ב"כ התובעים עו"ד גור אוזן ועו"ד עדי בר-אדון

ב"כ הנתבע עו"ד אודי יהודה ירין

לפני תביעות שטריות, נזיקיות וכספיות, בתביעה ותביעה שכנגד בין התובעים (משכירים) לבין הנתבע (שוכר) בטענות הנוגעות להסכם השכירות, לרבות חיובי שכר דירה, ארנונה, פינוי המושכר ושיקומו. תביעה זו הינה המשך של תביעת פינוי שהגישו התובעים כנגד הנתבע, והסתיימה בהסדר פשרה בין הצדדים בו הוסכם על תאריכי פינוי וכן נקבע כי לכל צד שמורות טענותיהם הכספיות. הסדר הפשרה קיבל תוקף של פסק דין ביום 2.2.17.

כפי שאפרט, שני הצדדים ביקשו לפנות לבית המשפט כאשר שניהם פעלו בניגוד לחוקי התכנון והבניה ורישוי עסקים, הסתכנו סיכון עצמי בעת ביצוע פעולותיהם בחוסר תום לב, וכעת מלינים על התוצאות שנולדו כתוצאה מכך. לשני הצדדים אשם תורם, כל אחד חלקו, ובמשולב, באופן בלתי ניתן להפרדה, כפי שיפורט, הגורם לכך שכל צד גרם, במעשיו, לנזקיו שלו ולפיכך על כל צד לשאת בנזקיו והוצאותיו שנגרמו כתוצאה מכך, ויש לדחות הדדית את שתי התביעות ללא צו להוצאות.

כפי שסיכם ב"כ הנתבע בסיכומי תשובתו "אין לתובעים אלא להליך על עצמם". דברים אלה נכונים לשני הצדדים.

התיקים המאוחדים:

1. ביום 6.7.17 הגיש השוכר לבית משפט זה בקשת התנגדות לביצוע שני שטרות, שהגיש המשכיר בהוצאה לפועל, בסך כולל של 22,326,42 ₪. טענותיו של השוכר בבקשת ההתנגדות כללו בין היתר טענת קיזוז כנגד השטרות.
2. ביום 3.12.17 הגיש המשכיר נגד השוכר תביעה חוזית, כספית ,נזיקית בבית משפט זה בסך של 217,240 ₪. ביום 27.2.19 הגיש השוכר תביעה נגד המשכיר לבית משפט זה בסך 588,123.2 ₪. כלל התביעות אוחדו ונדונו בפני מותב זה ביחד.

תמצית האירועים הקודמים

1. התובעים 1-3 הינם שותפים בשותפות פוגץ' סגלוביץ השכרת מבנים (להלן: השותפים ו/או המשכיר). השותפים הנם בלי זכויות חכירה במקרקעין הידועים כגוש 7607 חלקה 38 (להלן: המושכר). מר קאלניצקי (להלן: השוכר) והמשכיר התקשרו לראשונה בהסכם שכירות להקמת מכבסה על ידי השוכר בשטח המושכר (להלן: הסכם השכירות הראשון). ההסכם נחתם ביום 25.7.13 לתקופה של 12 חודשים, שהחלה ביום 1.8.13 והסתיימה ביום 31.7.14, וכן ניתנו לשוכר שתי תקופות אופציה בנות 24 חודשים כל אחת. הצדדים חלוקים האם היה למכבסה אישור להשכירה ככזו, על פי ההיתר שהיה נתון למבנה כמבנה תעשיה ומסחר (ת/5 ובקשה לרישיון עסק מיום 16.12.15 על פי תעודת עובד הציבור של עיריית כפר סבא שהוגשה).
2. ביום 6.12.15 חתמו הצדדים על תוספת להסכם השכירות, מכוחה נוסף להסכם השכירות הראשון שטח נוסף במושכר שהושכר לשוכר, הצמוד למכבסה (להלן: התוספת הראשונה ו/או חנות המתנות) ונקבע גובה שכר הדירה בגין שטח נוסף זה. יתר תנאי הסכם השכירות הראשון נותרו בתוקף והוחלו גם על שטח נוסף זה. בשונה מהמכבסה, אין חולק בין הצדדים כי לא היה לחנות המתנות היתר להפעלתה ככזו.
3. ביום 20.12.15 חתמו הצדדים על הסכם נוסף להארכת תקופת השכירות עד ל - 31.12.17 (להלן: התוספת השנייה).
4. במקביל להתנהלות הצדדים בנוגע להסכם השכירות, התנהלו הצדדים בנוגע לתוספות בניה שבוצעו, לטענת המשכיר, על ידי השוכר בנכס. במהלך תקופת השכירות הוסיף השוכר בניה (באשר לטיבה חלוקים הצדדים) בחזית המבנה, כאשר אין חולק שמדובר בתוספת שנבנתה ללא היתר, בין אם, כטענת השוכר, בנייתה כפרגולה נעשתה על ידי המשכיר והשוכר המשיך בניה זו באמצעות קירוי הקירות ויצירת חללים סגורים מתחת לפרגולה ובין אם, כטענת המשכיר, בניית כולה על ידי השוכר.
5. ביום 19.11.15 שלח מר צבי פוגץ' (שהיה הרוח החיה מטעם התובעים בניהול השכירות מול השוכר, להלן: מר פוגץ') מכתב דרישה לשוכר לפירוק הבניה הבלתי חוקית ולהחזיר המצב לקדמותו. זאת, לאחר שגילה כי בוצעה בניה לא חוקית מחוץ לשטח המושכר וכי בכוונת השוכר להשכיר חלקים מהמושכר בשכירות משנה, בניגוד להסכם.
6. ממש לפני החתימה על הארכת הסכם השכירות, ביום 17.12.15, שלח מר פוגץ', באמצעות בא כוחו, לשוכר מכתב התראה לפירוק בניה.
7. ביום 24.7.16 חתם השוכר על הצהרה בכתב ידו בו הוא לוקח על עצמו אחריות על בניית הסככה הבלתי חוקית ומודה כי הדבר נעשה למרות פניות חוזרות ונשנות של המשכיר בדרישה להריסת המבנה.
8. בסמיכות לאחר החתימה על ההצהרה, ביום 8.8.16, הוגשה מטעם המשכיר תביעה לפינוי מושכר (ת"א 20600-08-16). בתביעה זו טענו כנגד הפרות יסודיות של הסכם השכירות, לרבות ניהול עסק ללא אישור הרשות המקומית, שימוש במושכר לטובת שימושים חורגים מהמוסכם בהסכם השכירות, פלישה לשטח מחוץ למושכר, בניה בלתי חוקית בשטח הפלוש והשכרת חלקים מהמושכר בשכירות משנה.
9. ביום 2.2.17 ניתן כאמור תוקף של פסק דין להסכם פשרה בין הצדדים, בו נקבע כי השוכר יהרוס ויפנה הבניה הבלתי חוקית במושכר וישיב את המצב לקדמותו עד ליום 30.3.17, וכן יתפנה מהמושכר עד ליום 30.4.17, וטענות הצדדים הכספיות יישמרו. מכאן ההליכים שבפני.

טענות ורכיבי הנזק בתביעת המשכיר:

1. המשכיר טוען שנקט בתביעת הפינוי לאחר שלא נותרה לו ברירה והיה מחויב, בשל הליכי תכנון ובניה מהם חשש ולחצי העירייה, לפנות את השוכר. זאת, לאחר שהשוכר לא פירק את הפרגולה והבניה שביצע, על אף הפצרותיו. לטענתו, השוכר בבניה זו "העיר את הדובים משנתם", גרם לרשויות האכיפה לפעול הן כנגד הבניה והן כנגד חנות המתנות, ומשכך לא נותרה לו ברירה אלא לפעול לפינויו.
2. כמו כן טוען המשכיר לתשלומי דמי שכירות שלא שולמו על ידי השוכר. המשכיר מפנה לסעיפים מרכזיים בחוזה השכירות :

והואיל (3) – השוכר בדק מצב הנכס משפטית, תכנונית, פיסית, רישוי מותר ומצאו מתאים.

סעיף 6 – רישיון – על השוכר לפעול להשגת רישיון.

סעיף 9 – תשלומי מיסים חלים על השוכר.

סעיף 9.4 – השוכר יעביר על שמו את החשבונות לתשלום, והמשכיר רשאי לשלם ולגבות מהשוכר.

סעיף 10.3 – שיפוי המשכיר במסגרת פסק דין עקב תביעה שהוגשה נגדו.

סעיף 12.1 – איסור העברת זכויות ושכירות משנה ללא הסכמה בכתב של המשכיר.

סעיף 15.4 ו –שינויים קבועים במושכר הינם רכוש המשכיר.

סעיף 15.5 – תשלום שכירות עבור זמן סביר לשיקום המבנה לאחר פינויו.

סעיף 18 – פינוי מושכר – אי עמידה בתנאים מהווה הפרה יסודית.

1. לאור כך, המשכיר תובע את רכיבי הנזק הבאים:
2. הפרת סע' 8.8 להסכם השכירות: השוכר לא שילם את מלוא דמי השכירות לשנים 2016-2017 בסך של 137,307.3 ₪ (כולל התביעה השטרית).
3. הפרת סעיף 13.2 להסכם השכירות (שמירה על מצבו של המושכר) וסעיף 15.5 (נזקי קימום): המושכר פונה ביום 31.5.17, לאחר נטישתו על ידי השוכר. לאחר פינוי המושכר השותפים נאלצו לשקם את המושכר מנזקים שגרם השוכר בעלות של 78,020.20 ₪.
4. חיובי הפרשי הצמדה וריבית עד להגשת התביעה וכן עד לתשלום בפועל.
5. הפרת סעיף 10.3 להסכם השכירות (שיפוי המשכיר במסגרת פסק דין לנזקים במושכר, אבדן הכנסות, הוצאות משפטיות).

טענות ורכיבי הנזק בתביעת השוכר:

1. המשכיר, באמצעות מר פוגץ', פעל בחוסר תום לב עת שהסתיר צו הריסה הקיים על המבנה וכן בעת שדרש את פינויו ובמקביל את אכיפת חוזה חנות המתנות, מבלי יכולת למכור מתנות בחנות.
2. המשכיר השתמש בתביעת הפינוי על מנת לפנות, בחוסר תום לב, את השוכר, לאחר שלא הסכים לשלם בגין חנות המתנות ובמקביל ביקש להישאר במכבסה בלבד. השוכר הופתע מצו הפינוי, שהוגש ללא כל התראה מוקדמת ובכך קטעו את אפשרותו ליהנות מפירות השקעתו במושכר, לכל המוקדם עד לסוף שנת 2018, היא תקופת האופציה הרשומה בהסכם השכירות.
3. כמו כן טוען השוכר כי נגבו ממנו ארנונה ומיסים ביתר, על פי חשבונות ארנונה וכרטסת הנהלת החשבונות, אתם יש לקזז מהסכום הנתבע.
4. לטענת השוכר, המשכיר אינו תם לב ותביעת הפינוי אינה תמת לב. כבר בעת השכירות ידע שקיים צו הריסה למבנה, מבלי שסיפר לשוכר על כך, וכן ידע שלא ניתן להפעיל במקום חנות מתנות, אולם לא עדכן אותו על כך. בסופו של יום, כשהתברר שלא ניתן להפעיל חנות מתנות, דרש המשכיר מהשוכר לשלם דמי שכירות בגין כל הקומה, כולל חנות המתנות, על אף שלא ניתן היה להפעיל בה חנות, כפי שידע זאת מראש המשכיר והסתיר מהשוכר.
5. משכך, תביעת הפינוי של המשכיר, שבסופו של יום הובילה לפינוי, הינה סעד קיצוני שננקט על ידי המשכיר, כאשר השוכר נאלץ לבחור בין פינוי הנכס כולו לבין המשך שכירות של הנכס כולו, ללא יכולת להפעיל את חנות המתנות כחנות או יכולת לצאת מהסכם השכירות לגבי חנות המתנות בלבד.
6. השוכר טוען כי ההתחייבות עליה חתם מספר ימים קודם להגשת תביעת הפינוי נעשתה בשל לחצים של המשכיר, ולא ביוזמתו, ומשכך עצם תביעת הפינוי מספר ימים לאחר מכן מהווה פעולה בחוסר תום לב.
7. השוכר טוען כי קיבל את המושכר לידיו כאשר המבנה הלא מאושר (הפרגולה) היה כבר בנוי בידיעתו ובאישורו של המשכיר, ובפרט מר פוגץ'. פקחים שעברו במקום לא העירו בנוגע לפרגולה זו וכן בנוגע לבניה הנוספת, לא התקבלה כל תלונה במשך כל החודשים ממועד הבניה עד למועד הגשת תביעת הפינוי, ולכל הפחות לא הגיע לידיו כל מידע בנוגע לתלונה בזמן אמת שהיתה לעירייה בנוגע לכך. כמו כן דרישה לאכוף עליו את שני הסכמי השכירות גם יחד, כולל חנות המתנות, לאחר שהעירייה אסרה על שימוש ללא היתר כחנות, מהווה אכיפה בחוסר תום לב של הסכם השכירות.
8. לאור כך, תביעת הפינוי (שהסתיימה בהסכמה לפינוי תוך שמירה על הטענות הכספיות של הצדדים) גרמה לשוכר נזקים רבים:
9. עלויות שיפוץ המושכר בעת הכניסה אליו: השוכר מעולם לא קיבל פניה מטעם העירייה או רשויות תכנון ובניה, או לכל הפחות מכתב או הודעה מהמשכיר בנוגע לפניות כאמור, בנושא חריגת הבניה. לו היה כך הדבר היה פועל בהתאם לדרישת העירייה. המבנה ששכר בתחילת השכירות היה נטוש זמן רב, השוכר הסתמך כי יישאר במושכר לפחות 10 שנים, ולכל הפחות חודשים נוספים עד סוף שנת 2017, בהסכם האופציה עליו חתמו הצדדים, ולכן השקיע בשיפוצו ובציוד 216,183 ₪, ולפיכך יש לשפותו בגין סכום זה.
10. אובדן הכנסות מפינוי המושכר: הפסד הכנסות עקב פינוי מהמושכר בטרם עת בסך 192,157.5 ₪; אבדן מלאי מחנות המתנות בסך של 50,000 ₪;
11. אבדן הכנסה מהשכרת משנה בחודשים ינואר 2017 ועד יולי 2017 בסך של כ- 29,484 ₪.
12. רכיבי ארנונה: 5,437 ₪ החזר ארנונה ביתר ששילם בגין חנות המתנות ב 2017; 13,051 ₪ החזר ארנונה ביתר ששילם בגין חנות המתנות ב 2016; 38,583 ₪ החזר ארנונה ומים ששילם בכפל הן לעירייה והן לשותפים; 9,087.7 ₪ תשלום ארנונה ביתר עבור חנות המתנות לשנת 2015.
13. כמו כן לטענת השוכר שכר הדירה כלל גביית יתר בגין הפרשי מדד בסך 9,855 ₪ אותם יש להשיבם לשוכר.
14. הצדדים הגישו ראיותיהם, כאשר הצדדים הגישו תצהירים הן בנוגע להליכים שבפני והן את כתבי בית הדין שהוגשו בהליך הפינוי. הצדדים הקדישו משאבים כספיים רבים לצורך הגנתם ותביעתם.

טרם דיון:

1. האם ראוי שבית המשפט יעניק סעד לשני צדדים שחטאו ואף לא חששו לציין בפני בית המשפט כי פעלו שלא על פי היתר, תוך הטחת האשמות הדדיות מי הפר יותר את דיני התכנון והבניה? מי הערים יותר על עיריית כפר סבא בהפעלת חנות שאין לה היתר או בניית פרגולה וקירויה ללא היתר? מי הערים יותר על העירייה בנוגע לתשלומי ארנונה בשים לב לשימוש שבוצע במקום?
2. האם מרחקו של הבניין בכפר סבא שבו נדונים תיקי תכנון ובניה מצדיק העלאת טענות מעין אלה בבניין האזרחי, שומה הפרדת הבניינים מאפשרת העלאת טענות מעין אלה ללא כל מפריע?

אפרט:

1. תביעה זו נוגעת לזכויות וחובות צדדים על פי הסכם השכירות, כאשר המחלוקות החלו, כפי שעולה, הן מהעדר היתר להפעלת חנות המתנות והן מתוספות שביצע השוכר בחזית המושכר, ובכללן החלפת הכיסוי של הפרגולה כגג וכן קירוי הפרגולה על כל צדדיה – יצירת מבנה סגור בגודל של כ- 100 מ"ר על גבי שטח להפקעה בחזית מבנה ועל גבי מדרכה של הציבור והשכרתו לשוכרי משנה. שתי הפעולות נעשו ללא היתר של רשויות התכנון והבניה ו/או עיריית כפר סבא. לא הוצגו בפני כל מסמכים המעידים על אפשרות, תיאורטית ככל שתהיה, להכשרה כלשהי על פי דין של פעילותם. נהפוך הוא. כלל המסמכים מעידים על העדר יכולת לעשות כן, כולל הליך פלילי שנפסק בו כי בניית הפרגולה מהווה עבירת בניה. ר' ת/5, תעודת עובד הציבור וכן עמק 6195/99.
2. המשכיר נהנה מדמי שכירות לחנות המתנות שאסור היה להשכירה ככזו, זאת גם אם אתעלם מהשכרת המכבסה ללא היתר. השוכר נהנה מדמי שכירות משנה מהשכרת החללים שנוצרו מתחת לפרגולה בשכירות משנה לעסקים נוספים. שני הצדדים התעשרו מפעילות ללא היתר ובניגוד לחוקי התכנון והבניה, ואף לא בשו וביקשו, שניהם יחד, לקבל סעדים בגין השכרות אלה.

דיון והכרעה:

1. אתחיל ואבהיר כי לשני הצדדים אשם תורם משולב בקשר לטענות שהעלו זה כלפי זה. הן בנוגע לטענות הנזיקיות והן בנוגע לטענות החוזיות. מידת האשם התורם זהה לשני הצדדים. לשני הצדדים אשם תורם הן בהתנהלותם שהובילה להגשת תביעת הפינוי והן באופן התנהלותם בנכס ומתן הכשר לפעילות שלא על פי היתר כדין.
2. אלמלא היה השוכר בונה את תוספת הבניה שאינה חוקית או לחילופין מפרק אותה לפי דרישת המשכיר, ואלמלא היה המשכיר משכיר ומאפשר להפעיל בשטחו עסק מסוג חנות שמהווה שימוש חורג בנכס או היה מאפשר לשוכר לסיים את הסכם שכירות חנות המתנות, בשל העדר יכולת להפעילה ככזו, והסתפק בהסכם השכירות בגין המכבסה בלבד – לא היו מגיעות התביעות לפתח בית המשפט ולא היו היחסים המסחריים בין הצדדים עולים על שרטון.
3. השוכר, אשר בנה את הקירוי והשכירה בשכירות משנה, בניגוד להסכם השכירות ובניגוד לחוקי התכנון והבניה, לא פינה את המבנה, על אף הצהרותיו שלו כי מדובר בבניה לא חוקית, לא בדק את מצבו התכנוני של הנכס באופן יסודי ולא שילם את שכר הדירה מספר חודשים. לעניין העדר היתר בניה ועל כך שמדובר בשטח בהפקעה עליו לא ניתן לבנות כלל ר' דבריו של מר פוגץ' בעמ' 46-47 לפרוטוקול ובעמ' 50 ש' 29, וכן תע"צ עיריית כפר סבא. למעשה, ממקרא עדותו של השוכר נדמה כי הוא כלל אינו מפנים את חומרת המעשה של בניה ללא היתר, והשכרת מבנה על שטח הפקעה ללא היתר. כך הוא מבקשת, במסגרת כתב תביעתו, לתבוע בגין הפסד שכירות משנה בחללים אלה שנוצרו על רכוש ציבורי. ר' עדותו בעמ' 72, בה תאר כיצד השכיר את הבניה בשכירות משנה ל- 5 שוכרים שונים, וכן סבר כי כלל לא צריך לקבל אישור בניה לקירוי כ- 100 מ"ר של מבנה שנבנה מתחת לפרגולה, שגם בנייתה היתה ללא היתר. ר' עמ' 67 לפרוטוקול. התמונות המצורפות בת/5 מדברות בעד עצמן ומצביעות על מבנה של ממש שנבנה על ידי השוכר ולא על פרגולה זמנית.
4. המשכיר, השכיר חנות המתנות תוך שימוש חורג, סירב לשחרר את השוכר מהסכם השכירות לחנות המתנות. המשכיר החזיק בנכס עשרות שנים, ידע על מצבו התכנוני, בשים לב להליכים הפליליים שנוהלו בנוגע לנכס זה שנים קודם לכן, וידע, ולכל הפחות לא הציג ראיה הפוכה לכך, שלא ניתן על פי ההיתר להפעיל את הנכס כחנות מתנות. המשכיר, לכל אורך ההליך, ועל אף שליטתו כבעלי המקרקעין במידע התכנוני בנכס, נמנע מלהציג בפני השוכר או בית המשפט כל ראיה התומכת בטענותיו. גם המשכיר, בדומה לשוכר, תבע בגין הפסד שכירות מחנות המתנות ללא היתר, ובכלל זאת שכר דירה וארנונה.
5. באופן דומה, גם בזמן אמת לא הציג כל מסמך לפיו קיבל מכתב התראה מאת העירייה והוא עשוי לעמוד בפני כתב אישום כדבריו בגין חריגות הבניה, ומשכך הוא מבקש לפנות את השוכר. לטענתו, שלא הוכחה, טענות העיריה הן שהובילו אותו לבקשת הפינוי אולם לא הוצגה אף לא ראיה אחת למכתב או דרישת פינוי מטעם העירייה שתתמוך בטענה זו.
6. דבריו המפורטים בפרוטוקול משקפים את העובדה שהמשכיר ידע כי מדובר בחנות בניגוד לתב"ע, שאישרה תעשיה ומסחר בלבד. לא הוצג על ידי מי מהצדדים כל אישור על כך שניתן היה להפעיל את החנות ככזו וכי היתה אפשרות לקבל היתר לשימוש חורג כחנות. טענות המשכיר בעניין זה נטענו בעלמא, כאשר בסופו של יום לא הוצג אישור לשימוש חורג היסטורי שניתן בתקופה כלשהי להפעלה של חנות בנכס. ר' לעניין זה דבריו של מר פוגץ' בעמ' 59 לפרוטוקול ש' 10-19:

" ת. גם עכשיו אני אומר. לולא היית עובר את העבירה, את העבירות הכבדות האלה, אם היית מפרק ומשלם את מה שמגיע לי, בשלב מסוים הוא הפסיק לשלם, אני לא אשכיר למישהו שלא משלם, אלמלא שני הדברים האלה, שהיה פותר לי את הבעיה שיש לי מול הוועדה, מצדי אפילו היום הייתי אומר שהייתי שמח שהוא יהיה שם 10 או 20 שנה. אם הוא היה הורס את הבניה הלא חוקית והיה פותר את עניין המתנות, הייתי שמח להאריך לו את החוזה. אני אמרתי את זה אז וגם היום בפני ביהמ"ש, אבל אלו שני התנאים שהוא לא קיבל אותם. ש. אם הוא היה הורס את הפרגולה?

ת. הוא תפס את העיריה עם הבניה, המפלצת שנבנתה, העיריה התחילה להסתכל על כל מיני דברים, ובטענות שלנו גם בא השימוש החריג, וזה לא היה עולה אם הוא לא היה בונה כך.

1. לא הפריע למשכיר להשכיר לשימוש חורג את החנות, ללא כל היתר, גם לשוכר קודם, אשר הפעיל גם הוא חנות מתנות, להאריך הסכמי שכירות שנה אחר שנה, תוך קבלת מלוא שכר דירה בגינם, מבלי שהוצג היתר לשימוש חורג כאמור, ומבלי שהוצגה לבית המשפט האפשרות התיאורטית לקבלת היתר חורג. זאת, כאשר מדובר בנכס משנות ה- 50 והמשכיר עצמו טוען כי ההיתר הוא למסחר בלבד (עמ' 57 ש' 27 ות/5 – הזכויות בבניין). למעשה, מדברים אלה של מר פוגץ' בעדותו עולה שהעירייה בזמן אמת לא קיבלה את השכרת החנות ככזו ודרשה לפנותה ומשכך הדבר עומד בסתירה לטענות לפיהן ניתן היה להכשיר חנות מתנות ובניגוד לרישום בטאבו.
2. הצדדים לא הציגו אפשרויות לקבלת היתרים אלא הציגו מסמכים הפוכים המצביעים על העדר אפשרות לקבלת היתר במצב שהיה במועד ההתקשרות בין הצדדים. למעשה, מהראיות שהוצגו לבית המשפט עולה כי לא ניתן רשיון עסק להפעלת המכבסה כבר בשנת 2015 (תעודת עובד ציבור של עיריית כספר סבא) וכן בהתאם להיתר העיריה מיום 18.1.18 לא ניתן היתר לעסק שהחליף את השוכר בשל הפרגולה שנבנתה וניתן רשיון כאמור רק לאחר פירוקה.

דיון בטענות הצדדים והאשם התורם:

1. השוכר החל להפעיל את המושכר בשנת 2013, כאשר המושכר היה ללא שוכרים ובמצב רעוע קודם לכן. השוכר לקח על עצמו את עלויות שיפוץ המקום, בהיקף כספי לא מבוטל, והחל להפעיל מכבסה. כפי שהציג השוכר, לא היה היתר להפעלת מכבסה במקום, ולשוכר נודע הדבר בדיעבד, בשנת 2016, עת פנה לעירייה. המשכיר ידע מבעוד מועד שמדובר במבנה שהוגדר לתעשיה ומסחר בלבד.
2. על אף שהשוכר נדרש, על פי הסכם השכירות, לדאוג לרישוי העסק, חובה היה על המשכיר לעדכן את השוכר שקיים ספק בנוגע לאפשרות הפעלתו. גם אם אניח, לצרכי תיק זה, כי היה רישוי להפעלת המכבסה (וכאמור, הוצגה תעודת עובד ציבור לפיה לא ניתן רישיון להפעלת המכבסה בשנת 2015) הרי באשר לחנות המתנות, ידוע היה למשכיר שמדובר בשימוש מסחרי בניגוד לתב"ע, לא הוצגה כל ראיה לאפשרות להשכיר את החנות ככזו, בניגוד לרשימת השימושים במפורטת בת/5, אולם הדבר לא מנע ממנו להשכיר את שטח החנות למשכיר ואף לשוכרים שהיו לפניו, תוך נטילת סיכון עצמי בעצם השכרתה ככזו.
3. באופן דומה, בעניין הפרגולה קיימת מחלוקת ראייתית האם עצם קיומה של הפרגולה והחלפת קורותיה והגג נעשו בהסכמה של המשכיר או לא והאם הפרגולה, ללא הקירוי בצדדיה, קדם למועד השכרת הנכס. אף אם אצא מנקודת מוצא כי יש לקבל את גרסת הנתבע לפיה המשכיר לא התנגד להחלפה זו ואף אישר אותה, והפרגולה היתה עוד קודם לכניסתו לנכס, אין די בכך. השוכר הוסיף לאחר מכן קירות לפרגולה זו, תוך סגירתה ויצירת חללי עבודה. זאת, בניגוד למצב הקודם בו, גם לשיטתו, הפרגולה היתה פתוחה לכיוון הרחוב. לא קיימות כל ראיות להסכמה של המשכיר לקירוי זה וקיים אף מכתב של הנתבע בכתב ידו כי הוא מסכים שמדובר בבניה לא חוקית ולוקח אחריות לביצועה.
4. די בכך שבפני בית המשפט הוצג הליך פלילי קודם בגין פרגולה זו (עמק 6195/99) וכן סירוב להעניק רשיון עסק בשל חריגות בניה במקורן בפרגולה.
5. משכך, בכל הנוגע לבניית הקירות ויצירת חלל מתחת הפרגולה, והשכרתה לשוכרי משנה, לא קיים כל תיעוד להסכמה של המשכיר ואף לקיומו של היתר בניה לחלל זה, שפלש למדרכה.
6. נהפוך הוא, ממועד הבניה של הקירות והשכרתם החל המשכיר לפעול, ראשית ישירות מול השוכר ולאחר מכן באמצעות עורכי דין, על מנת לחייב את השוכר לפרק את הבניה ולהשיב את המצב לקדמותו. השוכר לא עשה כן, על אף הפצרות חוזרות ונשנות של המשכיר. משכך, לשוכר אשם בעצם הבניה הנוספת ותביעת הפינוי שהוגשה בסופו של יום. מעבר לכך, גם בעניין זה, אין די בהסכמת הצדדים עצמם לביצוע בניה ללא היתר.
7. במקביל, המשכיר טוען שהיה נתון למסכת לחצים מצד גופי התכנון והבניה בשל בניה לא חוקית זו של השוכר והפעלת חנות המתנות, שחייבו אותו להגיש תביעת פינוי. אין בידי לקבל טענות בעל פה אלה, ללא כל מסמך בכתב.
8. מר פוגץ' העיד על מגעים מול גופי התכנון והבניה מהם הבין שלא ניתן להכשיר את הבניה. אולם, לא קיימת בפניי כל תלונה של רשויות התכנון או כל דרישה לפירוק מבנה זה. המשכיר לא צרף אף מסמך ואף ראיה הנוגעת לפעילות גופי התכנון ועיריית כפר סבא. המשכיר החתים את השוכר, מספר ימים קודם לתביעת הפינוי, על מסמך חד צדדי בו לוקח על עצמו השוכר את כל האחריות לבניה זו, כאשר לא קיימת בו כל דרישת פינוי. כאמור, תביעת הפינוי נעשתה מספר ימים לא רב לאחר החתמת השוכר על ההצהרה, כאשר גם בפני בית המשפט בתביעת הפינוי לא הוצגו ראיות בכתב בנוגע לטענות גופי הרישוי, או לביצוע פעולות שנעשו על ידי מי מהצדדים להכשרת הבניה, ככל שניתן היה להכשירה לשיטתם, ומשכך בטרם תביעת הפינוי נוצר בידי השוכר הרושם שהוא יכול להמשיך ולפעול להכשרת הבניה.
9. לכל הפחות יצר המשכיר בפני השוכר את ההבנה שלא יינקטו הליכים כנגדו על ידי המשכיר אלא אם ינקטו הליכים על ידי גופי התכנון – עליהם לקח השוכר אחריות במסגרת הצהרתו. משכך, גם למשכיר אשם תורם בגין תביעת הפינוי והנזקים שנגרמו לשוכר ולמשכיר בגין פינויו בטרם סיום תקופת האופציה.
10. לו היה משתף המשכיר את השוכר (ובסופו של יום את בית המשפט) בהליכים מול העירייה ומצביע על חוסר יכולת להכשיר את הבניה, וחשש מבוסס מפתיחה בהליכים פליליים, עליהם העיד בעל פה, ובמקביל לא היה אוכף על השוכר להמשיך לשלם שכירות על חנות מתנות ללא היתר, לאחר שהתברר שלא ניתן להפעילה ככזו, ולא היה מגיש תביעת פינוי אלא ממשיך להשכיר לשוכר את המכבסה בלבד, ניתן היה להמשיך להפעיל את המכבסה כפי שהיה לא צורך בפינוי.
11. חובת תום הלב חלה הן על השוכר והן על המשכיר ושניהם לא פעלו בהתאם לנדרש, וזאת כאמור לעיל. המשכיר פעל על פי זכותו בהסכם השכירות לדרוש פירוק כל בניה לא חוקית בשטחו ואיסור על השכרת השטח לשוכרי משנה, אך במקביל השכיר חנות לשימוש שלא על פי ההיתר. משכך, תמוהה טענתו כי הוא מבקש להימנע מבעיות מול העירייה בעוד הוא מאפשר ומשכיר חנות מתנות בנכס שייעודו לתעשייה.
12. מתמלול השיחות בין מר פוגץ' לשוכר, שהוגשו על ידי השוכר, עולה כי המחלוקת בין הצדדים לא נגעה רק לבניה הלא חוקית כי אם גם לחנות המתנות ולמחלוקת כספיות ולהארכת השכירות. מהתמלול עולה כי המשכיר פעל בקול כפול, באמצעות מר פוגץ' ובמקביל באמצעות עורכי הדין של השותפות.
13. תמלול ההקלטות הוגש לבית המשפט, באמצעות מתמלל שזהו מקצועו, שהעיד על עריכתם מהקלטות שהתקבלו מהשוכר, אותו זיהה בבית המשפט. שני הצדדים עשו שימוש בתמלול לצורך תימוכין בטענותיהם (כדוגמת סעיפים 15.1-15.2 לסיכומי תשובת השוכרים). כן ניתנה לתובעים האפשרות לבחון את ההקלטות עצמן, שהוגשו גם בתביעת הפינוי. ר' לעניין זה תצהירו של השוכר מיום 16.1.20 וכן את דברי מר פוגץ' המאשרים את השיחות (עמ' 57 ש' 7, עמ' 56 ש' 15-17). תמלולים אלה הועמדו כדין לרשות התובעים והם מהווים ראיה קבילה כדין.
14. מר פוגץ' טען כי הוזמן לשימוע בעיריה בנוגע לפרגולה – טענה בעלמא ללא כל זכר בכתובים. ר' לעניין זה דבריו בעמ' 51 לפרוטוקול ש' 13-23, לפיהם:

"רציתי שברוך יישאר שם. אני עוד הלכתי לעיריה, הוא אמר שההוא לקח אדריכלית שמטפלת בעניין, אני לא רציתי. בשבילי הוא היה נכס. מתי החלטתי על תביעת פינוי? כאשר אני אישית הייתי בעירייה ואמרו לי את הדבר הבא, אי אפשר להגיש פה בקשה להיתר בניה הנוסף, הפרגולה, כי השטח הזה מיועד להפקעה. הוזמנתי גם לשימוע.... המבנה הבלתי חוקי נבנה במקום שפעם בשנות 2000 בנו שם, אותה מסעדה שדיברנו קודם, מבנה לא חוקי, אותו דבר. היו שם רק קורות. הורשענו וקיבלנו עונש על תנאי, על אותו מקום בדיוק, לכן גם פירקנו את מה שהיה. זו היתה פרגולה עם קירוי, פירקנו את הקירוי. נשארו רק קורות עץ. ברוך המשיך ובנה את השתי וערב והפך את זה לבניין. אני הייתי בבעיה גדולה. לא הייתי במצב שלקבל עכשיו תביעה מעיריית כ"ס או מהוועדה המקומית כי זו עבירה שניה שלי על אותו דבר, ואז לא היתה לי ברירה... רצתי עם התביעה הזו לעיריה, ואמרתי שיעצרו שהגשתי תביעת פינוי, ושלא יתבעו אותנו".

1. טענותיו של השוכר בנוגע למהות המושכר כמכבסה והעדר היתר ו/או רישיון לכבסה (כאמור בתע"צ שהוגש) אינן מצביעות על קשר סיבתי בין מהות הנכס לבין פעולת הבניה שביצע ומדוע יש בהן כדי להשפיע על תביעת המשכיר לפינוי הבניה. השוכר לא טען כי ביקש לצאת מהנכס בשל בעיית רישיון עסק במכבסה, ככל שהיתה. נהפוך הוא, השוכר האריך את הסכם השכירות בשנתיים נוספות, דבר המעיד על שביעות רצונו מאופן הפעילות במושכר לאחר תשובה שלילית מהעירייה לקבלת רישיון עסק.
2. גם בהיבט הכספי לא מצאתי כל תימוכין לטענת השוכר כי המשכיר היה מעוניין, בטרם תביעת הפינוי, בפינויו מהמכבסה לטובת אינטרסים כלכליים אחרים, ובכללם בניה או כל אינטרס אחר. עלויות מציאת שוכר חלופי, לאחר שהנכס עמד במשך שנים ללא שוכר, ובשים לב להיתר המוגבל של הנכס, תומכים בגרסת המשכיר לפיה לא ביקש לפנות את השוכר אלא עשה כן רק לאחר הבניה שביצע השוכר.
3. לא הוכח על ידי השוכר ולא הוצגה כל ראיה לנזקים שנגרמו כתוצאה משימוש חורג שהוא ביצע במכבסה, ושקיים קשר בין הפינוי לבין השימוש החורג במכבסה.
4. חיזוק לכך ניתן לראות מדברי מר פוגץ' שאמר כי השוכר לקח על עצמו לפנות לעירייה ולקבל רישיון לבניה (עמ' 54 לפרוטוקול). לטענתו, בעוד השוכר פעל מול העיריה על מנת להכשיר את הבניה, ואף חתם על ההצהרה, כשבועיים לאחר החתימה הוגשה תביעת הפינוי. אולם, השוכר לא הציג כל מסמך המעיד על אפשרות כלשהי להכשרת המבנה וממילא זכותו של המשכיר, כפי שנעשה במקרה זה, לדרוש את פינוי הבניה על מנת למנוע כל חשש לפתיחה בהליך פלילי נגדו בשל עבירות תכנון ובניה. השוכר לא הציג כל ראיה לכך שטרם הפינוי ובניית הקירוי לפרגולה היתה כוונה של המשכיר לפנות את השוכר. פעילותו לפינוי תואמת את מכתביו בטרם הגשת תביעת הפינוי וכן תואמת את האירועים שהחלו כולם לאחר הבניה. התנהלות המשכיר בנוגע לדרישות לשוכר החלו לאחר הבניה.
5. באשר לחנות המתנות, השוכר ביקש להשתחרר מחנות המתנות ולהחזיר אותה למשכיר עוד בטרם סיום הסכם השכירות. השוכר לא הצביע מדוע הוא לא בדק את הרישיון של החנות, על אף הצהרותיו בנוגע לכך בהסכם, ומדוע התקשר בחנות שאסור היה להפעילה ככזו. גם אם קיים אשם משמעותי של המשכיר בנוגע לחנות, הרי שהסכם השכירות מחייב גם את השוכר לבצע את הבדיקות בנוגע לחנות זו. משכך, השוכר הפעיל את חנות המתנות ללא כל היתר, ולפיכך טענותיו בנוגע לאחריות המשכיר להסכם השכרת החנות, ולכך שלא היה ניתן ליישמו, נכונות הן גם בנוגע לשוכר אשר הפעיל חנות ללא היתר.
6. כפי שעולה מתוך קריאת כתבי הטענות, הצדדים פעלו בחוסר תום לב האחד כנגד השני ואף שניהם יחד כנגד העירייה וגופי התכנון והבניה. שני הצדדים נטלו את הדין לידיים, שניהם פעלו במושכר שלא על פי ההיתר שניתן לבניה זו בגין מאפייני השימוש. שניהם קיוו כי "הענק (קרי, העירייה) לא יתעורר" ולא ידרוש אכיפה על פי דין. כל אחד עשה דין לעצמו בנוגע לשימושים במושכר.
7. המשכיר נהנה מדמי שכירות לחנות שאסור היה להשכירה ככזו. השוכר נהנה מדמי שכירות משנה מהשכרת החללים שנוצרו מתחת לפרגולה שהיוותה חריגת בניה אסורה וכן הפעיל חנות מתנות ללא רשיון עסק ובניגוד להיתר. שני הצדדים התעשרו מפעילות ללא היתר ובניגוד לחוקי התכנון והבניה. כל אחד נהנה במשך תקופה לא מועטה משימוש חריג במושכר ללא היתר. כעת הם מבקשים סעדים מבית המשפט, טוענים טענות בנוגע לגובה הארנונה והמים בנוגע לנכסים שהושכרו, ומבקשים לקבל פיצוי בגין נזקים שנגרמו להם משימושים חורגים אלה.
8. הצדדים טוענים לצדקתם ומלינים האחד כנגד השני בפני בית המשפט בגין הנזקים שנולדו כתוצאה ממעשיהם, תוך שהם מניחים לפתחו של בית המשפט, פלוגתאות ומחלוקות הנובעות כתוצאה מפעולות אלה.
9. לפני שיורדים לפירוט הנזקים, לא ניתן להתעלם מהתמונה המלאה שבה פונים צדדים ומבקשים מבית המשפט ליתן סעדים בגין הפרות ופעולות שעשו הם בניגוד להיתרי הבניה ותוך שימוש חורג בנכס. שהרי, שני הצדדים חתמו על הסכם להפעלת חנות שלא על פי היתר. המשכיר התעקש על המשך השכרת החנות ללא יכולת להפעילה ככזו, כתנאי להמשך השכירות. השוכר מבקש שלא לשלם על החנות דמי שכירות לאחר שהוא עצמו בנה מבנה לא חוקי שלאחריו, כפי שעולה, התעוררו בעיות שהובילו, בסופו של יום לתביעת הפינוי.
10. שני הצדדים, במעשיהם, גרמו לנזקים רבים לכל אחד מהם. לולא השכרת החנות ולולא הבניה – לא היו נגרמים הנזקים לשני הצדדים ולא היו מגיעים לפינוי. משכך, לשני הצדדים אשם תורם בנזקיהם שלהם. מדובר בפעולות משולבות של שני הצדדים, כשלכל אחד אין אלא להלין על עצמו בנזקיו שלו. לא ניתן להפריד כיום בין הנזקים שנוצרו כתוצאה מפעולות שלובות אלה.
11. שני הצדדים כשלו "בחטא הקדמון" – עריכת הסכם לחנות המתנות, אי הסדרת רישום הארנונה והמים כנדרש, אי הסדרת הרישוי על פי דין ובמועד, והסרת הפרגולה והבניה הנוספת. כל אחד ביקש למשוך לכיוונו, והצדדים הוציאו כסף רב בהוצאות משפטיות והליכים משפטיים שהיו נחסכים לו היתה מתבצעת פעילות בנכס על פי ההיתר.
12. דוקטרינת האשם התורם נועדה לשם הגעה לתוצאה ראויה וצודקת. התחולה של עקרון זה נגזרת מעקרון תום הלב, הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים. בענייננו, התנהגותו של כל צד להסכמי השכירות תרמה באופן ישיר לנזקיו. בשים לב למידת חוסר תום הלב השווה של שני הצדדים ותרמתם הנסיבתית לאירועים שהסבו את הנזקים, כפי שפורטה לעיל, לכל צד אשם תורם בגובה חלקו. ר' לעניין זה ע"א 2688/95 פנחס נ' כרם מהנדסים, פ"ד נ(5) 742, 747-746 (1997). התנהגותם של שני הצדדים היתה רשלנית, לכל הפחות, בלתי סבירה, והיא אשר הובילה לנזקיו שלו. שתי ההפרות תלויות זו בזו, שלובות זו בזו באופן שאינו ניתן להפרדה, וככאלה תביעות שני הצדדים ראויות להידחות במלואן ובצוותא.
13. ר' לעניין זה דבריו של כב' הנשיא שמגר בע"א 3912/90 eximin s. A, תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ , מז(4) 064, פסקאות 76-80: "החובה לנהוג בתום-לב יכולה ללבוש גם צורה של חובת גילוי עובדות חשובות על-ידי צד לחוזה בתקופה החוזית. שאלת קיומה של חובה כזו וכן גבולותיה שונים, מטבע הדברים, ממקרה למקרה. "מאחר שהמפר אחראי לנזק שנגרם כתוצאה מפעולתו, הרי מקום ששניים גרמו סיבתית לנזק, אין להעדיף אחד על רעהו, אלא יש לחלק את האחריות ביניהם באופן שכל צד יישא בחלקו בנזק. חלוקה כזאת מתיישבת גם עם הדרישה להקטנת הנזק, אלא שכאן מדובר ב"הקטנת הנזק" בשלבים קודמים להפרה או בשלב ההפרה עצמו, וזאת באמצעות שימוש בסעיף 10לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 (או סעיף 82 לתוספת לחוק המכר (מכר טובין בין-לאומי)."
14. התנהגותו הבלתי־סבירה וחסרת תום הלב של כל צד היוותה הפרת חוזה ויישום חוזה שלא בתום לב, במקביל להתנהגותו של הצד השני, שגם היא היתה בלתי סבירה בנסיבות העניין וגם היא היוותה הפרת חוזה. שני הצדדים לקחו על עצמם את הסיכון להתרחשות שארעה, כפי שארעה, בעת שביצעו מעשיהם, כפי שפורטו לעיל. במקרים אלה, כפי שפרט גם המלומד פורת במאמרו, לא יוכל איש לתבוע את האחר, והנזק ייוותר על כתפי מי שסבל. ר' פורת, הגנת אשם תורם למפר חוזי – אימתי, עיוני משפט יח 1, 103, עמ' 114.
15. דברים אלה תואמים גם לעקרונות היסוד של תקנות סדר הדין החדשות, שיכנסו לתוקפן בעוד זמן לא רב. על פי עקרונות היסוד של התקנות, אינטרס הציבור עומד גם הוא לנגד עיני בית משפט, ויש למנוע שימוש לרעה בהליך השיפוטי. בית המשפט מצווה, כבר בעקרון היסוד הראשון, להוביל להשגת פתרון צודק של הסכסוך. במקרה של סכסוך זה, שגזל זמן שיפוטי רב ביותר, ההליך הצודק הינו הותרת שני הצדדים עם נזקיהם.

לסיכום:

1. בשים לב לאמור לעיל, אני פוסקת כי לכל צד בעל אשם תורם ועליו לשאת בנזקיו שלו שנגרמו כתוצאה מהתנהלותו. משכך, דין התביעות כולן להידחות וכל צד ישא בהוצאותיו.

ניתנה היום, ט"ו חשוון תשפ"א, 02 נובמבר 2020, בהעדר הצדדים.