לפניי בקשת רשות להתגונן מפני תביעת פינוי של נכסי מקרקעין הממוקמים ב"שכונת הארגזים". אקדים מסקנה לדיון ואומר כבר כאן כי הבקשה אינה צולחת את אמת המידה הליברלית עד מאוד למתן רשות להתגונן מפני תביעת הפינוי. זאת מבלי לגרוע מטענות המבקשים שהם זכאים לפיצוי כספי, טענות השמורות להם להליך אחר ככל שיבחרו לנקוט אותו. ואפרט:

הרקע

1. הרקע העובדתי והתשתית הנורמטיבית הדרושה לעניין תביעות פינוי מ"שכונת הארגזים" הם קרקע חרושה היטב. עמדתי עליהם בהרחבה לאחרונה (ת"א (שלום ת"א) 23835-09-16 רשות מקרקעי ישראל נ' והבה (29.7.2019)), ואין צריך לחזור. למעשה, הצדדים תמימי דעים שפסק הדין של בית המשפט המחוזי בעניין לוי (ע"א (מחוזי ת"א) 17401-01-17 רשות מקרקעי ישראל נ' לוי (1.2.2018)) משמש נקודת מוצא לדיון. בעניין לוי מנה בית המשפט המחוזי שלוש קבוצות שזכאיות לפיצוי מכוח תנאי המכרז שפרסם מינהל מקרקעי ישראל בשנת 1998 ואין בלתן: הקבוצה הראשונה היא מי שנכלל ב"רשימת הפינויים" לפי סקר שנערך ביוני 1996. הקבוצה השנייה כוללת את מי שיוכיח שהתגורר בשכונה תקופה רצופה של עשר שנים לפני הסקר (בין יוני 1986 ליוני 1996), ולא הייתה לו דירה אחרת למגורים. הקבוצה השלישית היא "מגישי ההשגות". על רקע זה יש לבחון אם הנסיבות העובדתיות שנטענו בכתב התביעה ובבקשות הרשות להתגונן, בהנחה (לצורך הדיון) שהן נכונות עובדתית, מקימות הגנה לכאורית מפני תביעת פינוי.

2. בכתב התביעה נטען שמבקש 1 מופיע בסקר המחזיקים וברשימת הפינויים, וכפוף לפינוי השטח הוא (ורק הוא) זכאי – כ"בית אב" – לפיצוי שנקבע במכרז. המבקשים האחרים אינם זכאים לפיצוי לפי תנאיו. טרם הגשת התובענה המשיבות פנו למבקש 1 והציעו לו את הפיצוי הקבוע במכרז כנגד פינוי, אך הוא סירב. משא ומתן מאוחר שהתקיים בין הצדדים לא הועיל. הואיל ומשיבה 1 היא בעלת המקרקעין; משמדובר במקרקעי ציבור; ומשאין למבקשים זכויות בהם – יש להורות להם לפנות את הקרקע.

3. המבקשים הגישו שתי בקשות נפרדות לרשות להתגונן, אחת מטעם מבקשים 4-1 ושנייה מטעם מבקשת 5. כל בקשה נתמכה בתצהיר נפרד.

4. בתצהיר של מבקש 1 (שניתן גם מטעם מבקשים 4-2) נטען שהמבקש 1 נולד וגדל בשכונה. בשנת 1998 הוא נישא למבקשת 2, ונולדו להם שלושה ילדים: המשיבים 4-3 (בגירים כיום) ובת נוספת, קטינה. משיבים 4-3 מתגוררים ביחידות עצמאיות ונפרדות. בית המבקשים 2-1 מופיע כמבנה מס' 42 בתצלום האוויר שצורף לסקר המחזיקים, ושמו של המבקש 1 מופיע בשורה 105 לרשימת "בתי האב" הזכאים לפיצוי לפי הסקר. הוריו החלו להחזיק במקרקעין לפני 70 שנה. נטען שלנוכח החזקה רבת שנים במקרקעין, הוא ובני משפחתו בני רשות בלתי הדירה להמשיך להחזיק בהם. הם נהגו במקרקעין מנהג בעלים, השקיעו בהם כסף, בבניה ושיפוץ, ושילמו ארנונה. יש ליתן להם רשות להתגונן בטענה שיש להתנות את הפינוי בדיור חלוף או בפיצוי שווה ערך, וזאת מכוח השתק וחובת תום לב.

5. בתצהיר של מבקשת 5 נטען כך: היא אמה של מבקשת 2 (החותנת של מבקש 1). היא אלמנה בת 83 וחולה. היא מתגוררת בבית ברחוב סא 16 בשכונת הארגזים כ-23 שנה, החל משנת 1996 (אף שאת כתובתה היא שינתה בשנת 2000). סמוך לאחר זכיית היזמים במכרז, הגיעו נציגים מטעמם לביתה (מר ישעיהו חכשורי וגב' ניצה אריאל), והציעו לה פיצוי של דירת שלושה חדרים ו-50,000 דולר כנגד הפינוי. הצעה זו מלמדת, לשיטתה, שגם לגישת היזמים לא ניתן לסלק אותה מביתה ללא מתן קורת גג לראשה. לנוכח קשיים כלכליים של המשיבה 2 שגררו עיכוב רב של הפרויקט, המשא ומתן לא התקדם לחתימה על הסכם. לטענתה, בימים אלה מתנהל בשכונת הארגזים מתווה לפיצוי של תושבים שמצויים במעמדה, שפרסמה עיריית תל אביב יפו, ולפי עקרונותיו היא זכאית לקבל פיצוי כנגד פינוי. יושבת כעת על המדוכה ועדה בראשות השופטת (בדימ') ורדה אלשיך שדנה בזכאות תושבים כמותה לפיצוי, ולהערכתה היא תימצא זכאית לפיצוי כ"בית אב" שהחל להתגורר במקרקעין לפני 1999. לנוכח גילה ושנות מגוריה במקרקעין, היא זכאית לפיצוי כנגד פינוי – בין כסידור חלוף, בין כפיצויים משיקולי צדק. היא בת רשות בלתי הדירה להתגורר במקרקעין לנוכח הזמן שהיא דרה בהם, נוהגת מנהג בעלים, והשקיעה בהם השקעות שונות.

6. שני התצהירים כוללים טענות כלליות כלפי המכרז ואופן יישומו. נטען שחל שיהוי במימוש המכרז, שהגדיל את רווחי המשיבות על חשבון התושבים שהלכו לעולמם ולא יקבלו פיצוי; תכלית המכרז היא שהתושבים יקבלו דיור חלוף או פיצוי, ורק אז יפונו; המקרקעין אינם דרושים למשיבות כעת משום שבנייה בחלק הצפוני של המתחם שבו נמצאים המקרקעין לא צפויה להתחיל בשנים הקרובות. על המשיבות חלה חובה לנהוג כלפי תושבי השכונה בשוויון ובתום לב. יש בנמצא תושבים שלא נכללו ברשימת הפינויים וקיבלו פיצוי כנגד פינוים (משפחת דגן, משפחת בן יונה ומשפחת הינדי).

7. כטענת סף נטען שיש לדחות את התביעה מאחר שהיא הוגשה ביחס לבתים שונים מאלה שבהם המבקשים מתגוררים בפועל, ובלא שהמקרקעין זוהו במדויק. אלא שבין מועד הגשת הבקשות לרשות להתגונן לדיון שהתקיים בהן נערכה מדידה בשטח והוגש תשריט מעודכן המפרט את המבנים לפינוי. על כן טענה זו של היעדר זיהוי אינה רלוונטית עוד, והיא אכן נזנחה בסיכומים.

8. ביום 31.12.2019 התקיים דיון בבקשה לרשות להתגונן. הצדדים ביקשו שהות להידבר, וזו ניתנה להם. השיחות העלו חרס. המשיבות עמדו על זכותן למתן החלטה בבקשת הרשות להתגונן, תוך שוויתרו על חקירות. הצדדים הגישו סיכומים. זו עת ההכרעה.

דיון והכרעה

9. במסגרת דיון בבקשת רשות להתגונן די אם יראה המבקש שעומדת לו הגנה לכאורה. אין בודקים כיצד יצליח להוכיח את הגנתו; אין בוחנים את טיב ראיותיו; ואין מקום לקבוע ממצאי מהימנות. עם זאת, עליו להתכבד ולפרט את הטענות המבססות את הגנתו (ראו למשל ע"א 527/07 נחום נ' קרן אהרונסון בע"מ (18.2.2008)).

10. כאמור, המבקשים אינם עומדים באמת מידה מקלה זו לצורך מתן רשות להתגונן מפני תביעת הפינוי.

11. אשר למבקש 1: זכותו לפיצוי כ"בית אב" מכוח המכרז אינה שנויה במחלוקת. המשיבות מסכימות לתת לו את הפיצוי המגיע לו לפי תנאי המכרז באופן שוויוני, ככל שיסכים לקבלו. טענתו שיש ליתן לו פיצוי גבוה מזה שנקבע במכרז ושולם לרוב המכריע של המפונים מנוגדת לטענתו-שלו שלפיה על המשיבות לנהוג כלפי המפונים שמעמדם זהה לשלו בשוויון ובתום לב. מכל מקום, המבקש 1 זכאי לקבל את הפיצוי המגיע לו כנגד פינוי, ולתבוע זכויות נוספות המגיעות לו לשיטתו. מצב דברים זה נותן מענה לטענותיו שיש לפנותו כנגד פיצוי, כמו גם לטענה אפשרית שללא פיצוי הוא ייוותר ללא קורת גג.

12. אשר למבקשים 5-2: אין חולק שהם לא נמנים עם איזו משלוש הקבוצות שהוכרו בעניין לוי. יש לבחון אפוא אם יש להם זכות עצמאית להחזיק במקרקעין מכוח עצמם. אשר לטענתם לחזקה מכוח רשות מכללא, הרי שלפי ההלכות הנוהגות, רשות מכללא במקרקעי ציבור (שניתן להעלותה כטענת הגנה בלבד) היא לכל היותר רשות הדירה אשר ניתנת לביטול תוך זמן סביר (ע"א 3846/13 מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף, פסקה י"ח (21.7.2015); ע"א 6757/13 אביטסם נחום נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח‏, פסקות 22-17 (19.8.2015)). אין חולק שניתנה למבקשים התראה סבירה לפני פינוים, ועל כן הם אינם זכאים להמשיך לשהות בהם.

13. אשר לטענות שהמבקשים זכאים לפיצוי, הלכה היא כי "זכות הפינוי העומדת לבעלי קרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה בזכות הפיצויים של בני הרשות, וכי האחרונים זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון" (רע"א 7924/06 אביטן נ' באום, פסקה ד(2) (3.10.2006). ראו גם ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי, פסקה 12 (25.11.2002); ע"א (מחוזי ת"א) 1187-09‏ רמ-נח בע"מ נ' עבודי, פסקה 42 (7.2.2011); ע"א (מחוזי ת"א) 68544-03-16 עמרם נ' עיריית תל-אביב-יפו, פסקות 67-65 (8.3.2017); ע"א (מחוזי ת"א) 24660-07-17‏‏ שטיינפלד נ' עירית בני ברק (13.5.2018); תא"ק (שלום ת"א) 59612-03-18 רשות מקרקעי ישראל נ' כבאז, פסקה 12 (18.2.2020)).

14. טענות המבקשים בדבר שיהוי במימוש המכרז נטענו בכלליות ובאופן שאין בו די כדי להניח תשתית עובדתית ראשונית לצורך מתן רשות להתגונן. בכלל זה לא הונחה תשתית עובדתית מינימלית בדמות טענות קונקרטיות שהמבקשים הסתמכו על חלוף הזמן ושינו מצבם לרעה. הכוונה לפנות את הקרקע ממחזיקיה לצורך בנייה ידועה לפחות משנת 1996 (סעיף 9 לסיכומי המבקשים). בשונה ממבקש 1, שהתגורר במקרקעין כל ימי חייו, עניינם של המבקשים 4-2 שונה בהיותם נמנים עם אותו "בית אב", ואינם בני רשות מכוח עצמם. המבקשת 5 החלה להתגורר במקרקעין, כך לשיטתה, בשנת 1996, כשהאפשרות לפינוי הייתה ידועה וצפויה. כך או אחרת, טענת השיהוי עשויה לכל היותר להוביל להגדלה של סכום הפיצוי מכוח המכרז או הדין הכללי (ואין אני אומר שיש זכאות כזו). היא לא יכולה לשמש הגנה מפני תביעת פינוי. מובהר שאיני מביע כל עמדה בשאלה אם חלוף הזמן מצדיק להגדיל את שיעור הפיצוי לזכאים לפי המכרז, או להקנות פיצוי לאלה שלא זכאים לפי המכרז.

15. לטענה לפגיעה בשוויון לא הונחה תשתית עובדתית מינימלית. לא צוין בסיס להשוואה, לרבות מה היו הנסיבות בעניינן של המשפחות האחרות, ומדוע הן זהות לענייננו. די בכך כדי לקבוע שסיכוייה להתקבל נמוכים. יצוין שטענה זהה הועלתה בהליכים רבים ונדחתה, באופן שמקטין את הסיכוי שתתקבל (ראו למשל עניין והבה, פסקות 71-67). יתר על כן, אף אם היה נמצא ממש בטענה במישור העובדתי, היא לא הייתה יכולה לסייע למבקשים. הלכה היא כי מקום שהדין אינו מחייב את הרשות להעניק פיצוי לכולם (ואין חולק שהמבקשות אינן מחויבות להעניק פיצוי מעבר לתנאי המכרז); ומקום שיש לרשות שיקול דעת כיצד לפעול מעתה והלאה, הרי שלפי ההלכה שנקבעה בבג"ץ 637/89 "חוקה למדינת ישראל" נ' שר האוצר, פ"ד מו(1) 91 (1991), קבלת טענת ההפליה תוביל לכל היותר לסעד שלילי: הפסקת מתן פיצוי לאחרים בנסיבות דומות. הטענה לא תוכל להוביל את המבקשים לקבל את הפיצוי שהם דורשים אלא אם כן המשיבות יסכימו לתת את אותו פיצוי לכולם מעתה ואילך (ראו גם עניין והבה, פסקה 73). ממילא טענות המבקשים במישור זה שמורות להם לתובענה נפרדת, כספית.

16. אשר לטענת מבקשת 5 בדבר המתווה המתגבש עם עיריית תל אביב, הרי שמתווה זה אינו יכול להקים הגנה מפני תביעת פינוי. עיריית תל אביב אינה בעלת המקרקעין, ואינה צד להליכים אלה. ככל שהמתווה יקנה זכאות לפיצוי, חזקה שזכות זו תעמוד למבקשים 5-2 באופן שוויוני וללא קשר לשאלת הפינוי. במידת הצורך הם יוכלו לתבוע אותה בתביעה כספית נפרדת (ראו תא"ק (שלום ת"א) 53671-12-18 רשות מקרקעי ישראל נ' חבה, פסקה 21 (29.7.2019); עניין כבאז, פסקה 11).

17. אשר לטענת מבקשת 5 בדבר ההבטחה שקיבלה: היא עצמה מאשרת שאותה הבטחה נטענת בעל פה לא התגבשה לכדי הסכם מחייב. על כן לא היה יסוד להסתמך עליה. אין בטענה כללית זו כדי להקים רשות להתגונן בכל שאמור בתביעת פינוי, והיא רלוונטית לכל היותר לתביעה כספית או לאכיפת ההתחייבות הנטענת.

18. ודוקו: אין להוציא מכלל אפשרות שניתן יהיה להכיר בחריג לכלל, ולהתנות פינוי בפיצוי משיקולי צדק גם בלא תובענה נפרדת. פסיקה ישנה שהמבקשים מפנים אליה הכירה באפשרות זו. ברם על הטוען לחריג מסוג זה להניח תשתית עובדתית ולו ראשונית לטענה שאם הפינוי לא יותנה בפיצוי, הנתבע ייוותר ללא קורת גג וייגרם לו עוול משווע. לשם כך להראות מצב אישי וכלכלי רעוע באופן פרטני לכל מבקש. טיעון מסוג זה ממילא אינו רלוונטי בעניינם של המבקשים 2-1 הזכאים יחד כ"בית אב" לפיצוי שוויוני לפי תנאי המכרז כתנאי לפינוים. דומה שטיעון זה אינו רלוונטי גם ביחס למבקשים 4-3, צעירים בתחילת דרכם שהשתייכו עד לאחרונה ל"בית האב" של המבקש 1 (אף שהם דרים כיום ביחידות נפרדות). טיעון מסוג זה עשוי להיות רלוונטי בעניינה של מבקשת 5, בת 83 וחולה. אלא שגם בעניינה לא נטען דבר וחצי דבר בעניין מצבה הכלכלי אשר מצדיק לסטות מן הכלל. בהיעדר טיעון ותשתית עובדתית מינימלית תומכת, שכולה בידיעת המבקשת 5, אין מקום ליתן רשות להתגונן בטענה זו.

19. לבסוף, אך לא בשולי הדברים. בעניין חבה שאוזכר לעיל נדחתה בקשה לביטול פסק דין שניתן במעמד צד אחד והורה על פינוי הנתבעים (באותו עניין) מבית מגורים שבשכונת הארגזים. הדברים שנקבעו שם יפים לענייננו וראוי לשוב עליהם:

הערה טרם חתימה: דומה שהמבקשים אינם טוענים ברצינות שיש להם זכות להמשיך להחזיק בקרקע. המחלוקת בין הצדדים נוגעת בעיקרה לשאלה איזה פיצוי המבקשים זכאים לקבל, אם בכלל. טענות אלו שמורות למבקשים. ברם אין מקום, בשים לב לסיכוייה הנמוכים של ההגנה מפני תביעת הפינוי, לאפשר למבקשים להמשיך להחזיק בקרקע כקרדום לחפור בו בניסיון לשפר עמדות ביחס למשא ומתן לפיצוי, אשר ככל שיינתן בהתאם למתווה שיגובש, חזקה שיינתן באופן שוויוני לכלל הזכאים לקבלו. לא ראוי שהפיצוי שיינתן, יינתן על בסיס כוח מיקוח של כל מחזיק בנפרד הנגזר ממידת העיכוב שהוא עלול לגרום לפרויקט עקב סירובו להתפנות. התארכות ההליכים כשלעצמה מקנה למבקשים ושכמותם יתרון בלתי הוגן במשא ומתן על היקף הפיצוי. לכך אין מקום. בית המשפט העליון עמד על כך לאחרונה, כשקיבל (ב"גלגול שלישי" ובמותב תלתא) ערעור על החלטת ביניים של בית המשפט המחוזי לעכב ביצוע פסק דין לפינוי משכונת הארגזים, בקבעו:

"סוגיית זכאותם של יום טוב לפיצויים לפי תנאי המכרז מהווה נדבך נפרד מבחינה זו שאין כל מניעה ללבּנה, בין אם בגדר הערעור ובין אם בגדר הליך נפרד, במקביל לביצוע פסק הדין. זאת ועוד, עיון בהודעת הערעור שהגישו יום טוב לבית המשפט המחוזי מעלה כי המחלוקת בין הצדדים ממוקדת דווקא בשאלת הפיצויים, ונראה כי הניסיון לעכב את הפינוי נועד להוות כלי טקטי מצד יום טוב למשא ומתן כספי אל מול התובעות" (רע"א 811/19 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' יום טוב, פסקה 8 (9.7.2019)).

ערעור על ההחלטה בעניין חבה נדחה (ע"א (מחוזי ת"א) 3226-01-01 חבה נ' רשות מקרקעי ישראל (2.12.2019)). דברים אלה יפים לענייננו.

סוף דבר

20. הבקשה לרשות להתגונן נדחית.

21. החלטה זו מצמיחה זכות ליטול פסק דין לפינוי נגד המבקשים. ואולם מאחר שפסק הדין בעניינו של מבקש 1 מותנה בקבלת חבילת הפיצוי שבמכרז בהתאם לבחירתו, ניתנת לצדדים שהות להידבר בשאלה אם ברצונם לגבש הסכמה בשאלה איזו חבילה הוא יקבל, ולהגיש נוסח מוסכם של פסיקתה לחתימה, לרבות מועד מוסכם לפינוי, כפוף כמובן לזכותם של המבקשים להשיג על החלטה זו. ככל שלא תושג הסכמה, יגישו המשיבות, תוך 14 יום, הצעה לפסיקתה שמביאה בחשבון את זכאותו של מבקש 1 לפיצוי כתנאי לפינוי, כיצד יש לנהוג במקרה שהוא לא ישתף פעולה, ומועד לפינוי שמביא בחשבון פרק זמן מקובל לצורך התארגנות.

המבקשים, ביחד ולחוד, יישאו בשכר טרחת בא כוח המשיבות בסך של 15,000 ש"ח (כולל מע"מ) בגין החלטה זו. הסכום ישולם תוך 30 יום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ההחלטה ועד התשלום בפועל.

ניתן להגיש בקשת רשות ערעור על החלטה זו תוך 30 יום ממועד הינתנה. כאמור, הפסיקתה תגבש פסק דין, ותקים זכות ערעור.

המזכירות תמציא את ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, ב' באדר התש"פ, 27 בפברואר 2020, בהעדר הצדדים.