הצגת המקרה – הסכם המכר:

1. עניינן של התביעה ושל התביעה שכנגד שלפניי בטענות הדדיות להפרות של הוראות הסכם מכר מיום 4.6.17 (להלן: "הסכם המכר" או "ההסכם"), שעניינו במכירת זכות החכירה בבית ברחוב ירושלים 33, נס ציונה, הידוע כחלק מחלקה 94, בגוש 3641 וכן מחצית החלקה (להלן: "הנכס" או "הדירה").

החלקה שבה מצוי הנכס רשומה כיחידה אחת (מושע) בגודל 896 מ"ר בלשכת רישום המקרקעין ברחובות, כאשר הנתבעים היו בעלי זכות החכירה בחלק מהחלקה. הסכם המכר טמן בחובו התייחסות להיתרי הבניה בנכס, אשר הוזכרו ב"הואיל" הראשון להסכם, ואשר צורפו כנספח ב' להסכם. מהות היתרי הבניה: תוספת שתי קומות ליחידת דיור מערבית - קיימת בבית דו משפחתי, שינוי חזיתות, ביטול גג רעפים ועוד.

2. טענות התובעים עוסקות בעיקרן בעיכובים משמעותיים לכאורה במימוש התחייבויות המוכרים, (הנתבעים בתביעה העיקרית והתובעים-שכנגד בתביעה שכנגד; להלן: "הנתבעים" או "המוכרים"), בהעברת כלל האישורים הסטטוטוריים הנדרשים לשם השלמת העברת הנכס, ובכלל זה, אישורי עירייה ואישורים מטעם חברת החשמל.

3. בגין העיכוב במסירת האישורים הנ"ל חל גם עיכוב בהעברת כספי התמורה ע"י הרוכשים (התובעים בתביעה העיקרית והנתבעים-שכנגד בתביעה שכנגד; להלן: "התובעים" או "הרוכשים") ומכאן העילה להגשת התביעה שכנגד.

4. בנוסף לאמור לעיל, כוללת התביעה העיקרית התייחסות לליקויי בנייה, בעיות איטום ורטיבויות בנכס, בהתאם לחוות דעת המומחה שמואל גלברמן, מחברת "סאגה ניהול פרויקטים מיום 11.12.18, אשר צורפה כנספח י"ח לכתב התביעה (להלן: "חוות הדעת").

5. ב"כ הצדדים והצדדים עצמם הסכימו כי המותב ייתן פסק דינו לאחר הגשת סיכומי התביעה, סיכומי תגובה מצד הנתבעים והתובעים שכנגד וסיכומי תשובה מטעם התובעים, וזאת, ללא שמיעת הראיות בתיק. כעת, לאחר שהוגשו כלל הסיכומים בתיק הוכשרה השעה ליתן פסק דין.

6. ראשית, נפנה מבטנו לסקירת העובדות שלעניין:

סקירת העובדות שצריכות לעניין בקליפת אגוז:

7. ביום 4.6.17 נכרת בין הצדדים הסכם, שלפיו מכרו הנתבעים לתובעים את הדירה ואת זכויות החכירה בנכס. בשורות הבאות יפורטו עיקרי ההסכמות בין הצדדים הצריכים לענייננו, ובמיוחד הצהרות הצדדים:

התמורה, כספי הנאמנות והעברת יתרת התמורה:

8. הנכס נמכר ע"י הנתבעים לתובעים בתמורה לסך של 3,170,000 ₪; כאשר בהתאם להסכם (סעיף 8.2.1) ישולם סך של 500,000 ₪ במועד כריתת ההסכם; סך של 200,000 ₪ בשיק בנקאי לבנק למשכנתאות עד ליום 18.6.17; סך של 670,000 ₪ עד ליום 20.7.17 בשיק בנקאי לבנק למשכנתאות לשם סילוק המשכנתא של המוכרים; ויתרת התמורה בסך של 1,800,000 ₪ עד ליום 4.9.17, בשני שיקים בנקאיים לכל אחד מיחידי המוכרים, אשר התגרשו זה מזו עובר לכריתת ההסכם. כן נקבע (בסעיף 8.2.10) כי במידה שלא יהיו בידי המוכרים אישורי מס שבח ועירייה במועד הנקוב להעברת הסך של 670,000 ₪ (20.7.17) יופקד סך של 250,000 ₪ (כספי הנאמנות) בידיו הנאמנות של עו"ד שלומי בוזגלו, ב"כ המוכרים בעסקה, אשר יוכל לעשות בהם שימוש לשם תשלום המסים או החובות אשר בהם חוייבו המוכרים.

במועד הגשת כתב התביעה והתביעה שכנגד טרם הועברו סכומים משמעותיים מסך התמורה הנקובה לעיל לידי המוכרים. התובעים מודים, בסעיף 37 לכתב התביעה, כי נכון למועד זה טרם העבירו את הסך של 1,185,000 ₪ לידי המוכרים. אין צורך לומר שהדברים מפורטים גם בסעיף 60 לכתב ההגנה.

כל זאת, לבד מכספי נאמנות שבמקור עמדו על סך של 250,000 ₪ ושהופקדו בידיו הנאמנות של עו"ד שלומי בוזגלו, בהתאם להוראות ההסכם. כלומר, עד למועד הדיון, ביום 29.10.19, טרם הועבר לידיהם של המוכרים סך של כ-1,435,000 ₪.

בהחלטתי מיום 29.10.19 הוריתי לרוכשים להעביר למוכרים את הסך של 885,000 ₪. סכום זה הועבר ע"י הרוכשים למוכרים עובר ליום 2.12.19.

כמו כן, הוריתי בהחלטתי מיום 29.10.19 לעו"ד שלומי בוזגלו להעביר לקופת בית המשפט את כספי הנאמנות שבידיו, אשר בהתאם לדף חשבון שהומצא על ידו, עמדו על הסך של 257,414.95 ₪ (הסך של 250,000 ₪ בצירוף ריבית). יוער כי סכום זה אינו כולל מאות ₪ בודדים ששולמו לבנק לשם סגירת חשבון הנאמנות.

כן הוריתי בהחלטתי מיום 29.10.19 כי הרוכשים יעבירו סך נוסף בשיעור הזהה לכספי הנאמנות לידיהם של המוכרים בתוך 30 ימים ממועד העברת כספי הנאמנות ויתרת הסכום תועבר אף היא לקופת בית המשפט. ואכן ביום 18.12.19 הועבר הסך של 42,585 ₪ לקופת בית המשפט.

נכון להיום מופקדים בקופת בית המשפט שני הפקדונות הנ"ל העולים לסך כולל של כ-300,000 ₪. זו למעשה יתרת הסכום שטרם הועברה לידיהם של המוכרים, בהתאם להסכם המכר.

הצהרות המוכרים:

9. בהתאם להסכם הצהירו והתחייבו המוכרים כדלקמן:

ב"הואיל" הראשון מצהירים המוכרים כי אין כל מניעה על פי דין או הסכם, עיקול, שעבוד, צו הריסה ו/או מניעה להעברת זכויותיהם בנכס לקונים ולמסירת החזקה הבלעדית בנכס, כשהוא נקי מכל חוב, שעבוד, עיקול וכיו"ב ו/או הליך משפטי או מינהלי וכיו"ב, להוציא משכנתא לטובת בנק לאומי למשכנתאות.

בסעיף 3א להסכם המכר, הנושא את הכותרת "הצהרות המוכר", מתחייבים המוכרים שלא יעשו כל שינוי בדירה ובמתקניה. כן הם מצהירים כי זכויותיהם בנכס נקיות מכל חוב, שעבוד, עיקול, משכנתא, הליך משפטי, מינהלי וכיו"ב (סעיף משנה 1.2).

כמו כן מצהירים המוכרים (בסעיף משנה 1.3) כי אין כל מניעה חוקית להתקשרות בהסכם ולהעברת מלוא הזכויות בנכס ורישומן בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונים.

עוד הם מצהירים (בסעיף משנה 1.5) כי אין כל מניעה משפטית מלהתקשר בהסכם, וכי קיימו את כל ההתחייבויות כלפי כל גורם בנכס. בהמשך סעיף זה הם מבהירים כי במידה שיוטלו על הנכס הערה ו/או צו/או שעבוד ו/או עיקול ו/או יוגש הליך משפטי ו/או מינהלי ביחס לנכס לאחר חתימת ההסכם וטרם העברת הזכויות בו על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין ו/או שתהיה מניעה שתלויה במוכרים להעברת הזכויות בנכס על שם הקונים, הרי שהמוכרים מתחייבים לפעול להסרתם תוך 21 ימי עסקים; ועד להסרתם יעוכבו תשלומים למוכרים, וזאת, מבלי לגרוע מחובת המוכרים לפעול להסרתם. נידרש לסעיף זה בהמשך הילוכנו.

עוד מצהירים המוכרים (בסעיף משנה 1.6) כי לא תלויים הליכים משפטיים בקשר לנכס, וכי לא ידוע על כל כוונה לפתיחת הליכים משפטיים או אחרים בקשר לנכס.

כן מצהירים המוכרים (בסעיף משנה 1.7) כי ידוע להם כי הרוכשים מסתמכים על הצהרותיהם בקשר לנכס.

לבסוף, מצהירים המוכרים (בסעיף משנה 1.8) כי עד למועד מסירת החזקה בנכס יתקינו מערכת סינון אוויר בממ"ד וידאגו כי הנכס יעבור ביקורת של חברת החשמל.

באשר לרישום הנכס, התחייבו המוכרים (בסעיף משנה 5.4) לספק לעורכי הדין את כל המסמכים והאישורים הדרושים לצורך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שם הרוכשים, לרבות אישורי מס שבח, אישור עירייה, הכולל פטור מהיטל השבחה, שטרי העברת זכות שכירות, בקשה להעברת הזכויות ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל), תצהיר חריגות בניה וכן לחתום על כל מסמך שחתימתם נדרשת עליו לצורך רישום הזכויות בנכס על שם הרוכשים ולצורך רישום הערת אזהרה על שם הרוכשים.

הצהרות הרוכשים:

10. הרוכשים מצדם הצהירו בסעיף 3 להסכם כי ראו ובדקו את הדירה ואת החלקה עליה בנויה הדירה, וכן בדקו אצל הרשויות המוסמכות את זכויות המוכרים בדירה ואת מצבה התכנוני, הפיזי והמשפטי (של הדירה והחלקה) ומצאו אותה מתאימה לצרכיהם ולמטרותיהם. כן הבהירו כי הם רוכשים את הדירה במצבה "כפי שהיא" (as is), והכל על פי בדיקות שערכו וכי אין להם ולא תהיינה להם כל טענות ו/או תביעות כנגד המוכרים באשר לטיב הדירה, מתקניה, מצבה התכנוני, הפיסי, המשפטי וזכויות הבניה, בקשר עם הדירה ו/או החלקה ו/או בגין אי התאמה מכל סוג שהוא והם מוותרים על כל ברירה שיש להם לרבות ברירה מחמת טעות, כפיה או מום כלשהו.

הצהרות הצדדים:

11. בנוסף להצהרת כל אחד מהצדדים מצהירים שני הצדדים יחדיו (בסעיף 14.1) כי הובהר להם והם מסכימים לכך שאין זה מתפקידם של עורכי הדין המטפלים מטעמם בהסכם לבדוק ולוודא קיומם ו/או תוקפם של היתרי בניה ו/או זכויות בניה ו/או את המצב התכנוני של הדירה ו/או את המצב הפיזי של הדירה ו/או חיוב בהיטל השבחה בנוגע לדירה, אלא אך ורק בהתאם למסמכים שהוצגו לפני עורכי הדין. בהקשר זה הובהר כי עורכי הדין של הצדדים הנחו את הצדדים כי על מנת לקבל את המסמכים האמורים עליהם לפנות לגורמים המוסמכים ברשות המקומית, לרבות אצל מדור מידע במחלקת ההנדסה ו/או לשכור מומחה בתחום, שמאי, מהנדס ו/או חברת "בדק בית".

דומה כי סעיף זה מדבר בעד עצמו ונידרש אליו בהמשך הילוכנו.

פיצוי מוסכם:

12. עניינו של סעיף 13 להסכם הוא בהפרה יסודית ובפיצויים המוסכמים. נקבע כי אם הפר צד התחייבות יסודית על פי ההסכם ישלם הצד המפר לצד האחר סכום של 320,000 ₪, כדמי נזק קבועים ומוערכים מראש ללא צורך בהוכחת הנזק, ומבלי לגרוע מיתר התרופות.

כן נקבע שהתחייבות יסודית, שהפרתה תיחשב כהפרה יסודית היא הפרה שמתייחסת להצהרות הצדדים במבוא להסכם וכן להוראות סעיף 3 (הצהרות הקונה), סעיף 4 (מסירת החזקה), סעיף 8 (התמורה), סעיף 9 (מסים) וסעיף 12 (פיגור בתשלום ובמסירה).

כל אחד מהצדדים טוען כי יש להפעיל את סנקציית הפיצוי המוסכם לטובתו, באשר הצד שכנגד הפר את ההסכם הפרה יסודית המזכה בקבלת הפיצוי המוסכם. נבחן טענות אלו בהמשך הילוכנו.

הסכם בר הרשות, כניסת הרוכשים לדירה והסכם השכירות:

13. ביום 30.7.17, כחודשיים לאחר מועד כריתת הסכם המכר, חתמו הרוכשים על התחייבות בלתי חוזרת כלפי המוכרים, שמשמעותה הסכם בר רשות, שלפיו קיבלו חזקה בדירה כברי רשות, טרם מועד מסירת החזקה בדירה ותשלום מלוא התמורה, בהתאם להסכם המכר; כאשר הובהר כי אין ברשות כדי להקנות להם חזקה או זכות אחרת בנכס, למעט רישיון להתגורר בנכס ולבצע עבודות תכנון ובניה; וזאת, תוך התחייבות לקיים את מלוא ההתחייבויות בהסכם המכר, ובכלל זה תשלום מלוא התמורה עד ליום 4.9.17, שלושה חודשים בדיוק לאחר מועד כריתת הסכם המכר.

יוער כי בהתאם להסכם בר הרשות התחייבו התובעים בהתחייבות בלתי חוזרת לשלם למוכרים פיצוי מוסכם בסך של 100,000 ₪, באם יפרו את התחייבותם בהתאם להסכם זה, וזאת, בנוסף לכל הסעדים העומדים לרשותם.

הרוכשים נכנסו לנכס, כאמור, על מנת לבצע בו עבודות שיפוצים, ולאחר ביצוע העבודות נכנסו להתגורר בנכס.

לטענת התובעים בכתבי הטענות שלהם נכנסו לנכס וקיבלו חזקה בו ביום 14.8.17. הנתבעים אינם חולקים על קביעה זו.

התובעים אף השכירו יחידת דיור המצויה בנכס, בהתאם להסכם שכירות מיום 12.5.19 (שהעתקו צורף כנספח א' לסיכומי התשובה של התובעים). בהתאם להסכם השכירות זכאים התובעים לדמי שכירות חודשיים בסך של 3,500 ₪ לחודש.

טענות הצדדים:

טענות התובעים:

14. התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו התחייבותם להעביר את הנכס כשהוא נקי מכל שעבוד או משכנתא וללא כל הליך מינהלי המונע את העברתו, וזאת, בשל העובדה שביום 16.8.17 נרשמה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה בנס ציונה, הערת האזהרה בדבר אי התאמה, בהתאם לתקנה 29 לתקנות המקרקעין.

לטענת התובעים, הנתבעים היו מודעים לפגמים בנכס וודאי היה להם מידע רב יותר מאשר לרוכשים, באופן שהיה עליהם להזהיר את הרוכשים מפני המצב הסטטוטורי של הנכס.

התובעים טוענים כי הנתבעים גרמו לעיכוב ברישום המשכנתא מטעם התובעים על הנכס ואף לא שיתפו פעולה כראוי בכל ההליכים הסטטוטוריים.

עוד טוענים התובעים כי הנתבעים לא עדכנו אותם באשר לליקויים הרבים בנכס, ליקויים שעלו בדוח השמאי.

בכל הפעולות והמחדלים הללו פעלו הנתבעים שלא בדרך מקובלת ובתום לב בניהול המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, וזאת, בניגוד להוראות חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), באופן שמזכה את התובעים בפיצויים, בהתאם להוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)").

כן טוענים התובעים להפרת הוראות סעיף 39 לחוק החוזים, הקובע את החובה לקיים חיוב הנובע מההסכם בדרך מקובלת ובתום לב, כמו גם חובה מקבילה לגבי שימוש בזכות הנובעת מההסכם.

לשיטת התובעים, על הנתבעים לפצותם בשיעור הפיצוי המוסכם בסך של 320,000 ₪ בהתאם להסכם המכר. לצד זאת, דורשים התובעים פיצויים נוספים בסך כולל של 300,000 ₪: סך של 200,000 ₪ בגין הליקויים הרבים בנכס, וסך נוסף של 100,000 ₪ בגין עגמת נפש.

יוער כי התובעים עצמם העמידו את תביעתם על הסך של 300,000 ₪ לצורכי אגרה, ומשכך הם הגבילו עצמם לסכום זה בלבד. וכדברי השופט א' רובינשטיין ברע"א 3385/08 מרקט-פלייס מערכות בע"מ נ' טלטל ערוצי תקשוב בע"מ (פורסם בנבו, 25.9.08):

"הבוחר להקטין את תביעתו משיקולי אגרה, עושה כן בשעה שאינו בטוח בתוצאה, ואינו רוצה להשקיע סכומים גבוהים באגרות; הוא נוטל כמובן סיכון מסוים, וככלל אין לראות בעין טובה שינויים בגובה התביעה בשעה שנדמה כי הסיכויים גוברים... ושוב – ומה על ציפיות הצד שכנגד? הציון "לצרכי אגרה" אינו מקנה כשלעצמו זכות לתיקון עתידי, ומי שבחר ללכת בדרך זו הכריע ובחר..."

וכן דברים דומים ברע"א 1927/13 אלקו התקנות ושירותים (1973) בע"מ נ' נוי חשמל ובקרה בע"מ (פורסם בנבו 12.4.13):

"העמדת סכום תביעה "לצרכי אגרה", על סכום נמוך מן הנזק הנטען, היא כשלעצמה איננה פסולה ואיננה "טקטיקה נפסדת" כטענת המבקשת. יש לה יתרונות וחסרונות. אוּמנוּתו של עורך הדין היא לשקול סיכונים וסיכויים, להחליט אימתי לנקוט בדרך זו, היכן היא מועילה ללקוחו, מתי היא לגיטימית, ובאֵילו נסיבות מן הראוי להימנע ממנה. הלכה פסוקה היא כי "הציון 'לצרכי אגרה' אינו מקנה כשלעצמו זכות לתיקון עתידי... בקשת תיקון בכגון דא היא בקשת תיקון רגילה" (דברי השופט רובינשטיין ברע"א 3385/08 מרקט פלייס מערכות בע"מ נ' טלטל ערוצי תקשוב בע"מ פסקה כד (25.9.2008)). אין בדרך שנקטה בה המשיבה משום פגיעה בתקציב בית המשפט. למוֹתר לציין כי תובע שהוכיח את תביעתו בסכום כסף העולה על הסכום שנקב בו בכתב התביעה ("לצרכי אגרה" או מכל טעם אחר) לא יזכה בפסק הדין לסכום בשיעור גבוה מזה שתבע".

טענות הנתבעים (במסגרת כתב ההגנה והתביעה שכנגד):

15. הנתבעים מכחישים את טענות התובעים, כאשר לשיטתם, דווקא התובעים הם שהפרו את כללי החוזים, בהתנהלם שלא בדרך מקובלת ובתום לב. זאת, בשים לב לכך שהתובעים קיבלו את החזקה בנכס סמוך לאחר מועד ההתקשרות וזמן רב לפני המועד ההסכמי למסירת החזקה בנכס. כל זאת, תוך עיכוב של שנים בהעברת מלוא התמורה (כאשר עיכבו לעצמם סך של 1,185,000 ₪, בניגוד להוראות ההסכם וחרף העובדה שנכנסו לנכס סמוך לאחר מועד ההתקשרות, כאמור), ובניגוד למועדים הקבועים למסירת התמורה, כמפורט בהסכם המכר.

הנתבעים טוענים כי הרוכשים רכשו את הנכס במצבו כמות שהוא (as is) ואף הצהירו כי הם בדקו את הנכס ואת מצבו התכנוני.

עוד טוענים הנתבעים כי הצהירו הצהרות אמת במסגרת הסכם המכר והמציאו את כל המסמכים שלעניין. זאת, בשים לב לכך שצירפו נסח טאבו "נקי" וכן את היתרי הבניה הרלוונטיים. הערת האזהרה בדבר אי התאמה נרשמה רק לאחר כחודשיים ממועד כריתת ההסכם ללא שלנתבעים היה כל מידע מוקדם בעניין. לטענת הנתבעים, הוראות סעיף 3א 1.5 להסכם אינן רלוונטיות במקרה שבו חסר אישור מטעם העירייה לצורך העברת הרישום. לשון הסעיף מדברת על הטלת עיקול או צו, הערה וכיו"ב, ומעיון בנסח הטאבו שצורף עולה כי במועד כריתת ההסכם לא עמדה על הפרק כל הערה. ממילא ברי כי לנתבעים לא היתה שליטה על העיכוב בהסדרת האישורים הסטטוטוריים.

יתירה מכך: לשיטת הנתבעים, התובעים הם אלו שגרמו לעיכוב בהסדרת האישורים ואף מנעו מהנתבעים לבצע את התחייבויותיהם לפי ההסכם.

לא זו אף זו: לטענת הנתבעים, המערכות נמסרו לתובעים בעת מסירת הנכס לידיהם כ"ברי רשות" כאשר כלל המערכות תקינות וללא דופי.

עוד מציינים הנתבעים כי ממכתב האדריכל מטעם הנתבעים עלה כי אלו מבקשים אישורים בדבר תוספות בנייה וממילא תוספות אלו הן שעיכבו את ההליכים הסטטוטוריים.

על התובעים לפצות את הנתבעים בפיצוי המוסכם בסך של 320,000 ₪, כמו גם בפיצוי בסך של 100,000 בגין הפרת הסכם בר הרשות.

דיון והכרעה:

התנאה על הוראות חוק המכר, תשכ"ח-1968 בפסיקת בית המשפט:

16. השאלות העומדות במוקד דיוננו הן כדלקמן:

האם חתימתו של רוכש על הסכם, ולפיה הוא מתחייב כי בדק את הדירה וכי לא תהיינה לו כל טענות כלפי המוכר אכן מונעת ממנו מלהסתמך על אי התאמה שנתגלתה בדירה?

מהן אמות המידה החלות ביחס למערכת היחסים בין הצדדים בנסיבות אלו, במיוחד נוכח הצהרות הצדדים כפי שפורטו לעיל?

מה דינו של רוכש אשר הצהיר כי בדק את המצב התכנוני של הדירה ולבסוף התברר לו כי הוטעה, לטענתו?

ולבסוף: האם יש לראות בשינוי נסיבות, שלא היה ידוע למוכר, עובר לכריתת ההסכם, כמצדיק הפעלת סנקציה כלפיו?

מושכלות יסוד הן כי מוטלת חובה על הרוכש לבחון את המצב התכנוני של הדירה. מאידך גיסא, נהיר כי אין המוכר פוטר את עצמו מלגלות לרוכש פרטים חיוניים אודות הנכס הנמכר.

חובת הגילוי היא חובה הדדית המוטלת על הצדדים, אולם נהיר כי על המוכר מוטלת חובה מוגברת, וזאת, בשים לב ליתרון המובנה שיש לו בהינתן שהרוכש מצוי בעמדת נחיתות אינפורמטיבית. בהקשר זה קובעת הפסיקה כי יותר ממה שייזהר הקונה הרי שיזהיר המוכר. עוד קובעת הפסיקה כי לא ניתן להתנות על הוראת סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר") הקובעת את הכללים הבאים ביחס לסוגיית אי התאמה:

"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

בע"א 8068/11, אורי עיני נ' חן שיפריס [פורסם בנבו] [11.02.2014] (להלן: "הלכת עיני") קבע כב' השופט סולברג, בדעת הרוב, בפסקה 9 לפסק דינו:

"הגעתי לכלל מסקנה כי על-אף האמור בחוזה המכר, רשאים המשיבים ... להסתמך על אי-ההתאמה. ההוראה ההסכמית נדחית מפני הוראת החוק הקוגנטית. בסעיף 16 לחוק המכר הביע המחוקק נחרצות את דעתו ביחס לסעיפים מן הסוג המצוי בחוזה שלפנינו, ובחר לבכֵּר את הגנת הקונים המתקשרים על-פני עיקרון 'החופש החוזי'".

פסק הדין בהלכת עיני ביטל למעשה את הכלל שהיה נוהג עד לאתה עת של "ייזהר הקונה".

הכלל הרחב הנוהג היום הוא שעל המוכר להזהיר את הקונה, ובהתאם לפסיקה העדכנית אין כיום מקום לכלל של "ייזהר הקונה" (ר' למשל: ת"א (י-ם) 20460/08, יעקב רובינגר נ' סשא שלומוב).

עם זאת, קובע סעיף 13 לחוק המכר כי -

"(א) על הקונה לבדוק את הממכר מיד לאחר קבלתו.

(ב) .....

(ג) על המוכר לתת לקונה, לפי דרישתו, הזדמנות נאותה לבדוק את הממכר לפני המועדים האמורים בסעיפים קטנים (א) ו-(ב)".

כן קובע סעיף 14 לחוק המכר כי על הרוכש להודיע למוכר על אי ההתאמה של הנכס וככל שלא הודיע נקבעת סנקציה בעניין:

"(א) על הקונה להודיע למוכר על אי-התאמה מיד לאחר מועד הבדיקה לפי סעיף 13(א) או (ב) או מיד לאחר שגילה אותה, הכל לפי המוקדם יותר.

(ב) לא הודיע הקונה על אי ההתאמה כאמור בסעיף קטן (א), אין הוא זכאי להסתמך עליה".

לבסוף, קובע סעיף 15 לחוק המכר, כי ככל שלא היתה אי ההתאמה ניתנת לגילוי הרי שניתן לדחות את מועד הדיווח בדבר אי ההתאמה למועד שבו היא התגלתה, כלשון החוק:

"לא היתה אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיף 14, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

בפרק הבא נבחן את התנהלות הצדדים בהתאם לאמור בחוק המכר.

התנאה על הוראות חוק המכר, תשכ"ח-1968 במשפט העברי:

17. לאחר שנמצא כי אין מקום להתנות על הוראות חוק המכר הקוגנטיות בהסכמת הצדדים נשאלת השאלה מהי עמדת המשפט העברי בעניין?

אמנם נקבע שדינא דמלכותא דינא, באופן שבסמכות המלך לקבוע לאיזה מן הצדדים יועבר הממון, כמו שנקבע בחוק. אולם עיקרון זה סותר לעיקרון הלכתי אחר ש"כל תנאי שבממון תנאו קיים", כלומר שניתן להתנות על החוק, כפי שניתן להתנות אף על דברי תורה (שולחן ערוך, אבן העזר, לח, ה). ואכן יש שפסקו שניתן להתנות על חוקי המדינה (הרב ישראל יפרח, בשורת הדין, ג, עמ' רעו-רפא). מאידך גיסא נראה כי תנאי כזה אפשרי כאשר אדם מוותר על ממונו, אולם הוא אינו יכול לוותר על זכויותיו מקום שזה פוגע בתקנת אנשי המדינה.

לעניין זה ר' פסק דין של בית הדין ארץ חמדה – גזית, בפתח תקוה 76070, מיום ח' באייר תשע"ז, 4.5.17, הנושא כותרת "פסק דין ביניים", עמ' 6-7. מופיע באתר הארגון. אמנם פסק הדין עוסק במערכת יחסים שבין קבלן לבין רוכש דירה, אולם התובנות רלוונטיות גם לענייננו.

בהקשר זה מצוטטת בפסק הדין פסיקתו של כב' השופט ג'ובראן בפסק הדין בע"א 7991/07, רפאלי נ' רזין ואח', בפיסקה 16 (פורסם ב"נבו"):

"חשוב לשוב ולהדגיש כי רכישתה של דירת מגורים בישראל היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן סוגיה זו מצריכה פיקוח שיפוטי מיוחד לשם הגנה על האינטרס הציבורי".

פסק הדין של דייני "ארץ חמדה - גזית" מבהיר כי ככל שניתן יהיה להתנות על הוראות חוק המכר (דירות) הרי שסעיף 7א(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, האוסר כל התנאה על החוק, יהפוך לאות מתה. אותם דברים אמורים אף לגבי התנאה על סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח-1968, בהתאם לפסיקה שלעניין.

מן הכלל אל הפרט:

18. במקרה שלפניי לא נגרמו עיכובים במסירה בשל הבעיות הסטטוטוריות, באשר הנכס נמסר עובר למועד שנקבע בהסכם המכר, וזאת, בהתאם להסכם בר הרשות. טענת התובעים כעת היא כי נגרמו להם הוצאות רבות לשם הסדרת הליקויים, אשר יש להשיתן על המוכרים. יתירה מכך: לטענת התובעים, נגרם עיכוב בהעברת הנכס בלשכת רישום המקרקעין בשל ליקויים שעל המוכרים היה להיות מודעים להם. כן טוענים התובעים כי הנכס נמכר עם בעיות וליקויים בתחום החשמל, אשר הכבידו על התנהלותם בנכס עד להסדרת העניין לאחר כשנתיים וחצי. יוער כי בעניין החשמל לא צורפה חוות דעת מומחה. חוות דעת המומחה (שנידרש אליה בהמשך) עסקה דווקא בליקויי רטיבות, איטום, עובש וטחב.

מכל מקום, עיכובים אלו אינם מהווים עילת תביעה, באשר מההסכם לא עולה כי היה על המוכרים לצפות את העתיד במועד כריתת ההסכם, במובן זה שהיה עליהם להזהיר את הרוכשים מפני רישום הערת האזהרה בשל אי התאמה בהתאם להוראות תקנה 29 לתקנות המקרקעין. יתירה מכך: ברי ונהיר כי המוכרים עמדו ככלל בהתחייבויות החוזיות ולא הפרו אותן, כפי שאפרט לקמן.

עם זאת, כפי שעולה מההסכם עצמו הרי שבסעיף 3א 1.5 מצהירים המוכרים כי יפעלו בתוך 21 ימי עסקים להסיר כל מכשול, וככל שייוותרו מכשולים הרי שאלו יגרמו לעיכוב הכספים המגיעים להם.

הערת האזהרה בדבר אי התאמה והבעיות התכנוניות:

19. במועד כריתת ההסכם בין הצדדים, ביום 4.6.17, צורף להסכם נסח הטאבו שלא העיד על הסערה העומדת להתרגש לפתחם של הצדדים. בנסח פורטה הערת אזהרה אחת שהתייחסה לגורמים אחרים שאינם קשורים לנכס דנן, וזאת, בשים לב לכך שמדובר בחלקה במושע, כאמור.

בענייננו נרשמה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה בנס ציונה, הערת האזהרה בדבר אי התאמה, בהתאם לתקנה 29 לתקנות המקרקעין, רק ביום 16.8.17, כלומר, למעלה מחודשיים מיום מכירת הנכס. הערת האזהרה נמחקה רק ביום 29.12.19.

חרף מגמת הפסיקה לפיה על המוכר להזהיר את הקונה, וכי כיום אין תחולה לכלל של "ייזהר הקונה" הרי שעלינו לבחון האם במקרה שלפנינו היו המוכרים מודעים לליקויים שבגינם נרשמה הערת האזהרה ונוצרו העיכובים בהוצאת טופס אכלוס, טופס 4 והשלמת העברת הנכס על שם הרוכשים.

בעניין זה נפנה מבטנו להצהרות הצדדים, כפי שפורטו לעיל:

מעיון בהצהרות עולה כי המוכרים הבהירו כי אין כל מניעה משפטית או מינהלית מביצוע העסקה. כן לא רבץ כל חוב או משכנתא על הנכס; מלבד המשכנתא אשר פורטה מפורשות בסעיף 2 להסכם.

בסעיף משנה 1.6 מצהירים המוכרים כי לא תלויים הליכים משפטיים בקשר לנכס, וכי לא ידוע על כל כוונה לפתיחת הליכים משפטיים או אחרים בקשר לנכס. התרשמותי היא כי המוכרים לא ניסו להונות את הרוכשים ובמועד כריתת ההסכם אכן לא היו מודעים לעומד לפתחם.

כן הצהירו המוכרים (בסעיף משנה 1.7) כי ידוע להם כי הרוכשים מסתמכים על הצהרותיהם בקשר לנכס.

בעניין זה אין מנוס מלקבוע כי אכן במועד כריתת ההסכם לא היו מודעים המוכרים למכשול, שאותו יערימו לפניהם חברת החשמל והרשות המקומית חודשים ספורים לאחר מכן.

לבסוף, הצהירו המוכרים (בסעיף משנה 1.8) כי עד למועד מסירת החזקה בנכס יתקינו מערכת סינון אוויר בממ"ד וידאגו כי הנכס יעבור ביקורת של חברת החשמל.

דווקא הצהרה זו מחזקת את התיזה שלפיה היה על הרוכשים לדעת כי יש בעיה הנוגעת לחברת החשמל.

בהמשך ההסכם מופיעה הצהרת שני הצדדים, שלפיה הם מסירים האחריות מעורכי הדין. בהקשר זה מצהירים הצדדים (בסעיף 14.1) כי הובהר להם והם מסכימים לכך שאין זה מתפקידם של עורכי הדין המטפלים מטעמם בהסכם לבדוק ולוודא קיומם ו/או תוקפם של היתרי בניה ו/או זכויות בניה ו/או את המצב התכנוני של הדירה. כן הבהירו עורכי הדין והצדדים הסכימו לכך שעל מנת לקבל את המסמכים האמורים עליהם לפנות לגורמים המוסמכים ברשות המקומית, לרבות אצל מדור מידע במחלקת ההנדסה ו/או לשכור מומחה בתחום, שמאי, מהנדס ו/או חברת "בדק בית".

גם פיסקה זו (שאינה מצויה תדיר בהסכמים מעין אלו) מחזקת את התיזה כי היה ברור ונהיר לצדדים כי יש לבחון את המצב התכנוני של הנכס ברשות המקומית ואין די בהצהרת המוכרים לעניין זה; כפי שניתן לומר כי שני הצדדים ועורכי דינם היו מודעים היטב לקושי שיתכן שיעמוד לפתחם של הרוכשים.

יתירה מכך: לא מצאתי כי התובעים העירו על התקלות האמורות בהזדמנות הראשונה, קרי: סמוך לאחר רישום הערת האזהרה, או במכתבו הראשון של ב"כ, עו"ד סיני. דומה כי עניין זה גם הוא עומד בעוכריהם של התובעים.

בהקשר זה יובהר, כי ברי לי כי הצדדים (ובכלל זה, התובעים) היו מודעים לרישום הערת אזהרה סמוך לאחר רישומה, שהרי אם לא היתה הערת אזהרה ניתן היה לקדם העברת העסקה בלשכת רישום המקרקעין (כמובן, בכפוף לביקורת חשמל מטעם חברת החשמל).

היקף הבעיות התכנוניות ומכתבי האדריכלים בעניין:

20. המוכרים שכרו את שירותיה של אדריכלית בשם אושר נהוראי. זו פירטה במסמך מיום 4.11.18 (אשר צורף כנספח י' לכתב התביעה) את הדרוש תיקון בדירה, לשם הוצאת טופס 4, כדלקמן: הקמת מסתור לדודי שמש, חיתוך "פילרים" בחזית הבית, בדיקת טיוב מים, לשם קבלת אישור ממחלקת המים, ובניית שערים לפילרים, לשער הכניסה, ולשער החנייה. לאחר מכן, יש להחתים את הגורמים בעירייה וכן את המוכרים. במסמך מפרטת גב' נהוראי את השלבים ואת ההתקדמות של עבודתה בתחומים השונים.

כשנה לאחר מכן מינו הרוכשים אדריכל מטעמם, בשם יהונתן מוסן-לוי, אשר הגיש סקירה של הפעולות הנדרשות במסמך מיום 24.10.19. במסמך מפורטות הפעולות הבאות ביחס לנכס, וזאת, לאחר פגישה עם הגורמים שלעניין במחלקת ההנדסה של עיריית נס ציונה. ראשית, ביקש האדריכל לפטר את האדריכלית מטעם המוכרים. כל זאת, בהינתן שרק גורם אדריכלי אחד רשאי להגיש תוכנית למתן היתר לעירייה. בסקירת הפעילות עלתה סוגיה של תוכנית המדידה של השכן, כאשר התעורר, כנראה, חשד בעיריה שישנה חריגה בקו בנין קדמי. בנושא זה סוכם כי תוגש תוכנית מדידה אחרת. כן נדרשו להגיש תוכנית פיזית עם תיקונים ביחס לשערים, להריסת הגדר ותוכנית מדידה. סוגיה של תוספת גדר או תוספת חניה (להבנתי, מדובר בדרישה חדשה של הרוכשים) תוגש באמצעות בקשה נפרדת. בסיפת המסמך מסכם האדריכל מוסן-לוי את כלל הדרישות, ובכללן דרישות הנובעות מרצונם של הרוכשים לשדרג את הנכס, כמו למשל, חלוקה לשתי יחידות דיור נפרדות, תוספת שטח בנוי לקומה העליונה, באופן ששטח הדירה יגיע ל-268.8 מ"ר, הנחיות לגבי גובה הגדר, בקשה לתוספת חדר, בקשה לפרגולה, סגירת נישות והכנסתן לתוכנית וכיו"ב.

מעיון במסמך זה עולה לכאורה כי אין ענייננו אך ורק בכשלים שנולדו במועד מכירת הנכס אלא ברצונם של הרוכשים לשדרג את דירתם.

בעניין זה אבקש להפנות לאמור בסעיף 8 למכתבו של ב"כ התובעים, עו"ד סיני, מיום 24.5.18, ולפיו, נמנע מהתובעים מלסיים את השיפוץ בדירה כפי שדמיינו ברוחם.

מכל מקום, בסופו של דבר ולאחר התערבותי בסוגיה, השלימה האדריכלית מטעם המוכרים, גב' נהוראי, את הדרוש תיקון, והערת האזהרה נמחקה, בהתאם לנסח טאבו מיום 7.1.20.

בשולי הדברים יוער כי אני ער לטענת התובעים לפיה האדריכלית מטעמם של הנתבעים, גב' אושר נהוראי, ביקשה להתפטר מייצוג בשל העדר שיתוף פעולה. האדריכלית (כמו יתר הגורמים שלעניין) לא הגיעה להעיד לפניי, ומשכך לא ניתן לקבל את אימרתה בעניין במסגרת מייל בודד שנשלח בהקשר מסויים.

מכל מקום, במבחן התוצאה, עבודתה ומסירותה של האדריכלית אושר נהוראי, מטעם הנתבעים, היא שהביאה להשלמת האישורים הסטטוטוריים.

הפגמים בדירה וחוות הדעת של המומחה:

21. בנוסף לטענות התובעים בדבר העיכובים הסטטוטוריים בהעברת הנכס ובהסדרת רישומו טוענים התובעים לפגמים בנכס, בהתאם לחוות הדעת מיום 11.12.18.

ראשיתה של חוות הדעת בקביעות תיאורטיות שעניינן בתקופת הבדק והאחריות לנכס, בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), תוך פירוט הכשלים בדירה ותקופות הבדק השונות. גם במהלך הדוח מתייחס המומחה (למשל, בעמוד 10, בפרק העוסק בממצאי הבדיקה) במיצוי הדרישות מהקבלן, באחריות הקבלן, בביצוע עבודות הקבלן וכיו"ב. אין צורך לומר כי ענייננו, כאמור, בדירה שנרכשה כדירת יד שנייה מאנשים פרטיים, וממילא לא ברורה ההתייחסות לכל אורכה של חוות הדעת לחובות הקבלן ולתקופות הבדק והאחריות.

ברי כי אין תחולה לחוק המכר דירות על מקרה של רכישת דירה מיד שנייה, ומשכך ההוראות הרלוונטיות הן הוראות חוק המכר. תנאי הכרחי להחלת חוק המכר (דירות) על הנתבעים, הינו שהדירה נבנתה על מנת למכרה, או נרכשה על ידם על מנת למכרה (ראו: ספרו של עו"ד אביחי נ' ורדי, דיני מכר דירות, מהדורה שלישית, עמ' 56 (2009)). דברים אלה הובאו בפירוט בפסק דינו של השופט י' מילנוב בת"א (י-ם) 5862/99 אוגניה ישראלי נ' אורי לש, תשס"ב(3) 151:

"חוק המכר (דירות), המטיל על המוכר אחריות לפצות את הקונה בגין אי התאמות כאמור, חל רק במישור היחסים שבין המוכר (הקבלן) לבין הקונה הראשון. מסקנה זו מעוגנת בסעיף 1 לחוק המכר (דירות) שעניינו הגדרת "מוכר" לצורך אותו חוק....

מכאן, כי תחולת חוק המכר (דירות) משתרעת על שתי קבוצות:

(1) חברות בנייה שעיסוקן בבנייה ו/או מכר דירות ("...מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר...").

(2) אנשים פרטיים שקנו דירה מחברת בנייה, שלא על-מנת להשאירה לעצמם אלא על-מנת למכרה ("...לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה...").

ההצדקה להטלת אחריות במקרה הראשון נעוצה בשיקולי יעילות כלכלית: "פירמה הקונה דירות לשם מכירתן מצויה בעמדה נוחה יחסית לוודא ולהבטיח מראש שהבנייה תיעשה כראוי... באורח טיפוסי, בידי המוכר, מצויים המומחיות, האמצעים והשליטה בנכס, המאפשרים לו להבטיח את התאמתו בעלות נמוכה יותר מזו שבה היה נושא הקונה אילו הוטל סיכון זה עליו... המוכר הוא גם המפזר הזול יותר של נזקים שלא משתלם למונעם... הטלת אחריות חוזית מלאה על המוכר תמריץ אותו להשקיע מאמץ אופטימלי במניעה מראש של הסיכון להיווצרותם של פגמים הנובעים מתכנון, עבודה או חומרים לקויים..." (א' זמיר "חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973" פירוש לחוקי החוזים [8], בעמ' 58).

הטלת אחריות במקרה השני נועדה למנוע עקיפה של הוראות חוק המכר על-ידי שימוש ב"אנשי קש" כחייץ משפטי בין חברת הבנייה לקונה הדירה. הנתבעים 2-1 אינם "מוכרים" כמשמעות מונח זה בחוק המכר. על-כן, אין הם חבים כלפי התובעים בגין אי-התאמות הקיימות בדירה מכוח חוק המכר (דירות)".

דברים אלה יפים גם לענייננו. התובעים לא טענו וממילא לא הוכיחו, כי הנתבעים בנו את הדירה על מנת למכרה. כמו כן, ברי כי ענייננו בדירה שנבנתה זה מכבר , ומשכך, הוראות חוק המכר (דירות) אינן חלות בעניינה.

זאת ועוד: בעמוד 11 לחוות הדעת מתייחס המומחה למועד רכישת הנכס ומועד הכניסה אליו, כאשר מועדים אלו נותרו פתוחים ללא פירוט (כטענת ב"כ הנתבעים).

נתונים אלו ברי כי יש בהם להשליך על חוות דעתו, במיוחד כאשר זו ניתנה ביום 11.12.18, כלומר: כשנה וארבעה חודשים לאחר המועד שבו הועבר הנכס לידיהם של התובעים.

ולגופו של עניין: בהתאם לממצאי הבדיקה (באמצעות מצלמה טרמית ומד לחות מקצועיים ובבדיקה ויזואלית של הנכס לאחר יום שבו ירד גשם זלעפות), קובע המומחה כי קיימת זרימה גדולה של מים המגיעה לתקרת הסלון והמטבח של הנכס, וזאת, ממרפסת השמש המרוצפת והלא מקורה, המצויה בקומה שמעל לחדרים אלו.

לדברי המומחה, המים מגיעים לתקרות אלו ממרפסת השמש, נוכח העובדה שהאיטום מתחת לריצוף הקיים במרפסת השמש לא בוצע כראוי. כך, מי הגשמים מחלחלים דרך תשתיות החשמל והתעלות אשר בוצעו בתוך יציקת התקרה לפני יציקתה.

המומחה ממליץ לתקן את הכשלים הבאים:

הרמת הריצוף של מרפסת השמש בגג וסילוק האיטום הקיים, בעלות של 20,000 ₪.

איטום הגג ביריעות ביטומניות בעלות של 13,000 ₪.

לאחר מכן, ביצוע הצפה של 72 שעות לשם וידוא האיטום. על קבלן האיטום להמציא כתב אחריות ל-7 שנים.

ביצוע ריצוף חדש, הכולל תשתית ריצוף חצץ, אריחים ועבודה בעלות של 50,000 ₪, בשים לב לשטח העומד על כ-100 מ"ר ועלויות בשיעור של כ-500 ₪ למ"ר.

תיקון הטיח, טיפול בעובש וברטיבות בעלות של 20,000 ₪.

סך כל העלויות עומד על סך של 103,000 ₪ וכולל מע"מ עומדים התיקונים על סך של 120,510 ₪.

יוער כי המומחה הינו הנדסאי בניין, המעיד על עצמו כרשום בפנקס ההנדסאים. חוות הדעת עצמה נערכה ע"י אינג'ינר נעם לנגהם, מהנדס בניין אזרחי. כמו כן, המומחה לא נחקר על חוות דעתו.

מאידך גיסא לא הוגשה לפניי כל חוות דעת מטעם הנתבעים ביחס לליקויים הנ"ל.

עם זאת, אני מוצא קושי רב בהעלאת חוות הדעת רק בשלב הגשת כתב התביעה: נושא הרטיבות והאיטום של מרפסת השמש לא עלה בסדרת התכתובות בווטסאפ שבין רועי סגל לבין לירון אלוני, כפי שלא עלה במסגרת שני מכתבי ההתראה של ב"כ התובעים: האחד מיום 24.5.18 והשני מיום 13.1.19. למעשה, לא מצאתי כל אזכור לבעיות אלו בכל תכתובת אחרת עובר להגשת כתב התביעה. כל זאת, לאחר שהדירה נמסרה לחזקתם של התובעים כבר ביום 14.8.17. כלומר: ענייננו בחוות דעת שנערכה כשנה וארבעה חודשים לאחר קבלת החזקה בדירה. ברי כי לא ניתן להעלות טענה שהתובעים לא היו מודעים לרטיבויות ולעובש קודם לכן, כפי שברי כי בתקופה של שנה וארבעה חודשים התגוררו התובעים, למצער, חורף אחד בדירה.

הדברים אף אינם מתיישבים עם קביעתו של המומחה (בעמוד 12 לחוות הדעת) לפיה: "על פי חוות דעתי המקצועית וניסיוני, הליקוי לא הופיע פתאום ולא קרה בין לילה, אלא זהו ליקוי רב שנים אשר לא סביר שהחל עם קניית הבית ע"י הרוכשים מזמיני דו"ח זה. האיטום של הגג המרוצף היה לקוי זה מכבר". (ההדגשה שלי. י.פ.).

ככל שממצאיו של המומחה נכונים ואמיתיים, הרי שהיה על התובעים לגלותם במועד רכישת הנכס או למצער במהלך השנה וחצי שהתגוררו בנכס. העלאת הדברים לראשונה במסגרת כתב התביעה רק מעוררת חשש כי גם התובעים עצמם לא היו משוכנעים כי לנתבעים איזושהי זיקה לכשלים אלו.

בהקשר זה אבקש להפנות למכתבו של ב"כ התובעים, עו"ד סיני, מיום 24.5.18 (סעיפים 4-7) המתריע ביחס לכשלי חשמל בנכס והעובדה שהנכס לא עבר ביקורת חשמל, ולא מזכיר במילה אחת את כשלי הרטיבות, האיטום וכל הנובע מכך.

יתירה מכך: העלאת סוגיה כזו רק לצרכי התביעה, כאשר לא נשלח בעניינה כל מכתב התראה יש לראותו כפגם בהתנהלותם של התובעים. הפסיקה התייחסה לסוגיה זו, וכך נפסק בעניין –

"אין חולק כי משלוח מכתב התראה אינו תנאי להגשת התביעה, ואולם אם מכח החובה לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת מכח סעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973, ואם מכח סמכותו של ביהמ"ש להביא בחשבון שיקולים שונים בעת פסיקת הוצאות, רשאי ביהמ"ש, בנסיבות מתאימות, שלא לפסוק הוצאות לתובע שלא שלח מכתב דרישה טרם הגשת תביעה.

הכלל הוא כי מי שהגיש תביעה וזכה בה או ששולם לו סכום התביעה לאחר הגשתה - זכאי להוצאות. אכן, פנייה בטרם הגשת תביעה היא ההתנהגות הנאותה, ובמקרה מתאים רשאי ביהמ"ש לשלול הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד מתובע, שלא נתן לנתבע הזדמנות לשלם את סכום התביעה ללא הגשת תביעה. הגם שאין חובה בדין, לדרוש את הנזקים בטרם תוגש תביעה לבית המשפט, מן הראוי היה לעשות כן, זאת לנוכח חובת תום הלב הקיימת במימוש זכות, ולאור הנוהג הרצוי הקיים בין תובעת לנתבעת ככלל ובתביעות כגון אלו בפרט" (ת"א (ת"א) 22034/03 סלקום ישראל בע"מ נ' אדלר טל (פורסם בנבו, 4.4.04; וראו בעניין זה גם ת"א (ת"א) 204115/02 איילון בע"מ – חברה לביטוח נ' יורופקאר השכרת רכב בע"מ (פורסם בנבו 18.1.04) ות"א (ת"א) 28109/05 גוילי ציון נ' אלון שי (פורסם בנבו, 23.11.06)).

באשר לקשר הסיבתי שבין הנזקים המתוארים בחוות הדעת לבין התנהלות הנתבעים ובשים לב למועד התרחשותו, הרי שמתעורר הספק האם הנתבעים אכן אחראים לנזק, וזאת, במיוחד בשים לב לכך שהתובעים ביצעו עבודות בבית לאחר קבלת הנכס לידיהם, עבודות אשר נעשו גם בקומה השנייה של המבנה. מכל מקום, התובעים לא השכילו להרים את נטל הראייה בדבר רשלנות הנתבעים ביחס לגורמי הנזק מושא חוות הדעת.

למעלה מן הצורך, גם לגופן של קביעות המומחה ולאחר עיון מעמיק בחוות דעתו נראה כי התמחור שלו עולה עשרת מונים על תמחורו האמיתי של פרויקט מעין זה המתואר על ידו. בהקשר זה לא צירף המומחה אמות מידה בהתאם למחירונים המקובלים בעניין, כפי שלא צירף נתונים מדוייקים באשר לשטחה של מרפסת השמש.

ולבסוף: הנכס עבר ביקורת של חברת החשמל, חרף טענות המומחה לכשלי רטיבות שעוברים דרך מערכת החשמל, וגם בכך יש כדי לפגוע בחוות דעתו של המומחה.

בנסיבות אלו, לא אוכל לקבל את חוות דעת המומחה ואין לי אלא לקבוע כי התובעים לא הרימו את נטל הראיה בעניין.

שיתוף הפעולה מטעם הנתבעים במהלך השלב החוזי:

22. לטענת, התובעים, הנתבעים לא שיתפו עמם פעולה במהלך נסיונותיהם להסדיר את הדרוש תיקון מול הרשות המקומית והגורמים שלעניין.

התובעים צירפו לכתב התביעה מטעמם תמצית של תכתובת באמצעות תוכנת המסרים המיידיים ווטסאפ בין התובע רועי סגל (להלן: "רועי") לבין הנתבעת לירון אלוני ברזילי (להלן: "לירון"), שממנה עולה תמונה קצת שונה. מהתכתובת עולה כי בין הצדדים נוצר שיתוף פעולה מדהים, כאשר לא מצאתי בקשה אחת שמתבקשת ע"י רועי ולירון מסרבת לה. יתירה מכך: חלק ניכר מהתכתובות שעניינן הסדרה טכנית של התקלות החל בפנייה של לירון.

וביתר פירוט:

ביום 21.6.17 מוסרת לירון לרועי את פרטי האדריכלית אושר נהוראי והוא משיב לה בקריאת התפעלות "תותחית".

בבוקרו של יום 6.7.17 מבקש רועי מכתב מהבנק של משפחת אלוני (בנק לאומי) לבנק של הרוכשים (מנסח הטאבו עולה כי מדובר בבנק מזרחי טפחות). לירון מבטיחה כי היא תהיה בבנק אחר הצהריים ואכן מביאה את המכתב באופן אישי לביתו של רועי. במהלך ההתכתבות מבהירה לירון כי המשכנתא שלה תיפרע רק לאחר ה-15 לחודש.

בתאריך 23.7.17 מבקש רועי מלירון לאפשר לו ולרעייתו להיכנס לבית החל ביום ראשון, על מנת לשפץ אותו. לירון נותנת הסכמתה, בכפוף להסדרת העניין בהסכם (הסכם בר הרשות) והסדרת ההוצאות הכספיות בדין השימוש בנכס, כמו: חשמל, מים וכיו"ב.

בתאריך 23.7.17 פונה רועי ללירון ומציין כי הוא מבין שמגיעה ביקורת של חברת החשמל ביום רביעי; והוא מבקש להתחיל בעבודות בנכס. לירון משיבה לו בחיוב, בכפוף לאמור לעיל.

בתאריך 30.7.17 פונה רועי ללירון באשר לדרישות חברת החשמל, כפי שאלו הועברו ע"י תמיר אלוני, הגרוש של לירון והנתבע מס' 1. לירון מציינת שהיא לא מבינה את הדרישות אבל היא תטפל בהן. רועי מבקש להצטרף למפגש עם חברת החשמל ולירון משיבה לו: "בכייף".

ביום 31.7.17 מעדכנת לירון את רועי שהיא כעת בעירייה. מהנדס בשם פביאן (שמו המלא פביאן סקונדק, כפי שהדברים עולים ממכתבו של אדריכל התובעים) מטפל בעניין והוא אמור לחזור מחו"ל רק בעוד שבועיים. לירון מדווחת שהיא ממתינה למחליפו.

ביום 1.8.17 פונה רועי ללירון בשאלה בדבר הביטוחים של המשכנתא, לירון חוזרת אליו בהמשך ומתנצלת על כך שלא היתה זמינה ואף מבטיחה "להציק" להם, כלשונה.

ביום 8.8.17 מתכתבת לירון עם רועי בעניין רכישת מחשב מרועי, שכנראה עוסק בתחום זה (מהתכתובת עולה כי לירון עובדת, כנראה, בתחום הרפואי והיא מדגישה שאינה מצויה בתחום המחשוב).

ביום 21.8.17 פונה רועי ללירון בשאלה באשר לקידום הביקורת מטעם העירייה. לירון משיבה כי עדיין אין חדש, כיוון שאנשי העירייה בחופשה.

בתאריך 28.8.17 מעדכנת לירון כי היתה בעירייה והם חזרו לעבוד. היא שוחחה עם המפקח פביאן ובשבוע הבא תתואם ביקורת לבית. בנוסף, מציינת לירון, כי ישנם כמה מסמכים שנמצאים אצל האדריכלית (אושר נהוראי) ושיש צורך להעבירם לעירייה.

ביום 11.9.17 מבקש רועי עדכון באשר לקידום העניין מטעם העירייה. לירון משיבה שהיא תתייעץ עם האדריכלית. ביום 13.9.17 היא מעדכנת שהיא שוחחה עם האדריכלית והיא מקווה שעד ליום ראשון תהיה לה תשובה.

ביום 25.10.17 מבקש רועי מלירון לפנות את החפצים של בני הזוג המוכרים מהדירה. לירון משיבה בהתנצלות שהנושא יטופל עוד השבוע.

ביום 6.11.17 מעדכנת לירון שביקרה בעירייה והגישה את רוב הטפסים והיא מצויה כעת ב"מי ציונה" (תאגיד המים של נס ציונה), על מנת להעביר את המים על שם הרוכשים.

ביום 15.11.17 משיבה לירון לשאלתו של רועי כי העניינים מתקדמים. לטענתה, ברשותה כמעט כל הניירות, חוץ מעניין האינסטלציה. והיא תנסה להשיג את זה מהאדריכלית.

ביום 26.11.17 מודיעה לירון כי השיגה את כל המסמכים וכעת עליה לעבור בין מחלקות העירייה.

ביום 11.12.17 מעדכנת לירון כי ישנה איזושהי בעיה עם מי ציונה. לדבריה, הם מעוניינים לעשות איזושהי בדיקה של שטיפת קו הביוב. היא מנסה לבטל את זה. בהמשך מבקשת לירון מרועי להתקשר אליה.

ביום 8.2.18 מעדכנת לירון את רועי שהגיעה מפת מדידה מהמודד.

ביום 26.2.18 מבקשת לירון מרועי לצלם את הבית מבחוץ, חזית ועורף, על מנת להציג למודד, שלא נעשו שינוים, על מנת להשתמש במפת המדידה שלו. בהמשך היא פונה ומבקשת צילום של הבית עצמו ולא של החצר.

ביום 3.4.18 מעבירה לירון לרועי הודעה מתאגיד המים מי ציונה באשר לחשש לדליפת מים. רועי מבטיח לבדוק.

ביום 12.3.18 מבקש רועי מלירון את הנייד של המודד.

ביום 15.3.18 מזכיר רועי ללירון שהמודד מגיע וצריך לשלם לו. לירון מבטיחה להסדיר העניין.

ביום 16.3.18 מבקש רועי מלירון את המייל של המפקח פביאן מטעם עיריית נס ציונה. לירון משיבה כי המייל אינו ברשותה; אולם טוענת שניתן לאתר את כתובת המייל באתר של העירייה. רועי מודה לה.

ביום 18.3.18 מבקשת לירון מרועי את הדיסק עבור מחלקת המים בעירייה ועבור תאגיד המים.

ביום 9.4.18 פונה לירון לרועי ומבקש לברר מה התקדם אחרי שמפקח העירייה, פביאן, ביקר בנכס. היא מבקשת מרועי שיעדכן אותה.

ביום 23.4.18 פונה לירון לרועי ומציעה לו לקחת ממנה את הדיסקים והמפות, על מנת למוסרם לעירייה.

בהמשך מבהירה לירון שזו אינה המפה המעודכנת. בהמשך מציעה לירון שילכו יחדיו היא ורועי לעירייה, כאשר בכוונתה לקפוץ בכל מקרה לעירייה, על מנת לברר בדיוק מה הם רוצים.

בהמשך היום מדווחת לירון כי היא בדרך לעירייה עם המפה המעודכנת והדיסקים.

ביום 25.4.18 פונה לירון לרועי ושואלת אותו מתי בכוונתם לבצע את התקנת השערים וה"פילרים". לטענתה, זו דרישה של העירייה, שמעכבת את הוצאת האישורים.

בשעה 18:15 באותו יום, מעדכן רועי כי הוא בדרכו בחזרה מהעירייה, לאחר שיחה עם פביאן ושרית (ממחלקת ההנדסה). לדבריו, הנושא של השער הוא החלק הפשוט בסיפור, כלשונו. יש רשימה שלימה של השלמות שצריך לבצע, החל מאישור הממ"ד, עדכון השרטוטים ומיפוי החומה. לירון משיבה כי הכל טופל בזמנו ויש ברשותה את כל המסמכים. היא תמהה על כך ששרית אינה זוכרת שהיו אצלה ומבטיחה לשלוח מסמך של פביאן שמאשר שחוץ מהמשאבה ועניין קטן נוסף לא נותר דבר לקדם. רועי מציע שהיא תיגש עם המסמך לשרית. לירון מבהירה כי אם יש קבלת קהל ביום שלמחרת היא תתייצב להסדיר את העניין.

ביום 30.4.18 מעדכנת לירון על ביקור עתידי של גורם מקצועי כלשהו בנכס.

ביום 10.5.18 מבקשת לירון מרועי לצלם את החומה הקדמית. בהמשך היא שואלת האם המודד ביצע מדידות.

בהמשך היום שואל רועי את לירון באשר לטיפול בממ"ד מול פיקוד העורף. לירון משיבה כי הנושא בטיפולה, והיא מחפשת את המסמכים בעניין.

ביום 26.6.18 מעדכנת לירון את רועי שהיא מבחינתה סיימה להגיש את כל הניירות. ונותר לה רק להסדיר את סוגיית מי ציונה.

רועי שואל אותה מה לגבי החריגות שהעלה פביאן. לירון משיבה שהיא עדיין ממתינה לדיסק המאושר וכי לגבי החריגות היא תנסה להסדיר את העניין ביום שלמחרת לאחר העבודה.

ביום 3.7.18 פונה לירון לרועי ומעדכנת כי החל מהבוקר היא מצויה בקשר מול העירייה לגבי החריגות.

בהמשך היום היא מעדכנת כי היא סיימה את הגשת כל הניירות מול העירייה. כעת צריך, לדבריה, לתאם בדיקה של המים, על מנת לקבל אישור ממי ציונה.

בהמשך היא מעדכנת שאמש כשביקרה בעיירה ראתה שלכאורה החליפו תוכנות מחשבים, ויכול להיות שלכן נוצרו חריגות לכאורה.

ביום 25.7.18 מעדכנת לירון את רועי של"מי ציונה" בקשה אחרת נוספת, שעניינה בדיקת מי הברז בדירה.

ביום 18.10.18 מעדכנת לירון את רועי שביום שלמחרת מתוכנן להגיע מודד על מנת לבצע מדידה חדשה לגבי השטח והמבנה. אין צורך בנוכחות איש. כמו כן מעדכנת שנקבעה פגישה ביום 23 בחודש עם מהנדס העירייה.

עד כאן התכתובת בווטסאפ, כפי שהוצגה, כאמור, ע"י התובעים.

מהתכתובת עולה כי לירון פעלה מטעם הנתבעים בכל עניין, והיתה היוזמת ברוב המקרים, בבחינת "יותר משהעגל רוצה לינוק הפרה רוצה להניק" (תלמוד בבלי, פסחים, קיב, א). יתכן שהדבר נובע מכך שהיא נחשפה למחוייבות שלה בהתאם להסכם. לטעמי, הדברים נובעים מהתנהלותה האישית ההגונה.

מכל מקום, ודאי שלא ניתן לומר שהנתבעים גררו רגליים, לא ענו לפניות וכיו"ב.

עניין שני הוא בכך שבכל התכתובת שלעניין לא מצאתי אף לא מילה אחת בנושא הנזילות והרטיבויות ודומה כי הדבר אומר דורשני.

יתירה מכך: לטענת התובעים לא קיבלו הם כל תשובה לפניית ב"כ, עו"ד סיני, מיום 24.5.18, אולם, כמפורט לעיל, המשיך הקשר הישיר והבלתי אמצעי בין רועי סגל, מיחידי התובעים, לבין לירון אלוני ברזילי, מיחידי הנתבעים, גם בתקופה זו ובאופן אינטנסיבי וללא שלירון מתכחשת למחוייבויותיה.

למעלה מן הצורך, אציין כי במכתבו של עו"ד סיני, ב"כ התובעים, מיום 13.1.19, הוא מביע את מורת רוחם של התובעים ביחס לקיום פגישה בנכס בין הנתבעים לבין גורמי מקצוע ביום 10.1.18, פגישה אשר עניינה היה, כנראה, בהסדרת הליקויים בדירה, ללא הודעה או תיאום מראש עם התובעים עצמם. מהמכתב עולה כי למעשה ניסו הנתבעים להסדיר עניינים הקשורים לדירה (לטובת הנתבעים, וזאת, בשים לב לכך שהתובעים עצמם מכרו את דירתם ואף מסרוה זה מכבר לידי הנתבעים), ואילו התובעים ביקשו לשלול מהם את הזכות להסדיר עניינים אלו.

הסרת המשכנתא שעל שם המוכרים ורישום המשכנתא על שם הרוכשים:

23. כאמור בסעיף 8.2.3 להסכם המכר, על הרוכשים היה להעביר סך של 670,000 ₪ עד ליום 20.7.27 בשיק בנקאי לבנק למשכנתאות לשם סילוק המשכנתא של המוכרים, כנגד מכתב כוונות מועדכן, אשר יומצא לרוכשים 5 ימים עובר למועד התשלום.

מעיון בנסח הטאבו עולה כי הערת אזהרה מטעם בנק מזרחי טפחות על זכותם של הרוכשים בדירה נרשמה כבר ביום 18.6.17, וזאת, בגין הלוואה בסך של 1,700,000 ₪. כלומר: על פניו, לא נראה כי היה איזשהו עיכוב בקבלת ההלוואה ע"י התובעים. כמו כן, המשכנתאות שהוטלו על זכות החכירה של המוכרים בגין שתי הלוואות מבנק לאומי בוטלו ביום 13.11.17, כלומר: כארבעה חודשים לאחר המועד המקורי לסילוק המשכנתא.

עניין זה כשלעצמו מצדיק עיכוב הסך הנ"ל עד למועד רישום המשכנתא, אולם אינו מבהיר לחלוטין את העיכוב בהעברת כלל הסכומים עד לאחרונה.

פיצויים בגין העיכוב בתשלום התמורה

24. באשר לטענת הנתבעים בתביעה שכנגד המתייחסת בעיקרה לעיכוב בהעברת כספי התמורה, עלינו להביא בחשבון את העובדה שהמוכרים לא קיבלו עד לתקופה האחרונה לידיהם את מלוא סכום התמורה, כפי שנקבע בהסכם המכר, וזאת, גם אם תתקבל הטענה כי לא שיתפו פעולה עם תיקון הליקויים וכי הסתירו את הפגמים בנכס.

למעשה, החזיקו התובעים בידיהם החל מהמועד שנקבע לתשלום התמורה בסך של 1,800,000 ₪ (4.9.17) את הסך של 1,185,000 ₪ (לבד מסכום הנאמנות בסך של 250,000 ₪ שנקבע בהתאם להוראות ההסכם לשם תשלום חובות המוכרים), וזאת, הגם שנכנסו לדירה זמן קצר בלבד לאחר כריתת ההסכם. אם נחשב את שיעור הריבית והפרשי ההצמדה בגין הסך של 1,185,000 ש"ח החל ממועד הפרעון של הסכום האחרון בהתאם להסכם (ביום 4.9.17) ועד למועד העברת הסכומים שנקבעו בהחלטתי מיום 29.10.19 (כלומר, בתחילת חודש דצמבר 2019 ובאמצעו) הרי שנגיע לסך של כ-55,000 ₪. כל זאת, כאמור, כאשר המוכרים פעלו לפנים משורת הדין ומסרו לידיהם של הרוכשים את הנכס סמוך לאחר כריתת ההסכם, ולאחר תשלום תמורה מינימלית בלבד.

אמנם לטענת התובעים העיכוב בהעברת התמורה נבע מכך שהמשכנתא על הנכס סולקה רק במועד מאוחר יותר ביחס לזה שנקבע בהסכם המכר (קרי: רק ביום 13.11.17, במקום ביום 20.7.17, כפי שנקבע בהסכם המכר), אולם דומה כי העיכוב בהעברת התמורה עד לחודשים האחרונים ממש אין לו כל הצדקה וכל הסבר, במיוחד כאשר הרוכשים קיבלו את החזקה בנכס, לשיטתם, כבר ביום 14.8.17.

אין צורך לומר שהעיכוב בהעברת הכספים מהווה הפרה יסודית של ההסכם, בהתאם להוראות סעיפים 12 ו-13 להסכם המכר. אמנם היו עיכובים משמעותיים ברישום הנכס על שם הרוכשים; אולם לא הוברר כי לנתבעים אחריות באשר לעיכובים אלו. כמו כן, לא חל כל עיכוב במסירת הנכס (נהפוך הוא: העיכוב היה אך ורק ברישום ובהסדרה, עניינים אשר אינם מוגדרים כתנאים יסודיים בהסכם, בשים לב להכרעתי כי הנתבעים לא סטו מהצהרותיהם ולא הטעו את הרוכשים). כמו כן, היה עיכוב קל של חודשים ספורים בסילוק המשכנתא על זכותם של המוכרים בנכס ורישום המשכנתא על זכותם של הרוכשים, אולם גם עניין זה הוסדר.

עם זאת, מצהירים המוכרים בסעיף 3א, 1.5 כי אין כל מניעה משפטית מלהתקשר בהסכם, וכי קיימו את כל ההתחייבויות כלפי כל גורם בנכס. בהמשך הסעיף הם אף מבהירים כי במידה שיוטלו על הנכס הערה ו/או צו/או שעבוד ו/או עיקול ו/או יוגש הליך משפטי ו/או מינהלי ביחס לנכס לאחר חתימת ההסכם וטרם העברת הזכויות בו על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין ו/או שתהיה מניעה שתלויה במוכרים להעברת הזכויות בנכס על שם הקונים, הרי שהמוכרים מתחייבים לפעול להסרתם תוך 21 ימי עסקים; ועד להסרתם יעוכבו תשלומים למוכרים, וזאת, מבלי לגרוע מחובת המוכרים לפעול להסרתם.

דומה כי אם נזקק את נקודות המחלוקת הרי שסוגיה זו היא הסוגיה שבמוקד המחלוקת בין הצדדים.

ברי כי איש לא צפה את הטלת הערת האזהרה ע"י עיריית נס ציונה. התובעים טוענים כי הנתבעים הטעו אותם ולטעמי הם לא הצליחו להרים את נטל הראיה בעניין.

הנתבעים טוענים כי לא היו מודעים כלל לדרישות העירייה באשר לחריגות הבניה עד לפנייתם לעירייה לשם הוצאת אישור על העברת זכויות (סעיף 58 לכתב ההגנה). דא עקא שגם טענה זו אין בידי לקבל.

גורם אשר ביצע חריגות בניה אינו יכול לרחוץ בניקיון כפיו ולהטיל את כל האשמה על הרוכש. אין צורך לומר שאדם אחראי למעשה ידיו, בין בהיבט האזרחי, בין בהיבט המינהלי ובין בהיבט הפלילי.

עם זאת, מעלים הנתבעים טענה שלפיה מדובר בחומה בחזית הבית, שהיה צורך להזיזה מספר מטרים לדרישות העירייה. לטענת הנתבעים הם ביקשו לעשות זאת ואף הביאו קבלן, אולם התובעים הם אלו שמנעו מהם לפעול בעניין, באופן שהתובעים הם אלו שמעכבים את השגת האישורים.

טענה נוספת היא שהעיכוב בהשגת האישורים נובע מדרישות חדשות של התובעים במסגרת התוכניות החדשות שהם קידמו ביחס לנכס.

חלוקת האחריות לנזק:

25. במקרה שלפניי פעלו שני הצדדים ברשלנות מסויימת: המוכרים בהצהרותיהם ביחס לנכס ובאי עדכון של הרוכשים ביחס לכשלים הצפויים, בשים לב לצורך להסדיר עניינים מסויימים מול חברת החשמל, כפי שהדברים פורטו בהסכם עצמו, כמו גם ביחס לחריגות הבניה שבהן מודים הנתבעים עצמם; ואילו הרוכשים התרשלו בכך שלא בדקו את המצב התכנוני מול מחלקת ההנדסה בעירייה.

בע"א 3912/90 EXIMIN S.A, תאגיד בלגי נ. טקסטיל והנעלה איטל סטייל פררארי בע"מ, פ"ד מז(4) 64 [1993], בעמ' 85-84 נקבע כי:

"אין ספק כמובן, שחלוקת האחריות בענייננו עולה בקנה אחד עם רעיונות של מוסר, צדק ואי עשיית עושר שלא כדין, שהמשפט הישראלי בכלל ודיני החוזים (ובכלל זה חוזי מכר) בפרט, שואבים מהם. כאשר שניים גרמו לנזק, אין זה הוגן ואין זה מוסרי שהאחד יישא במלוא נזקו של האחר. מדוע יזכה צד לחוזה בפיצוי מלא על נזק שנגרם גם עקב התנהגותו הטיפשית וחסרת תום הלב? יתר על כן, בחלוקת האחריות ביניהם יהיה כדי לעודד תום לב או זהירות מצידם של שני הצדדים לעסקה."

וכך נפסק בע"א 3940/94, שמואל רונן חברה לבנין נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין בע"מ, פ"ד נב(1) 210 [1995], בעמ' 227-226:

"נראה כי רצוי להימנע מלקבוע מבחנים קשיחים לחלוקת הנזק ובמקום זאת להיעזר בשורה של מבחני עזר וקריטריונים שיסייעו בחלוקה צודקת של הנזק בכל מקרה על פי נסיבותיו. בחלוקת הנזק יש להביא בחשבון את היחס בין חומרת ההפרות של הצדדים, ראוי להתחשב במידת האשם שדבק בפעולותיו של כל אחד מהם, ויש להשוות את התרומה הסיבתית של כל אחת מההפרות לנזק. במקרים מסוימים יש מקום להבחין בין המשקל שניתן לאינטרס ההסתמכות של הצדדים לבין זה הניתן לאינטרס הציפייה. במקרים אחרים יש מקום לבחון אם מטעמים של מדיניות משפטית ראוי להטיל על צד אחד לחוזה אחריות רבה יותר. שיקולים אלו ואחרים יובאו בחשבון כשהמטרה היא חלוקה צודקת של הנזק בהתחשב במאפייניו של המקרה הנדון."

הטלת אחריות משותפת על שני הצדדים מתיישבת גם עם הדרישה להקטנת הנזק, וזאת כבר בשלבים קודמים להפרה או בשלב ההפרה עצמו, באמצעות שימוש בסעיף 10 לחוק החוזים (תרופות), הדן בזכות לפיצויים עקב הפרת חוזה.

פיצויים מוסכמים:

26. סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות), קובע את הכללים הבאים:

"(א) הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה.

(ב) הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה".

שני הצדדים טוענים להפעלת סעיף הפיצויים המוסכמים, כל צד וטענתו עמו: התובעים טוענים להפרת ההסכם, בשל העיכובים בהסדרת האישורים הסטטוטוריים, בשל הערת האזהרה שנרשמה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הנתבעים מצדם טוענים להפרת ההסכם בשל העיכוב הלא מוסבר בהעברת כספי התמורה.

כפי שהובהר, לא מצאתי כי יש לקבל את טענת התובעים, באשר עניין הערת האזהרה לא היה ידוע מראש למוכרים, הם המציאו נסח נקי והיתרי בנייה; ומשכך ניתן לומר כי הם מיצו את ההליכים מטעמם. כן מצאתי כי הנתבעים שיתפו פעולה בצורה ראויה עם התובעים בהסדרת כלל העניינים מול כלל הרשויות. עם זאת, התברר כי היו חריגות בנייה בנכס (שלא היו ידועות מראש לנתבעים) ובעניין זה מצאתי כי למצער התרשלו הנתבעים במסירת כלל המידע שלעניין, בשים לב לכך שלא עדכנו בדבר חריגות הבניה. משכך, דומה כי יש מקום לחלוקת הנזק בין הצדדים.

באשר לטענת הנתבעים, שבשים לב לכך שלא חרגו מהתחייבויותיהם ומהצהרותיהם במסגרת ההסכם, וכן בשים לב לשיתוף הפעולה שלהם עם הרוכשים לשם קידום ההליכים הסטטוטוריים הנוגעים לנכס הרי שממילא לא היתה כל הצדקה לעיכוב העברת התמורה לידיהם, כאשר התובעים נכנסו לדירה סמוך לאחר כריתת ההסכם ולפנים משורת הדין; הרי שלטעמי, נוכח ההתפתחויות שאירעו לאחר מועד כריתת ההסכם, כאשר התברר כי למעשה ישנן חריגות בנייה מסויימות בחומה המונעות קידום הוצאת אישור העברה לטאבו, הרי שיש הגיון מסויים בעיכוב העברת מקצת מהכספים, במיוחד כאשר עניין זה מעוגן בסעיפי הסכם המכר.

בעניין זה אבהיר כי לטעמי, עיכוב סך של 1,185,000 ₪, לבד מכספי הנאמנות בסך של 250,000 ₪ חורג מכל פרופורציה, ואף אינו עולה בקנה אחד עם אומד דעתם של הצדדים כפי שהוא משתקף מההסכם ותנאיו. אומד דעת זה עולה אף מסעיף 8.2.10 הקובע הפקדת הסכום שהועבר במסגרת כספי הנאמנות, על הסך של 250,000 ₪ בלבד במצב בו לא יהיה בידי המוכרים אישור עירייה. דומה כי בעניין זה עשו התובעים דין לעצמם, ופעלו שלא כשורה ובניגוד להסכם הן באשר לגובה הסכום והן באשר לעובדה כי בחרו להשאיר את הסכום בחזקתם ולא העבירוהו לכל הפחות לנאמנות עוה"ד.

לעניין זה יש מקום לבחון את אומד דעת הצדדים: בעניין אישורי המסים הפקידו התובעים סך של 250,000 ₪ בידיו הנאמנות של עו"ד שלומי בוזגלו, ודומה כי גם בענייננו וחרף הכשלים המרובים בהעברת הנכס ובהינתן שהנכס עצמו נמסר לידי התובעים הרי שהיה מקום לעכב סכום נוסף בסך של 250,000 ₪. ודאי וודאי כי לא היה מקום להותיר סכום כה משמעותי שלא בנאמנות אלא בידיהם של הרוכשים.

עם זאת, בשים לב לכך שלא מצאתי כי היתה הפרה אשר המוכרים היו מודעים לה הרי שלא מצאתי לנכון להפעיל את סעיף הפיצוי המוסכם, באשר המחלוקת בין הצדדים נולדה בשל סיטואציה שנכפתה על הצדדים ולא ניתן לומר כי מי מהצדדים פעל מתוך מודעות על מנת להפר את ההסכם.

סוף דבר:

27. בנסיבות העניין ובשים לב למסקנתי לפיה לא השכילו התובעים להרים את נטל הראיה בדבר הקשר הסיבתי שבין מחדלי הנתבעים לבין נזקי הרטיבות והאיטום המפורטים בחוות הדעת וכן בשים לב לכך שלא מצאתי כי לצדדים יש אחריות משותפת לעיכוב בהעברת הנכס על שם התובעים, הרי שאין מנוס מלקבל את תביעת התובעים בחלקה. בעניין זה אני מוצא להכיר בעלויות המפורטות בסעיפים הבאים לכתב התביעה, כדלקמן:

סעיף 42.4: בטון מוחלק: 26,000 ₪.

סעיף 42.5: הזזת חומה: 550 ₪.

סעיף 42.6: התקנת גדר: 25,560 ₪.

סעיף 42.7: התקנת שער לחניה: 5,265 ₪.

סעיף 42.8: קירות בטון, דודי שמש ופילרים: 17,500 ₪.

סעיף 42.10: עלויות אדריכל (ללא עלויות שכ"ט עו"ד): 7,020 ₪:

בסה"כ: 81,895 ₪.

מנגד נשאו הנתבעים בעלויות נוספות, ובכללן בשכר טרחתה של האדריכלית אושר נהוראי, אשר בזכות פועלה התקבלו בסופו של דבר האישורים המיוחלים.

כמו כן, בשל עיקרון חלוקת הנזק ועל דרך האומדנה אני קובע כי הנתבעים יישאו בעלויות המפורטות לעיל בחלקים שווים יחד עם התובעים ובסה"כ בעלויות בסך של 40,947 ₪.

באשר לתביעה שכנגד, הרי שלכאורה החזיקו הנתבעים בכספי התמורה בסך של 1,185,000 ₪ שלא כדין, וזאת, בשים לב לכך שהמשכנתאות שהוטלו על זכות החכירה של המוכרים בוטלו כבר ביום 13.11.17; ומשכך לא היתה מניעה מהעברת התשלום הנקוב בסעיף 8.2.3 להסכם, בסך של 670,000 ₪.

כמו כן, לא היתה מניעה מלהעביר את יתרת התמורה בסך של 1,800,000 ₪ למוכרים בהתאם להוראות סעיף 8.2.4, וזאת, בהינתן עמידת המוכרים בהתחייבותם להמציא נסח טאבו "נקי" ממשכנתא ואישור על הסרת שעבוד, כנגד מסירת החזקה בממכר (שבוצעה, כזכור, כבר ביום 14.8.17, בהתאם להסכם בר הרשות). אמנם נמצא כי היו עיכובים תכנוניים שונים אשר גרמו לעיכוב בהסדרת הרישום הסופי של המכר על שם הרוכשים, אולם אלו לא פגעו לא בכניסתם של הרוכשים לנכס ולא ברישום המשכנתא על שמם.

עם זאת, כאמור לעיל, נמצא כי בהתאם לסעיף 3א, 1.5 להסכם הצהירו הנתבעים כי אין מניעה שתלויה בהם להעברת הזכויות בנכס על שם התובעים, וככל שתהיה כזאת הרי הם מתחייבים לפעול להסרתם תוך 21 ימי עסקים; ועד להסרתם יעוכבו תשלומים לתובעים.

בהקשר זה יצויין כי כבר במכתבו מיום 24.5.18 מסר ב"כ התובעים הודעת קיזוז בדבר הכספים המצויים ברשות מרשיו בסך של למעלה מ-1,100,000 ₪ (סעיף 13 למכתב הנ"ל, שצורף כנספח ט' לכתב התביעה) ומכתב זה לא זכה לכל תגובה.

עם זאת, ובהתאם לאמור לעיל, באשר להעדר הפרופורציה בעיכוב סך של 1,185,000 ₪ בידי התובעים (ולא בנאמנות), אני מוצא לחייב את התובעים בעניין זה בסך של 30,000 ₪, המהווים פיצוי של סכום העולה במקצת על מחצית שיעור הריבית והפרשי ההצמדה הנוגעים לעיכוב הסך של 1,185,000 ₪.

בפוסקי סכום זה לטובת הנתבעים נתתי דעתי גם על סוגיית הפיצוי המוסכם בהתאם להסכם בר הרשות, שהועמדה ע"י הצדדים על הסך של 100,000 ש"ח.

תוצאה:

28. אשר על כן, בתביעה העיקרית אני מורה לנתבעים לשלם לתובעים את הסך של 40,947 ₪ וכן הוצאות משפט בסך של 7,186 ₪.

באשר לתביעה שכנגד, אני מורה לתובעים לשלם לנתבעים את הסך של 30,000 ₪ וכן הוצאות משפט בסך של 5,265 ₪.

בקיזוז הסכומים ישלמו הנתבעים לתובעים את הסך של 12,868 ₪.

משך, אני מורה למזכירות להעביר לידי התובעים (באמצעות עו"ד עידו סיני) את 12,868 ₪ מתוך כספי שני הפקדונות, כאשר היתרה בשני הפקדונות תועבר לנתבעים באמצעות עו"ד סיון רוזן.

בנסיבות העניין ונוכח העובדה שלא התקיים כל דיון הוכחות בתיק ובשים לב להסכמות הצדדים ולהתנהלותם בהליך שלפניי, תוך חסכון במשאבי בית המשפט ושיתוף פעולה הדדי לשם סיומו של ההליך וסיומו של רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין, אני מורה על החזר האגרות בשני ההליכים, בהתאם לתקנות.

ניתנה היום, ח' תמוז תש"פ, 30 יוני 2020, בהעדר הצדדים.