בפניי בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבות להשכיר את חנות מספר 14 במתחם תחנה מרכזית החדשה לצד שלישי, על מנת שתשמש כסידור חלופי ארעי למבקשים, כאמור בסעיף 133(ג) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב- 1972 וזאת עד למציאת פתרון קבע.

הליכים קודמים

הבקשה דנן הינה השלישית במספר.

ביום 13.8.19 הגישו המבקשים תביעה לבית המשפט (ת"א 28010-08-19) למתן סעד הצהרתי לפיו לא יינתן היתר להריסת חנויות התובעים בטרם יינתנו חנויות חלופיות או יושג סידור חלופי. התביעה הוגשה כנגד עיריית עפולה וכנגד חברת נצבא החזקות 1995 בע"מ (המשיבה מספר 2). בד בבד התבקש צו מניעה זמני האוסר על המשיבה 2 למסור חזקה בחנות מספר 6 שבתחנה המרכזית החדשה. כן נתבקש צו מניעה זמני האוסר על המשיבה להרוס את חנויות המבקשים, אשר מצויות במתחם התחנה הישנה, עד להשגת הסדר חלופי ראוי למבקשים. הדיון בבקשה נקבע ליום 28.8.19. יום לפני הדיון, ביקשו המבקשים לבטל את התביעה ולחזור בהם מהבקשה לצו מניעה זמני. הבקשה התקבלה וההליכים נמחקו.

ביום 22.9.19 הגישו המבקשים תביעה כנגד המשיבה מספר 2 שעילתה מתן חנויות חלופיות כאמור בסעיף 131(10) וסעיף 133(ב) לחוק הגנת הדייר וכן הגישו בקשה למתן צו מניעה זמני כנגד מסירת חזקה בחנויות מספר 6 ו- 9 בתחנה המרכזית החדשה.

בדיון שהתקיים בתאריך 2.10.19 בבקשה לצו מניעה בנוגע לחנויות מספר 6 ו- 9 עלה, כי חנויות אלו כבר הושכרו לצדדים שלישיים, אשר לא היו צד להליכים שבכותרת. במהלך הדיון נעשה בירור מול המשיבה מספר 2, לעניין חנויות בתחנה החדשה שטרם הושכרו. מהבירור עלה, כי חנות מספר 14 נותרה פנויה. לאור האמור, המבקשים חזרו מהבקשה לצו מניעה זמני בנוגע לחנויות מספר 6 ו- 9 והוסכם בין הצדדים לקיים משא ומתן לגבי חנות מספר 14.

בתאריך 3.11.19 הוגשה בקשה לתיקון כתב התביעה והוספת חברת מפעלי תחנות בע"מ (המשיבה מספר 1) כנתבעת בתיק וכן התבקש צו מניעה זמני האוסר על המשיבות להשכיר את החנות מספר 14 במתחם התחנה המרכזית החדשה לצד שלישי, על מנת שחנות זו תשמש כסידור חלופי ארעי למבקשים, כאמור בסעיף 133(ג) לחוק הגנת הדייר, וזאת עד למציאת פתרון קבע.

רקע

המבקשים הם בעלי זכות דיירות מוגנת בדמי מפתח בחנות מספר 5 ו- 8 המצויות במבנה הקיים בתחנה המרכזית אגד בעפולה. זכות זו הועברה בירושה למבקש ובהסכם ממון אגב גירושין למבקשת. לכתב התביעה צורף הסכם לשכירות מוגנת משנת 1958 וכן הסכם משנת 1984. כמו כן, צורף הסכם לחלוקת עזבון מיום 10.8.1995. (ראו, נספחים א-ג לכתב התביעה המקורי).

המשיבות הינן הבעלים של מתחם התחנה המרכזית הקיימת, ובו מבנה קיים וחנויות המבקשים וכן הינן הבעלים של המתחם החדש של התחנה המרכזית. יובהר, כי מפעלי תחנות (המשיבה מספר 1) הינה חברת בת של חברת נצבא החזקות 1995 בע"מ (המשיבה מספר 2).

נטען, כי במתחם התחנה המרכזית הישנה, המשיבות ניהלו משטר שימושים כך שכל חנות קיבלה זכויות בלעדיות למכור מוצרים מסוימים ועל חנויות אחרות נאסר למכור מוצרים אלה. המבקשים טענו, כי משטר השימושים היווה "אבן פינה" והיה אחד מהשיקולים המרכזיים בהחלטתם לרכוש את הזכויות תמורה דמי מפתח גבוהים למען יוכלו המבקשים להתפרנס בכבוד ולא יוותר מצב של תחרות בין שוכרי החנויות. למבקשים ניתנה זכות בלעדיות מלאה למכירת פיצוחים ותירס ובלעדיות חלקית למכירת משקאות קלים, סיגריות, עוגות וצילום מסמכים.

בתאריך 3.8.15 שלחה המשיבה מספר 1 למבקש ולאמו ז"ל מכתב לפיו יש בידי חברת מפעלי תחנות היתר להריסת מתחם התחנה המרכזית וכי החברה נכונה להעמיד בפניהם סידור חלופי.

בתאריך 7.10.15 הגישו המשיבות בקשה למתן היתר לבניית תחנה מרכזית חדשה לעיר עפולה במבנה בן 3 קומות, הכולל קומת קרקע לחנויות ומסחר, קומת ביניים וקומת משרדים.

נטען, כי בעקבות מידע שהגיע למבקש, לפיו המשיבות מתחילות להשכיר חנויות במתחם התחנה המרכזית החדשה, הלה פנה במכתב מיום 13.3.17 למשיבות. בעקבות כך הוזמן לפגישה עם מנכ"ל נצבא, מר פרי אטיאס.

במהלך הפגישה הציג המנכ"ל את תכנית הבניין של התחנה המרכזית החדשה והמבקש ביקש לקבל חנויות חלופיות ספציפיות, חנות מספר 27 ו- 28, שבהמשך הסתבר שבתכנית מתוקנת למתן לגיטימציה שונו מספרי החנויות למספר 6 ו- 9. המבקש סבר, כי חנויות אלו היו שוות ערך- הן מבחינת מיקומן והן מבחינת גודלן של חנויות המבקשים. אולם, נטען כי תגובת מנכ"ל נצבא היתה סירוב מוחלט וסופי. האופציה היחידה שהוצעה על ידי המנכ"ל הייתה לקבל את חנות מספר 1 בשטח 50 מ"ר. חנות מספר 1 נמצאת במיקום גרוע ובצורת משולש ואינה ניתנה לחלוקה ל- 2 חנויות בשל צורתה והיא בעלת חזית אחת. זאת, לעומת 2 חנויות נפרדות בצורת מלבן שבחזקת המבקשים, שלהן יש 3 חזיתות באורך 3.8 מטר כל אחת, דהיינו 11.4 מטר אורך חזיתות מכירה.

בנוסף נטען, כי לא רק שחנות מספר 1 אינה שוות ערך לשתי החנויות שבחזקת המבקשים, אלא שהתברר כי המשיבות דורשות לבטל את זכות הבלעדיות שיש למבקשים.

נטען, כי לנצבא יש כ- 50 חנויות בתחנה המרכזית החדשה ובמידה והמבקשים יוותרו על הבלעדיות שיש להם בהסכמים הרי שניסיונות העבר הוכיחו שנצבא תפעיל כנגד המבקשים צעדים פוגעניים ותאפשר לחנויות מתחרות למכור את אותם מוצרים שמוכרים המבקשים במטרה לפגוע בפרנסתם ולגרום להפסדים ככל שניתן וכך להגשים את שאיפתה לסלק את המבקשים מהתחנה.

המשא ומתן בין המבקש למשיבה 2 לא הבשיל לידי הסכמות.

נטען, כי לאחר הבחירות לראשות עיריית עפולה ולאחר שראש העיר החדש גילה, כי המשיבות ביצעו עבירות בניה במתחם, על ידי בניית קומה נוספת בשטח של 2,616 מ"ר, סירב ליתן טופס אכלוס לפתיחת התחנה המרכזית החדשה. לאור האמור בשלב זה נדרשה המשיבה 2 להגיש בקשה למתן היתר בדיעבד לקומה הנוספת. ביום 11.6.19 הגישה המשיבה 2 בקשה למתן היתר בדיעבד לחריגת הבנייה ("בקשה למתן לגיטימציה"). נטען, כי מהבקשה למתן לגיטימציה עולה, כי התכנית כוללת הריסת חנויותיהם של המבקשים בשל הצורך לעמוד בתקן כמות החניות למכוניות נוספות, שנדרשה בשל בניית הקומה הנוספת למשרדים, שנבנתה ללא היתר.

המבקשים הגישו מיוזמתם התנגדויות לוועדה המקומית לתכנון, שלא תיתן היתר להריסת חנויותיהם וביקשו להיות נוכחים בישיבות הוועדה. המבקשים זומנו לישיבת הוועדה שנערכה ביום 10.7.19 והביעו את התנגדותם. בתאריך 28.8.19 ניתן היתר להריסת חנויות המבקשים. לאור זאת, פתחו המבקשים בהליכים המשפטיים כמפורט לעיל.

כאמור, בדיון מיום 2.10.19 הסכימו המבקשים למשוך בקשתם לצו מניעה על חנויות 6 ו- 9, אשר עלה כי נחתמו לגביהן הסכמי שכירות עם צדדים שלישיים, בכפוף לניהול משא ומתן על חנות מספר 14. בין הצדדים החל משא ומתן בנוגע לחנות 14 אך בשלב מסוים המשא ומתן פסק והמבקשים הגישו בקשה למתן צו מניעה בנוגע לחנות 14.

בדיון שהתקיים ביום 26.11.19 הצדדים עשו מאמץ להגיע להסכמות בנוגע לחנות מספר 14. המבקשים דחו הצעות אלו וטענו, כי חנות 14 אינה יכולה לשמש כסידור חלופי קבוע בשל מספר שיקולים, ביניהם מיקום החנות, שממוקמת במקום לא טוב, דרישה לתשלום דמי אחזקה בשווי 1250 ₪, היעדר קיומה של גלריה בחנות מספר 14, וכן זכאותם של המבקשים לקבלת ציוד, תריסים וכו'. המבקשים טענו, כי עניין מיקום החנות הינו נתון משמעותי ועיקרי כאשר מדובר בבית עסק. איזון כספי אמנם מביא לפיצוי מסוים אך אינו מטיב עם המבקשים בטווח הארוך.

המבקשים הצהירו, כי ככל והיו מקבלים את חנות מספר 6 כסידור חלופי קבוע הרי היו מוכנים לוותר על איזון כספי הן בעניין הגלריה והן בעניין הבלעדיות.

טענות הצדדים לעניין צו מניעה זמני

המבקשים טענו, כי במקרה דנן קיים חשש כי אם לא יינתן הסעד הזמני, לא יוכלו המבקשים לקבל את הסעד לו עתרו במסגרת תביעתם.

המבקשים טענו, כי בעקבות התנהלות המשיבות, חנות 14 נותרה כחנות אחרונה שטרם הושכרה לצד שלישי. נטען, כי המבקשים אמנם הסכימו לוותר על בקשתם למתן צו מניעה למסירת חזקה בחנויות 6 וחנות 9, אך המבקשים הדגישו כי חנות 14 לא תתקבל כסידור חלופי של קבע, במיוחד לא במתכונת הנוכחית. לגישת המבקשים, ככל שהמבקשים יקבלו את חנות 14 הרי שזכויותיהם ייפגעו. המבקשים טענו, כי יש להותיר את צו המניעה על חנות 14 על מנת שחנות זו תשמש כסידור חלופי שאינו של קבע. במקביל הצדדים ינהלו משא ומתן על סידור קבוע, מבלי שיופעל לחץ על המבקשים לוותר על זכויותיהם.

נטען, כי סעיף 133(ג) לחוק הגנת הדייר מקנה סמכות לבית המשפט לקבוע שחנות 14 תשמש כסידור חלופי לתקופת הביניים עד שתתפנה חנות במיקום ראוי בתחנה החדשה.

המשיבות טענו, כי אין בידי המבקשים עילה המוכרת בדין לסעד של סידור חלוף ואין בידי המבקשים עילה לכפות על המשיבות להעמיד להם סידור חלוף, כל עוד לא הוגשה נגדם תביעת פינוי וטרם ניתן היתר הריסה ודי בכך כדי לדחות את הבקשה.

כמו כן נטען, כי המבקשים פועלים במקביל למניעת קבלתו של היתר הריסה.

דיון והכרעה

המסגרת לדיון בסעד הזמני קבועה בתקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי הקובעת –

"(א) הוגשה בקשה למתן סעד זמני במסגרת תובענה, רשאי בית המשפט ליתן את הסעד המבוקש, אם שוכנע, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה בקיומה של עילת התובענה ובקיום התנאים המפורטים בהוראות המיוחדות בפרק זה, הנוגעים לסעד הזמני המבוקש.

(ב) בהחלטתו בדבר מתן הסעד הזמני, סוג הסעד, היקפו ותנאיו, לרבות לענין הערובה שעל המבקש להמציא, יביא בית המשפט בחשבון, בין שאר, שיקולים אלה:

(1) הנזק שייגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שייגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק שעלול להיגרם למחזיק או לאדם אחר;

(2) אם הבקשה הוגשה בתום לב ומתן הסעד צודק וראוי בנסיבות הענין, ואינו פוגע במידה העולה על הנדרש."

לצורך מתן סעד זמני שוקל בית המשפט מספר שיקולים כגון: נחיצותו של הסעד בשלב מוקדם, עוד בטרם התבררה התביעה; קיומן של ראיות לכאורה ושל עילת תביעה, המצדיקים מתן סעד זמני; מאזן הנוחות, הבוחן מהו הנזק אשר ייגרם למבקשים ככל שלא יינתן הצו, לעומת הנזק אשר ייגרם למשיבים ככל שהצו יינתן; והאם הבקשה מוגשת בתום לב, והסעד אינו פוגע בנסיבות העניין במידה העולה על הנדרש (רע"א 2826/06 שלמה אליהו אחזקות בע"מ נ' ישעיהו לנדאו אחזקות (1993) בע"מ [פורסם בנבו] (6.6.06)). בין התנאים מתקיים יחס המוכר כ"מקבילית כוחות"- ככל שבית המשפט יתרשם כי סיכוייו של מבקש הסעד לזכות בתביעתו גבוהים, יקל עמו בדרישת מאזן הנוחות, ולהיפך (רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר, פ"ד נו(1) 529 (2001)). עם זאת, על המבקש לעמוד ברף מינימאלי, בנוגע לכל אחד מן התנאים בנפרד, שאם לא כן, לא יהיה מקום למתן סעד זמני.

עילת התביעה

כידוע, מטרת הסעד הזמני היא לשרת את הסעד העיקרי בתביעה. הסעד הזמני נגזר מהסעד הסופי והוא נועד להבטיח את יעילותו של הסעד העיקרי בתביעה. ככלל, סעד זמני נועד לשמור על מצב קיים ועד כמה שניתן, יש להימנע ממתן סעד זמני החופף במלואו לסעד העיקרי.

בענייננו, הסעד שהתבקש בתביעה העיקרית, עניינו סידור חלוף למבקשים, לפי סעיף 133(ב) לחוק הגנת הדייר. הסעיף קובע בזו הלשון:

"בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת, ובלבד שלגבי בית עסק לא יקבע בית המשפט כסידור חלוף תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או במקרה שהדייר מסרב להסכים לכך ללא טעם סביר."

סעיף 133(ב) לחוק אינו עומד בפני עצמו. אלא הוא נגזר מהוראות סעיף 133(א) לחוק, המתנה את מתן פסק הפינוי בהבטחת סידור חלוף. סעיף 133(א) לחוק הגנת הדייר קובע כדלקמן:

"במקרים המפורטים בסעיף 131(7) עד (11) לא יינתן פסק דין של פינוי, אלא אם מובטח לדייר סידור חלוף שיעמוד לרשותו בזמן שעליו לפנות את המושכר, ולא יבוצע פסק הדין אלא אם אמנם עמד הסידור החלוף לרשותו בזמן שהיה עליו לפנות את המושכר."

מהאמור עולה, כי סעיף 133(ב) לחוק נועד להגדיר מהו הסידור החלוף המהווה תנאי למתן פסק של פינוי. לכן, כל עוד לא נדרש בית משפט לתת פסק של פינוי, אין הוא נדרש לדון ולקבוע סידור חלוף.

המשיבות טענו, כי בעוד שהמבקשים זכאים שלא יינתן כנגדם פסק דין לפינויים מהחנויות, שבהן הם מחזיקים כדיירים מוגנים, כל עוד לא יובטח להם סידור חלוף, הרי שאין להם כל זכות מוקנית לדרוש סידור חלוף, בטרם נדרש פינויים מאותן חנויות ובוודאי שאינם זכאים לקבוע היכן יהיה הסידור החלוף.

בנסיבות המיוחדות של המקרה דנן, אין בידי לקבל טענה זו. כמפורט לעיל, סעיף 133(א) לחוק קובע שקיימת חובה להעמיד סידור חלוף במקרים המפורטים בסעיף 131 (7) עד (11). לענייננו, רלוונטי סעיף קטן (10), אשר קובע:

"בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף."

המבקשים טענו, כי המשיבה 2 פעלה בחוסר תום לב קיצוני והגישה במתכוון ובשיהוי רב את הבקשה למתן לגיטימציה. נטען, כי ככל והמשיבה 2 היתה מגישה מלכתחילה בקשה לקבלת היתר לכל המבנה, לרבות קומת המשרדים הנוספת, הרי שהייתה חייבת לכלול בתכנית את הריסת חנויות המבקשים בשלב מוקדם ואז למבקשים היתה קמה עילת תביעה.

נטען, כי המשיבה 2 יצרה במתכוון מצב שבו למבקשים לא הייתה אפשרות לתבוע סידור חלופי שכן יצרה מצג שווא לפיו לא נדרשת להרוס את חנויות המבקשים. בדרך זו עקפה את הצורך להגיש תביעת פינוי נגד המבקשים שבמסגרתה הייתה מחויבת על פי חוק הגנת הדייר לתת למבקשים חנויות חלופיות. המשיבה 2 פעלה כבר לפני שנתיים להשכיר את החנויות בתחנה המרכזית והיא שואפת למסור את החזקה לידי השוכרים וליצור מצב בלתי הפיך שיקשה ליתן חנויות חלופיות למבקשים מכוח סעיף 133(ב) לחוק הגנת הדייר.

נטען, כי בתאריך 28.8.19 עת ניתן היתר להריסת חנויות המבקשים על ידי וועדת התכנון, קמה לתובעים עילת תביעה לקבלת חנויות חלופיות. נטען, כי המשיבה 2 נמנעת מהגשת תביעת פינוי כדי להרוויח זמן ולקבל טופס אכלוס ולמסור את החזקה בחנויות לידי השוכרים וכך לחסום מבית המשפט את האפשרות לתת למבקשים חנויות חלופיות כאשר תגיש תביעת פינוי.

המשיבות טענו, כי ההיתר לתחנה המרכזית החדשה (כולל "היתר לגיטימציה") אינו מותנה ואינו מושפע כלל בכל הקשור להיתר להריסת התחנה הישנה. נטען, כי המשיבה אינה חייבת להרוס את התחנה הישנה כתנאי לאכלוס התחנה החדשה. עוד נטען, כי החלטת הוועדה המקומית לדחות את ההתנגדויות לבקשה להיתר הריסה בתחנה הישנה (נספח א' לתגובה), איננה בגדר היתר הריסה. היתר הריסה טרם ניתן והוא יינתן לאחר מילוי התנאים המנויים באותה החלטה.

נטען, כי מתן היתר הריסה (שכמוהו כהיתר בנייה) הינו תנאי מוקדם לזכאותו של בעל הבית לדרוש פינוי דייר מוגן, לפי סעיף 131 (10) לחוק. משכך, מתן ההיתר אין משמעו הריסת החנויות ללא פסק דין לפינוי המבקשים.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה, כי בנסיבות העניין עלה בידי המבקשים להוכיח, ברמה הלכאורית, קיומה של עילת תביעה. ככלל, מקובלת עליי עמדת המשיבות, כי דיון בסוגיית סידור חלוף אמור להתבצע במסגרת דיון לפינוי דיירים מוגנים וכי סידור חלוף נבחן במסגרת ההליך לקבלת מתן פסק דין של פינוי. מנגד, בנסיבות המיוחדות של המקרה דנן ובשלב זה של הדיון, עלה בידי המבקשים להוכיח עילת תביעה לכאורית, בעניין הדרישה לסידור חלוף. המשיבות טענו בחצי פה שעל אף שניתן צו הריסה למתחם התחנה המרכזית הישנה, צו המותנה בתנאים מסוימים, בשלב זה אין כוונה להרוס את המבנה. טענה זו לא עולה בקנה אחד עם קיומו של צו הריסה לחנויות, עם דחיית התנגדות המבקשים לצו ההריסה על ידי ועדת התכנון ועם קיומם של הליכים משפטיים הננקטים על ידי המבקשים כנגד צו ההריסה.

בנוסף לכך, נמסר על ידי המשיבות, כי ביחס למבנה התחנה המרכזית הישנה נתקבלה חוות דעת של אינג' ישראל דוד, קונסטרוקטור מומחה בתחום, לפיה מדובר במבנה מסוכן. חוות הדעת הוצגה גם בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בהקשר זה, נציג המשיבות ציין בעדותו בבית המשפט, כי אין באמור כדי להצביע על כוונה להרוס את חנויות המבקשים וכי ייתכן וייבחנו אפשרויות נוספות כגון חיזוק הבניין. זאת, על אף הטענה כי המבנה הינו מבנה מסוכן, טענה הנסמכת על ידי חוות דעת של אינג' קונסטרוקטור מומחה בתחום, וללא כל תימוכין לרבות באמצעות חוות דעת מומחה, שהדבר בכלל אפשרי מבחינה הנדסית וכי קיימת היתכנות לטענה שהועלתה.

בנסיבות העניין ולצורך השלב הדיוני הנוכחי, הוכח כי קיימת כוונה מצד המשיבות להרוס את מבנה התחנה המרכזית הישנה. מהחומר שהוצג עולה, כי המבנה הישן הינו מבנה מסוכן, חוות הדעת ההנדסית הוצגה בפני וועדת התכנון, וזו מצאה לנכון להוציא צו הריסה למבנה, תוך הצבת תנאים למימושו. צו ההריסה עומד על כנו והעובדה כי המבקשים נאלצו להגיש הליכים משפטיים כנגד קיומו של צו ההריסה מלמדת כי צו ההריסה שריר וקיים וכי יש כוונה לממשו בשלב כלשהו.

בהינתן כוונה זו, יש מקום לבחון את בקשת המבקשים לסידור חלוף במתחם התחנה המרכזית החדשה. טענות המשיבות בהקשר זה הינן פורמאליות יתר על המידה וקבלתן תביא לפגיעה במבקשים ולשלילת כל אפשרות שיקבלו חנות מתאימה במתחם התחנה המרכזית החדשה במקום החנויות שעמדו לרשותם במתחם התחנה הישנה.

אכן, ככלל, למבקשים אין כל זיקת קניין או זכות אחרת בתחנה החדשה ואין להם כל מעמד משפטי בנוגע לזכויות הבעלות של המשיבה בתחנה החדשה ואופן שיווקה.

אלא, שבנסיבות העניין המבקשים מחזיקים זכויות בשתי חנויות במתחם התחנה המרכזית הישנה מזה שנים רבות. הדבר הטבעי והסביר הינו שהסידור החלוף יהיה במתחם התחנה המרכזית החדשה. אין חולק, כי בנסיבות העניין הגוף אשר הקים את התחנה החדשה הינה אותה חברה שבבעלותה מתחם התחנה הישנה. ההיגיון וההגינות הבסיסית מחייבים, כי האופציה הראשונה לסידור החלוף תהיה דווקא במתחם התחנה החדשה, אף שנכון שהדבר אינו מחויב בהכרח.

יודגש ויוער, כי המשיבות אינן חולקות על עניין זה. בפועל, המשיבות ניהלו משא ומתן עם המבקשים לצורך הקצאת חנות למבקשים במתחם התחנה החדשה וזאת כסידור חלוף. הצדדים טרם הגיעו להסכמות ונותרו חלוקים אך לעניין שאלת החנות המתאימה.

מאזן הנוחות

על מבקש הסעד להראות, כי אי מתן סעד זמני יגרם לו נזק הגדול מהנזק שעלול להיגרם, אם בכלל, לצד שכנגד, כאשר הכלל הוא שעל מבקש הסעד להראות כי הנזק שעלול להיגרם לו כתוצאה מאי מתן סעד זמני אינו ניתן לפיצוי כספי.

המשיבות טענו, כי קבלת הבקשה, משמעה פגיעה בלתי מוצדקת בקניינה של המשיבה 1, בלא שלמבקשים יש מחויבות לקבל את חנות 14 כסידור חלוף קבוע. על ידי קבלת הסעד המבוקש, המבקשים מחזיקים בידם את החנות מספר 14 כ"בת ערובה", עד שיעלה בידם לכפות קבלת מלוא דרישותיהם, בשעה שהם עצמם לא מחויבים לדבר ואינם מחויבים לפנות החנויות בתחנה הישנה. על המבקשים היה להודיע, כתנאי לבקשה, כי הם מקבלים את חנות 14 כסידור חלוף של קבע. תחת זאת, הם ביקשו צו מניעה זמני לצורך קבלתה כסידור חלוף ארעי. בעוד שאינם מתחייבים לקבל את החנות כסידור חלוף קבוע וסופי, הם מבקשים למנוע מהמשיבה 1 את האפשרות להשכיר את חנות 14 בשכירות חופשית לצד שלישי ובכך לגרום לפגיעה בקניינה. אי מתן צו זמני לא יפגע בעתיד בזכות המבקשים לסידור חלוף, שאינו חייב להיות דווקא בתחנה החדשה.

אין בידי לקבל טענה זו. בנסיבות העניין, ביטול צו המניעה הזמני על חנות 14 יותיר את המבקשים בפני שוקת שבורה וישלול לחלוטין את האפשרות שיקבלו חנות במתחם התחנה החדשה כסידור חלוף. מנגד, הותרת צו המניעה הזמני על כנו יגביל את היכולת של המשיבות להשכיר חנות אחת בלבד מתוך 50 חנויות במתחם התחנה המרכזית החדשה. בנוסף, הנזק שייגרם למשיבות, אם בסופו של ההליך השיפוטי התביעה העיקרית תידחה, ניתן לפיצוי כספי.

לאור האמור לעיל, נראה כי צו המניעה אכן מגשים את המטרה להקפיא מצב קיים ולשמור על הסיכוי לממש את פסק הדין הסופי לכשיתקבל.

המשיבות טענו וביקשו להדגיש, כי אין בהוראות חוק הגנת הדייר כדי להקנות לדייר מוגן זכות לדרוש שיינתן לו "סידור חלופי ארעי", כפי שנתבקש במפורש בבקשה. בסעיף 25 לבקשה, מבהירים המבקשים, כי רצונם הוא לשמור על המצב הקיים "וזאת עד אשר ייקבע סידור חלופי קבוע". נטען, כי המבקשים אינם עותרים לקבל את חנות 14 כסידור חלוף לפי סעיף 133 לחוק הגנת הדייר, אלא הם רואים בחנות 14 שהוצעה להם, לפנים משורת הדין, רק כ"תחנת ביניים".

המבקשים ביקשו, כי חנות מספר 14 תשמש כסידור חלוף ארעי עד שיוסדרו המחלוקות בין הצדדים ועד שהצדדים יגיעו להסכמות על חוזה הוגן, מבלי שיופעל לחץ שזכויותיהם ייפגעו. המבקשים טענו עוד, כי הם מוכנים להמתין עד שחנות מספר 6 תתפנה ובינתיים לעשות שימוש בחנות מספר 14 או לקבל דמי שכירות.

בנסיבות העניין הגעתי למסקנה, כי בשלב זה אין הכרח להכריע בשאלה זו ולסווג את חנות מספר 14 כסידור חלוף קבוע או ארעי. שאלת מידת ההתאמה של חנות מספר 14 כסידור חלוף קבוע למבקשים תידון ותוכרע במסגרת ההליך העיקרי. ככל שבסופו של דבר ייקבע, כי חנות מספר 14 מהווה סידור חלוף ראוי וסביר, תעמוד האפשרות ליתן הוראות מתאימות. מנגד, ביטול צו המניעה הזמני יאיין את היכולת לבחון סידור חלוף במסגרת מתחם התחנה המרכזית החדשה ויש בכך פגיעה במבקשים.

שיהוי

שיקול נוסף שאותו שוקל בית המשפט בבואו ליתן סעד זמני הוא האם נפל שיהוי בהגשת הבקשה.

מהעדויות שנשמעו במסגרת הדיון בבקשה ומהמסמכים השונים שהוגשו עולה, כי מזה למעלה משלוש שנים שהמבקשים יודעים כי מפעלי תחנות בונה תחנה מרכזית חדשה, בסמיכות לתחנה הישנה ולכן הם פנו אליה מיוזמתם, ביום 13.3.17, בדרישה לקבל חנות חלופית. מתוך רצון להגיע לפתרון בהסכמה, נוהל עם המבקש משא ומתן שבסיומו הוא סירב לקבל את שהוצע למבקשים (ראו, סעיפים 5-6 לבקשה הקודמת).

במהלך חקירתו הנגדית של המבקש התברר, כי כבר בשנת 2015 ידע המבקש על הכוונה להרוס את התחנה הישנה. תשובתו, לפיה הוא "לא האמין" לכך, אינה עולה בקנה אחד עם דבריו המאוחרים לפיהם ידע על טקס הנחת אבן פינה לתחנה החדשה כבר לפני שלוש שנים לערך.

המבקשים אינם מספקים הסבר סביר להשתהותם בהגשת הבקשה, במשך לפחות שלוש שנים, ומכל מקום השתהות של שנתיים לפחות, שהרי גם לגרסת המבקש, בשנת 2017 הוא לא הגיע להסכמה עם המשיבה 1 והוא ידע אז כי המשיבה 1 החלה בהשכרת חנויות בתחנה החדשה, כך שהיה ברור שכל השתהות מצדם, משמעה ויתור על האפשרות שתוקצה להם חנות בתחנה החדשה, כדיור חלוף. מנגד, בפועל, היתר הריסה ניתן על ידי וועדת התכנון, שהינה הגורם המוסמך לדבר, רק ביום 28.8.19 לאחר דחיית התנגדותם של המבקשים. על כן, עילת תביעה לכאורית קמה למבקשים החל ממועד זה. יצוין, כי טענת המשיבות לשיהוי עומדת בסתירה לטענתם להיעדר קיומה של עילת תביעה לסידור חלוף טרם הגשת תביעה לפינוי.

ניקיון כפיים

המשיבות טענו, כי מהעדויות שנשמעו במסגרת הדיון בבקשה עולה, כי המבקש הגיש עתירה מנהלית כנגד הועדה המקומית לתכנון ובנייה וכנגד המשיבה 1 בדרישה למנוע את הריסת התחנה הישנה. נטען, כי המבקש מנהל במקביל שני הליכים משפטיים סותרים. בעוד שכאן הוא מבקש סידור חלוף, בטרם הוגשה תביעת פינוי נגדו, הרי שבמקביל הוא מנהל הליך שתכליתו לשמוט את זכות המשיבה 1 לדרוש את פינוי המושכרים לצורך הריסתם. המשיבות טענו, כי המדובר בהתנהלות חסרת תום לב באופן קיצוני.

במסגרת הבקשה לצו מניעה זמני, לא טרח המבקש להביא לידיעת בית המשפט את העובדה שבעוד הוא מבקש סעד שעניינו "סידור חלוף", הרי שבמקביל הוא פועל למניעת היתר ההריסה, שהינו תנאי לפינוי החנויות של המבקשים.

אכן, יש טעם לפגם בכך שהמבקשים לא הביאו מיוזמתם לפני בית המשפט את המידע אודות ההליכים הנוספים שננקטו על ידם כנגד היתר ההריסה של מבנה התחנה המרכזית הישנה. מנגד, מצאתי, כי ההליכים בהם נקטו המבקשים נובעים מחוסר וודאות בנוגע לעתיד חנויותיהם, דבר המחייב אותם לפעול בערוצים מקבילים וחלופיים. היה מצופה, כי המבקשים יביאו בפני בית המשפט תמונה מלאה אודות ההליכים הננקטים על ידם. ברם, הגעתי למסקנה, כי אין במחדל האמור כדי לשלול את זכאותם לקבלת צו מניעה זמני בנוגע לחנות מספר 14, שהינה החנות האחרונה הזמינה במתחם התחנה המרכזית החדשה.

סוף דבר

לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה, כי יש להותיר את צו המניעה הזמני שניתן במעמד צד אחד ביום 3.11.19, בנוגע לחנות מספר 14, על כנו עד להחלטה אחרת.

בשים לב לנזקים העלולים להיגרם למשיבות עקב צו המניעה הזמני, מצאתי להורות כי המבקשים יפקידו ערבון בקופת בית המשפט בסך של 50,000 ₪ או ערבות בנקאית צמודת מדד בסכום האמור, אשר תהא בלתי מוגבלת בזמן ותנוסח על פי תקנה 365 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984. זאת, בתוך 10 ימים מהיום. האמור הינו בנוסף לסכום שכבר הופקד בהתאם להחלטה מיום 3.11.19.

ככל שהמבקשים יתפסו חזקה בחנות מספר 14 וישלמו דמי שכירות בסכום כזה או אחר, הצדדים יהיו רשאים לפנות בבקשה לבחון מחדש את סכום הערבון שנקבע לעיל.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות. כל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תמסור העתק החלטה זו לידי ב"כ הצדדים וכן למבקש מספר 1.

ניתנה היום, ט' טבת תש"פ, 06 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.