בקשה לביטול צו עיקול זמני, אשר ניתן, במעמד צד אחד, על ידי כבוד הרשמת, השופטת רחל ערקובי, ביום 26.7.2020 (להלן – הבקשה והבקשה לביטול, בהתאמה).

רקע כללי והצדדים לבקשה

המבקשת היא חברה פרטית העוסקת ביזמות נדל"ן (להלן – המבקשת או בר נכסים). בר נכסים היא בעלת הזכויות בנכס מקרקעין, עליו בנוי מבנה מגורים, המצוי ברחוב קינג ג'ורג 31, תל אביב (להלן – הנכס או הבניין או המקרקעין).

משיבים 1, 2 הם בני משפחה, שרכשו יחידות דיור בנכס (להלן – אברהם ומנחם, בהתאמה). משיבה 3 היא חברה בבעלות אברהם ומר רבין אביגדור, אשר רכשה שתי חנויות בנכס (להלן – המשיבה או לאון נכסים).

ביום 1.6.2010 נכרת הסכם בין המבקשת לבין אברהם במסגרתו רכש את הזכויות בדירה 12 בקומת הקרקע בנכס. בד בבד חתם אברהם על הסכם השיתוף, שנועד להסדיר את הניהול והשימוש בנכס בין המבקשת לבין רוכשי הזכויות בנכס (הסכם השיתוף צורף כנספח 1 לבקשה, הסכם אברהם צורף כנספח 3 לבקשה). ביום 26.3.2015 נחתם בין המבקשת למשיבים "מזכר הבנות סופיות מוחלטות ובלתי חוזרות" בו נקבע, בין היתר, שבמקום דירה 12 יבואו שתי דירות המסומנות כדירות ק-3 ו-ק-4, בתכנית ההיתר (להלן – מזכר ההבנות, שצורף כנספח 4 לבקשה). ביום 17.8.2017 נחתמה בין אברהם לבין המבקשת תוספת להסכם המכר שבה עוגנה התחייבותו של אברהם לתשלום סך של 10,000 ₪ לכל מ"ר שיקבל בשטח הפנוי ובסך הכל עליו לשלם למבקשת סך של 350,000 ₪ (סעיף 2 לתוספת להסכם, נספח 5 לבקשה). עוד נקבע בתוספת להסכם, שאם שטח תוספת הבניה יעלה על 35 מ"ר מתחייב אברהם לשלם למבקשת סך של 10,000 ₪ לכל מ"ר שיתווסף (סעיף 3 לתוספת להסכם).

ביום 1.6.2010 נכרת הסכם בין המבקשת לבין לאון נכסים במסגרתו רכשה האחרונה את הזכויות בשתי חנויות בקומת הקרקע בנכס, ומסומנות כיחידות 3 ו- 4 בהסכם השיתוף, במקביל חתמה על הסכם השיתוף (הסכם לאון, צורף כנספח 6 לבקשה). ביום 17.8.2017 נחתמה תוספת להסכם לאון (צורפה כנספח 7 לבקשה). כמו כן, נחתם מזכר הבנות נוסף באותו יום (צורף כנספח 8 לבקשה).

המבקשת מכרה דירת 3 חדרים בקומה ב' בבניין, המסומנת כיחידה 11 בהסכם השיתוף, לה"ה דוד שומרון ודניאל הררי (הסכם שומרון מיום 25.5.2010, צורף כנספח 9 לבקשה). שומרון והררי מכרו את הדירה למנחם ביום 4.4.2012 (הסכם מנחם, צורף כנספח 10 לבקשה). במזכר ההבנות מיום 26.3.2015, נספח 4 לבקשה, נקבע, בין היתר, שבמקום דירה 11 יבואו שתי דירות, שיסומנו כדירות ב-1 ו-ב-2, אשר יירשמו על שמו של מנחם.

ביום 11.6.2019 הגישה המבקשת כתב תביעה על סך כולל של 2,563,063 ₪ נגד המשיבים, בטענה, שהפרו את ההסכמים ביניהם בכך, שלא שילמו לה את חלקם בעלויות הבניה ועבור זכויות בניה נוספות. בסכום התביעה נכלל גם סך של 400,000 ₪, שנאלצה המבקשת, לטענתה, לשלם לקבלן הבניין במסגרת הסדר פשרה שנכרת עמו. המשיבים הגישו כתב הגנה וביום 17.6.2020 התקיים קדם משפט בה"פ 30212-05-19 אביגדור ואח' נ' בר-יעקב- נכסים והשקעות בע"מ, בפני כבוד השופט יהושע גייפמן. באותו דיון נקבע, שהמבקשת רשאית להגיש כתב תביעה מתוקן בתובענה זו. ביום 28.7.20 הוגש כתב תביעה מתוקן על סך של 4,686,168 ₪. בד בבד הוגשה בקשה למתן צו עיקול זמני, היא הבקשה שלפני. ביום 26.7.2020 ניתן צו עיקול זמני, במעמד צד אחד, וביום 9.8.2020 הוגשה בקשה לביטולו. ביום 25.8.2020 וביום 31.8.2020 התקיימו דיונים בבקשה.

דיון

משהוגשה בקשה לביטול צו עיקול זמני, שניתן במעמד צד אחד, הרי שנטל השכנוע בדבר נחיצות הצו מוטל על המבקשת והבקשה תידון כאילו הוזמנו המשיבות מלכתחילה לדיון בבקשה המקורית (רע"א 8420/96 מרגליות נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, מיום 31.7.1997). השיקולים, שיש לבחון בעת מתן החלטה בבקשה לסעד זמני הם: ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת תובענה ומאזן הנוחות. בנוסף, בבקשה למתן צו עיקול זמני, בית המשפט נדרש לבחון קיומן של "ראיות מהימנות לכאורה כי קיים חשש סביר שאי מתן הצו יכביד על ביצוע פסק הדין" (תקנה 374(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמד-1984, להלן – תקנות סדר הדין האזרחי).

עילת תביעה לכאורה (סיכויי התובענה העיקרית)

בחינת סיכויי התובענה העיקרית בשלב הסעד הזמני דורשת הערכה זהירה ולכאורית. "בדרך כלל קיימת עדיפות לכך שבשלב זה ייבחנו הסיכויים באופן כללי ובמבט-על, מבלי לקבוע ממצאים קונקרטיים. בין היתר מטעם זה, נקבע לא אחת שבאיזון בין סיכויי ההליך לבין שיקול מאזן הנוחות – יש להתמקד בשיקולים מן הסוג האחרון..." (רע"א 1639/18 די.בי.אס. שירותי לווין (1998) בע"מ נ' נגה תקשורת (1995) בע"מ, מיום 28.2.2018, פסקה 18).

עיון בכתבי הטענות ובמסמכים הרבים שצורפו מעלה, שסיכויי התובענה להתקבל טובים לכאורה.

עילות התובענה הן עילה חוזית המבוססת על מארג של חוזים ועל עילה של עשיית עושר ולא במשפט. סעיף 6.20 להסכם השיתוף קובע, שבעלי היחידות, אשר ירכשו זכויות בניה נוספות מהמבקשת ישתתפו במימון עלויות הבניה של אותן זכויות בניה נוספות (ראו גם סעיף 7.3 להסכם השיתוף, מזכר ההבנות והתוספת להסכם מיום 17.8.2017). בסעיף 8 להסכם אברהם, במזכר ההבנות ובתוספת להסכם נקבעו התחייבויותיו לגבי "זכויות בניה נוספות" שהמבקשת תצליח לקבל במסגרת הליכי התכנון. כך גם בהסכם לאון נכסים נקבעו הוראות לגבי תשלום עבור עלויות הבניה ב"זכויות הבניה הנוספות" שהמבקשת תצליח לקבל במסגרת הליכי התכנון (סעיף 8 להסכם, סעיף 5 למזכר ההבנות, סעיף 5 לתוספת להסכם מיום 17.8.2017 ומזכר הבנות נוסף מיום 17.8.2017). בסעיף 5.ט. להסכם מנחם נקבע, בין היתר, שהוא מתחייב לממן על חשבונו את הבניה של שתי היחידות, שייוצרו על פי היתר הבניה.

הקבלן המבצע החל לעבוד בבניין בחודש אפריל 2017 (סעיף 34 לתצהיר התומך בבקשה). החל מיום 1.8.2017 ואילך נשלחו דרישות תשלום למשיבים, ועד ליום הגשת הבקשה - לא שולם דבר (סעיפים 35 – 64 ונספחים 12 – 27 לתצהיר התומך בבקשה). נספח 27 הוא מכתב אשר נערך על ידי מהנדס ושמאי מקרקעין, טוביה דגן ובו פירוט תשלומים עבור "4 דירות ושתי חנויות של משפ' אביגדור". סך כל התשלום בו חייבים המשיבים למבקשת, על פי מכתב זה, נכון ליום 15.7.2020, עומד על סך 4,156,168 ₪.

יצוין, שהמשיבים מודים בחובתם לשלם בגין הבניה, כמפורט בהסכמים, "... הנתבעים אינם מתכחשים לשום חובה שלהם על פי ההסכם משמע, הנתבעים 1 – 3 מודעים היטב לחובתם לשלם בגין תוספת הבניה החדשה ואך ורק בגין תוספת זו..." (סעיף 29 לכתב ההגנה של המשיבים. ראו גם סעיף 24 לבקשה לביטול). עוד יצוין, שהמשיבים טענו בסעיף 31 לכתב ההגנה, שהזכאי לתשלומים הוא הקבלן ולא המבקשת, אך טענה זו התאיינה נוכח המחאת הזכויות, שנתן הקבלן למבקשת (נספח 30 לבקשה).

עיון בבקשה לביטול מעלה, שאין בה טענה של ממש לגבי עילת התובענה וסיכויי התביעה לכאורה. הטענה היחידה היא לגבי גובה הסכום לתשלום. אך, מעת שהמבקשת מציגה תחשיבים וטבלאות לאורך זמן שבהם מפורטים התשלומים בהם חייבים המשיבים (לרבות נספח 27 לבקשה) ומנגד, המשיבים אינם מציגים תחשיב חלופי ואינם משלמים מאום לאורך שנים - נדמה, שהכף נוטה לטובת המבקשת.

עוד יצוין בהקשר זה, שבדיון אשר התקיים ביום 31.8.2020 ביצע ב"כ המבקשת חישוב של זכויות הבניה הנוספות בהתאם לחוות דעת המודד שהוגשה ואת המשמעויות הכספיות הנובעות מכך (עמודים 26 – 29, 33 – 34 לפרוטוקול). מנגד, טען ב"כ המשיבים, שלקחו מומחה מטעמם, "שיישום ויבדוק כמה כסף אנחנו אמורים לשלם עד לשלב הזה או לשלב הסופי; כרגע אני לא יודע כמה כסף אנחנו צריכים לשלם. המומחה אמור לסיים את עבודתו בשבועות הקרובים, כשיסיים את עבודתו נשלם לקבלן או למשיבים" (עמוד 25 לפרוטוקול). ובהמשך, "... כשתיגמר עבודתו של המומחה מטעמנו שאני מאמין שזה יקרה בחודש הקרוב, אנחנו נפנה לבד למשיבים, ניתן להם את עבודת המומחה מטעמנו, זה ילווה בשיק" (עמוד 31 לפרוטוקול). עד היום לא הוגשה בקשה או הודעה כלשהי בעניין זה, על אף חלוף הזמן.

נוכח כל האמור, נראה, לכאורה, שסיכויי התובענה טובים.

מאזן הנוחות ויסוד ההכבדה

בין השיקול של סיכויי התובענה העיקרית לבין מאזן הנוחות מתקיים יחס של "מקבילית כוחות". ככל שבית המשפט יתרשם, שסיכויי המבקשת לזכות בתובענה גבוהים יקל עמה בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך (רע"א 2553/20 אביב נ' סמדג'ה, מיום 7.6.2020, פסקה 19).

בענייננו, סיכויי התובענה טובים. על כן, יש להקל עם המבקשת בדרישת מאזן הנוחות.

במסגרת מאזן הנוחות שוקל בית המשפט את הנזק שעלול להיגרם למבקשת אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שעלול להיגרם למשיבים אם יינתן הסעד הזמני (תקנה 362(ב)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי).

באשר ליסוד ההכבדה נקבע, ש"תוחלת ההכבדה שיש להוכיחה בגדרי העיקול הזמני, היא 'הנמוכה ביותר לעומת תוחלת ההכבדה של הסעדים הזמניים האחרים'..." (רע"א 7561/13 אדיסיאן נ' סומך, מיום 12.2.2014, פסקה 19). עוד נפסק, שלעיתים, גובה סכום התביעה עשוי להוות אינדיקציה לקיומה של הכבדה (רע"א 7076/17 פלוני נ' פלוני, מיום 22.10.2017, פסקה 16).

בענייננו, הוכחה לכאורה עילת התובענה, כאמור לעיל. עוד התברר, שהמשיבים לא שילמו דבר על חשבון חובם למבקשת. בתשובה לשאלת בית המשפט השיב ב"כ המשיבים, "אני לא מוכן לשלם היום 750,000 ₪" (עמוד 31 לפרוטוקול, שורה 14). זאת, כאשר, סכום התביעה עולה על 4 מיליון ₪. נדמה, שסכום התביעה וסירוב המשיבים לשלם אפילו חלק מהעלויות בהן נשאה המבקשת מטות את מאזן הנוחות לטובת המבקשת ועומדות בדרישת ההכבדה.

הימנעות המשיבים מלשלם למבקשת דבר במשך שנים מעידה לכאורה על קשיים עתידיים בגביית פסק הדין, ככל שיינתן לטובת המבקשת. מנגד, לא הוכחה פגיעה במשיבים. המשיבים טענו, כי "המשמעות של הטלת עיקול ברישום הינה גרימת מפולת כלכלית אנושה על נכסים השייכים למבקשים" (סעיף 65 לבקשה לביטול). אך, "מפולת כלכלית" זו לא הוכחה אף לא בראשית ראיה.

יצוין, שכבוד הרשמת, השופטת רחל ערקובי, הטילה עיקול זמני על הזכויות במקרקעין בלבד. דהיינו, על זכויות המשיבים ביחידות שרכשו מהמבקשת. החלטה זו מאזנת כראוי בין זכויות הצדדים. המשיבים אינם רשאים, בשלב זה, להעביר את הזכויות במקרקעין, עד אשר ישלמו למבקשת את המגיע לה בגין הזכויות שמכרה להם ובגין עלויות הבניה שבהן יחויבו, אם יחויבו.

סוף דבר

הבקשה לביטול צו העיקול הזמני – נדחית.

צו העיקול הזמני מיום 26.7.2020 – יישאר על כנו.

אין בהחלטה זו כדי למנוע מהמשיבים להגיש בקשה נפרדת לצמצום היקף העיקולים.

המשיבים ישלמו למבקשת את הוצאות הבקשה בסך של 29,250 ₪, תוך 30 ימים מהיום.

ניתנה היום, ‏כ"ז תשרי, תשפ"א, ‏15 אוקטובר, 2020, בהעדר הצדדים.