לפני בקשה לסילוק התביעה על הסף מטעמי סמכות והעדר יריבות.

רקע

1. המשיבה, נציגות הבית המשותף (להלן: "התובעת"), עתרה בכתב התביעה לסעד כספי בגין ליקויי בניה נטענים, דמי שימוש עבור חדר טכני, עוגמת נפש. כן עתרה התובעת למתן צו עשה לרישום בית משותף ולפיצוי כספי לבעלי הדירות בגין אי רישום הבית המשותף.

טענות הצדדים

1. המבקשת, חברת "רמי שבירו הנדסה בניה והשקעות בע"מ" (להלן: "הנתבעת"), טענה בכתב ההגנה כי יש לסלק על הסף של התביעה, בין היתר, מחמת היעדר יריבות והיעדר סמכות עניינית. לטענתה, התובעת, כנציגות בית משותף, אינה מוסמכת להגיש תביעה בקשר לרישום הבית המשותף, דמי שימוש ועוגמת נפש בשם הדיירים, ולפיכך אין בינה לבין הנתבעת יריבות באשר לעילות תביעה אלו.
2. כמו כן, טענה כי בית המשפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בסעד למתן צו עשה לרישום בית משותף.
3. מנגד טענה התובעת, כי מתפקידה לטפל בכל העניינים הנוגעים למתחמים המשותפים לכלל הדיירים ובכלל זה בסמכותה להגיש תביעה לתשלום דמי שימוש ועוגמת נפש בשם הדיירים.
4. עוד טענה התובעת לעניין הסמכות העניינית באשר לצו הרישום, כי הסעד העיקרי בתביעה זו, הינו סעד כספי, ועל פי הפסיקה יש לכרוך את הטפל אחר העיקר וכי במקרה דנא פיצול הסעדים יהיה מלאכותי ובלתי סביר.

דיון והכרעה

1. לאחר ששקלתי את טענות הצדדים אני סבור כי דין הבקשה להתקבל חלקית, ואפרט:

סמכות עניינית

1. אשר להיעדר סמכות עניינית, אני סבור כי דין טענה זו להתקבל. ואנמק:
2. סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984 מגדיר באופן ברור מהן סמכויות בית משפט השלום באשר לתובענות בנושא מקרקעין, ולענייננו, סמכות למתן צו עשה לרישום בית משותף אינה אחת מהן, וזאת כאשר נקבע מפורשות בפסיקה כי צו עשה לרישום בית משותף אינו בסמכות בית משפט השלום, ר', למשל, ה"פ (הרצ') 17969-06-09‏ ‏אפרתי מדפיס הרצליה בע"מ נ' אינבסטלום הולדינגס בע"מ [‏פורסם בנבו] (26.11.17) והאסמכתאות שם.
3. איני מקבל את טענת התובעת לפיה מדובר בעיקר וטפל, כך שיש לכרוך את הסעד לצו לרישום יחד עם הסעדים הכספיים בתביעה. אני סבור כי בהתאם לפסיקה אין מדובר בעיקר וטפל ויש להורות על מחיקת הסעד למתן צו עשה לרישום בית משותף מכתב התביעה.

הלכה זו בדבר החובה לפצל את התביעות במקרה שכזה נקבעה עוד בהלכה המפורסמת בעניין ע"א 29/58 לוי נ. עקריש [‏פורסם בנבו] (1958), כאשר בית המשפט חזר עליה לאחרונה בעניין ע"א 5639/13 ‏יעל סגל נ' מיכל ורמז ואח' [‏פורסם בנבו] (14.8.2014), כאשר נקבע:

"למרות אי הנוחות שהובעה בפסיקה בגין הצורך לפצל תביעות בין בתי משפט, על אף שהסעדים הנתבעים נובעים מאותה מערכת עובדות ומאותה עילת תביעה, עדיין נותרה על כנה הלכת ע"א 29/58 לוי נ' עקריש, פ"ד יב 1457, 1458 (1958) (להלן: עניין עקריש), שם נקבע כי "אין לתובע ברירה אלא לפצל את תביעתו ולהגיש מקצתה בבית-משפט אחד ומקצתה בבית-משפט אחר"."

1. לא נעלמה מעיני ההלכה שנפסקה בעניין ע"א 3347/16 ‏פלונית נ' פלוני [‏פורסם בנבו] (20.2.2018), אשר אמנם הרחיבה את תחולת הכלל של "עיקר וטפל", אולם נמנעה באופן מפורש לבטל את הלכת עקריש לעיל.

עוד לעניין החובה לפצל את התביעה במקרה שכזה ר' ניתוח מבואר של הסוגיה בספרו של כב' השופט ד"ר יעקב שקד 'סדר הדין האזרחי החדש' (הוצאת בורסי, 2019) בעמ' 91-91.

1. לאור האמור לעיל, אין מנוס ממחיקת הסעד לצו עשה לרישום בית המשותף.

היעדר יריבות

כללי

1. אשר לעניין היעדר היריבות, אני סבור כי לנציגות הבית המשותף עומדת הזכות להגשת תביעה בשם הדיירים, למעט בנושא הנזק הנטען בגין אי הרישום של הבית המשותף, ואבאר:
2. סעיף 69 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קובע:

"הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".

על פי האמור, הנציגות משמשת מורשה מטעם הבעלים בענייני החזקה וניהול הבית המשותף ובכללו הרכוש המשותף, ואף זכאית להיות צד להליך משפטי.

1. אציין כי הנתבעת טענה, כי בית המשפט העליון בעניין ע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רח' רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ [פורסם בנבו] (27.09.81) קבע כי סמכויות נציגות בית משותף הינן רק הסמכויות שהוענקו לה על פי החוק, קרי סעיף 69 לחוק המקרקעין, ולפיכך בענייננו הדיירים אינם מוסמכים להעניק לנציגות סמכות שאין לה.
2. אשר לטענה זו אציין, כי בעניין קדמת לוד דנא מדובר במקרה בו הנציגות ביקשה לתבוע בגין ליקויי בניה שאינם חלק הרכוש המשותף. לעומת זאת בת"א (תל אביב) 35438/05 ועד הבית מבצע קדש 46 ת"א נ' י.ת.א.ר נכסים ובניין בע"מ ואח' [פורסם בנבו] (20.12.09) ניתח בית המשפט את פסק הדין בעניין קדמת לוד וקבע כי על פי פרשנות החוק והפסיקה, נציגות בית משותף רשאית לתבוע בשם הדיירים בגין ליקויים שנתגלו ברכוש המשותף. עמדה זו מקובלת עליי והיא הדעה המקובלת בפסיקה היום, ר' לשם הדוגמא ת"א (כ"ס) 44328-02-16 ראובן סרוגו חברה לבניה בע"מ נ' ועד הבניין בדרך רמתיים 9 הוד השרון [‏פורסם בנבו] (16.9.16).
3. מכאן, הפסיקה התירה מפורשות לנציגות בית המשותף להגיש תביעה לגבי הרכוש המשותף וכן לגבי ניהול והחזקה של הבית המשותף, אולם לא התירה לנציגות להגיש תביעה כספית לגבי ליקויים ברכוש הפרטי של בעלי הדירות בבית המשותף.

מן הכלל אל הפרט

1. לאור האמור לעיל, בענייננו, יש להבחין בין הסעדים בתביעה הנוגעים לרכוש המשותף, והם הליקויים ברכוש המשותף, דמי השימוש בחדר הטכני ובמידה מסוימת עוגמת הנפש בשל רכיבים אלו, לבין הנזק המיוחס לכל דירה בגין אי רישום הבית המשותף, ואבאר:
2. לעניין הסעדים הנוגעים לרכוש המשותף, הרי כאשר אין מחלוקת של ממש כי התובעת הוסמכה על ידי בעלי הדירות להגיש את התביעה, וכאשר הסעדים בדבר ליקויים שנתגלו לכאורה ברכוש המשותף בלבד ותשלום דמי שימוש בגין שימוש בחדר טכני יבש (שהינו חלק מהרכוש המשותף), מתייחסים לרכוש המשותף, הרי קיימת זכות של הנציגות להגיש תביעה בסעדים אלו וקיימת יריבות בין התובעת לנתבעת.
3. יתרה מזאת, אני סבור כי הן סוגית ליקויי הבניה והן סוגיית דמי השימוש שייכות לענייני האחזקה וניהול הבית המשותף.
4. אשר לעניין עוגמת הנפש, הגם שמדובר בראש נזק שאינו קשור במישרין להחזקת והניהול של הבית המשותף, הרי שמדובר בראש נזק שאינו ממוני אשר נכרך לנסיבות ראשי הנזק הכספיים האחרים, ולפיכך יש להתיר לתובעת להגיש תביעה אף בגין ראש נזק זה וזאת מבלי לחוות דעת לטענה לגופה של הטענה.
5. לעומת זאת, הסעד הכספי בגין אי רישום הבית המשותף אינו חלק מניהול ואחזקת הבית המשותף, אינו קשור לרכוש המשותף, והנציגות אינה יכולה לתבוע בגינו. מדובר בסעד כספי המיוחד לכל דירה ודירה, כאשר התובעת בעצמה העריכה את הסעד בסך של 5,000 ₪ לכל דירה.

יוטעם ויודגש, הנציגות אינה תובעת סך של 5,000 ₪ לכל דירה על מנת לבצע את הרישום של הבית המשותף על ידה (ובמקרה שכזה, ייתכן וניתן היה לייחס יריבות וזכות לנציגות להגשת הסעד), כאשר לעניין זה היא כאמור ביקשה צו עשה להשלמת הרישום, אלא תובעת את הנזק שנגרם לכל דירה ודירה כתוצאה מאי הרישום.

מכאן, סעד זה הינו סעד מובהק של כל בעל דירה ודירה בבית המשותף ולא סעד הנוגע לרכוש המשותף או לנציגות.

יוטעם, מדובר בנזק שנגרם לכאורה לדיירי הבית המשותף באופן פרטני עקב אי ביצוע החוזה שנחתם בינם לבין הנתבעת, ומכאן שאין מדובר בנזק הקשור במישרין לניהול הבית המשותף או להחזקתו התקינה.

לפיכך, לגבי סעד זה אכן אין יריבות בין התובעת לנתבעת, וככל שבעל דירה מסוים בבית המשותף סבור כי נגרם לו נזק מאי רישום הבית המשותף עד היום, הרי הוא רשאי להגיש תביעה עצמאית בעניין.

1. על כן, אני דוחה את טענת הנתבעת בדבר היעדר יריבות ביחס לסעדים של תיקון הליקויים, דמי השימוש בחדר הטכני ועוגמת הנפש ומקבל את הטענה ביחס לנזק שנגרם בעלי הדירות כתוצאה מאי הרישום.

סיכום

1. לאור האמור והמנומק לעיל, הבקשה מתקבלת באופן חלקי.
2. אני מורה על מחיקת הסעד למתן הצו לרישום הבית המשותף בהעדר סמכות ועל מחיקת הסעד הכספי בגין אי רישום הבית המשותף בהעדר יריבות.

למען הסר ספק אין במחיקה זו למנוע הגשת תביעה לצו עשה לרישום בית משותף לערכאה המתאימה ולהגשת תביעה כספית בגין נזקי אי הרישום על ידי הניזוקים, או מי מהם.

1. בנסיבות אלו, אין צו להוצאות.

ניתנה היום, ה' אב תשע"ט, 06 אוגוסט 2019, בהעדר הצדדים.