1. האם נפל פגם בהחלטת ועדת הערר שלא מצאה מקום למנות שמאי מייעץ במסגרת תביעות המערערים לפיצויים בגין ירידת ערך בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התו"ב"), על אף שהמערערים הגישו חוו"ד שמאי מטעמם.
2. לפניי ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (לעיל ולהלן: "ועדת הערר"), מיום 11.12.2018, שדחתה חלקית את ערר המערערים על החלטת המשיבה 1, הוועדה המקומית לתו"ב ת"א-יפו (להלן: "הוועדה המקומית"). ועדת הערר קבעה כי ראשי הנזק הנטענים בגין חשיפה לשמש ותחבורה נדחים לחלוטין, מינתה שמאי מייעץ לבחינת ראשי הנזק הנטענים בשל פגיעה בפרטיות ובנוף רק לגבי חלק מהדירות, ודחתה את יתר טענות בעלי הדירות האחרים.

רקע

1. ביום 12.11.2009 פורסמה למתן תוקף ברשומות תכנית תא/3627 "מגורים במתחם אסותא" (להלן: "התוכנית"). התוכנית חלה במתחם הרחובות ז'בוטינסקי – יהושע בן נון – ורמיזה – ארבע ארצות – וקורדובה בת"א. בין עיקרי התוכנית, קביעת זכויות והוראות בנייה להקמת 200 יח"ד במבנה לשימור ובמגדל מגורים בגובה של עד 26 קומות מעל קומת כניסה וקומה טכנית, הוראות להקמת חניון ציבורי בהיקף של כ-100 מקומות חניה, והוראות להכשרת מבנה ציבור. המשיבה 2, בי-קפיטל 1 בע"מ, היא בעלת המקרקעין ויוזמת התוכנית (להלן גם: "היזם").
2. המערערים הינם בעלי 24 דירות בבניינים בני 3-4 קומות ברחובות קורדובה 5 (דירות 2, 4, 5, 6, 9 ו-11), קורדובה 8 (דירות 9 ו-13), יהושע בן נון 23 (דירות 2, 4, 7 ו-8), יהושע בן נון 25 (דירה 3), ורמיזה 11 (דירות 4, 6, 9, 10 ו-11) ו-ורמזיה 12 (דירות 1, 3, 4, 6, 7, ו-8), הסמוכים למתחם התוכנית. לטענת המערערים נגרמו להם נזקים כתוצאה מאישור התוכנית, ולכן הגישו לוועדה המקומית תביעות לפיצויים בגין ירידת ערך בהתאם לסעיף 197 לחוק התו"ב (להלן: "התביעות"; המערערים יכונו להלן גם "התובעים"). לתביעות צורפה חוו"ד שמאי המקרקעין חיים מסילתי מיום 6.11.2012 (נספח 3 להודעת הערעור), ובמסגרתה נטענו הפגיעות הבאות: (1) פגיעה בפרטיות – בעקבות בניית מגדל דירות ובו דירות רבות המשקיפות אל נכסי המערערים; (2) גידול בתנועת כלי הרכב מצד דיירי המגדל והציבור שיבקש להשתמש בשטחים הציבוריים. אשר לדירות ברחובות יהושע בן נון ורמיזה גם נטען שהגישה לחניון תהיה מרחובות אלו; (3) חשיפה לשמש – ובכלל זה הקטנת החשיפה לשמש כמו גם סנוור מקירות המגדל (לא כולל הבניין בורמיזה 12); (4) פגיעה בנוף בשל עצם בניית המגדל. שמאי התובעים העריך את ירידת הערך בגין כל דירה, על פי מחירי דירות לפני ואחרי אישור התוכנית בסביבת המתחם ובמתחם עצמו. ס"כ הנזקים הנטענים למערערים עומדים על כ- 5,100,000 ₪.
3. ביום 13.3.2013 דנה הוועדה המקומית בתביעות המערערים ודחתה אותן על הסף ולגופן (נספח 4 להודעת הערעור). על פי חוות דעת שמאית הוועדה המקומית, גב' גלית אציל, לא חלה פגיעה בדירות המערערים, אלא אף קיימת השבחה בעקבות אישור התוכנית (חווה"ד צורפה כנספח 6 להודעת הערעור).

כעולה מהחלטת הוועדה המקומית, בחוו"ד שמאית הוועדה נטען, כי על פי נתוני שמאי המערערים והעסקאות לדוגמה שהציג בחוות דעתו, עולה כי השווי הממוצע למ"ר נטו טרם אישור התוכנית הוא 23,000 ₪ במתחם ו-25,000 ₪ בסביבה, והשווי הממוצע לאחר אישור התוכנית הוא 27,500 ₪ במתחם ו-28,000 ₪ בסביבה ומכאן שלא חלה ירידת ערך. אשר לנזקים הנטענים, קבעה שמאית הוועדה כדלקמן: (1) לעניין הפגיעה בפרטיות – על פי התוכניות המאושרות הקודמות, ניתן להקים סמוך לבנייני המערערים בניינים בני 5 קומות מעל עמודים עם אפשרות לקבלת הקלה לתוספת קומות, כך שהדירות ממילא לא היו נהנות מפרטיות ואילו במסגרת התוכנית החדשה, צומצמה תכסית הבניינים ופיזורם, כך שהיא משפרת את פרטיות דירות התובעים; (2) לעניין תנועת כלי הרכב – לתוכנית נערכה בדיקת השלכות תחבורתיות בהשוואה למצב הקיים שאושרה ע"י יועץ התנועה של לשכת התכנון ומשרד התחבורה. על פי התוכנית בשעות השיא של הבוקר תהיה הפחתה במספר כלי הרכב ובשעות אחרות תהיה הגדלה בהיקף קטן (14-20 מכוניות) – שינוי שלא ישפיע על עומסי התנועה ולא יצור מפגע רעש וזיהום; (3) לעניין החשיפה לשמש – ע"פ חוו"ד אקלימית שכללה בדיקת השפעות צל, חלק גדול מהדירות בסביבה סובל גם היום מחשיפה נמוכה לשמש כתוצאה מהמרקם הצפוף במתחם. עפ"י חווה"ד, תוספת הצל מהמגדל בחורף קטנה ומהווה השפעה סביבתית זניחה. לעניין הסנוור נקבע כי כתנאי למתן היתר בניה יש להכין תוכנית עיצוב אדריכלי באישור הוועדה המקומית, שתכלול התייחסות מפורטת לאי החום העירוני והחזר קרינה והשתקפות, וכי חומרי הבנייה אינם מהווים עילה לתביעה על פי סעיף 197; (4) לעניין הפגיעה בנוף – נקבע, כי החזית העיקרית בדירות התובעים אינה פונה לכיוון המגדל ולכן הקמתו לא תחסום את הנוף, ובחלק מהבניינים יש השבחה של הנוף – שכן על פי התוכניות הקודמות הייתה נוצרת "חומה" של בניינים בני 5 קומות, עם אפשרות לקבלת הקלה לתוספת קומות, ובתוכנית החדשה הזכויות רוכזו במבנה אחד גבוה שאפשר הקצאת שטחים פתוחים ומבונים לטובת הציבור; כמו כן התייחסה השמאית לכך שרמת הרעש הצפויה אינה גבוהה מהקיימת ולכך שלא תיגרם מצוקת חניה, בין היתר כיוון שהיזם מקים מקומות חניה ציבוריים וחניות אורחים; לבסוף, השמאית התייחסה להשבחת ערך הדירות מהתוכנית, ובכלל זה לכך ששינוי הייעוד מבית חולים – בעל פעילות אינטנסיבית וחריגה לאזור, לייעוד מגורים – המשתלב עם הסביבה, מעלה את שווי הדירות, לכך שבמסגרת התוכנית צומצמה תכסית הבניינים ופיזורם כך ששופרה הפרטיות, נוספו שטחים פתוחים, הוגדל היצע החניה, וכי הקרבה למגדל מגורים יוקרתי בעל אוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי גבוה מעלה את ערך המקרקעין בסביבה המיידית.

הוועדה המקומית העלתה גם את טענות היזם, ובין היתר לכך שבמסגרת עתירה נגד התוכנית שהגישו דיירים המתגוררים בסמוך, הושג הסכם פשרה לפיו התושבים יוותרו על כל טענה בקשר עם התוכנית, ותמורת זאת יקבלו מיליוני ₪ להקמת עמותה לרווחת תושבי השכונה, יוקמו 150 מקומות חניה נוספים שהתושבים יוכלו לחכור בסכום נמוך (זכות בה עשו שימוש 16 תובעים), היזם לא יבקש הקלה לתוספת קומות וכן הפרויקט לא יכלול שטחי מסחר – בהתאם טען היזם כי התושבים קיבלו הטבות מרחיקות לכת וויתרו על זכות התביעה ולכן יש לדחות את התביעה על הסף; כמו כן סקרה הוועדה המקומית את טענות בא כוחה – אשר סמך ידו על חוות דעת השמאית לפיה דירות התובעים לא נפגעו אלא הושבחו, וכי האלמנטים הפוגעים לטענות התובעים הם שוליים, ואפילו קיימת ירידת ערך היא נכנסת לסעיף 200 לחוק התו"ב הפוטר מתשלום פיצויים.

לאחר בחינת הטענות, החליטה הוועדה המקומית לאמץ את חוו"ד שמאית הוועדה ובא כוחה, ודחתה את התביעות על הסף ולגופן.

החלטת ועדת הערר

1. ביום 6.6.2018 התקיים דיון בוועדת הערר, בסופו נקבע כי על המערערים להמציא מסמכים המוכיחים את היותם בעלי הזכויות במקרקעין למועד הקובע, כי על הוועדה המקומית להגיש פירוט מלא של זכויות והוראות הבנייה בשטח התוכנית ערב אישורה ופירוט מקביל לגבי המצב החדש, וכן נקבע כי ועדת הערר תקיים ביקור בתחום התוכנית ובדירות המערערים (פרוטוקול הדיון צורף כנספח 8 להודעת הערעור).
2. ביום 11.12.2018 ניתנה החלטת ועדת הערר (נספח 2 להודעת הערעור), ובה נקבע בין היתר כדלקמן:
3. ראשית, דנה הוועדה בטענות לזכויות חלק מהמערערים במקרקעין, כאשר לאחר קיום הדיון, ניתנו למערערים הזדמנויות להשלים מסמכים שלא צורפו לתביעות. לגבי תביעות של שלוש דירות, התובעים גב' מיכל ברש, מר עמית לוגאנו, וה"ה תירוש אלי, תירוש חנה ותירוש דוד, נקבע כי הם לא הוכיחו כנדרש את זכויותיהם במקרקעין על מנת להיות זכאים לתבוע פיצויים לפי סעיף 197, שכן מעבר לתצהיר שהם בעלי הזכויות (ברש ולוגאנו) וצו קיום צוואה וצו ירושה (תירוש), לא הוגשו מסמכים נוספים כגון הסכם רכישה, אישור רישום הערת אזהרה ונסח טאבו. עוד נקבע, כי מאחר ולא נמצא בסיס לתביעה, אין מקום לאפשר הגשת מסמכים נוספים להוכחת הזכויות. בנוגע לבעלים של שלוש דירות נוספות – מר ירון רונן, ה"ה יעקב ופני ליסט ומר קלמן גרובנר - נקבע כי תובעים אלו עמדו בנטל הנדרש להוכחת זכויותיהם, כשבעניינם צורפו הסכמי מכר ונסחי רישום.
4. שנית, דנה הוועדה בטענות היזם לסילוק על הסף לנוכח הסכם פשרה שנכרת בעת"מ 2498/09 שהוגשה נגד אישור התוכנית, במסגרתו העביר היזם מיליוני ₪ כאמור לעמותה שתפעל לטובת תושבי השכונה. ועדת הערר קבעה כי הסכם הפשרה נכרת עם שלושה עותרים שאינם נמנים על המערערים, כי המערערים לא היו צד להליך ולא הוצגה כל ראיה שידעו על העתירה או על הסכם הפשרה. נקבע כי ויתור על זכות תביעה יכול להיעשות על ידי בעל הזכות, או מי שהוסמך על ידו מפורשות לעשות כן בשמו, ובאופן שאינו משתמש לשתי פנים – ולא כך הדבר בענייננו. הוועדה הוסיפה וציינה כי על רקע זה תמוהה הצטרפות הוועדה המקומית לטענת הסילוק, והוסיפה כי קיימת חשיבות מיוחדת שהוועדה המקומית, כרשות ציבורית, תבחן את הטענות לגופן בטרם תמהר להצטרף אליהן.
5. שלישית, דחתה ועדת הערר את טענות המערערים כי אין מקום לאפשר לוועדה המקומית להגיש התייחסות לערר משום שהחלטת הוועדה המקומית ניתנה לאחר 7 חודשים מהגשת התביעות, ולא בתוך 90 ימים. נקבע, כי מדובר במועד מנחה ולא מחייב, שלא משפיע על תוקף ההחלטה, ושלא ניתן לראות באיחור כהחלטה לסרב לבקשה ללא נימוקים.
6. רביעית, ועדת הערר סקרה את התוכנית במצב הקודם, לעומת התוכנית במצב החדש, ומצאה כי התוכנית החדשה מוסיפה שטחי בנייה עיליים ותת קרקעיים, מוסיפה יחידות דיור (מ-162 יח"ד ל-200 יח"ד), מאפשרת בניה לגובה, אך מאידך מגדילה את קווי הבניין ומקטינה תכסית הבנייה. נקבע כי תוספת שטחים ויח"ד אין בהן לעצמן כדי לבסס עילת תביעה לפי סעיף 197, ודאי כאשר עסקינן בסביבה עירונית צפופה, ועל המערערים להראות ולהוכיח פגיעה שהביאה לירידת ערך הדירות.
7. חמישית, לגופם של ראשי הנזק הנטענים, קבעה ועדת הערר כך:

לעניין החשיפה לשמש – נקבע, כי מדובר בטענה המחייבת פירוט שיתייחס למידת החשיפה ממנה נהנה הנכס במצב התכנוני הקודם, לרבות מספר שעות החשיפה לשמש לאורך היום ובעונות השנה השונות, והשינוי הנטען כתוצאה מהמצב התכנוני החדש. נקבע, כי שומת התובעים לא פירטה אודות הפגיעה הנטענת וטענותיהם לא נתמכו בחוו"ד מומחה, כשרק חוו"ד כזו יכולה לאפשר בחינה של השפעת התוכנית על החשיפה לשמש. עוד נקבע, כי לא רק שהטענה לא הוכחה, אלא שהחלטת הוועדה המחוזית להפקדת התוכנית מיום 26.11.2007 בהחלטה בהתנגדויות, התייחסה לעניין זה וקבעה כי תוספת הצל שתוטל על ידי המגדל בחורף היא קטנה ומהווה השפעה סביבתית זניחה. ועדת הערר קבעה כי לא הוכח, ולו ברמה לכאורית, שהתוכנית תביא לפגיעה בגין הקטנת החשיפה לאור שמש. כמו כן נדחתה טענת הסנוור, משום שגם היא נטענה באופן כללי וללא תימוכין בחוו"ד מתאימה.

לעניין תנועת כלי הרכב – נקבע כי גם טענות מסוג זה צריכה להתבסס על בחינה השוואתית של שני מצבי התכנון, במיוחד בנסיבות הנוכחיות כשבמצב הקודם הותרו במתחם שטחי ציבור ופעל בו בית חולים, כשהפרויקט מצוי בלב ת"א, בצידו הצפוני ממוקם רחוב ז'בוטינסקי שהוא ציר תנועה מרכזי, וחלק מדירות התובעים מצויות על רחוב יהושע בן נון, שאף הוא אינו רחוב צדדי. נקבע כי טענות התובעים היו כלליות ולא מפורטות, הם לא הציגו כל ראיה, ולא סיפקו כל פירוט אודות ראש הנזק הנטען וההשוואה בין מצבי התכנון, אין כל ניתוח תחבורתי ולו ראשוני של השפעות הפרוייקט, ולא צורפה חוות דעת מומחה לביסוס טענתם. כמו כן, נקבע כי הוועדה המחוזית בחנה טענות בדבר השפעת התוכנית על תנועת כלי הרכב בסביבה, בהתבסס על בדיקת השלכות תחבורתיות שאושרה ע"י יועץ התנועה של הוועדה המחוזית וע"י משרד התחבורה, ומסקנותיה בין היתר שככל ויש שינוי בתנועה מדובר בהיקף קטן שלא ישפיע על עומסי התנועה באזור ולא ייצור מפגעי רעש וזיהום. לנוכח האמור נקבע כי לא הוכחה ולו לכאורה פגיעה בשל ראש נזק זה.

פגיעה בפרטיות – ועדת הערר קבעה כי השומה לא ערכה בחינה השוואתית בין מצבי התכנון, ולא פירטה מה השינוי הקונקרטי שחל במצב הפרטיות עקב המצב החדש. נקבע שמדובר בטענה כללית המופיעה באופן זהה לגבי כל הבניינים ללא הבחנה או פירוט. לפנים משורת הדין, התייחסה הוועדה גם לטענת הפרטיות לגבי הנכסים השונים בהתאם להתרשמותה בסיור שנערך, כמפורט להלן.

פגיעה בנוף – ועדת הערר קבעה, כי השומה לא ערכה בחינה השוואתית בין מצבי התכנון, ולא פירטה מה השינוי הקונקרטי שחל במצב הנוף עקב המצב החדש. נקבע שמדובר בטענה כללית שאין בה די, והדברים מתחדדים במיוחד כאשר נכסי התובעים מצויים בסביבה עירונית ולא נהנו במצב הקודם מנוף פתוח או ייחודי. לפנים משורת הדין, התייחסה הוועדה גם לטענת הפרטיות לגבי הנכסים השונים בהתאם להתרשמותה בסיור שנערך, כמפורט להלן.

1. שישית, הוועדה התייחסה לטענות לגבי הנכסים השונים, בהתאם להתרשמותה בסיור שנערך על ידה, וזאת בהתייחס לראשי הנזק הנטענים בשל פגיעה בפרטיות ופגיעה בנוף, כדלקמן:

רחוב יהושע בן נון 25 – נקבע כי הדירה אינה פונה לתוכנית, והנוף הנשקף אל הפרויקט מהחזית הצפונית של הדירה, אינו שונה מהותית מנוף אורבני רגיל שהיה קיים גם במצב הקודם ואין שינוי בנוף. בנוסף הנוף אינו מוסתר, כי אם קיים מבט פתוח לבניינים מעברו השני של רחוב ז'בוטינסקי, מעבר לשטח התוכנית. כמו כן נקבע כי מבני התוכנית אינם קרובים לחזית זו ואינם יוצרים פגיעה בפרטיות, ודאי בסביבה אורבנית ובניה מרקמית כבענייננו.

רחוב יהושע בן נון 23 – נקבע כי הדירות פונות בחזיתן הדרומית לשטח התוכנית ונשקפים מהן חלקים ממנה – שטח השפ"פ ומעבר לו מבנה לשימור. מגדל המגורים מצוי בקרבה גדולה יותר לדירות התובעים, עם זאת מבחינת המבט ותחושת הפרטיות, מגדל המגורים אינו קרוב יותר לדירות מאשר המבנים הסמוכים לבניין התובעים, ולמעשה מבנים אלו בנויים באופן קרוב משמעותית מהמגדל. משכך נקבע כי לא הוכח ולא לכאורה שהדירות נפגעו.

רחוב ורמיזה 12 – הוועדה חילקה ההחלטה בין הדירה בקומת הקרקע ובין יתר הדירות: לגבי הדירה בקומת הקרקע, נקבע כי נשקפת ממנה גינת הבניין, וכמעט שלא ניתן לראות ממנה את המגדל, כשזווית הראיה מדירה זו אינה מגיעה אף לקומה השנייה של המגדל. על רקע זה קבעה שאין בסיס לטענה בדבר פגיעה בפרטיות או פגיעה בנוף, בשים לב שבמצב הקודם הותרה בנייה בשטח התוכנית העולה על שתי קומות; לגבי ליתר הקומות, הוועדה בחנה את הדירות הן בצד המזרחי והן בצד המערבי, ולגבי שני צידי הבניין הגיעה למסקנה כי לדירות חזית למגדל. אמנם חברי הוועדה לא התרשמו שהבינוי יוצר מיסוך חרף גובהו של המגדל, כיוון שהוא בעל מופע צר ולמעשה מכל החלונות בדירות בבניין הנוף הנשקף אינו המגדל בלבד אלא חזיתה הדרומית של התוכנית ולא נוצרה תחושת חסימה. עם זאת נקבע כי הגם שהפגיעה אינה מובהקת, על רקע השינוי בנוף הנשקף בצירוף העובדה שמול הבניין מוקמת אחת מרמפות היציאה של החניות, ימונה שמאי מייעץ לבחינת הטענות בדבר פגיעה בנוף ובפרטיות.

רחוב ורמיזה 11 – נקבע כי ניתן לראות את שטח התוכנית מהדירות, אולם אין חסימה של נוף. הדירות הפונות לכיוון צפון משקיפות למבנה לשימור בשטח התוכנית ולשטח לבנייני ציבור. מחזית הדירות לרחוב ורמיזה ניתן לראות במבט אלכסוני את המגדל, ובמצב וקודם מבט אלכסוני היה מאפשר לראות את מבני בית החולים שהיה קיים ומבחינה סטטוטורית ניתן היה לבנות מבני מגורים בבניה מרקמית בדומה לקיים בסביבה. נקבע, שלא מדובר בנוף ייחודי או נוף פתוח. לנוכח המרחק בין המבנים, ומשמדובר בסביבה עירונית צפופה מלכתחילה, לא ניתן לדבר על פגיעה בפרטיות. משכך נקבע כי לא הוכחה פגיעה ולו לכאורה.

רחוב קורדובה 8 – בבניין זה הגישו תביעה דירות 9 ו-13, הפונות לשטח התוכנית, ובחלק הקרוב לבניין ממוקם מבנה ציבור. ועדת הערר מצאה כי התוכנית מקטינה את קווי הבניין בהשוואה למצב תכנוני קודם, וכן כי מביקור במקום בולטת סמיכותו של מבנה הציבור לבניין התובעים, גם בהתחשב בעובדה שמדובר בסביבה עירונית ובניה מרקמית. משכך נקבע כי לדירות אלו ימונה שמאי מייעץ לבחינת הטענות לפגיעה בנוף ובפרטיות.

רחוב קורדובה 5 – נקבע כי מהדירות ניתן לראות את שטח התוכנית, אך הוא אינו ממוקם בקרבה שיכולה להשליך על מידת הפרטיות או באופן שמהווה פגיעה בנוף. נקבע כי לא הוכחה פגיעה, ולו לכאורה.

1. לסיכום, ועדת הערר קבעה כי חמישה מהתובעים (בעלים נטענים של שלוש דירות) לא הוכיחו זכויות במקרקעין; אשר לטענות הקשורות לפגיעה בגין חשיפה לשמש ותנועת כלי רכב, ועדת הערר דחתה את הטענות לגבי כלל התובעים; אשר לפגיעה בנוף ופגיעה בפרטיות – וועדת הערר דחתה טענות אלו לגבי רוב התובעים, וקבעה כי לגבי הדירות ברחוב ורמיזה 12 (למעט הדירה בקומת הקרקע), ימונה שמאי מייעץ לבחינת הטענות בהינתן שהנוף מהן הוא חזיתי למגדל ובצירוף העובדה שמול הבניין מוקמת אחת מרמפות היציאה של החניות, ולגבי הדירות ברחוב קורדובה 8 ימונה שמאי מייעץ לבחינת הטענות בהינתן הקטנת קווי הבניין והסמיכות הבולטת של מבנה הציבור בתחום התוכנית לבניין התובעים.

טענות הצדדים בערעור

1. המערערים עמדו על כך שדירותיהם נמצאות בצמידות למגדל רב קומות (112 מטר מעל פני הים), הכולל 200 יחידות דיור, וכי בכלל המתחם בעקבות התוכנית תוספת של כ-5,400 מ"ר שטחים ביחס למצב קודם מאושר, תוספת של 1000 מ"ר מבני ציבור, וחניון רחב היקף וממדים שיציאתו היא ישירות מול דירות המערערים ברחוב ורמיזה, רחוב שקט וצר בלב השכונה. המערערים עמדו על כך שנגרם להם נזק מאישור התוכנית, כמפורט בחוו"ד השמאי מטעמם, וטענו שבהחלטת ועדת הערר נפלו טעויות כדלקמן:

ראשית, נטען כי היה על ועדת הערר למנות בנסיבות שמאי מייעץ, והוועדה שגתה עת הכריעה בעצמה בפן מקצועי-שמאי. נטען כי בפני ועדת הערר עמדו חוות דעת סותרות – זו של המערערים וזו של הוועדה המקומית, ובמקרה כזה היה עליה למנות שמאי מייעץ, שיהווה גורם מקצועי אובייקטיבי ויקבע האם נגרמו למערערים נזקים ומה היקפם. נטען כי כאשר עולות שאלות שמאיות חובה על הוועדה להפנות את הדיון לשמאי מייעץ – שהוא הגורם המקצועי לדון בעניינים שמאיים, ואל לוועדה להכריע בשאלות שמאיות.

שנית, נטען כי המערערים הרימו את הנטל הנדרש לצורך מינוי שמאי מייעץ. נטען כי המערערים הגישו חוו"ד שמאית מטעמם, המבוססת על נתונים עובדתיים רלוונטיים, המציגה לפחות לכאורה פגיעה בדירותיהם, ולמעשה מבססת הרבה מעבר לנטל הראשוני הלכאורי הנדרש למינוי שמאי מייעץ. נטען ששמאי המערערים נימק והסביר כל אחד מראשי הנזק הנטענים בתביעה, ושאין צורך בשלב ראשון לצרף חוות דעת נוספות, בהינתן שהתביעות מוגשות על ידי אנשים פרטיים שאינם יכולים לממן חוות דעת יקרות מעבר לשומה.

שלישית, נטען כי ועדת הערר התייחסה באופן כללי לכל הדירות בבניין כמכלול, מבלי לבחון כל דירה וכל תביעה לגופה. נטען, כי בכך הפרה ועדת הערר את חובת ההנמקה, ואת החובה לנהוג בסבירות ובמידתיות, כיוון שברור שקיים הבדל בין הדירות השונות ודינן אינו זהה. נטען כי לאחר קבלת החלטת ועדת הערר, פנו המערערים לשמאי מסילתי, שנתן חוות דעת משלימה מיום 6.2.2019, ממנה עולה כי יש ירידת ערך בדירות שוועדת הערר דחתה את תביעתן באופן גורף (העתק חוות הדעת המשלימה צורף כנספח 12 להודעת הערעור).

רביעית, נטען כי הוועדה שגתה את דחתה על הסף את תביעות תירוש, לוגאנו וברש בטענה שזכויותיהם לא הוכחו, וכי היה מקום לתת להם להשלים מסמכים נוספים כדי להוכיח את זכאותם.

חמישית, נטען כי החלטת ועדת הערר מנוגדת לתכלית סעיף 197 שעניינה איזון בין הפגיעה בבעלי הדירות הגובלות בתוכנית לבין האינטרס הציבורי באישור התוכנית, על ידי פיצוי בעלי הדירות והשבת המצב לקדמותו. נטען, כי במקרה דנן התוכנית יצרה מגדל יוקרה בליבה של שכונת מגורים שקטה ופסטורלית, יצרה רווחים רבים ליזם ולרשות, ומנגד בעלי הדירות נפגעו ללא פיצוי, והחלטת ועדת הערר הביא למצב בו חוטא יוצא נשכר.

שישית, נטען כי המשמעות המעשית של החלטת ועדת הערר היא סילוק תביעת המערערים על הסף בטרם נידונה לגופה, ומניעת זכות הגישה שלהם לערכאות. נטען כי החלטה הועדה סתמה את הגולל על תביעתם של מרבית המערערים, ומי שלא נדחתה תביעתו, ראשי הנזק בה צומצמו משמעותית, וזאת בטרם נבחנו לגופן.

1. לטענת הוועדה המקומית, ועדת הערר קבעה עובדתית כי דירות מסוימות אינן ניזוקות כלל לפי סעיף 197 בשל מיקומן, ואין להעביר את תביעותיהן לשמאי מייעץ. נטען, כי מטענות המערערים עולה שעל ועדת הערר להעביר אוטומטית עררים לשמאי מכריע כל אימת שהתובעים מגישים חוו"ד, אולם ועדת הערר אינה "צינור" המעביר אוטומטית תביעה לשמאי מייעץ. הוועדה המקומית הוסיפה וטענה כי לוועדת הערר שיקול דעת באילו נסיבות ראוי למנות שמאי מייעץ, וזאת ככל שהתובעים עמדו בנטל ראשוני של שכנוע לכאורה – שלא הורם בנסיבות דנן, והפנתה בעניין זה לבר"ם 6641/13 קמינצקי נ' הוועדה המקומית באר שבע (5.5.2014). עוד נטען, שוועדת הערר היא ועדה מקצועיות ומיומנת, והחלטתה לא חרגה ממתחם הסבירות ואין מקום להתערב בה. שיקול דעתה של ועדת הערר הופעל לאחר לימוד מעמיק של מיקום הדירות בבניינים ולאחר ביקור במקום, מתוך מסקנה עובדתית כי תביעות דיירי בתים אלו אינן מהסוג הנמנה על "שינוי תכונות המקרקעין התובעים" והן אינן עונות כלל על ראשי הנזק שנטענו כפוגעים בבתים אלו. נטען, כי התובעים לא הוכיחו אפילו לכאורה כי נפגעו לפי סעיף 197, ובדין נדחה הערר ללא צורך במינוי שמאי מייעץ.
2. היזם טען שמאחר ומונה שמאי מייעץ, מדובר בהחלטת ביניים, אין בגינה זכות ערעור ויש לדחות הערעור על הסף; עוד נטען כי הערעור מופנה כלפי ממצאים עובדתיים של ועדת הערר – לפיהם לא הוכחה פגיעה ושלא הוכחו זכויות חלק מהמערערים, וזאת לאחר שהונחו בפניה חוות דעת, ולאחר שהיא קיימה סיור במקום והתרשמה באופן בלתי אמצעי מדירות המערערים. נטען, שאין מקום להתערב בהחלטה, במיוחד כשוועדת הערר היא גוף מקצועי בעל ידע ומומחיות ובית המשפט לא יחליף את שיקול דעתה בשיקול דעתו; לגופו של עניין נטען כי ועדת הערר אינם חייבת למנות שמאי מייעץ בנסיבות, וכי המערערים לא הוכיחו את הפגיעה הנטענת, ולו לכאורה, ומכאן שוועדת הערר הייתה רשאית לדחות את הערר, ובהחלטתה להעביר מספר נושאים להתייחסות שמאי מייעץ עשתה הוועדה חסד עם המערערים. נטען, כי ערך דירות המערערים עלה עקב אישור התוכנית – שבעקבותיה הוחלף בית חולים מיושן ולא אסתטי הפעיל כל שעות היממה ויוצר מפגעים שונים, במבנה מגורים מודרני ויוקרתי המשתלב עם הסביבה, כולל שטחי ציבור פתוחים ומשמר מבנים היסטוריים. כמו כן נטען שהמערערים מנסים לערוך מקצה שיפורים בערעור דנן וצירפו תוספות ראייתיות שלא עמדו בפני ועדת הערר ויש לדחותן על הסף; בנוסף נטען כי ועדת הערר התייחסה בהחלטה באופן פרטני לטענות בדבר הפגיעה בפרטיות ובנוף בהתייחס לדירות החולקות מאפיינים דומים, לאחר סיור שערכה במקום, וזאת על אף שהמערערים לא הרימו את הנטל להוכחת נזק לכאורה ולא עמדו בתביעותיהם על ההבדלים בין הדירות השונות. כך גם נטען כי על אף שהמערערים לא צירפו לתביעות ראיות המעידות על זכויותיה בדירות, ועדת הערר נהגה עימם לפנים משורת הדין ואפשרה להם להגיש ראיות, לרבות מתן אורכות וכן הזדמנות נוספת להגשת מסמכים נוספים, ועל אף זאת חלק מהמערערים לא עמדו בנדרש, ואין מקום לתת הזדמנות נוספת להוכיח את הזכויות; היזם הוסיף וטען כי לא נמנעה מהמערערים גישה לערכאות וכי מדובר בטענה תמוהה – טענות המערערים נדונו בוועדה המקומית ובוועדת הערר, שקיימה דיון ארוך, סיירה בשטח, ונתנה החלטה מפורטת ומנומקת; עוד נטען כי הטענות לגבי הגשמת תכלית סעיף 197 הן ריקות ופופוליסטיות, בענייננו לא התקיימה פגיעה ולכן גם אין מקום לפיצוי, כאשר השאלה מה מחירי הדירות במבנה שנבנה מכוח התוכנית אינה רלוונטית.

דיון והכרעה

1. סעיף 197 לחוק התו"ב מאפשר לבעל מקרקעין שנפגע מתוכנית לתבוע פיצויים מהוועדה המקומית. התכליות ביסוד הסעיף הן הרצון להגן על קניין הפרט, לאפשר צדק חלוקתי ולתמרץ תכנון זהיר ויעיל המונע פגיעה בלתי מידתית בקניין (בר"מ 5898/16 ברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (10.3.2020), בפס' 30-32 לחוו"ד כב' השופט פוגלמן). עם זאת, מדובר במשטר פיצויים יחסי, המאזן תכליות אלו אל מול האינטרס הציבורי בתכנון, כשלעיתים יהיו פגיעות שלטוניות בקניין שיוותרו ללא פיצוי, מתוך הכרה בכך שתכנון הוא הכרח של החיים בקהילה במדינה המודרנית (שם, בפס' 70-73 לחוו"ד כב' השופט פוגלמן).

כדי לזכות בפיצוי על פי סעיף 197, יש להוכיח שלושה יסודות: (1) תוכנית; (2) פגיעה; ו-(3) קשר סיבתי בין התוכנית לפגיעה. אשר ליסוד הפגיעה נקבע כי מדובר ב"פגיעה קונקרטית ומסוימת בתכונות המקרקעין" – קרי פגיעה ביכולת השימוש וההנאה מהמקרקעין לעומת המצב הקודם, כשהפגיעה יכולה להיות ישירה (לדוגמה – הפקעה) או עקיפה (לדוגמה – חסימת אור). נקבע, כי צריך להתקיים בפגיעה היבט כלכלי שמשמעותו "ירידת ערכם בשוק החופשי בהשוואה למצב הדברים שקדם לאישור התכנית, כך שערך המקרקעין לפני אישור התכנית הפוגעת היה גבוה מערכם מיד לאחר אישורה". עוד נקבע, כי יש צורך בקשר סיבתי כך שירידת הערך (הרכיב הכלכלי) תנבע מהשינוי המרע בתכונות המקרקעין (הרכיב הקרקעי) (שם, בפס' 56-63 לחוו"ד כב' השופט פוגלמן).

1. סדרי הדין לדיון בתביעה לפיצויים מצויים בסעיף 198 לחוק התו"ב. בכלל זה קובע סעיף 198(ו) כי ועדת הערר רשאית "בהחלטה מנומקת, לקבל את הערר או לדחותו, במלואו או בחלקו" וכן רשאית למנות שמאי מייעץ שיגיש לה חוות דעת, והחלטה בערר תינתן "לאחר הגשת חוות דעתו, ובלבד שניתנה לצדדים הזדמנות לטעון את טענותיהם" לעניין חוות הדעת (ר' גם בר"מ 1874/12 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אנג'ל (1.5.2012)).
2. בענייננו, עיקר המחלוקת נעוצה בשאלה האם היה מקום למנות שמאי מייעץ, ובכלל זה האם די בחוות הדעת שהגישו המערערים כדי להקים את הצורך במינוי שמאי מייעץ.
3. אמות המידה למינוי שמאי מייעץ פורטו בבר"מ 6641/13 קמינצקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה באר שבע, פס' 6 וההפניות שם (5.5.2014) (להלן: "עניין קמינצקי"), ונקבע כדלקמן:

"המטרה שבבסיס מינוי השמאי המייעץ היא לאפשר מתן חוות דעת מקצועית בשאלות שמאיות במהותן המונחות לפני ועדת הערר. הגם שוועדת הערר מהווה כשלעצמה גוף מקצועי בעל מומחיות וידע בתחום, ההנחה היא שככלל, השמאי המייעץ נמצא בעמדה מקצועית מתאימה לחוות דעתו בשאלות כגון אלו (עניין גלר, בפסקה 7; להרכב הוועדה ראו סעיף 12ו לחוק). ודוקו: לא בכל מקרה תבקש ועדת הערר חוות דעת של שמאי מייעץ. החוק מורה כי הוועדה רשאית לבקש חוות דעת כאמור; ובהיעדר טעמים פרשניים ראויים לסתור, יש לפרש סעיף זה כסמכות רשות המקנה לוועדה שיקול דעת באלו נסיבות ראוי למנות שמאי מייעץ. כדי שהוועדה תמנה שמאי מייעץ, על התובע לעמוד בנטל הראשוני ולשכנע כי הוא עומד בדרישותיו של סעיף 197 לחוק. מבלי לקבוע מסמרות בהתייחס למהות והיקף שיקוליה של ועדת הערר, נראה כי על מנת לעמוד בנטל, הרי שככלל על התובע לעמוד למצער בשלושה תנאים מצטברים: (1) עליו להוכיח זכות במקרקעין המזכה אותו בפיצוי בגין פגיעה בהם; (2) להראות כי המקרקעין נמצאים בתחום התכנית הפוגעת או גובלים עמו; (3) לשכנע את ועדת הערר, ולו באופן לכאורי, כי חלה פגיעה במקרקעין כתוצאה מהתכנית. לשם כך מחויב התובע להגיש חוות דעת שמאית [...] ככל שוועדת הערר מצאה כי העורר עמד בנטל ראשוני זה, או אז קמה שאלה שמאית הטעונה הכרעה ובמקרה כזה עליה לשקול מינוי שמאי מייעץ. ככל שהאחרונה סבורה כי נטל ראשוני זה לא הוּרם, היא רשאית להחליט כי אין מקום למנות שמאי מייעץ".

1. אם כן, לוועדת הערר שיקול דעת האם למנות שמאי מייעץ, ובכדי שתעשה כן על התובע לעמוד בנטל הראשוני ולשכנע בין היתר, ולו באופן לכאורי, כי חלה פגיעה במקרקעין, ולשם כך הוא מחויב להגיש חוו"ד שמאית. ככל שתשתכנע ועדת הערר כי התובע עמד בנטל הראשוני כי חלה פגיעה לכאורית במקרקעין, משמעות הדבר ש"עומדת להכרעה שאלה שמאית מובהקת שאינה בתחום מומחיותה של ועדת הערר ושלגביה נתפס השמאי המייעץ כסמכות המקצועית" (עניין קמינצקי, בפס' 7).
2. ועדת הערר היא טריבונל מינהלי הניחן בידע ומומחיות מיוחדת (בר"מ 3644/13 משרד התחבורה נ' גלר, פס' 7 (23.04.2014)), והתערבות בית המשפט של ערעור בהחלטותיה תעשה במקרים חריגים. בנסיבות, לא מצאתי מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר. ועדת הערר בחנה לגופם של דברים את טענות המערערים והמסמכים שהוגשו על ידם, קיימה דיון ענייני וממצה במסגרתו הופנו שאלות לבאי כוח הצדדים ולשמאים מטעמם, ערכה סיור במקום והתרשמה מהפגיעות בצורה בלתי אמצעית, החלטתה מבוססת, מפורטת ומנומקת כדבעי וניתנה בהתאם לסמכויותיה ולאמות המידה שנקבעו בחוק ובפסיקה.
3. למעשה, טענתם העיקרית של המערערים היא שוועדת הערר חייבת למנות שמאי מייעץ במקרה בו מוגשת חוות דעת שמאית מטעם התובעים. טענה זו מרוקנת מתוכן את שיקול דעתה של ועדת הערר ואת אמות המידה שנקבעו בפסיקה כמפורט לעיל, ואין בידי לקבלה.

יובהר, כי בדומה לענייננו, גם בעניין קמינצקי הגישו התובעים שם חוו"ד שמאי מטעמם, וועדת הערר דחתה את הערר מבלי למנות שמאי מייעץ, שכן סברה שלא הוכחה פגיעה ולו לכאורה. בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את הערעור וקבע כי התובעים לא הצליחו להוכיח שנפגע הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין שלהם וכי טענות לעניין שינויי תנועה היה צריך להוכיח בעזרת מומחה שיערוך השוואה בין העומסים במצב קודם למצב חדש. בית המשפט העליון דחה את בקשת רשות הערעור וקבע כי "ועדת הערר יישמה את אמת המידה שעליה עמדתי ביחס למינוי שמאי מייעץ; ובית המשפט לעניינים מינהליים הפעיל את אמת המידה הראויה לביקורת שיפוטית על החלטת ועדת הערר". אם כן – מעניין קמינצקי נלמד כי אין די בהגשת חוות דעת שמאית, ולוועדת הערר שיקול דעת למינוי שמאי מייעץ על פי נסיבות העניין, ותוך בחינת השאלה האם עמדו התובעים בנטל הראשוני המוטל עליהם (ר' גם בר"מ 485/19 קליר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעתיים (14.2.2019)).

זה המקום לציין שבניגוד לטענת היזם, אין מדובר לדידי בהחלטת ביניים שלא ניתנת לערעור. החלטת ועדת הערר שלא למנות שמאי מייעץ לבחינת עניינם של חלק מהמערערים הביאה לדחיית התביעה, ומשכך ניתנת לערעור. בנוסף, אין זה יעיל שהערעור יוגש רק לאחר הכרעה סופית של ועדת הערר על חוות דעת השמאי המייעץ. מדובר בהליך שעלול לקחת תקופה ארוכה, וכיוון שמדובר באותה תוכנית ובפגיעות נטענות דומות, ככל שהערעור דנן היה מתקבל ונדרש היה למנות שמאי מייעץ לכל הדירות – מוטב ויעיל היה שחוות הדעת והדיון בה ייערכו עבור כל הדירות במשותף, ולא במקטעים.

1. גם לגופם של דברים, לא מצאתי פגם בקביעת הוועדה כי אין די בחוות הדעת שהגישו המערערים כדי לעמוד בנטל המוטל עליהם. ועדת הערר מצאה כי הטענות לעניין החשיפה לשמש ותנועת כלי הרכב נטענו בצורה כללית וללא חוות דעת פרטנית המשווה בין המצב הקודם למצב הקיים, וזאת במיוחד כשקיימות חוות דעת שהוגשו לוועדה המחוזית בדיון בהתנגדויות, הקובעות שלא נגרמת פגיעה בנושאי הצל והתחבורה. כך גם בנוגע לטענות הפגיעה בפרטיות ובנוף, על אף שגם טענות אלו נכתבו בחוות הדעת מטעם המערערים באופן כללי, ועדת הערר ערכה סיור במקום, התרשמה בעיניה מהפגיעות הנטענות, ובמקרים בהם עלה ספק אם חלה פגיעה לכאורית – הוועדה החליטה למנות שמאי מייעץ. קביעות הוועדה מנומקות, מקצועיות וסבירות, נתמכות במסמכים שנמצאו בפני ועדת הערר ובהתרשמותה הישירה ממצב הדברים בשטח. הקביעות עולות בקנה אחד עם אמות המידה בעניין קמינצקי, ולא מצאתי מקום להתערב בהן.

למען הסר ספק, עיינתי בחוות דעת שמאי המערערים וגם אני מתקשה לקבוע כי הורם במקרה דנן הנטל הנדרש. הפגיעות נטענו בצורה כוללנית, ללא הבחנה בין הדירות, ללא השוואה בין מצב קודם למצב הקיים, וללא תמיכה בחוות דעת מומחים נוספים כגון בנושאי תחבורה, צל ורעש (ר' גם ס' 8.2 לחוו"ד שמאי המערערים שמציין את האפשרות לצירוף חוו"ד בנושאי תחבורה, אקוסטיקה וכיו"ב), ובמיוחד לנוכח קיומן של חוות דעת סותרות לעניין תחבורה והצללה שהוגשו בדיונים לאישור התוכנית. זאת ועוד, על אף שחוות דעת המערערים לא התייחסה לפגיעות הנטענות בצורה פרטנית (ר' גם פרוטוקול הדיון ממנו עולה כי שמאי המערערים לא התחשב בהערכת הפגיעה לאופן ולמידה בה פונות הדירות לפרויקט – ובכלל זה סוג החדר הפונה, זווית הפנייה ומספר החדרים הפונים), ועדת הערר טרחה והגיעה לשטח, בחנה בצורה עצמאית את הפגיעות הנטענות, והתייחסה לכך בפירוט בהחלטתה. לא התעלמתי מכך שלצורך חישוב הרכיב הכלכלי של הפגיעה טען השמאי כי התייחס לגודל הדירה, מיקומה, כיווני אוויר וכיו"ב (ס' 9 לחוות הדעת, בעמ' 50), אולם בכל הנוגע לפגיעה ברכיב הקרקעי, זה נדון בצורה כוללנית – על דרך "העתק-הדבק", ללא הבחנה בין הדירות וללא הסבר מפורט. אין בטענות הכלליות מטעם שמאי הנתבעים כדי לבסס פגיעה, ולו לכאורה, ברכיב הקרקעי, ובמיוחד מקום בו קיימות חוות דעת סותרות וכן התרשמות סותרת של ועדת הערר. בניגוד לטענת המערערים, הסתירה כשלעצמה אינה יוצרת מחלוקת שמאית – אלא מחזקת במקרה דנן את החוסרים בחוות דעת המערערים.

1. לא מצאתי ממש גם בטענות האחרות של המערערים. לעניין הוכחת הזכויות, מעת שאין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר הדוחה את העררים לגופם, לא מצאתי להרחיב בעניין ולהתערב בהחלטה. יצוין כי על פניו עולה שלמערערים ניתנו הזדמנויות להוכיח את זכויותיהם בקרקע, אך הם לא עשו כן באופן ממצה כנדרש (ר' לעניין זה בר"מ 3965/13 שאשא נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (28.07.2013)); לעניין תכליות סעיף 197, כמפורט לעיל, על מנת לזכות בפיצוי יש להוכיח פגיעה – שנקבע שלא נגרמה בענייננו. משלא נגרמה פגיעה – אין בעצם אישור התוכנית ורווחים משוערים ליזם כדי להקים חובה לפיצוי התובעים; אשר לטענת הפגיעה בזכות הגישה לערכאות, לא מצאתי בה ממש. למערערים ניתן יומם – הן בפני הוועדה המקומית והן בפני וועדת הערר – שקיימה דיון ענייני, נתנה למערערים הזדמנות להשלים מסמכים, קיימה סיור במקום, ונתנה החלטה מנומקת.

סוף דבר

1. הערעור נדחה.
2. המערערים יישאו בהוצאות המשיבים בסך 10,000 ₪ לכל אחד (סה"כ 20,000 ₪).

ניתן היום, כ"ב אדר תש"פ, 18 מרץ 2020, בהעדר הצדדים.