לפני תביעה כספית, לתשלום דמי תיווך להם, לטענת התובעת, היא זכאית בשל שירותי תיווך שסיפקה לנתבע.

לטענת התובעת- מתווכת במקצועה- הנתבע פנה אליה דרך הפייסבוק בעקבות מודעה שפרסמה לגבי דירה למכירה ברחוב אלרואי 3/8 בראשון-לציון ותיאם עמה פגישה לראות את הדירה הספציפית הזו. לבקשת הנתבע תואמה לו פגישה בדירה ליום 1.12.19 אליה הגיע ונפגש בה עם נציג התובעת. לטענת התובעת עם הגיעו לפגישה הנתבע סירב לחתום על טופס עמלת התיווך ועזב את המקום. לאחר מכן, בדיעבד, התברר לה כי הנתבע דפק על דלתות הבניין איתר את הדירה ולאחר דין ודברים רכש את הדירה מהבעלים וממילא ביום 11.12.19 נרשמה לטובתו הערת אזהרה בטאבו.

מנגד טען הנתבע, כי הוא אינו מכיר את התובעת וממילא לא פגש בה מעולם. לטענתו נציג התובעת לא הראה לו דירה כלשהי ברחוב אלרואי 3 או דירה אחרת כלשהי בכלל וכי הדירה שרכש, בסופו של יום, מצויה בכלל בניין אחר- ברחוב אלרואי 1. לטענת הנתבע, בהגיעו לפגישה ניהל משא ומתן עם נציג התובעת על שכר הטרחה והיה מוכן להתחייב לשלם אחוז אחד בלבד עבור דמי התיווך ואילו הנציג סירב ועמד על שכר תיווך של שני אחוזים. משלא הגיעו להבנות עזב הנתבע את המקום מבלי לחתום על הסכם התיווך. לטענת הנתבע הוא ראה מספר דירות באזור וממילא הגיע לדירה, מפרסומים שפורסמו.

לאחר שקראתי את כתבי הטענות ונספחיהם, שמעתי את עדויות הצדדים ואת עדותה של עדת התובעת, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות.

סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 קובע כדלקמן:

"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה".

סעיף 14(א) לחוק המתווכים במקרקעין קובע כדלקמן:

"מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:

(1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

בהתאם להוראות החוק, מתווך יזכה לדמי תיווך עבור שירותי התיווך, רק אם עמד בשלושה תנאים מצטברים:

כי המתווך בעל רשיון תיווך בתוקף; הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין הכוללת את הפרטים הנדרשים; המתווך היה הגורם היעיל בהתקשרות הצדדים.

לא אחת נקבע כי דרישת הכתב בהסכם תיווך במקרקעין היא דרישת סף מהותית, אשר נועדה מחד גיסא, להבטיח את גמירות הדעת של הצדדים בעת חתימת הסכם התיווך, ומאידך גיסא, להגן על הלקוח ולהבטיח כי הובהר לו שעליו לשאת בשכרו של המתווך. עם זאת, קיימת עמדה בפסיקה שלפיה ייתכנו מקרים חריגים שבהם ניתן יהיה להצדיק תשלום דמי תיווך בהיעדר כתב, וזאת לאור דיני תום הלב ודיני השליחות, החלים גם הם על חוק המתווכים (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(3) 843 (26.11.01); רע"א 1833/15 תעשיות מזון תנובה נ' רוני מאנה (25.3.15); ע"א (מחוזי, ת"א) 2216/09 יאיר נ' סטולר (פורסם במאגרים (28.4.11)).

לא היתה מחלוקת כי הנתבע לא חתם על טופס התיווך, וממילא מעולם לא נפגש עם התובעת. כמו כן, לא היתה מחלוקת כי הנתבע נפגש עם נציג התובעת בכתובת כפי שמסרה לו התובעת בהודעת sms– אלרואי 3, ניהל משא ומתן מול אותו נציג התובעת באשר לאחוז דמי התיווך ומשלא הגיעו להבנות, עזב הנתבע את המקום מבלי לתחום על טופס התיווך.

בנסיבות אלה, בהתאם להוראות חוק המתווכחים, אין התובעת זכאית, אפוא לדמי תיווך במקרקעין.

נותרה השאלה היא האם התובעת זכאית לדמי תיווך במקרקעין לאור דיני תום הלב ודיני השליחות?

על מנת לעמוד בנטל זה על התובעת להראות כי פעלה כשלוח של הנתבע בעסקה ולטובת האינטרסים שלו וכן שימשה כגורם היעיל שהביא לחתימת ההסכם וכי הנתבע פעל בחוסר תום לב על מנת לחמוק מתשלום דמי התיווך.

התובעת לא עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה.

באשר להעדר חתימת הסכם התיווך- אני דוחה את טענת התובעת כאילו יש בהסתלקותו של הנתבע מהמקום והימנעותו מחתימה על ההסכם כאינדיקציה לחוסר תום ליבו וממילא כדי להצביע על כך כי כל שביקש הוא לקבל את כתובת הנכס ולחמוק מדמי תיווך. כאמור, טופס הזמנת שירותי תיווך עליו חותמים לקוח/ה הוא נדבך מהותי בהבהרת פרטי ההתקשרות בין הלקוח למתווך והחתימה עליו היא בגדר דרישת סף מהותית לצורך זכאות מתווך בדמי תיווך. ככזה החתימה עליו היא אינה חותמת נטולת משמעות והשלב בו מוצג הטופס ללקוח/ה הוא שלב קריטי וחיוני על מנת לאפשר ללקוח/ה ללמוד ולהבין את משמעות ההתחייבות הכלכלית המצופה ממנו כלפי המתווך. בהתאם לכך, זכאים הלקוח/ה העומדים לפני חתימה על טופס התקשרות לקבלת שירותי תיווך שיתאפשר לו לנהל משא ומתן לגביו על כך המשתמע מכך. המדובר בהסכם התקשרות חוזי לכל דבר ועניין ועצם "ניצול" הנתבע את המעמד בו הוצג לו ההסכם על מנת לנהל בו משא ומתן בדבר שכר טרחת המתווך היא לגיטימית ומתבקשת. כדינם של משאי ומתן לא תמיד הם צולחים. לעתים מסתיימים הם בכריתת חוזה התקשרות ולעתים מובילים הוא לפרידת הצדדים לו לדרכים נפרדות.

התרשמתי מעדותה של התובעת והעדה מטעמה כי היא נוהגת "ברגיל" להחתים את הלקוח/ה על טופס הזמנת שירותי התיווך במעמד המפגש בכניסה או מתחת למקום הנכס הרלוונטי מיד ובסמוך למועד בו היא מראה אותו וכי לשיטתה, בעת המפגש עם הלקוח/ה הוא חותם על הסכם התיווך. העובדה כי בדרך כלל החתמת הלקוח על טופס שירותי התיווך נעשית באופן "חלק" "אוטומטית" או מבלי שנוהל משא ומתן לגבי תנאיו אין בה כדי לשלול את אותן פעמים בה ידרשו הלקוח/ה לנהל על תנאי ההסכם משא ומתן. ועל המתווך לאפשר את הפלטפורמה לכך.

עצם העובדה כי התובעת בוחרת להיפגש עם קונה/שוכר פוטנציאלי במקום הנכס עובר להסדרת דמי שירותי התיווך וממילא עובר לחתימת הטופס הרי שהיא לוקחת את הסיכון כי מיקומו של הנכס יחשף לאותו קונה /שוכר על כל המשתמע מכך. ככל שמעוניינת התובעת למנוע סיכון שכזה רשאית לקבוע מבעוד מועד במשרדה עם אותם קונים /שוכרים, להציג לפניהם את תנאיה ולאפשר להם לנהל לגביהם משא ומתן הכל מבלי לחשוף את הכתבת. ככל שיצלח משא ומתן ויחתם הסכם שירותי תיווך יוכלו לפנות לראות את הנכס. כך או כך, אין התובעת יכולה להניח כי כל קונה/שוכר יגיע ויחתום על החוזה שהיא מציגה לו כמו שהוא תוך שלילת האפשרות ממנו לנהל לגבי תנאיו משא מתן וממילא כי סירובו לתנאיה יחייב אותו כאילו חתם על ההסכם.

התובעת לא הוכיחה כי הנתבע ניסה "לעקוץ" אותה כפי שניסתה לטעון. התובעת אישרה כי הנתבע ניהל משא ומתן עם הנציג מטעמה ומשא ומתן זה נכשל. בהקשר זה יצויין כי התובעת עצמה גם טענה בדיון כי אילו היא היתה נוכחת במקום הרי שהיתה מצליחה לגשר על פערי דמי התיווך והיתה מצליחה להביא את הנתבע לחתום על ההסכם. אלא מאי, שהתובעת לא נכחה בפגישה ואף לא היתה אפילו צד יעיל לצרכי חתימת הסכם דמי שירות התיווך עצמו.

בכפוף לכך כי מתווך אוחז ברישיון כדין הרי שהחתימה על הסכם התיווך הוא שלב מקדמי ביותר ליצירת הקשר בין הצדדים ושלב זה לא הושלם.

זאת ועוד, גם לא עלה בידי התובעת להוכיח כי היוותה את הגורם היעיל בעסקה. עיינתי בהתכתבויות הצדדים. מהתכתבויות אלה עולה תיאום פגישה בלבד ברחוב אלרואי 3 בראשון לציון כאשר בהתכתבויות אלה לא טרחה התובעת לציין בפני הנתבע כי לא היא שתתייצב בפגישה אלא גורם אחר. בסופו של יום הנכס שנרכש על ידי הנתבע אינו בכתבת אלרואי 3 אלא ברחוב אלרואי 1 הגם שניסתה התובעת לטעון כי המדובר בדירה אותה התכוונה להראות לנתבע ושאותה פרסמה וממילא מבנה הבתים במקום הוא כזה שאפשר לראות בבניין כבניין מספר 3.

התובעת לא הרימה את הנטל להוכיח כי בכך שעזב הנתבע את המקום מבלי לחתום על הטופס ניסה להתחמק מתשלום דמי התיווך. הנתבע זכאי היה לנהל משא ומתן באשר לגובה דמי שירות התיווך ומשלא צלח המשא ומתן רשאי היה לעזוב וממילא להמשיך בחיפושיו אחרי הנכס הספציפי או אחר. בהקשר זה יצוין כי לא שוכנעתי כי אלמלא התובעת לא היה הנתבע מצליח לאתר את הדירה. אני מקבלת את טענת הנתבע כי בזמנים אלה בהם פועלות רשתות חברתיות רחבות הרי שבנקל יחסית ניתן לאתר דירות העומדות להשכרה/ מכירה בשוק וממילא כך איתר את הדירה אותה רכש בסופו של יום באלרואי 1 ושאינה בכתבת הדירה אותה ביקשה התובעת להראות לו באלרואי. הנתבע הציג מענים של דירות אחרות באזור אותן בדק קודם לכן. התובעת לקחה על עצמה את הסיכון כמתווכת לקבוע עם הנתבע פגישה בכתובת הדירה ולא במשרדה ולא לא הצליחה להוכיח כי היא הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הצדדים בהתאם לסעיף החוק.

למעלה מן הצורך מצאתי להתייחס לשני פסקי הדין שהגישה התובעת לתיק בית המשפט לאחר הדיון ואשר יש בהם לשיטתה לתמוך בטענתה כי היא זכאית לדמי תיווך חרף העדר הסכם חתום בכתב עם הנתבע.

ברת"ק 48322-10-15 מושקוביץ נ' דוד (פורסם במאגרים ביום 5.10.16) המדובר בתיק בו נעשתה דרישה על ידי השוכר שלא לשלם את דמי התיווך לאחר שעסקת השכירות עם צד ג' עצמה בוטלה. במקרה זה השאלה אם נחתם או לא נחתם הסכם התקשרות לא נדונה שכן לא היתה מחלוקת בין הצדדים שהיתה התקשרות בין המתווך לשוכר וממילא כי השוכר העביר למתווך שיקים כתמורה לפועלו כגורם היעיל בעסקה. המחלוקת שם התעוררה נוכח ביטול השיקים שנמסרו למתווך לאחר שהעסקת השכירות עם צד ג' בוטלה. במקרה שלפני לא נחתם הסכם דמי שירות לתיווך, קיימת מחלוקת לגבי ההתקשרות, לא שולמה תמורה בינו והתובעת לא היתה הגורם היעיל בו.

באשר לתא"מ 11446-04-16 הורוביץ ואח' נ' בלוססקי (פורסם במאגרים ביום 9.11.17), מקרה זה גם הוא שונה מהמקרה שלפני שכן אי החתימה על הסכם התיווך במקרה שלפני מקורו בהעדר הסכמות הצדדים לגבי גובה דמי התיווך בשלב המשא ומתן שלא צלח, כאשר התובעת עצמה העידה כי אם היתה נוכחת במקום יכולה היתה לגשר על הפער בעוד בפסק הדין אליו מפנה התובעת הנתבעת שם ביקשה שלא לחתום שכן נודע לה כי היא יכולה להגיע אל הדירה בכוחות עצמה נוכח היכרות עם בעליה.

המסקנה היא כי התובעת לא עמדה בדרישת הכתב שבחוק המתווכים וגם לא הראתה כי מתקיימות נסיבות חריגות שבהן ניתן לפסוק לה דמי תיווך בהיעדר הסכם בכתב הרי שדין התביעה להידחות.

התובעת תשא בהוצאות הנתבע בסך 500 ₪.

ניתן להגיש בקשת רשות ערעור, תוך 15 ימים, לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד.

ניתן היום, ג' כסלו תשפ"א, 19 נובמבר 2020, בהעדר הצדדים.