בפניי תביעה כספית על סך 31,911 ₪.

התובע, ביקש להשקיע את חסכונותיו, בפרויקט נדל"ני, על מנת להנות מפירותיו, בהתבסס על הצהרות שניתנו לו, לדבריו, על ידי הנתבעות.

הנתבעות, הן חברות המארגנות קבוצות משקיעים, לביצוע השקעות נדל"ן, בחו"ל ובישראל. הן משווקות פרויקטים להשקעה בתחומי הנדל"ן, ומעניינים משקיעים פוטנציאליים.

עניינה של התביעה הפרת התחייבויותיה של הנתבעות, ביחס לאחת ההשקעות בהן השתתף התובע, בטענה שהנתבעות הציגו בפניו מצגים כוזבים, והפרו התחייבויות מפורשות שנתנו לתובע, אשר גרמו לו, לדבריו, לנזקים.

ואלה העובדות הצריכות לעניין.

ביום 11/1/15, קיבל התובע, הצעה מהנתבעות, להשקיע בנכס מניב, הכולל קומפלס מגורים, בנאשוויל, טנסי.

נטען, כי על מנת לפתות את התובע, יחד עם עוד משקיעים, תיארו הנתבעות בהצעתן, את העסקה המדוברת, כעסקה שביעית, המיועדת להתבצע באמצעותן, עם אותה חברה יזמית, וכי בעסקאות הקודמות, הניבו ההשקעות, תשואות שנעו בין 30 ל-35 אחוז לשנה על השקעתן.

הנתבעות טענו כי עלות הפרויקט הכוללת, עומדת על כ-12 מיליון דולר, והיא כוללת את עלות רכישת הקומפלקס, ועלויות נוספות.

כמו כן, הציגו הנתבעות, את מרכיבי מימון עלות הפרויקט, באופן הבא:

9 מיליון דולר - ימומנו באמצעות הלוואה בנקאית.

3,191,500 דולר - ימומנו באמצעות כלל המשקיעים, כאשר:

1,914,000 דולר - 60 אחוז מההון העצמי, יועמד על ידי משקיעים, שיגויסו, על ידי הנתבעות, במעמד של משקיעי "פלטינום" (הכוונה למשקיעים שירכשו יחידת השתתפות בסך של 60,000 דולר).

957,450 דולר – 30% מההון העצמי, יועמד על ידי משקיעים, שיגויסו על ידי הנתבעות, במעמד של משקיעי "זהב" (הכוונה למשקיעים שירכשו יחידת השתתפות בסך של 30,000 דולר).

319,150 דולר – 10% מההון העצמי, יועמד על ידי יזם הפרויקט עצמו.

נמסר על ידי הנתבעות, כי למשקיעי ההון העצמי, תינתן קדימות, ברווחי הפרויקט, בסכום השווה ל-12% לשנה על ההון העצמי, לאחר החזר מלוא ההון העצמי.

לאור דברים אלה, בחר התובע, להשקיע 60,000 דולר, במעמד של משקיע "פלטינום", על מנת לקבל יתרון, בסדר חלוקת רווחי הפרויקט, על פני משקיעים, הרוכשים יחידות זולות יותר.

לטענתו, על סמך מצגי הנתבעות, השקעה בסדר גודל כזה, הייתה צפויה להניב לו, תשואה של 25.4% לשנה, על ההון העצמי.

ביום 2/3/15, מסרו הנתבעות לתובע, כי העסקה הושלמה, והנתבעות העבירו לפרויקט את כל ההון העצמי של משקיעי "פלטינום", בסך של כ-2 מיליון דולר.

ביום 24/1/18, לאחר ביצוע ההשקעה, דיווחו הנתבעות על מכירת הנכס, בסכום כולל של כ-14 מיליון דולר.

התובע טוען, כי לאורך 3 שנים, בהן החזיקו המשקיעים בנכס נשוא העסקה, נפרעה ההלוואה הבנקאית, ששימשה למימון העסקה, ועל פי הדיווחים של הנתבעות, הוחזרו לבנק, על חשבון קרן ההלוואה, כחצי מיליון דולר.

מכאן, שיתרת החוב לבנק, במועד מכירת ההשקעה, הייתה צריכה לעמוד על כ-8 וחצי מיליון דולר. אך, בדוח המסכם, שהנפיקו הנתבעות, ציינו, כי יתרת הקרן, עמדה על סך של – 8,866,746 מיליון דולר, כלומר, 360,197 דולר יותר ממה שאמור היה להיות מוחזר לבנק, על פי דיווח הנתבעות. חריגה זו, עוררה את חשדו של התובע, ולכן, הוא פנה לנתבעות לקבלת הבהרות, שוב ושוב, נמסר לו, כי המימון הבנקאי עמד על – 9,247,900 מיליון דולר, ולא על 9,000,000 מיליון דולר, כפי שטענו הנתבעות מלכתחילה.

התובע החל להתכתב עם הנתבעות, טען כי נפלו ליקויים חמורים בהתנהלותו הכספית, כי הטעו משקיעים, הציגו הצגה חסרה של היקף ההלוואות הבנקאיות, והתובע תמה, לאן נעלמו עודפי המימון, שהנתבעות נטלו. לאור זאת, טוען התובע, כי אלמלא מצג השווא המטעה של הנתבעות, הציגו בפניו, ואלמלא הפרו את התחייבותן כי היקף המימון הבנקאי הוא 9,000,000 דולר ולא מעבר לכך, אזי, העסקה הייתה מניבה למשקיעים תשואה עודפת של 360,197,000 דולר.

מכיוון שמדובר ב-34 משקיעים, אזי, חישב ומצא התובע, כי חלקו בתשואה עודפת זו, היה אמור לעמוד, על - 6,356 דולר, ומכאן התביעה לחייב את הנתבעות, בסכום עודף זה, וכן, בפיצויים על עוגמת נפש, והוצאות משפטיות.

הנתבעות טוענות, כי מדובר בתביעה מופרכת, מקוממת, וקנטרנית.

נטען, כי אין כל יריבות ומחויבות משפטית, בין הנתבעת 1, לבין התובע. הנתבעות מפנות לנוסח הסכם המשקיעים, עליו חתום התובע, בו השותף הכללי, המנהל את השותפות, הינו "HAGSHMA INVESTMENTS LCC", באמצעות הנתבעת 2, ושתיהן חברות בנות של הנתבעת 1.

לגופו של עניין, טוענות הנתבעות, כי הן חברות המסייעות למשקיעים, להשקיע ביזמויות נדל"ן, בארץ ובעולם, באופן שכל קבוצה משקיעה, באמצעות שותפות, בפרויקט יזמות ספציפי, על כל הסיכויים והסיכונים הטמונים בו. הודגשה העובדה, כי כל משקיע, בוחר בעצמו, היכן ומתי להשקיע.

עוד מדגישות הנתבעות, את העובדה שהשקעה בפרויקט יזמות נדלנ"י, כרוכה מטבע הדברים, בסיכונים שונים, הנובעים ממצב השוק, סטיות כאלה ואחרות, מהצפוי בתכנית העסקית המקורית, כך שמסתברת גם תוצאה ובה התשואות נמוכות מהצפוי, עד כדי איבוד סכום ההשקעה כולו או חלקו. עוד מציינות הנתבעות, כי למרות זאת, הן פועלות להביא לסיומן המוצלח של כל ההשקעות, תוך השקעת מאמצים ומשאבים רבים לצורך כך, היעזרות באנשי מקצוע מובילים, לאורך כל ההשקעה, ניטור פעילות היזם ודבקות בצפי התכנית העסקית, ולראיה, טוענות הנתבעות, ההצלחות והרווחים הנאים שהשיגו משקיעים רבים, בפרויקט נשוא התביעה, ובפרויקטים אחרים, וכן, רווחיו של התובע.

הפרויקט נשוא התביעה, הינו פרויקט רכישה, השבחה, ומימוש של קומפלקס בן 205 יחידות דיור, בנאשוויל, טנסי.

אשר לטענתו העיקרית של התובע, ביחס להצגת מימון בנקאי גדול מזה שהוצג למשקיעים, טוענות הנתבעות, כי מדובר בטענה חסרת כל בסיס. לטענתן, הנתבעות אכן מתחייבות לנטר את כל פעילות היזם, המנהל את ההשקעה, ולפעול לטובת המשקיעים, אך הן אינן מתחייבות, ואינן יכולות להתחייב לסכומים המדויקים, המוצגים במסגרת התכנית העסקית, כפי שאינן מתחייבות, ואינן יכולות להתחייב, לתשואה כזו או אחרת.

הסכומים המוצגים למשקיעים, לרבות לוחות הזמנים, במועד הכניסה להשקעה, הינה בגדר הערכה צפויה, על פי הנתונים והמסמכים אשר היו בידי הנתבעות, באותו המועד, ועלולות להיות סטיות כאלה ואחרות, מהמוצג, שכן, מדובר בפרויקט חי, אשר מושפע מאירועים שונים, המתרחשים במציאות, ולא על הנייר בלבד.

לכן, טוענות הנתבעות, כי התובע, שהינו לפי דבריהן, "משקיע ויזם נדל"ן מתוחכם ביותר, מנוסה ומצליח, ידע והבין היטב" טרם ההשקעה, כי סכום ההלוואה בפועל עשוי להיות שונה, גבוה או נמוך, ממה שהוצג בפניו על ידי הנתבעות, כפי שקורה בפרויקטים רבים מסוג זה.

הודגשה העובדה, כי לא הייתה כל התחייבות כלשהי של הנתבעות, בפני התובע ו/או יתר המשקיעים, ההיפך, המשקיעים הוזהרו כי בהשקעות מסוג זה, ישנם סיכונים, וסכומים יכולים להשתנות, ולאור ניסיונו, הוא מודע לכך.

אשר להחלטת הנתבעות, לאפשר ליזם לקבל מימון גדול יותר לפרויקט, טוענות הנתבעות כי מדובר בהחלטה עסקית, אותה הן מוסמכות לקבל, בתוקף המנדט שלהן, בשותפות המשקיעים, והיא מפנה בהקשר זה להסכם המשקיעים, שנחתם בינה לבין המשקיעים.

המשקיעים בחרו להשקיע באמצעותה, מתוך אמון בשיקול דעתה, ביכולותיה, ובכך שהיא יכולה לקבל החלטות בשם השותפות, ועל כן, לא נפל כל רבב בהתנהלותה.

דיון והכרעה:

התובע בתביעתו, מעלה שתי טענות עיקריות.

האחת, כי הנתבעות הציגו בפניו מצג שווא, מטעה, אשר הוביל אותו להשקעה שהוא לא היה נכנס אליה, לולא מצג זה, דבר אשר גרם לו לנזקים.

השנייה, כי הנתבעות הפרו את ההתחייבויות החוזיות כלפיו, הפרה שהוא כינה כהפרה בוטה, ועל כן, גרמו לו לנזק.

במישור הנזק נטען, כי בשל העובדה שהנתבעות נטלו הלוואה בנקאית גדולה יותר למימון הפרוייקט, הוביל הדבר לגריעה ברווחיו של התובע.

להלן אדון בטענות אלה.

אשר למצג השווא הרשלני הנטען, מצג שווא הוא הצגה אקטיבית או פאסיבית, לא נכונה, של המציאות העובדתית, כלפי הצד השני, או הצגה חסרה ולא מלאה, של נתונים, אשר מובילה את אותו צד, המסתמך על מצג זה, לפעול על פי אותו מצג, ולסבול עקב כך נזק (סעיף 35 לפק' הניזיקין).

ככל שהדבר נעשה בכוונת מכוון מדובר בתרמית, אך בשל מרכיבי היסוד של עוולה זו, על התובע נטל ראיה כבד יותר, עליו להוכיח כוונה להטעות (סעיף 56 לפק' הנזיקין).

במישור המשפטי-חוזי, חולשת על מצב דברים זה, הוראת סעיף 12 לחוק החוזים, חלק כללי, הדן בהתנהגות בלתי הוגנת, במהלך משא ומתן, לקראת כריתתו של חוזה.

לפיכך, יש לבחון את השאלה, האם הנתבעות הציגו בפני התובע מצג שווא רשלני, הטעו אותו, או נהגו בחוסר תום לב, עובר להתקשרות וההשקעה שביצע ?

התובע מלין על הפערים בין המידע שקיבל לגבי המימון הבנקאי הנדרש לפרויקט, שאמור היה לעמוד על 9 מיליון דולר, לבין המימון הבנקאי בפועל, שעמד על 9,247,900 מיליון דולר, וטוען כי מדובר בהצגה חסרה, של היקף ההלוואות הבנקאיות הנדרשות לפרויקט הזה, דבר אשר הקטין את היקף התשואה שלו כמשקיע (סעיפים 14 – 22 לתביעה).

במצגת ההשקעה, אשר נועדה לעניין משקיעים שונים בפרויקט, אותה צירף התובע עצמו, ואשר היוותה בסיס לטענת "מצג השווא" שבתביעתו, צוין באופן מפורש, כדלקמן:

בחלק המציג את "תמצית העסקה" צוינה עלות הפרויקט, כאשר לצד הסכום הנקוב, צוין כי הסכום הנקוב "מבוסס על הערכות החברה היזמית".

בחלק המציג את "תקציר ההשקעה", מפורטים עלויות הקרקע, השיפוץ, עלויות נוספות, בסך כולל של 12,191,500 מיליון דולר, כאשר לצד דברים אלה, מפורט המימון, מתוכו הון עצמי לפרויקט 3,191,500 מיליון דולר, ומימון בנקאי של 9,000,000 מיליון דולר. כמו כן, מפורט אופן ההשקעה, בחלוקה ל-34 יחידות השקעה, וכן מפורטים חלקן של הנתבעות, ואופן חלוקת הרווחים.

לצד כל הפרטים הפיננסיים הללו, רשומה "הערת אזהרה" שזוהי תוכנה:

הערכת התשואה, היקף ההוצאות והעלויות, הרווח ומשך הפרויקט, מתבססים על תחזיות והערכות, אשר עשויות שלא להתממש, ומשך הפרויקט, הצלחתו, הרווחים שינבעו ממנו, והתגמול למשקיעים, עלולים להיות שונים מהותית מהמפורט לעיל, וזאת במידה, ויחולו שינויים במהלך העסקה ותוצאותיה. האמור לעיל מהווה הצגה עקרונית, של עקרונות העסקה בלבד, על מנת שחברים במאגר המעוניינים, יוכלו להצטרף להשקעה. מודגש כי האמור במצגת זו, אינו מהווה הצעה להשקעה...".

"הערת אזהרה" דומה, מפורטת בחלק המצגת שכותרתו "הכנסות צפויות". חלק זה מפרט את ההכנסות משכירות, הוצאות ההפעלה, הכוללות הוצאות תחזוקה, ודמי ניהול, את ההכנסות נטו, את החזר ההלוואה, ואת התזרים למשקיעי הגשמה פלטינום, בהתאם לחלקם בהון העצמי הכולל (60%).

כך הם פני הדברים, לאורך כל המצגת, גם בדף תחשיב "הרווח למשקיע הגשמה פלטינום" (כדוגמת התובע), מופיעה "הערת אזהרה" זהה, וכך גם בדף "תחזית החזר השקעה למשקיעי הגשמה פלטינום".

זאת ועוד, בחלק המצגת שכותרתו "ניתוח סיכונים", מפורטים כללי הניקוד לסיכון שבשקעה, מסולם סיכונים שנע בין אפס לעשר. "מרכיב ענפי" של ההשקעה - יזמות נדלן בחו"ל, דורג 5. "מרכיב בטוחות", הנע על מנעד, שבין "בעלות בנכס", עד למנעד של, "ללא בטוחות". במקרה הזה מדובר בבעלות בנכס.

גם לצד פרטים אלה, צוינה "הערת אזהרה", שזו לשונה:

"השיטה למתן דרגת הסיכון המשוכלל הינה, שיטה פנימית, שפותחה על ידי הקרן, לשימוש פנימי בלבד, ואיננה בגדר מצג או התחייבות, וכל משקיע, נדרש לבחון בעצמו את הסיכון שבהשקעה".

הנה כי כן, מטרתה של המצגת, הינה מסירת מידע כללי אודות הפרויקט, כאקט שיווקי, אשר מנקודת מבטן של הנתבעות, היה לעניין בעלי עניין במיזם, ולאתר משקיעים פוטנציאליים.

המצגת מכילה מידע כללי, תוך שהיא מדגישה באופן ברור, כי אין המדובר בהצעה מחייבת, מצד הנתבעות, קיים סיכון בהשקעה, הערכות התשואה והיקפי ההוצאות והעלויות, מתבססות על תחזיות והערכות, אשר עשויות שלא להתממש, הרווחים שינבעו מהפרויקט והתגמול למשקיעים, עלול להיות שונה מהמצגת, וכל משקיע נדרש לבחון בעצמו, את הסיכון שבהשקעה.

"הערת אזהרה" זו יפה לכל מרכיבי ההשקעה, לרבות ההלוואה הבנקאית, ולסיכונים הכרוכים בהשקעה זו, אך כפי שנראה להלן, גם באופן פרטני, ביחס להלוואה הבנקאית, אשר מהווה את הבסיס לתביעה, ישנה תניה מפורשת, אשר משמיטה את הבסיס מתחת לטענת ההטעיה של התובע.

בהסכם אשר נחתם עם היזם, אשר נשלח לכל המשקיעים ביניהם התובע, אשר צורף בתיק המוצגים שהגישו הנתבעות, נכתב כדלקמן:

"Loan" or "Loan Amount" means the loan in the aggregate sum of approximately usd $ nine million (9,000,000$) for the project – Which the Promoter is obliged to use its best efforts hereunder to obtain from bankers for JV company prior to the closing date in accordance with loan agreements to be entered into between the JV Company and such banks ("Loan agreements"), on such terms as contemplated by the Business Plan and reflecting the Bank Term Sheet"

כלומר, הסכם ההתקשרות אשר נחתם מול היזם, ונשלח למשקיעים, קובע מפורשות, כי ההלוואה הבנקאית, הנקובה בחוזה, היא בסכום מצטבר, אשר יעמוד בערך על 9,000,000 דולר עבור מימון הפרויקט.

הצטברות ראיות אלה, משמיטים את הבסיס לטענות התובע, הטוען שמלכתחילה, הוצג בפניו מצג שווא רשלני, ו/או הנתבעות פעלו בחוסר תום לב, במשא ומתן לקראת ההתקשרות החוזית, שהרי ברור ממקראן המפורש של ראיות אלו, כי הנתבעות הזהירו את המשקיעים, באופן מפורש, ונסמכו על התקשרויות חוזיות, המבהירות כי לא מדובר בסכומים מדויקים.

על כל אלה יש להוסיף את העובדה, כי התובע התקשר עם הנתבעות, כאשר הוא ער לכך שלפי הסכם המשקיעים, רשאי השותף הכללי ("Hagshama Investments") באמצעות הנתבעת 2, לפעול ולנהל את עסקי השותפות, על פי שיקול דעתו, וכמיטב יכולתו, ויהיו לו כל הסמכויות המלאות לשם כך (סעיף 9.3.2 להסכם המשקיעים).

זאת ועוד, התובע העיד על עצמו, כי הוא משקיע וותיק ומנוסה, אשר השקיע בעשרות רבות של פרויקטים, בכלל, ובאמצעות הנתבעות, בפרט, ולכן, הוא ער לסיכונים הכרוכים בהשקעות מסוג זה, הוא ער למרכיבים הכספיים, לצורך לבחון את הדברים.

בהינתן מכלול הראיות, חוששני שלא ניתן לקבל את התביעה, מהטעמים שפורטו לעיל, ולסיום, אפנה לע"א 3824/13, בו נדון ערעור של משקיעים, אשר השקיעו את כספם במיזם נדל"ני במזרח אירופה, במתכונת דומה לנדוננו. באותו מקרה, המיזם קרס, וכספי ההשקעה ירדו לטמיון, ועל כן, הגישו המשקיעים תביעות כספיות לפיצוי, בטענות דומות, לבית המשפט המחוזי. התביעות נדחו על הסף, ואף לגופן. ערעור לבית המשפט העליון נדחה אף הוא.

לאור תוצאה זו, לא נדרשתי לטענה המקדמית של העדר יריבות.

אשר על כן, בנסיבות מצטברות אלה, חוששני שאין בסיס לתביעה, ועל כן, אני דוחה אותה.

אני מחייב את התובע לשלם לכל אחת מהנתבעות, הוצאות משפט בסך של 500 ₪.

תיק המוצגים שהגישו לי הנתבעות, עומד לרשותן, במזכירות בית המשפט.

הודעה לצדדים זכותם לפנות בבקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 15 יום מיום המצאת פסק הדין לידיהם.

המזכירות תמציא לצדדים, העתק פסק הדין בדואר רשום + אישור מסירה.

ניתן היום, כ"ו טבת תש"פ, 23 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.