פסק דין זה עוסק בעתירה מינהלית ובערעור מינהלי שהוגשו על ידי מרצפות בת ים בע"מ (להלן: "מרצפות"), ונדונו במאוחד. העתירה נסבה על סכסוך ארוך שנים בנוגע לחיוב ארנונה בסכום של כ-1.6 מיליון ₪, שהטילה עיריית בת ים (להלן: "העירייה") על מרצפות בגין השנים 2010-1998. הערעור מופנה נגד החלטת ועדת הערר שבעירייה מיום 27.3.2019, בגדרה נדחו טענות מרצפות נגד החיוב הנזכר.

הדיון מתמקד בטענת מרצפות, לפיה על אף היותה בעלי הנכס שחב בארנונה, במהלך התקופה הנזכרת הושכר הנכס לצדדים שלישיים בשלמותו, כך שכלל לא היה מקום לחייבה. עוד מתעוררות שאלות בדבר התיישנות החוב וחוקיות גבייתו באופן רטרואקטיבי.

רקע

1. מרצפות הייתה בעלת הזכויות במבנה המצוי ברחוב החרושת 16 בבת ים, במקרקעין הידועים כגוש 7129, חלקה 110 (להלן: "הנכס"). במהלך התקופה הרלוונטית לדיון, היה הנכס מושכר לשלוש חברות - קלפורם תעשיות 1992 בע"מ, קלפורם בע"מ (לימים שרופל בע"מ) ופלסטפורם תעשיות (1992) בע"מ (להלן, בהתאמה: "קלפורם", "שרופל" "פלסטפורם" וביחד "השוכרות").
2. ביום 17.1.2000 הודיעה מרצפות לעירייה, כי הנכס בשלמותו משמש את השוכרות, תוך ציון שמות שתיים מבין שלוש השוכרות ווביקשה מהעירייה "למדוד את השטחים של כל אחד ואחד" ולחייב את השוכרות בארנונה בהתאם לתוצאות המדידה (נספח 1 לתגובה). למען הדיוק,
3. במכתב מיום 26.2.2003 (נספח 7 לתגובה) הודיעה העירייה למרצפות, כי במדידה שערכה, נמצא ששטח הנכס הוא 1,221 מ"ר, ולא 1,130 מ"ר כפי שעולה מחוזי השכירות שהועברו (הפרש של 91 מ"ר). בתגובה, ביקשה מרצפות מהעירייה ביום 4.3.2003 את פירוט המדידה, והוסיפה כי לאחר בדיקה מחודשת, ובמידת הצורך, תערוך תיקון של חוזי השכירות ביחס לגודל השטח המושכר ותעביר לעירייה חוזים חדשים (נספח 8 לתגובה). ביום 18.3.2003 שלחה העירייה למרצפות את ממצאי המדידה שערכה (נספח 9 לתגובה), לרבות פירוט חלוקת השטח בין השוכרות, כפי שנמצא במהלך המדידה.
4. ביום 13.5.2003 הודיעה מרצפות לעירייה, כי השטח כולו מושכר, והוסיפה כי "אין זה מענייננו כיצד מתבצעת חלוקת השטח בפועל בין החברות". בהקשר זה תצוין טענת מרצפות, כי בעל השליטה בשוכרות הוא אותו אדם, דבר שלדבריה היה ידוע לעירייה.

החל מאותו שלב, במשך כ-7 שנים, לא הייתה תקשורת בין העירייה ובין מרצפות בנוגע לסוגיית הארנונה.

1. לאחר דברים אלו, הודיעה העירייה לשרופל ביום 21.7.2003, שבירור עם מרצפות העלה כי "כל השטח מוחזק על ידכם (שלוש השוכרות – א' י') ואין ברשותה (של מרצפות – א' י') שטח שאינו בחזקתכם" (נספח 10 לתגובה). באותה הודעה פירטה העירייה את השטחים שבחזקתה של כל שוכרת, בהתאם למדידה שנערכה - קלפורם - 822+28 מ"ר; שרופל - 88+19 מ"ר; פלסטפורם - 264 מ"ר. סה"כ 1,221 מ"ר.
2. בשנת 2004 יזמה העיריה הליך משפטי נגד קלפורם לגביית חובות ארנונה. בגדרי אותו הליך טענה קלפורם, כי השטח שבשימושה הוא 500+28 מ"ר בלבד, חלף שטח של 822+28 מ"ר, כפי שקבעה העירייה במסגרת המדידה (פער של 322 מ"ר, להלן: "השטח העודף"). טענתה זו של קלפורם נתמכה בחוזה שכירות שנחתם מול מרצפות בשנת 2000, והוצג לעירייה, ממנו עלה כי השכירות היא אכן בשטח של 500 מ"ר.
3. בשנת 2006 נמחקה התובענה שהגישה העירייה נגד קלפורם, והצדדים המשיכו לבוא בדין ודברים מחוץ לכתלי בית המשפט. בהמשך לכך, בשנת 2010, קיבלה העירייה את טענת קלפורם לעניין השטח המושכר על ידה (500 מ"ר בלבד, חלף 822 מ"ר).
4. במכתב מיום 14.4.2010 הודיעה העירייה למרצפות, כי לאור טענת קלפורם, תוקן ברישומי העירייה השטח המוחזק על ידי אותה שוכרת, וזאת באופן רטרואקטיבי החל מיום 1.1.1998. עוד נכתב באותה מסגרת, כי הפרשי השטחים הוחזרו לחיוב בחשבון על שם מרצפות (החל משנת 1998, כנזכר - מכתב העירייה - נספח 2 לעתירה). על פי נוסחו של מכתב זה, צורף אליו פירוט חשבון של החוב.
5. ביום 20.5.2010 השיבה מרצפות (נספח 3 לעתירה), כי לכל אורך התקופה הנדונה הוחזק הנכס על ידי שלוש השוכרות בשלמותו, והוסיפה על כך, כי לא קיים בנכס שטח כלשהו שהוחזק בידיה. כן ציינה, כי פירוט תחשיב החוב שהוזכר במכתב העירייה כלל לא צורף לאותו מכתב. עמדת מרצפות נדחתה על ידי העירייה, אשר פתחה בהליכים לגביית החוב, ואגב כך הטילה עיקול על חשבון הבנק של מרצפות, בסכום של 1,619,455 ₪ (להלן: "העיקול").
6. ביום 16.11.2010 הגישה מרצפות לבית המשפט עתירה מינהלית נגד העירייה, בדרישה לביטול החיוב והליכי הגבייה (עת"מ 14896-11-10, להלן: "העתירה הקודמת"). בגדרי העתירה הקודמת נטען, כי ככל שהשטח שהוחזק על ידי קלפורם קטן יותר מזה שבגינו חויבה, אזי היה על העירייה לייחס את ההפרש לאחת מהשוכרות האחרות, אך לא למרצפות שאיננה מחזיקה בו.
7. ביום 20.2.2011 הגיעו הצדדים להסכם פשרה בגדרי העתירה הקודמת, לפיו יימחק העיקול ויבוטלו הליכי הגבייה, זאת כנגד הפקדת סכום של 600,000 ₪ וכן ערבות אישית של בעל השליטה במרצפות, בסכום נוסף של 250,000 ₪. זאת, עד להחלטה חלוטה של ועדת הערר בשאלת זהות המחזיקים בנכס (ערר 566/10). כן הוסכם, כי תישמר זכותה של מרצפות להגיש עתירה חדשה וערעור מינהלי, בהתאם לצורך.
8. מקץ 8 שנים, ביום 27.2.2019, קבעה ועדת הערר של העירייה, כי מרצפות לא הציגה אסמכתאות לטענותיה בעניין זהות המחזיק בשטח העודף. נקבע, כי מכוח חזקת השיוריות, ומשלא נמצא מחזיק אחר בשטח זה, יש לחייב את מרצפות בארנונה בגינו (החלטת ועדת הערר – נספח 10 לעתירה).
9. על החלטת ועדת הערר הוגש הערעור דנא (עמ"נ 17129-05-19). מאחר שלמרצפות טענות נגד גביית חיוב באופן רטרואקטיבי והתיישנות החוב, שאינן בסמכות ועדת הערר, הוגשה אף עתירה מינהלית (עת"מ 34504-05-19). בהחלטה מיום 28.8.2019 אוחד הדיון בשני עניינים אלו.

תמצית טענות הצדדים

1. לטענת מרצפות, הודעת העירייה מיום 14.4.2010, בגדרה נמסר על הכוונה לחייבה בחוב הארנונה הנדון, לא כללה שומה או פירוט החוב. למעשה, נודע לה על סכום החוב אך מהעיקול שהוטל על חשבון הבנק שלה. לדידה, תנאי בלעדיו אין לחיוב נישום בארנונה, הוא המצאת שומה, הכוללת עבור כל שנה בנפרד פרטים כגון זהות הנישום, השטח המדובר, השימוש שנעשה בו, והסכום לתשלום. לטענת מרצפות, משלא קיבלה כל שומה מפורטת (כפי שאף ציינה בפני העירייה עוד ביום 20.5.2010) - די בכך להביא לביטול החיוב. מרצפות עומדת על כך שאף לא הובהר פירוט רכיבי החוב כגון קרן וריבית, ולפיכך, כשיטתה, החיוב בטל מעיקרו.

עוד נטען, כי ועדת הערר התעלמה מהמדידה שערכה העירייה בעצמה בשנת 2003, אשר מהווה ראיה חד-משמעית לכך שלא היה בנכס שטח כלשהו שלא נתפס על ידי מי מהשוכרות. מרצפות סבורה, כי ככל שקיים פער בין המצב העובדתי בשטח, כפי שהשתקף ממדידה שביצעה העירייה, לבין האמור בהסכם שכירות, כוחה של המדידה גובר. בהקשר זה, מפנה מרצפות אף לדברי מנהל הארנונה בישיבת ועדת הערר, כי מרצפות לא החזיקה בשטח ואף לא נכחה במדידה. לשיטתה, דברים אלו מהווים בסיס נוסף לפיו היה על ועדת הערר לבטל את החיוב.

מרצפות אף מפנה לשלושה אישורים מאת השוכרות, מיום 20.10.2010, לפיהם מאז שנת 1992 הן מחזיקות בנכס בשטחים כדלקמן - פלסטפורם – 300 מ"ר; קלפורם – 500 מ"ר; שרופל – 320 מ"ר (סה"כ 1,120 מ"ר) (להלן: "אישורי השוכרות", נספח 17 לעתירה).

עוד טוענת מרצפות, כי החיוב הנדון פסול בהיותו רטרואקטיבי. הודגש, כי הנטל לסתור את היות החיוב פסול מוטל על מבקש החיוב, העירייה בענייננו ולשיטת מרצפות נטל זה לא הורם.

מרצפות אף טוענת לנזק ראייתי, שכן לפי מכתב העירייה מיום 26.2.2003, מרצפות העבירה לה חוזי שכירות עם פירוט השטחים המושכרים (נספח 11 לעתירה). לטענת מרצפות, חוזים אלו אינם מצויים עוד בידיה, נוכח הזמן הרב שחלף עד לדרישת החיוב הרטרואקטיבי, והאחריות לכך רובצת לפתחה של העירייה.

לבסוף טוענת מרצפות, כי על החוב חלה התיישנות, וכי בכל מקרה אין לחייבה בריביות או קנסות, הואיל ובמהלך השנים 2010-1998 לא קיבלה כל דרישת תשלום. לדידה, ככל שחל עיכוב בגבייה, הוא מוטל לפתחה של העירייה, שמחדליה הם שגרמו להצטברות החיוב כדי סכומים משמעותיים.

1. מנגד, לטענת העירייה, יש לדחות את הערעור ואת ההעתירה. צוין, כי לא ברור מדוע מרצפות נתלית במדידה משנת 2003, ממנה עלה כי השוכרות מחזיקות בנכס בשלמותו בשטח 1,221 מ"ר. הובהר, כי הטעות לעניין גודל השטח בו מחזיקה קלפורם (500 מ"ר בלבד חלף 822 מ"ר) התגלתה לאחר אותה מדידה, והתבררה באופן סופי בשנת 2010, לאחר שנים בהם חויבה קלפורם בגין שטח בו כלל לא החזיקה.

עוד טענה העירייה, כי תיקון החיוב באופן רטרואקטיבי מותר בנסיבות העניין, בשים לב להתנהלות מרצפות, אשר חרף היותה בעלת הנכס, נמנעה מצירוף מסמכים המעידים על חלוקת השטחים בין השוכרות (אף שהודיעה כי כך תעשה, במכתבה מיום 4.3.2003), ואף הצהירה כי החלוקה הפנימית ביניהן אינה מעניינה. בתוך כך, מרצפות לא הביאה ראיות לתמוך את טענתה בדבר זהות המחזיק בשטח העודף. העירייה סבורה, כי המחלוקת הייתה נמנעת אילו פעלה מרצפות כבעל מקרקעין סביר, והעבירה לעירייה הסכמי שכירות ובהם פירוט שטחי הנכס וחלוקתם למחזיקים שונים.

בהתייחס לאישורי השוכרות, טענה העירייה, כי אישורים אלו מעוררים תמיהה וכלל לא ברור אם נחתמו על ידי מורשי חתימה מאושרים מטעם השוכרות. בעניין זה נסמכת העירייה על פרטי השוכרות מתוך מרשם החברות. מכל מקום, מודגש השטח הכולל שבהחזקת השוכרות, כפי שלכאורה עולה מהאישורים הנ"ל, אשר אינו מהווה את שטח הנכס בשלמותו (השוכרות מאשרות כי הן מחזיקות יחד סה"כ ב-1,120 מ"ר, בעוד ששטחו של הנכס הוא 1,221 מ"ר).

לעניין הטענה לנזק ראייתי סבורה העירייה כי לא נגרם כל נזק שכזה. צוין, כי מרצפות לא העבירה חוזים ובהם פירוט השטח בו מחזיקה כל שוכרת בנפרד, אלא חוזים ובהם שטח הנכס בכללותו. כך, לפי חוזים שהועברו בדיעבד, במהלך הליך הערר שהתנהל בין הצדדים.

אשר לטענת ההתיישנות, העירייה סבורה, כי מירוץ ההתיישנות החל להימנות בשנת 2010 בלבד, עת התברר לה מצב הדברים לאשורו, לאחר ניהול הליכים כנגד מי שנחזה כמחזיק בשטח (קלפורם).

הצדדים הפנו לאסמכתאות בתימוכין מתבקש בטענותיהם. ארחיב התייחסותי לטענות אלו ולנוספות בגוף הדיון להלן.

דיון והכרעה

1. לאחר עיון בטענות הצדדים ובמסמכים שהוצגו, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות ודין העתירה להתקבל באופן חלקי. בתמצית בשלב זה אציין, אשר לערעור, כי לא מצאתי מקום לשנות מהחלטת ועדת הערר. זאת, מאחר שמרצפות, כבעלים של הנכס, לא טרחה לעדכן את העירייה כדבעי בדבר זהות המחזיקים בנכס, ובפרט, השטחים שבחזקתם. תחת זאת, גילתה אדישות לשאלת חלוקת השטחים ביניהם ומחדלה זה רובץ לפתחה. אשר לעתירה, ראיתי לנכון לדחות את הטענות לביטול החיוב נוכח גבייה רטרואקטיבית, מאותם טעמים של התנהלות אשר אינה עולה בקנה אחד עם זו המצופה ממרצפות כבעלת הנכס. לצד זאת, מצאתי מקום לקבל את טענת ההתיישנות שהעלתה מרצפות ביחס לחיובים שקדמו ליום 14.4.2003.

להלן פירוט הנימוקים המשמשים מסד למסקנתי. אתייחס תחילה לערעור על החלטת ועדת הערר, ובהמשך לעתירה.

הערעור המינהלי – קביעת ועדת הערר לעניין זהות המחזיקים בנכס

1. בפתח הדברים אציין כי דומה ששגתה ועדת הערר משקבעה כי מרצפות "לא הציגה אסמכתאות לעניין החזקה בגין השטח הנדון". זאת, משהוצגו אישורים מטעם השוכרות לעניין החזקת חלק מן הנכס על ידן. מן הראוי שוועדת הערר הייתה דנה במשמעותם ותוקפם של אישורים אלו.
2. חרף שגיאתה זו של ועדת הערר, אין בידי לקבל את הערעור. אותם אישורים אינם משלימים את התצרף ביחס לשטח הנכס בכללותו ואין ביכולתי לקבוע ממצאים מושכלים אך בהסתמך עליהם. האישורים מנוסחים בתמציתיות שאיננה מתכתבת עם הסכמי השכירות בין מרצפות לבין שוכרות והסכמים הללו כלל לא נזכרים בהם. עיקרו של דבר, משלושת האישורים עולה כי סך השטח שהשוכרות מחזיקות בו, לכאורה, קטן מגודל הנכס (1,120 מ"ר לעומת 1,221 מ"ר). בכל מקרה נותר פער בלתי מוסבר ביחס לשטח הנותר שאיננו שולי, ללא גורם כלשהו הנוטל אחריות לגביו, כך שאף מהימנותן של ראיות נטענות אלו מוטלת בספק.
3. בחנתי אם ראוי להפחית את חיובה של מרצפות, ולהותירו אך ביחס לאותו שטח בגודל 99 מ"ר שנחזה כי אין נטילת אחריות לגביו, אך לא מצאתי מקום לכך. הכרעה בדומה תשפיע, בפועל, על חיוב השוכרות ביתרת השטח. בשים לב להיעדר צירופן להליך זה, לא יהיה נכון להטיל עליהן חיוב אך בהסתמך על האישורים הנזכרים, בלא שהתבררה עמדתן. מרצפות בחרה שלא לצרפן להליך וטעמיה עימה (ראו תקנה 6(א) בלתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין) התשס"א-2000 (להלן: "התקנות")). התרשמתי כי עדיין נותר רב הנסתר על הגלוי בכל הנוגע לאישורים שהוצגו, ומרצפות לא פעלה להבהרת התמונה ולפיזור הערפל.
4. נוסף על האמור באישורי השוכרות, נתלית מרצפות בתוצאות המדידה שערכה העירייה בעצמה בשנת 2003, במסגרתה נמצא כי השוכרות מחזיקות בנכס בשלמותו. לדידה של מרצפות, יש להסתמך על אותה מדידה. סבורני כי סמכות העירייה למדוד נכס על מנת לגבות מס אמת ביחס לשטחו בפועל (ראו סעיף 287(ג) בפקודת העיריות [נוסח חדש]), אינה מטילה עליה חובה מוחלטת לקבוע את חלוקת השטח של הנכס בין מחזיקים שונים. נחזה שהעירייה פעלה במקרה זה מעבר למוטל עליה, בציינה איזה שטח נחזה שכל שוכר מחזיק בנכס.
5. מעבר לכך, מצאתי ממש בטענת העירייה, לפיה לא ברורה הישענות מרצפות על המדידה שנערכה בשנת 2003, כאשר אין חולק כי אך במועד מאוחר יותר התברר שהיא מוטעית. כך, בעוד שבאותה מדידה יוחסה לקלפורם החזקה בשטח של 822 מ"ר, לימים הוכחה טענת קלפורם, כי היא אינה מחזיקה בשטח האמור, אלא בשטח קטן יותר באופן ניכר. ודוקו. גם באישור שהציגה מרצפות בעצמה מטעם קלפורם, צוין כי היא מחזיקה בשטח של 500 מ"ר בלבד. לא ברור לפיכך, הכיצד זה טוענת מרצפות להסתמכות על מדידת העירייה מצד אחד, ולהסתמכות על אישורי השוכרות מצד שני, כאשר הם אינם עולים בקנה אחד.
6. עוד מצאתי טעם בטענת העירייה, לפיה מרצפות אחראית למחדל שנוצר בנסיבות העניין, בגדרן הנכס מוחזק על ידי ריבוי שוכרים, ואילו היא - בעלת הנכס - התפרקה מחובתה להגדיר באופן ברור ומפורש את שטחו של כל שוכר ושוכר. תחת זאת הצהירה כי "אין זה מעניינה" כיצד השוכרות מחלקות ביניהן את השטח, ושלחה את העירייה לביצוע מטלה זו עבורה ובמקומה. סבורני כי זהו מחדל מצדה של מרצפות שצריך שיזקף לחובתה.
7. אשר לטענות מרצפות בדבר היעדר דרישת חיוב מפורטת. בהחלטתה, לא התייחסה ועדת הערר לטענות אלו, הגם שאזכרה אותן בין נימוקי הערר. אכן, מן הראוי היה שהעירייה תקפיד לצרף לדרישת התשלום שומה מפורטת, בחלוקה לפי שנים, בה יצוינו כלל הפרטים הצריכים לעניין, לרבות פרטי הנכס, הקרן, והריבית. זאת, בשים לב לכך שמרצפות טענה להיעדר שומה מפורטת כבר בתגובתה הראשונה לדרישת התשלום, ביום 20.5.2010. העירייה מפנה למסמך שצורף כנספח א' לתגובתה בעתירה הקודמת, ואולם דומני כי אין בו כדי למלא את הנדרש, מאחר שהפרשי החובות עבור השנים 2009-1998 מסתכמים בשורה אחת, המוכתרת "תיקוני ארנונה".

חרף זאת, סבורני כי אין בהקשר זה כדי להביא לבטלות החיוב, כטענת מרצפות. מעבר לאינטרס הציבורי הקיים בגביית מס אמת, נהנית העירייה מחזקת תקינות מעשיה (ראו ע"א 6066/97 עיריית תל-אביב-יפו נ' אבן אור פסגת רוממה בע"מ, פ"ד נד(3) 749, 756; ע"א 3901/11 מחקשווילי נ' רשות המסים בישראל (7.8.2012)) חזקה זו לא נסתרה במקרה דנא. כפי שטען ב"כ העירייה במהלך הדיון, בהליך גילוי המסמך שהתקיים לפני ועדת הערר, לא ביקשה מרצפות את גילוי המסמך שכה חסר לדידה. כך גם בהליך דנא, לא עמדה על זכותה להשלמת החסר הנטען לפי תקנה 11 לתקנות, אף שדבר לא מנע ממנה לעשות כן. נחזה כי בעצם התנהגותה, גילתה מרצפות את דעתה שאין במסמך חסר זה או אחר כדי לסייע לה וכי טענות העירייה ורישומיה בנושא מבוססים דיים. למען הסדר הטוב בלבד, חזקה על העירייה שלא תמנע ממרצפות עיון בשומת התשלום המפורטת, ככל שתבקש זאת.

העתירה המינהלית – טענות בדבר התיישנות החוב וחיוב רטרואקטיבי פסול

טענת מרצפות להתיישנות החוב

1. כפי שנפסק ב-רע"א 187/05 נסייר נ' עיריית נצרת עילית, פ''ד סד(1) 215, וכן בהרכב מורחב ב-עע"ם 8832/12 עיריית חיפה נ' סלומון בע"מ (15.4.2015) הרציונלים שביסוד טענת ההתיישנות כוחם יפה אף כאשר מדובר בחוב הנתבע בהליך גבייה מינהלי (לרבות חובות ארנונה). לפיכך נפסק, כי בדומה להליך אזרחי, לרשות מינהלית עומד פרק זמן של שבע שנים לגביית חוב. בענייננו, הליך הגבייה המינהלי החל ביום 14.4.2010, ולפיכך, כל פניהם של דברים, חובות ארנונה אשר התגבשו קודם ליום 14.4.2003 - התיישנו. יוזכר כי החובות מושא הדיון הם מהשנים 1998 עד 2010.
2. עם זאת, העירייה טוענת, כי במקרה זה חל חריג הקבוע בסעיף 8 בחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), אשר לפיו: "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה".
3. לפי גרסת העירייה, רק בשנת 2010 התברר לה מצב הדברים לאשורו, לאחר ניהול הליכים נגד קלפורם, אשר נחזתה כמחזיקה בשטח העודף. כך, בשנת 2010, נודע לעיריה כי קלפורם החזיקה בשטח של 500 מ"ר בלבד בנכס, ולא 822 מ"ר, כפי שנמצא במדידה משנת 2003. בעקבות כך, ביקשה העירייה להטיל את החיוב בגין השטח העודף על מרצפות, כבעלת הנכס.
4. על אף אינטרס הציבור לחזות בתשלומו של חוב ארנונה, אין בידי לקבל את טענת העירייה בהקשר זה. לעניין סעיף 8 בחוק ההתיישנות, נפסק כי יראו בתובע כמי שנעלמו ממנו עובדות המהוות את עילת התובענה, אם לא היה בידו "קצה חוט", חשד או בסיס לסברה בדבר קיומה של העובדה הנדונה. עוד נקבע, כי כלל זה חל אף על ידיעה בכוח, כך שתחילת תקופת ההתיישנות תושהה אך במקרים שבהם התובע לא חשד בקיומן של עובדות המהוות את עילת התובענה ולא היה צריך לחשוד בקיומן (ראו ע"א 4114/96 המאירי נ' הכשרת הישוב חברה לביטוח, פ"ד נב(1), 857, 866 (1998); רע"א 1101/20 שירותי בריאות כללית נ' פלוני, פסקה 16 (21.5.2020)).

בית המשפט העליון התייחס אף לחשש האפשרי שתובעים פוטנציאליים ימהרו לעמוד על זכותם שמא תחלוף תקופת ההתיישנות, אף במקרים בהם מדובר בתביעות שבסיסן העובדתי רעוע. חרף זאת נקבע כי תובע שמתעורר בלבו חשד לקיומה של עילת תביעה, אינו רשאי לכבוש חשדו בליבו שנים רבות ולטעון כי חסרו לו ראיות. תחת זאת, עליו לפנות לבעל ריבו במטרה לדרוש ולחקור ולנסות לגלות את הראיות החסרות לו (ראו ע"א 2919/07 מדינת ישראל – הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל, פ"ד סד(2) 82, 114 (2010)).

1. דומה כי בענייננו, נודע לעירייה "קצה חוט" ולמצער חשד, עוד משנת 2004, שמא אין להטיל על קלפורם את חיוב הארנונה ביחס לשטח העודף, אלא על מרצפות, ולו באופן שיורי כבעלת הנכס. יוזכר, כי כבר בשנת 2004 עמדה קלפורם על כך שהיא מחזיקה בנכס בשטח של 500 מ"ר בלבד, וזאת כשהיא מתבססת על חוזה השכירות שהיה בידה (ראו סע' 38-37 לתגובת העירייה לעתירה). מסיבות שלא הובררו עד תום, למעט ניהול ההליך המשפטי (שלא שינה יוצרות אלו והסתיים הרבה לפני שנת 2010), אך בשנת 2010 הוחלט בעירייה לקבל את עמדתה של קלפורם וכפועל יוצא מכך להטיל את חיוב הארנונה בגין השטח העודף על מרצפות.

בהתכתב עם ע"א 2919/07 הנ"ל, העירייה לא פנתה למרצפות קודם לשנת 2010 בניסיון לברר את עמדתה בנדון, ולא שיתפה אותה באפשרות שהחיוב בארנונה ביחס לשטח העודף יוטל עליה, אף שהיה בידיה ולו ראשית ראיה לאפשרות זו, אם לא למעלה מכך, עוד משנת 2004. לא שוכנעתי כי יש לזקוף את העיכוב הלה לחובת מרצפות והתוצאה היא כי חובות הארנונה שהתגבשו קודם ליום 14.4.2003 - התיישנו.

1. בשולי הדברים יצוין כי העירייה לא טענה להחלת החריג מכוח סעיף 7 בחוק ההתיישנות, שעניינו העלמת עובדות בידי הנתבע (בענייננו – הנישום, קרי מרצפות), ומשכך, אינני נדרש לסוגיה זו.

חיוב רטרואקטיבי

1. אכן, כפי הפניית מרצפות, כלל בנדון הוא כי חיוב רטרואקטיבי הוא פסול, אם כי המדובר בחזקה הניתנת לסתירה. וכך נפסק בעניין זה ב-עע"מ 1280/10 מעונות מכבי נ' עיריית רמת גן (18.3.2012):

"על דרך רוב, חיוב רטרואקטיבי בארנונה אינו תקף, אלא אם התקיימו טעמים כבדי משקל אשר יצדיקו את סתירת החזקה כי לא הוקנתה לרשות מקומית סמכות להטיל חיובים למפרע ואת הכללת ההחלטה בתוך מתחם הסבירות )שם, בפס' 59-57; עע"ם 7749/09 אורט ישראל נ' הממונה על מחוז ירושלים במשרד הפנים (30.11.2011)). כך למשל, נקבע כי תינתן חשיבות מיוחדת להתנהלותו של הנישום ולבחינת השאלה האם רובץ לפתחו "אשם" כלשהו (פרשת חברת החשמל, בפס' 57)".

יוצא כי נדרשים טעמים כבדי משקל, בין היתר, בדמות התנהלות בלתי תקינה מצד הנישום, אשר יצדיקו הטלת חיוב ארנונה באופן רטרואקטיבי. סבורני כי טעמים אלו מתקיימים בענייננו.

1. לאורך שנים התנערה מרצפות מהעברת חוזי שכירות "מסודרים" לעירייה, הכוללים את השטחים שמחזיקה כל אחת משלוש השוכרות. תחת זאת, ביקשה מהעירייה למדוד בעצמה את שטחה של כל שוכרת ולחייבה בהתאם. עוד יצוין, כי מרצפות התחייבה להעביר חוזים מתוקנים בעקבות המדידה שתערך, ואף זאת לא עשתה.

הבהרתי את סברתי לפיה אין זה מתפקידה של העיריה לחלק נכס בין מחזיקים שונים (בשונה ממדידת שטחו של נכס בשלמותו). בנסיבות אי-בהירות ביחס לזהות המחזיקים בנכס, או בנסיבות כגון דא - אי-בהירות ביחס לחלוקת השטחים בין המחזיקים השונים, מן הראוי להטיל את החיוב בכך על בעלי הנכס, היא מרצפות. התרת מצב דברים לפיו על העירייה להתחקות אחר פרטי פרטים הקשורים בנכס מושכר מרובה שוכרים, אינה ראויה ובמיוחד כך שעה שקיימת אי בהירות ביחס לחלקו של כל אחד מהם. יפים לענייננו בהקשר זה דברי בית המשפט ב-ע"א 739/89 מיכקשוילי‎ ‎נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ''ד מה(3) 769, לאמור:

"ניכר בפקודת העיריות [נוסח חדש], כי מגמתה שלא להכביד על עירייה יתר על המידה באיתור הגורם המהווה "מחזיק" לגבי נכס מסוים לצורך תשלום הארנונה. בדרך כלל רשאית היא להסתמך על רישום ועל הודעות מתושביה בדבר שינויי מצב".

1. סופו של יום, עסקינן בנכס בבעלות מרצפות, ששטחו הכולל איננו במחלוקת ממשית וביחס אליו קיים חוב ארנונה שלא שולם משך שנים. אך עד לימים אלו, לא ספקה מרצפות תמונה מלאה אשר להחזקות בנכס, בתאימות כה מתבקשת למלוא שטחו. אין להלום מצב לפיו חוב הארנונה לא ישולם משום שהעיריה איננה מצליחה להתחקות אחר המחזיק בשטח מסוים בנכס, מחמת מחדלו של בעל הנכס בהבהרת התמונה. אני סבור כי בנסיבות ייחודיות אלו, ברירת המחדל היא להטיל את החיוב בגין הנכס על בעליו.

סוף דבר

1. ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש שיהא בו כדי לשנות ממסקנתי. לאור המקובץ, הערעור נדחה והעתירה מתקבלת באופן חלקי ביחס לטענת ההתיישנות.
2. בשים לב לתוצאה המשולבת אליה הגעתי, לסוג המחלוקת, להיקף החיוב הנדון ולמכלול נסיבות העניין, תשא העותרת והמערערת בהוצאות המשיבה, לרבות שכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 20,000 ₪. סכום זה ישולם בתוך 60 ימים ורק ככל שלא ישולם במועדו, יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ד' חשוון תשפ"ב, 10 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.