הנכס, ההליכים ותמצית-הטענות

1. בשנת 2011 רכשו לי קרן אמ השקעות בע"מ ומר אברהם וארמפלש, יחד, נכס במגדלי-המשרדים, שבנתה קבוצת חג'ג' מגדלי הארבעה בע"מ ברחוב הארבעה מס' 32 בתל אביב-יפו. ביום 13.12.2017 נקשר בכתובים הסכם-מכר ובו קנו לי קרן אמ וחברה נוספת – זד. אם. אס. בע"מ – את חלקו של מר וארמפלש בבעלות המשותפת.

2. בת"א 2401-03-19 שבכותרת טענו הרוכשות להפרתו של הסכם-המכר. לשיטתן, המוכר לא מסר להן את המסמכים, הדרושים להעברת-הזכויות על שְׁמן ובייחוד אישורים מעיריית תל אביב-יפו ומהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. לבד מעתירה לצו-עשה, המורה למוכר להמציא את האישורים הללו והתייתר עם המצאתם, בפועל, כארבעה חודשים וחצי לאחר הגשת-התביעה, התבקש בית-המשפט לחייב את המוכר בפיצוי החוזי המוסכם – 330 אלף ש"ח ועוד ב-50 אלף שקלים לעוגמת-נפש, טרחה והוצאות. לצורך-אגרה הועמד סכום-התביעה על 330 אלף ש"ח בלבד.

3. להגנתו טען המוכר כי הוא עשה את כל שנדרש ממנו, לפי ההסכם, לאפשר את העברת-הזכויות. הוא שילם את מס-השבח ופעל כמתחייב מול הרשות המקומית ומול קבוצת חג'ג'. העיכוב בקבלתם של אישורי-העירייה לא היה אלא באשמת-הרוכשות. אלו מיאנו למסור לבא-כוחו של המוכר את מספר-הנכס בעירייה וזו, מצדה, סירבה לטפל בפנייתו ללא המספר הזה. דווקא הרוכשות, נטען, הן שהפרו את הסכם-המכר, בכך שאיחרו בתשלומה של התמורה החוזית ובייחוד של מס-הערך המוסף. בתביעתו שבת"א 2704-07-19 עתר המוכר, גם הוא, לפיצוי החוזי המוסכם.

תביעת-הרוכשות – החיוב החוזי

4. בהסכם-המכר התחייב מר וארמפלש לעשות את כל הנדרש מצדו לרישומן של הזכויות בנכס על שמן של הרוכשות. הוא נטל על עצמו לערוך, לבדו, את הרישום ולחלופין – לצייד את בא-כוחן של הרוכשות בכל המסמכים הנדרשים לשם כך. הסעיף החמישי להסכם מנה חיובים חלופיים אלה לאמוֹר:

המונח "מסמכי-ההעברה" שבסעיף 5.3 להסכם הוגדר בפתיח לו כך: "ייפוי כוח בלתי חוזר חתום על ידי המוכרים, אישור מס שבח, אישור הרשות המקומית להעברה בלשכת רישום המקרקעין, אישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה להעברה בלשכת רישום המקרקעין לרבות בקשר להיטל השבחה ובקשה לרישום זכויות [וכן] כל מסמך שיידרש ע'י החברה [קבוצת חג'ג'] לצורך העברת הזכויות". האישור מרשויות-המס נקשר בחובה נוספת שהטיל ההסכם על המוכר – לשאת בתשלומו של מס-השבח. במלותיו של סעיף 8.1 להסכם: "מס שבח, ומס רכוש ככל שיתחייב תשלומם, יחולו על המוכר וישולמו על ידו".

5. בתצהירים של עדויותיהם הראשיות כתבו מנהליהן של הרוכשות, מר ירון בן עובדיה ומר זיו פינקלשטיין בהתאמה, כי המוכר הפר את התחייבותו ולא העביר לידיהן את הדרוש:

"עד מועד הגשת התביעה לא המציא המוכר לרוכשות אישור עירייה הכולל אישור הועדה המקומית, ואף לא השיב לכל פניות הרוכשות בענין זה. במשך כשנה תמימה כלל לא עשה המוכר כל פעולה שהיא על מנת להביא לקבלת אישור העירייה או לקדם את קבלת האישור. המוכר לא השיב לכל הפניות מטעם הרוכשות גם לענין אישורי מס השבח, ודבר קיומם נודע לנו רק באמצעות אתר רשות המיסים... גם את יתר מסמכי ההעברה, לרבות יפוי כח בלתי חוזר ומסמכי החברה המשכנת [קבוצת חג'ג'] הנדרשים לשם העברת הזכויות לא המציא לנו המוכר עד מועד הגשת התביעה, והכל ללא הסבר או סיבה" (פסקאות 4.1 ו-6 לכל אחד משני התצהירים).

בבית-המשפט הוסיף מר בן עובדיה: "[ב]חוזה נרשם בצורה מאוד מאוד מפורשת שבתוך שישה חודשים [המוכר] צריך להמציא מספר מסמכים. בתום הרבה מעבר לשישה חודשים עורך [ה]דין [שלנו] פנה לא פעם ולא פעמיים ולא שלוש פעמים, על ידי טלפונים, על ידי מיילים, לעורך הדין [של המוכר ב]בקשה להשלמת המסמכים. תשובות לא היה" (פרוטוקול, בעמ' 31, ש' 7-1).

המוכר דווקא פעל להשגתם של אישורי-העירייה והוועדה המקומית

6. מר וארמפלש לא הכחיש כי הוא לא העמיד לתובעות את אישורי-העירייה והוועדה המקומית קודם שהוגשה התביעה כאן. ברם, לשיטתו, הוא ובא-כוחו עשו את כל אשר לאל ידם להשיג את האישורים האלה. זולת השקעתו הכספית, גרס הנתבע, הוא היה מנותק מן הנכס. הוא רכש את חלקו בו למטרת-השקעה לצורך-מכירה בלבד. הוא מעולם לא החזיק בו. הוא לא נרשם בעירייה כמחזיק. הוא לא ידע את מספרו של הנכס – "מספר חשבון הלקוח" – לענין-חיובים בעירייה. בלי המספר הזה מיאנה העירייה להעמיד לו את האישורים המבוקשים. הנתבע הצהיר:

"אני מעולם לא קיבלתי חזקה בנכס ולא נרשמתי בעיריית ת'א-יפו כמחזיק שלו. עורך-דיני פנה אלי ושאל האם אני יודע מהו 'מספר חשבון לקוח' של הנכס בעיריית ת'א-יפו, כי הדבר נדרש לצורך קבלת אישור עיריה, ומסרתי לו שאני לא יודע כי מעולם לא נרשמתי בעיריה כבעלים או מחזיק של הנכס. לא ניתן היה להנפיק לגבי [הנכס] 'אישור עיריה', מכיוון שהמספר המזהה שהעירייה דרשה לא היה ידוע לי" (פסקאות 7, 15 ו-19 לתצהיר-עדותו הראשית).

עורך-הדין צבי רוטברט, שטיפל בעסקת-המכר מצדו של הנתבע, העיד מטעם-ההגנה. הוא אישר: "[הנתבע] מעולם לא קיבל חזקה פיזית בנכס ולא נרשם בעיריית תל אביב-יפו כבעלים של הנכס[,] כל שכן כמחזיק" (הפִּסקה החמישית לתצהירו). גם נציגהּ של קבוצת חג'ג', עורך-הדין בן צורי שרעבי, העיד כי ראשונה נמסרה ההחזקה בנכס, לאחר שהושלמה בנייתם של המגדלים, ללי קרן אמ השקעות בע"מ ולזד. אם. אס. בע"מ (פרוטוקול, בעמ' 72, ש' 30).

7. עורך-הדין רוטברט הוסיף והטעים כי הניסיון של משרדו לקבל מן העירייה אישור להעברת-הזכויות לא צלח במשך חודשים ארוכים. זאת, הואיל וזו מיאנה להיעתר לפנייה שאין בה את "מספר חשבון הלקוח". לדבריו נקט עורך-הדין פעולות מספר. תחילה הוא פנה לקבוצת חג'ג' "ונמסר לי ש[מספר חשבון הלקוח] אינו מצוי בידיעתם, אלא בידיעת הבעלים של הנכס הרשום בספריהם [לי קרן אמ השקעות בע'מ]" (פסקה 28 לתצהירו). אחר כך, המשיך עורך-הדין והצהיר, "התקשרתי מספר פעמים למשרד[ו של] עורך-הדין בא כוח [הרוכשות], ביקשתי שיחזור אלי ולא נעניתי. לאחר מספר נסיונות שלא נענו הבהרתי למזכירה במשרד [של בא-כוח הרוכשות] כי אני מחפש אותו בכדי לקבל ממנו את מספר הלקוח/נכס בעיריית תל אביב-יפו, הנדרש לי להפקת אישור העירייה". תשובה לא התקבלה, ועורך-הדין החליט בכל זאת לפנות אל העירייה, חרף הנתון החסר: "משלא נעניתי, מילאתי טופס בקשה לקבלת אישור העירייה ללא מס['] הנכס/לקוח ושלחתי אותו לעירייה. [בהמשך מסרה לי מזכירתי] שהבקשה לא מטופלת [בעירייה] עד להשלמת מספר הלקוח/נכס" (שם, בפסקאות 32-29).

לראיה צירף עורך-הדין רוטברט, בנספח החמישי לתצהירו, את טופס-הפּנִייה המקוונת לעיריית תל אביב-יפו. מסמך זה נשא עליו, לצד הצהרתו של עורך-הדין כי "הפרטים הכתובים בטופס זה נכונים ומדויקים", תאריך של יום 8.11.2018. המסמך שהוצג לבית-המשפט נשא אמנם "מספר חשבון לקוח", אלא שלעדותו של עורך-הדין רוטברט חסר המספר הזה בבקשה המקורית ששוגרה לעירייה, כאמור בנובמבר 2018. המספר הוּסף אל הטופס המקוון, שאת העתקו שמר עורך-הדין במשרדו, רק מאוחר יותר, בידי מזכירתו, עם פנייתו השנייה אל הרשות המקומית בחודש אפריל 2019. "טופס הבקשה ששלחתי לעירייה [במקור]", כתב עורך-הדין רוטברט בתצהירו, "לא כלל את פרטי הנכס/לקוח[,] שהוספו בשלב מאוחר יותר על ידי מזכירתי [לאחר] שבמועד שאינו זכור לי, והיה רק לאחר הגשת התביעה, המזכירה של [בא-כוח הרוכשות] התקשרה ומסרה לי את מספר הלקוח/נכס" (פסקאות 31 ו-33 לתצהירו).

בחקירתו הנגדית עמד עורך-הדין רוטברט בתוקף על גרסתו זו ולא נסתר: "מי אמר לך שלא פנינו לעירייה? פנינו לעירייה, רק לא היה לנו מספר נכס. פנינו לעירייה, לא היה לנו מספר נכס ואמרו לנו: 'בלי מספר נכס אי אפשר להתייחס אליכם בכלל'" (פרוטוקול, בעמ' 62, ש' 32-27). הוא המשיך: "ברגע ש[מזכירתי] אמרה לי שלא נותנים לה העירייה [מענה בלי מספר הלקוח], אמרתי: 'אני מעלה [באופן מקוון] את הטופס, אני אשלח להם [לעירייה] את זה בלי המספר. אני רוצה לקבל אסמכתא שהם לא מקבלים את זה בלי [ציון המספר]'" (שם, בעמ' 63, ש' 16-14). פנייה ראשונה זו לעירייה, שב עורך-הדין רוטברט והטעים, נעשתה כבר בנובמבר 2018, כארבעה חודשים קודם שהוגשה התביעה בהליך זה. היא לא תועדה בעירייה משום שזו מיאנה להתייחס אליה כלל, בהעדרו של מספר-הלקוח. אסמכתה מן העירייה יש רק לפנייה השנייה – כאמור מאפריל 2019, לאחר הגשתה של התביעה – הפעם עם מספר-הלקוח, שהתקבל מן הרוכשות:

8. לגרסה זו נמצאו תימוכין בעדותה של המזכירה, גב' נאוה גיל-גדליהו. זו כתבה בתצהיר של עדותה הראשית:

"העִסקה נחתמה בחודש דצמבר 2017 ומספר חודשים לאחר מכן נדרשתי ע'י עו'ד רוטברט לפנות לעיריית ת'א-יפו, לצורך קבלת אישור העירייה לטאבו. באמצע שנת 2018 פניתי למוקד הטלפוני של עיריית ת'א בעניינו של [הנתבע], כדי לטפל בהשגת אישור לטאבו. לא הצלחתי לקבל מהם מידע על כך, משום ש[הנתבע] לא היה רשום בעיריה כבעלים או מחזיק ומשום שלא היה למשרדנו מספר מזהה של הנכס בעירייה או 'מספר חשבון לקוח'. מבדיקה טלפונית נוספת שערכתי נאמר לי שחייבים לציין את המספר המזהה על גבי הטופס, כדי שניתן יהיה לטפל בבקשת אישור עיריה לטאבו" (פסקאות 4, 6 ו-7 לתצהיר-עדותה הראשית).

בחקירתה הנגדית שבה גב' גיל-גדליהו על גרסתה. היא אישרה כי למסמך-הפנייה לעירייה, שמילא בכתב-ידו עורך-הדין רוטברט עובר לפנייה הראשונה אל העירייה, היא עצמה הוסיפה בכתב-ידה את מספרו של חשבון-הלקוח, שאז כבר היה ידוע לעורך-הדין והקיפה אותו בעיגול. כך נשלחה הפנייה הנוספת לעיריית תל אביב-יפו:

"[בהתחלה] כלל לא רצו [בעירייה] לתת לי מידע כי [הנתבע] לא היה רשום [כמחזיק בנכס]. אחר כך אני מילאתי [שוב את טופס-הפנייה לעירייה]. כשנתת לו [בא-כוח הרוכשות לעורך-הדין רוטברט] את מספר ה[לקוח,] מילאתי [את המספר בטופס-הפנייה, ששלח בשעתו עורך-הדין רוטברט לעירייה] ואני בכתב יד שלי הקפתי [את המספר] בעיגול, שידרתי שוב לעירייה. 'מספר לקוח', זה בכתב יד שלי. 'גוש חלקה' מתחת – לא כתב יד שלי. [שלחתי את הפנייה הנוספת לעירייה בחודש] מאי 2019, משהו כזה, אמצע 2019" (פרוטוקול, בעמ' 50, ש' 9-4; עמ' 52, ש' 27-19).

9. בעדותו התעקש עורך-הדין רוטברט כי הוא פנה פעם אחר פעם אל בא-כוחן של הרוכשות, עורך-הדין חיים צור, ואל מזכירתו של בא-הכוח כדי לקבל את מספר-הלקוח. קדמה לכך פנייתו אל בעל-התפקיד המוסמך בקבוצת חג'ג', עורך-הדין שרעבי שכבר הוזכר. הכל – לפני הגשתה של התביעה לבית-משפט זה; הכל – לשווא:

בהמשכה של חקירתו התבקש עורך-הדין רוטברט להתייחס לטענה כי דווקא הוא זה, שלא השיב לפניות מאת בא-כוחן של הרוכשות. תשובתו נשמעה לי כנה:

"כמו שכתבתי לך אז במכתב [התשובה לפנייתך], ואני לא גאה בזה, בעוונותיי הרבים יש 51,318 מיילים שלא נפתחו על ידי. להגיד לך שלא שלחתם? יכול להיות גם. זה מה שיש. [קראתי מיילים רק] ברגע שהיה לי עניין לקדם את החוזה ולגמור אותו והייתי רואה מייל או משהו דומה לזה, או שהייתי מחפש אותו [כי] התקדמנו בחוזה. אבל מה לעשות? 51 אלף [הודעות שלא נקראו] יש היום, על המסך רואים, מיילים שלא נקראו. בחוזה היה כתוב שכל דבר צריך להיות בדואר רשום" (שם, מעמ' 64, ש' 17).

10. עדויות אלו – הן של בא-הכוח הנכבד והן של מזכירתו – הותירו בי, עם שמיעתן, רושם של דברי-אמת. לא התרשמתי כי היה זה מקרה של עדים, המבקשים להסתיר מידע מבית-המשפט. השניים לא ניסו לצייר מציאות שונה מזו שהייתה. הם לא התחמקו ממענה. הביטוי "ואני לא גאה בזה" לא הושמע מן השפה ולחוץ. כמותו שמעתי את המשפט, שגם הוא הובא לעיל, "אם אני דובר אמת, בית המשפט יגיע למסקנה שהוא מאמין לי. אם לא, לא" (שם, בעמ' 64, ש' 6-5). שלישית נשמעו כך תשובותיו של עורך-הדין לטענה בדבר-קשיים באופן, שבו הוא עצמו ניסח את הסכם-המכר: "אני לא יכול לשנות את העובדות או לעגל אותן, גם אם הן פוגעות בי. זה היה המצב. אני לא אשכב על הגדר בשביל להגן על [הנתבע]... אם יתברר שעשיתי משהו לא טוב אז בוודאי שאני לא יכול לברוח מזה, זו האמת" (שם, בעמ' 54, ש' 21-20; עמ' 59, ש' 22-21). לבסוף העיד עורך-הדין רוטברט, באופן שתרם למהימנות-דבריו כי אפילו, שמר וארמפלש נותר חייב לו כסף מעסקאות אחרות שערך עבורו, הוא לא נטל את כספי-התמורה, שהופקדו בנאמנות בידיו עבור לקוח זה עד להשלמתה של העסקה הנדונה, אלא החזירם: "הלקוח שלי חייב לי עד היום כסף וכשהעברתי לו את הכסף [יתרת-התמורה, שהופקדה בידיו בנאמנות וניתן היה לשחררה], עדיין נשארו לו שתי עסקאות שהוא עשה אחרי זה, שהוא עדיין לא שילם לי עליהן. אני אפילו לא הלכתי ולקחתי [מתוך כספי-הנאמנות] את הכסף שהוא היה חייב לי על שתי עסקאות אחרות. החזרתי לו את הכסף" (שם, בעמ' 69, ש' 7-3).

11. כמובא לעיל הסבירו עדי-ההגנה, ולא נסתרו, כי טופס-הפנייה לעירייה, כפי שהובא בנספח החמישי לתצהירו של עורך-הדין רוטברט, נשא עליו שני כתבי-יד שונים – האחד של עורך-הדין כששלח לראשונה את הבקשה והאחר של מזכירתו עם הוספתו של מספר-הלקוח בפנייה השנייה לעירייה. לשיטתי קשה ליישב דבר זה עם ניסיון לזייף, חלילה, את הראיה לפניו של בית-המשפט. בידוי-ראיות מוליך היה, קרוב לוודאי, להצגתם של שני טפסים שונים באופן, שהיה מייתר כל תהייה טבעית על אודותיו של מסמך ועליו שני כתבי-יד שונים. אפשר היה, עוד, לרשום מועד מוקדם במידה ניכרת מזה שבחודש נובמבר 2018, כדי לחסום כל טענה כי אפילו המועד הזה הוא איחור בקיומו של הסכם-המכר. כל זה לא נעשה, ולקביעתי מתיישב הדבר עם מהימנותה של גרסת-ההגנה.

12. עיקר הוא בעינַי כי הצלחה במרכיב זה של התביעה, היינו בהוכחתה של הטענה כי המוכֵר לא פעל כנדרש לקבלתם של אישורי-העירייה אלא לאחר שהוגשה נגדו התביעה לבית-משפט זה, עובר בקביעה כי עורך-הדין רוטברט לא אמר אמת לבית-המשפט בעדותו; כי הוא הדיח את מזכירתו שלא לומר אמת וכי הוא הגדיל והציג לבית-המשפט אסמכתה כוזבת, כאילו נעשתה הפנייה לעירייה מוקדם יותר. כל זאת, שלא על מנת לשרת ענין אישי כלשהו של עורך-הדין, שהרי הוא לא נתבע בדבר (ולו בהודעה לצד שלישי), אלא אך כדי לשמוט בסיס לתביעה בת כ-300 אלף שקלים, לא פחות אך גם לא יותר, נגד לקוחו. מסקנה חמורה וקיצונית זו אינה מתיישבת עם השכל הישר. אין היא סבירה. אין לה שום אחיזה בחומר-הראיות, שהציגה התביעה. לעומתה מתיישבות הראיות עם מסקנה הפוכה, היינו כי הנתבע, באמצעותו של עורך-דינו, נקט מאמץ סביר, חודשים קודם שהוגשה נגדו התביעה לבית-משפט זה, על מנת לעמוד בהתחייבותו החוזית להשיג את אישורי-העירייה לרישום-הזכויות.

13. האישורים המיוחלים התקבלו, לבסוף, בחודש יולי 2019. עורך-הדין רוטברט העיד כי הוא העבירם, סמוך לאחר מכן, לקבוצת חג'ג'. "הכל מתנהל אצל חג'ג'", הוא העיד, "והוא קיבל את זה" (שם, בעמ' 67, ש' 29-25). אלא, שאפילו התפתחות זו לא הניחה את דעתן של הרוכשות. לשיטתה הפר המוכר את התחייבותו החוזית גם משום, שהיו אלה אישורים מקוונים בלבד להבדיל, כנדמה, ממסמך בנייר.

אלא, שגב' גיל-גדליהו העידה ולא נסתרה כי זה זמן שכך ניתנים אישוריה של הרשות הרלוונטית וכי כוחם של הללו יפה ככל אישור בנייר: "אני יודעת שהם [העירייה] שולחים רק במקוון לטאבו בשנים האחרונות ועותק ללקוח, זה מה שאני יודעת. עיריית תל אביב ככה עובדת" (שם, בעמ' 52, ש' 9-7). עורך-הדין שרעבי אישר גם הוא: "יש עיריות שמביאות אישור-עירייה פיזי ויש עיריות ששולחות באימייל. עיריית תל אביב זה עובד דרך אימייל. [כבר] כמה שנים. אפשר להביא אישור-עירייה, כשזו עיריית תל אביב, באימייל" (שם, בעמ' 74, ש' 17-6). חשוב מכך, שום ראיה לא הניחו לפנַי הרוכשות לכך, שאופן-הפקתם של האישורים שלל מהן איזו זכות שלפי הסכם-המכר. ההסכם, ממילא, לא דיבר כלל באופן-ההפקה. ענינו, ברי, היה בקיומו של אישור בן-תוקף. כזה, ואחרת לא הוכח לבית-המשפט, יכול בהחלט שיהיה בקובץ או במדיה אלקטרונית אחרת.

המוכר שילם את מס-השבח

14. מר וארמפלש, שוב באמצעותו של בא-כוחו, שילם את מס-השבח. כבר ביום 2.4.2018 הורה עורך-הדין רוטברט לבנק, שבו נוהל חשבון-הנאמנות, לפרוע מן הכספים שבחשבון את החיוב הזה. בנספח השלישי לתצהירו של עורך-הדין הובאו העתקיהם של ההוראה לבנק; אישור על ביצועה ביום 11.4.2018; קבלה מאת רשויות-המס ואישור שלהן לרישום-הזכויות בפנקסי-המקרקעין. "מס שבח שולם [כבר] בהתחלת העסקה", הבהיר עורך-הדין בבית-המשפט (פרוטוקול, בעמ' 68, ש' 12). טענתן של הרוכשות, כמובא בפסקה השישית לכתב-תביעתן, כי "לולא שילמו [הרוכשות] בעצמן מכספי התמורה את מקדמת מס השבח אין ספק כי אישורי מס שבח לא היו מתקבלים עד היום" הייתה, בפשטות, לא נכונה. אין זה פלא כי זכרה של טענה זו שוב לא בא בעדויותיהם של מנהלי-הרוכשות. כשנשאל על כך בחקירתו הנגדית השיב מנהלהּ של זד. אם. אס. בע"מ: "האמת כבר אני לא זוכר. אני כבר לא זוכר את מה שאתה אומר" (פרוטוקול, בעמ' 21, ש' 6-5). מנהלהּ של לי קרן אמ דווקא זכר לאמוֹר: "לפי הזכור לי לא שילמנו את מס השבח" (שם, בעמ' 30, ש' 8-6).

על כן, גם אם בין הצדדים אירע "קֶצר", שעליו יש להצטער ומנע את קבלתו של מידע בנדון בידי הרוכשות ישירות מן המוכר או מבא-כוחו, הרי שהדבר לא מיעט מהעובדה שהמוכר נשא בתשלומו של מס-השבח, במלואו וללא עיכובים.

הטיפול מול קבוצת חג'ג' ומסירתו של ייפוי-כוח

15. המקרקעין עודם בתהליך-רישומו של בית משותף. מאמץ זה טרם הושלם. נציגהּ של קבוצת חג'ג', עורך-הדין שרעבי, סיפר על כך לבית-המשפט ביום 14.3.2021:

"[לשם רישום] בית משותף, כבר יש תשריטאי שעובד על הכנת תשריט. הוא התחיל כבר לעבוד מזמן, פשוט בגלל שזה בניין משרדים ולא בניין מגורים אז אנשים מקבלים את היחידות, עושים חלוקות למשרדים קטנים, משרדים גדולים, מאחדים, מוכרים ואז הקונה שלהם מבצע חלוקה. אז כל זה גרם לתשריטאי, ששכרו את השירותים שלו, [לומר]: "אני עוצר. כשיסיימו את כל החלוקות אני אמשיך", ועכשיו הוא כבר המשיך והוא עובד עכשיו על הכנת תשריט" (שם, בעמ' 73, ש' 8-2).

עד אשר יירשמו המקרקעין באופן המאפשר לעגן במרשם-המקרקעין, פרטנית, את הנכסים על שם רוכשיהם, מנהלת קבוצת חג'ג' במשרדיה רישום של הזכויות האובליגטוריות. אלו הן הזכויות של הרוכשים ממנה, או של מי שרכשו מן הרוכשים, להירשם בעתיד כבעלים. עורך-הדין רוטברט התנהל אפוא גם מול חברה זו, כעולה מדבריו המקובצים להלן:

"היה שיתוף פעולה להעביר את זה [רישום-הזכויות] במשרדי החברה המשכנת [קבוצת חג'ג'], כל מה שהיה צריך כדי ש[הרוכשות] יוכל[ו] לקבל משכנתא. את כל המסמכים נתנּו לצורי [עורך-הדין שרעבי], ל[קבוצת] חג'ג'. הכל מתנהל אצל חג'ג' והוא קיבל את זה. העברת הזכויות, אתה יכול לראות את זה, הייתה מיידית, היות והדבר הזה בוצע במשרד חג'ג'. החזקה נמסרה, החוזה נחתם על ידי הבעלים של הנכס מבחינת חג'ג'. ברגע שהוא [עורך-הדין שרעבי] קיבל ממני את [האישור על תשלום] מס השבח[,] אצל חג'ג' העסקה הייתה גמורה [בבחינת מעשה מוגמר]" (שם, בעמ' 55, ש' 10-9; עמ' 61, ש' 11-10; עמ' 67, ש' 28-27; עמ' 70, ש' 21-14).

עורך-הדין שרעבי אישר בעדותו לאמוֹר: "לי קרן וזד.אם.אס רשומ[ות] כזכאי[ות] להירשם כבעלי זכויות לחכירת היחידה. [זאת,] ממתי שהמציאו לי [את] כל המסמכים[,] בהתאם לנוהל העברת זכויות בחברה המשכנת, שזה במהלך 2020, לא זוכר תאריך מדויק. המסמכים האחרונים להעברת הזכויות [הועברו] בסביבות חודש מרץ, מרץ 2020 אם אני לא טועה. מרגע חתימת החוזה נרשמ[ה] הערה בספרים של [קבוצת חג'ג'] שוארמפלש מכר את היחידה לצד ג'. ואז מבקשים ממני תמיד לציין באישור זכויות שהייתה מכירה. אז זה בעצם כבר יש פה, מה שנקרא: סימון בספרי החברה המשכנת שנעשתה מכירה. ואז ברגע שמשלימים את כל המסמכים לנוהל העברת זכויות אז כבר אישור זכויות ייצא רק על שם הקונים" (שם, בעמ' 72, ש' 16-12 וש' 28-18).

16. אחרון המסמכים, שהיה על המוכר להעמיד, הוא ייפוי-כוח לקיים בשמו את הפעולות המשפטיות הנחוצות לרישומן של הזכויות בנכס. לא יוכל להימצא חולק על כך, שהמוכר ייפה את כוחה של קבוצת חג'ג' להשלים את כל הנדרש להעברתן של הזכויות ברישומיה. זאת, כפי שכבר הוסבר, לקראת שלב עתידי של השלמת-הרישום במרשם-המקרקעין. עורך-הדין רוטברט אישר בחקירתו הנגדית: "את ייפוי הכוח המקורי נתתי ל[קבוצת] חג'ג' עם העתק לכם [לרוכשות] עם כל המסמכים שנשלחו. חג'ג' קיבל את ייפוי הכוח, לא אתה [בא-כוח הרוכשות]" (שם, בעמ' 71, ש' 2-1). בעקבות כך הושלם רישומה ברישומי-הקבוצה של הזכות האובליגטורית על שם הרוכשות.

המוכר לא הפר את הסכם-המכר

17. מן המכלול המובא לעיל עולה כי טיפולו של המוכר, באמצעותו של בא-כוחו, בענינים הנדרשים לרישום אצל קבוצת חג'ג', לקראת רישום עתידי במרשם-המקרקעין, היה טיפול יעיל שהסתיים בהצלחה. הקבוצה קיבלה את כל הנדרש לה לשם הכרה ברוכשות כבעלוֹת הזכות, העתידית, להירשם לבדן בעליו של הנכס הנדון, לכשניתן יהא לייחד לו רישום נפרד במרשם-המקרקעין. אישורי-העירייה והוועדה המקומית התקבלו ונמסרו לעורך-הדין שרעבי. מס-השבח שולם ואישורה של רשות-המסים לרישום-הזכויות ניתן. כל ענין נוסף, שנדרש לקבוצת חג'ג', טופל באמצעותו של בא-כוחו של המוכר ולפי ייפוי-כוח מאת המוכר.

18. נכון הדבר כי את הפעולות הללו ביצע עורך-הדין רוטברט ישירות מול קבוצת חג'ג'. נכון כי הרוכשות ובא-כוחן לא נכללו במעגל-העשייה הזה. נכון כי את המסמכים, שהתחייב המוכר להעביר לבא-כוחן של הרוכשות לפי סעיף 5.3 להסכם, הוא לא העביר אליו כי אם ל"חברה המשכנת". אלא, שברי כי בזאת לא הפר המוכר, הפרה יסודית או שאינה יסודית, את התחייבותו שלפי הסכם-המכר. שהרי, כמוסבר, החיוב שבסעיף 5.3 לא היה אלא חיוב חלופי. מסלול נוסף לקיומו של ההסכם, זה שהקדים ודיבר בו סעיף 5.2 עבר בביצועו, בידי המוכר עצמו ושלא באמצעות-הרוכשות, של מכלול-הפעולות הנדרש לרישום. המוכר לא "יצא ידי חובתו", לשון-החוזה, באמצעות שיגורם של מסמכים לבא-כוחן של הרוכשות. אולם, תחת זאת, הוא פעל בעצמו להשגתם של כלל-המסמכים הנדרשים ולהעברתם לגורם הרלוונטי היחיד בשלב הוא, קבוצת חג'ג', שעיגנה בעקבות כך ברישומיה את הקצאת-הזכויות החדשה.

19. ענין זה נקשר בכשל יסודי המאפיין, להבנתי, את טענות-התביעה. טרונייתן של הרוכשות על כך, שהתנהלותו של המוכר מנעה מהן לרשום את זכויותיהן במרשם-המקרקעין, היא קשה. כמבואר לעיל, לכל הפחות עד למועד שבו הוגשו סיכומיהם של הצדדים לא אִפשר מצבו המשפטי של הנכס את רישומו כיחידה רישומית עצמאית, נפרדת מן המקרקעין בכללותם. אמת, המקרקעין טרם נרשמו בפנקסי-המקרקעין כבית משותף. לכל אחד מן המשרדים שנמכרו טרם יוחד זיהוי רישומי עצמאי. במרשם-המקרקעין ניתן היה לרשום, לכל היותר, הערת-אזהרה על המקרקעין, המבטאת את עסקת-המכר הנדונה והדבר נעשה. הקנין טרם הושלם. זכותן, האובליגטורית, של הרוכשות נרשמה כל צורכה אצל קבוצת חג'ג', כשלב מקדים לרישום במרשם-המקרקעין, לכשיתאפשר. בלשונו של עורך-הדין רוטברט: "היה ברור שהטאבו זה הליך של שנים. הראיה[:] גם היום לא רשום עדיין הבית המשותף, אי אפשר היה [לרשום את הנכס קודם לרישומו של בית משותף] וכבר אז [בעת קשירתו של הסכם-המכר] היה צפוי שזה יהיה הליך נורא ארוך עד ש[הנכס] יירשם [במרשם-המקרקעין]" (פרוטוקול, בעמ' 61, ש' 18-16).

במלים פשוטות, העובדה שבעלותן של הרוכשות בנכס טרם מצאה את דרכה אל מרשם-המקרקעין, אין מקורה במר וארמפלש או במחדל כלשהו מצדו. אדרבה, אילו אִפשר זאת מצבם המשפטי של המקרקעין נהיר כי בידיו של המוכר, ובאמצעותו גם בידיה של קבוצת חג'ג', מצוי היה הנדרש להשלמתו של הרישום הקניני. בזאת, להשקפתי, קִיֵים המוכר את חיובו החוזי.

ההסכם קוים במועד

20. לא זו בלבד שלגופן של הפעולות, שנקט המוכר, לא מצאתי כי הוא הפר את התחייבותו שלפי הסכם-המכר, אלא ששוכנעתי לקבל את טענת-ההגנה כי ההסכם לא הופר אף מבחינת-המועד שבו ננקטו אותן פעולות. אשוב להוראה שבסעיף 5.2 להסכם וחייבה את המוכר: "להעביר ולרשום על שם הקונה בספרי המקרקעין את הנכס והרכוש המשותף הצמוד לו וזה לא יאוחר ממועד המסירה [של ההחזקה בנכס]" (ההדגשה הוספה). תניה זו הניחה, מניה וביה, פער-זמנים בין המועד, שבו נקשר ההסכם לבין מועד-מסירתו של הנכס ובהתאם בין מועד-הקשירה לבין המועד להעמדתם של האישורים בידי הנתבע. אם תאמר אחרת נמצאת קובע כי בה בעת שנקשר ההסכם כבר פנה הנתבע לעירייה; כבר סילק כל תשלום, שהניבה עסקת-המכר לזו וכבר שילם את מס-השבח. אין הדבר מתקבל על הדעת.

המוכר הסכים לכך, שהרוכשות תקבלנה החְזקה בנכס מיד עם קשירתו של הסכם-המכר. בהתאם, הונח להן לעשות בו כל שימוש שבו תחפוצנה ובתוך כך להשכירו לצד שלישי ולטול לבדן את דמי-השכירות. עורך-הדין רוטברט הוסיף וסיפר בעדותו, במקובץ:

"זה היה חוזה לא רגיל בעליל. זה היה של שני אנשים שהיו בעלי נכס זהה[,] שאחד העביר לשני. לא זכור לי עוד מקרה כזה שמידית החזקה וכל הזכויות בנכס הועברו לקונה, בגלל מערכת היחסים שלהם. נתנו תשלום ראשון, קיבלו חזקה. העסקה התחילה והסתיימה ביום חתימת החוזה. החוזה התחיל והסתיים באותו יום. הוא [המוכר] אמר לי שמבחינתו הנכס עובר ל[רוכשות] גם אם הוא לא מקבל את הכסף והם יכולים ל[השכיר] אותו. מבחינת [הצדדים] החוזה התחיל והסתיים ביום שהוא נחתם. החזקה [נמסרה] באותו מעמד. [ה]חוזה נותן ל[רוכשות] את כל הבעלות, את הזכות לבעלות, החזקה, להשכיר את זה, הכל, באותו מעמד" (פרוטוקול, בעמ' 55, ש' 32-4).

21. נהיר כי למוכר לא הייתה כל אפשרות להעמיד את האישורים הנדרשים מהעירייה, מן הוועדה המקומית ומרשות-המסים, ולהשלים את כל הטיפול הנדרש מול קבוצת חג'ג', כבר במועד קשירתו של ההסכם, הוא מועד-מסירתה של ההחזקה לרוכשות. נהיר בהתאם כי הצדדים לא נצמדו, בקיומו של ההסכם, למועד הנקוב בו אלא שינו ממנו בהסכמה משתמעת. מועד חדש לא נקבע, לא בכתובים וגם לא על פה ומכאן שנדרש היה לקיים את החיוב הזה "זמן סביר לאחר כריתת החוזה" (סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). הסכם-המכר נקשר בתאריך 13.12.2017 ולפי עדותה של גב' גיל-גדליהו החלה פנייה לעירייה מטופלת במשרדו של עורך-הדין רוטברט "מספר חודשים לאחר מכן, באמצע שנת 2018" (פסקאות 4 ו-6 לתצהיר-עדותה הראשית). לא הוכח לבית-המשפט כי טיפול זה התמהמה או שננקט באיחור שאיננו סביר, גם אם הוא התקשה להניב פירות, כאמור מטעמים שלא היו תלויים במוכר. קביעתי היא, אם כן, שהמוכר לא הפר את הוראתו של הסעיף החמישי לחוק אף בכל הנוגע למועד-קיומו של החיוב.

22. סעיף 7.2.4 להסכם-המכר קבע בזו הלשון: "הקונה רשאי לדרוש, לאחר עבור שישה חודשים ממועד המסירה, כי הנאמן ישלם מתוך כספי הנאמנות את כל התשלומים הנדרשים לצורך קבלת האישורים החסרים לצורך השלמת רישום הזכויות על שם הקונה" (ההדגשה הוספה). מן התניה הזו למדו הרוכשות כי, לכל המאוחר, עמדו למוכר שישה חודשים מיום-המסירה להשלמתם של האישורים הנדרשים.

מס-השבח, כמבואר, שולם פחות מארבעה חודשים מיום-קשירתו של ההסכם. בכל הנוגע לאישורי-העירייה וגם דבר זה הוסבר לעיל, הרי שהענין איננו מצוי במועד שבו נדרשה הפעלתו של המנגנון החוזי כי אם ביכולת לקבל באמצעותו את האישורים הנדרשים. לא בעיה של תזמון הייתה כאן כי אם בעיה של נגישות למידע. נהיר כי עורך-הדין רוטברט לא יכל, אפילו רצה, להשתמש בכסף שהופקד בידיו בנאמנות לשם תשלום לרשויות העירוניות, ככל שנדרש, קודם שהיה בכוחו לפתוח הליך מתאים בעירייה. דבר זה לא התאפשר אלא באפריל 2019, עם קבלתו מידיהן של הרוכשות של מספר-הלקוח. או-אז, הוא העיד, התקדם הטיפול במהירות: "ברגע שהם [העירייה והוועדה] קיבלו את מספר הנכס הם הגיבו מיד, הם הודיעו שעל הנכס קיימים חובות. ברגע, אחר כך בשלב מסוים הם אמרו שהחובות שולמו והנפיקו לנו את אישורי העירייה" (שם, בעמ' 67, ש' 16-6). עורך-הדין העיד כי אין הוא יודע מי שילם את החובות הללו וזה המקום לציין כי התביעה לא טענה כי המוכר הפר את ההסכם בכך, שלא פרע בזמן חוב כלשהו שרבץ על הנכס.

החזקתם של כספים בנאמנות

23. הסכם-המכר, בסעיף 7.2 לו, קבע עוד מנגנון אחד והוא הפקדתו של חלק מתמורת-המכר, ששילמו הרוכשות, בנאמנות בידיו של עורך-הדין רוטברט. כסף זה נועד למקרה שבו לא פרע המוכר את החובות, הרובצים על הנכס, לעירייה או לרשות-המסים. בא-כוחו הנאמן הוסמך להשתמש בכסף לביצועו של כל תשלום נדרש כזה, והכל כדי להבטיח את קבלתם של האישורים להשלמתו של רישום-הזכויות. העברתה של יתרת-הכסף למוכר הותרה "רק בסמוך לכך שיהיו בידיו של הנאמן כל מסמכי ההעברה" (סעיף 7.2.3 להסכם).

בכתב-התביעה הלינו התובעות על כך, ש"עד היום לא נעשה כל שימוש בכספי הנאמנות על מנת להמציא את האישורים החסרים" וכי "עד לרגע זה לא ידוע אם הכספים נותרו בנאמנות או שמא הועברו שלא כדין לידי הנתבע" (פסקה 3.3 לכתב-הטענות). על כך אוכל לומר כי גם בענינם של כספי-הנאמנות לא הפר המוכר את ההסכם. ראשית נהיר כי תשלום מתוך כספי-הנאמנות דווקא לא היה חיוב עיקרי, לעצמו, אלא חיוב-משנה שנועד לאפשר את קידומו של זה העיקרי. משהתקיים החיוב העיקרי, כמוסבר בהרחבה לעיל, שוב אין משמעות לשאלה מאין ניטלו כספים לתשלום לרשויות. שנית, הבאתי כבר מדבריו של עורך-הדין רוטברט כי מס-השבח שולם מן הכספים, שהוא החזיק בנאמנות בחשבונו עבור המוכר. שלישית, משנהיר כי החיוב קוים, שוב לא הייתה מניעה מצדו של עורך-הדין להעביר את יתרתם של כספי-הנאמנות למוכר כחלק מן התמורה המוסכמת. מר וארמפלש העיד כי הכסף לא הועבר לידיו קודם שהוגשה התביעה בהליך זה (ורק אז, אגב, נחשף המוכר לקושי שהיה ונפתר בינתיים בהתנהלות מול העירייה; פרוטוקול, מעמ' 80, ש' 15). עורך-הדין רוטברט, בתורו, העיד כי הוא שחרר את יתרתה של התמורה מחשבון-הנאמנות במועד מאוחר, סביב חודש ספטמבר 2020, כלומר זמן רב לאחר שהמוכר השלים את קיום-חיוביו:

שיעורו של פיצוי

24. בכל האמור די, להשקפתי, לדחיית-תביעתן של הרוכשות. בכל זאת, על מנת שלא להותיר אבן אשר לא נהפכה, אעיר כי אפילו יִראה מאן דהוא, שלא כמוני, בהתנהלותו של מר וארמפלש הפרה של איזה מחיוביו לפי הסכם-המכר, הרי שיש ממש בטענתו כי, בנסיבות-המקרה, שיעורו של הפיצוי שנתבע הוא מופרז. שלא כקביעת-הרוכשות בסיכומיהן וכסברתו, השגויה, של בית-המשפט בישיבה שבקדם-המשפט, בסעיף 39.1 לכתב-הגנתו דווקא עתר המוכר להפחתת-שיעורו של הפיצוי המוסכם, אם ייפסק. לדעתי, עתירתו זו נכונה. לרוכשות לא נגרם נזק של ממש. הרישום בקבוצת חג'ג' הוסדר כמתואר. ציפייה להשלמתו של רישום במרשם-המקרקעין הקדימה את זמנה. ממילא תבוא גם זו על סיפוקה עם רישומו של בית משותף, ענין שאינו תלוי במוכר ולא התעכב בגללו. בנסיבות הללו, לכל היותר תוכלנה הרוכשות להלין על כך, שהמידע הרלוונטי לא נמסר להן ועל כן ראו הן את עצמן אנוסות להגיש תביעה זו שלפנַי. אם אלה הם פני-הדברים, הרי שלאמתו של דבר עלויותיה של התביעה הן נזקן היחיד של הרוכשות. ברי כי עלויות אלו נמוכות ממשית משיעורו של הפיצוי המוסכם, שאם לא כן לא היה, קרוב לוודאי, כתב-התביעה בא אל העולם.

25. ראשה הנוסף של התביעה, ככל שהוא מכוון לנזק שאיננו ממוני, הריהו משולל בסיס. זאת מן הטעם הפשוט שהרוכשות, שתיהן, הן חברות אשר אינן סובלות עוגמת-נפש או טרחה. מרכיבים של נזק בשל הצורך להוציא הוצאות בטיפול ברישומן של הזכויות הרי הם מרכיבי-נזק של ממון, ובחוזים: פיצויי-הסתמכות, ואת אלה יש להוכיח כשם שמוכיחים כל נזק ממוני אחר. הרוכשות לא הוכיחו זכות לקבלתם של 50 אלף ש"ח, כפי שתבעו, או של כל חלק מן הסכום הזה.

התביעה בת"א 2401-03-19 נדחית, אפוא, על עילותיה ועל שני סעדיה הכספיים.

תביעת-המוכר – מרכיבי-התמורה

26. תמורת-המכר הועמדה על סך של 3,300,000 ש"ח. לוח-התשלומים אשר במבוא להסכם קבע כי חלקה הראשון של התמורה (300 אלף ש"ח) ישולם במועד-חתימתו של ההסכם והיתרה – "לא יאוחר מ-60 ימים מיום רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים והבנק מטעמם". כיוון, שהעִסקה חייבת הייתה במס ערך מוסף, הוסכם כי סכום-המס ייתוסף לסכום-התמורה.

בתביעתו, שהוגשה כארבעה חודשים לאחר הגשתה של התביעה נגדו, הלין המוכר על כך שהתמורה לא שולמה בזמן. הערת-האזהרה לטובת-הרוכשות נרשמה במרשם-המקרקעין בתאריך 17.1.2018. הערה לטובת-הבנק נרשמה ביום 22.2.2018. לשיטתו של המוכר נדרש היה לשלם את יתרת-התמורה – סך של 1,719,000 ש"ח כולל מע"מ – בתוך 60 ימים מן המועד המוקדם דווקא, היינו, עד ליום 18.3.2018. בפועל, נטען, שולם הסכום הזה למוכר רק ביום 10.4.2018 (בפסקאות 8 ו-9 לכתב-התביעה נכתבו התאריכים בטעויות-סופר חוזרות ונשנות). מרכיב-המע"מ, הוסיף המוכר וטען, שולם בידי-הרוכשות באיחור ממושך אף יותר, בן חודשיים ימים.

27. הטענות הללו מעוררות תמיהה. אפתח במרכיב-התמורה, לפני ענינו של מס-הערך המוסף. מחומר-הראיות עולה כי נהיר היה לשני הצדדים, שהרוכשות תסתייענה במימון בנקאי לצורך-הרכישה. על כן, זולת הערת-אזהרה לטובתן ברור כי נדרש היה לרשום על המקרקעין הערה לטובתו של הבנק המלווה. כבר הבאתי מלשונו הברורה של החוזה את המועד, שנקבע להשלמתה של התמורה. למען-הדיוק אביא הוראה זו במלואה: "מועד התשלום: בהקדם האפשרי לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים והבנק מטעמם, אך לא יאוחר מ-60 יום מיום רישום ההערות" (ההדגשה הוספה). אינני סבור כי את ההוראה הזו ניתן להבין אלא מתייחסת למועד המאוחר יותר, זה שקודם לו לא הושלם רישומן של שתי הערות-האזהרה גם יחד. הדבר נהיר מן הבחינה הלשונית. הוא נהיר, עוד, מתכליתה של ההסכמה ותלתה את השלמת-התמורה בכך שהמוכר לא יסכל את ההגנה, הגלומה בהערות-האזהרה להבטחת-זכויותיהם של הרוכשות ושל הבנק גם יחד. שהרי, בלי הערת-אזהרה לטובתו של הבנק, לא היה מתקבל מימון וממילא לא ניתן היה לשלם באמצעותו את יתרת-התמורה.

הערת-האזהרה המאוחרת יותר נרשמה, אליבא דמוכר עצמו, בתאריך 22.2.2018. 60 ימים מתאריך זה משמעם כי את התמורה נדרש היה להשלים לא יאוחר מיום 23.4.2018. בפועל, כפי שמודה המוכר עצמו בכתב-תביעתו, היא שולמה ביום 10.4.2018, כלומר בתוך התקופה החוזית המוסכמת ואפילו לפני המועד האחרון בה. הרוכשות לא הפרו את חיובן החוזי הזה.

28. את החובה לשלם מס-ערך מוסף – החיוב המהותי גופו וגם החובה להעביר את הכסף, בפועל, לרשות-המסים – הניח החוזה לפתחן של הרוכשות. המבוא לחוזה ייחד לכך שתי הוראות נפרדות. ההוראה הראשונה קבעה בפשטות כי התמורה, שעל הרוכשות לשלם, היא: 3,300,000 שקלים חדשים בצירוף מע'מ" (ההדגשה הוספה). הוראה נוספת ציוותה לאמור:

"מאחר והמוכר אינו [']עוסק['], בגין כל תשלום מהתשלומים המפורטים לעיל ינפיק הקונה חשבונית עצמית, בסכום המע'מ המתחייב על כל אחד מהתשלומים, ויעביר את מרכיב המע'מ לרשויות מע'מ".

הכוונה הייתה ברורה: מטעמים טכניים, הקשורים לסיווגו לצורכי-מס, לא יכל המוכר להנפיק חשבונית כנגד עסקת-המכר. ממילא לא היה בידיו להעביר לרשות-המסים תשלום בגין מס-הערך המוסף. על כן נקבע הֶסדר ולפיו הרוכשות הן שתנפקנה חשבונית – עצמית – בסכום המע"מ והן שתעברנה בעקבות כך את הכסף לרשות-המסים. במלים פשוטות, תחת שמס-הערך המוסף ישולם מן הרוכשות למוכר וממנו לרשות-המסים, הוסכם כי הרוכשות תשלמנה ישירות את הכסף לידי-הרשות. אזכיר כי מי, שניסח את החוזה הזה היה בא-כוחו של המוכר, עורך-הדין רוטברט.

29. מסיבות, שלא אוכל לרדת לפשרן ומכל מקום אין הן מתיישבות עם הוראות-ההסכם, בחר המוכר לנהוג אחרת. לפי עדותו, כבר משנת 2007 הוא מסוּוג ברשות-המסים: "עוסק מורשה". לשיטתו הייתה, אפוא, ההוראה שבמבוא להסכם "סעיף שאינו נכון מבחינה עובדתית" (הפִּסקה העשירית לתצהיר-עדותו הראשית). המוכר הוסיף והעיד: "לקראת התשלום הראשון [של התמורה] אמרתי ל[מנהלי-הרוכשות] שאני [']עוסק מורשה['], ושעליהם לשלם לי את סכום העסקה בסך של 3,300,000 ש'ח בתוספת מע'מ" (פסקה 24 לתצהירו). בפועל הנפיק המוכר, תחת מספר-העוסק המורשה שלו, חשבוניות-מס כנגד כל חלק מן התמורה, ששילמו הרוכשות לידיו. חשבוניות אלו כללו גם חיוב במס-ערך מוסף (נספחים 3א, 4א ו-5 לתצהיר). הוא גרס כי הדברים נעשו בהסכמה ושיקפו שינוי מוסכם מהוראותיו הכתובות של החוזה. כך בחקירתו הנגדית:

30. ראיה לכך, שהרוכשות הסכימו לשינוי הזה בתנאיו של ההסכם, לא הונחה לפנַי. אדרבה, בתאריך 14.5.2018 הנפיקה לי קרן אמ בע"מ חשבונית עצמית לחלק מסכום-התמורה שהיא שילמה, כאמור, כבר למעלה מחודש קודם לכן, כולל מרכיב-המע"מ (חשבונית מס' 165; נספח ה'1 לתצהירו של מר בן-עובדיה). מנהלהּ העיד:

"להפתעתי פנה [המוכר,] לאחר קבלת חשבונית המס [מס' 165] (וכמעט חודש לאחר התשלום עצמו!) וביקש כי נעביר אליו גם את תשלום המע'מ, חרף הוראות ההסכם, בטענה כי [הוא] הוציא בעצמו חשבונית מס בגין התשלום. לא ברור מדוע התובע פעל בניגוד להוראות ההסכם, ולא ברור מדוע הוא לא העביר אלי את אותה חשבונית בזמן אמת – במועד שלטענתו הוציא אותה – אלא רק בדיעבד, לאחר שקיבל את החשבונית של לי קרן. בכל מקרה[,] כשהוּצאה החשבונית של לי קרן, לא ידעתי שהופקה חשבונית על ידי המוכר, ככל שהופקה" (פסקה 24.2 לתצהירו. הסוגריים העגולים, סימן-הקריאה וההדגשות הם במקור).

מר בן-עובדיה הוסיף כי, בנכונות לבוא בכל זאת לקראת-המוכר, ניסו הרוכשות להיענות בדיעבד לדרך החדשה שהוא התווה. הן אפילו ניסו ליטול הלוואה מיוחדת כדי שיהא בידיהן לשלם, ישירות למוכר, את מרכיב-המע"מ. "אדגיש", כתב בא-כוחן של הרוכשות לעורך-הדין רוטברט בדואר אלקטרוני מיום 15.5.2018, "מרשי כן ייעתר לבקשת מרשך ויעביר לידיו את סכום המע'מ, למרות שאין לו חובה כזו על פי ההסכם. הוא ינסה לעשות זאת בהקדם האפשרי, אבל להעמיד הלוואה [לצורך-מימונו של הסכום הנוסף] יכול לקחת קצת זמן" (נספח ה'4 לתצהירי-הרוכשות).

31. על מנת להימנע מחיוב כפול במס – האחד בגין החשבונית העצמית והאחר כנגד זו שהוציא המוכר – ביקשה לי קרן אמ בע"מ להפוך על פיה את חשבונית 165, באמצעותה של "חשבונית-זיכוי" (שמספרה: 8; נספח ה'3 לתצהירו של מר בן-עובדיה). על השתלשלות-הדברים הוסיף וסיפר, בעדות שאותה מצאתי מהימנה, מנהל-החשבונות של החברה, מר משה ניצן. בתצהירו הוא כתב:

"הנפקתי עבור החברה [לי קרן אמ בע'מ] ביום 14.5.2018 בשעה 11:36 – לקראת מועד החיוב במע'מ – חשבונית עצמית על סך 1,719,000 ש'ח בתוספת מע'מ, לפי חלקה היחסי [של רוכשת זו] בתשלום [התמורה החוזית], והעברתי אותו בפקס למוכר. באותו יום, 14.5.2018 לאחר קבלת החשבונית [העצמית] של החברה, שלח המוכר לראשונה חשבונית שהוצאה על ידו בגין התשלום באותו סכום. אני התקשרתי לשאול אותו מדוע הוציא חשבונית אם בחוזה [הוא עצמו] ביקש שה[רוכש] יוציא חשבונית עצמית וידווח. [בתשובה] טען המוכר שהוא שינה את הסטטוס [שלו ברשות-המסים] וכעת הוא מעדיף להוציא חשבונית בעצמו, ולכן ביקש שנבטל את החשבונית שלנו. לאור האמור ביטלנו בשעה 15:37 את החשבונית [העצמית], לבקשתו של המוכר" (פסקאות 7-5 לתצהיר).

לבית-המשפט הציג מר וארמפלש את חשבונית-הזיכוי המדוברת, כפי שנשלחה אליו ממנהל-החשבונות, מר ניצן. מנהל-החשבונות כתב על גבּה: "אבי שלום! זיכוי זה מבטל את חשבונית מס 165 אשר יצאה בטעות. תודה" (נספח 6ב לתצהיר-המוכר). המוכר ביקש ללמוד מן הכיתוב הזה הודיה מאת הרוכשות כי לכתחילה לא היה מקום להנפיק את החשבונית העצמית 165, היינו, כי הרוכשות נעתרו לשינוי-המתווה החוזי והסכימו מראש לדרך-התשלום החלופית. לא מניה ולא מקצתיה. התיבה "בטעות" לא נרשמה אלא לבקשתו של המוכר. מנהל-החשבונות, מר ניצן, הוסיף והצהיר לאמור:

"הובא לידיעתי שהמוכר מנסה לטעון כי [הכיתוב: 'בטעות' הוא] הוכחה לכך שהחברה לא היתה אמורה להוציא את חשבונית המס [העצמית] מלכתחילה. מדובר בטענת סרק שקרית. המוכר הוא שביקש ממני לציין את הדברים [על גבי חשבונית-הזיכוי] בטענה שהוא זקוק לכך מאחר ולא יצאה חשבונית ביטול לחשבונית המס [העצמית] אלא חשבונית זיכוי, והוא מבקש שאציין זאת על מנת שיוכל להראות לרשויות שאין כפל חשבוניות בגין אותו תשלום ושיש להתייחס רק לחשבונית המאוחרת שהוא הוציא. לא עלה בדעתי שלמוכר יש כוונות נסתרות לעשות בכך [בכיתוב המבוקש] שימוש, ולא ייחסתי חשיבות לניסוח הדברים, ולכן לא ביקשתי ממנהל החברה אישור לדברים שנרשמו. למען הסר ספק, בוודאי שהוצאת החשבונית המקורית [העצמית] לא היתה טעות, אלא בהתאם להסכם, וכל שאירע לאחר מכן היה רק נסיון לבוא לקראת המוכר ולאפשר לו לבצע את הדיווח לפי רצונו" (הפִּסקה השמינית לתצהיר-עדותו הראשית).

עדותו של בעל-התפקיד הזה, על כל מרכיביה, עמדה היטב בחקירה הנגדית. דבריו לא נסתרו. הוא הוסיף וציין: "במועד הזה שבו הוצאנו את החשבונית העצמית לא היה ידוע לנו שה[מוכר] הוא עוסק מורשה. לאחר שהחשבונית העצמית בוטלה והתקבלה חשבונית המס, אז [לי קרן אמ] אכן התקזזה [על מנת שלא לשלם בכפל בגין מרכיב-המע'מ]. רכיב המע'מ שולם [למוכר] לאחר ש[רשות-המסים] זיכ[ת]ה את חברת לי קרן בכסף הזה [ששולם תחילה לפי החשבונית העצמית]. [לי קרן אמ שילמה מרכיב זה למוכר], כאשר התקבל ההחזר מ[רשות-המסים]" (פרוטוקול, בעמ' 16, ש' 11-10; עמ' 17, ש' 17-15 וש' 24-22).

32. התביעה ביקשה להיבנות מן העובדה כי זד. אם. אס שילמה למוכר, מתוך חלקה בתמורת-המכר שני תשלומים, שכללו את מרכיב-המע"מ. ללמדך כי הצדדים הסכימו, לכאורה, לשינוי במרכיב זה של החוזה. למסקנה זו בדבר הסכמה לשינוי, עקרוני, מהוראותיו של ההסכם, לא מצאתי אחיזה. בהתייחסותו לדברים באר מנהל-החשבונות, מר ניצן, כי ענין זה לא תואַם עם לי קרן אמ וממילא לא שיקף הסכמה של זו לשנות מהוראותיו הכתובות של הסכם-המכר. "אִם זד. אם. אס בחרה לשלם למוכר תשלום פלוס מע'מ, אינני יודע מה היו השיקולים שלה. מה שהוצג בפנַי זה הסכם המכר, בהסכם המכר כתוב אחרת [כלומר: כי המע'מ ישולם בחשבונית עצמית]" (שם, בעמ' 17, ש' 12-10). מנהלה של זד. אמ. אס, מר פינקלשטיין, סיפר בעדותו:

"אני [שילמתי] את המקדמה. על מנת שאני אוכל לרשום את התשלום הזה אצלי בספרים בדקתי עם רואה החשבון שלי איך אני מוציא את החשבונית, והוא אמר לי: 'אתה יכול להוציא את החשבונית [חשבונית עצמית] רק אחרי שאבי [המוכר] מביא לך אישור ממע'מ שאתה יכול להוציא את החשבונית'. ואז פניתי לאבי ואבי אמר לי שהוא, בשבילו, הוא לא יודע, בדק לא בדק, ואז הוא אמר לי, חזר אליי ואמר לי שהוא צריך להוציא לי חשבונית ואני צריך לשלם לו את המע'מ, וזה מה שהיה. הוא הוציא לי חשבונית ואז שילמתי לו את המע'מ. הוא בא במיוחד, לקח רק את הצ'ק של המע'מ ובזה נגמר הסיפור" (שם, בעמ' 23, ש' 30-22).

לאמוֹר, מר פינקלשטיין, ששעה לייעוץ מקצועי בעניני-דיווח לרשות-המסים, נעתר לבקשתו הקונקרטית של המוכר לשלם את מרכיב-המע"מ לידיו מתוך חלקה של רוכשת זו בתמורה החוזית. הדבר לא שיקף יותר מהסכמה נקודתית וממילא לא העיד על הסכמתה של הרוכשת הנוספת לשנות ממנגנון-תשלומו של המס, כפי שנקבע בחוזה שבכתובים. העד נשאל: "למה לא דאגת לוודא שגם השותפה שלך, חברת לי קרן, תשלם את החלק שלה [בתמורה], 1,719,000 שקלים, בתוספת מע'מ?". הוא השיב: "קנינו נכס ביחד, אני אחראי על הצד שלי, הוא אחראי על הצד שלו" (שם, בעמ' 26, ש' 4).

33. על נכונות-טענתו ביקש המוכר ללמד גם מתוך סכומה של המשכנתא, שנטלו הרוכשות לשם קנייתו של הנכס. לשיטתו, מראש הייתה המשכנתא גבוהה מסכומה של התמורה (ללא מע"מ), באופן ששיקף הבנה של הרוכשות כי עליהן לשלם את המע"מ למוכר ישירות. גם ענין זה הכחיש מר פינקלשטיין מכל וכול בעדותו, שהייתה נאמנה עלי:

מר בן-עובדיה, בתורו, שב אל מאמצי-הרוכשות ליטול הלוואה נוספת לשם מימונו של מרכיב-המע"מ, לפי בקשתו המאוחרת של המוכר:

"אנחנו פנינו לבנק לצורך מימון הנכס. ביקשנו 3.3 מיליון [שקלים] מכיוון שזו הייתה עלות הנכס. ביקשנו עוד תוספת של 700 אלף שקל, מכיוון שזה היה תשלום השיפוץ בערך, קיבלנו הצעת מחיר. אם הייתי צריך לשלם [למוכר גם] את המע'מ, [אם הייתי] יודע שאני צריך לשלם את המע'מ, מהניסיון שלי לא הייתה שום בעיה לבקש מהבנק באותו מעמד [של נטילת-המשכנתא] לקבל [עוד] הלוואת גישור לחודש-חודשיים לצורך המע'מ. בנקים נוטים לעשות את זה, לממן את הנכס בנפרד ואת המע'מ, שזה תשלום שחוזר, לחודש-חודשיים. זה קורה לא פעם ולא פעמיים ואין שום בעיה. אם הייתי יודע במעמד בקשת ההלוואה [המשכנתא] מהבנק שיש את מרכיב המע'מ, היה מתבקש מהבנק תשלום נוסף לגישור לחודש-חודשיים על מנת לשלם את המע'מ ואז זה היה חוזר ברגע שהייתי מקבל [כניכוי מותר] את המע'מ [מרשות-המסים]" (שם, בעמ' 35, ש' 19-8).

34. הנה כי כן, הרוכשות לא הפרו שום מרכיב מהסכם-המכר. הן שילמו בזמן את התמורה. הן שילמו כמוסכם בחוזה את מרכיב-המע"מ. הן הוסיפו וניסו, אפילו שהמוכר ביקש לשנות באורח חד צדדי מן המנגנון החוזי המוסכם, לבוא לקראתו. זקיפתה לחובתן, היום הזה, של נכונותן לעשות כן הרי היא מעשה שאינו תם-לב, שלא לומר עז-מצח. לא מצאתי יסוד לחייב את הרוכשות בעילת-הפרתו של ההסכם וממילא לא בתשלומו של הפיצוי החוזי המוסכם (או של איזה פיצוי שהוא).

התוצאה

35. נמצא לי, אפוא, מקום לדחות את שתי התביעות וכך אני עושה. כל אחד מהצדדים יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, ט"ו באייר התשפ"ב, 16 במאי 2022, שלא במעמד-הצדדים.