רקע

לפני בקשה לסילוק התביעה על הסף; לחילופין, להורות על העברתה לדיון במסלול של סדר דין רגיל.

1. המדובר בתביעה לפינוי מושכר לפי פרק ט"ז4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות").

2. התובע, בעל זכויות החכירה במקרקעין בגוש 200,000 חלקה 13 ברמות מגשימים , בהן נמצאים 7 דונם קרקע, שהינם מושא התביעה (להלן: "המקרקעין", או "המושכר").

הנתבעת, הינה חברה העוסקת ביצור ושיווק חקלאי, אשר שכרה את המקרקעין מהתובע.

3. על פי הנטען בכתב התביעה, ביום 31.12.07 נחתם בין הצדדים הסכם שכירות לגבי שטח המקרקעין, שעליהם קיימים מתקנים, לצורך עסק של יצור ומכירת בליל להזנת בע"ח וכל הפעולות הנלוות או הדרושות לשם כך ( להלן: "הסכם השכירות "-נספח 2 לכתב תביעה) .

4. תוקפו של ההסכם נקבע מיום 1.1.08 ועד 30.4.09, כאשר ההסכם יוארך באופן אוטומטי לתקופות של 12 חודשים בכל פעם (ס' 2.1). בהתאם להסכם, כל צד רשאי לסיים את ההסכם לפני תום התקופה בלי צורך לנמק, ע"י מתן הודעה בכתב 90 יום מראש , וכאשר פינוי המקרקעין יהיה לא מאוחר מיום 30.3 של השנה העוקבת, על מנת שיהיה אפשר להכין את הבורות במקרקעין לעונת התחמיץ (ס' 3.2).

5. הסכם השכירות הוארך מידי שנה באופן אוטומטי, עד שביום 26.12.18 שלח התובע לנתבעת הודעה על סיום הסכם השכירות ודרישה לפינוי המקרקעין עד ליום 1.4.19. הנתבעת סירבה לדרישה, בשל טענות כספיות. בין הצדדים התנהלו פגישות לצורך הגעה להסכמה לגבי המחלוקת הכספית ואולם הצדדים לא הגיעו להסכמה. משכך, שלח התובע ביום 16.12.19, מכתב דרישה לפינוי. הנתבעת עמדה בסירובה, ומכאן התביעה.

6. לטענת התובע, הנתבעת מחזיקה במקרקעין שלא כדין. לטענתו, אין בטענות הכספיות של הנתבעת כלפיו, המוכחשות, כדי להעניק לנתבעת זכות לעיכוב הפינוי. משכך מבוקש כי ינתן צו המורה לנתבעת לפנות את המקרקעין/מושכר לאלתר ולהשיב את החזקה בו לתובע, עד לא יאוחר מיום 30.3.20.

7. בכתב ההגנה טענה הנתבעת, כי דין התביעה כנגדה להידחות, שכן מהאמור בסעיף 14.2 להסכם, אין בינה לבין התובע יחסי שוכר-משכיר, כי אם הנתבעת מחזיקה במקרקעין ברשות, ולכן התובע מנוע מלנקוט כנגדה בהליך פינוי בסדר דין מיוחד לפי פרק טז4 לתקנות .

8. לחילופין, טענה, כי לאור מורכבות המסכת העובדתית, המצריכה דיון מעמיק בסוגיות שבמחלוקת, לרבות שמיעת עדים, ומתן אפשרות לנתבעת להגיש תביעה שכנגד בגין נזקיה , ברי כי ההליך אינו מתאים לבירור בסדר דין מיוחד, ויש להעבירו למסלול של תביעה בסדר דין רגיל.

הבקשה

9. הנתבעת הגישה בקשה להורות על מחיקת כותרת והעברת הדיון לבירור בפסים של תובענה רגילה, בהתאם להוראות תקנות 214יב ו- 215יב(א) לתקנות, בנימוק, שאין לברר את התביעה בהתאם לסדרי הדין המיוחדים אשר נקבעו לעניין פינוי שוכר ממושכר בפרק ט"ז 4 לתקנות, שכן יש לאפשר לה בירור ממצה של טענותיה וזכויותיה מול התובע, לרבות הגשת תביעה שכנגד וחקירת עדים רלוונטיים.

10. לטענת הנתבעת, התביעה מתבססת על הסכם הרשאה שנחתם בין הצדדים בשנת 2007, שאינו הסכם שכירות. לטענתה, הסכם ההרשאה שילב התחייבויות הדדיות בין הצדדים, לשם הפעלת מרכז המזון. כך לפי ההסכם, התחייב התובע לרכוש את מלוא מנות המזון הנדרשות לו לענף הפיטום והבקר, והיא מצידה התחייבה לרכוש את מלוא זבל העופות שמייצר התובע, לשם יצור תחמיץ, ואף לקנות שטחי חיטה של התובע לצורך התחמיץ, במחיר הגבוה ממחיר השוק, ולהעסיק עובדים המתגוררים בתחום היישוב התובע (ס' 2.2, 8.3 להסכם ההרשאה משנת 2007).

11. זאת ועוד, בשנת 2014 פנה התובע לנתבעת בהצעה לשדרוג מרכז המזון, לאור הגידול בצרכיו כאשר בהשקעה הנדרשת, בסך של מיליוני שקלים, תישא הנתבעת. וכך, בהתאם להסכמות בין הצדדים נוסח בשנת 2015 הסכם הרשאה חדש המעגן את זכויות הצדדים והפיצויים במקרה של ביטול מוקדם של ההסכם (נספח 2 לבקשה). גם במסגרת ההסכם הזה הודגש, כי אין יחסי שכירות בין הצדדים, וצויין כי הנתבעת זכאית להמשיך להחזיק במושכר עד אפריל 2021. הנתבעת ציינה, כי אומנם המדובר בהסכם שלא נחתם פורמאלית, ואולם הצדדים התנהלו לפיו, לאור הודעת יו"ר ההנהלה של התובע, יחיאל שמשוני, כי תוכן ההסכם מקובל ואין צורך בחתימה פורמאלית.

12. המדובר במערכת עסקית הנמשכת בין הצדדים לאורך 13 שנים, כאשר הנתבעת עמדה בתנאי ההסכם בין הצדדים וכעת התובע מנסה לנשלה מזכויותיה , מטעמים של כדאיות כלכלית, מבלי לאפשר בירור המחלוקות ביניהם, בכלל זה מהות ההתקשרות ביניהם, התחייבויות התובע לנתבעת, והסכם ההרשאה משנת 2015 , שכן אין להפריד בין החזר ההשקעות והפיצויים בגין סיום מוקדם של ההסכם על ידי התובע (ס' 2.5 להסכם), לפינוי המושכר.

13. לא זו אף זו, לאור טענותיה כנגד התובע, מבקשת הנתבעת להגיש כנגדו תביעה שכנגד, ואין באפשרותה לעשות כן בהליך הנוכחי, דבר הפוגע בזכויותיה. וגם מסיבה זו יש להעביר את הליך למסלול רגיל.

התגובה

14. התובע מתנגד לבקשה. לטענתו, הנתבעת כמעט ולא עושה שימוש במושכר, כך שלא יגרם לה נזק מהפינוי, והתנגדותה נועדה אך לשם סחיטת כספים ממנו.

15. הדרישה לפינוי המושכר נובעת מזכותו החוזית של התובע , בהתאם להסכם ההרשאה, להורות לנתבעת לפנות את המושכר. בכך שהנתבעת לא התפנתה מהמושכר במועד, היא הפרה את ההסכם, ולתובע זכות להגיש את התביעה בהליך דנן.

התובע הכחיש טענת הנתבעת כי לא מתקיימים ביניהם יחסי שכירות. לטענתו, הסכם ההרשאה עונה במהותו על הגדרת הסכם שכירות. ההסכם מתייחס לדמי שכירות; הנתבעת בהתכתבויותיה עם התובע עושה שימוש במונח שכר דירה, והצדדים דיווחו לרשויות המס על ההוצאה/ההכנסה כ"דמי שכירות" (נספח 8 לתשובה), דבר המעיד על אומד דעתם ביחס למהות ההסכם, שהינו הסכם שכירות.

16. לטענת התובע, כאשר הצדדים ערכו נספחים להסכם ההרשאה, הם חתמו עליהם (ביום 12.5.09; ביום 9.2.10 – נספחים 8-9 לתשובה). הצדדים לא ראו בטיוטת ההסכם משנת 2015 כמחייב, שכן ההסכם לא נחתם בשל מחלוקות מהותיות בין הצדדים, בין היתר בנוגע לפיצוי המוסכם לנתבעת בגין השקעותיה.

17. בנוסף, טענות כספיות אינן מהוות עילה לאי פינוי מושכר, ולפני הנתבעת פתוחה דרך להגיש תביעה כספית, ככל שלדעתה מגיע לה פיצוי מהתובע.

דיון והכרעה:

סילוק על הסף

18. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפני, מצאתי כי דין הבקשה לסילוק התביעה על הסף להידחות, כמפורט להלן.

19. לטענת הנתבעת, דין התביעה להיות מסולקת על הסף, בהתאם להוראות תקנה 100(1) לתקנות, שכן בין הצדדים לא נחתם הסכם שכירות, שהינו הבסיס להגשת תביעה לפינוי מושכר מכוח פרק טז4 לתקנות, אלא אך הסכם הרשאה.

20. התובע טען , כי הסכם ההרשאה בין הצדדים משנת 2007, על פי תוכנו ומהותו הינו הסכם שכירות לכל דבר, כעולה אף מדיווחי הצדדים לרשויות המס לגבי דמי השכירות ששילמה הנתבעת בעבור המושכר.

21. ביהמ"ש רשאי לדחות או למחוק תובענה על הסף (תקנות 100 ו- 101 לתקנות), אך הוא אינו חייב לעשות כן.

כבר נקבע בפסיקה, כי תקנה 101 מיועדת "לאפשר לנתבע לעשות קפנדריה, כאשר מפני טענת חוק או אפילו טענה עובדתית קצרה ניתן לסיים את המשפט, בלא אשר ידון בית המשפט בכל השאלות השנויות במחלוקת" (ראה לעניין זה: ע"א 316/56 קרמש נ' דבי פ"ד יא' 1336, 1341 ; ע"א 7261/97 שרבני ואח' נ' חב' האחים שבירו בע"מ ואח' פד"י נד (4) 464, 478).

22. כידוע, סילוק על הסף הוא אמצעי הננקט בזהירות רבה, נוכח פגיעתו בזכות הגישה לערכאות. בקשה בנושא תתקבל "במקרים בהם ניכר כי אין כל אפשרות, ולו קלושה, כי התובע יזכה בתביעתו" (רע"א 3910/19 ש.ח. פארק נ' עיריית מעלות (פורסם ביום 10.7.19)). יישום קווים מנחים אלה על העניין שלפני, מחייב לדחות את הבקשה.

23. בשלב המקדמי, אין בית המשפט שומע ראיות ואינו מברר עובדות, אלא חי מכתבי הטענות בלבד. לכן, בית המשפט יורה על סילוק התביעה בשלב המקדמי רק אם יתברר לו, כי גם אם תוכחנה כל הטענות העובדתיות בכתב התביעה, עדיין לא יוכל התובע לזכות בסעד המבוקש.

24. בענייננו, כתב התביעה על פי לשונו מקים עילת תביעה לכאורה נגד הנתבעת, לאור הסכם השכירות הנטען בין הצדדים, ולכן אין לקבוע בשלב מקדמי זה, כי לא קיימת עילת תביעה.

25. ישנה מחלוקת מהותית בין הצדדים האם הסכם ההרשאה משנת 2007, עליו מתבססת התביעה, הינו בגדר הסכם שכירות, והאם ההסכם הלא חתום משנת 2015, מחייב בין הצדדים. בנוסף קיימת מחלוקת לגבי זכאות הנתבעת לפיצויים בגין הדרישה לפינויה מהמושכר. המדובר בסוגיות המהוות עילה בהתאם ללשון החוק. הבחינה תעשה לאחר שמיעת הראיות ובירור התביעה. ולכן, הבקשה נדחית.

מחיקת כותרת

26. תקנה 215ז. לתקנות, שכותרתה "תביעה לפינוי מושכר" קובעת, כדלקמן:

"(א) תובע רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972, חל עליו לפי פרק זה (להלן - תביעה לפינוי מושכר), וסדרי הדין בעניינה יהיו לפי פרק זה.

(ב) תביעה לפינוי מושכר לפי פרק זה לא תכיל סעדים נוספים בשל אותה עילה והתובע יהא רשאי לתבוע סעדים נוספים, בשל אותה עילה, בהליך נפרד ובלא צורך בקבלת רשות מאת בית המשפט..."

27. פרק ט"ז4 לתקנות, הוסף במסגרת תיקון 3 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשס"ט - 2008. במסגרת התיקון הנ"ל הוספו תקנות 215ז. - 215יג. בדברי ההסבר לתיקון, שפורסמו גם כנספח ג' לדו"ח הועדה לבחינת דרכי ייעול ההליכים המשפטיים, בראשות השופטת רות רונן, מחודש יוני 2008, נרשם:

"... הצורך בתיקון זה נולד נוכח תופעה חברתית קלוקלת, אשר יש בה כדי לשדר חוסר אמון כלפי המערכת המשפטית, שלפיה שוכרי דירות, נמנעים מלפנות דירות במועד ומכתיבים לבעל הנכס את המועד, בו יתפנו מהנכס אם בכלל, תוך שהם מנצלים את הדין האוסר עשיית דין עצמית מטעם בעלי הנכסים ושתוצאתו המשך החזקתם בנכס והקפאת המצב העובדתי לנוחיותם. כאשר שוכר החזיק במושכר כדין מכח הסכם השכירות ומסרב לפנות את המושכר, למרות שאינו זכאי להמשיך ולהחזיק בו יותר לפי הסכם השכירות, כי אז על המשכיר להיזקק לצו של בית המשפט לפנוי הנכס, הכרוך בהליך משפטי מלא בבית המשפט... מוצע לקבוע הליך נפרד ומזורז של דיון בתביעות אלה, שבמסגרתן לא יכללו סעדים נוספים הטעונים זמן שיפוטי ומשאבים נוספים והמאריכים את חיי התיק והתובע יהא רשאי לתבוע סעדים נוספים בהליך נפרד בלא צורך בקבלת רשות מאת בית המשפט...". (ההדגשה שלי – ס"י)

28. תכליתם של סדרי הדין המיוחדים שנקבעו בהקשר זה, הינה לספק סעד מהיר לבעלי נכסי מקרקעין, אשר התקשרו עם גורם אחר בחוזה שכירות לתקופה מסויימת ביחס למקרקעין אשר בבעלותם, ואשר מתקשים לאכוף את החוזה אשר הופר בינם לבין המשכירים. לאפשר "הכרעה מהירה ואפקטיבית במחלוקות שעניינן פינוי מושכר. זאת - מתוך הכרת המציאות השיפוטית, וגרירתם של הליכי פינוי משמעה, כי במקרים לא מעטים ישבו שוכרים ללא צדק במושכר שנים על שנים עד להכרעה..." (ע"מ 8671/13 ‏‏פלונית נ' פלוני (פורסם ביום 30.12.13)).

29. בין היתר, קובעות הוראות התקנות כי תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים מעבר לפינוי המושכר וכי נתבע לא יהיה רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי, וכן נקבעו הוראות בדבר לוחות הזמנים לניהול התובענה.

30. זו היא "דרך המלך" לבירור תביעות אשר עניינן סילוק ידו של שוכר מנכס, בו הוא מחזיק, לגרסת התובע, שלא כדין.

31. ההליך נועד למקרים שבהם עילת הפינוי פשוטה, ודי בבירור המחלוקות במסגרת של הליך משפטי מזורז. השאלה אם ראוי לדון בתביעה בהליך של סדר דין מיוחד, נוגעת בעיקרה למורכבות עילת תביעת הפינוי והמחלוקות בין הצדדים בנוגע אליה.

32. תקנה 215יב(א) לתקנות מכילה את הוראות תקנה 214יב על הליך של תביעה בסדר דין מיוחד.

33. לצד זאת, במקרים בהם נוכח בית המשפט כי סדרי הדין המיוחדים שנקבעו בתקנות אינם מתאימים לבירור הליך קונקרטי שלפניו, רשאי הוא להעביר את ההליך למסלול של הליך רגיל, וזאת בהתאם להוראת תקנה 214יב. לתקנות. בהפעילו את שיקול דעתו בעניין זה על בית המשפט לקחת בחשבון, בין היתר, את השיקולים המנויים בהוראת תקנה 214יב.(ב) לתקנות:

"...העברה למסלול דיון רגיל...(א) בית משפט רשאי בכל עת, להורות כי תובענה בסדר דין מהיר או תביעה שכנגד תועבר למסלול דיון רגיל, אם מצא כי אינה מתאימה להתנהל בסדר דין מהיר. (ב) בעת מתן הוראה לפי תקנת משנה (א) יובאו בחשבון, בין השאר, עניינים אלה:

(1) מורכבות העובדות, הראיות והשאלות שבדין;

(2) מספר בעלי הדין;

(3) התועלת שבניהול תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי שהוגשו, במאוחד עם התובענה, אל מול החשש שבירורן יסבך או יאריך את הדיון שלא לצורך;

(4) היקף העדויות בעל פה והחקירות שעשויות להידרש;

(5) היקף חוות דעת מומחה שעשויות להידרש;

(6) השפעת תוצאות התובענה על הציבור;

(7) חשיבות ההכרעה המהירה בתובענה, בשל מהות התובענה ומיהות בעלי הדין".

34. השיקולים המנויים בהוראת תקנה 214יב לעיל, ונסיבות העניין בכללותו, תומכים במסקנה, כי יש לסטות בענייננו מ"דרך המלך" שהותוותה בתקנות לעניין בירורה של תביעה לפינוי מושכר, ולהעביר את ההליך למסלול של סדר דין רגיל. כמפורט להלן.

35. כאמור, בבוא בית המשפט לבדוק אם התביעה מתאימה להתברר בסדר דין מהיר, עליו להביא בחשבון את מורכבות העובדות, היקף הראיות והחקירות שעשויות להידרש, התועלת שבניהול תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי, התועלת שבניהול התביעה בסדר דין מהיר אל מול החשש שאי העברתה תסבך את הדיון או תאריכו שלא לצורך.

36. אף שעולה מדברי ההסבר כי התיקון בא ליתן מענה למצוקת בעלי הדירות להשכרה למגורים, המחוקק לא עשה הבחנה בין מקרקעין שהם דירות מגורים לבין מקרקעין אחרים, כגון מבנים לעסקים, קרקע חקלאית, קרקע לא מבונה, וכיו"ב. עם זאת, נראה כי בית המשפט יתן, במכלול שיקוליו בבואו להכריע בשאלה אם להעביר את ההליך למסלול רגיל, משקל גם לעובדה שאין המדובר בדירת מגורים, אלא בקרקע חקלאית, כגון המקרה שבפנינו.

37. טענות הנתבעת בהגנתה , מעלות שאלות מורכבות באשר למערכת היחסים בין הצדדים, לרבות אלו הקשורות להסכמות בין הצדדים לאורך השנים, ושיש בהן כדי להשליך על בירור זכות התובע לפינוי הנתבעת מהמושכר במועדים שציין, וההפרה הנטענת של ההסכם מצידה באי פינוי המושכר.

38. סוגיה נוספת המועלית , הינה זכותה הנטענת של הנתבעת לפיצוי בגין השקעות שהשקיעה במקרקעין, בד בבד עם פינויה, ואשר לטענתה נעשו בהתאם להסכמות שגובשו בין הצדדים בהסכם הבלתי חתום משנת 2015, סוגיה שמצריכה אף היא בירור מעמיק, ושיתכן שאף יהיה צורך בחוות דעת מומחה לצורך הכרעה בעניין, וזכותה לפיצויים בגין הדרישה לפינוי מוקדם מהמועד המוסכם.

39. סוגיות אלה מצריכות בירור מעמיק שיתכן ויצריך שמיעת עדויות בהיקף רחב, ובכלל זה, ככל הנראה, שמיעת מומחה. בירור ממין זה אינו עולה בקנה אחד עם ההליך המקוצר והמזורז של פינוי מושכר לפי התקנות.

40. כן יש ליתן את הדעת לטענת הנתבעת, כי בדעתה להגיש תביעה שכנגד (ס' 73 לבקשה). משכך, הרי שגם מסיבה זו, אך לא בפני עצמה, ולנוכח היקף הראיות הצפוי, אין תביעה זו ראויה להתברר בהליך מזורז.

41. סבורני, כי נסיבות המקרה שלפני אינן זהות לנסיבות כפי שתוארו בדברי ההסבר במסגרת תיקון 3 לתקנות הנ"ל, ולכן התובענה איננה מתאימה להתברר כתובענה לפינוי מושכר. יש ליתן הדעת לכך, שמטרת ההליך כמפורט בדברי ההסבר, הינה למנוע מצבים בהם יסרב שוכר לפנות את המושכר למרות שאינו זכאי להחזיק בו יותר לפי הסכם השכירות. ספק אם אכן זה המצב בעניין הנדון, לנוכח העובדה שכלל לא ברור אם הייתה הסכמה מאוחרת שמאריכה תקופת השכירות, ומה יעלה בגורל ההשקעות שהשקיעה הנתבעת בשדרוג מרכז המזון, לבקשת התובע, במסגרת ההסכמות ביניהם.

42. לאור המקובץ, הנני מקבל את הבקשה ומורה על מחיקת הכותרת "תביעה לפינוי מושכר" והעברת התובענה למסלול בסדר דין רגיל, על כל המשתמע מכך .

45. בנסיבות, אינני עושה צו להוצאות.

46. ניתן בזאת צו גילוי מסמכים הדדי, אשר יקוים תוך 30 ימים מיום המצאת החלטה זו.

צד המבקש להפנות שאלון לבעל הדין שכנגד יעשה זאת תוך 60 ימים מהיום.

בקשות בעניינים מקדמיים יוגשו 30 ימים, לכל המאוחר, לפני מועד ישיבת קד"מ ראשונה, שאם לא כן, ייראו הצדדים כמי שהשלימו הליכים מקדמיים.

47. נקבע לישיבת קד"מ לתאריך 17/9/20 בשעה 10:00.

המזכירות תמציא לצדדים.

המזכירות תמציא את ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, כ"ט ניסן תש"פ, 23 אפריל 2020, בהעדר הצדדים.