רקע

לפני תביעה כספית לפסיקת דמי שימוש ראויים בנכס.

התובעת היא חברה, אשר בשנת 2007 רכשה חלקת מקרקעין בשכונת בית ישראל בירושלים עליה היה, בין היתר, בית כנסת אשר הוקם בשנות השלושים של המאה שעברה ושימש את קהילת הארבלים (להלן בהתאמה: החברה, הקרקע, הקהילה ו- בית הכנסת). החברה רכשה את הקרקע בכוונה להרוס את הבנוי עליה, ובכלל זה בית הכנסת, על מנת להקים שם מיזם מגורים.

נתבעים מס' 1-6 הם ששה מחברי הקהילה, אשר השתמשו בבית הכנסת לאורך השנים.

שאלת זכויותיהם של הנתבעים בבית הכנסת נדונה בהליכים רבים, ועל מנת שלא להאריך אפנה את הקורא לפסק הדין שנתתי בת"א 47957-06-20 ביום 4.5.21, בו דחיתי את תביעתם של הנתבעים להכיר בזכויותיהם (להלן: פסק הדין הקודם). בפסק הדין קבעתי, כי העניין הוכרע בשנת 2009 בפסק הדין שניתן בתיק ת"א (שלום י-ם) 12188/07 (כב' הש' באום-ניקוטרה ז"ל), שם נפסק כי אין לקהילת המתפללים כל זכות בבית הכנסת ועליהם לפנותו (להלן: פסק דין הפינוי). עוד קבעתי בפסק הדין הקודם, כי פסק דין הפינוי מהווה מעשה בית דין סופי, המחייב גם את הנתבעים שלפני, בהיותם חלק מקהילת המתפללים. הנתבעים הגישו ערעור על פסק הדין הקודם אך חזרו בהם, ועל כן שאלת זכויות הצדדים בנכס הוכרעה סופית.

התביעה שלפני היא לדמי שימוש ראויים בבית הכנסת לתקופה שבין אוגוסט 2012 ועד אוגוסט 2019, בסכום כולל של 559,440 ש"ח (למעשה הנתבעים השתמשו בבית הכנסת שלא בהסכמת התובעת גם קודם לאוגוסט 2012, אך מטעמי התיישנות התביעה הוגשה ביחס לתקופה שמאז אוגוסט 2012).

המחלוקת

התובעת טענה, כי הנתבעים השתמשו בבית הכנסת לאורך השנים שלא כדין ובכך התעשרו על חשבונה, ועל כן עליהם לשלם לה דמי שימוש ראויים. נטען גם, כי הנתבעים גרמו לתובעת נזקים עקיפים כבדים, בשל עיכוב קידום הבניה במקום, אך נראה כי טענה זו נזנחה במהלך ניהול התיק.

תחילה כפרו הנתבעים בעצם זכותה של התובעת בקרקע בכלל ובבית הכנסת בפרט, אך לאור פסק הדין הקודם המחלוקת שבין הצדדים צומצמה לשאלת עצם זכותה של התובעת לקבל דמי שימוש ראויים ולגובהם.

דיון והכרעה

זכאות התובעת לדמי שימוש

לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ולראיותיהם, ראיתי כי התובעת זכאית לדמי שימוש מהנתבעים, בשל השימוש שעשו במבנה לאורך התקופה הרלוונטית שלא בהסכמתה.

ס' 1(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979: קובע, כי:

(א) מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן – הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה.

משכך, נקודת המוצא היא, כי כאשר אדם עושה שימוש ברכושו של אחר ומפיק מכך טובת הנאה, עליו לשלם לבעל הרכוש בעבור השימוש בו – ובמיוחד דברים אמורים כאשר מדובר בשימוש לאורך שנים במבנה, שלא בהסכמת הבעלים, ותוך הפרת פסק דין הקובע כי על התופס לפנות את הנכס.

פסק דין הפינוי קבע עוד בשנת 2009, כי החברה התובעת היא בעלת הזכויות בבית הכנסת ועל חברי הקהילה לפנותו. אין חולק כי הנתבעים, יחד עם אחרים, השתמשו בבית הכנסת לאורך השנים, גם לאחר שניתן פסק דין הפינוי, והדבר אף עולה בבירור מתצהיריהם של הנתבעים. מעבר לכך, לאחר שניתן פסק דין הפינוי הנתבעים הגישו מספר תביעות כנגד החברה, בהן ביקשו למנוע את פינוי בית הכנסת, ובכללן ההליך האחרון שהתברר לפני ובו ניתן פסק הדין הקודם (והקורא מופנה לתיאור ההליכים הקודמים שם).

בפי הנתבעים מספר טענות, מדוע למרות שני פסק הדין הם אינם חייבים לשלם לתובעת דמי שימוש. אדון בטענות כסדרן, אך אקדים ואומר כי לא מצאתי כי יש בהן להביא לדחיית התביעה, למרות שיש בחלקן כדי להשפיע על גובה דמי השימוש שיפסקו:

1. נטען, כי החברה התובעת אפשרה למתפללים חברי הקהילה להמשיך להשתמש בבית הכנסת ללא תמורה לאחר פסק דין הפינוי ולא פעלה למימושו של פסק הדין ועל כן הם פטורים מתשלום דמי שימוש. לעניין זה הפנו הנתבעים למספר אמירות שנכללו בכתבי טענות ותצהירים מטעם התובעת בהליכים קודמים, ולשם הנוחות אביא את האמירות במלואן:

נ/3, סע' 16 לבקשת רשות ערעור על החלטה לעכב את ביצוע פסק דין הפינוי (רע"א 63720-01-18 שהוגשה ביום 28.1.18):

נ/4, סע' 24 לתצהירו של מנהל התובעת מיום 30.4.18 שהוגש במסגרת בקשה לביטול פסיקתא ביחס לפסק דין הפינוי בת"א (שלום י-ם) 12188/07:

נ/2, סע' 61-62 מתצהירו של מנהל התובעת מיום 4.1.18 שהוגש במסגרת בת"א 43088-10-17 (אחת התביעות שהגישו הנתבעים בהליך זה נגד התובעת, בה ביקשו לקבוע כי הם בעלי הזכויות בנכס):

נ/8, דברי ב"כ התובעת בפרוטוקול דיון מיום 20.5.19 בת"א 43088-10-17, ע' 5, ש' 13-14 ו- 24-27

על אף ההפניות לאמירות של מנהל התובעת ובא כוחה, לא מצאתי ממש בטענה זו: אכן, התובעת לא פינתה את חברי הקהילה (ובהם הנתבעים) מבית הכנסת, גם בחלוף מספר שנים לאחר מתן פסק דין הפינוי, כל עוד לא אושרה תכנית הבניה, כעולה מנ/1 ונ/2 (סע' כ"ו ו- 61-62 לתצהירים של מנהל התובעת בת"א 43088-10-17) - עניין זה עלה במספר הליכים שהתנהלו בין הצדדים. עם זאת, לא ניתן לנתק את האמירות אליהן הפנו הנתבעים מהקשרן: האמירות הן כולן במסגרת הליכים משפטיים בהם נקטו הנתבעים במטרה למנוע את פינויו של בית הכנסת ובמטרה לבסס את טענתם לזכויות בו, לאחר שניתן פסק דין הפינוי. הליכים אלו (וכן הליכים רבים נוספים שהיו בין הצדדים לאורך השנים) מלמדים, באופן שאין ברור ממנו, כי הנתבעים ידעו שהתובעת מתכוונת לפנותם, וכי עשו כל שלאל ידם כדי למנוע את הפינוי – והתנהלות זו אינה מתיישבת עם הטענה כי הם היו בני רשות בנכס או כי התובעת התירה להם לעשות שימוש במקום ומחלה על זכותה לפנותם. גם אין עולה מן האמירות, כי התובעת מחלה לנתבעים על תשלום דמי שימוש בבית הכנסת ביחס לתקופה בה עשו בו שימוש שלא בהסכמתה.

1. נטען, כי החברה התובעת אינה בעלת הזכויות בנכס ואינה זכאית לדמי השימוש, מכיוון שרישום הבעלות טרם הושלם. לא מצאתי דבר בטענה זו, שהרי העניין כבר נדון והוכרע בפסק דין הפינוי, המהווה מעשה בית דין גם לעניין זה. למעלה מהדרוש אומר, כי מחוזה מכירת הנכס נ/6 עולה, כי התובעת רכשה את הנכס מבעליו בשנת 2007, והיא בעלת מלוא הזכויות בו, ואין באי השלמת הרישום כדי לשנות מכך. וממילא, כפי שנקבע בפסק דין הפינוי, לנתבעים אין כל זכות בנכס.
2. נטען, כי מכיוון שהתובעת לא דרשה מהנתבעים לשלם דמי שימוש בנכס לאורך השנים, היא מנועה מלתבעם בדיעבד. לא מצאתי ממש בטענה, שהרי הנתבעים המשיכו להשתמש בנכס לאחר שניתן פסק דין הפינוי, תוך הפרתו ובידיעה ברורה כי התובעת מתנגדת לנוכחותם במקום ומתכוונת לפנותם. משכך אין מדובר במקרה בו יכלו הנתבעים לסבור בטעות כי הם בני רשות במקום, או כי התובעת מוחלת להם על דמי השימוש. כמו כן, הנתבעים לא טענו, קל וחומר שלא הוכיחו, כי שינו את מצבם לרעה בשל העיכוב בדרישת דמי השימוש.

ר' בהקשר זה ע"א 6805/99‏ תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (2.7.03), שם נקבע:

"איחור בהגשת תביעה, הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתור או מחילת התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין והיא עשויה לעיתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות. לפיכך, קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע אודות ויתור או מחילה מצידו על זכות התביעה הנתונה לו. דרישה זו מתיישבת עם הצורך להימנע מהטלת מגבלות דרקוניות על תובע הפונה לעזרת בית המשפט בתוך תקופת ההתיישנות, והיא הולמת את המדיניות המשפטית המבקשת לעודד משא ומתן בין הצדדים להשגת פתרון לסכסוך מחוץ לפתחו של בית המשפט, גם אם הדבר יארך זמן (השווה ע"א 8301/98 אנואר נ' שאפ, פד"י נו(3) 345, פסקה 5 לפסק דינו של השופט ריבלין). טענה בדבר ויתור או מחילה על זכות תביעה מחייבת רמת הוכחה נכבדה על ידי הטוען לה.

...

מכאן, כי סילוק תביעה בטענת שיהוי יתכן, דרך כלל, מקום שחוסר תום לבו של התובע או מצג ממשי של ויתור או מחילה מצידו על זכותו הם אשר הניעו את הנתבע למעשה או מחדל אשר הביאו שינוי במצבו לרעה."

וכן ר' ע"א 1761/02 רשות העתיקות נ' מפעלי תחנות בע"מ (20.2.06), בפס' 68 לפסק דינו של המשנה לנשיא חשין, שם נפסק כי:

הלכה היא כי טענת שיהוי אין בה, כשהיא לעצמה, כדי להוות הגנה בפני תביעת השבה. ראו פרידמן [53], בעמ' 1199-1198.

1. נטען, כי לא נגרם לתובעת כל חסרון כיס בשל העובדה שהנתבעים השתמשו בבית הכנסת, ועל כן חיובם בדמי שימוש אינו צודק – ודין הטענה להדחות, ככל שהיא נוגעת לעצם החיוב בדמי שימוש: הנתבעים תפסו את מבנה בית הכנסת, בניגוד לפסק דין הפינוי ובכך הפיקו טובת הנאה מהשימוש, בו והדבר מקים חובת לשלם לחברה בגין הדבר, מכח סע' 1 לחוק עשיית עושר. עם זאת, כפי שאפרט בהמשך, נקודה זו רלוונטית לקביעת גובה דמי השימוש בהם יחוייבו הנתבעים.

מכאן עולה, כי על הנתבעים לשלם לתובעת דמי שימוש על התקופה בה השתמשו בנכס.

גובה דמי השימוש

שני הצדדים הגישו חוות דעת מומחה של שמאים ביחס לגובה דמי השימוש בנכס:

על פי חוות דעת השמאי מטעם התובעת, דמי השכירות השנתיים בנכס נעים בין 71,400 ש"ח (בשנת 2012) ועד 84,000 (בשנים 2015-2019), ועל כן סך כל דמי השכירות לתקופה שבין אוגוסט 2012 ועד אוגוסט 2019 הם 559,440 ש"ח.

על פי חוות דעת השמאי מטעם הנתבעים, דמי השכירות השנתיים בנכס נעים בין 54,213 ש"ח (בשנת 2012) ועד 59,665 ש"ח (בשנים 2017-2019), וסך כל דמי השכירות לתקופה הרלוונטית הם 404,759 ש"ח. בחוות הדעת נכללה גם התייחסות לשווי הנכס כאשר הוא תפוס על ידי דייר מוגן, שכן הנתבעים טענו שקיימת להם זכות דיירות מוגנת, אך מכיוון שהטענה נדחתה בפסק הדין עניין זה אינו רלוונטי.

לאור העובדה שהפער בין שתי חוות הדעת אינו גדול, הצדדים הסכימו כי ההכרעה בעניין שווי דמי השימוש תהיה על סמך הכתוב, מבלי שהשמאים יחקרו על חוות דעת.

לאור התרשמותי משתי חוות הדעת והנתונים שבבסיסן, כמו גם בשים לב לכך שדרכו של עולם היא שדמי שכירות אינם נקבעים רק על בסיס נתונים מדוייקים והשוואת עסקאות דומות, אלא גם על פי כושר המיקוח של הצדדים, היצע נכסים דומים והביקוש להם בעת עריכת החוזה וגורמים נוספים, אקבע, על דרך האומדנה, כי לצורך ההליך שלפני, דמי השימוש הראויים לתקופה הרלוונטית בה תפסו הנתבעים את הנכס הוא 450,000 ש"ח.

לעניין גובה החיוב בדמי השימוש טענו הנתבעים, כי יש להביא בחשבון כי התובעת לא פעלה לאורך מספר שנים על מנת לפנותם. עוד טענו, כי גם לאחר פינויו של בית הכנסת התובעת לא השכירה את המקום, והדבר מעיד על כך שגם לו היו הנתבעים מפנים את בית הכנסת התובעת לא היתה משכירה אותו לאחרים, ועל כן למעשה לא נגרם לתובעת כל חסרון כיס בשל נוכחות הנתבעים במקום.

לעניין אופן חיוב הנתבעים נטען, כי ככל שיפסקו פיצויים, יש לחייב את הנתבעים בשל השימוש אותו עשו באופן אישי בבית הכנסת, ולא לחייב כולם, ביחד ולחוד, במלוא הסכום שייפסק.

חיוב הנתבעים

כאמור למעלה, שווי דמי השימוש בנכס לאורך התקופה הרלוונטית, משנת 2012 לשנת 2019, הוא 450,000 ש"ח. עם זאת ראיתי, כי לא יהיה זה צודק לחייב את הנתבעים במלוא שווי דמי השימוש, בשל מספר טעמים:

ראשית, הנתבעים לא עשו שימוש בנכס לבדם, אלא יחד עם חברי קהילה רבים אחרים. אמנם הנתבעים שמו עצמם בחזית המאבק למניעת פינויו של בית הכנסת, ונקטו בהליכים רבים נגד התובעת במטרה למנוע את הפינוי, או לפחות לעכבו, ועל כן יש מקום לחייבם בדמי השימוש בו (ובמיוחד דברים אמורים בשים לב לכך שאין חולק כי הנתבעים אכן השתמשו בבית הכנסת לאורך השנים), אך יש להביא בחשבון כי מלבדם היו עוד אחרים שהפיקו הנאה מהשימוש בבית הכנסת.

שנית, למרות שהוכח שהנתבעים הפיקו טובת הנאה מהשימוש בבית הכנסת, לא נטען, וממילא לא הוכח, כי לו היה המבנה מפונה קודם לכן, היתה החברה משכירה אותו ומפיקה ממנו הכנסה, בוודאי שלא לכל אורך התקופה. הדברים נאמרים, בין היתר, בשים לב לכך שהחברה קנתה את הקרקע, ועליו מבנה בית הכנסת, במטרה להרסו ולבנות עליו פרוייקט מגורים, אשר התעכב בגלל עניינים תכנוניים, ולא בשל תפיסת הנכס (ר' נ/2 ונ/4, וכן עדותו של מנהל התובעת לפני). ואכן, סע' 2 לחוק עשיית עושר, מקנה לבית המשפט שיקול דעת להפחית את גובה ההשבה מטעמי צדק, או מכיוון שלא נגרם למזכה חסרון כיס.

ר' בהקשר זה דנ"א 10901/08 בייזמן השקעות בע"מ נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, פס' 45 לפסק דינה של כב' השופטת מ. נאור:

הלכה היא כי במסגרת יישומו של סעיף 2 לחוק עשיית עושר, לרבות דרך סעיף 21 לחוק החוזים כגישתה של בייזמן, נעשה מבחן של צדק יחסי בין הצדדים. מבחן הצדק היחסי מאפשר לבית המשפט לערוך איזון של מכלול השיקולים מתחילת הקשר ועד סופו מתוך מבט רחב. מבט רחב זה כולל שיקולים עליהם עמדו חברותיי בפסק הדין נשוא הדיון הנוסף, לצד השיקול של שינוי המצב לרעה, והם: תום הלב של הצדדים (פסקה 28 לפסק דינה של השופטת ארבל; פסקאות 20 ו-24 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה), ניתוח נטילת הסיכונים של הצדדים (פסקה 25 לפסק דינה של השופטת ארבל; פסקה 20 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה), שינוי מצב לרעה של מקבל התשלום והסתמכותו (פסקה 24 לפסק דינה של השופטת ארבל; פסקאות 22 ו-24 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה). לכך ניתן להוסיף, ואין הדבר חדש או תקדימי, גם שיקולים שהם מעבר לצדדים עצמם, כגון השלכות חברתיות ופיזור נזק (פסקה 29 לפסק דינה של השופטת ארבל; פסקה 21 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה). מטרתו של סעיף 2 לחוק היא "להביא לתוצאה צודקת במישור היחסים בין הצדדים, בצד הסתכלות חברתית כוללת" (ראו: ענין פרג', פסקה 11 לפסק דינה של חברתי השופטת פרוקצ'יה; ע"א 8728/07 אגריפרם אינטרנשיונל בע"מ נ' מאירסון, פסקה 15 לפסק דינו של השופט דנציגר והאסמכתאות שם ([פורסם בנבו], 15.7.2010)).

כעניין אחרון אציין, כי התובעת העלתה את הדרישה לדמי שימוש בשיהוי משמעותי, 12 שנים לאחר שניתן פסק דין הפינוי. אמנם אין בכך כדי להקים הסתמכות של הנתבעים על כך שלא ידרשו מהם דמי שימוש, ולא ראיתי כי הם שינו את מצבם לרעה בשל כך, אך יש בדבר כדי להשפיע על גובה דמי השימוש.

לאור כל אלה, ראיתי להעמיד את חיובם של הנתבעים על שליש מגובה דמי השימוש הראויים, ובסך הכל אחייבם בסכום כולל של 150,000 ש"ח.

לעניין אופן החיוב, ראיתי לחלק את סכום דמי השימוש באופן שווה בין הנתבעים: הנתבעים הם אנשים לא צעירים, אשר לא פעלו לשם עניין מסחרי או אישי, אלא למען קהילת המתפללים אליה הם משתייכים. גם אם הנתבעים פעלו שלא כדין, נראה כי הם עשו כן על מנת לשמר את בית הכנסת שהיה להם מרכז חברתי ומקום תפילה לאורך שנים רבות. על כך אוסיף כי אין לפני נתונים ביחס למצבם הכלכלי של הנתבעים, אך על פי התרשמותי חיובם ביחד ולחוד עלול, באופן שכל אחד מהם יחוייב לשאת במלוא דמי השימוש, עלול להביא לתוצאה שאינה צודקת בנסיבות העניין. עם זאת, הנתבעים יחויבו ביחד ולחוד לשאת בהוצאות התובעת ושכר טרחת עורך הדין.

נתבעת מס' 7 היא עמותה, אשר יש לה קשר לפעילותו של בית הכנסת. עם זאת, מעמדה ושאלת פעילותה כיום לא הובררו במהלך שמיעת הראיות, ועל כן אמנע מלפסוק לחובתה.

סיכום

מחייב אישית כל אחד מן הנתבעים 1-6 לשלם לתובעת דמי שימוש בסך 25,000 ש"ח ומחייב את כל הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ש"ח. הסכומים ישולמו עד יום 10.10.21.

בקביעת גובה ההוצאות ושכר טרחת עורך הדין הבאתי בחשבון, בין היתר, כי הנתבעים חוייבו בהוצאות בסכום דומה גם במסגרת פסק הדין הקודם.

ניתן היום, ז' אלול תשפ"א, 15 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.