1. לפני תובענה להצהיר כי המבקש הוא הבעלים של נכס מקרקעין, שני מגרשים בשטח של 505 מ"ר כ אחד בהרצליה, הידועים כגוש 6607 חלקות 20, 21 (להלן: "המקרקעין"), כי למשיבה אין זכויות במקרקעין אלו וכי ההסכם מיום 18.09.2016 (להלן: "הסכם המכר") אינו חוקי ונעדר כל תוקף.

2. המבקש הינו תושב חוץ אשר מתגורר במדינת פלורידה בארה"ב.

3. המשיבה הינה חברה בע"מ המאוגדת ברשם החברות (להלן: "המשיבה").

4. הנתבעים 2-4 הם מדינת ישראל – רשם המקרקעין, המפקחת על רישום המקרקעין ומנהל מיסוי מקרקעין.

5. על פי מכלול הראיות שהוגשו על ידי הצדדים בהליך זה, לרבות במסגרת תעודות עובד ציבור מטעם המשיבים 2-4, העובדות ביחס למקרקעין שאינן שנויות במחלוקת בהליך זה הן כדלקמן:

א. המקרקעין נשוא התובענה נרכשו בשנת 1938 על ידי הזוג קורט ואטקה ויינר מאחד, ד"ר משה ישיביץ. בעלותם של בני הזוג ויינר נרשמה בספרי רישום המקרקעין ובשנת 1975 העבירו בני הזוג ויינר את הזכויות במקרקעין לבנם ארנסט י. גפני ללא תמורה. העברה זו נרשמה בספרי המקרקעין.

ב. ביום 25.07.2016 בוצע בלשכת רישום המקרקעין עדכון פרטי זיהוי במרשם באופן בו נרשם כי הבעלים הינו ארנסט י. גפני דרכון אמריקאי 718037950 (להלן: "עדכון פרטי הזיהוי").

ג. ביום 06.03.2017 נרשמה הבעלות במקרקעין על שם המשיבה, כאשר קדמה לכך הערת אזהרה מיום 21.09.2016 לטובת המשיבה מכוח הסכם המכר.

ד. המבקש, תושב ארה"ב בשנות ה-90 לחייו, הוא בנם של בני הזוג ויינר ז"ל שנשא דרכון אמריקאי מס' F-588637 ( שנרשם בטעות וכפי שיפורט בהמשך עם האות E והוא אותו ארנסט י. גפני אשר היה רשום כבעל הזכויות במקרקעין מכוח העברה ללא תמורה מידי הוריו המנוחים.

טענות הצדדים:

טענות המבקש;

6. ביום 19.03.2019 הגיש המבקש תובענה בדרך של המרצת פתיחה, במסגרתה עתר לסעד הצהרתי לפיו המבקש הוא הבעלים במקרקעין ויש להשיב את הרישום על שמו מאחר ורישום המשיבה כבעלים נעשתה על סמך הסכם מיום 18.09.2016 שנחתם תוך מרמה וזיוף, כמו גם על מרשם שבוצע על סמך מעשי מרמה וזיוף.

7. לטענת המבקש, הוא מעולם לא חתם על ההסכם או על המסמכים הנלווים לו לרבות לא ייפוי כוח, מעולם לא ניהל מו"מ עם המשיבה למכירת זכויותיו במקרקעין או קיבל לידיו כסף על סמך הסכם זה. לעניין זה מוסיף המבקש וטוען כי לא היה בישראל מאז חודש מאי 2014 ועל כן לא ייתכן כי הוא האדם שחתם על המסמכים הקשורים בתיקון הזיהוי ובעסקת המכר, לרבות על התצהיר שצורף לבקשה לעדכון פרטי זיהוי שנרשמה בשטר 17140/16 אצל המשיבה 2.

8. לטענת המבקש הוא מעולם לא החזיק בדרכון אמריקאי שמספרו 718037950 שצורף לבקשה לעדכון פרטי זיהוי וכן הפרטים בדרכון זה, למעט השם, אינם פרטיו. גם הפרטים על הדרכון הישן המזויף הם אינם פרטי המבקש, שוב, למעט השם. כך, נכתב כי אותו ארנסט נולד בשנת 1956 בעוד המבקש נולד בשנת 1930. כן, נכתב כי הינו יליד ותושב לואיזיאנה בעוד המבקש הינו יליד פולין ותושב פלורידה.

דרכונו האמריקאי הישן של המבקש הונפק ביום 09.04.1975 בניגוד למזויף עליו נכתב כי הונפק ביום 22.2.1975. התמונות אשר מופיעות בדרכונים המזויפים אינן תמונותיו של המבקש.

למבקש אין כל היכרות עם עו"ד כהן שהגיש וטיפל בפעולת עדכון פרטי הזיהוי בטאבו והמכר וכן אין לו כל היכרות עם אדם בשם אליעזר רפפורט אשר תצהיר מטעמו לכאורה צורף לבקשה לתיקון פרטי זיהוי כתצהיר אדם זר.

9. לטענת המבקש, דרכונו הישן שהונפק בשנת 1975 נרשם בטעות עם האות E בתחילה בעוד הדרכון המקורי נשא את האותF . בשל רישום מספר הדרכון בכתב יד במרשם בישראל, נדמתה האות F ל-E ומשם מקור הטעות ועל כן באגרת שגרירות ארה"ב מיום 10.09.2019 צוין שמעולם לא הונפק דרכון עם מספר זה לשם המבקש ודרכון כזה לא אותר.

10. לעניין זה, טוען המבקש כי הוכח כי הדרכון האמריקאי שנרשם הינו מזויף, ולא קיים אדם הנושא שם זהה לשמו של המבקש המחזיק בדרכון המזויף.

11. עוד נטען כי המשיבה לא זכאית ליהנות מהגנת תקנת השוק במקרקעין מאחר והמשיבה התקשרה עם אדם שהתחזה להיות בעל המקרקעין, כלומר, התחזה להיות המבקש. מעבר לאמור, טוען המבקש כי גם לגופו של עניין לא הוכח שהמשיבה עונה על תנאי תקנת השוק על מנת שזו תחול מהטעמים שהמשיבה התעלמה או עצמה עיניה מ"נורות אזהרה" שעלו במהלך התקופה, בין היתר: מחיר העסקה אינו עונה על דרישת התמורה הממשית. התמורה הופחתה משמעותית מראש ומבלי שכלל התבקש הדבר על ידי מנהל המשיבה שחשדו ככל הנראה התעורר ועל כן הזמין חוו"ד שמאית שהעריכה את שווי שוק המקרקעין בלמעלה מ-2 מיליון ₪ מהמחיר ששולם; אופן תשלום התמורה הן במזומן מבלי שתימסר כל קבלה בגין כך וללא כל תיעוד והן באמצעות תשלום בסך של 2,440,000 ₪ במטבע זר מחשבון בהונג קונג של חברה הרשומה בהונג קונג לחשבון בגרמניה של חברה סינית שאין לה כל קשר למבקש. לא נעשה ניסיון על ידי מנהל המשיבה לאתר קשר כזה. סכום התמורה לא שולם לחשבון נאמנות, ולא נעשה כל מאמץ להבטיח את אישורי המס שנדרשו לביצועה. ההסכם נוסח כאילו הזכויות במקרקעין לא רשומות על שם המוכר (סעיף 7.2.1 להסכם המכר).

12. כן, גרסאותיהם העובדתיות של מנהל המשיבה ושל עו"ד כהן, שניהם מטעם המשיבה, הפוכות לחלוטין לעניין סוגיות מהותיות. כגון, מול מי התנהל המו"מ ביחס לתמורה, מה היה חלקו של עו"ד כהן בהליך המכירה, אופן ביצוע תשלומי התמורה וכדומה. עובדה זו מעידה כי לפחות אחד מהם בהכרח אינו מדייק בעובדות.

13. לטענת המבקש הנטל להוכיח תחולתה של תקנת השוק במקרקעין חלה על המשיבה וזו לא הוכיחה כי היא חלה.

טענות המשיבה;

14. בתחילה טענה המשיבה כי לא הוכחה בעלותו של המבקש במקרקעין. בהמשך ועם הגעת תשובות מגורמי ממשל שונים, הן לעניין זהותו של רפפורט; הן לעניין מספר הדרכון המזויף שמעולם לא הונפק לארנסט י. גפני; הן לעניין היותו של המבקש בנם של הזוג ויינר הבעלים הקודמים במקרקעין, המחלוקת בעניין זהותו ובעלותו של המבקש במקרקעין נפתרה.

15. כן נטען כי המבקש לא הוכיח תרמית, אך גם על טענה זו לא עמדה המשיבה בהמשך, ככל והצטברו עוד ועוד ראיות המעידות על מעשה התרמית והזיוף.

16. כעת, הטענה המרכזית לה טוענת המשיבה הינה כי היא זכאית להגנת תקנת השוק מכוח סעיף 10 לחוק המקרקעין.

17. נטען כי הגם שפלוני התחזה להיות אותו ארנסט י. גפני נושא דרכון אמריקאי מס' 718037950, מרגע רישומו כבעל המקרקעין, הסתמכותה של המשיבה בעת ביצוע העסקה הייתה על הרישום בטאבו שהיה לא נכון בעת ביצוע העסקה.

18. על מנת להחיל את תקנת השוק נדרש הקונה להראות כי הסתמך על טעות ברישום בפנקסי המקרקעין, לטענתה כפי המצב בענייננו. ככל והוצגו מצגי שווא לפיהם המתחזה הוא המבקש, אלו הוצגו בפני הטאבו שעה שביקש המתחזה לבצע את התיקון בפרטי הזיהוי.

19. אמנם הערכת השווי שהזמינה המשיבה קודם לרכישת הזכויות גבוה משווי הרכישה בפועל, זאת משום שמנהל המשיבה לא היה מוכן לשלם סכומים גבוהים יותר לאור הערכתו כי הליך התכנון במקרקעין יארך זמן רב יותר מזה שהוערך בשמאות מטעמו, ועל כן ניהלה המשיבה מו"מ עד שהשיגה את הסכמת המוכר לקבל הצעה מופחתת של 3 מיליון ₪. מדובר בתמורה סבירה בנסיבות העניין ובעלת ערך ממשי אובייקטיבי, ואין בה לפגוע בהתקיימות דרישת התמורה או בתום ליבה של המשיבה לצורך הגנת תקנת השוק.

20. המשיבה קיבלה את ייצוגו של עו"ד כהן בשל היכרות קודמת של מנהלה עמו ובכל מקרה אין בכך להעיד על חוסר תום לב ומדובר בטענה סתמית, כללית ולא מבוססת.

21. השינויים בביצוע התשלומים אל מול הכתוב בהסכם נבעו מכך שהמשיבה שילמה בעצמה את המיסים החלים על העסקה ואת היתרה העבירה למוכר. לאור זאת, לא היה כל צורך בהותרת כספים אצל עו"ד כהן להבטחת תשלומים שונים.

דיון והכרעה:

השאלה שבמחלוקת;

22. לאור הודעות הצדדים בהליך וכן לאור הראיות הברורות שהוגשו, אין חולק כי המבקש הוא אכן בנם של הזוג ויינר והוא זה שנרשם כבעל הזכויות במקרקעין בשנת 1975. כן אין חולק כיום, כי הוא לא מכר חתם על המסמכים לעדכון פרטי הזיהוי או הסכם המכר או על כל מסמך נלווה במסגרתו נמכרו המקרקעין. כן, אין יותר חולק על כך שהאדם אשר הציג את עצמו בפני המשיבה כארנסט י. גפני והזדהה באמצעות דרכון מספר 718037950, הינו מתחזה ודרכון זה הינו מזויף. עוד אין חולק, כי מי שנתן תצהיר המזהה את הר ארנסט המתחזה, מר רפפורט, אינו מר רפפורט כלל ועיקר.

23. לאור האמור המחלוקת שנותרה להכרעה בין הצדדים הינה מחלוקת משפטית גרידא: האם המשיבה, אשר נרשמה כבעלים במקרקעין ביום 06.03.2017 על סמך הסכם מכר מיום 18.09.2016, זכאית להגנה מכוח תקנת השוק מכוח סעיף 10 לחוק המקרקעין שכן לטענת המשיבה זכותה במקרקעין עדיפה על זכותו של הבעלים המקורי – המבקש – היות והיא עומדת בתנאי תקנת השוק במקרקעין כי רכשה את זכויות המבקש במקרקעין בתום לב, בתמורה ובהסתמך על מסמכים בכתב אשר הוצגו בפניה וכי העסקה דווחה כנדרש למיסוי מקרקעין ושולמו בגינה כל המיסים.

המסגרת הנורמטיבית;

24. תקנת השוק במקרקעין קבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 וקובע כדלקמן:

"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

25. מטרתה של תקנת השוק הינה לאזן בין טובת הבעלים במקרקעין לבין טובתו של אחר הטוען גם הוא לזכויות, כאשר על פי ההלכה ולאור תוצאות הפעלת תקנת השוק במקרקעין באופן בו נשללות זכויותיו של מי שהיה בעלים כדין במקרקעין והעדפת זכויות הרוכש, בתי המשפט נוהגים בהקפדה ודווקנות על התקיימותם המצטברת של שלושת תנאי תקנת השוק: תמורה; הסתמכות על הרישום השגוי; ותום לב.

26. תקנת השוק במקרקעין נועדה, לרפא פגמים שנפלו בעסקה עקב שיבוש במרשם – כגון טעות מנהלית שבעטיה נמחקה זכות רשומה, או שינוי של רישום באמצעות שימוש בייפוי כוח מזויף, אולם אין בכוחה לרפא פגמים אחרים שנפלו בעסקה שהינם פגמים חיצוניים למרשם ואינם נעוצים ברישום שגוי של הזכות בה עומדים לבצע את העסקה, למשל התחזות לבעל הזכויות הרשום במרשם [ראו המלומד מיגל דויטש, קניין, כרך ד'; ע"א 624/13 אסתר מורדכיוב נ' שלמה מינץ (פורסם במאגרים, 04.08.2014); ע"א 54/82 אדמונד לוי ואח' נ' עיזבון המנוח עפאנה מחמוד מחמוד (אבו שריף) ואח', פ"ד מ(1)374].

כך נקבע בעניין מורדכיוב לעניין הדרישה להסתמכות על המרשם:

קונה הרוכש זכות במקרקעין על בסיס מסמכים – דרכונים; תעודות זהות; ייפויי כוח – שהם מזויפים, אינו זכאי להגנת תקנת השוק, אף אם השלים בתום לב את העסקה ברישום. תקנת השוק אינה מוחלת במקרים של "פגמים בזיהוי" בשל היות הפגם חיצוני למרשם, והיות הקונה "מונע הנזק" המיטבי בנסיבות, אילו נזהר כראוי:

"לעיתים קרובות קל יחסית לרוכש לברר ולוודא את זהות הצד שניצב מולו ואת האותנטיות של ייפוי-הכוח, שכן מטבע הדברים, עסקה לרכישת מקרקעין מחייבת ברגיל – הן לנוכח היקפה הכלכלי הנכבד והן לנוכח ריבוי הפרטים שיש להסדיר במסגרתה – קשר אינטנסיבי בין רוכש למוכר. קשר זה הופך את הרוכש למונע הטיפוסי הזול ביותר של תאונות משפטיות ביחס לסיכונים מהסוג הנידון כאן, בפרט אם נשווה את יכולת המניעה שלו לזו של העובדים בלשכת רישום המקרקעין. לכן הדין מטיל על הקונה – ולא על המדינה – את נטל הבדיקה ואת התוצאות של אי-עמידה נאותה בו" (דגן, בעמ' 278; הדגשות הוספו – א"ר)).

בנידון דידן, במהלך העסקה הראשונה, ייצג המרשם מהימנה את מערך הזכויות בדירה, בהצביעו על מינץ כבעליה. בוהדנה רכש את הדירה מן המתחזה על סמך תעודת הזהות ורישיון הנהיגה המזויפים שהוצגו לו ולעו"ד סלטון. על הסתמכות מעין זו לא באה תקנת השוק במקרקעין להגן."

27. באשר לדרישת תום הלב נקבע בפסיקה כי: "... די בנסיבות או בצירוף של נסיבות שיש בו כדי לעורר תמיהה או ספק, כדי לפגום בתום הלב של הרוכש" [ראו ע"א 460/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6), 2002].עוד נקבע כי דרישת תום הלב הינה נמשכת ועליה להשתרע על כל ציר הזמן שתחילתו בעת כריתת החוזה וסופו בעת רישום הזכות על שמו של הרוכש בספרי המקרקעין.

28. באשר לדרישת תשלום התמורה כתנאי לתחולת תקנת השוק, התמורה מותנית בערך המבוצע בפועל (להבדיל מערך עתידי) וערך ממשי (להבדיל מסמלי).

29. נטל הראה והשכנוע להוכחת קיומם של תנאי תקנת השוק במקרקעין מוטל על הקונה המבקש ליהנות מתקנת השוק.

מן הכלל אל הפרט;

הסתמכות על המרשם;

30. לטענת המבקש, המשיבה לא הסתמכה על רישום שגוי כי אם על מסמכים מזויפים מכוחם ביקש המתחזה להתחזות למבקש שהיה בעל הזכויות הרשום במקרקעין, הגם שפעל לשנות את הרישום במרשם על פי דרכון מזויף. מנגד, טוענת המשיבה כי שעה שהרישום תוקן כך שנרשם כבעלים אדם בשם המבקש אך עם מספר דרכון שונה וכי הפרטים על פי אותו דרכון מזויף אינם פרטיו של המבקש, כך לגבי שנת הלידה ומקום הלידה, הרי שמדובר במרשם שגוי לפיו הזכויות הועברו מהמבקש לאדם אחר והמרשם בעת התקשרות המשיבה הסכם היה שגוי.

31. אין בידי לקבל את טענת המשיבה.

32. בשעה שחתמה המשיבה על הסכם המכר, ייצג המרשם מהימנה את מערך הזכויות במקרקעין, כאשר הזכויות היו רשומות על שם המבקש. לא ניתן לנתק בין "תיקון המרשם" שבוצע על מנת לאפשר למתחזה להתחזות למבקש באופן בו יוכל המתחזה להתחזות למבקש ולמכור את המקרקעין, שאין ספק כי זו הייתה כל מטרתו. ייתכן והתיקון אף בוצע אך ורק היות והדרכון אשר היה מעודכן באותה עת לא היה בתוקף.

33. בפני מנהל המשיבה הוצגו מסמכים היסטוריים (ראו סעיף, 12 לתצהיר מנהל המשיבה בתשובה להמרצת הפתיחה וכן עמ' 14 ש' 11 לעדותו מיום 23.6.2020) מהם ביקש להציג עצמו כבנם של הזוג ויינר אשר קיבל מהם את הזכויות במקרקעין בשנת 1975. לא בכדי הציג עצמו המתחזה בפני מנהל המשיבה כתושב חוץ עם מבטא אמריקאי שכן, מבקש להתחזות למבקש שהינו תושב ארה"ב.

34. לאור האמור לעיל, סבורני כי לא התקיים התנאי הדורש הסתמכות על הרישום ודי בכך די לשלול את תחולתה של תקנת השוק.

35. יחד עם זאת, אף אם אניח כי תנאי זה מתקיים, הרי שלא מתקיימים יתר תנאי תקנת השוק.

התמורה;

36. עיון בתשתית הראייתית שהובאה בפני ושמיעת עדויות הצדדים מעלה תמיהה באשר לתמורה בגין המקרקעין, הן באשר לגובה התמורה והן באשר לעצם תשלומה.

37. כאמור, על פי ההסכם תמורת הזכויות במקרקעין היה על המשיבה לשלם סך של 3,000,0000 ₪. סך זה, על דעת כל הצדדים, הינו נמוך משווי השוק של המקרקעין (ראו סעיף 75 לתשובת המשיבה להמרצת הפתיחה). בעוד המבקש טוען כי מדובר בסכום נמוך באופן משמעותי שאינו מהווה תמורה ממשית, טוענת המשיבה כי אין מדובר בהפחתה בלתי סבירה וכי סכום התמורה ששולם בפועל תואם את הערכותיו של מנהל המשיבה לעניין אפשרויות התכנון במקרקעין.

38. סבורני כי גובה התמורה אינו חף מספקות. המשיבה לא הוכיחה כי מחיר המקרקעין שנקבע בהסכם משקף שווי שוק ריאלי, אלא ההיפך. לטענת מנהל המשיבה, במועד חתימת החוזה הוא עצמו החזיק בידיו שמאות לפיה שווי המקרקעין היה גבוה יותר מהתמורה שהוסכמה בכ-2 מיליון ₪. בעניין זה עדותו של מנהל המשיבה תמוהה ולטעמי די היה באמירותיו בעניין גיבוש התמורה כדי להוביל לחשד. מנהל המשיבה נשאל בהקשר של גבוש ההסכמות בעניין התמורה, האם הוא ביקש הנחה על המחיר, ותשובתו המפליאה הייתה שלא ביקש, אלא שעו"ד כוהן הציע מיוזמתו הנחה של חצי מיליון ₪. (ראה פרוטוקול הדיון מיום 23.6.20 עמוד 14 שורה 34 ועמוד 15 שורות 1-2). מי ה"מתנדב" שמסכים להפחית מתמורה חוזית, חצי מיליון ₪ בהתנדבות? היכן נשמע דבר כזה?.

39. עיון בהסכם המכר קובע הן את גובה התמורה והן את אופן תשלומה. על פי ההסכם, את התמורה אמורה הייתה המשיבה לשלם בשני תשלומים: הראשון בהפקדת המחאה בנקאית בסך של 500,000 ₪ בידי עו"ד איתן כהן בנאמנות "עד רישום זכויות המוכר במקרקעין על שמו ורישום הערת אזהרה לטובת הקונה על בעלות המוכר", חרף העובדה שהזכויות היו רשומות על שם המוכר לכאורה באותה עת. השני, היתרה בסך 2,500,000 ₪ גם היא בשיק בנקאי שיופקד בידי עו"ד כהן בנאמנות "עד לקבלת שומה סופית מס שבח המוכר".

40. אלא מאי? בפועל, לא התשלום הראשון ולא התשלום השני בוצעו על פי הוראות ההסכם. מנהל המשיבה כלל לא הגיע לחתימה עם שיק בנקאי וכזה לא נמסר לעו"ד כהן בכלל. במקום זאת, כשנשאל מנהל המשיבה על כך, השיב כי "הבנתי מאיתן (עו"ד כהן – ר' ע'), שעלי לשלם את המיסים, ואת ההפרש אביא לקונה (טעות במקור – ר' ע'), זה מה שהיה בפועל, אין לא רצה את הכסף, הוא לא הסביר לי מדוע, לא הגעתי עם המחאות בנקאיות. רשום המחאה, לא ידעתי שהוא רצה המחאה בנקאית, דיברנו מחוץ להסכם. זה שהוא לא שינה את זה בהסכם, יתכן וזו הייתה רשלנות מצדו (פרוטוקול מיום 23.06.2020 עמ' 16 ש' 20-23).

41. בנוסף, לטענת המשיבה, מתוך התמורה בסך של שלושה מליון ₪, סך של 560,000 ₪ שולמו עבור מיסים ומזומן למוכר והיתרה בסך של 2,440,000 ₪ שולמה במטבע זר – 600,000 יורו – לחברה זרה בהתאם להוראות המוכר ועו"ד כהן.

לעניין זה, בפי המשיבה מספר טענות שמעוררות קשיים. הראשונה היא הטענה לפיה הרציונל שעמד מאחורי תשלום המיסים מסך התשלום הראשון הוא רצונו של מנהל המשיבה להבטיח את תשלום המיסים היות ומדובר בתושב חוץ (עמ' 16 ש' 5-10 בעדותו). שנית, העיד מנהל המשיבה כי בגין ההעברות שביצע על המוכר או עו"ד כהן במזומן לא ניתנו לו קבלות (עמ' 19 ש' 16-17 לעדותו), שלישית, סך של 600,000 יורו שהועברו מחברה זרה לחברה זרה, מבלי שיוכח כל קשר בין העברה ולעסקה במקרקעין. אדרבא, בתוספת להסכם ההלוואה (צורף כנספח 1 לתצהיר המשלים מטעם המשיבה מיום 30.6.2020), צוין כי המלווה רשאי לרשום שעבוד במקרקעין בגין ההלוואה, זאת מבלי שכלל צוינו פרטי מקרקעין לשם כך.

את התשלום שנעשה בין החברות הזרות, ומסמכי ההלוואה שהוצגו, אתייחס במסגרת בחינתי את נושא תום הלב.

42. גם אם אניח כי הסך של 2,44,000 ₪ שולמו על חשבון התמורה וכי מס השבח שולם גם הוא על חשבון התמורה, עדיין נותרנו עם אלפי שקלים שתשלומם לא נתמך באסמכתא, לרבות העובדה כי מס רכישה ככלל חל על רוכש וככל (ולא נטען אחרת) ומס הרכישה שולם גם הוא מתוך התמורה המוסכמת, הרי שמדובר בהפחתה נוספת! ממחיר התמורה.

43. לאור האמור לעיל, סבורני כי גם תנאי התמורה לא התקיים.

דרישת תום הלב;

44. גם אם אניח לצורך הדיון כי התקיימו תנאי ההסתמכות על המרשם וכי התמורה הינה ממשית, הרי שבדיקת התנהגותה הקונקרטית של המשיבה, מצביעה על כך שהיא התרשלה במידה רבה ובאופן השולל את "תום לבה".

45. בנוסף, המשיבה שמנהלה העיד בפני כי הייתה זו "עסקת חייו" במסגרתה שילם את כספיו האחרונים, נטל הלוואה לא מבוטלת, שכר שירותיו של עו"ד אותו הכיר היכרות שטחית, שאינו עוסק בנדל"ן כדרך קבע כעו"ד שייצג את שני הצדדים בעסקה, מבלי שהוא מכיר אישית לא את עורך הדין ולא את המוכר שהינו, כאמור, תושב חוץ.

46. המשיבה צירפה הסכם הלוואה לתצהיר המשלים וכן אישור העברה שסומנה כנספח 5 לתשובה להמרצת פתיחה. מסמכים אלו לטענת המשיבה מהווים ראיה לכך כי שולמו על חשבון התמורה, סכומי ההלוואה בסך של 600,000 יורו. בעניין זה המשיבה לא הציגה מה הקשר בין החברה בסין שלטובתה שולמה ההלוואה לבין המתחזה?

47. במקום העברת כספים לחשבון בנק בישראל כפי שמקובל, או לחשבון נאמנות של עו"ד כהן, בוצעה העברה של הלוואה מחברה בחו"ל לחשבון של צד שאינו חלק מהעסקה. חשבון של חברה שהמשיבה אינה מכירה, לא נטען כי המשיבה ביררה מי החברה, או קיבלה פרטים ממנה, לא הובהר מדוע המשיבה שולחת לחברה שאינה מכירה, אינה צד לעסקה, ואין לה כל קשר עמה סכום של 600,000 יורו, בהעברה בנקאית, כאשר התנהלות זו אינה התנהלות מקובלת בעסקאות מקרקעין.

48. יותר מכך, המשיבה הציגה מסמך שנחתם לכאורה על ידי המתחזה, ועל ידי עו"ד כהן כאישור תשלום התמורה החוזית בשיעור של 615,000 יורו, נספח 5 לכתב התשובה. למעט חתימותיהם של הצדדים שאין לדעת במדויק באילו נסיבות נחתם המסמך. בעניין זה אציין כי עדויות עו"ד כהן ועדות מנהל המשיבה לא היו נהירות לעניין זה. אין בין המתחזה לבין ההחברה שביצעה את ההעברה קשר ישיר. לא הוכח קשר בין החברה שקיבלה את סכום ההעברה לבין המוכר המתחזה למעט המסמך שנחתם על ידי עו"ד כהן, מנהל המשיבה והמתחזה.

49. סוגיית תשלומי התמורה מעלה ספקות לא מבוטלים בקשר לתום הלב של מנהל המשיבה. כך, היה על מנהל המשיבה לתהות כאשר התבקש להעביר סכום לא מבוטל בסך של כ-600,000 יורו לחברה זרה, רשומה בסין אך מנהלת חשבון בגרמניה. מי החברה, מנהל המשיבה כלל לא בירר, עוד לא תהה על אותה חברה ולא עשה כל ניסיון לברר מי בעלי מניותיה, והאם כלל קשורה אל המוכר. יותר מכך ההעברה בוצעה ביום 23.11.16, במועד זה לא היה בידי המשיבה את כלל אישורי המס הנדרשים, אומנם התשלום לרשות המיסים על פי שומה עצמית נעשה לפי המסמכים שצורפו בנספח 4 לכתב התשובה ביום 17.11.16, אולם אישורי המיסים, כלומר האישור כי שלטונות המס קיבלו את השומה העצמית ניתנו רק ביום 8.2.17.

50. לא סביר בעיני כי אדם מן היישוב המעביר סכומי כסף לא מבוטלים בלשון המעטה, לא יבדוק את הגורם אליו מועבר הכסף ואין די בכך כי מנהל המשיבה הניח כי זו חברה של המוכר (ראו עמ' 18 ש' 21 לעדות מנהל המשיבה). מנהל המשיבה לא יכול היה להסביר מדוע ביצע את ההעברה באופן שבו בוצעה, למעט שכך רצה המוכר, והוא הסכים.

בנוסף, תשלומי תמורה בסך של מאות אלפי שקלים שולמו במזומן, מבלי שהוצגה לגביהם אסמכתא כלשהי, בצורת משיכות מחשבון המשיבה. כמו כן, לא הוצגו קבלות ולטעמי אין די בתשובת מנהל המשיבה כי זה נדרש לאור היותו של המוכר תושב חוץ. היה על מנהל המשיבה לתהות על הבקשה לקבלת מזומן, שכן שימוש במזומן בעסקת מקרקעין טומנת בחובה ממד של הסתרה, לא מובן כיצד ייתכן שתבוצע עסקה במאות אלפי ₪ במזומן מבלי שהמשיבה תדרוש אסמכתאות שהכספים מועברים לחשבונו של המוכר. דברים אלו מקבלים משנה תוקף לנוכח הוראות חוק לצמצום השימוש במזומן, תשע"ח-2018, ואולם לענייננו, עצם ביצוע תשלום במזומן, בסכומים של מאות אלפי ₪ מעוררים תמיה לא מבוטלת.

50. קשה לקבל את העובדה כי המשיבה קיבלה הלוואה מגורם פרטי מבלי שהלה ידרוש בטוחה כלשהי בצורת משכון או משכנתא עבורו בסכום כפי הסכום שהוצג. אין המדובר בהתנהלות עסקית רגילה. בתוספת להסכם ההלוואה צוין כי המלווה יהיה רשאי לרשום שעבוד על המקרקעין, מבלי לציין את פרטי המקרקעין או כל זיהוי אחר.

51. כאמור, גם אם בשלב המו"מ והחתימה על ההסכם היה מנהל המשיבה תם לב והאמין כי הינו מתנהל מול בעל המקרקעין הרשום, בין היתר על סמך מסמך האימות הקונסולארי שצורף כנספח א' לתשובת המשיבה, הרי שבמאורעות המאוחרים יותר היה די כדי לעורר חשד או תמיהה אצל אדם מן היישוב, וודאי אדם שלכאורה מדובר בעסקת חייו.

52. לא זו אף זו, המקום היחיד בו לא מצאתי סתירה בין עדות עו"ד כהן לעדות מנהל המשיבה היא כי בכל הנוגע לסוגיית תשלומי התמורה, בין הצדדים היו הסכמות בעל פה שיש בהן לשנות מהוראות ההסכם הכתובות. אף אחת מהסכמות אלו לא נתמכה בראיה כלשהי, לא הודעת SMS, לא הקלטת שיחה וכדומה, כאילו אותם מועדים היו בגדר המלצה בלבד. טוען מנהל המשיבה כי ייתכן ומדובר ברשלנות מצד עו"ד כהן, ואמנם ייתכן, אך מנהל המשיבה אינו חף מכך שכן היה עליו לעמוד על קבלת אסמכתא לידיו לביצוע התשלומים.

53. גם בגרסאותיהם הסותרות של עו"ד כהן ומנהל המשיבה יש להוסיף לקושי הרב באשר לתום הלב של מנהל המשיבה:

א. בעוד מנהל המשיבה טוען כי ניהל מו"מ עם עו"ד כהן, טוען עו"ד כהן כי הוא לא נטל חלק במו"מ ואליו הגיעו הצדדים לחתימה לאחר שהמו"מ כבר נגמר. כך, עו"ד כהן טען כי המשיבה והמתחזה סגרו ביניהם את המחיר, טוען מנהל המשיבה כי סגירת המחיר התנהל מול עו"ד כהן.

ב. בעוד מנהל המשיבה טוען כי עו"ד כהן היה פעיל בהליך המכירה, עו"ד כהן העיד כי חלקו היה שולי ביותר.

ג. בעוד מנהל המשיבה טוען כי את פרטי המקרקעין לרבות נתונים תכנוניים קיבל מעו"ד כהן, עו"ד כהן העיד כי לא הכיר את הפרויקט ולא בדק וכי דווקא מנהל המשיבה הוא שהגיע מוכן לפגישה עם הנתונים.

ד. מנהל המשיבה טען כי את העברות הכספים ביצע בהתאם להנחיותיו של עו"ד כהן. מנגד, העיד עו"ד כהן כי לא היה מעורב בהעברות הכספים שכן לבקשת הצדדים ההעברות היו ביניהן וכי הוא לא נתן כל הוראה לעניין זה.

כך, לעניין ביצוע תשלום בסך של 2,440,000 ₪ (כ-600,000 יורו), טען מנהל המשיבה כי קיבל הוראה בכתב חתומה על ידי המוכר וע"י עו"ד כהן להעביר את הסכום לחשבון בנק של חברה זרה ואכן הסכום הועבר ביום 23.11.16 לפי הוראה זו. מנגד, טען עו"ד כהן כי חתם על המסמך האמור (נספח 5 לתצהיר מנהל המשיבה) לאחר שהמוכר ומנהל המשיבה אישרו בפניו שניהם כי הכסף עבר, על מנת לאמת את העובדה כי העסקה הושלמה.

54. עו"ד כהן אינו צד לתיק, אלא ייצג את הצדדים לעסקה, והוא עד, ומשכך אתנסח במלוא הזהירות ואומר רק כי אין בידי לקבוע ממציאם עובדתיים על יסוד עדותו, וככל והמשיבה מבקשת להתבסס על עדותו של עו"ד כהן מעבר לסתירות בין העדויות, הרי המדובר במשענת קנה רצוץ. הזהירות מחייבת כי ביהמ"ש יימנע מהתבטאויות שיש בהן כדי להביך מי שאינו צד להליך שבפניו, ולכן אני נמנעת מלהתייחס לעדותו של עו"ד כהן. אולם בהקשר של התיק שבפניי, התנהלותו לא הייתה ברורה לכתחילה. עו"ד כהן הוא שטיפל בשינוי פרטי הזיהוי, בעוד שכידוע בהתאם להוראות תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011, יכול היה להותיר נושא זה לטיפול רשם המקרקעין. לו היה עושה כן ייתכן וכל האירועים מושא הליך זה היו נמנעים. עוד אציין בנוגע לעדותו את הפער בין עדותו לבין עדותו של מנהל המשיבה, פער שקשה ליישב במיוחד כאשר אין חולק כי המשיבה הייתה לקוחתו, ומשכך עו"ד כהן היה אמור לשמור על האינטרסים שלה בעסקה זו.

55. מעבר לכך, הגם שהוא היה עורך הדין היחיד שטיפל בעסקה ובתיקון הזיהוי שקדם לה התנהל בצורה שאינה סבירה בעיני ואינה מתקבלת על הדעת ומנוגדת לשכל הישר. שכן לפי עדותו, קיבל את נספח 5, האסמכתא לתשלום הסכום של 600,000 יורו לטובת חשבון בחו"ל. לפי עדותו לא טרח אפילו להזהיר את הלקוח שלו (המשיבה) בדבר הסיכונים הנוגעים לביצוע תשלומים לצד שלישי שאינו צד לעסקה, לא בדק מי החברה, לא בדק של מי החשבון, לא בירר את הפרטים, לא בפניה למשיבה ולא בפניה למתחזה. התנהלות זו לטעמי יש לזקוף לטובת המבקש שכן היא תומכת בגרסתו.

56. מנהל המשיבה היה אדיש לספקות ולתהיות שעלו במהלך המו"מ כדוגמת ההנחה המידית בסך מיליון ₪ שניתנה מבלי שכלל ביקש ואף ההפחתה הנוספת שניתנה כאשר הייתה בידיו שמאות לפיה המקרקעין היו שווים כ-70% יותר מהמחיר בו נמכרו. אזי, גם אם הנחה של למעלה מ-2 מיליון ₪ לא נראתה מוזרה למנהל המשיבה, על חשדות אלו היה להתעורר לכל המאוחר לאחר חתימת הסכם המכר ומשהתבקש למשל להעביר את מרבית התמורה, לא לעורך הדין אלא כאמור לחברה זרה אשר "הניח" כי היא קשורה למוכר. כך גם לגבי העברות הכספים במזומן.

57. בהינתן האמור לעיל, אני קובעת כי תום לבה של המשיבה נפגם בשל עצימת עיניו של מנהלה והסתפקותו בהשלמת רישום הזכויות על שמו כהוכחה לכך "שהכל בסדר" שכן "זו בדיוק מהותה של עצימת עיניים: אדם חש כי אם יסתכל על דבר מסוים, הוא לא יאהב את מה שיראה. לפיכך הוא נמנע מלהסתכל. הוא מעדיף להכחיש את החשדות מאשר להתמודד איתם. בניסוח סלחני יותר, זוהי הטיית האישוש: אדם מפתח אמונות שמצדיקות את האינטרסים הנחזים שלו, ואז אוסף חיזוקים הנחזים להצדיק את האמונות שלו; במקום לגלות ספק בריא כלפי אלה ואלה, ולבחון את תקפותם באמצעות ניסיון להפריכם" [ראו תא (ב"ש) 49119-07-16 חיה שמואל נ' אסף ריבה, 16.3.19 של כב' הש' שלמה פרידלנדר].

58. במאמר מוסגר אציין כי נסתר מעיני כיצד הופקו אישורי מיסים בגין העסקה וכן כיצד נרשמו הזכויות על שם המשיבה סמך אותם אישורים שניתנו אשר נושאים מספר זהות מוכר: 661439646 אשר גם לאחר שהפכתי במסמכים שהגישו כל הצדדים להליך לא איתרתי מהיכן נלקח מספר זה.

59. לסיכום נקודה זו אני סבורה כי מהעובדות שהוצגו בפניי יש לקבוע כי לא ניתן לייחס למשיבה תום לב כנדרש על פי תקנת השוק. המשיבה כשלה מלהוכיח רכיב זה, ולטעמי מכלול הנסיבות, ההנחות המפליגות שנעשו במהלך המו"מ כבר הן היו אמורות לעורר חשד, הבקשה לקבל תשלום במזומן, הייתה אמורה לעורר חשד, העברת כספים לטובת חברה בחו"ל שאינה המוכר, בלא דרישת מסמך, מי החברה? מה הקשר שלה למוכר?, מדוע לחברה בסין יש חשבון בגרמניה?, מדוע יש צורך בהעברת הכספים לחשבון בגרמניה?, וכל זאת על בסיס ההנחה, שכלל לא הוכחה שאכן הכספים שניתנו כהלוואה לטענת המשיבה, והועברו לטובת אותה חברה שולמו בגין העסקה מושא ההליך. התנהלות מעין זו אינה יכולה להיחשב כהתנהלות תמת לב המצדיקה את תחולת תקנת השוק.

סוף דבר:

60. נוכח האמור, אני מקבלת את התביעה וקובעת כדלקמן:

א. הסכם המכר מיום 18.09.2016 נעדר כל תוקף.

ב. המבקש הינו הבעלים של המקרקעין וככזה הינו זכאי להירשם בספרי המקרקעין.

ג. אני מורה על תיקון פנקסי המקרקעין באופן שיבוטל רישומה של המשיבה כבעלי המקרקעין ותחתם יירשם המבקש.

ד. המשיבים 2-4 הגישו תעודות עובד ציבור אליהן צורפו כל המסמכים שהיו ברשותם ומי מטעם הצדדים לא ביקש לחקור את נותני תעודות עובד ציבור. הואיל ולמעשה המשיבים 2-4 לא היו חלק מההליך למעט הגשת תעודות עובד ציבור ומשכך, אין בידי לעשות צווים כנגד רשות המיסים כפי שמבוקש, וביהמ"ש מניח כי הרשויות יכבדו את מסקנות פסק דין זה.

ה. בנסיבות האמורות ולאור העובדה כי המשיבה איבדה סכומי עתק, אינני פוסקת הוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, י"ז תשרי תשפ"א, 05 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.