הצדדים לתובענה

1. התובע הינו רואה חשבון במקצועו.
2. על פי הנטען בתובענה, הנתבעת 1 - חברת שד סופט בע"מ והנתבעת 2 – חברת שדאפן להשקעות בע"מ הינן הבעלים הרשום ו/או הזכאי להירשם כבעלים של קומה א' וקומה ג' במבנה מסחרי המצוי בחלקה 107 בגוש 16519 מגרש 2 בעיר נצרת (להלן: "המקרקעין").
3. הנתבע מס' 3 הינו בנו הבכור של התובע.

טענות התובע

1. בסוף שנת 2004 או בסמוך לכך פנה אל התובע אל מר ח'אלד שדאפנה, אחיה של רעייתו לשעבר של התובע, ואחד מבעלי המניות בנתבעת 1 ובזמנו דירקטור בנתבעת 2 והציע לתובע לרכוש נכס מסחרי – משרד בשטח של 71.5 מ"ר שמהווה 1/4 חלקים מכלל החלקים של קומה ג' במקרקעין (להלן:"הנכס").

לטענת התובע, בין המועדים 1.10.03 ועד ליום 18.3.05 הוא שילם בעבור הנכס הנ"ל דמי שכירות בשיעור של 600$ לחודש.

1. בחודש 03/2005 או בסמוך לכך רכש התובע מאת הנתבעת 1 ו/או נתבעת 2 באמצעות ח'אלד שדאפנה את הנכס הנ"ל וזאת בתמורה לתשלום של 300,000 ₪ (להלן:" עסקת המכר"). במועד העסקה הנ"ל לא היה ידוע לתובע מי מבין הנתבעות 1-2 היא בעלת הזכויות בנכס "והעניין הותר להחלטתו הבלעדית של ח'אלד שדאפנה".
2. ביום 18.3.05 שולמה מלוא התמורה בגין הנכס בסך של 300,000 ₪, כאשר סך של כ- 210,000 ₪ שולמו באמצעות המחאות בנקאיות שנמשכו מחשבון הבנק של התובע לטובת הנתבעת מס' 1 ו/או הנתבעת מס' 2, והיתרה בסך של 90,000 ₪ שולמה לידי הנתבעת 1 ו/או הנתבעת 2 בהמחאה ביום 1.7.05. (אעיר כבר עתה כי לא ברור למה מציין התובע שמלוא התמורה שולמה ביום 18.3.05 כאשר בהמשך טוען כי 90,000 שולמו ביום 1.7.05).
3. נטען כי עסקת המכר הנ"ל לא דווחה לרשות המיסים ולא נרשמה בגינה הערת אזהרה לטובת התובע, שכן נטען ע"י בעלי המניות בנתבעת 1 ו/או בנתבעת 2 כי ישנם קשיים משפטיים מבחינתם לרשום את הזכויות. נטען כי רק בשנת 2007 "זכויות הנתבעות נרשמו" מכוח הערת אזהרה של אחסאן חסו אבו אחמד שטר 5281/2007/1 ו- 5294/2007/1. לכן לא היה ניתן באותו שלב שבסמוך לעריכת הסכם המכר לרשום הערת אזהרה.
4. ביום 23.3.15 התגרש התובע מאישתו ועל רקע גירושיו בעלי המניות בנתבעת 1 (גיסי התובע) עשו כל שלאל ידם על מנת להביא לסילוקו של התובע מהנכס בין היתר ע"י איומים והגשת תלונות סרק במשטרה.
5. ביום 15.7.15 ועל רקע מערכת היחסים הרעועה בין התובע לאחי אשתו ועל מנת למנוע הסלמה בין הצדדים עזב התובע את הנכס בלית ברירה.
6. לטענת התובע, החל ממועד עסקת המכר (כאמור חודש 03/2005) ועד ליום 15/7/2015 המועד שבו מערכת היחסים שבין התובע לאחי אשתו עלו על שרטון שימש הנכס כמשרד לראיית חשבון בעבור התובע.
7. עוד טען, כי החל מיום רכישת הנכס ע"י התובע, החזיק הוא בנכס באופן בלעדי תוך שהתובע שילם בגין הנכס את כל ההוצאות והמיסים העירוניים שחלים עליו על פי דין בין היתר תשלומי ארנונה.
8. עוד טען התובע כי בתחילת חודש 08/2015 פנה אליו ח'לאד הנ"ל על מנת לערוך פגישה לצורך דיון "בנושא הסדרת הזכויות בנכס", כאשר הפגישה תכלול את התובע את ח'לאד ואת בנו של התובע כאמור, הנתבע 3.

באותו החודש (8/2015) אכן התקיימה פגישה כאמור בבית קפה לנדוור במתחם דודג' בנצרת בנוכחות הגורמים הנ"ל. במעמד הפגישה הוסכם כי זכויות התובע בנכס יוחזקו בנאמנות ע"י הנתבע 3 והכל בהתאם לאותם תנאים שסוכמו בין התובע לבין הנתבעת 1 ו/או הנתבעת 2 בעסקת המכר משנת 2005.

1. נטען כי בהתאם להסכמות הצדדים הנ"ל נכרת בין הנתבעת 1 לנתבע 3 ביום 18.8.15 הסכם מכר (להלן:"עסקת המכר משנת 2015") במסגרתו מכרה הנתבעת 1 את הנכס לנתבע 3, תוך שהנתבע 3 נתן את הסכמתו להחזיק בנאמנות את הנכס עבור התובע, כאשר התמורה ששולמה ע"י התובע שימשה את הנתבע 3 ברכישת הנכס, וזאת כאשר היה ידוע לכל הצדדים להסכם זה כי הנתבע 3 רוכש את הזכויות בנכס בעבור התובע.

התובע הפנה לסעיף התמורה בהסכם הנ"ל ובו צוין כי התמורה עומדת על סך של 300,000 ₪ כולל מע"מ.

1. נטען כי ככל שידוע לתובע הסכם המכר משנת 2015 לא דווח למיסוי המקרקעין ולא נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע 3 בגין העסקה.
2. נטען כי במועד שאינו ידוע לתובע ברם בסמוך לשנת 2018 הודיע הנתבע 3 לתובע כי ביטל את הסכם המכר משנת 2015 וזאת מבלי לקבל את הסכמת התובע לכך ומבלי להביא את עניין הודעת הביטול לידיעת התובע. נטען כי הודעת הביטול הגיעה על מנת לנשל את התובע מזכויותיו בנכס.
3. נטען כי לאור רכישת הנכס ע"י התובע בשנת 2005 ולאור ששולמה תמורה על ידו הרי שהתובע זכאי להירשם כבעלים בנכס.
4. נטען כי העובדה שהנכס נרכש ע"י התובע בכדי שישמש אותו לצורך ניהול משרד רואה חשבון וכי העובדה שמשנת 2005 ועד למועד שבו עזב התובע בלית ברירה את הנכס הוא זה ששילם ונשא בהוצאות השוטפות שחלו על הנכס מלמדת כי התובע הינו הבעלים בפועל של הנכס.
5. נטען כי הואיל והתובע הוא זה שניהל את המו"מ לרכישת הנכס והואיל וכספי התמורה בעבור הנכס שולמו לנתבעת 1 ו/או לנתבעת 2 מכספו הפרטי של התובע והתובע הוא זה שהחזיק בנכס לתקופה של למעלה מ- 10 שנים ברציפות ללא כל מחאה מצד הנתבעות מלמד כי התובע הינו הבעלים של הנכס.
6. נטען כי בתקופה שבין שנת 2005 ועד למועד שבו עזב התובע את הנכס הוא לא שילם דמי שכירות ואף בשל כך יש לראותו כבעלים של הנכס.
7. נטען כי משעה שהסכם המכר משנת 2015 נכרת בסמוך למועד שבו התגרש התובע ומרעייתו וכי הנכס נמכר לנתבע 3 בנו של התובע שהיה עוד בן 20 ולא היתה לו היכולת הכלכלית לממן את הרכישה יש בכל אלה חיזוק כי התובע הינו בעלי הנכס.
8. נטען כי שעה שצוין בהסכם המכר משנת 2015 כי מסירת החזקה לידי הקונה (בנו של התובע) חל במעמד ההסכם וכי חתימה על הסכם המכר מהווה אישור לתשלום מלוא התמורה בגין הנכס בעוד שלנתבע 3 כלל לא היתה היכולת הכלכלית לתשלום מלוא התמורה הרי שיש בכך כדי ללמד כי הנכס הוחזק בנאמנות ע"י הנתבע 3 לטובת התובע.
9. נטען כי נוכח העובדה כי הסכם המכר משנת 2015 לא הופר ע"י הנתבע 3 וכאשר הנתבעת 1 מאשרת בסע' 6(א) להסכם כי חתימה עליו מהווה אישור על תשלום התמורה יש בכך כדי ללמד כי ההודעה על הביטול ההסכם ניתנה שלא כדין.
10. בכתב התביעה עתר התובע למתן צו עשה לאכיפת הסכם המכר משנת 2015 וכן ליתן הסעד הצהרתי בו יוצהר כי הנכס הינו בבעלות התובע לאחר שהוחזק בנאמנות ע"י הנתבע 3 לטובת התובע.

הגנת הנתבעים 1-2:

1. נטענה תחילה טענה בדבר התיישנות התביעה יחד עם זאת טענה זו ירדה מהפרק בהמשך (ראו פרוט/ מיום 7.1.20 עמ' 2 שורות 24-25) וזאת לאור הצהרת ב"כ התובע לאותו פרוטוקול כי: "אין אנו מבקשים לאכוף את העסקה משנת 2005 אלא לאכוף את העסקה משנת 2015".
2. נטען כי מדובר בתביעה הזויה ללא כל בסיס משפטי ו/או עובדתי.
3. נטען כי עד ליום 2.11.06 לא היה לנתבעות 1-2 כל זכויות בקומה הראשונה והשלישית בבניין המסחרי הבנוי על חלקה 107 בגוש 16519 בנצרת. משכך לא יכלו למכור לתובע זכויות כלשהן בקומה השלישית (של בניין זה) עוד בשנת 2005 כטענת התובע.
4. נתבעות 1-2 הכחישו את הטענה, כי נתבע 3 החזיק בנאמנות את הנכס לטובת התובע.
5. נטען כי בניגוד לנטען ע"י התובע מעולם לא פנה מר ח'לאד שדאפנה והציע לתובע מכירת נכס כלשהו.
6. הנתבעות 1-2 הכחישו קבלת דמי שכירות מאת התובע בסך של 600$ כנטען.
7. נטען שטענת התובע כי "במועד העסקה לא היה ידוע לתובע מי מבין הנתבעות 1 ו-2 היא בעלת הזכויות בנכס העניין נותר להחלטתו הבלעדית של ח'אלד שדאפנה", הינו מביש. לא ייתכן שעו"ד מוסמך ורו"ח במקצועו ירכוש זכויות קנייניות כאשר סוגיית הבעלות באותן זכויות נתונות להחלטתו הבלעדית של אדם מסויים.
8. טענת התובע כי הוא רכש נכס מסחרי/ משרד בשטח של 71.5 מ"ר המהווה 1/4 חלקים של קומה ג' במקרקעין הוכחשה. כמו כן נטען על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין שעסקת מקרקעין טעונה מסמך בכתב ובהעדר הסכם שכזה אין כל תוקף לעסקה. מה גם שהתובע לא טוען כי נסיבות המקרה פטרו מחוזה בכתב.
9. לא רק שהתובע לא הציג ככל מסמך בכתב אלא שהוא אף לא הציג ולו בדל של ראיה אחרת שיש בה כדי להוכיח במידה המינימאלית את העסקה הנטענת. עיון בנסח הרישום של החלקה מעלה כי אין בו כל זכר ואזכור לתובע ואף לא צורפו כל אישורי מיסים כלשהן שיש בהם כדי להעיד על העסקה הנטענת.
10. הנתבעות 1-2 הכחישו את קבלת הסכומים הנטענים ע"י התובע. אין באישורים שצרף התובע לתביעתו בכדי להוכיח תשלום כלשהו לנתבעות 1-2.
11. נטען כי התובע אף לא מצליח להגדיר ממי הוא רכש את המקרקעין מתי ולמי הוא שילם.
12. נטען כי הסברו של התובע כי הוא לא דיווח על העסקה ברשות המיסים מאחר ו"ישנם קשיים משפטיים מבחינתם לרשום את זכויות הנתבעת 1 ו/או הנתבעת 2" הוא מצוץ מן האצבע ודינו להידחות.
13. הנתבעות 1-2 הכחישו את טענת התובע כי הן עשו כל שלאל ידם על מנת להביא לסילוקו של התובע מהנכס וזאת בין היתר ע"י איומים והגשת תלונות במשטרה.
14. הנתבעות אישרו כי במהלך תקופה כזו או אחרת החזיק התובע בחלק מזכויות החזקה שלהן בנכס. יחד עם זאת לא נערך כל הסכם מכר ולא נערך כל הסכם שכירות.
15. הנתבעות לא הכחישו כי התובע שילם ארנונה עבור הנכס ברם מכחישות את התקופה הנטענת.
16. באשר להסכם המכר בין הנתבעת 1 לנתבע 3 משנת 2015 נטען כי הסכם זה בוטל ואין לו כל תוקף. הנתבע 3 מעולם לא שימש כנאמן עבור מאן דהו.
17. כן הכחישו הנתבעות את יתר סעיפי התביעה.

הגנת הנתבע 3:

1. נתבע מס' 3 לא הגיש כתב הגנה ובהחלטתי מיום 7.1.10 הוריתי כי הוא לא יהיה רשאי להתגונן בפני תובענה זו. הנתבע 3 התייצב למתן עדות על תצהירו (ת/1) כעד מטעם התובע.

חומר הראיות:

1. מטעם התובע הוגש תצהירו של התובע עצמו (ת/2) והוא נחקר עליו נגדית. כן הוגש תצהירו של הנתבע 3 (ת/1). האחרון נחקר בחקירה נגדית על תצהירו. כן הוגשה בקשה לגילוי מסמכים (ת/3) והוגשה תעודת עובד ציבור של מנהל הארנונה בעיריית נצרת מר נאדר עאבד (ת/4).
2. מטעם הנתבעות 1-2 הוגש תצהירו של מר חאלד שדאפנה (נ/1) אשר נחקר נגדית על תצהירו.

הסכמה דיונית:

1. במסגרת פרוטוקול הדיון מיום 14.6.20 הגיעו הצדדים לכדי הסכמה דיונית (עמ' 4 שורות 9-13) כדלקמן:

"ב"כ הצדדים: השאלות ששנויות במחלוקת בתביעה זו הן אלה:

1. האם בעת כריתת ההסכם בשנת 2015 נתקיימה נאמנות, במסגרתה התובע היה הנהנה והנתבע 3 היה הנאמן וזאת בידיעת הצדדים כפי שטוען התובע.
2. ככל שאכן נתקיימה נאמנות שכזו, האם ניתן היה לבטל את אותו הסכם, מבלי לקבל את הסכמת התובע?".

דיון והכרעה:

1. הערה מקדימה – כל ההדגשות אינן במקור אלא אם נאמר אחרת.

נאמנות – הפן הנורמטיבי:

1. סעיף 1 לחוק הנאמנות, התשל"ט - 1979 (להלן: "חוק הנאמנות") קובע כדלקמן:

" נאמנות היא זיקה לנכס שעל פיה חייב נאמן להחזיק או לפעול בו לטובת נהנה או למטרה אחרת".

1. כן קובע סעיף 2 לחוק הנ"ל כי:

"נאמנות נוצרת על פי חוק, על פי חוזה עם נאמן או על פי כתב הקדש".

1. כעולה מהנ"ל, הרי שנאמנות ניתן ליצור גם על פי חוזה. חוזה נאמנות יכול שיערך בעל פה, בכתב או בכל צורה אחרת לרבות בהתנהגות ואף במשתמע (ראו לעניין זה בע"מ 7033/15 פלוני נ' פלוני (01.09.2016)) (להלן: "עניין פלוני"). בפסיקה הוכרה האפשרות להיווצרות "נאמנות משתמעת", הנוצרת מכוח כוונת הצדדים ונלמדת מהתנהגותם ומפעולותיהם (ע"א 3829/91 אבינועם וואלס נ' נחמה גת, (1994)). עוד צוין בעניין פלוני הנ"ל, כי "לעיתים קרובות נכרת חוזה – נאמנות ללא פורמאליות או פירוט תנאי הנאמנות, בשל יחסי האמון שיוצר הנאמנות רוחש לנאמן". במקרים כאלה אין הצדדים מנסחים בבירור את טיב העסקה ותנאיה. במקרה כזה יש לפרש את החוזה "לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו" סעיף 25(א) לחוק החוזים".
2. עוד נקבע, כי חוזה נאמנות אינו חייב להערך בכתב, וזאת גם במקום שבו הנאמנות סבה סביב רכישת נכס מקרקעין ע"י הנאמן עבור הנהנה ורישומו על שם הנאמן, זאת להבדיל מן ההתחייבות לעשות עסקה במקרקעין שתיערך בין המוכר לנאמן (עבור הנהנה), הטעונה מסמך בכתב מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין (ע"א 8168/09 ועד חברת עולי משהד (אירן) ירושלים נ' הועד המרכזי לעולי (אנוסי) משהד אירן בישראל (23.10.2012)).
3. כמו כן קיום הנאמנות אינו תלוי ברישום ולו של הערה בפנקס כלשהו (שלמה כרם, בספרו "הנאמנות" התשל"ט – 1979 מהדורה 4 בעמ' 308). עם זאת להעדר הסכם בכתב כמו גם להעדר רישום השלכות ראיתיות כך שעל הטוען לקיומו של הסכם להוכיחו בעדויות הצדדים לו ובראיות אחרות. הנטל להוכיח נאמנות מוטל על הטוען, והנטל המוטל על הטוען לנאמנות בעל פה גדול עוד יותר (ע"א 7395/17 מרק כהן נ' רשות המיסים (21.02.2019)).

ומן ההלכה אל המקרה דנן:

1. ומכאן לפן העובדתי ולשאלה האם הוכיח התובע את קיומה של הנאמנות הנטענת - זאת תוך בחינת העולה מכלל העדויות שנשמעו בהליך וכן מהראיות בכתב.
2. לעניין זה טען התובע בסיכומיו כי הסכם המכר (משנת 2015) הוא למעשה הסכם הנאמנות. לטענתו, אין בעובדה שהמילה "נאמנות" אינה מצויינת בהסכם הנ"ל במפורש כדי להעיד על טיבה של הנאמנות. לטענתו, ייתכנו מקרים שבשל יחסי אמון בין הצדדים יהיה צורך ללמוד על תנאיו של חוזה הנאמנות מאומד דעת הצדדים כפי שהוא משתמע במפורש מלשון החוזה ואם אינו משתמע כאמור אזי יש ללמוד על כך אף מנסיבות המקרה המסוים (סעיף 14 לסיכומיו).

עוד טען כי מהעדויות שנשמעו עולה שהתכלית שאותה ניסו להשיג התובע וחאלד (העד מטעם הנתבעות 1-2) והנתבע 3 עובר לחתימה על הסכם המכר היא, כי "זכויות הבעלות של התובע בנכס יועברו לנתבע 3 בעקבות גירושין של התובע מגרושתו", וכי "הנכס יוחזק בנאמנות ע"י הנתבע 3 בעבור התובע", וכי "בחתימה על הסכם המכר מצד הנתבע 3 שהינו הסכם הנאמנות (למרות שלא הוגדר במפורש על ידי הצדדים..) נוצרה בפועל נאמנות" בין התובע לנתבע 3.

לתמיכה בעמדתו הנ"ל הפנה התובע לעדותו בעמ' 13 לפרוט', לעדותו של חאלד הנ"ל בעמ' 20 שו' 29-30 וכן לסע' 4 לתצהיר הנתבע 3. לטענתו, אין בעובדה כי ההסכמה שבין הנתבע 3 לתובע לפי הנכס יוחזק בנאמנות עבור התובע לא קיבלה ביטוי בהסכם המכר כדי ללמד כי לא נוצרה נאמנות (ראו סע' 16-17 לסיכומיו בהרחבה). לטענתו במקרה דנן יש להתיר שימוש בעדות בעל פה על מנת להתחקות אחר ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים ושלא קיבלו ביטוי בהסכם בכתב (סע' 20 לסיכומיו).

1. מגרסתו הנ"ל של התובע עולה, כי התובע למעשה טוען כי הסכם המכר משנת 2015 הינו אך למראית עין. למעשה החוזה האמיתי הינו הסכם נאמנות אשר לפיו הזכויות בנכס מוחזקות בנאמנות עבורו ע"י הנתבע 3, וזאת הוא למד תוך פניה לנסיבות (עדויות אליהן הפנה).
2. אלא שאיני סבור כי הוכחה טענת התובע הנ"ל. כאמור, מבחינה לשונית, בהסכם המכר משנת 2015 (נספח ד' לת/2) לא צוין דבר לגבי הנאמנות הנטענת. התובע אמנם הפנה לנסיבות (עדויות) על מנת להתחקות אחר ההסכמות הנטענות, ברם אף הנסיבות אינן תומכות בטענת התובע בדבר הנאמנות הנטענת, כפי שאפרט להלן.
3. בתצהירו תאר התובע בסעיפים 7-20 לת/2 את הרקע לחתימה על הסכם הנאמנות הנטען. כעולה מתצהירו (סע' 7-8) בסוף שנת 2004 הוא פנה למר חאלד שדאפנה (אחיה של גרושתו של התובע) שהינו אחד מבעלי המניות בנתבעת 1 ובזמנו דירקטור בנתבעת 2 (להלן מעתה: "ח'לאד") והציע לו לרכוש את הנכס. כעולה מתצהירו בין המועדים 1.10.03 ועד 18.3.05 הוא שכר את הנכס ושילם בעבורו דמי שכירות בשיעור של 600$ לחודש. בחקירתו הנגדית אישר התובע כי הוא שילם דמי שכירות בגין הנכס (עמ' 10 שורה 28). יחד עם זאת התובע לא צרף כל ראיה בדבר דמי השכירות ששילם (על כן לא מן הנמנע כי הסכומים שכן הוכיח ששילם שולמו כדמי שכירות, על אף שלא ניתן לקבוע כך בבירור).
4. עוד הצהיר התובע כי בחודש 3/2005 הוא רכש מהנתבעת 1 ו/או מהנתבעת 2 באמצעות מר חאלד הנ"ל את הנכס וזאת בתמורה לתשלום של 300,000 ₪, כאשר סך של כ- 210,000 ₪ הוא שילם באמצעות המחאות בנקאיות שנמשכו מחשבון הבנק שלו לטובת הנתבעת 1 ו/או הנתבעת 2 והיתרה בסך של 90,000 ₪ שילם לידי הנתבעת 1 ו/או התבעת 2 בהמחאה ביום 1.7.05. לתצהירו צרף התובע העתק מהווה לטענתו אישור על תשלום התמורה (סע' 11 לת/2). אלא שעיון באותו אישור (נספח ב' לת/2) אינו מלמד כי התובע שילם את התמורה בגין הממכר הנ"ל. נספח ב' הנ"ל הינו דף חשבון נכון ליום 29.3.05, ובו צוין בכתב יד ליד סכומים מסוימים "ע"ח משרד" ובעמוד שני לנספח ב' ליד סכום של 90,000 ₪ מיום 1.7.05 צוין בכתב יד: "עבור רכישת משרד". אלא שפרט למלל הנ"ל בכתב יד, אין בכך כדי ללמד כי אכן מדובר בהעברה בגין הנכס דנן, וכי כספים אכן הועברו לחשבונות הבנק של הנתבעות 1-2.
5. עת הופנה התובע בחקירתו הנגדית לסעיף 11 לתצהירו ונשאל האם יש לו העתק מההמחאות שהצהיר ששילם בהן, הוא השיב: "אין לי העתקים של השיקים, זה היה לפני 20 שנה ואפילו יותר. אני בידיים שלי הפקדתי את הכסף לחשבון של הנתבעת 2" (בעמ' 15 שורה 14-16). כאשר נשאל בהמשך: "האם פנית לבנק לדרוש את האסמתכאות האלה?" הוא השיב: "כן, גם אני פניתי וגם עורך הדין שלי פנה ואפילו לסניף אחר ואומרים ש – 20 שנה בבנק מרכנתיל אי אפשר לקבל העתקי השיקים". אלא שהתובע לא צרף כל העתק מפנייתו האמורה לבנק, וממול עדותו הנ"ל של התובע, שנטל ההוכחה עליו, ניצבת עדותו של חאלד ולפיה הנתבעות 1-2 מעולם לא קיבלו מהתובע ולא אגורה שחוקה בגין מכירת זכויות כלשהן בבניין (סע' 13 לנ/1). כאשר נשאל התובע בהמשך כיצד השיג בפועל את דפי החשבון? הוא העיד: "אני מחזיק דפי חשבון, אני לא זורק דפי בנק" (עמ' 15 שורה 28). יחד עם זאת דפי חשבון רלוונטים לתקופה שבה שילם התובע לטענתו דמי שכירות לא הוצגו על ידו.
6. התובע המשיך והצהיר בתצהירו כי עסקת המכר (משנת 2005) לא דווחה לרשויות המיסים ואף לא נרשמה בגינה הערת אזהרה מאחר ונטען ע"י בעלי המניות בנתבעת 1 ו/או בנתבעת 2 כי ישנם קשיים משפטיים שמונעים את העברת הזכויות. עוד הצהיר כי רק בשנת 2007 זכויות הנתבעות נרשמו מכוח הערת אזהרה על הבעלות של מר אחסן חסן אבו אחמד. לכן, ובשל כך "לא היה ניתן באותו שלב שבסמוך לעריכת הסכם המכר שביני לבין הנתבעת 1 לרשום הערת אזהרה" (סע' 13 לת/2). יחד עם זאת לא ברור מדוע בשלב מאוחר יותר (היו לתובע 10 שנים מאז העסקה הנטענת ועד למועד גירושיו מאשתו אחותו של חאלד שאז לשיטתו מערכת היחסים בינו לבין אחיה של גרושתו, ביניהם חאלד, עלתה על שרטון) לא דווח התובע על העסקה לרשויות הרלוונטיות ולא רשם הערת אזהרה. בחקירתו הנגדית (עמ' 11 שורות 22-24) עת נשאל התובע בעניין זה כדלקמן: "אתה רו"ח ואתה יודע שרגע המכירה זה רגע העברת התמורה, מאז לטענתך הפכת להיות בעלים ואתה מסביר לי עכשיו שלא הצהרת על הנכס הזה אי פעם, זה נכון" הוא השיב?: "לא יכולתי להצהיר. לא נתנו לי הסכם שאני יצהיר עליו". אלא שלטעמי מדובר בתשובה תמוהה. התובע הינו רו"ח ועו"ד (עמ' 10 שורה 19-20), כך שחזקה כי הוא יודע כי בעניני מכירת קרקע, בהעדר הסכם כתוב אין תוקף לעסקה לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין. משלא ניתן לתובע הסכם שכזה לפי עדותו, והתובע אף לא טען כי פנה למי מהנתבעות ודרש מהן שייחתם בכתב הסכם שכזה, הרי שיש קושי לקבל את טענתו בדבר קיומו של הסכם שכזה בעבר הרחוק, שעל בסיסו נכרת הסכם שנת 2015 לטענתו.
7. עוד המשיך התובע והצהיר, כי ביום 23.3.15 הוא התגרש מאשתו ועל רקע גירושיו, בעלי המניות בנתבעת 1 (אחיה של גרושתו) עשו הכל על מנת להביא לסילוקו מהנכס שבו החזיק באופן בלעדי מאז רכישתו, כאשר בחודש 8/2015 הוא נאלץ בלית ברירה לעזוב את הנכס. עוד הצהיר כי "אז [קרי בחודש 8/2015] פנה אליי חאלד על מנת לערוך פגישה משותפת בנוכחותי, חלאד שדאפנה והנתבע 3 לצורך קיום דיון בנושא הסדרת זכויותיי בנכס" (סע' 19 לת/2). כן הצהיר כי על רקע האמור, בתחילת חודש 08/2015 התקיימה פגישה בבית קפה לנדוור במתחם דודג' בנצרת בנוכחותו, בנוכחות הנ"ל ובאותו מעמד "הוסכם בין הנוכחים" כי "זכויותי בנכס יוחזקו בנאמנות על ידי הנתבע 3 בעבורי והכל בהתאם לאותם תנאים שסוכמו ביני לבין הנתבעת 1 ו/או בנתבעת 2 בעסקת המקורית בשנת 03/2005" (סע' 20 לת/2). עוד הצהיר כי בהתאם להסכמת הצדדים נכרת בין הנתבעת 1 לנתבע 3 הסכם המכר כאשר הצדדים זקפו את התמורה ששולמה על ידי בסך של 300,000 ₪ לטובת הנתבע 3 ברכישת הנכס", וזאת כאשר היה ידוע לכל הצדדים כי הנתבע 3 רוכש את הזכויות בעבורי וכי במעמד חתימת ההסכם הנתבע 3 "לא שילם כל תמורה בגין העסקה" (סע' 21 לת/2).
8. באשר לזהות יוסם אותה פגישה, בעדותו בבית המשפט העיד התובע כי "הנתבע 3 אומר לי נעשה פגישה ונסגור את כל העניינים" (עמ' 13 שורה 20), זאת בניגוד לתצהירו שם הצהיר כי "חאלד הוא זה שפנה אליי על מנת לערוך פגישה משותפת" (סע' 19 לת/2). קודם לכן העיד בחקירתו הנגדית כי: "ח'אלד זה שיזם את הפגישה כדי ליישר את העניין זה הנתבע 3 אמר לי" (עמ' 12 שור 30-31) לאמור חאלד לא פנה אליו ישירות כמוצהר בתצהיר התובע. בהמשך העיד שוב כי חלאד הוא זה שהתקשר אליו ואמר "בואו נסיים את העניין של הכספים "(עמ' 14 שורה 7-8). עוד המשיך והעיד התובע כי: "ישבנו ודיברנו על המשרד ואז בסופו של דבר חאלד אמר לי "אתה תקבל את המשרד אבל דרך הילד... ואז סגרנו את הסיפור של המשרד שיירשם על שם הילד, הנתבע 3 בנאמנות עבורי " וכן העיד :"הכל היה ברור אצל עורך דין מעפולה". (בעמ' 13 שורו 20-26).
9. דא עקא, את עורך הדין מעפולה שאולי יכל לאשר את גרסת התובע, הוא לא טרח לזמן לעדות ועניין זה וודאי פועל לפי ההלכה ידועה לחובת התובע.
10. בהמשך עת נשאל התובע: "אמרת שבלנדוור סוכם בסופו של יום שהנכס יועבר על שם הילד ואז הם הלכו לעורך דין וביצעו את הפעולה מבחינה משפטית. האם שאלת האם חתמו ומה נחתם אצל עורך הדין? האם ידעת על הפעולה שנעשתה בשמך?" הוא השיב: "עם ח'לאד אתה יודע שקשר אין ועם הילד אין קשר ואת העורך דין אני לא מכיר" (עמ' 14 שורה 1-14). אף בהמשך העיד כי "היחסים עם הילד לא תקינים" (שם שורות 10-11), וזאת למרות שבסע' 14 לסיכומיו טען כי ייתכנו מקרים (קרי שהמקרה דנן אחד מהם) בהם "בשל יחסי אמון בין הצדדים, יהיה צורך ללמוד על תנאיו של חוזה הנאמנות מאומד דעת הצדדים... כפי שהוא משתמע מהחוזה ומנסיבות עניין". הדברים וודאי אינם מתיישבים. לא ברור כיצד הטענה הנ"ל עולה בקנה אחד עם עדות התובע אשר ממנה עולה כי יחסיו עם הנאמן היו רחוקים מיחסי אמון באשר הם כלל לא היו יחסים תקינים.
11. הנה כי כן כמי שמבקש לבסס את טענותיו להסכם נאמנות על הסכמה בעל פה, כשאין כל עיגון להסכמה זו בטקסט הלשוני (החוזה משנת 2015), הרי שעדותו של התובע הותירה עליי רושם שלילי ולא הקרינה מהימנות כלל וכלל. התובע נמנע מלצרף מסמכים פשוטים שיכלו להקנות נופך של מהימנות לגרסתו. בתוך כך נמנע מלצרף דפי בנק רלוונטים לתשלום דמי השכירות הנטענת, ואת פניותיו לבנק לקבלת אסמכאתות לשיקים שהועברו על ידו בגין התמורה של הנכס. בנוסף עדותו של התובע היתה רצופה בסימני שאלה. בתוך כך התובע הצהיר כי לא יכל לדווח על העסקה משנת 2005 בסמוך לחתימתה ברם לא ברור מדוע לא דיווח עליה מאוחר יותר ואף לא דרש כל הסכם בכתב בעניינה כנדרש בעסקה במקרקעין. אף הסתירה של התובע בעניין הפניה של מר חאלד אליו על מנת לקיים פגישה אל מול עדותו בבית משפט בעניין זה לא תרמה לרושם (הלא מהימן) שהותיר התובע עליי, כמו גם טענתו בסיכומיו כי במקרים של יחסי אמון ניתן ללמוד על תנאי חוזה הנאמנות מאומד דעת הצדדים המשתמע מתוך הנסיבות אל מול עדותו בבית המשפט, כי יחסיו עם אותו נאמן (בנו) כלל לא היו תקינים.
12. התובע כאמור הביא לעדות מטעמו את בנו, הנתבע 3. אף האחרון פרט בתצהירו את הרקע שקדם להסכם משנת 2015. כעולה מתצהירו בשנת 2015 ובעקבות הליך גירושין בין אביו (התובע) לבין אמו התחילו הוריו להתחשבן ביניהם בקשר עם נכסים (סע' 2 לת/1). עוד הצהיר, כי התובע טען בפניו כי הוא רכש מאת חאלד דודו נכס ששימש אותו כמשרד רו"ח בקומה 3 ברח' פאולוס השישי בנצרת בשלהי 2003-2004 (וזאת בניגוד לעמדת התובע כי המכירה ארעה בשנת 2005) בתמורה לסך של 300,000 ₪, כאשר מנגד טען חאלד כי האחרון מכר לתובע קרקע בשכונה יוקרתית בנצרת ללא שציין את מועד המכירה, כאשר לטענת חאלד התובע לא שילם לו את התמורה בגינה (סע' 3 לת/1). מהמוצהר הנ"ל עולה כי הנתבע 3 כלל לא היה עד לאירועים משנת 2005 אלא אך שמע את גרסת התובע ודודו חאלד, כך שבעניין זה הנ"ל אין לסמוך על עדותו שהינה עדות מפי השמועה.
13. עוד המשיך הנתבע 3 והצהיר כי בתחילת הקיץ של שנת 2015 התקיימה פגישה בינו לבין חאלד והתובע בקפה לנדוור בנצרת עילית, כאשר הבסיס המשותף של הפגישה היה רצון שזכויותיו של עאמר במשרד יועברו על שם הנתבע 3 לטובת התובע וכתוצאה מכך גם המשפחה הגרעינית יהנו מפירות הבעלות ובתוך כך סוכם כי: "דמי השכירות בעבור השכרת הנכס יתחלקו בין התובע לבין אמי – גרושתו של התובע" (סעיף 5 לת/1). כן הצהיר כי בהתאם להסכמה הנ"ל נחתם ביום 18.8.15 הסכם שבו הנתבע 3 נרשם כבעלים של המשרד לטובת התובע. כן הצהיר כי לימים הוא (הנתבע 3) קיבל דרישת תשלום מס רכישה בעקבות הדיווח על העסקה. במקביל הוא פנה לתובע על מנת שזה ישלם את מס הרכישה ברם "התובע מסר לי שמס הרכישה אמור להשתלם בין התובע לבין אמי – גרושתו. התובע סרב לשלם את מלוא מס הרכישה עבור הסכם רכישת המשרד" (סע' 7 לת/1). עוד הצהיר שהוא מעולם לא שילם את התמורה הנקובה בהסכם (קרי 300,000 ₪) וכי התמורה נרשמה בהסכמת חאלד והתובע שזקפו את התשלום שהתובע שילם בשעתו על חשבון התמורה שבהסכם (סע' 10 לת/1).
14. מתצהירו של הנתבע 3 עולה, כי מי שהיה אמור לשלם את מס הרכישה הוא התובע וגרושתו ביחד ולא התובע לבד, כמי שטוען כי הנאמנות במשרד הוקנתה רק לו. אף דמי השכירות בגין המשרד היו אמורים להתחלק בין התובע לבין גרושתו, דבר המלמד כי אין מדובר בנאמנות שהינה רק לטובת התובע כגרסתו.
15. לא זו בלבד, אלא שבעדותו בבית המשפט, עת נשאל הנתבע 3: "האם נתקיימה נאמנות כפי שטוען התובע שאתה משמש עבורו כנאמן בנכס, המשרד שהיה בחזקתו. האם היתה נאמנות כזו?" הוא השיב: "למשרד עצמו, לא". (עמ' 7 שורה 8-20). כאשר נשאל האם הוא התחייב לשלם תמורה בתמורה לרכישת הנכס הוא השיב לראשונה "תמורה כלשהי, כן התחייבתי, בגלל זה גם בוטל ההסכם". כאשר נשאל מה התמורה שהיה צריך לשלם, הוא השיב: "זה סכום שקשור לאדמה.. הסכום שהתחייבתי לשלם הוא 40,000 דולר" (עמ' 7 שור 23-26). כאשר נשאל בהמשך: "גם בגין אי תשלום הסכום בוטל ההסכם נכון?, הוא השיב: "גם וגם בגלל שאחרי שהועבר על שמי, הוטל עליי לשלם מיסים ואף אחד לא הסכים לשלם את המיסים אז ביטלתי את העסקה". (עמ 8 שורה 1-2). עוד העיד בהמשך כי: "ב- 30/08 דוד שלי מתקשר .. ואומר לי שאני צריך לשלם 40,000 דולר והוא שואל איפה הם ואני שכחתי מזה ואז התקשרתי לאבא לשאול מה עם ה-40,000 דולר זה חלק מההסכם והוא אומר לי שמחצית מהסכום אמא שלך צריכה לשלם ואז שוב חזרו לאותו נושא. נתתי לעצמי כמה פרק זמן לנסות בכל זאת להשיג את הסכום, לשאול את אבא ואמא ולא הצלחתי..". (עמ' 8 שורה 23-27).
16. הנה כי כן מעדותו של הנתבע 3 בבית משפט עולה כי כלל לא התקיימה נאמנות ייחודית עבור התובע כטענתו. כעולה מגרסתו של הנתבע 3 הן בתצהירו והן בעדותו בית המשפט, מי שהיה אמור לשלם את הסכום מושא ההסכם הוא התובע ואמו של הנתבע 3, ושניהם גם היו אמורים להנות מפירות השכירות של הנכס. קרי אין מדובר בנאמנות רק לטובת התובע עצמו כטענתו.
17. כאשר עומת התובע עם גרסתו של בנו הנתבע 3 כי הוא היה צריך להשתתף בתמורה מחצית התובע ומחצית אמו. הוא השיב: "זה נושא אחר לגמרי, הסכום שדיבר עליו 40,000 דולר זה נושא אחר לגמרי, יש דברים נוספים שלא נסגרו עד היום" (עמ' 14 שורה 18-19). לאמור, התובע לא הכחיש כי התמורה היתה צריכה להשתלם מחצית הוא ומחצית גרושתו, אלא רק העיד כי אותם 40,000 דולר זה נושא אחר לגמרי.

הנה כי כן אף בנו של התובע לא תמך בגרסתו לפיה הנאמנות בנכס הוקנתה רק לו.

1. על כך יש להוסיף כי התובע נמנע מלזמן עדים נוספים שיוכלו לשפוך אור על גרסתו. בתוך כך יכל התובע לזמן לעדות את גרושתו לה היה נשוי בתקופה שבה רכש את הנכס לטענתו (2005) על מנת שתיתן גרסתה לסוגיית תשלום התמורה בגין הנכס הן שנים המוקדמות והן בשנת 2015, וכן תיתן את עמדתה לעניין טענת הנתבע 3 באשר לתשלום מחצית מהתמורה בגין הנכס על ידה. התובע אף לא זימן את עורך הדין שערך את הסכם המכר משנת 2015 על מנת שיעיד על נסיבות חתימת הסכם המכר משנת 2015. בעדותו אמנם העיד התובע כי הוא לא מכיר את עורך הדין (עמ' 14 שורה 4) ברם התובע יכל בנקל להשיג את שמו מבנו ולבקש לזמנו לעדות. הימנעות מהעדת אלה מקימה חזקה כי אילו אלו היו מובאים לעדות היו פועלים לחובתו (ראו למשל - ע"א 3523/15 מפעלי תרנ"א מלונאות ונופש נ' רשות מקרקעי ישראל (19.03.2017)).
2. לא למותר להעיר כי אף התנהגות התובע במועד שלאחר שנחתם הסכם 2015 מלמדת כי לא התקיימה נאמנות שכזו. התובע רו"ח ועו"ד כמי שטען שכבר רכש את הנכס בשנת 2005 וכמי טוען שהתקימה כלפיו נאמנות בעניין הנכס דנן כלל לא דאג כי עסקה זו שנעשתה לפי טענתו בנאמנות עבורו תדווח לרשות המיסים כעסקת נאמנות (ראו עמ' 11 שורות 35-36 לפרוט עד עמ' 12 שורות 1-3, 11-12), כמצוות סעיף 74 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה ) תשכ"ג – 1963. בסיכומיו טען התובע לעניין זה (סע' 28-29), כי אין לזקוף לחובתו שלא הצליח להביא ראיות בעניין דווח עסקת המכר כעסקת נאמנות. נטען כי הנתבעות הן אלו שסיכלו את האפשרות להגיע לחקר האמת בכך שהן הסתירו את טופס ההצהרה (מש"ח) שהוגש למסמ"ק נצרת בקשר עם הסכם המכר וזאת חרף הדרישה שהופנתה אל הנתבעות בהקשר זה (בעניין זה הפנה התובע לת/3 בקשה לגילוי מסמכים). איני מקבל את גרסת התובע. התובע הוא זה שנטל ההוכחה מוטל עליו ומשעה שלא נתקבלו המסמכים מושא בקשתו (ת/3) היה עליו לעתור לקבלת צו על מנת לקבלם. משעה שלא פעל לשם כך, אין התובע יכול להלין בענין זה אלא על עצמו.

הנה כי כן התובע בעצמו וכן באמצעות העד מטעמו לא הצליח להצביע על הנסיבות שלמדות כי אומד דעת הצדדים היה כי הנכס יוקנה לתובע לבדו בנאמנות.

1. מכאן אפנה לבחינת עדותו של חאלד (העד מטעם הנתבעות 1-2). בתצהירו הצהיר חאלד כי הנתבעות 1-2 מעולם לא מכרו לתובע זכויות כלשהן בבניין הבנוי על גוש 16519 חלקה 107 (סעיף 9לנ/1), וכי מעולם לא קיבל אגורה שחוקה מהתובע בגין מכירת הנכס (סע' 13 לנ/1). כן הצהיר כי עד לשנת 2006 לנתבעות לא היו כל זכויות בקומה הראשונה והשלישית בבניין כך שלא יכלו למכור לתובע זכויות שכאלו (סע' 8 לנ/1). עוד הצהיר כי מעולם לא היתה כל עסקת נאמנות בין התובע לנתבע 3 וכי העסקה עם הנתבע 3 היתה עסקת מכר לכל דבר ועניין (סע' 16 לנ/1). באשר לנסיבות חתימת הסכם המכר הצהיר, כי לאחר שהתובע ואשתו (אחותו של חאלד) התגרשו, פנתה האחרונה אל חאלד ואל יתר האחים שלו, ואמרה להם כי היא רוצה לדאוג לעתיד בנה מולהם וזאת ע"י רכישת נכס מקרקעין שיירשם על שמו כך שמולהם יוכל להשכיר את הנכס ולהנות מפרותיו. בהתאם לכך הוצע כי מולהם ירכוש את המשרד מהנתבעת 1 בסך של 300,000 ₪. בעקבות כך התקשרו הנתבעת 1 ומולהם בהסכם לרכישת המשרד (סע' 19-22 לנ/1). עוד הצהיר כי ההסכם נערך ונחתם בעפולה במשרו של עו"ד חאלד עבד אלעל, כאשר במעמד הסכם נכחו חאלד, הנתבע 3 ועוה"ד הנ"ל. עוד הצהיר כי הנתבע 3 לא שילם ולא אגורה שחוקה על חשבון תמורת רכישת המשרד, וכי בשנת 2016 פנה אליו הנתבע 3 והודיע לו כי לא עלה בידו לגייס את התמורה בגין העסקה וכן לשלם את מס הרכישה וכי הוא פנה לעו"ד עבד אלעל הנ"ל והודיע לו על ביטול העסקה (סע' 26 לנ/1).
2. אציין כבר עתה כי עדותו של חאלד בעניין התמורה וכי עדותו של הנתבע 3 לעניין זה (סע' 10 לת/1), עומדת בסתירה למצוין בחוזה משנת 2015 ולפיו בתמורה לנכס ישלם הקונה למוכר סך של 300,000 ₪ במעמד חתימת חוזה זה וחתימת המוכר על חוזה זה מהווה אישור על ביצוע תשלום התמורה במלואה בידיו (סע' 6 לנספח ד לת/2), כך שלפי הנ"ל התמורה בסך של 300,000 ₪ שולמה. המדובר בעדות בעל פה אל מול מסמך בכתב, שאין להעדיפה.
3. בעדותו בבית משפט עומת חאלד בעניין סוגיית התמורה. חלאד העיד, כי למרות שבהסכם צוינה תמורה בסך של 300,000 ₪ הרי שהנתבע 3 "היה צריך לשלם לי 160 אש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מאז 2008". עוד העיד שהתובע היה חייב לו כסף משנת 2008, וכי מולהם לקח על עצמו לשלם את החוב (עמ' 20 שו' 1-5). עוד העיד, כי בפגישה בלנדוור סוכם כי הוא חאלד מעביר כמחווה את הנכס לאחיין שלו בתנאי שהוא ישלם את החוב של אבא שלו והאבא יפונה מהמשרד (עמ' 20 שור 12-13). כאשר נשאל מה מהווה אותו 160,000 ₪ הוא העיד: "המקור זה 40,000 דולר יתרת חוב של חלק אדמה שאני שיתפתי אותו ברכישה. זה גם סכום סימלי ולא הסכום האמיתי שצריך לשלם" (שם, שו' 15-16), זאת למרות שבתצהירו כלל לא הצהיר הנ"ל על אותם 40,000 ₪ אלא על כך שנתבע 3 ירכוש משרד בסך של 300,000 ₪ (סע' 20 לנ/1). בהמשך העיד (שם, שורה29-31) כי: "אני רציתי להבטיח למולהם נכס מסוים שיהיה לו הכנסה מסוימת וסגירת החוב של האבא ועל אף שרשום 300 אלף בהסכם לא קיבלתי ממולהם גרוש אחד וסמכתי על מולהם שישלים את ההתחייבות שלו.." וכן העיד כי " לא היה זכר לתובע בהתקשרות עם מולהם, כל הכוונה היתה שהנכס יירשם על שם הבן ולסגירת החוב של האבא על ידי הבן. גם אם תוציא מש"ח ממס שבח לא תמצא זכר לנאמנות או דברים כאלה. בחיים לא הייתי מסכים לזכר כזה. כל הכוונה היתה לתת את הנכס הזה למולהם לא לתובע" (עמ' 21 שור 29-31).
4. הנה כי כן, עדותו של חאלד סותרת את הסכם המכר משנת 2015 בו צוין בפירוש כי התמורה עומדת עך סך של 300,000 ולא על סך של 40,000 ₪. תשלום בסך של 40,000 ₪ הינה גרסה שנולדה לראשונה בבית המשפט. אף גרסתו כי התמורה לא שולמה עומדת אף היא בניגוד להסכם המכר בו צוין כי חתימת המוכר על ההסכם מהווה אישור על תשלום התמורה, כאשר חתימת המוכר מתנוססת על גבי הסכם המכר.
5. מכל מקום, ולענייננו, מתצהירו של חאלד ומעדותו בבית המשפט כלל לא עולה קיומה של נאמנות כפי שביקש התובע ללמוד כעולה מסיכומיו (ראו סע' 15 לסיכומי התובע).
6. לסיכום – בניגוד לעמדת התובע בסיכומיו, הרי שאין בעדויות הנ"ל כדי ללמד על קיומה של נאמנות לטובתו.
7. בסיכומיו הפנה התובע אינדיקציות שונות המלמדות לשיטתו כי אכן נתקיימה נאמנות לטובתו בגין הנכס מושא התובענה. אינדיקציות אלו רוכזו בסעיף 23 לסיכומים על תתי סעיפיו. אפרט להלן את האינדיקציות אליהן הפנה התובע.
8. תחילה טען התובע כי בתקופה שבין 1.10.03 ועד ליום 31.7.15 לכל המאוחר הוא החזיק בנכס לצורך עסקיו – משרד לראיית חשבון, תוך שהוא משלם בעבור הנכס את כל ההוצאות והמיסים העירונים שחלים עליו על פי דין ובין היתר תשלומי הארנונה. בעניין זה הפנה התובע לת/4 תעודת עובד ציבור של מנהל הארנונה בעירית נצרת.
9. מת/4 עולה כי התובע החזיק בנכס בחלקה 107 בגוש 16519 בשטח של 98 מ"ר בתקופה שבין 1.10.03 ועד 30.7.13, ולא כגרסת התובע כי הוא זה שהחזיק בנכס עד ליום 31.7.15. לא למותר להעיר, כי לגרסת התובע עצמו הרי שעל מנת להתחקות אחר אומד דעת הצדדים יש לפנות אף לנסיבות. סבורני כי עת עסקינן בנסיבות הרי שמדובר בנסיבות שהינן סביב עריכת ההסכם, אלא שכשנתיים עובר להסכם הפסיק התובע להחזיק בנכס.
10. עובדה זו סותרת סתירה חזיתית את טענתו כי נהג בנכס מנהג בעלים כבר משנת 2005 עת רכש אותו לטענתו. כמו כן תשלום מיסים עירוניים בגין הנכס אינם מלמדים דווקא כי נכס מוחזק בנאמנות עבור התובע או שמדובר בנכס שבבעלותו. לכל היותר מלמד הדבר על החזקה בנכס.
11. עוד טען התובע כי החל מהמועד שבו הנכס נרכש על ידו הרי שהוא לא שילם ולא נדרש לשלם דמי שכירות בעבור הנכס. אף בכך אין להועיל לתובע. התובע כלל לא הוכיח כי עובר לרכישת הנכס על ידו לטענתו (בשנת 2005) הוא שילם דמי שכירות (ראו לעיל). אף חאלד העיד כי התובע אף פעם לא שילם דמי שכירות (עמ' 19 שורות 14-15). משכך ממילא אין בכך ללמד על התנהגות אחרת של הצדדים, שהחלה ממועד רכישת הנכס ע"י התובע לטענתו.
12. עוד טען התובע כי הנתבע 3 אישר שהוא לא שילם את התמורה הנקובה וגם לא התחייב לשלמה וכי התובע הוא זה ששילם את התמורה לנתבעות. וכן אישר הנתבע 3 כי לא הוא זה שהיה צריך לשלם את מס הרכישה בגין הנכס.
13. בעניין זה אציין כי אכן הנתבע 3 העיד כך, ברם התובע לא הוכיח כי הוא זה ששילם את התמורה או את מס הרכישה. כמו כן בזמן שלטענת התובע הוא שילם את התמורה היה הנתבע 3 בן 10 שנים וממילא בסעיף 3 לת/1 הצהיר נתבע 3 כי: "התובע טען בפניי כי רכש מאת חאלד נכס ששימש אותו כמשרד רואה חשבון .. בתמורה לסך של 300,000 ₪.." כך שהנתבע 3 לא היה נוכח ועדותו הינה עדות שמועה שאין לקבלה.
14. עוד טען כי אף אם נקבל את גרסת הנתבע 3 שנשמעה לראשונה בבית המשפט והיא כי התובע וחלאד סיכמו כי על התובע לשלם לחאלד 40,000 דולר הרי שעניין זה אך מחזק את גרסת התובע ומהווה אינדיקציה נוספת בדבר קיום נאמנות בין התובע לנתבע 3. איני מקבל זאת באשר אף תמורה זו לא הוכח כי שולמה ע"י התובע כך שלא הוכח כלל כי התובע שילם כל תמורה באופן המעיד כי הוא זה הבעלים האמיתי של הנכס.
15. עוד נטען כי במעמד החתימה על הסכם המכר היה הנתבע 3 בן 20 סטודנט שנה ב' וסיים את לימודיו האקדמיים רק בשנת 2018, כך שבוודאות לא היתה לו היכולת הכלכלית לממן את עצמו. אכן אינקציה זו היתה יכולה לתמוך בגרסת התובע אם היתה מצטרפת לעוד אינדיקציות לא מצאתי כל מקום לשעות לאינדיקציות הנוספות אליהן הפנה התובע הרי שאין באינדיקציה זו לבדה כדי ללמד כי הוכחה גרסת התובע בדבר קיום נאמנות.
16. יתר על כן, תשלום תמורה ע"י אב עבור נכס הנרכש עבור בנו, אינו דבר חריג בנוף האנושי, והוא לא בהכרח מלמד על קיומה של נאמנות בנכס לטובת האב המשלם. בכל אופן הוא אינו מלמד על כך, יותר מאשר הוא מלמד על מתן מתנה כספית לבן ונסיון לעזור לו לבסס את עתידו (על כך בדיוק העיד חאלד בעניין בקשת אחותו, אמו של הנתבע 3 לסייע לו לבסס את עתידו).
17. לאור האמור לעיל, הרי שלא שלא מצאתי כי נתקיימה נאמנות בין התובע לבין הנתבע 3 בעת כריתת ההסכם בשנת 2015. משכך מתייתר הצורך לבחינת השאלה השנייה אותה הגדירו הצדדים והיא :"ככל שאכן נתקיימה נאמנות שכזו, האם ניתן היה לבטל את אותו הסכם, מבלי לקבל את הסכמת התובע?".
18. בשולי פסק דין זה אעיר, מבלי לקבוע מסמרות, כי הרושם הכללי המתקבל משמיעת מכלול הראיות בתיק הוא כי הסכם 2015 האמיתי לא עסק אך ורק בנכס המוזכר בו. הסכם זה גילה אמנם טפח אך כיסה טפחיים, מאותם ענייני גירושין לא פטורים בין התובע לגרושתו שככל הנראה סוכמו על-פה ולא הובאו במסגרת ההסכם (ומשום כך וכן לאור היעדר תשתית מספקת עובדתית לקובעם, אינני קובע מסרות לגביהם) ולגביהם נשמעו שברי עדויות כי לא קויימו (כגון תשלומי המיסים).

סוף דבר:

1. התובע לא הוכיח בנטל הראיה והשכנוע הנדרשים כי הסכם 2015 הנ"ל היווה הסכם נאמנות לטובתו כנהנה.
2. לאור האמור נדחית התביעה.
3. התובע ישלם לנתבעות 1-2 הוצאות משפט (לרבות שכ"ט עו"ד) בסכום כולל של 50,000 ₪.
4. המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"א אדר ב' תשפ"ב, 14 מרץ 2022, בהעדר הצדדים.