רקע לתביעה וטענות הצדדים

1. התובעת הינה בעלת זכות הבעלות בנכס ברחוב קינג ג'ורג' 4 בת"א (להלן- המושכר).
2. הנתבע שכר את המושכר ביחד עם אימו מהתובעת ומבעלה המנוח, לטענת התובעת החל משנת 2001 (לטענת הנתבע ההתקשרות החלה בשנת 1998 ). הנתבע קיים במושכר עסק למכירת מזון (נקניקיות).
3. תקופת השכירות הראשונה הסתיימה ב-28.2.17.
4. בסוף תקופת השכירות, התגלעו מחלוקות שונות בין הצדדים בעניין גובה השכירות, ובעניינים הקשורים לתנאי העבודה במושכר. כך, הנתבע טען כי התובעת הסתירה ממנו עבודות בניה עתידיות האמורות להתבצע בבניין בו נמצא המושכר, התובעת הכחישה זאת, וטענה כי בניה זו כלל לא נעשתה ביוזמתה. מחלוקות אלו, אינן מעניינו של פסק דין זה.
5. מכל מקום, יחסי הצדדים עלו על שרטון, עד כי התובעת הגישה כנגד הנתבע תביעה לפינוי מושכר (תא"ח 49415-10-18 ). במסגרת הליך זה הגיעו הצדדים להסכמה ולפיה חודשה השכירות בגין המושכר לתקופה של 1.1.19-31.12.19.
6. הוסכם בין הצדדים כי עלות השכירות לשנת 2019 תהיה 6,100 ₪ כולל מע"מ.
7. לטענת התובעת במהלך שנת 2019 שילם התובע תשלומי שכירות חלקיים בלבד, עד כי בשלב מסויים הפסיק לשלם (פירוט התשלומים ששולמו- להלן). עוד טענה התובעת כי מחודש מאי 2019 היא הפחיתה לתובע סך של 500 ₪ (עמוד 2 ש' 4-5. הנתבע לא חולק על כך: ס' 32 לכתב הגנתו ).
8. בחודש 5/19 פנה הנתבע לתובעת וביקש לסיים את הסכם השכירות, בכפוף לכניסת שוכר חלופי תחתיו.
9. הנתבע טען כי הוא עמל להביא שוכרים חלופיים תחתיו, אך התובעת סיכלה את מועמדותם בחוסר תום לב, בכך שדרשה מהם סכום שכירות הגבוה מזה שהוא נדרש לשלם (לטענתו התובעת הוסיפה את רכיב המע"מ בדרישתה לשוכרים הפוטנציאליים. הנתבע מצרף מסרון של השוכר הפוטנציאלי ניר, שאודות עדותו נדון להלן, שעולה ממנה כי הוא היה מוכן להשכיר את הנכס תמורת תשלום של 6,100 ₪ ללא מע"מ).
10. התובעת טענה כי המו"מ עם השוכרים הפוטנציאליים לא הבשיל. לטענתה, עם המועמד הראשון לא נחתם חוזה כי המושכר לא התאים לו מבחינת גודלו. התובעת טענה כי הסכימה להפחית לו את דמי השכירות, אך זה, לא היה מעוניין להיכנס לנכס מפאת גודלו.
11. כך גם עם המועמד השני, המו"מ עימו לא הבשיל לקראת כריתת חוזה, בשל העדר התאמה.
12. בכל מקרה, הנתבע עזב את הנכס ביום 22.7.19 (ישנו מסרון של הנתבע מ- 23.7.19 בו הוא מוסר לתובעת כי המושכר ריק מציוד). התובעת טוענת כי המושכר נעזב ע"י הנתבע "פגום ומלוכלך, תוך השארת לכלוך ונזקים עצומים, קירות שבורים, ותשתיות מנותקות" (סעיף 18 לכתב התביעה), הנתבע טוען כי עזב במועד המדובר, אך השאיר נכס "במצב תקין ומנוקה מכל חפץ ואדם" (סעיף 41 לכתב ההגנה).

התשלומים ששולמו על חשבון המושכר בשנת 2019

1. להלן טענת התובעת, אלו הסכומים ששילם התובע במהלך שנת 2019:

בחודש 1/19 שולם 4,100 ₪.

בחודש 2/19 שולם 2,460 ₪.

בחודש 3/19 התובע שילם פעמיים. פעם אחת 2,000 ₪ ופעם שנייה עוד פעם 2,000 ₪.

בחודש 4/19 שולם 4,000 ₪.

ביום 29.4.19 שולם 5,600 ₪.

ביום 4.6.19 שולם 4,000 ₪.

מעבר לכך לא שולם שום סכום נוסף על חשבון השכירות בשנת 2019.

(שם, ש' 7-12 ).

1. הנתבע טוען כי כל התשלומים שהתובעת טענה שהוא שילם, אכן שולמו על ידו, אך הוא שילם תשלומים נוספים, עליהם התובעת לא הוציאה חשבוניות, כך שכל חובו שולם (שם, ש' 28-30 ). התובעת הכחישה כי התקבלו כספים אצלה מאת הנתבע, ללא שהיא הוציאה חשבוניות בגין כך (שם, ש' 34-35 ).
2. אפשרתי לנתבע לגבות את טענתו בעניין התשלומים הנוספים ששילם, על חשבון השכירות, ואשר לא תועדו בחשבוניות של התובעת, ולשם כך (וגם לשם העדת השוכר הפוטנציאלי), נקבע מועד ישיבה נוסף. בישיבה הנוספת, הציג הנתבע את ראיותיו לעניין תשלומי השכירות לתובעת. כפי שציינתי לפרוטוקול, האסמכתאות שהציג הנתבע לתשלומיו לתובעת תואם את טענותיה של התובעת, למעט בעניין חודש 1/19 שהתובעת טענה כי התובע שילם 4,100 ₪ ואילו התובע הציג אינדיקציה לתשלום של 6,100 ₪.
3. לאחר שהתובעת ראתה את המסמך שהציג הנתבע, היא קיבלה זאת: "אני מסתכלת על החשבוניות שלי ואני אומרת שהוא שילם 6,100 ₪ כולל מע"מ." (עמוד 9 ש' 3 ).
4. מכאן, אני קובע כי הנתבע שילם לתובעת בגין חודש 1/19 סך של 6,100 ₪. כפי שנראה להלן אין להפרש זה כל משמעות.

טענת התובעת לחוב הנתבע כלפיה

1. על הנתבע היה לשלם לתובעת לאורך כל שנת 2019 כדלקמן:

בגין חודשים 1-4/19 – 4 חודשים סך של 6,100 ₪ כפול 4 חודשים, סך הכל: 24,400 ₪.

בגין חודשים 5-12/19 – 8 חודשים סך של 5,600 ₪ (הפחתה של 500 ₪, כאמור לעיל), כפול 8 חודשים, סך הכל: 44,800 ₪.

סך הכל: 69,200 ₪.

בפועל שילם הנתבע לתובעת סך של 26,160 ₪, כך שברור כי על הנתבע נותר לשלם לתובעת בגין שנת 2019 סך נוסף של: 43,040 ₪.

1. מכיוון שהתביעה הוגשה בבית המשפט לתביעות קטנות, מבקשת התובעת להעמיד את סך חובו של הנתבע כלפיה על הסכום המקסימאלי של סמכות בית משפט לתביעות קטנות: 34,000 ₪.
2. יצויין כי התובעת כוללת בתביעתה את החוב בגין דמי השכירות שלא שולמו, וכן גם את תיקון המושכר, ואולם, התובעת לא צירפה כל ראיה לכך שהיא הוציאה תשלומים בגין תיקונים במושכר, כמו כן לא הוכחה זכאותה, לתיקונים אלו, כך שפסק הדין יתייחס רק לעניין סוגיית חוב דמי השכירות שלא שולם.

טענת הנתבע בעניין הבאת שוכר חלופי

1. טוען הנתבע, כי התובעת דחתה שוכרים פוטנציאליים שהוא הביא. אחד מהם אף התייצב לעדות.
2. בטרם אגש לבדוק את עדות שוכר זה, אתייחס לסעיף בחוזה בין הצדדים, המתיר הבאת שוכר חלופי.
3. וכך נאמר בסעיף 7 לחוזה:

"אם יפנה השוכר את הנכס לפני תום התקופה הקצובה, השוכר יהיה חייב לשלם את דמי השכירות עד סוף התקופה הקצובה, ולא יהיה זכאי לקבל מהמשכיר כל סכום מתוך דמי השכירות, אלא אם כן יפנה השוכר את הנכס בהסכמה, או על ידי שוכר חלופי שיהיה מוסכם על המשכיר, ושיבוא בנעליו של השוכר, על פי כל תנאי הסכם זה בלבד, בכל תקופת השכירות ותקופות האופציה שמוסכם עליהם בהסכם זה. מובהר, כי השוכר החלופי יחתום על הסכם כדוגמת הסכם זה, ויהיה מחוייב וזכאי אך ורק עפ"י תנאי הסכם זה בלבד, ללא כל התחייבות נוספת של המשכיר כלפי השוכר ו/או השוכר החלופי, ובין היתר בגין כל הבטחה ו/או מצג ו/או חיוב שבין השוכר לבין השוכר החלופי. השוכר החלופי לא יבוא בכל דרישה ו/או טענה כלפי המשכיר, למעט כאמור בהסכם זה."

1. על פי החוזה, על הנתבע לשלם לתובעת במקרה של עזיבת המושכר באמצע התקופה, עד סוף התקופה, אלא אם כן הוא יביא שוכר חלופי "שיהיה מוסכם על המשכיר".
2. אחד מהשוכרים החלופיים, הוזמן להעיד מטעם הנתבע. המדובר במר אביטן ניר (להלן- ניר), וכך העיד ניר:

"חיפשתי חנות בתל אביב כדי לפתוח עסק לאוכל. הכרתי את ליאור וראיתי איך העסק שלו עובד, אנשים שעוברים בחוץ לראות אם יש תנועה לפני החתימה. כאשר דיברתי עם ליאור הבנתי שהמחיר שונה לגמרי בין ליאור ששילם בזמנו, שהוא שילם 6,100 ₪ וממני התובעת דרשה. דיברתי איתה והיא גם דיברה עם אמא שלי. ממני היא דרשה לא זוכר ממש את הסכום גיליתי שממני יותר, בערך 8,000 ₪ על שכירות. העסק הוא מטר על מטר.

לשאלת בית המשפט, באיזו תקופה זה היה לפני שנתיים זה היה בערך או שנה ושמונה בערך. בעקרון המחיר שליאור שילם היה יותר נמוך מהמחיר שלי. לא אשלם על חנות קטנה קרוב ל-8,000 ₪, עזבתי בגלל המחיר וגם לפני כן רציתי לעשות משהו ולא קיבלתי אישורים על הסביח. רציתי לפתוח סביח וגם נקניקיות ולהמשיך את ליאור ולא קיבלתי אישורים. ליאור רצה לעזוב את הנקניקיות וכי נמאס לו, אז אני רציתי להחליף אותו רציתי להוסיף סביח אבל לא היה אישור לסביח רק לנקניקיות היה אישור, כי נקניקיות זה מוכן ולא צריך להכין במקום, וסביח צריך להכין במקום. רציתי להמשיך את ליאור היו לו עסקים של נקניקיות וזה הלך לו טוב. דיברתי עם אמא שלי על הנושא. הלכתי לליאור בלילה כדי לבדוק אם העסק עובד ישבתי שם באמצע הלילה. דיברתי איתו וגיליתי שממני היא דורשת יותר מאשר מה שהוא משלם. המחיר היה מוגזם. בעקרון התובעת אמרה לי לא ליצור קשר עם ליאור ואני לא יודע למה. בגלל זה הלכתי לליאור בלילה לבדוק אם יש חובות. ראיתי את ליאור מכניס לקוחות ואז גיליתי שהוא משלם פחות...הסביח לא קיבלתי אישורים ואמא אמרה לי שזה לא בשבילי כי המחיר גבוה לחנות של 8 מטר. זה נכון מה שהתובעת אומרת שהיא רצתה להוריד לי את המחיר, וזה היה לפני חצי שנה בערך המחיר לא זוכר כמה היא דיברה עם אמא שלי." (הדגשות לא במקור).

1. במהלך הדיון התובעת עימתה את ניר את מסרונים שנשלחו ביניהם ביום 21.7.19, וכך נכתב במסרונים אלו (צורפו לכתב התביעה):

ניר: "עידית לא לקחתי את החנות עקב שלא קיבלתי אישורים ומחיר יקר לגודל שלה.

תובעת: " אני אשמח שתפתח את החנות ואוריד לך מחיר שכירות גם פחות ממה ששילם הדייר ליאור. תאמר לי מה מציק לך? האם יכולת לקבל אישורים אם המחיר נמוך יותר? אשמח שתעדכן אותי."

ניר: "אין. החנות קטנה לי מידי תודה גם בכל זאת".

1. על כך ענה ניר בעדותו בבית המשפט:

"אני מבקש לומר שאני לא מתנסח טוב בעברית. כאשר בית המשפט הקריא לי את ההודעות האלה. מה שהיה שם לא קיבלתי את האישורים לסביח. אחר כך שפגשתי את ליאור באותו לילה גיליתי שהוא משלם 6,100 ₪. " (הדגשות לא במקור. עמוד 7 ש' 16-29).

1. נסכם את שעלה בידינו מעדות ניר.

ניר ביקש לשכור את המושכר, אך השכירות לא יצאה בסופו של דבר לפועל בגלל שהוא לא קיבל אישורים למכור במקום סביח, מעבר לנקניקיות שהנתבע מכר, זו הייתה הסיבה שהוא לא שכר את המקום. בנוסף לכך הייתה סיבה נוספת, המחיר שהתבקש ממנו ע"י התובעת היה גבוה לטעמו. בעדותו הוא העיד, כי התובעת דרשה ממנו "בערך 8,000 ₪" והוא לא הסכים לכך, אם כי ניר מאשר בעדותו את טענת התובעת שהיא הציעה להפחית את השכירות על המושכר.

1. גם מהמסרונים בין הצדדים עולה כי התובעת הציעה להפחית במחיר, אך ניר דחה את ההצעה מאחר ו"החנות קטנה לי מידי".
2. אכן מהמסרון שצירף הנתבע לכתב הגנתו עולה כי ניר לא חפץ במקום בגלל שהתובעת דרשה ממנו 6,100 ₪ + מע"מ (היינו כ- 7,100 ₪ ולא 8,000 ₪ כפי עדותו בפניי), אך כאמור, עמדתו הורחבה בעדותו בפניי ובמסרונים שהוחלפו בינו ובין התובעת, כך שהעיקר זה הנאמר בפניי ובמסרונים עם התובעת שעליהם העיד בפניי ניר.
3. נסיק מכאן, כי הסיבה העיקרית שבגינה ניר לא רצה לשכור את המושכר, היא בשל גודלו שלא התאים לו, ואף בשל הסיבה שהוא לא קיבל את האישורים המתאימים מהעיריה לנהל את העסק (עניין הסביח). נראה כי אם פרמטרים אלו היו מתאימים לניר, שאלת המחיר גם הייתה נפתרת, לאור רצונה של התובעת להפחית במחיר.
4. לסיכום, לא הוכחה טענת הנתבע כי התובעת בחוסר תום לב מנעה את כניסת ניר כשוכר חלופי. הוכח כי ניר לא היה חפץ במושכר בשל תנאיו, ללא קשר לשאלת המחיר.
5. התובעת צירפה לכתב התביעה מסרון מיום 14.7.19 עם שוכר חלופי נוסף. שוכר זה לא בא להעיד. על פי מסרון זה שוכר חלופי זה כתב לתובעת:

"היי עידית, אחרי שעשינו עוד כמה בדיקות של תמחור, עירייה, תמ"א ועוד דברים שעלו בבדיקות שלנו, מתברר שההקמה והשכירות של המקום יוצאת לא ריווחית יחד עם כל ההשקעה. אני מצטער שזה לקח זמן, אבל לא היינו רוצים לשכור מקום ולא להעניק לך שקט נפשי שיצליח ויניב פירות לאורך זמן. לכן החלטנו לרדת מהשכירות לצערי. המון בהצלחה, ותודה רבה על הסבלנות וההבנה".

1. גם ממסרון זה עולה כי השוכר הפוטנציאלי לא חתם על המקום בשל ההשקעות במקום שלא השתלמו לו. אין אינדיקציה ממסרון זה שהתובעת ביקשה מחיר גבוה מזה ששילם הנתבע.
2. מעת שלא עלה בידי הנתבע להוכיח כי התובעת בחוסר תום לב, מנעה משוכרים פוטנציאליים לשכור את הנכס, אנו חוזרים להוראה הבסיסית של סעיף 7 לחוזה הקובעת:

"אם יפנה השוכר את הנכס לפני תום התקופה הקצובה, השוכר יהיה חייב לשלם את דמי השכירות עד סוף התקופה הקצובה, ולא יהיה זכאי לקבל מהמשכיר כל סכום מתוך דמי השכירות, אלא אם כן יפנה השוכר את הנכס בהסכמה, או על ידי שוכר חלופי שיהיה מוסכם על המשכיר.." (הדגשה לא במקור) הנכס לא פונה בהסכמה, ושוכר חלופי לא הובא במקום הנתבע, לכן על הנתבע לשלם את כל דמי השכירות עד לסוף התקופה.

1. הנתבע לא טען בכתבי טענותיו כי התובעת יכולה הייתה להקטין את נזקיה בכך שהיה עליה למצוא שוכר חלופי בעצמה. הנטל בעניין זה מבחינת הדין המהותי, מוטל על הטוען- המפר הוא הנתבע (יעויין בסעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א- 1971 . סעיף 23 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971 מחיל את התרופות של "חוק התרופות" ומוסיף עליהם), ואולם הנתבע לא טען זאת.
2. אך מעבר לכך, התובעת עצמה בסעיף 23 לכתב תביעתה, פירטה את פעולותיה להקטנת נזקיה. היא תיארה כי היא "שקדה במלוא המרץ למציאת שוכר חלופי אחר". היא פרסמה את הנכס להשכרה במודעות על החנות, ואף באתרי אינטרנט, אך לא הצליחה למצוא שוכר. הנתבע טוען בסעיף 45 לכתב ההגנה, כי התובעת הפצירה בו לשלם על מודעה באתר "יד 2 "בכדי לחפש שוכרים נוספים, כך שגם מגרסת הנתבע ברור כי התובעת פעלה בהתאם לחבותה בהקטנת נזקיה (יעויין בסעיף 14 לע"א 4893/14 זועבי נ' מד"י [פורסם בנבו], 3.3.16 ).
3. סוף דבר, על הנתבע לשלם לתובעת את כל דמי השכירות לשנת 2019. סך זה בקיזוז הסכום ששולם ע"י הנתבע הוא 43,040 ₪. מכיוון שגבול סמכות בית משפט לתביעות קטנות הוא הסך של 34,000 ₪, זהו הסכום שעל הנתבע לשלם לתובעת.
4. סכום זה, 34,000 ₪, ישולם לתובעת ע"י הנתבע בתוך 45 יום, שאם לא כן, הוא יישא ריבית והפרשי הצמדה, החל מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.
5. כמו כן ישלם הנתבע לתובעת, הוצאות משפט בסך של 500 ₪, בתוך 45 יום, שאם לא כן, סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה, החל מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בת"א בתוך 15 יום.

ניתנה היום, י"ב תשרי תשפ"א, 30 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.