1. לפניי עתירה להורות על בטלות החלטת המשיב 1 (יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין) מיום 29.7.2019. החלטה זו ביטלה את מינוייה של גב' דנה שיחור כשמאית מכריעה בבירור השגה על שומת פיצויים שהוצאה לעותרת מטעם המשיבה 2 (נת"ע – נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ) בהתאם לסעיף 9א לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן – הפקודה). כן התבקש להורות כי החלטת המשיב 1 מיום 25.7.2019, שהורתה על מינוייה של גב' שיחור כשמאית מכריעה, עומדת בעינה.

2. בתשובתו הסביר המשיב 1 כי החלטת המינוי הונפקה באופן טכני בשל תקלה משרדית, ולא בידי יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין, כאמור בהחלטה. עוד טען המשיב 1, כי ביטול המינוי נעשה כדין גם לגוף הדברים, שכן באופן מהותי מינוי שמאי מכריע להשגת העותרת מנוגד לסעיף 9א(ג) לפקודה. לפי המשיב 1, על ההשגה להתברר לפני ועדת ההשגות שכן מבדיקה שנערכה מול מזכירת הוועדה עולה כי הוגשו השגות בנוגע לקרקע נשוא הודעה ההפקעה, התקיימו בהן דיונים וחלקן ממתינות להכרעת הוועדה.

3. לטענת העותרת, המשיב 1 שגה בפירוש הדין. לשיטתה עומדת לה הזכות לבחור באחד משני מסלולי ההשגה על שומת הפיצויים שהוצאה, הקבועים בסעיף 9א(א)(1) לפקודה – מינוי שמאי מכריע או ועדת השגות. לפי העותרת, שלילת זכות הבחירה בין המסלולים במקרה שחלק מבעלי הזכויות בקרקע פנו בהשגה לוועדת השגות לפי סעיף 9א(ג) לפקודה – איננה רלוונטית מקום שמדובר בבעלים יחיד בחלקה, כבענייננו.

4. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ונערך לפני דיון, מצאתי כי דין העתירה להידחות.

דיון

5. סעיף 9א(א)(1) לפקודה קובע כי בעל הזכויות החולק על סכום הפיצויים שהוצע לו רשאי לבחור להשיג לפני שמאי מכריע או לפני וועדת ההשגות:

על אף האמור בסעיף 9, הציע שר האוצר או מי מטעמו לבעל קרקע או לבעל זכות או טובת הנאה בקרקע (בסעיף זה – בעל הזכויות) פיצויים בעד זכויותיו בקרקע ובעל הזכויות חלק על סכום הפיצויים שהוצע לו, לא ייושב סכסוך בעניין סכום הפיצויים אלא בידי שמאי מכריע או בידי ועדת ההשגות בהתאם לבחירתו של בעל הזכויות בתוך 90 ימים מיום שהובאו ההצעה לידיעתו, ובהתאם להוראות סעיף זה;

6. עם זאת, סעיף 9א(ג) לפקודה מגביל את אפשרות הבחירה שבסעיף 9א(א)(1) במקרה שכמה בעלי זכויות בקרקע ששר האוצר הודיע על כוונה לרכשה חלקו על סכום הפיצויים, ולא כולם פנו לשמאי מכריע:

על אף הוראות סעיף קטן (א), חלקו כמה בעלי זכויות בקרקע ששר האוצר הודיע על כוונה לרכשה על סכום הפיצויים, ולא כולם פנו לשמאי מכריע כאמור בסעיף קטן (א), רשאים בעלי הזכויות לפנות לוועדת ההשגות בלבד.

7. השאלה העומדת להכרעתי היא האם "כמה בעלי זכויות בקרקע ששר האוצר הודיע על כוונה לרכשה" שבסעיף 9א(ג) מתייחס לבעלי זכויות שותפים בחלקה ספציפית, או שמא בעלי זכויות בקרקע – קרי כל החלקות – המנויה בהודעת ההפקעה. דעתי היא כדעת המשיבים, שהפרשנות הנכונה לסעיף היא האחרונה.

8. פרשנות זו מסתברת מבחינת לשון סעיף 9א(ג) – "הקרקע" שבה מדובר היא "הקרקע ששר האוצר הודיע על כוונה לרכשה".

9. פרשנות זו לא נשללת (ולהיפך) מהגדרת "קרקע" בסעיף 2 לפקודה, שכן מדובר בהגדרה רחבה מזו של "מקרקעין" שבחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, למשל: "לרבות קרקע מכל סוג או מכל צורת חזקה, וכל בנין, עץ או דבר אחר המחוברים לקרקע וכל חלק מן הים, או משפת הים, או מנהר, וכל זכות, טובת הנאה או זכות שימוש בקרקע או במים או עליהם".

10. אינני סבורה כטענת העותרת בדיון כי בסעיפים 5, 7, 8 לפקודה המונח "קרקע" מתייחס לקרקע ספציפית, במובן של "חלקה". זאת בפרט נוכח הגדרת המונח בסעיף 2 לפקודה. עם זאת, גם אם כך הדבר לדעתי אין בכך לשלול את העובדה שסעיף 9א(ג) מתייחס לפי לשונו באופן קיבוצי לקרקע "...ששר האוצר הודיע על כוונה לרכשה".

11. פרשנות זו עולה בקנה אחד גם עם הקבוע בתקנות הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (סדרי דין בוועדת השגות ובבקשה למינוי שמאי מכריע), התשס"א-2011 (להלן – התקנות) המתייחסות למינוי שמאי מכריע. שם מדובר בקרקע שלגביה פורסמה הודעת ההפקעה במובן של כלל החלקות אליהן מתייחסת הודעת ההפקעה, ולצורך להתייחס בהקשר זה לבעלי זכויות אחרים או נוספים בקרקע.

12. כך, לפי תקנה 21(ג)(1) לתקנות, יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין שאליו פנה בעל זכויות בקרקע שלגביה פורסמה הודעת הפקעה בבקשה למינוי שמאי מכריע, חייב לבדוק אם הוגשה השגה לוועדת השגות "מטעם בעלי הזכויות או מטעם בעלי זכויות אחרים" בקרקע שלגביה פורסמה הודעת ההפקעה.

13. כך גם לפי תקנה 22(א), הקובעת כי ראש מועצת שמאי המקרקעין ימנה שמאי מכריע להכרעה בהשגה רק לאחר ש"הוכח להנחת דעתו של יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין כי לא קיימים חולקים נוספים ביחס לקרקע שבהודעת ההפקעה".

14. בהתאם, תקנה 23 קובעת כי אם מונה שמאי מכריע אך טרם החל הדיון לפניו, והתברר כי הוגשה השגה לוועדת ההשגות בידי "בעל זכויות נוסף בקרקע שלגביה פורסמה הודעת ההפקעה" – אזי יבוטל מינוי של השמאי המכריע והדיון בפניו.

15. הפרשנות לפיה "כמה בעלי זכויות בקרקע ששר האוצר הודיע על כוונה לרכשה" שבסעיף 9א(ג) מתייחס לכל הקרקע שבהודעת ההפקעה, עולה בקנה אחד גם עם כוונת המחוקק כפי שמשתקפת מפרוטוקול הדיון שנערך בעניין ביום 8.12.2009 בוועדת הכספים של הכנסת שאישרה את הצעת החוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) (תיקון מס' 3), התשס"ו-2006. ראו עמ' 49 לפרוטוקול:

"גבי גולן: יש בעיה אחת שאם יש מספר רב של נפקעים, אחד יפנה לפה, אחד יפנה לפה, יתקבלו תוצאות והן לא תהיינה אחידות.

היו"ר משה גפני: לא, לא. בשעה שיש הפקעה, אנחנו יכולים לרשום את זה, של מגרשים רבים, צריכים ללכת אחת, אי אפשר ללכת בשתי דרכים. במידה ואין הסכמה, זה יילך לוועדת השגות".

16. ובהמשך הפרוטוקול, דברי יו"ר הוועדה, ח"כ משה גפני (עמ' 52):

"אני רק רוצה שתדע שאני הסכמתי שאם יש 100 מגרשים ויש חילוקי דעות בין בעלי המגרשים, זה הולך לוועדת השגות".

17. פרשנות זו לסעיף 9א(ג), כפי שעולה גם מהפרוטוקול, משרתת עקרונות של אחידות בהכרעות הנוגעות לגבי כל חלקי הקרקע הכלולים בהודעת הפקעה וכן שוויון ויעילות. כפי שהסביר המשיב 1, מונחי היסוד ואופן הדיון שמהווים בסיס לפרשנות התכנית משמשים את הוועדה בדיוניה בכל ההשגות הנוגעות לאותה הפקעה. אכן, כל שומה ניתנת בהתאם לנתונים המקרקעין הספציפיים, אך התשתית המשפטית והשמאית לגבי התכנית שבבסיס ההפקעה דומה.

18. פרשנות זו אמנם מצמצמת את האפשרות שהשגות ידונו לפני שמאי מכריע ונותנת עדיפות מסוימת לדיון בוועדת ההשגות. ואולם, לעותרת אין זכות שעניינה יידון דווקא לפני שמאי מכריע. ההליך לפני ועדת ההשגות מבטיח אחידות בהכרעה, מדובר בגוף מקצועי שהכרעותיו מנומקות והוא בעל ראיה רחבה. הערעור על החלטתו מאפשר התערבות בית המשפט בעתירה מינהלית ועלות ההליך זולה משמאי מכריע. מכאן שבדיון לפני ועדת ההשגות כשלעצמו ודאי אין פגיעה בזכויות יסוד. גם ב"כ העותרת הסכים בדיון כי לא הייתה פגיעה בזכויות יסוד לו המחוקק היה קובע מראש כי ההשגה תהיה באמצעות הוועדה בלבד.

19. משזוהי פרשנות הדין, אין בטענות העותרת כי ההחלטה מיום 29.7.2019 ניתנה ללא נימוק ומבלי לתת לעותרת הזדמנות להשמיע את טענותיה – כדי להצדיק את ביטולה. ההחלטה ניתנה כדין בנסיבות העניין.

צירוף הסכמתם של בעלי זכויות נוספים בקרקע

20. בטרם התקבלה החלטת המשיב 1 מיום 29.7.2019, טענה המשיבה 2 לפניו כי על המינוי להתבטל בשל כך שלבקשה למנות שמאי מכריע לא צורף כתב הסכמה מטעם בעלי זכויות נוספים בקרקע שלגביה פורסמה הודעת ההפקעה, החולקים על קביעת השווי שלפיו הם מסכימים להתדיין לפני שמאי מכריע.

21. העותרת טענה בעתירה שסעיף 21(ב) לתקנות, פטר את המבקש למנות שמאי מכריע מצירוף כתב הסכמה כאמור.

22. המשיב 1 מצא בתשובתו לעתירה כי אכן, כטענת העותרת, צירוף כתב הסכמה לפי תקנה 21(ב) הוא עניין שברשות. בהתאם ציין המשיב 1 שישנה את ההנחיות שפרסם להגשת בקשה למינוי שמאי מכריע.

סיום

23. נוכח המקובץ מצאתי כי בדין בוטל מינוי שמאי מכריע בנסיבות העניין, ודינה של העתירה להידחות אפוא.

24. בהתחשב בתקלה שבהנפקת מינוי השמאי ובשינוי שנעשה בהנחיות שפרסם המשיב 1, הרי שאף שמצאתי לדחות את העתירה שלפני, לא תישא העותרת בהוצאות המשיבות בעתירה זו.

ניתן היום, י"א סיוון תש"פ, 03 יוני 2020, בהעדר הצדדים.