ב"כ התובעים והנתבעים שכנגד: עו"ד גבריאל קרמר, עו"ד טליה ברנר קרמר

ב"כ הנתבעים והתובעת שכנגד: עו"ד רמי שלמון

חלק ראשון – פתח דבר; מי ומי בהליך; התייחסות בתמצית לתביעה והתביעה שכנגד והסעדים שנדרשו

1. פתח דבר
   1. עניינו של פסק דין זה הוא תביעה ותביעה שכנגד ביחס לנכס אותו השכירו התובעים לנתבעת 1. הנכס הוא מבנה לשימור הנמצא בעיר רחובות אשר בו הפעילה הנתבעת 1 מסעדה. הנכס הושכר למשך שנים ארוכות, בהסכמי שכירות החל משנת 2004 ועד ליום 31/12/2019. בסופו של יום פונה הנכס, כנטען בכתב התביעה, רק ביום 20/2/2020 ולא ביום 31/12/2019 וגם זאת לאחר שהתובעים הגישו תביעה לפינוי המושכר.
   2. בעקבות ההחזקה ארוכת השנים ואופן פינוי הנכס הגישו התובעים תביעה על סך של 1,059,971 ₪ כנגד השוכרת (הנתבעת 1) וכן כנגד הערבים להסכם השכירות – אב ובת, הם הנתבעים 2 ו-3. מנגד הגישה הנתבעת 1 תביעה שכנגד על הסך של 831,412 ₪.
   3. להשלמה ייאמר שהנכס נמכר לבניה. לכך תהיה רלוונטיות בהמשך פסק הדין, בין היתר בכל הקשור לדרישת פיצוי בגין נזקים לנכס ובעבור השבת המצב לקדמותו.
2. מי ומי בהליך- בעלי הדין ושמונה העדויות שנשמעו
   1. התובעים - אח ואחות, כבעלים במשותף של מקרקעין ברחוב אייזנברג 2 בעיר רחובות.
   2. הנתבעת 1 - חברה בבעלותו של הנתבע 2 אשר שכרה וניהלה את הנכס המושכר.
   3. הנתבע 2 - הציג עצמו כשף במקצועו ובעליה של הנתבעת 1 אשר הפעילה מסעדה בעיר רחובות.
   4. הנתבעת 3 - ביתו של הנתבע 2 אשר עבדה עמו במושכר.
   5. תשע העדויות שנשמעו:

• מטעם התובעים נשמעו ארבעה עדים –שני התובעים עצמם; המומחית המהנדסת עופרה גלבוע; וכן עו"ד אהוד לחובר אשר טיפל משפטית בנכס ובעסקת קומבינציה ביחס אליו.
• מטעם הנתבעים נשמעו חמישה עדים – עדויות הנתבעים 2 ו-3; עדות מר לירון גולצפרב, בן זוגה של הנתבעת 3 וחתנו של הנתבע 2; עדותו של מר הרווה נקש אשר הפעיל בנכס מסעדה עוד קודם לכניסת הנתבעת1 ; וכן המומחה המהנדס ושמאי המקרקעין, מר יעקב מרזוק.

1. התביעה העיקרית, הסעדים שנכללו בה ופסק דין חלקי שניתן
   1. כפי שצוין לעיל, התביעה העיקרית הוגשה על הסך של 1,059,971 ₪. בפועל נותר להכריע בפסק דין זה אך ורק ביחס לרכיבי תביעה בסך של 860,000 ₪ בלבד. זאת לאחר שניתן כבר פסק דין חלקי ביחס לאחד מרכיבי דמי השכירות וכן לאחר שהתובעים הודיעו שהם מוותרים על רכיב אחר. על כך הפסקאות הבאות.
   2. במסגרת התביעה העיקרית טענו התובעים לפיצוי בעקבות הפרות יסודיות של הסכם השכירות. לטענת התובעים, הנתבעים הפסיקו לשלם דמי שכירות, צברו חובות לצדדים שלישיים, נמנעו מלהשיב את מצב המושכר לקדמותו והותירו את המושכר עם נזקים, פגעים, במצב ירוד ורעוע.
   3. התובעים ציינו כי יתרת חובם של הנתבעים הוא ע"פ הפירוט שלהלן:

• חוב (כולל מע"מ) בגין אי תשלום דמי שכירות (פס"ד חלקי ביום 31/5/21) - 126,900 ₪
• פיצוי בגין אי פינוי המושכר במועד - 125,000 ₪
• חוב לתאגיד המים (התובעים ויתרו על רכיב זה בדיון מיום 10/11/21 - 73,071 ₪
• נזקים למושכר ואי השבת המצב לקדמותו (מתוך סכום זה חויבה כבר
• הנתבעת 1 בפסק דין חלקי בסך של 15,000 ₪) - 735,000 ₪

======

סה"כ - 1,059,971 ₪

• 1. מתוך רכיבי התביעה דלעיל יש להפחית כאמור הסכומים הבאים:
• דמי השכירות, בגינם ניתן פסק דין חלקי ביום 31/5/2021 - 126,900 ₪
• חלק מהנזקים למושכר, בגינם ניתן פסק דין חלקי לאור הודאת הנתבעת 1

בה העריכה את היקף הנזקים בסך של 15,000 ₪ - 15,000 ₪

======

סה"כ - 141,900 ₪

• 1. השאלות בהן יש להכריע בתביעה העיקרית

מכל האמור לעיל עולה שביחס לתביעה העיקרית יש להכריע בשניים:

1. ראשית – הכרעה ביחס לפיצוי כספי בסך של 845,000 ₪ המחולק לשני רכיבים:

• רכיב פיצוי בגין אי פינוי המושכר במועד (125,000 ₪);
• רכיב פיצוי בגין נזקים למושכר (סך של 735,000 ₪ בניכוי 15,000 ₪ שכבר נפסקו).

1. שנית – הכרעה ביחס לנתבעים 2 ו-3, האם יש לחייבם בסכום כלשהו. חיוב בין בגין חיובי פסק דין זה ובין בגין החיובים שנקבעו כבר במסגרת פסק הדין החלקי בשל אי תשלום דמי השכירות וכן עלות תיקון הליקויים שהותירה הנתבעת 1.
2. התביעה שכנגד והסעדים שנכללו בה
   1. במסגרת התביעה שכנגד עתרה הנתבעת 1 לחייב את התובעים בפיצוי כספי בסך 831,412 ₪ בגין תשלומים ששילמה לעירייה והשבחת המושכר, בגין שימוש אסור בשמה המסחרי, בגין בפגיעה בשמה הטוב ופיצוי בגין עוגמת נפש.
   2. הנתבעת 1 עתרה בתביעה שכנגד לפיצוי כספי בסך של 831,412 ₪, כמפורט להלן:

• פיצוי בגין תשלום ארנונה בשל בסך 370,000 ₪ שטח תפוס - 370,000 ₪
• פיצוי ללא הוכחת נזק בגין פגיעה במוניטין ופגיעה בהכנסות - 100,000 ₪
• פיצוי בגין השבחת הנכס והשקעה ממונית - 403,527 ₪
• פיצוי בגין עגמת נפש לאורגנים של הנתבעת 1 - 100,000 ₪
• ניכוי בגין דמי שכירות לחמישה חודשים אשר לא שולמו (בגינם ניתן פס"ד חלקי) - (126,900) ₪
• ניכוי בגין שינויים והחזרת הנכס לקדמותו (בגינם ניתן פס"ד חלקי) - (15,215)

=====

סה"כ - 831,412

חלק שני – טענות הצדדים בתביעה ובתביעה שכנגד

1. טענות התובעים בתביעה העיקרית
   1. התובעים הפנו לשורה של הסכמי שכירות לתקופה שהחלה בשנת 2004 והסתיימה ביום 31/12/2019. התובעים הדגישו שהנתבעת 1 התחייבה שעם סיום תקופת השכירות יוחזר מצב המושכר לקדמותו למעט שינויים שהוסכם שיוותרו במושכר. עוד ציינו התובעים שהוסכם כי הנתבעת 1 לא תהיה זכאית לכל פיצוי ו/או שיפוי בגין כל השקעה ו/או שינוי שבוצע על ידה במושכר.
   2. התובעים הפנו לכך שהנתבעת 1 התחייבה לפעול למילוי דרישת עיריית רחובות בעניין שימור המבנה, והתחייבה להשיב, למשל, חלונות העגולים שהיו משני צידי גרם מדרגות במושכר, עוד התחייבה להסיר אקווריום שנבנה על ידה וכן לפרק פרגולות שהותקנו בחצר המושכר.
   3. התובעים ציינו שהוסכם שאי פינוי המושכר במועד יגרור פיצוי מוסכם בסך של 2,500 ₪ בגין כל יום איחור.
   4. עוד הפנו התובעים לכך שבניגוד להתחייבויותיה בהסכם, הנתבעת 1 אשר ביצעה שינויים רבים במושכר כדי להתאימו לא פעלה להשיב את מצב המושכר לקדמותו. וכך למשל, לא הוחזרו על ידה חלונות עגולים שהיו משני צידי גרם המדרגות במושכר; לא נאטמו פתחים שנפערו בקירות לטובת מזגנים ומתקנים אחרים; לא הושבו דלתות שפורקו; לא פורקו קירות גבס ומערכת המיזוג; לא הוסרה צנרת ( גז מים וביוב), שלטים, אקווריום שנבנה, סככות שלא פורקו, תיקרה אקוסטית, צנרת מיזוג אויר מאסיבית שהותקנה, חלונות שנאטמו, פתחי דלת שנאטמו, מתקן קליטת אדים מנדף ומפריד שומנים, פינוי מבנה דמוי "אח", פירוק קולט אדים וצנרת מחוברת, פירוק גדר עץ, פירוק משטחי בטון ועוד.

לכל אלה הוסיפה התובעת וציינה שנגרמו למושכר נזקים כבדים כאשר עלות התיקונים מסתכמת בסך 735,000 ₪ כמפורט בחוות דעתה של הגב' עופרה גלבוע מיום 20.5.2020.

• 1. התובעים טענו שהנתבעים 2 ו-3 ערבו להתחייבויות הנתבעת 1. עוד נטען שיש לחייבם באופן אישי במלוא החוב וזאת בין מכוח אחריותם האישית ובין מכוח דיני הרמת מסך.
  2. לסיכום, התובעים טוענים שהסכם השכירות הופר בהפרה יסודית כדלקמן:
• הפסיקה לשלם את דמי השכירות בגין המושכר מחודש 2019 ואילך.
• לא פינתה את המושכר בתום תקופת השכירות (31.12.2019) אלא רק ביום 20.2.2020, (באיחור של 50 ימים).
• הותירה את המושכר עם פגעים ונזקים ולא החזירה את המצב לקדמותו.
• הותירה חובות אצל צדדים שלישיים - חוב לתאגיד המים בסך 73,071 ₪.

1. טענות הנתבעים בתביעה העיקרית
   1. הנתבעים טענו כי מדובר בתביעה מופרכת שהוגשה בשיהוי ובהתיישנות ובה דרישה בלתי הגיונית להחזיר נכס בן מאה שנים בו בוצעו עבודות שיפוץ ושימור. לטענת הנתבעים, לא רק שלא נגרם לתובעים כל נזק אלא שהנתבעת 1 השביחה את הנכס והתובעים התעשרו בגין כך.
   2. הנתבעים התייחסו לחוות הדעת שצורפה לכתב התביעה והדגישו שזו נערכה ללא ביקור בנכס טרם הפינוי, ללא קבלת מידע אובייקטיבי על הנכס ומצבו בעת שהושכר לנתבעת 1. הנתבעים ציינו שהנכס אשר נבנה כבית מגורים הושכר לחברת ביטוח והותאם לצרכיה ולאחר שהסתיימה תקופת השכירות עמד נטוש במשך שנתיים.
   3. הנתבעים ציינו ש הנתבעת 1 שכרה את הנכס מחברה בשם "שאטו מרגו" בעת שזו כבר החלה במלאכת שינוי יעוד הנכס והפיכתו מדירת מגורים למסעדה. הנתבעת 1 נכנסה בנעליה של חברת שאטו מרגו בשנת 2000. הנתבעים טענו שרוב השינויים אותם דורשים התובעים לא נעשו על יד הנתבעת 1 ועל כן אין לדרוש מהם להשיב את המצב לקדמותו. עוד טוענים כי, הנתבעת 1 המשיכה את השינוי בנכס אשר היה בניין נטוש ומוזנח המשמש מקלט לחסרי בית.
   4. הנתבעים טענו שאין מרום להרים את מסך ההתאגדות של הנתבעת 1 וכן הכחישו את הטענה ל"ערבות אישית" של הנתבעים 2 ו-3 וטענו כי זו לא הוצגה ולא בכדי. לדבריהם מלבד חתימה על הסכמי שכירות דרקוניים שנכתבו על ידי עורכי הדין של התובעים ונחתמו בלית ברירה ע"י הנתבעת 1, אין כל מסמך לערבות אישית של נתבעים 2 ו-3.
   5. הנתבעים טענו כי הוטעו בשל הבטחות רבות בעל פה שניתנו על ידי התובעים כי הנכס יהיה ברשותם כל זמן שיחפצו בו. לכן לא חששו לשכור נכס אשר אינו מותאם לצרכי מסעדה, לשלם דמי שכירות גבוהים בהרבה ממחירי השוק ולהשקיע בו את כל הונם.
   6. הנתבעים ציינו שבתחילה היו ביניהם לתובעים יחסים חבריים וכי התובע 1 ביקר בנכס לעיתים קרובות, ערך בו אירועים משפחתיים והכיר את כל השינויים שבוצעו בנכס. לדבריהם התקיים תנאי מכללא המשתמע מההסכם בין הצדדים - להפוך את הנכס הישן והעזוב למסעדה. עוד הדגישו הנתבעים שמכיוון שהנכס הוא "אתר לשימור", הרי כל שינוי בו נעשה בתיאום ובפיקוח המשרד לשימור אתרים.
   7. הנתבעים ציינו שפעלו על מנת לקבל רישיון עסק כדין ולשם כך נשלח שמאי על ידי הרשות המקומית בעקבותיה נדרש תשלום היטל השבחה בסך של 120,000 ₪ לתקופה של חמש שנים. היטל ההשבחה אכן שולם על ידי הנתבעת אחת לחמש שנים. השבחת הנכס על ידי הנתבעת 1 אפשרה לתובעים לגבות דמי שכירות הגבוהים משמעותית על דמי השכירות בגין השכרת הנכס למגורים. סכום השכירות שיכלו לגבות אילו השכירו את הנכס כדירת מגורים בלבד.
   8. באשר להסכמי השכירות, טענו הנתבעים שלא היו מלווים בייעוץ משפטי בעוד עורכי דינם של התובעים ניסחו חוזים חד צדדיים.
   9. הנתבעים הפנו לשורה של תיקונים אשר ביצעו בנכס. עוד ציינו כי הדרישה הבלתי אפשרית להחזיר למושכר את החלונות העגולים בגרם המדרגות עלתה לראשונה בהסכם של שנת 2010 ולשם ביצוע פעולה זו ניתנו לנתבעת 1 שישה חודשים. לדבריהם, לא הצליחו להשיב את החלונות העגולים ועל אף זאת המשיכו התובעים להשכיר לנתבעת 1 את הנכס לעשר שנים נוספות בהן לא פנו אליה בדרישה זו.
   10. ביחס למועד הפינוי טענו כי מועד פינוי הנכס היה אמור להיות ביום 31.1.2020 וכך היה. לדבריהם, הנתבעת 1 פינתה את החצר המושכר עוד ביום 1.1.2020 וביום 31.1.2020 הנתבעת 1 סיימה באופן מוחלט את כל פעילותה בנכס ופינתה אותו בתוך כשבועיים ימים.
   11. ביחס לדרישות התשלום טענו הנתבעים כדלקמן:

• אי תשלום דמי שכירות - באשר לאי תשלום דמי השכירות הודו הנתבעים שאכן חדלו מלשלם דמי שכירות לאור חוסר התייחסותם של התובעים ולאור הקשיים הכלכליים שנקלעה אליהם הנתבעת 1.
• דרישת הפיצוי המוסכם - ביחס לדרישת הפיצוי המוסכם בגין אי פינוי המושכר במועד נטען כי המועד לפינוי היה ביום 31.1.2020. לדבריהם, הנתבעת 1 פינתה את החצר המושכר עוד ביום 1.1.2020 וביום 31.1.2020 הנתבעת 1 סיימה באופן מוחלט את כל פעילותה בנכס ופינתה אותו בתוך כשבועיים ימים.
• אי תשלום לתאגיד המים - ביחס לאי תשלום חובות צד ג' נטען כי הנתבעת 1 הגישה בקשה לתאגיד המים להכרה בנזילת מים בנכס ולזיכוי החשבון וכי בכל מקרה תאגיד המים התחייב לייחס את החוב לנתבעת 1.
• השבת הנכס לקדמותו - ביחס לאי השבת הנכס לקדמותו נטען כי בביקורה של הנתבעת 1 בנכס בלוויית שמאי מטעמה נראה כי הנכס אינו במצב בו הנתבעת 1 עזבה אותו. לדבריהם, בביקור נצפו אסלות שבורות , חבלות באזור המטבח ונראה כי נעשו פעולות על מנת לחבל בנכס במכוון. הנתבעים הפנו אל חוות הדעת של המומחה מטעמם אשר העמיד את שיעור פירוק והשבה של השינויים שנעשו ע"י הנתבעת 1 בסך 15,000 ₪ .

הערת מעבר – עד כה תוארו טענות הצדדים בתביעה העיקרית. כעת יובאו טענות הצדדים בתביעה שכנגד.

1. טענות הנתבעת 1 כתובעת בתביעה שכנגד (לצורך הנוחות, התובעת שכנגד תכונה עדיין: "הנתבעת 1")
   1. הנתבעת 1 הגיש התביעה שכנגד בדרישה להשבת כספים אשר שולמו על ידה בעודף ובניגוד לדין, הן עבור תשלומים לעירייה והן עבור השבחת הנכס; עוד עתרה הנתבעת 1 לפיצוי בגין שימוש אסור בשמה המסחרי ובפגיעה בשמה הטוב; בנוסף עתר הנתבעת 1 לפיצוי בגין עוגמת נפש שנגרם למנהליה (האורגנים) הגם שאלה כלל לא הגישו תביעה.
   2. התובעת ציינה כי השביחה את הנכס בהיקף של 120,000 ₪ אשר לגישתה חל על הנתבעים. לטענתה, חוזה השכירות הראשי שנכרת בשנת 2000 היה חד צדדי, בין יתר סעיפי החוזה נכללו הוראות מפלות המשיתות עליה את כל ההוצאות ותיקון הליקויים בדירה במהלך תקופת השכירות וזאת בניגוד להוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 וחוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017.
   3. הנתבעת 1 ציינה שהנכס שקיבלה לידיה היה נכס מוזנח שאינו ראוי למגורים וכל פניותיה לתובעים לתיקון קירות מתקלפים, טיפול בגג דולף, נזילות מים קשות - הושבו ריקם במשך כל השנים. התובעת טענה כי מכורח המציאות נאלצה לבצע עבודות לצורך תיקון הליקויים והפגמים, דבר אשר לטענתה השביח את הנכס.
   4. הנתבעת 1 טענה להפרת דיני השכירות ולהתנהלות חסרת תום לב מצד התובעים. לדבריה, בשנת 2010 הקשיחו הנתבעים את ליבם ויצרו הסכם חדש ובו הוראות המשיתות על השוכר תשלום ארנונה עבור חצר אשר בעבר הוחרגה מהחוזה וכן הוסיפו את חובת תשלום עלויות אחזקת המבנה. לטענתה, הוספת סעיפים פסולים אלו מצביעים על לחץ כלכלי בלתי ראוי ובלתי הוגן. עוד ציינה הנתבעת 1 שבשנת 2007 הופתעה לקבל דרישת תשלום מעיריית בגין שימוש ב"שטח תפוס" של 800 מ"ר וזאת רטרואקטיבית משנת 2000. לטענתה שטח החצר אינו מהווה חלק מהמושכר ואינו בשימושה אלא מהווה שביל כניסה אל המבנה.
   5. טענה לפגיעה במוניטין - הנתבעת 1 אף טענה לפיצוי בגין פגיעה במוניטין. לדבריה במהלך חודש פברואר 2019 פרסם קבלן בשם רוטמן, באינטרנט, פרסום אודות בניין מגורים "פרוייקטים עתידיים-הרצל פינת אייזנברג (אחוזת מרגו) רחובות. פרוייקט יוקרתי על ציר מרכזי ברח' הרצל בחלקה הצפוני של העיר.." לטענתה, מיום זה חלה ירידה במספר מזמיני האירועים ושנת 2019 הפכה לשנה של הפסדים כלכליים עצומים שהסתכמו בסך של 259,914 ₪. הנתבעת הוסיפה וטענה כי המוניטין שצברה ספג פגיעה אנושית עקב גניבת עין שכן לדבריה הנתבעים עשו שימוש לא ראוי בשמה של המסעדה ובכך גרמו לנזק אדיר .לדבריה "מדובר בהטעיית הציבור לחשוב בטעות כי עסק כלשהו, ובמקרה שלנו, בניין מגורים, קשור לעסק מקורי בעל מוניטין ובמקרה שלנו, המסעדה.."
   6. הנתבעת 1 הדגישה כי השקיעה במושכר והשביחה אותו בסך העולה על 400,000 ₪. עוד הודתה כי חובה לנתבעת הוא בעבור דמי שכירות בלבד עבור חמישה חודשים בסך 126,900 ₪ וסך השינויים והשבת הנכס לקדמותו לא יעלה על 15,215 ₪ . סכומים אלה יש לקזז מהחוב הנטען של התובעים לנתבעת 1.
2. טענות התובעים כנתבעים בתביעה שכנגד (לצורך הנוחות, הנתבעים שכנגד יכונו עדיין: "התובעים")
   1. התובעים טענו כי יש לדחות את התביעה שכנגד, תוך שהם מפנים לדרישות עבר ולהתיישנות התביעה שכנגד.
   2. באשר לדרישת תשלום הארנונה משנת 2000 עד 2007 – התובעים ציינו שהדרישה לתשלום ארנונה התקבלה אצל הנתבעת 1 כבר בשנת 2007 כך שזו התיישנה זה מכבר. עוד הוסיפו התובעים שהנתבעת 1 התחייבה במסגרת הסכם השכירות לשאת בכל תשלומי המיסים והארנונות הקשורים בהפעלת המסעדה.
   3. באשר לדרישת פיצוי כספי בסך 100,000 ₪ ללא הוכחת נזק בגין פגיעה במוניטין ואובדן הכנסות – טענו התובעים להיעדר עילה והיעדר יריבות שכן הפיצוי נתבע בגין פרסום שלא הם ביצעו, אלא הקבלן רוטמן.
   4. באשר לדרישת פיצוי בגין השקעה ממונית והשבחת הנכס (בסך של 403,527 ₪) – התובעים טענו שבהתאם להסכם השכירות הנתבעת 1 כלל לא הייתה רשאית לבצע שינויים במושכר או שיפוצים אלא בכפוף להסכמה בראש ובכתב. עוד הוסכם ש"בכל מקרה בו תינתן לשוכרים הסכמה כאמור ע"י המשכירים יעשו השינויים ו/או השיפוצים על חשבון השוכרים..". התובעים אף הפנו להסכמה לפיה "בשום במקרה לא תהיה השוכרת רשאית ו/או זכאית לכל פיצוי ו/או שיפוי בגין כל השקעה ו/או שינוי ו/או תוספת שבוצעו על ידה..". מכאן אין לנתבעת 1 כל עילה לפיצוי הנדרש.

זאת ועוד, התובעים אף הפנו לכך שכבר בשנת 2008 הגישה הנתבעת 1 תביעה בה טענה לנזקים בגין אובדן "השקעותיה במושכר" ומכאן לגישת הנתבעים טענה זו התיישנה ויש לגביה מעשה בית דין.

• 1. באשר לדרישת הפיצוי בסך 100,000 ₪ בגין עוגמת נפש שנגרמה לאורגנים של הנתבעת 1 – התובעים טענו כי זו אינה רשאית לתבוע נזקי אחרים וכי יש לדחות הדרישה בשל העדר עילה והעדר יריבות.

הערת מעבר – אין באמור לעיל כדי להביא את מלוא טענות הצדדים בתביעה ובתביעה שכנגד. עם זאת, די בכך על מנת להציב המסד להמשך פסק הדין.

חלק שלישי – דיון והכרעה בתביעה העיקרית

1. כללי – השאלות בהן יש להכריע במסגרת התביעה העיקרית

לאחר שניתן כבר פסק דין חלקי, ולאחר שהתובעים אף ויתרו על רכיב התביעה בגין חוב לתאגיד המים, נותרו להכרעה השאלות הבאות:

1. ראשית – הכרעה ביחס לפיצוי כספי בסך של 845,000 ₪ המחולק לשני רכיבים:

• רכיב פיצוי בגין אי פינוי המושכר במועד (125,000 ₪);
• רכיב פיצוי בגין נזקים למושכר (סך של 735,000 ₪ בניכוי 15,000 ₪ שכבר נפסקו).

1. שנית – הכרעה ביחס לנתבעים 2 ו-3, האם יש לחייבם בסכום כלשהו. חיוב בין בגין חיובי פסק דין זה ובין בגין החיובים שנקבעו כבר במסגרת פסק הדין החלקי בשל אי תשלום דמי השכירות וכן עלות תיקון הליקויים שהותירה הנתבעת 1.

באלה אדון בפסקאות הבאות.

1. הכרעה ברכיב הפיצוי המוסכם – התובעים אכן זכאים לפיצוי מוסכם בגין האיחור בפינוי הנכס

בפסקאות הבאות אדון במועד שנקבע לפינוי הנכס ובמועד בו פונה בפועל, ומכאן בדרישת התובעים לפיצוי מוסכם ובהיקף הפיצוי לו הם זכאים.

• 1. המועד שנקבע לפינוי הנכס (31/12/2019)

1. בין הצדדים נחתמו, מעת לעת, הסכמי שכירות או חוזי הארכת השכירות ביחס לנכס. ההסכם האחרון נחתם ביום 30/7/2018 ובו נקבעה תקופת שכירות עד ליום 30/6/2019, כאשר זו אפשר ותוארך עד ליום 31/12/2019. לעניין זה קבע סעיף 3.1 להסכם כך – "בנוסף לתקופת השכירות המוארכת ניתנת לשוכר האפשרות להמשיך לשכור ולהחזיק במושכר 6 חודשים נוספים, דהיינו עד ליום 31.12.2019...".

אשר על כן – המועד המאוחר ביותר שנקבע לסיום תקופת השכירות הוא, אפוא – 31/12/2019.

1. הנתבעים טענו שהמועד לפינוי הנכס הוא 31/1/2020. אין לקבל טענה זו, ואסביר. הנתבעים מבקשים לערב ולעשות מעין שעטנז בין שני הסכמים, האחד מיום 14/12/2017 והשני אשר החליף אותו מיום 30/7/2018. וכך מערבים הנתבעים שני רכיבים, נוטלים את מועד סיום תקופת השכירות מהסכם שנת 2018, מרכיבים עליו ארכה שהוסכמה רק בהסכם 2017 ומבקשים ליצור מצג להסכם חדש. וכך:

• רכיב מהסכם 2017 (ארכה של חודש ימים לתקופת השכירות) - בהסכם מיום 14/12/2017 נקבע שתקופת השכירות תוארך עד ליום 30/6/2019 וכן כי ניתן יהיה להחזיק במושכר חודש נוסף לאחר מכן לצרכי התארגנות (סעיף 3.3 להסכם 2017).
• רכיב מסכם 2018 (מועד תקופת שכירות מאוחר) - בעוד בהסכם 2017 נקבע שתום תקופת השכירות יהיה 30/6/2019 ועליו יתווסף עוד חודש ימים להתארגנות, הרי הסכם 2018 קובע שתקופת השכירות תסתיים ביום 31/12/2019.
• הטיעון המוטעה, במלוא הכבוד, של הנתבעים – הנתבעים טוענים שמועד סיום תקופת השכירות הוא 31/12/2019, כאמור בהסכם 2018 ומעבר לו יש להוסיף ארכה של חודש ימים, כאמור בהסכם 2017.

כאמור, אין לקבל את טענת הנתבעים. הטענה נדחית בשל שניים – ראשית, ההסכם משנת 2018 ממילא גובר ומבטל את ההסכם משנת 2017; שנית, אפילו תאמר שקיימת הארכה בת חודש ימים לצרכי התארגנות, כאמור בהסכם 2017, הרי ההארכה היא מיום 30/6/2019 כאמור באותו הסכם משנת 2017. לא ניתן לערב בין שני הסכמים ולימור תניות הסכמיות חדשות.

1. לסיכום עד כאן – המועד האחרון לפינוי הנכס נקבע ליום 31/12/2019.
   1. מועד הפינוי בפועל (18/2/2020, באיחור של ארבעים ושמונה ימים)
2. הנתבעים לא פינו את הנכס ביום 31/12/2019. יותר מכך, הנתבעים המשיכו להפעיל את עסקיהם במקום ולקיים בו אירועים. הנתבעת 3 נשאלה ואמרה, בהגינות, שהמשיכו להתקיים אירועים במקום גם כחודש לאחר מועד הפינוי. וכך נשאלה והשיבה (ע"מ 96 לפר', ש' 26-27):

ש: מתי היה האירוע האחרון במסעדה את זוכרת?

ת: בסוף ינואר או 1.2.

בכתב ההגנה טוענים הנתבעים למועד פינוי מעורפל שהוא כשבועיים לאחר יום 31/1/2020. טענה זו חזרה בסעיף 52 לתצהירו של הנתבע 2 בו נכתב כך – "... וביום 31/01/2020 סיימתי באופן מוחלט את כל פעילותי במושכר ופיניתי אותו בתוך כשבועיים ימים".

1. התובעים נאלצו להגיש תביעה לפינוי הנכס, ובמסגרת כתב ההגנה טענה הנתבעת 1 שהחזירה את החזקה לתובעים ביום 18/2/2020. על כך ניתן ללמוד מנספח 14 לתצהירי התובעים שהוא בקשה למתן פסק דין בתביעת הפינוי. יוצא, אפוא, שגם לטעמם של הנתבעים מועד הפינוי שהוא "כשבועיים לאחר 31/1/2020" היה בפועל ביום 18/2/2020.
2. התובעים טוענים מנגד שמועד הפינוי היה 20/2/2020. לעניין זה הם מפנים לתכתובת בין ב"כ הצדדים ולהודעת דוא"ל מיום 23/2/2020, בה מסר ב"כ הנתבעת 1 ששלושה ימים קודם לכן גילו הנתבעים ש"השאירו בטעות ארגז עם חומר חשוב מאוד". אותו ארגז שחסרונו הורגש ביום 20/2/2020 שימש כבסיס לטענה של פינוי רק ביום 20/2/2020. במלוא הכבוד אין לקבל טענה זו. אפילו נותר ארגז אחד עם חומר חשוב, הרי מדובר בזוטי דברים ולא במצב בו הנכס עצמו נותר תפוס.
3. התובעים מוסיפים ומפנים אל פסק דין בפתקית אשר קיבל את בקשת התובעים למתן פסק דין בתביעת הפינוי, לאחר שהנכס כבר פונה. בפסק הדין נרשמה הטענה לפיה מועד הפינוי הוא 20/2/2022 וזאת במסגרת מחיקת תביעת הפינוי כנגד הנתבעת 1. התובעים מפנים לכך שהנתבעת 1 לא ערערה על מחיקת התביעה כנגד ומכאן מדלגים בטיעונם ומציינים שבכך מועד הפינוי הוא עובדה פסוקה וחלוטה. לא אוכל לקבל טענה זו, ואסביר.

פסק הדין מיום 9/3/2020 קבע כך – "משפונה המושכר אין עוד הצדקה למתן צו פינוי". ובהמשך נכתב, ביחס לדרישת הוצאות – "עם זאת, התביעה הוגשה ביום 31/1/2020 והנכס פונה רק ב – 20/2/2020 כך שלא ניתן לשלול את הטענה שיש קשר סיבתי בין התביעה ובין הפינוי".

הסעד האופרטיבי והקביעה בפסק הדין הם ביחס למחיקת ההליך לאחר שהנתבעת 1 פינתה את הנכס. אין באמירה לפיה הנכס פונה לאחר הגשת כתב התביעה ובחזרה על טענת התובעים לפינוי ביום 20/2/2020, כדי לקבוע מסמרות ביחס למועד הפינוי. תביעת הפינוי אף לא התייחסה לפיצוי עתידי בגין איחור במועד הפינוי, אלא דרשה סעד של פינוי. הסעד שהתבקש הוא סעד של פינוי והנתבעת 1 אכן פינתה. זאת ועוד, העובדה שהנתבעת 1 לא ערערה על פסק הדין אינה מעלה ואינה מורידה. והרי הנתבעת 1 אשר פינתה את הנכס והתביעה כנגדה נמחקה כלל לא הייתה צריכה לערער על האמירה ביחס למועד הפינוי.

1. לסיכום עד כאן – מועד הפינוי בפועל הוא 18/2/2020. איחור של ארבעים ושמונה (48) ימים לאחר המועד שנקבע בהסכם, קרי לאחר 31/12/2019.
   1. דיון בדרישת הפיצוי המוסכם (התובעים זכאים לפיצוי מוסכם בסך של 120,000 ₪)
2. סעיף 5 להסכם האחרון, מיום 30/7/2018 קובע פיצוי מוסכם בסך של 2,500 ₪ לכל יום של איחור, וכלשון ההסכם:

"... מבלי לגרוע מהאמור לעיל ובנוסף לו מתחייב השוכר לשלם למשכיר סך 2,500 ₪ בגין כל יום של פיגור בפינוי המושכר".

להשלמה ייאמר שדמי השכירות החודשיים הועמדו בהסכם מיום 30/7/2018 על הסך של 25,380 ₪ בצירוף מע"מ, קרי 29,695 ₪. דמי השכירות החודשיים הם, כאמור, כמעט 30,000 ₪, קרי כ – 1,000 ₪ ליום. לכך הפנו התובעים, שממילא היה על הנתבעת 1 לשלם סך של כ – 1,000 ₪ בגין כל יום של החזקה במקום. ובמילים פשוטות – הסך של 2,500 ₪ אותו דורשים התובעים בגין כל יום של עיכוב כולל בתוכו סך של כ – 1,000 ₪ ליום לו הם זכאים אף ללא עיכוב בפינוי.

1. ככלל יש לכבד הסכמות בדבר פיצוי מוסכם ולא להתערב בהן, אלא אם אלה נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות בעת חתימת ההסכם. לעניין זה קובע סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1971, כך - "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". על כך שיש להימנע מלהתערב בקביעת הפיצוי המוסכם ניתן להפנות למשל אל ע"א 10208/16‏, קרסו מוטורס בע"מ נ' ‏Better Place Inc (מיום 13/12/2017)], שם נקבע כך: "לכלי של פיצוי מוסכם מספר השלכות חיוביות: הוא משקף את אומד דעת הצדדים במועד כריתת החוזה בדבר הפיצוי שיגיע להם בגין הפרתו; הוא יוצר ודאות יחסית לגבי תוצאותיה של הפרת החוזה; הוא חוסך משני הצדדים לחוזה את הוצאות ההתדיינות המשפטית; והוא יוצר תמריץ לשני הצדדים לקיים את החוזה". עוד נקבע כי "לפיכך נקבע לא אחת בפסיקה כי בתי המשפט ייטו לכבד את רצון הצדדים ולהורות, ככלל, על אכיפתה של תניית פיצויים מוסכמים ככתבה וכלשונה".

על כך שאין להתערב בקביעת הפיצוי המוסכם אלא במשורה ורק כאשר לא מתקיים יחס סביר ואפילו לא בדוחק בין הפיצוי שנקבע לבין הערכת הצדדים כפי שהייתה בעת חתימת ההסכם, ר' גם ע"א 8506/13, זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (מיום 23.8.2015) וכן ע"א 4630/04, קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ, (מיום 31/12/2006).

1. בעניינינו, הצדדים צפו ואף חששו לקיומו של נזק ככל שהפינוי יתעכב. אשר על כן נכללה בהסכם האחרון מיום 30/7/2018 פסקה מודגשת בהבלטה ובקו תחתון בה נקבע כך:

"השוכר מודע לכך כי בדעת המשכיר לממש את המושכר ע"י מכירה ו/או בניה ובכל דרך אחרת שימצא לנכון ולכן הוא מצהיר כי מובהר לו כי אי פינוי המושכר במועד עלול לגרום למשכיר נזק רב שתשלומו יחול על השוכר"

הפסקה המובלטת והמודגשת הופיעה בסעיף 5 להסכם מיום 30/7/2018 ומיד לאחר קביעת סכום הפיצוי המוסכם. כאן יש לומר שבשלב זה, בו ניתן כעת פסק הדין, אין מקום לבחון ולהתייחס לנזק שנגרם בפועל אלא לנזק שניתן היה לסבור שהצדדים צפו מראש. והצדדים אכן צפו נזק בגינו נקבע הסך של 2,500 ₪ לכל יום איחור. להרחבה ביחס לבחינת הנזק בדיעבד ר' גם רנה סנילביץ "פיצויים מוסכמים - השוואה בין המשפט הישראלי ובין המשפט הקונטיננטלי" ספר אורי ידין חלק ב 133, 156 (התש"ן); רונן אברהם "על הסדרי הפיצויים המוסכמים בהצעת החקיקה האזרחית החדשה" משפט ועסקים ד 389, 395 (תשס"ו).

1. בעניינינו אכן נקבע פיצוי מוסכם בסך של 2,500 ₪. הפיצוי המוסכם אינו חריג ובוודאי לא ניתן לומר שאין בינו ובין הנזק הצפוי יחס בלתי סביר "ולו בדוחק". לכך יש להוסיף שהנתבעת 1 הייתה אדישה לתשלום הפיצוי המוסכם וכך המשיכה להחזיק בנכס ואפילו לערוך בו אירועים לכל הפחות עד חודש לאחר המועד בו היה עליה לפנותו. מכל אלה עולה שהתובעים אכן זכאים לתשלום הפיצוי המוסכם.
2. התובעים עתרו לפיצוי מוסכם בסך של 125,000 ₪ בגין חמישים ימי איחור, וזאת בשל פינוי הנכס ביום 20/2/2020. משקבעתי בסעיף 10.2(ד) לעיל כי יש לראות את מועד הפינוי כ – 18/2/2020, הרי תקופת האיחור בפינוי עומדת על ארבעים ושמונה ימים. אשר על כן, התובעים זכאים לפיצוי בסך של - 120,000 ₪(= 48 X 2,500 ₪).
   1. סוף דבר ביחס לדרישת הפיצוי המוסכם
3. לפני סיום הדיון בשאלת הפיצוי המוסכם ייאמר שאין מקום לניסיון התובעים לקשור בין ההוצאות בהן חויבו בתביעת הפינוי לבין הפיצוי המוסכם. הנתבעים טענו שהחיוב בתשלום ההוצאות בגין תביעת הפינוי מבטל את דרישת תשלום הפיצוי המוסכם בגין האיחור בפינוי. אין כל קשר בין השניים. תשלום ההוצאות היה בגין ניהול הליך הפינוי ותו לא. מנגד, תשלום הפיצוי הוא בגין הפרת ההסכם והמשך הישיבה בנכס.
4. לסיכום, אני קובע כי התובעים זכאים לפיצוי בסך של 120,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה, 31/5/2020 ועד מועד התשלום בפועל.
5. הכרעה ברכיב הפיצוי בגין נזקים למושכר והשבת המצב לקדמותו
   1. כללי
6. התובעים טענו שהמושכר הושב להם מבלי שתוקנו בו ליקויים, נזקים ושינויים שערכה הנתבעת 1. מכאן עתרו התובעים לפיצוי בסך של 735,000 ₪. מתוך סכום זה מודה הנתבעת 1 בסך של 15,215 ₪. בפסק דין חלקי מיום 31/5/2021 חויבה כבר הנתבעת 1 בסך של 15,000 ₪, אכן סכום נמוך במעט מהסכום בו הודתה.
7. טענת התובעים התייחסה לתיקון נזקים ושינויים בנכס שהוא גם כך בן כמאה שנים. זאת ועוד, טענת התובעים לא נתמכה בחשבוניות או אסמכתאות לתיקונים אותם ביצעה. התובעים הסתמכו על חוות דעת של המהנדסת עפרה גלבוע, אשר הגיעה למסקנה לפיה סך עלות תיקון הליקויים, הנזקים והשינויים עומד על 735,000 ₪ בצירוף מע"מ. מכאן התביעה שהוגשה על הסך של 735,000 ₪.
8. להשלמה ייאמר שהתובעים מכרו את זכויותיהם בנכס, כפי שהוא, במסגרת הסכם קומבינציה ביניהם לבין החברה הקבלנית אברהם רוטמן ושות' בע"מ. כלומר התובעים כלל לא שיפצו או השקיעו סכומי כסף בתיקון הליקויים והנזקים הנטענים ולמרות זאת דורשים פיצוי בגין כך. במסגרת תצהירי העדות הראשית טענו התובעים טענה חדשה לפיה עסקת הקומבינציה כללה רכיב בסך של 1,200,000 ₪ בגין "הוצאות שימור". טענה ממנה עולה כאילו התובעים נפגעו מכך שהנכס הושב ללא תיקון הנזקים. טענה זו לא הופיעה בכתב התביעה ובכל מקרה אין בה כדי להביא לחיוב הנתבעים בסך של 735,000 ₪, למעט סכום שהודו בו. על כך יורחב בהמשך.

אין לקבל את דרישת התובעים בגין תיקון הליקויים. הנימוקים לכך יובאו בפסקאות הבאות.

• 1. נימוק ראשון לדחיית דרישת התובעים לתשלום בגין תיקון הנזקים הנטענים – התייחסות לחוות הדעת שצירפו התובעים. חוות דעת אותה אין לאמץ

1. התובעים צירפו חוות דעת של מהנדסת אשר ביקרה במקום ולפיה, כאמור, עלות תיקון הנזקים בנכס אל מול מצב הנכס במסירה עומדת על סך של 735,000 ₪ בצירוף מע"מ. חוות הדעת לוקה במספר כשלים המצביאים לכך שלא ניתן להסתמך עליה לצורך הערכת השינויים והנזקים שגרמה הנתבעת 1.
2. על מנת לבחון את השינויים והנזקים שנגרמו לנכס ממועד המסירה שומה היה על מומחית התובעים לתאר מה היה מצב הנכס באותו מועד. מומחית התובעים לא עשתה כן. למעשה, מומחית התובעים אפילו לא ידעה מתי נמסר הנכס לנתבעת 1, לא ידעה מה היה מצב הנכס בעת המסירה ולא ידעה דבר. ויודגש – אין מדובר בנכס חדש שבנייתו הסתיימה במועד המסירה, אלא בנכס בן כמאה שנים. תקופה אשר מעצם טבעה עלולה להביא לשינויים כלשהם במצבו.
3. על כך שמומחית התובעים כלל לא השוותה בין מצב הנכס במקור לבין מצבו בעת הבדיקה, למדים היטב מתוך חקירתה הנגדית. כאשר נשאלה האם היא יודעת מתי הושכר הנכס, השיבה המומחית כך (ע"מ 35, ש' 1-2):

ש: את יודעת באיזה שנה הושכר הנכס למוריס?

ת: לא.

ובהמשך (ע"מ 35, שורה 14, ההדגשות לא במקור):

ת: אפשר היה לראות שהנכס הזה נוהל על ידי השוכרים הרבה זמן. אבל אם זה 10 שנים או 20 שנה, אני לא יודעת.

אך כיצד ניתן להשוות בין מצב קיים למצב קודם, כאשר כלל לא יודעים מה היה המצב הקודם? מומחית התובעים הודתה שכלל לא ידעה מה היה המצב ההתחלתי וכך נשאלה והשיבה (ע"מ 35, ש' 16-20):

ש: ולא ביקשת לראות את מצב הנכס לפני? נגיד בתמונות אם יש. שיציגו לך תמונות?

ת: לא ביקשתי כי אני ראיתי את המצב הנוכחי ואני ראיתי איזה נזקים, אפשר להבין היה איזה נזקים נגרמו שאנשים שגרו שם קודם לא עשו אותם. זה היה לי ברור.

כלומר, מומחית התובעים ערכה השוואה בין המצב הקיים לבין מצב לא ידוע כאשר "אנשים גרו שם". מומחית התובעים אף התייחסה לשינויים שנערכו לצורך הפעלת מסעדה ואולם מומחית התובעים התעלמה ואולי אפילו לא ידעה נתון עובדתי מכריע – בטרם נכנסה הנתבעת 1 כבר נוהלה במקום מסעדה. כלומר, כאשר מומחית התובעים השוותה בין בית מגורים למסעדה, היא לא ידעה או לפחות התעלמה מכך שלא הנתבעת 1 הפכה את בית המגורים למסעדה, אלא אדם אחר. על כך בפסקה הבאה.

1. הנתבעים העידו מטעמם של מר הרווה נקש אשר ניהל במקום מסעדה החל משנת 1999 ולדבריו עזב בשנה השלישית (סעיף 4 לתצהירו). מר נקש התייחס לשינויים ושיפוצים במקום לצורך "ניהול מסעדה". עוד הצהיר שעזב את המקום ואף החמיא לנתבע 2 על כך שהמקום הפך ל"מסעדה יוקרתית לאירועים".

לגופו של ענין, אך ברור שהראשונים לערוך שינויים ושיפוצים בנכס לצורך הפיכתו למסעדה לא היו הנתבעת 1 ומנהליה. מכאן – אין כל בסיס לחוות דעת מומחית התובעים אשר השוותה בין מצב קודם לא ידוע כבית מגורים לבין מצב קיים כמסעדה. המומחית טענה כי "אפשר להבין היה איזה נזקים נגרמו שאנשים שגרו שם קודם לא עשו אותם", אך לא אנשים גרו שם קודם אלא מסעדה אחרת נוהלה במקום. המומחית התעלמה מכך שעוד טרם נכנסו הנתבעים כבר נוהלה במקום מסעדה והנכס לא היה בית מגורים.

• 1. נימוק שני ומכריע לדחיית דרישת התובעים לתשלום בגין תיקון הנזקים הנטענים – כלל לא הוכח נזק בפועל. הזכויות נמכרו בעסקת קומבינציה ללא שהתובעים ערכו תיקונים

1. התובעים לא עתרו למתן צו עשה לתיקון נזקים, אלא עתרו לפיצוי בגין נזקים שנגרמו להם. ואולם על מנת לקבוע פיצוי בגין נזק, ממילא על התובעים להוכיח את נזקם. כאן יש לומר שבפועל לא נגרם לתובעים כל נזק שהוכח ומכאן אין לפצותם בדבר.
2. התובעים לא ערכו כל שיפוץ או תיקון בנכס אלא מכרו את זכויותיהם במסגרת עסקת קומבינציה לחברה קבלנית. במסגרת תצהירי העדות הראשית התייחסו התובעים לדרישות השימור של עיריית רחובות והעלו התובעים טענה לפיה הפחיתו את מחיר המקרקעין וזאת "כתוצאה ממצב המושכר והצורך להחזיר את מצב המושכר לקדמותו כבניין לשימור על כל הכרוך בכך וזאת על פי הדרישות המחמירות של עיריית רחובות". התובעים לא הציגו התחייבות כספית ישירה של הקבלן, ואולם הציגו את הסכם הקומבינציה בו נרשם, למשל, שהקבלן מתחייב בין היתר לשאת בכל עלויות "שימור הבניין לשימור" [סעיף 4(ט"ז)(1) להסכם, נספח 15 לתצהירי התובעים].

עוד הציגו התובעים מסמך של עו"ד ניר שובלי, אשר לא העיד, וממנו עולה שבמסגרת הדיווח למס שבח ולצרכי מס ביקשו להכיר ב"הוצאות שימור מוערכות בסך 1,200,000 ₪" (ההדגשה לא במקור). בנוסף העידו התובעים את עו"ד אסף לחובר אשר ייצג בעסקה ואשר הצהיר שרכיב השימור "בהתאם לתיק השימור המפורט שיוכן" אכן "נלקח בחשבון ע"י הצדדים בחישוב התמורה" (ההדגשה לא במקור).

1. מה בין "הוצאות השימור" הצפויות לבין הנזקים הנטענים? הדגשתי לעיל שכאשר דורשים התובעים פיצוי בגין נזק שנגרם, עליהם כאמור להוכיחו. העובדה שהתובעים והחברה הקבלנית שרכשה הזכויות בנכס התייחסו להוצאות בגין "תיק שימור מפורט שיוכן", אינה מלמדת על כך שהוצאות השימור הצפויות לנכס בן כמאה שנה, הן דווקא בגין נזקים שגרמה הנתבעת 1.

אדרבא, אם אכן הוכן "תיק שימור מפורט", הרי התובעים היו יכולים להציגו ולשייך מתוכו הוצאה כזו או אחרת דווקא לנתבעת 1. כך לא נעשה. ואם טרם הוכן "תיק שימור מפורט" הרי בוודאי לא ניתן לקבוע האם קיים תיקון מסוים שרובץ לפתחה של הנתבעת 1, ואם כן – מה עלותו.

תיק שימור מבנים, מעצם טבעו, מתייחס להיקף נרחב של עבודות שימור אותן יש לערוך. אין מדובר בתיקון נזק נקודתי כלשהו בגין הפעלת המקום כמסעדה. על מנת לקבוע מה הסכום המשויך לנזקי הנתבעת 1 – יש לפרט מה הן עבודות השימור ומה הן עבודות תיקון הנזקים, והאם יש הבדל ביניהם. כאן יודגש שגם במהלך הדיון הופנו התובעים לצורך בהבחנה הנדרשת בין תיקונים הרובצים לפתחה של הנתבעת 1 לבין עבודות שימור נדרשות (ר' למשל ע"מ 57-58 לפרוטוקול). הופנו, אך לא ביצעו כל הבחנה בין העלויות השונות.

1. גם עדותו של עו"ד לחובר שזומן על ידי התובעים, אינה מסייעת לתביעתם. ההיפך הוא הנכון, עו"ד לחובר הבהיר שהעלויות השונות שנדונו בין התובעים לבין החברה הקבלנית, היו עלויות משוערות בשל תכנית עתידית שכלל לא הייתה ידועה. ושוב ייאמר, לא הייתה שום הערכה נקודתית של עו"ד לחובר, או בכלל, מה הן עלויות תיקון הנזקים שנגרמו על ידי הנתבעת 1.
2. לכל האמור לעיל יש להוסיף שכל ההתייחסות לעלויות שכביכול קיבלו חשיבות בעסקת הקומבינציה היא בגדר גרסה כבושה. כל הטענות החדשות בדבר הדין והדברים בעסקת הקומבינציה כלל לא הופיעו בכתב התביעה והם מצאו דרכם להליך המשפטי רק לאחר דיון קדם המשפט שהתקיים טרם הגשת התצהירים. וכך בדיון קדם המשפט השני והאחרון כללה הגרסה החדשה גם התייחסות להסכם הקומבינציה. גם עובדה זו אינה מחזקת, בלשון המעטה, את גרסת התובעים.
3. נתתי דעתי לטענה לפיה אלמלא עסקת הקומבינציה, היה על הנתבעת 1 לבצע תיקונים שונים. כלומר – הנתבעים נהנים מכך שהתובעים מכרו את זכויותיהם. מהותה של טענה זו היא שהנתבעים נהנים מכך שהתובעים היו יעילים והקטינו נזקיהם בדרך של מכירת הזכויות.

אין בטענה כזו כדי להביא לחיוב הנתבעים. מקרים בהם מעוולים נהנים מהקטנת הנזק על ידי תובעים, אינם מקרים זרים להליך המשפטי. אכן קיימים מקרים בהם דווקא תובע חרוץ ונמרץ, לא יפוצה בדבר בעוד תובע אשר לא פעל בחריצות יקבל דווקא פיצוי. לעניין זה ר' למשל ע"א 4232/13, ‏אנגלו סכסון סוכנות לנכסים בע"מ נ' אלי בלום (מיום 29/1/2015, הש' ס' ג'ובראן, הש' י' עמית והשופטת ד' ברק ארז, ההדגשות לא במקור) שם נקבע כך - "לדוגמה, פלוני הפר חוזה רכישת דירה מקבלן, אך הקבלן מכר את הדירה לצד שלישי במחיר גבוה יותר, כך שלקבלן לא נגרם נזק והוא אף הפיק רווח גדול יותר. פעולה להקטנת הנזק יכולה לצמצם את היקף הנזק שנגרם לנפגע, ואפשר שתהיה כה מוצלחת עד שתביא לאיונו המוחלט של הנזק (כולל ההוצאות שהוצאו לשם הקטנת הנזק), ואף להיטיב את מצבו של הנפגע בהשוואה למצב בו היה נתון אלמלא ההפרה. במקרים מהסוג האחרון, לא יזכה הנפגע בפיצוי כלשהו, שכן לא נגרם לו כל נזק".

ולעניינינו, העובדה שהתובעים פעלו היטב, מכרו זכויותיהם ואף השיאו רווחים מהנכס והמקרקעין אכן אפשר והואילה גם למי שגרמו בעבר לנכס נזקים, ככל שגרמו.

• 1. הערה לפני סיום הדיון ברכיב הנזקים הנטענים לנכס (התייחסות לסך של 15,000 ₪ בו חויבה הנתבעת 1 בפסק הדין החלקי מיום 31/5/2021)

1. עד כה הרחבתי בנימוקים מדוע התובעים אינם זכאים לפיצוי המפורט בחוות דעת המומחית מטעמם. עם זאת, עדיין במסגרת פסק הדין החלקי שניתן כבר ביום 31/5/2021 חייבתי את הנתבעת 1 לאור הודאתה, בסך של 15,000 ₪. כאן ניתן לתהות – אם התובעת אינה זכאית לנזקים המפורטים בחוות דעת המומחית, מדוע בכל זאת חויבה הנתבעת 1 בסך של 15,000 ₪? התשובה לכך בפסקה הבאה.
2. הנתבעת 1 חויבה בסך של 15,000 ₪ לאחר שהודתה בפה מלא בחוב. כך הודתה כבר בסעיף 82 לכתב ההגנה בחוב של 15,000 ש"ח. כך הודתה הנתבעת 1 במסגרת סעיף 60 לכתב התביעה שכנגד, שעלויות התיקונים עומדות על סך של 15,215 ₪ בלבד. כך גם הודה הנתבע 2 בתצהירו (סעיף 116) בעלויות בסך של 15,215 ₪.

כאשר הנתבעים עצמם מודים בחוב בסך של 15,000 ₪ או 15,215 ₪ (השתנה בכתבי הטענות) הרי בוודאי שהתובעים זכאים לקבל סכום זה. אין מדובר ברכיב שלא הוכח על ידי התובעים, אלא בסכום בו הודו הנתבעים.

1. לפני סיום הדיון ברכיב זה אציין שנתתי דעתי לכך שבתצהיר התייחס הנתבע 2 לסך של 15,215 ש"ח בעוד בפסק הדין החלקי חייבתי את הנתבעת 1 בסך של 15,000 ₪ בלבד. על מנת לשמור על אחידות פסק הדין ובעיקר בשל הפער הזעום (215 ₪) יישאר פסק הדין החלקי על כנו ללא כל תוספת כספית.
   1. סוף דבר ביחס לדרישת הפיצוי בגין נזקים נטענים לנכס

התובעים אינם זכאים לכל פיצוי, מעבר לסכום שנקבע לטובתם כבר במסגרת פסק הדין החלקי מיום 31/5/2021.

1. הכרעה ביחס לתביעה כנגד הנתבעים 2 ו-3, האם יש לחייבם בסכום התביעה?
   1. כללי
2. התובעים עותרים לחייב את הנתבעים 2 ו-3 בגין שני רכיבים: ראשית, חיוב "לנוכח ערבותם האישית והבטוחות שנתנו לתשלום חובות הנתבעת 1" (סעיף 26 לכתב התביעה המתוקן מיום 12/12/2021). הכוונה היא לחיוב מכח ערבות עליה חתמו הנתבעים בהסכם משנת 2004 וכן לבטוחות הכוללות גם שטר על סך של 160,000 ₪ עליו חתמו כערבים; שנית, חיוב "מכח דוקטרינת הרמת מסך" (סעיף 30 לכתב התביעה המתוקן).
3. כפי שיורחב להלן – אין מקום לחייב את הנתבעים 2 ו-3 מכח ערבות על הסכם השכירות משנת 2004; אין מקום לחייב את הנתבעים 2 ו-3 מכח דיני הרמת מסך; לצד זאת, יש לחייב את הנתבעים 2 ו-3 מכח הבטוחות שנמסרו, קרי שטר אשר הוגבל לסך של 160,000 ₪ בלבד.
   1. דיון ברכיב החיוב הראשון משניים - ערבות שניתנה במסגרת הסכם 2004 וכן ביטחונות נוספים קרי, שטר חוב

על מנת לבחון הטענות כנגד הנתבעים 2 ו-3 מכח הסכמי השכירות והסכמי הארכת שכירות, אסקור להלן את סדרת ההסכמים החל משנת 2000, דרך הסכמי שנת 2004 ושנת 2010 וכן דרך סדרה של הסכמים להארכת השכירות החל משנת 2011 ואילך.

1. הסכם שנת 2004 וכן השוואה להסכם שנת 2000

• התובעים הפנו לכך שבמסגרת הסכם שכירות שנחתם ביום 1/3/2004 מסרה הנתבעת 1 ביטחונות שונים וביניהם שטר חוב על סך של 160,000 ₪ עליו חתמו הנתבעים 2 ו-3 כערבים (סעיף 13 להסכם, נספח 6 לתצהיר התובעים).
• בנוסף לביטחונות שמסרה הנתבעת 1, כלל ההסכם משנת 2004 התחייבות של הנתבעים 2 ו-3 שנוסחה כך – "אנו הח"מ... כולנו ביחד וכל אחד מאתנו לחוד, לאחר שקראנו את תנאי הסכם זה, ערבים בזה ואחראים למלוין המלא והמדויק של כל התחייבויות השוכרים כלפי המשכירים על פי הסכם זה ולפיצוי על כל נזק שייגרם למשכירים מבלי צורך בפניה ו/או בפעולה כלשהי תחילה כלפי המשכירים".
• הערבות האישית של הנתבעים 2 ו-3 לא הייתה יוצאת דופן. ערבות זו ובנוסח זהה הופיעה גם בהסכם קודם מיום 5/4/2000, בו הנתבעת 1 לא הייתה צד – אך הנתבעים 2 ו-3 ערבו להתחייבות השוכרת. עם זאת, הערבות לא המשיכה להיות חלק מהסכמים עתידיים, כפי שיורחב להלן.

1. הסכם שנת 2010

• ביום 25/2/2010 נחתם הסכם שכירות חדש בין התובעים לבין הנתבעת 1. ההסכם הנרחב כלל גם סעיף "ביטחונות" (סעיף 17) ובו פורטו כל הביטחונות שהופקדו במסגרת הסכם 2004 והוסכם שאלה יהיו תקפים גם ביחס להסכם 2010.
• ומה הם הביטחונות משנת 2004 שהמשיכו להיות תקפים גם מכח הסכם שנת 2010? הצדדים להסכם 2010 הקפידו לציין את הביטחונות וקבעו מדובר בביטחונות "הכוללים שטר ביטחון לא סחיר ולמוטב בלבד בסך של 160,000 ₪ צמוד למדד וכן שלוש המחאות למוטב בלבד לא סחירים חתומים על ידי השוכרת ללא סכום וללא תאריך פירעון, ערוכות לפקודת בזק, חברת החשמל ועיריית רחובות (להלן "הביטחונות הקיימים")".
• צא וראה - שטר החוב נותר גם בהסכם משנת 2010 ומנגד, הערבות להסכם הוסרה. שטר החוב על סך של 160,000 ₪ שנמסר במסגרת הסכם שנת 2004, המשיך להיות תקף גם במסגרת הסכם שנת 2010. עם זאת, הערבות האישית של הנתבעים 2 ו-3 לחיובי הנתבעת 1 – כלל לא נכללה במסגרת הביטחונות. הצדדים להסכם לא הסכימו על כך שהערבות תעמוד בתוקפה גם מכח הסכם שנת 2010.
• כאשר פונים לסיומו של הסכם שנת 2010, ניתן לראות שבניגוד להסכם משנת 2004 ובניגוד להסכם קודם לו משנת 200, הרי הפעם לא הוסכם שהנתבעים 2 ו-3 יערבו לחובות הנתבעת 1.

הדבר בולט במיוחד כאשר בסיומו של ההסכם משנת 2010 מופיעה פסקה בה נרשם כך – "אני הח"מ מוריס אלמלם, ת.ז... שהנני בעל המניות באחוזת מרגו מ.א 2003 בע"מ מסכים לאמור בהסכם זה בכלל ולאמור בסעיף 11.2 להסכם בפרט". כלומר, הצדדים להסכם הוסיפו אישור מסוים של הנתבע 2 והשמיטו כל התחייבות וערבות אישית של הנתבעים 2 ו-3. למען הסר ספק, סעיף 11.2 אליו התייחס מר מוריס אלמלם באישור – אינו מתייחס לבטוחה כלשהי אלא אך ורק מתייחס להמצאת אישורי תשלום.

סיכום עד כאן - מכל האמור לעיל עולה התמונה הבאה – החל מהסכם שנת 2010 הנתבעים 2 ו-3 אינם ערבים לכל חובות הנתבעת 1 ללא הגבלה בסכום. לצד זאת, שטר החוב על סך של 160,000 ₪ נותר בעינו.

1. הסכמי הארכה להסכם השכירות משנת 2010 והתמקדות בהסכם ההארכה האחרון מיום 30/7/2018

• בשנת 2000, בשנת 2004 ובשנת 2010 נחתמו הסכמי שכירות עצמאיים ביחס לנכס, כאשר הנתבעת 1 החלה לחתום על ההסכמים משנת 2004. ואולם הל מהסכם שנת 2010 החלו הצדדים לחתום על הסכמי הארכה, המאריכים את הסכם שנת 2010 מעת לעת. כך הוצגו חמישה הסכמי הארכה שנחתמו ביום 29/11/2011; ביום 15/11/2013; ביום 15/11/2015; ביום 31/12/2017; וביום 30/7/2018.
• באף אחד מהסכמי ההארכה לא הוסיפו הצדדים ערבות אישית של הנתבעים 2 ו-3. לצד זאת הביטחונות הקיימים, קרי שטר החוב, נותרו גם עד להגשת התביעה. אתייחס לצורך העניין להסכם ההארכה האחרון, מיום 30/7/2018 בו הוגדר ההסכם משנת 2010 כ"החוזה העיקרי" וביחס לביטחונות נקבע כך: "הביטחונות שניתנו להבטחת התחייבויות השוכר לפי החוזה העיקרי ו/או חוזים קודמים להארכת השכירות, יישארו בתוקפם המלא וישמשו גם להבטחת התחייבויות השוכר לפי חוזה הארכה זה". וכפי שצוין לעיל – לעניינינו שטר החוב ורק הוא נותר בתוקף ורק מכוחו ובמגבלותיו ניתן לחייב את הנתבעים 2 ו-3.

1. סיכום עד כאן ביחס לחבות הנתבעים 2 ו-3 בשל שטר החוב ובשל טענת הערבות האישית

מכל האמור לעיל עולה התמונה הבאה:

• שטר החוב על סך של 160,000 ₪ עליו חתמו הנתבעים 2 ו-3 כערבים – נותר תקף גם עד למועד פסק דין זה.
• מנגד, הערבות האישית ללא הגבלת סכום עליה חתמו הנתבעים 2 ו-3 בהסכם שנת 2004 ולפני כן בהסכם שנת 2000 פקעה לה זה מכבר. לא נחתמה ערבות אישית חדשה בהסכם שנת 2010 ואף לא לאחריו. הערבות האישית אף לא נכללה ברשימה הביטחונות שתוקפם הוארך בהסכם שנת 2010.

מכאן יש לחייב את הנתבעים 2 ו-3 מכח שטר החוב ותוך הגבלת סכום החיוב, מנגד אין לחייב את הנתבעים 2 ו-3 מכח טענת הערבות האישית.

• 1. דיון ברכיב החיוב השני משניים – הרמת מסך

1. התובעים עותרים לחייב את הנתבעים 2 ו-3 מכח הרמת מסך ההתאגדות של הנתבעת 1. לטענת התובעים, נהגו הנתבעים 2-3 "בחוסר תום לב קיצוני" וניצלו את החזקתם בנתבעת 1 תוך שאינם משלמים דמי שכירות ומכאן "הבריחו אל עצמם את הכנסותיה".
2. אין מקום לקבל את דרישת התובעים לחיוב הנתבעים 2 ו-3 מכח הרמת מסך ההתאגדות של הנתבעת 1. הדרך לחיובם האישי של מנהלים ובעלי מניות מכח הרמת מסך מותווית בסעיף 6 לחוק החברות, התשנ"ט 1999, הקובע כך:

בית משפט רשאי לייחס חוב של חברה לבעל מניה בה, אם מצא כי בנסיבות הענין צודק ונכון לעשות כן, במקרים החריגים שבהם השימוש באישיות המשפטית הנפרדת נעשה באחד מאלה:

1. באופן שיש בו כדי להונות אדם או לקפח נושה של החברה;

(ב)   באופן הפוגע בתכלית החברה ותוך נטילת סיכון בלתי סביר באשר ליכולתה לפרוע את חובותיה, ובלבד שבעל המניה היה מודע לשימוש כאמור, ובשים לב לאחזקותיו ולמילוי חובותיו כלפי החברה לפי סעיפים 192 ו-193 ובשים לב ליכולת החברה לפרוע את חובותיה.

לא כל פעולה של בעל שליטה בחברה תביא, מיניה וביה, לחיובו האישי. ההיפך הוא הנכון – הרמת המסך וחיובם האישי בל בעלי שליטה בחברה שמורה למקרים יוצאי הדופן והחריגים בהם הוכל שבעל השליטה ניהל את החברה לצורך הברחת נכסים ועשה באישיותה הנפרדת שימוש מכוון לרעה. לעניין זה ר' למשל ע"א 2706/11, SYBIL GERMANY PUBLIC CO. LIMITED נ' הרמטיק נאמנות (1975) בע"מ, (מיום 4/9/2015) או ע"א 3807/12, מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ נ' שמעון, (מיום 22/1/2015).

1. בעניינינו, הוכח אמנם שהנתבעת 1 אכן חדלה מלשלם דמי שכירות בחמישה חודשי השכירות האחרונים, לאחר שישבה במקום כמעט שני עשורים. עוד הוכח שאכן פינוי המושכר התעכב בארבעים ושמונה ימים, גם זאת לאחר כמעט שני עשורים של ישיבה במקום. אין להקל ראש בהפרות הסכם אלה והתובעים בהחלט זכאים לתשלום הסכום בו ניזוקו ואף לתשלום פיצוי מוסכם. עם זאת, אין מדובר במעשי מירמה, או הונאה מצד בעלי השליטה בנתבעת 1 ואף לא בהתנהלות שנועדה במכוון לנצל את מסך ההתאגדות של החברה. אין מדובר במקרים החריגים בהם נעוולה עוולה נזיקית, או נוהלה החברה במטרה להתחמק מנושיה. אשר על כן, אין מקום לחייב את הנתבעים 2 ו-3 באופן אישי.
   1. סוף דבר ביחס לתביעה כנגד הנתבעים 2 ו-3
2. הנתבעים 2 ו-3 חייבים מכח שטר החוב אותו מסרו כבר במסגרת הסכם השכירות משנת 2004. שטר חוב בו ערבו לנתבעת 1, עד לסך של 160,000 ₪. הנתבעים 2 ו-3 אינם ערבים, כאמור, ללא מגבלת סכום ואין לקבל הטענה לערבות כללית לכל התחייבויות הנתבעת 1. הנתבעים 2 ו-3 אף אינם חייבים, כאמור, מכח דיני הרמת מסך.
3. מועד הפירעון בשטר החוב מהסכם שנת 2004 לא הושלם, ומכאן יש לראות את מועד הפירעון כמועד הגשת התביעה קרי 31/5/2020.
4. שטר החוב הוכן ככזה שיהיה מוצמד לשער הדולר, ואולם פרטי השטר לא הושלמו. שער הבסיס של הדולר לצורך ההצמדה לא נכתב. מכאן, גם לא ניתן לעשות שימוש בשטר החוב ככזה שכולל הפרשי הצמדה כלשהם.

1. הנתבעים 2 ו-3 ערבים מכח שטר החוב לחובה של הנתבעת 1 ועד לסך של 160,000 ₪. בפועל סכום חובה של הנתבעת 1 עולה על 160,000 ₪.

וכך, כבר במסגרת פסק הדין החלקי מיום 31/5/2021 עומד על סך של (קרן, וללא הוצאות משפט) 141,900 ₪ בנוסף עומד חיובה של הנתבעת 1 בהתאם לפסק הדין כאן על הסך של (קרן) 120,000 ₪. כלומר – סכום החוב (קרן) הוא 261,900 ₪(= 120,000 + 141,900).

1. מכל האמור לעיל עולה שיש לחייב את הנתבעים 2 ו-3, מכח שטר החוב, בסך של 160,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה, 31/5/2020 ועד מועד התשלום בפועל.
2. סיכום ותוצאת התביעה העיקרית

התביעה העיקרית מתקבלת באופן חלקי. כאמור בסעיף 10.4(ב) וכן סעיף 12.4(ה) לעיל, יש לחייב את הנתבעים כדלקמן:

• את הנתבעת 1 בסך של 120,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה, 31/5/2020 ועד מועד התשלום בפועל.
• את הנתבעים 2 ו-3 בסך של 160,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה, 31/5/2020 ועד מועד התשלום בפועל.

חלק רביעי – דיון והכרעה בתביעה שכנגד

1. כללי

במסגרת הדיון בתביעה שכנגד, יש להתייחס לארבעה רכיבי פיצוי להם עתרו הנתבעים:

• פיצוי בגין תשלום ארנונה בשל בסך 370,000 ₪ שטח תפוס - 370,000 ₪
• פיצוי ללא הוכחת נזק בגין פגיעה במוניטין ופגיעה בהכנסות - 100,000 ₪
• פיצוי בגין השבחת הנכס והשקעה ממונית - 403,527 ₪
• פיצוי בגין עגמת נפש לאורגנים של הנתבעת 1 - 100,000 ₪

בפסקאות הבאות אתייחס לכל אחד מארבע דרישות הפיצוי. כבר בשלב זה אציין שלא מצאתי לחייב את התובעים בדבר ומכאן יש מקום לדחות התביעה שכנגד.

1. דרישת פיצוי ראשונה מארבע – פיצוי בגין תשלום ארנונה בסך של 370,000 ₪

הנתבעת 1 עותרת, בתביעה שכנגד מיום 8/10/2020, על כך שבשנת 2007 חויבה בסך של 132,000 ₪ בגין חובות ארנונה בין השנים 2000 – 2007. חובות הארנונה התייחסו לשטח חצר הנכס, אשר לטענת הנתבעת 1 לא היה בשימושה אלא רק כשביל כניסה.

אין מקום לקבל דרישה זו בשל הנימוקים הבאים:

1. נימוק ראשון לדחיית דרישת פיצוי בגין תשלום הארנונה - התיישנות, דרישת התשלום הוגשה בשיהוי רב ולאחר תקופת ההתיישנות. התביעה בגין דרישת שנת 2007 הוגשה כאמור ביום 8/10/2020, כשלוש עשרה שנים לאחר מועד הדרישה והרבה לאחר שבע שנות ההתיישנות מכח חוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958. למעשה עותרת הנתבעת 1 לכך שבתביעה משנת 2020 תידון דרישת תשלום לתקופה שבין שנת 2000 לשנת 2007. ההקפדה על תקופת ההתיישנות הכרחית לא רק עבור המתדיינים בהליך כזה או אחר אלא גם עבור ייעול המערכת העסקית והמשפטית ככלל. לעניין זה ר' למשל ספרו של יששכר רוזן צבי, ההליך האזרחי, (בע"מ 62) שם נאמר כך (ההדגשות לא במקור)   – "ההתיישנות מקדמת גם יעילות. בעולם שבו עילות תביעה אינן מתיישנות, היעדר מגבלת הזמן להגשת תביעות היה מחייב את הפרטים לשמור עד אין קץ את המסמכים הרלוונטיים להוכחת עמדתם ולוודא את זמינות העדים שעדותם מסייעת להם". להרחבה ר' למשל גם רכ"א 3332/20, מיכאלה ברדר נ' רשות מקרקעי ישראל (הש' מ' מזוז מיום 1/7/2020) שם נקבע "שאחת מתכליותיו הבולטות ביותר היא יצירת ודאות משפטית, באמצעות קביעת גבולות זמן ברורים, במידת האפשר".
2. נימוק שני לדחיית דרישת פיצוי בגין תשלום הארנונה – השימוש בחצר, טענת הנתבעת 1 לפיה לא עשתה שימוש בחצר הנכס אינה נכונה, וכך עולה כבר מתצהיריה והראיות שהביאה. ניתן לראות שחצר הנכס שימשה לצורך "כניסה אל המבנה", ומכאן בוודאי שהנתבעת 1 עשתה בה שימוש. זאת ועוד, הנתבעת 1 אף הקימה בחצר הנכס פרגולות, כלומר אין מדובר בחצר נטושה וצדדית שאין לה כל קשר לנכס המושכר.
3. נימוק שלישי לדחיית דרישת פיצוי בגין תשלום הארנונה – הנתבעת 1 לא העלתה הטענה אפילו לא במסגרת מחלוקת משפטית ותביעה משנת 2008 - בשנת 2008 הגישה הנתבעת 1 תביעה כנגד התובעים ובה עתרה לסעדים שונים כגון הארכת תקופת האופציה וחיוב התובעים לחתום על בקשה להיתר לשימוש חורג.

כתב התביעה כלל טענות רבות כנגד התובעים, לרבות טענות כספיות בגין הוצאות שונות שהוציאה הנתבעת 1. ואולם, אפילו תוך כדי המחלוקת הכוללת לא העלתה הנתבעת 1 כל טענה ביחס לדרישת תשלום הארנונה בהיקף של מאות אלפי ש"ח בגין השנים 2000-2007. ללמדנו שבזמן אמת, הנתבעת 1 ידעה היטב שאינה זכאית לכל תשלום מהתובעים.

1. נימוק רביעי ומכריע לדחיית דרישת פיצוי בגין תשלום הארנונה - הסכם שנת 2010, לכל האמור לעיל יש להוסיף את הסכם שנת 2010 בו נקשרו התובעים והנתבעת 1 לתקופת שכירות נוספת. ההסכם נחתם לאחר התביעה שהגישה הנתבעת 1 כנגד התובעים ומעצם טבעו, לאחר שהנתבעת 1 ידעה אודות דרישת חוב הארנונה בגין השנים 2000 – 2007. ולמרות כל אלה, לא נאמר בהסכם שנת 2010 דבר ביחס לדרישת חוב הארנונה. הנתבעת 1 לא דרשה כל פיצוי כספי. ההיפך הוא הנכון – הסכם שנת 2010 כלל התחייבות מפורשת לפירעון כל התשלומים בגין חצר המושכר לרבות תשלומי ארנונה. אילו אכן הייתה לנתבעת 1 טענה כלשהי ביחס לתשלום הארנונה – הרי הייתה מעלה טענה זו לכל המאוחר בהסכם המפורש משנת 2010 ולא ממתינה להגשת תביעה בשנת 2020.
2. דרישת פיצוי שניה מארבע – פיצוי ללא הוכחת נזק בגין פגיעה במוניטין ופגיעה בהכנסות (100,000 ₪)

הנתבעת 1 מלינה על כך שהחברה הקבלנית עימה נקשרו התובעים בהסכם קומבינציה, פרסמה באינטרנט על פרויקט בניה עתידי בנכס – "הרצל פינת אייזנברג (אחוזת מרגו) רחובות". לטענת הנתבעת 1 פרסום זה פגע במוניטין שלה, גרם לפניות נרעשות מלקוחות מודאגים ביחס לאירועים שהוזמנו וכן גרם לירידה בהכנסות. אין מקום לקבל דרישה זו בשל הנימוקים הבאים:

1. נימוק ראשון משניים לדחיית הדרישה לפיצוי ללא הוכחת נזק בגין פגיעה במוניטין ובהכנסות, הנתבעת 1 מלינה על פרסום של צד שלישי שכלל אינו בעל דין בהליך זה. הפרסום נעשה על ידי חברה קבלנית שנקשרה בהסכם עם התובעים. אם אכן נגרם לנתבעת 1 נזק כלשהו – הרי בעל הדין הנכון הוא בחברה הקבלנית. התובעים עצמם לא פרסמו דבר ומכאן גם לא עוולו בדבר.
2. נימוק שני משניים לדחיית הדרישה לפיצוי ללא הוכחת נזק בגין פגיעה במוניטין ובהכנסות, לא היה מקום לקבל את הדרישה אפילו היה יריבות בין הנתבעת 1 לתובעים לעניין זה ואפילו היו התובעים אלה שמפרסמים אודות פרויקט בניה עתידי. אין כל פסול בכך שבעל נכס מקרקעין מבקש להשיא את רווחיו ופונה ללקוחות פוטנציאליים ביחס לפרויקט בניה עתידי. זכותו הקניינית של בעל נכס מקימה לו גם את הזכות לפרסם אודות תכנון עתידי לפעילות בנכס, בוודאי כאשר הפרסום מתייחס להסכמים אשר קרמו עור וגידים במקביל להיערכות ליציאת הנתבעת 1 מהמקום.
3. דרישת פיצוי שלישית מארבע – פיצוי בגין השבחת הנכס והשקעה ממונית (403,527 ₪)

הנתבעת 1 דורשת פיצוי בסך של 403,527 ₪ בגין עבודות שונות שמימנה וביצעה, עבודות אשר השביחו את הנכס המושכר. אין מקום לקבל דרישה זו בשל הנימוקים הבאים:

1. נימוק ראשון משניים לדחיית הדרישה לפיצוי בגין השבחת הנכס – הוראות ההסכם משנת 2004, דרישת הנתבעת 1 לפיצוי בגין הוצאת השבחת הנכס עומדת בניגוד להוראות הסכם השכירות משנת 2004. בהסכם זה נקבע כך [סעיף 9(א)] – "... ייעשו השינויים ו/או השיפוצים על חשבון השוכרים... והם ייחשבו כרכושם של המשכירים, ולשוכרים לא תהא זכות לכל פיצוי ו/או תשלום אחר בגין עשייתם, לא בעת ביצוע הפעולה ולא בעת אחרת".

הוראות ההסכם ברורות וחד משמעיות. הנתבעת 1, כשוכרת, אינה זכאית "לכל פיצוי ו/או תשלום" בגין עבודות שביצעה בנכס.

1. נימוק שני משניים לדחיית הדרישה לפיצוי בגין השבחת הנכס – הוראות ההסכם משנת 2010, דרישת הנתבעת 1 לפיצוי בגין הוצאת השבחת הנכס עומדת בניגוד גם להוראות הסכם השכירות משנת 2010. כאן יש להדגיש שהסכם שנת 2010 נקשר לאחר מחלוקת משפטית בין הצדדים ולאחר שהנתבעת 1 אף הגישה תביעה כנגד התובעים. כך שחזקה על הנתבעת 1 שידעה היטב להקפיד ולשמור על זכויותיה.

גם ההסכם משנת 2010 כלל התחייבות מפורשת של הנתבעת 1 לא לדרוש דבר בגין עבודות שתבצע בנכס, וכך קבע סעיף 9.7 להסכם 2010 - "... מוסכם בזה בין הצדדים במפורש כי בשום מקרה לא תהיה השוכרת רשאית ו/או זכאית לכל פיצוי ו/או שיפוי בגין כל השקעה ו/או שינוי ו/או תוספת שבוצעו על ידה, אם בוצעו ואם בכלל לפני מועד חתימת הסכם זה ו/או יבוצעו על ידה במושכר כאמור".

גם כאן הוראות ההסכם ברורות וחד משמעיות. הנתבעת 1, כשוכרת, אינה זכאית "לכל פיצוי ו/או תשלום" בגין עבודות שביצעה בנכס ואף לא תהיה זכאית לתשלום בגין עבודות שיבוצעו.

1. דרישת פיצוי רביעית מארבע – עגמת נפש לאורגנים של הנתבעת 1 (100,000 ₪)

הנתבעת 1 עתרה לפיצוי בסך של 100,000 ₪ בגין עגמת נפש שנגרמה למנהליה ובעלי המניות, האורגנים בנתבעת 1. אין מקום לקבל דרישה זו בשל הנימוקים הבאים:

1. נימוק ראשון משניים לדחיית הדרישה לפיצוי בגין עגמת נפש, הנתבעת 1 אינה זכאית לדרוש ולקבל פיצוי בגין עגמת נפש שנגרמה לאחרים. אדרבא, לו רצו הנתבעים 2 ו-3 לתבוע עגמת נפש, הרי היו יכולים להצטרף לתביעה שכנגד כתובעים. כך לא עשו.
2. נימוק שני משניים לדחיית הדרישה לפיצוי בגין עגמת נפש, גם לגופו של ענין וגם אילו היו הנתבעים 2 ו-3 עותרים ישירות לפיצוי בגין עגמת נפש – לא היה מקום לקבל הדרישה. פיצוי בגין עגמת נפש הוא החריג ולא הכלל, לעניין זה ר' ע"א 4232/13, אנגלו סכסון סוכנות נכסים בע"מ נ' בלום (מיום 29/1/2015) שם נקבע כך - "פיצוי בגין נזק לא ממוני ... ניתן לשיקול דעתו של בית המשפט ולא ניתן כדבר שבשגרה, אלא במצבים חריגים בהם מדובר בהפרה בוטה של יחסי אמון או של יחסי תלות, מצבים של זדון, או במצבים של התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד".

בעניינינו, התחוור בסופו של הליך שלא הנתבעים נפגעו אלא דווקא התובעים הם אלה שנפגעו מהפרת הסכם השכירות, מהחזקה בנכס ללא תשלום דמי שכירות ומעיכוב בפינוי הנכס. במצב דברים כזה, אין מקום לקבוע שדווקא מנהלי ובעלי השליטה בנתבעת 1 – הם אלה שסבלו מעגמת נפש.

1. הערה לפני סיום הדיון בתביעה שכנגד וכן התייחסות לתוצאת התביעה שכנגד
   1. הערה ביחס לטענת "חוזה יחס" אשר עלתה לפתע בסיכומי הנתבעים והתובעת שכנגד
2. הנתבעים והתובעת שכנגד ביקשו לשנות או להקל בהוראות ההסכמים עם התובעים, תוך שהם מתייחסים אליהם, ובמיוחד להסכם משנת 2004 כאל "חוזי יחס". טענה זו עלתה אמנם במלואה רק בסיכומי הנתבעים והתובעת שכנגד אך בכל זאת יש מקום להתייחס אליה.
3. אין מקום לקבל טענות הנתבעים והתובעת שכנגד ביחס לפרשנות שונה של מערכת ההסכמים בשל מצב של "חוזה יחס" ארוך שנים.

היחסים בין התובעים לנתבעים הם אכן יחסים ארוכי שנים, ולפחות מבחינת אורך תקופת ההתקשרות – ניתן לדון בשאלת קיומם של חוזי יחס. עם זאת, לגופו של ענין – ההסכמים הין התובעים לנתבעת 1 הם הסכמים מפורטים ו"סגורים". אין מדובר ב"חוזה יחס" המתאפיין בהתחייבויות בסיסיות וכלליות. לעניין זה ר' ע"א 7649/18, ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (מיום 20/11/2019 כב' הש' ע' פוגלמן, ע' גרוסקופף וא' שטיין), שם תואר "חוזה יחס" ונקבע כך - "חוזה יחס פתוח אשר מנוסח בקווים כלליים בלבד – זאת, מאחר שבעלי החוזה, אשר הסכימו אהדדי לגבי מטרתו ונטלו על עצמם את התחייבות הבסיסית לקדמה, לא יכלו, לא רצו או לא השכילו לקבוע בו מתווה צעדים מדויק שבו כל אחד מהם אמור לצעוד כדי להגיע אל אותה מטרה משותפת".

• 1. תוצאת התביעה שכנגד

לאור האמור לעיל וכאשר נדחו כל הסעדים הנדרשים על ידי התובעת שכנגד, הרי התביעה שכנגד נדחית במלואה.

חלק חמישי – סוף דבר

1. בהתאם לאמור בסעיפים 13 ו -19.2 לעיל, המסכמים את תוצאת התביעה העיקרית ותוצאת התביעה שכנגד, אני קובע כדלקמן:
2. אני מחייב את הנתבעת 1 בתשלום הסך של 120,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה, 31/5/2020 ועד מועד התשלום בפועל.
3. אני מחייב את הנתבעים 2 ו-3, ביחד ולחוד, בסך של 160,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה, 31/5/2020 ועד מועד התשלום בפועל.
4. התביעה שכנגד נדחית.
5. אני מחייב את הנתבעים 1, 2 ו-3 ביחד ולחוד בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק דין זה ועד למועד התשלום בפועל.
6. למען הסר ספק, חיובי פסק דין זה הם בנוסף לחיובי פסק הדין החלקי מיום 31/5/2021.

ניתן היום, ל' חשוון תשפ"ג, 24 נובמבר 2022, בהעדר הצדדים.