1. בפני תביעה לצו עשה, להורות על רישום חלקם של התובעים, במקרקעין הידועים כתת חלקה 9, חלקה 287 בגוש 6380, שבבניין ברח' קציר 7 בפתח תקווה ("המרתף" או "המקרקעין").

הצדדים

1. התובעים הם ילדיו של המנוח שלמה ארצי ז"ל ("המנוח"), בשנות ה-70 התקשר המנוח במספר הסכמים עם הנתבעת 1. ההסכם נושא תביעה זו הוא הסכם לרכישת חנות ואולם מיום 12.12.1971.
2. הנתבעת 1 היא חברה שהקימה את הבניין בו מצוי המרתף ("החברה"). החברה מצויה בהליך של פירוק מרצון. ביום 20.6.2002 מונה הנתבע 2 כמפרק החברה וזאת לצורך רישום הבית המשותף ויחוד הערות האזהרות הרשומות על החלקה, ליחידות הבית המשותף. ביום 13.9.2016 אושרה בקשת המפרק לשחררו מתפקידו ובהמשך הוגשה בקשה מוסכמת להורות על מחיקת ההערה אודות מינויו מפנקסי המקרקעין.
3. התביעה הוגשה גם כנגד נתבע 2 בטענה שלא רשם את זכויות התובעים במרתף. הנתבע 2 הגיש בקשה לדחיית התביעה כנגדו בטענה שרשם את הזכויות בבניין בהתאם להוראות בית משפט של פירוק. בהתאם להחלטה מיום 19.1.2020 נדחתה התביעה כנגד הנתבע 2.
4. הנתבעים 4-3 הם בני זוג ובעלי המניות של החברה ("הנתבע", "הנתבעת" וביחד "הנתבעים"). בשנות ה-70 החזיקו הנתבעים ב57% ממניות החברה ומשנת 2017 הם מחזיקים ב100% מהון המניות. על זכויות החברה בתת חלקה 9 נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעים.

רקע

1. ביום 12.12.1971 מכרה החברה למנוח חנות בבניין שיוקם בחלקה 54/2 תמורת הסך של 120,000 ל"י. בנספח להסכם המכר נכתב כי המכר כולל אולם בשטח 100 מ"ר. המנוח התחייב לשלם לחברה סך של 120,000 ל"י בתמורה. המנוח לא רשם הערת אזהרה לטובתו מכוח הסכם זה. בהמשך העביר המנוח לנתבע שטח של 27.5 מ"ר מהמרתף כנגד העברת ביצוע עבודות בניה שהיה על המנוח לבצע, לאחריותו של הנתבע, ובנוסף העביר שטח של 5 מ"ר לחברה. כתוצאה מהעברות אלו נותר למנוח שטח של 67.5 מ"ר במרתף.
2. ביום 23.4.1972 מכר המנוח את זכויותיו בחנות לה"ה אערג' שלמה ומנחם תמורת הסך של 81,000 ל"י.
3. לימים, נבנה הבניין על חלקות 53 ו-54 בגוש 6380.
4. החברה החליטה על פירוקה מרצון. בשנת 1976 החליטו מפרקי החברה עו"ד הרצוג ורו"ח בן יהושע למכור את נכסי החברה. ביום 13.6.1976 נחתם הסכם בין החברה באמצעות מפרקיה לבין חב' ש. ארצי בע"מ (שהייתה בבעלות המנוח) הסכם קומבינציה (להלן: "הסכם הקומבינציה"). במסגרת הסכם זה רכשה חב' ש. ארצי בע"מ (להלן: "חב' ש. ארצי") שטח של כ-580 מ"ר משטח החלקות 53, 54, והוסכם שגג הבניין, שייבנה על-ידי חב' ש. ארצי כמו גם אחוזי הבניה הבלתי מנוצלים יישארו רכושה של החברה (מתוך העובדות שנזכרו בע"א 151/87 ש. ארצי, חברה להשקעות בע"מ נ' אורי רחמני ואח' (6.9.89), ההסכם צורף כנספח 8 לכתב ההגנה).
5. אחר פטירת המנוח עבר חלקו באולם בירושה לאשתו, אם התובעים, מרגו ארצי ז"ל (להלן: "המנוחה"), וממנה לתובעים.
6. שטח המרתף נבנה מעבר לקבוע בהיתר הבניה ובפועל שטחו הוא כ-145 מ"ר.
7. בין המנוחה לחברה ולנתבע התגלעו מחלוקות בקשר לשימוש שעשו האחרונים במרתף. בשנת 1992 הגישה המנוחה וחברת ש. ארצי להשקעות בע"מ, תביעה לבית משפט השלום בתל אביב בה עתרה לחייב את הנתבע להעביר לה חלק מדמי השכירות שגבה משוכר האולם, וכן לחייבו להשיב לה את השטח של 27.5 מ"ר (ת"א 18270/92). בפסק הדין מיום 30.11.1999 נקבע שעל הנתבע להחזיר למנוחה שטח של 27.5 מ"ר, כך שהיא זכאית לשטח של 95 מ"ר במרתף (להלן: "פסק הדין"). ערעור שהגיש הנתבע על פסק הדין נדחה ביום 16.3.2003 (ע"א 1161/00).
8. במסגרת תיק הפרוק הגישה חברת ש. ארצי בקשה לרשום על שמה את הזכויות בחלקה 286 וכן זכויות נוספות בחלקה 287. הבקשה נדחתה וניתנו שתי החלטות המורות למפרק לרשום את הבניין כבית משותף בהתאם להערות האזהרה שנרשמו, כאשר טענות של רוכשים לזכויות נוספות שלא קיבלו ביטוי בהערות האזהרה יתבררו בהליכים נפרדים ולאחר השלמת הרישום (החלטה מיום 10.12.2003 והחלטה מיום 8.1.2004).
9. בשנת 2004 נרשם הבניין כבית המשותף בגוש 6380 חלקה 287 (מקום חלקה 54).
10. היחידה נושא התביעה הוגדרה בנסח הטאבו כתת חלקה 9 בקומת הקרקע בשטח של 145.24 מ"ר. מלוא הזכויות ביחידה זו נרשמו על שם החברה. על זכויות החברה נרשמו הערות אזהרה לטובת הנתבעים.
11. ביום 28.6.2017 נחתם הסכם בין חב' ש. ארצי לנתבעת בו מכרה את כל זכויותיה בחלקות 286 ו- 287 למעט זכויותיה במרתף תמורת הסך של 2,200,000 ₪. בהסכם נקבע כי טענות הצדדים בעניין הזכויות במרתף לרבות טענות החברה שמורות להם.
12. התביעה הוגשה ביום 12.11.2019. בד בבד עם הגשת כתב התביעה הוגשה בקשה לעיקול זמני של זכויות החברה והנתבעים במקרקעין להבטחת התביעה. ביום 12.11.2019 ניתן צו העיקול.
13. דיון ההוכחות התקיים ביום 30.5.2021 מטעם התובעים העיד מר יהודה ארצי ומטעם הנתבעים מר שמש גמליאל.

טענות התובעים

1. בשנת 2004 נרשם המרתף בפנקס הבתים המשותפים כששטחו הרשום הינו 145.24 מ"ר. היות ולמנוחה מגיעים 95 מ"ר, הרי שהיא זכאית להירשם כבעלים של 65/100 חלקים מהמרתף. הנתבעים מחזיקים כיום במלוא מניות החברה ועליהם למלא אחר חובתה לרשום על שם התובעים 65/100 חלקים מהמרתף.
2. לאחר שניתן פסק הדין, הנתבע לא חלק עוד על זכויות המנוחה; בשנת 1995 הגיש הנתבע תביעה לפירוק שיתוף במרתף, כנגד המנוחה ובכתב התביעה אישר כי הוא והמנוחה בעלים במשותף של הזכויות במרתף, כאשר חלקו הוא 55 מ"ר משטח המרתף וחלקה 95 מ"ר (ת"א 2026/05). בדיון מיום 15.7.2019, בתביעות אחרות שהגישו החברה והנתבעים אישר בא כוחם כי לתובעים בהליך זה, זכויות ב- 95 מ"ר במרתף (ת"א 10261-03-17; ת"א 4176-05-17; ת"א 4127-05-17; ו-ת"א 4083-05-17).
3. החברה עדיין רשומה כבעלת זכויות במרתף ועל זכויותיה נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעים. פניות התובעים לנתבעים לרישום זכויותיהם במרתף, העלו חרס והנתבע אף התכחש לזכויות התובעים, חרף פסקי הדין שניתנו וחרף הודאתו בזכותם של הנתבעים בתביעות אחרות שהגיש.

טענות הנתבעים

1. לתובעים אין זכויות במרתף שכן המנוח מכר את זכויותיו בו פעמיים. פעם אחת, בשנת 1972 למר אערג' (להלן: "אערג'") ופעם שניה בשנת 1975 לידי הגב' מרגריטה בלז (להלן: "בלז") אז מכר לה 8 מ"ר מתוך שטח המרתף שכלל אינם שייכים לו.
2. תת חלקה 9 נרשמה כקומת קרקע בשטח של 146.84 מ"ר וכך היא גם מוגדרת בהיתר הבניה משנת 1977. החברה סגרה את קומת הקרקע כיחידה נפרדת עם יציאה לרחוב. המנוח לא רכש זכויות בקומת הקרקע.
3. ביום 12.12.71 נחתם הסכם בין המנוח לחברה לפיו רכש המנוח זכויות לרכישת חנות + מרתף כיחידה אחת (פתח הכניסה למרתף יהיה מתוך החנות). בהסכם נקבעה התמורה ומועדי התשלום.
4. ביום 23.4.72, ועוד בטרם שילם את מלוא התמורה לידי החברה, מכר המנוח את מלוא הזכויות שרכש לידי אערג'.
5. הנתבעים העתיקו את מגוריהם לקנדה באמצע שנות ה- 70' ובשנת 1984 שבו ארצה. אז גילו שהמפרק עו"ד הרצוג אפשר למנוח למכור את זכויותיו לאערג' על אף שהמנוח לא שילם את מלוא התמורה לחברה.
6. לימים שוחרר עו"ד הרצוג מתפקידו, ועו"ד הלחמי מונתה כמפרקת במקומו. עו"ד הלחמי פנתה לב"כ המנוחה , הביאה בפניו את טענת הנתבע שהמנוח לא שילם את מלוא התמורה וביקשה שיומצאו לה אישורים על מלוא התשלומים שבוצעו (מכתבה מיום 30.3.1997). חרף דרישה זו המנוחה או התובעים לא המציאו כל אסמכתא בדבר זכויותיהם הנטענות במרתף.
7. בשנת 1976 נחתם הסכם קומבינציה בין עו"ד הרצוג כמפרק החברה לבין חב' ש. ארצי. בסעיף 9 להסכם נקבע כי להבטחת חיובי חב' ש. ארצי ישמשו החנות והמרתף שרכש המנוח. לא היה ממש בבטוחה זו שכן המנוח כבר מכר את זכויותיו לאערג'. עו"ד הרצוג אף רשם הערת אזהרה לטובת אערג' על אף שכאמור החברה לא קיבלה את מלוא התמורה המגיעה לה.
8. בעלי המניות, ביניהם הנתבעים, לא ידעו דבר על הסכמי הקומבינציה ועל פעולותיו של עו"ד הרצוג; לא נערכו פרוטוקולים, לא נשלחו הודעות מטעם בתי המשפט ולא נשלחה או התקבלה כל בקשה לביצוע פעולות מטעם בית המשפט.
9. עסקת המכר בין המנוח לחברה כלל לא טופלה במס שבח ואין לתובעים את אישורי המס הנדרשים.
10. בשנת 1977 נחתם הסכם נוסף במשרדו של עו"ד הרצוג שבו מכר המנוח לבלז 2 חנויות שבבניין וכן מכר לה 8 מ"ר משטח המרתף.
11. התובעים לא עשו דבר משך 20 שנים לצורך ביצוע רישום זכויותיהם הנטענות.
12. בשנת 2016 מכרו התובעים לנתבעת 4 את מלוא זכויות אביהם המנוח בחלקה 286 ובחלקה 287, למעט המרתף שאינו מופיע בנסח הטאבו.
13. התובעים סומכים את תביעתם על פסקי הדין בת"א 18270/92 ובע"א 1161/00 אך אלו אינם נוגעים לחברה ולהסכם שחתמה עם המנוח, אלא עוסקים בהסכם שנחתם בשנת 1983 בין המנוח לבין הנתבע. הסכם זה נחתם לאחר שהמנוח לא עמד בחיוביו על פי הסכם הקומבינציה ולא השלים את הבניה ועל כן הוסכם שהנתבע יסיים את עבודות הבניה בחלקה 287 ובתמורה לכך יעביר לו המנוח 27 מ"ר במרתף. לאחר פטירת המנוח פנתה המנוחה בתביעה לביטול ההסכם משנת 1983 ובית המשפט נעתר לביטול ההסכם אך קבע שהמנוחה זכאית להירשם כבעלים של 65/100 חלקים במרתף. בפני בית המשפט לא עמדה מלוא התשתית העובדתית כאשר למעשה למנוח לא היו זכויות במרתף, שכן הוא מכר אותן לאערג'.
14. המנוחה ניהלה הליך משפטי כנגד הנתבע כאשר לא היו לה או למנוח זכויות במרתף. חרף כך, זכתה בתביעתה לרבות חיוב הנתבעים בתשלום דמי שכירות בגין נכס שכלל אינו בבעלותה. המדובר בתרמית של שנים, שאף התובעים שותפים לה.
15. יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות ושיהוי. פסק הדין ניתן ביום 30.11.99 אז נולדה עילת התביעה. התובעים לא פנו לקבלת סעד לרישום זכותם הנטענת, משך 20 שנים.
16. התביעה דנן הוגשה על יסוד הסכם שנחתם בין החברה למנוח בשנת 71'. מאז ועד היום לא נרשמה על שמו של המנוח הערת אזהרה.
17. בין אם עסקינן בתקופת התיישנות עבור מקרקעין לא מוסדרים (15 שנים) ובין אם עבור מקרקעין מוסדרים (25שנים), הרי שתקופת ההתיישנות חלפה ויש להורות על דחיית התביעה מחמת התיישנות.

דיון והכרעה

1. כמפורט לעיל שאלת זכויות המנוח במרתף נידונה, הוכרעה והפכה לחלוטה, במסגרת התביעה שהגישה המנוחה כנגד הנתבע.
2. הנתבעים טוענים שהחברה לא הייתה צד להליך זה ועל כן פסק הדין אינו מחייב אותה. יש לדחות טענה זו שכן הקביעה בפסק הדין שלמנוחה מגיעה שטח של 95 מ"ר מתוך שטח המרתף מקימה בין הצדדים מעשה בית דין.
3. הדוקטרינה של מעשה בית דין מבוססת על ההנחה שפסק דין שניתן בסיומו של הליך שיפוטי מסיים את ההתדיינות בין הצדדים בכל טענה שהוכרעה במסגרת פסק הדין, ואלו אינם רשאים להעלות טענה אחרת העומדת בסתירה לקביעות פסק הדין (נינה זלצמן, מעשה-בית-דין בהליך אזרחי (1991), עמ' 4-3; ע"א 246/66 קלוז'נר נ' שמעוני, פ"ד כב(2) 561 (1968)).
4. דוקטרינת מעשה בית דין עומדת על שני כללים: האחד השתק עילה, המקים מחסום דיוני בפני כל תביעה שכבר מוצתה בפסק דין קודם, והשני, הרלוונטי לענייננו, השתק פלוגתה, כאשר בעל דין או חליפו מבקש להתדיין פעם נוספת לגבי פלוגתה שכבר נדונה והוכרעה בפסק דין קודם (ע"א 1041/97 סררו נ' נעלי תומרס בע"מ, פ"ד נד(1) 642, 650 (2000); ע"א 2035/03 לב יסמין בע"מ נ' ת.ג.י. בע"מ, פ"ד נח(6) 447 (2004)). כך בע"א 246/66 הובהר :

"אם במשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסויימת שהייתה חיונית לתוצאה הסופית והיא הוכרעה שם, בפירוש או מכללא, כי אז יהיו אותם בעלי דין וחליפיהם מושתקים מלהתדיין לגביה מחדש במשפט השני, חרף אי הזהות בין העילות של שתי התביעות".

1. לצורך השתק פלוגתה נדרשים ארבעה תנאים: הראשון, הפלוגתה בכל אחת מההתדיינויות היא אותה הפלוגתה, על רכיביה העובדתיים והמשפטיים; השני, התקיים דיון בין הצדדים באותה הפלוגתה במסגרת ההתדיינות הראשונה, ולצד שנגדו מועלית טענת ההשתק בהתדיינות השנייה היה יומו בבית המשפט; השלישי, ההתדיינות הראשונה הסתיימה בקביעת ממצא פוזיטיבי, להבדיל מממצא הנובע מהיעדר הוכחה; הרביעי, ההכרעה בהתדיינות הראשונה הייתה חיונית לצורך פסק הדין שניתן במסגרתה (ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (21.2.2007); רע"א 1945/17 המועצה המקומית עראבה נ' פלוני (1.6.2017)).
2. מעשה בית דין ובכלל זה השתק הפלוגתא חלים גם על חליפי ושליחי בעלי הדין וגם על צדדים הקרובים למתדיינים (ע"א 165/76 רשות הפיתוח ואח' נ. עזאם ואח' (1976); ע"א 130/80 בטון נ. חלמיש (1980); ע"א 344/83 רויטמן נ. פרס ואח' (1984)).

בע"א 735/07 צמרות חברה לבניין נ. בנק המזרחי נקבע בעניין זה כי :

"בדרך כלל זהות הצדדים בשני ההליכים היא תנאי להשתק... בעל דין זהה לענין זה הוא גם מי שעומד ביחסי קירבה משפטית (Privity) עם בעל דין, אם כחליפו בזכות או כמי שבא מכוחו בדרך אחרת" (ענין סקורניק, בעמ' 32-33). "קרבה משפטית" לצורך מעשה בית דין מתקיימת כאשר קיימת קרבה עניינית הדוקה בין בעלי דין בשני ההליכים העומדים באותו צד של המיתרס, כנגד בעל דין משותף לשני ההליכים (ענין צוריאנו, בעמ' 681; ע"א 2360/99 בחר נ' דיור בנין ופיתוח בע"מ, פ"ד נה(4) 18, 24 (2001); ענין פוליבה, פסקה 35; ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פסקה 23 ([פורסם בנבו], 21.2.2007); זלצמן, בעמ' 377). 'קרבה משפטית' כאמור עשויה להיווצר, בין היתר, כתוצאה מקשרים משפחתיים, מסחריים, או מכוח זיקה משותפת לענין כספי משותף. המבחן לכך הוא האם מצויים שיקולים של מדיניות משפטית המצדיקים השוואת מעמדו של בעל דין בהליך נוכחי למעמדו של בעל דין בהליך הקודם, וקשירתו לתוצאותיו".

1. כל ארבעת התנאים התמלאו בענייננו, ועל כן הנתבעים מנועים מלטעון כנגד הקביעה שהמנוחה זכאית לקבל שטח של 95 מ"ר משטח המרתף; בהליך הקודם נידונו זכויות המנוח מכוח ההסכם מיום 12.12.1971, הנתבע היה צד להליך זה, ניתנה הכרעה פוזיטיבית בשאלת זכויות המנוח במרתף וההכרעה הייתה חיונית לצורך פסק הדין. אומנם, החברה והנתבעת לא היו צד להליך ואולם אלו בוודאי צד קרוב לנתבע כמי שהיה בעל מניות בחברה, וכמי שנשוי לנתבעת שאף היא הייתה בעלת מניות בחברה. זאת ועוד, הוכח שהנתבע הוא זה שפעל בשם החברה לרבות חתימת ההסכם מיום 12.12.1971 והסכמים נוספים בקשר לעבודות הבנייה והשכרת שטח המרתף (עמ' 20 לפרוטוקול, ש' 33-32; עמ' 21, ש' 36-26). על כן חלה קרבה הדוקה הן משפטית, הן משפחתית והן מסחרית בין הנתבעים, המביאה לכך שפסק הדין שניתן כנגד הנתבע מחייב גם את החברה ואת הנתבעת. ממילא לו הייתה החברה צד להליך הרי שטענותיה היו נשמעות מפי אורגניה הם הנתבע והנתבעת.
2. יש לדחות את טענת הנתבעים שבפני בית המשפט שדן בתביעת המנוחה לא עמדה התשתית העובדתית המלאה. הנתבע היה צד להליך והיה באפשרותו לטעון כל טענה בעניין. במועד בו הוגשה התביעה (1992) הנתבע לא מצא לנכון לטעון שהמנוח לא שילם את מלוא התמורה, על אף שטענה זו נטענה במסגרת תשובת בא כוחו, עו"ד פיינגולד, מיום 7.2.1991 (נספח 9 לתצהירו). במסגרת ניהול תביעת המנוחה, הנתבע גם לא מצא לטעון שהמנוח מכר את זכויותיו במרתף לאערג' ועל כן ליורשיו לא נותרו זכויות במרתף.
3. גם בערעור שהגיש, לא נטענו טענות אלו; הנתבע השיג על הקביעה שעליו להשיב 27.5 מ"ר למנוחה ועל כך שלא נפסק שהכניסה למרתף תהיה אך ורק דרך החנות שרכש המנוח, שכן אין למנוחה או לחב' ש ארצי זכות להיכנס למרתף דרך חדר המדרגות.
4. פסק הדין שניתן בתביעת המנוחה הוא חלוט ומקים מעשה בית דין, ועל כן יש לדחות את טענת הנתבעים שאין תוקף לפסק הדין וכי הוא VOID (סעיפים 28-27 בסיכומי התובעים). אם סברו הנתבעים כי פסק הדין בטל הרי שהיה עליהם לנקוט הליך מתאים לבטלו, דבר שלא נעשה.
5. בדומה יש לדחות את טענת הנתבעים שלא היו להם כל סמכויות בחברה ונפל פגם בהליכים בהם התבררה תביעה המנוחה, שעה שמפרקי החברה לא צורפו להליך והחברה בעצם לא הייתה מיוצגת. כפי שעולה מפסקי הדין, בתי המשפט שדנו בתביעה ובערעור היו מודעים לכך שהחברה בהליך של פירוק (סעיף 4 בפסק הדין בת"א 18270/92, סעיף 2 בפסק הדין בע"א 1161/00) ועל כן גם בטענה זו אין ממש. טענתם של הנתבעים שלא היו להן סמכויות בחברה אינה מתיישבת עם העובדה שהם היו בעלי מניות הרוב ועם התנהלותו של הנתבע שראה עצמו כמי שמוסמך לנהל את ההליכים בשם החברה.
6. גם לגופה של טענה, כאילו אין למנוחה זכויות במרתף שכן אלו נמכרו לאערג', אין ממש. בהסכם מיום 12.12.1971 נמכרו למנוח חנות בתוספת מרתף בשטח 100 מ"ר ואילו בהסכם מיום 23.4.1972 מכר המנוח לאערג' את הזכויות בחנות בלבד כשהמרתף כלל לא נזכר בו. אף העובדה שבהסכם המכר התחייב אערג' לשלם למנוח תמורה של כ- 3/4 מהתמורה ששילם המנוח לחברה, מהווה אינדיקציה לכך שהמרתף לא נמכר לאערג', אלא נותר בידי המנוח.
7. יתר על כן, לא רק שהנתבע לא טען כנגד זכויות המנוח מכוח ההסכם במועד הרלוונטי, קרי במועד בו התבררה תביעת המנוחה, אלא שבתביעה שהגיש לפירוק השיתוף בשנת 1995 הוא אישר שהוא והמנוחה שותפים במרתף:

"התובע והנתבעת הם בעלים משותפים במקרקעין הידועים כגוש 6380 חלקה 287/9. המדובר הוא במרתף מסחרי בשטח של 150 מ"ר. חלקו של התובע בנכס הוא 55 מ"ר וחלקה של הנתבעת הוא 95 מ"ר.

זאת בהתאם לפס"ד של בית המשפט המחוזי בע.א. 1161/00 ... ". (נספח 4 לכתב התביעה, סעיף 1).

1. נוסף על אלה, במסגרת דיון מיום 15.7.2019 בתביעות אחרות שהגישו החברה והנתבעים (סעיף 20 לעיל) אישר בא כוחם, עו"ד צביקה ציפוק, שלתובעים זכויות בשטח של 95 מ"ר במרתף. (נספח 5 לכתב התביעה, פרוטוקול הדיון עמ' 9, ש' 22).
2. המערער נשאל בחקירתו כיצד מתיישבת טענתו כיום עם טענותיו בעבר והתחמק ממענה ברור לשאלה. לדבריו עורך הדין ציפוק לא ידע דבר ועל כן פיטר אותו (עמ' 24-23 בפרוטוקול), ואולם טענה זו אינה מתיישבת עם מכתבו מיום 4.8.2019 (נספח 19 לתצהיר הנתבע) שם השיג הנתבע על אופן ניהול הדיון ואולם לא הסתייג מהדברים שנאמרו בקשר לזכויות המנוחה במרתף.
3. לפיכך, יש לדחות את טענת הנתבעים שלא היו למנוח זכויות במרתף שכן לא שילם את מלוא התמורה לחברה, וכן את טענתם שהמנוח כבר מכר את זכויותיו במרתף לאערג', טענות שלא הוכחו והנתבעים אף מושתקים מלטעון אותם, נוכח מצגי הנתבע וטענותיו בהליכים נוספים שהגיש. דומה כי טענות אלו "נולדו" לצורך הליך זה, רק כדי להדוף את התביעה.
4. בסיכומים טענו הנתבעים גם נגד הסכם הקומבינציה משנת 1976 (סעיף 9 לעיל) ולטענתם ההסכם נחתם ללא ידיעתם. גם טענה זו יש לדחות. הסכם זה נידון בע"א 151/87 נוכח מחלוקת שהתגלתה בין בעלי מניות המיעוט בחברה לבין בעלי מניות הרוב, שהם הנתבע והנתבעת. הנתבע והחברה היו משיבים לערעור זה, ואז טענו שלא נפל פגם בהסכם הקומבינציה.
5. הנתבעים טענו אף שבשל חוב של החברה אליהם בסך 14,000,000 ₪ רשמו הערת אזהרה לטובתם (סעיף 13 לתצהיר הנתבע). אלא שזכויות החברה במרתף כפופות לזכויות המנוחה כפי שנקבעו בפסק הדין, וזכויות הנתבעים מכוח הערת האזהרה נסוגות מפני זכויות התובעים.
6. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי המקרקעין נרשמו כקומת קרקע ולא כמרתף, בתשריט הבית המשותף לא מופיע מרתף בשטח של 150 מ"ר ועל כן לא ניתן לפסוק את הסעד המבוקש.

גם טענה זו יש לדחות; כך, בבקשה להיתר הבניה מסומן מרתף בשטח של כ- 100 מ"ר בנפרד מקומת הקרקע (נספח 3 לתצהיר הנתבע). כאמור, בפועל נבנה המרתף בחריגה מההיתר בשטח של כ- 150 מ"ר (עמ' 4 בפסק הדין בת"א 18270/92). בסעיף 1 בנספח להסכם שבין המנוח לחברה, נכתב כי "המכר כולל מרתף מתחת לחנות וממשיך מעברה בשטח כולל של 100 מ"ר ברוטו". מרתף זה הוא שעמד בבסיס פסקי הדין שניתנו בתביעת המנוחה ובהתאם לאמור בהם בנייתו הסתיימה והוא אף הושכר לצד ג'.

1. בסופו של יום נרשמו 2 יחידות נפרדות בבית המשותף המסומנות כמרתף: יחידה אחת בשטח 7 מ"ר ויחידה שניה בשטח 36.64 מ"ר. שטח 2 היחידות נופל בהרבה משטח המרתף המתואר בפסקי הדין, ואף נופל מהשטח לו הייתה זכאית המנוחה. לעומת זאת, שטח המקרקעין שתואר בנסח כקומת קרקע, תואם במדויק את שטח המרתף הנזכר בפסקי הדין ועל כן המסקנה היא שיש זהות בין המרתף כהגדרתו בפסקי הדין, לבין תת חלקה 9 שבנסח המקרקעין, גם אם יחידה זו הוגדרה כקומת קרקע ולא כמרתף.
2. הנתבעים טוענים שהתובעים לא פעלו במשך כ- 20 שנה לרישום זכויות הבעלות במרתף מכוח פסק הדין. גם טענה זו יש לדחות. בית המשפט של פירוק הורה למפרק להשלים את רישום הבית המשותף בחלקה על בסיס הערות האזהרה שנרשמו כאשר "הסכמים שלא קיבלו את אישור בית המשפט לא יהוו גורם בהכנת התסריט. אם אומנם יאושרו ברבות הימים, ישתנה הרישום בהתאם" (החלטה מיום 10.12.2003 –נספח 2 לכתב ההגנה שהגיש המפרק, עו"ד בר חנין בהליך זה). בהמשך להחלטה זו פנתה חב' ש' ארצי לבית המשפט של הפירוק בבקשה לרשום את זכויותיה בחלקות 286 ו287 (נספח 1 לכתב ההגנה הנ"ל). בית המשפט של הפירוק דחה בקשה זו וקבע ש"שאלות בדבר זכויות בעלות של הרוכשים תתבררנה בהליכים עצמאיים. התכלית של מינוי המפרק היא רישום זכויות בזמן סביר ככל שניתן" (החלטה מיום 8.1.2004). בנסיבות אלו היה על התובעים להמתין עד להשלמת רישום הבית המשותף.
3. התביעה בפני אומנם הוגשה כ-15 שנים לאחר רישום הבית המשותף ואולם אין לראות בכך משום הודאה כי אין לתובעים זכות במרתף או יצירת מצג שהם זונחים את זכויותיהם מכוח פסק הדין.
4. אף הטענה שהמנוח מכר 8 מ"ר מתוך שטח המרתף לבלז אינה משנה מן המסקנה שיש לאכוף את רישום הזכויות במרתף כפי שנקבע בפסק הדין. ככל שאכן התקשר המנוח בעסקה עם בלז ומכר לה חלק משטח המרתף (לא הוצג תיעוד לעסקה שכזו) יהיה עליה לאכוף התחייבות זו כנגד התובעים. עסקה זו אינה מעניינה של החברה, שעליה לכבד את פסק הדין.
5. בתוך כך, יש לדחות גם את טענת הנתבעים להתיישנות התביעה; התביעה הנוכחית היא במהותה תביעה לביצוע פסק הדין שניתן בתביעת המנוחה. סעיף 21 בחוק ההתיישנות קובע כי "פסק דין בתובענה שעברו עליו עשרים וחמש שנה בלי שהזכאי לפיו עשה פעולה כל שהיא כדי לבצעו, רשאי החייב לטעון טענת התיישנות; ואולם פסק דין בתובענה שלפי תכנו אינו טעון ביצוע אינו נתון להתיישנות".
6. התיישנות פסק דין נועדה להקנות לחייב מכוחו ודאות בדבר מצבו המשפטי שכן שיהוי ממושך בביצוע פסק הדין עשוי להעיד על ויתור, והחייב כמו גם צד ג' עלולים להסתמך על הימנעות הזוכה מלפעול לביצוע פסק הדין (ע"א 7401/00‏ יחזקאלי נ' עו"ד גלוסקה, כונס נכסים, (25.11.2002)).

בענייננו פסק הדין ניתן בשנת 1999 והתביעה הוגשה לאחר כ-20 שנה (וכאמור לא ניתן היה להגיש את התביעה עד לשנת 2004 אז נרשם הבית המשותף), ועל כן יש לדחות את טענת ההתיישנות.

סוף דבר

1. התביעה מתקבלת.

ניתן בזאת צו ללשכת רישום מקרקעין לרישום התובעים כבעלי זכויות (בחלקים שווים ביניהם), בשטח של 95 מ"ר, שהם 95/145.21 חלקים מיחידת משנה 9 חלקה 287 בגוש 6380, וזאת בכפוף להצגת אישורי המסים הנדרשים ובכפוף להוראת כל דין.

1. הנתבעים, יחד ולחוד, יישאו בשכ"ט התובעים בסך של 40,000 ₪ בצירוף מע"מ.

חיוב זה ישולם בתוך 30 יום ולאחר מכן יישא ריבית והפרשי הצמדה עד למועד התשלום בפועל.

ניתן היום, י"ז טבת תשפ"ב, 21 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.