13 בספטמבר 2021

1. המערערת היא חברת ניהול הפועלת בבניין משרדים. היא ייחדה חדר במרתף הבניין כמקום לקשירת אופניים ושמירתם. חדר האופניים נעול והמשתמשים בו – עובדי המשרדים בבניין – מקבלים מהמערערת צ'יפ (תג קרבה) המשמש כמפתח לחדר וזאת בכפוף לחתימה על תקנון מטעמה.

המשיב, מנהל הארנונה בעיריית תל אביב- יפו, חייב את המערערת בארנונה גם בגין חדר האופניים. המערערת טוענת כי מדובר ב"שטח משותף" אשר על פי הוראות צו הארנונה של העירייה פטור מחיוב ארנונה; המשיב סבור כי אין מדובר בשטח משותף. סוגיה זו עומדת בבסיס ערעור זה, שמתייחס לחיוב בגין שנת 2019.

1. חדר האופניים מושא הערעור ממוקם בקומת המרתף (1-) של בניין משרדים בדרך מנחם בגין 52, תל אביב. המערערת היא כאמור חברת הניהול של הבניין.

להלן הנתונים העובדתיים שאינם שנויים במחלוקת:

1. שטח חדר האופניים הוא 47 מ"ר והוא ננעל בדלת. בתוך החדר מצויים מספר מתקני ברזל המיועדים לקשירת אופניים. האופניים נקשרים באמצעות מנעול אישי של המשתמש (בעל האופניים).

אין מחלוקת כי החדר משמש אך ורק לצורך אחסון אופניים.

1. האפשרות להשתמש בחדר האופניים פתוחה בפני כל דיירי הבניין (קרי, עובדי החברות והעסקים המאכלסים את הבניין). אלא שעל מנת להשתמש בפועל בחדר האופניים, על כל דייר לחתום על תקנון מטעם המערערת שאמור להסדיר את השימוש בחדר ולאחר מכן הוא מקבל צי'פ המשמש כמפתח לחדר האופניים.
2. המערערת המציאה רשימת שמית של המשתמשים בחדר האופניים. הרשימה ערוכה על פי שיוך לחברה השוכרת בה עובד המשתמש. ברשימת המנויים כ-100 משתמשים, כאשר יותר ממחציתם עובדים בחברה שוכרת אחת.
3. השימוש בחדר אינו כרוך בתשלום למערערת על ידי בעלי האופניים.
4. המערערת רשומה כמחזיקה בשטחים אחרים מסוימים באותו בניין (בסיווג חניונים ומחסנים).
5. בהיתר הבניה שטח חדר האופניים מופיע כמחסן. לא קיים מידע בחומר שבפניי אשר לשימוש בשטח זה טרם הפיכתו לחדר אופניים. ביום 11.12.2018 נערכה ביקורת מטעם המשיב בחדר האופניים והוא דרש מהמערערת תשלום ארנונה בגינו.

המערערת הגישה השגה למשיב בטענה כי מדובר בשטח משותף הפטור מחיוב בארנונה בהתאם לצו הארנונה. המשיב דחה את ההשגה בנימוק כי "ייעודו המקורי של קומת המרתף 1- בבניין הינו '75 מקומות חניה, גרעין חדרי המדרגות והמעליות עם משרד אב הבית ושירותים, מחסנים...' . מאחר ומדובר בשטח שייעודו משרד/מחסן, אשר מרשיך ייעדו אותו לצורך חניית האופניים של עובדי הבניין, אין בכך כי המדובר בשטח משותף/שאינו בר חיוב' (תשובת המשיב מיום 5.3.2019).

המערערת הגישה ערר על החלטת המשיב אשר נדחה על ידי ועדת הערר, ועל החלטת ועדת הערר הוגש הערעור דנן.

1. נפתח ונזכיר כי על פי סעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, "ארנונה כללית... תשולם בידי המחזיק בנכס", כאשר משמעות המונח "מחזיק" נקבעת לפי סעיפים 1 ו- 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש].

סעיף 1.1(ג) לצו הארנונה הכללית של עיריית תל אביב-יפו קובע את העקרון כי "תעריפי הארנונה מוטלים על כל הנכסים בתחום שיפוט העירייה וייקבעו לכל יחידת שטח..." (וזאת במקביל להוראות סעיף 8 לחוק ההסדרים הנ"ל).

סעיף 1.3.1(א) לצו מוסיף, בין השאר, כי "יחידת שטח פירושה כל מטר רבוע".

בהמשך, סעיף 1.3.1(ז) קובע סייג זה:

"שטח משותף בבנין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים, לא יחוייב, למעט בניין או קומה אשר לפחות 80% מהשטח הלא משותף מוחזק ע"י מחזיק אחד.
שטחים משותפים אלה יחולקו ויחויבו באופן יחסי בין המחזיקים. שטחים המשמשים למערכות אנרגיה, מיזוג אויר וכיוצא בזה והמוחזקים באחריות חברת ניהול או ועד הבית - יחויבו במלואם".

(סעיף 1.3.1(ז) לצו הארנונה של המשיבה לשנת 2019; יצוין כי בצווי הארנונה לשנים קודמות אותה הוראה הופיעה כסעיף 1.3.1(ח)).

1. ועדת הערר סברה כי יישום הפסיקה הרלבנטית לסעיף 1.3.1(ז) לנסיבות המקרה הנדון מוביל למסקנה כי יש לקבל את עמדת המשיב. מסקנה זו התבססה במידה רבה על האמור בפסק הדין בעמ"נ 56033-02-17 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו נ' עזבון המנוחה חנה ציפורן ז"ל, שניתן ביום 25.12.2017, אליו נשוב בהמשך ("עניין ציפורן").
2. ועדת הערר פסקה כי בעלת השליטה בחדר האופניים הינה המערערת (ולא דיירי הבניין המשתמשים בפועל בשטח). בין היתר הוטעם על ידי ועדת הערר לאמור:

"אין חולק בענייננו, שהמרתף הכולל את חדר האופניים נשוא הערר היא 'באחריות חברת הניהול', העוררת רשומה כמחזיקה בלעדית במרתף והמשיב לא נתבקש, במסגרת הערר שבנדון, לרשום את הדיירים כמחזיקים בחדר האופניים, אף שאין חולק כי בפועל הדיירים עושים שימוש בשטח.

...

לעוררת חזקה בלעדית במרתף כולו לרבות בחדר האופניים שאינו מצוי 'מחוץ לשטח'. בנוסף לא ניתן לקבוע שהשימוש בחדר האופניים נעשה על ידי יותר 'ממחזיק' אחד שכן הדיירים אינם רשומים 'כמחזיקים' בשטח המרתף או בחלקים ממנו.

...

לדעתנו הוכח, שבעלת השליטה בשטח היא העוררת ולא דיירי הבניין, 'המחזיקים' או 'משתמשים' בשטח. העוררת נתנה בידי דיירי הבניין הרשאה זמנית לעשות שימוש בשטח על ידי כך שהקצתה את השטח הנ"ל, המצוי בחזקתה הבלעדית, לשימוש כחדר אופניים. למעשה ניתן לאמר שהעוררת נתנה לדייר[י] הבניין רשות 'להחנות' את האופניים שלהם בשטח של העוררת...

...

אין בעצם מתן [זכות] השימוש כדי להוציא את השליטה מדי העוררת. לעוררת יש שליטה מלאה על השטח האמור במובן זה שברצותה היא יכולה... להסב בעתיד את השימוש בחדר הנ"ל למחסן או לכל שימוש אחר המותר על פי היתר הבניה.

...

... ניתן לאמר שחדר האופניים ניתן 'כשירות' לדיירים, ודמי הניהול מגלמים את התמורה אותה משלמים הדיירים לעוררת בגין השירות האמור."

(בעמודים 3, 4 ו- 5 להחלטה)

1. המערערת חולקת על מסקנת ועדת הערר וגורסת כי:

"... המדובר במקרה מובן מאליו באשר ברור שחדר אופניים משרת את כלל הדיירים. בענייננו מדובר בשטח המשמש את כל דיירי הבניין והינו שטח משותף לכל דבר וענין כדוגמת שטחי לובי, מבואות, מדרגות וכיו"ב. יצוין כי עבור אחסון האופניים לא נגבה כל תשלום מהדיירים.

...

יובהר כי המערערת לא מסרבת ליתן את אותו צ'יפ לכל דייר המבקש זאת. הצ'יפ נועד למנוע כניסה מאנשים זרים ותו לא.

...

קיימת גישה חופשית לשטח גם כאשר נציגי המערערת אינם נמצאים בבניין, דבר המעיד בעד עצמו כי המדובר בשטח משותף ופתוח לציבור הבניין."

(מתוך סעיפים 18, 21 ו- 27 לכתב הערעור המינהלי)

1. כידוע, בעניין ציפורן הנ"ל, עלתה השאלה האם שירותים קומתיים בבניין משרדים נחשבים ל"שטח משותף" לעניין העדר חיוב בארנונה. השירותים עמדו לרשות כל באי הבניין ונמצאו מחוץ למשרדים בכל קומה. בית המשפט המחוזי השיב על שאלה זו בחיוב. נקבע כי כדי ששטח פלוני ייחשב לכאורה לשטח המשותף, (א) עליו להימצא "מחוץ לנכסי המחזיקים", ו-(ב) עליו לשמש "יותר ממחזיק אחד". אולם, כך נפסק, אף אם אתר מסוים יענה על שני תנאים אלה, יש להמשיך ולשאול לגביו האם בכל זאת קיים "נהנה עיקרי" מהשטח, "שהוא בעל השליטה והיכולת לנצל את השטח לצרכים שונים". ככל שנמצא נהנה עיקרי כאמור, המקום לא ייחשב שטח משותף, למרות שהוא מצוי מחוץ לנכסים המוחזקים.
2. ועדת הערר במקרה הנוכחי יישמה את מבחני ציפורן ומצאה כי על פי כל המבחנים, חדר האופניים הנדון איננו מהווה שטח משותף: "בענייננו חדר האופניים אינו עומד באף אחד משני התנאים האמורים [שנקבעו בפסק דין ציפורן] ... לדעתנו [אף] מתקיים במקרה הנדון החריג [בנושא נהנה עיקרי]..." (בעמוד 4 להחלטה).
3. כמנומק בהמשך, אינני סובר כי ועדת הערר טעתה במסקנתה, אם כי לגבי האופן שבו הגיעה ועדת הערר למסקנתה, אעיר מספר הערות:
4. כמוסבר, ועדת הערר ניתחה את הסוגיה בהתאם למסגרת ששימשה בית משפט זה בעניין ציפורן. המבחן הראשון שהוצב שם ("שטח משותף, כשמו כן הוא, שטח הנמצא מחוץ לנכסי המחזיקים בקומה") נוסח בהתאם לנסיבות שנדונו באותו מקרה, בו ביקש מנהל הארנונה לצרף את שטחי השירותים הקומתיים לשטחי משרדי הנישומים. דומה כי כוונת המבחן היא ששטח משותף בדרך כלל לא יימצא בליבה הפיזית של נכס המחזיק (למשל, בתוך משרד, חנות או מפעל) אלא במיקום מופרד. עם זאת, אין ליישם מבחן זה באופן שעלול להוביל לדיון מעגלי ולהנחת המבוקש, כפי שאולי נעשה במקרה דנן כאשר ועדת הערר יצאה מתוך ההנחה, אגב יישום המבחן האמור, כי חדר האופניים "אינו מצוי 'מחוץ לשטח'". הרי היקף השטח שנמצא בחזקת המערערת לצרכי ארנונה היא היא השאלה שעמדה על הפרק.
5. אמנם המבחן השני המוזכר בפסק דין ציפורן הוא שהשטח הנבחן "משמש יותר ממחזיק אחד". כאמור ועדת הערר בתיק דנן סברה כי מבחן זה איננו מתקיים כי בעלי האופניים עצמם אינם בבחינת "מחזיקים", ולכל היותר מעסיקיהם, שוכרי המשרדים בבניין, הם "מחזיקים". לדעתי ניתן כאן פירוש מילולי וצר מדי למה שנקבע בעניין ציפורן ולפי המבחן השני יש לבדוק האם השטח הנבחן משמש לא רק גורם אחד (למשל עובדי המשרד ולקוחותיו) אלא משמש חוג רחב יותר של אנשים, בין אם מדובר בציבור כולו או בקבוצה ממשית של אנשים, בין אם הם שוכני הבניין ובין אם לאו. ברי כי משתמשי שטחים משותפים "קלאסיים" כגון לובי או מעליות, אינם כולם עונים על הגדרת "מחזיק".
6. אינני יכול להסכים עם פרשנות ועדת הערר לסיפא של סעיף 1.3.1(ז), בנושא "שטחים המשמשים למערכות אנרגיה, מיזוג אוויר וכיוצא בזה והמוחזקים באחריות חברת ניהול...". ועדת הערר סברה כי מפני שהמערערת היא חברת ניהול, וחדר האופניים באחריותה, אזי גם לפי הסיפא הנ"ל היא חייבת בארנונה, אפילו אם היה נקבע כי מבחני פסק דין ציפורן כן מתקיימים.

אמירת ועדת הערר לפיה "... הסיפא של הסעיף מכוונת לכל שטח המצוי באחריות בלעדית של חברת הניהול..." (עמוד 3 להחלטה; קו ההדגשה נמצא במקור) איננה מתיישבת עם לשונו הפשוטה של הסעיף. באופן מפורש החריג בסיפא מוגבל לשטח שמשמש "למערכות אנרגיה, מיזוג אוויר וכיוצא בזה" – ובעיניי אין ספק כי חדר אופניים איננו כלול ברשימה סגורה זו (דומה כי החריג מבוסס על ההיגיון כי תשתיות אלו אמנם משרתות את כלל אוכלוסיית הבניין, אך הגישה לאותם מקומות מיוחדים מוגבלת בדרך כלל לצוות חברת הניהול בלבד ולפיכך מוצדק להחשיב את השטח האמור כחלק משטחה החייב של אותה חברה).

1. כמו כן, עלי להסתייג מחלק מטיעוני המשיב:
2. לא הייתי נותן משקל יתר לנימוקו של מנהל הארנונה לפיו השטח הנדון הוא "חדר":

"במובחן מפס"ד בפרשת ציפורן ובעניין אליעד שרגא שעסקו בחדרי שירות קומתיים ושטחי מבואה שבאופן מסורתי, ועפ"י רוב, נמנים על השטחים המשותפים בבניין כדוגמת לובי הבניין, מבואות ומדרגות, במקרה הנדון מדובר בנכס שהינו חדר לכל דבר ועניין שחויב לאורך השנים בארנונה." (סעיף 4 לסיכומים מטעם המשיב; הדגש במקור)

הרי אין בתיבה "שטח משותף" דרישה כי מדובר יהיה בחלל פתוח, והדגש בהוראה מושם על מידת השיתוף בשימוש בשטח. אמנם חלל פתוח, בשל טבעו הפיזי, עשוי להתאים יותר לשימוש משותף על ידי רבים אולם לא נתקשה למצוא דוגמאות של חללים סגורים – חדרים – שהם בשימוש משותף ואף אין לגביהם "נהנה עיקרי", ולעומת זאת חללים פתוחים שאינם מיועדים לשימוש הרבים אלא לשימוש הגורם המחזיק (ואורחיו) בלבד.

(ב) כמו כן, ההיבט שהוזכר בטיעוני מנהל הארנונה בעניין האחריות לנקיון, תחזוקה ושמירה (ראו סעיף 21 לעיקרי הטיעון מטעם המשיב וסעיף 5 לסיכומיו) איננו מבחן-עזר המתאים לכל מקרה ומקרה. הרי גם שטחים משותפים מובהקים, כגון הלובי והמעליות במגדל משרדים, טעונים נקיון ותחזוקה תדירים, והאחריות לכך שמוטלת בדרך כלל על חברת ניהול הבניין איננה שוללת את צביונם של אותם מקומות כשטח משותף.

(ג) מנהל הארנונה אף חזר וציין כי בנסיבות העניין ייעוד החדר עשוי להשתנות בעתיד על פי שיקול דעתה הבלעדי של המערערת (ראו בין היתר, סעיפים 21 ו- 23 לעיקרי הטיעון וסעיף 8 לסיכומי המשיב). לדעתי גם להיבט זה אין להעניק משקל יתר על המידה: הרי בחינת השטח כמשותף אם לאו נעשית בהווה, והעובדה כי בעל בניין עשוי בעתיד "לספח" (או לשוב ולספח) שטח משותף לשימושו הבלעדי או העיקרי איננה אמורה לשלול, כשלעצמה, את סיווג השטח כמשותף עכשיו, אם התנאים למעמד זה אכן מתקיימים. דהיינו, אם נכון היה להגיע למסקנה כי השטח הנדון כאן אכן עונה על דרישות "שטח משותף" כאמור בצו הארנונה, אזי העובדה שהמערערת עלולה בעתיד לסגור את חדר האופניים ולהשתמש במקום לצרכים שלה בלבד (כגון כמחסן פרטי) איננה יכולה להוות נסיבה מכרעת (ובאותו אופן, סיווגו של נכס פלוני כשטח משותף היום איננו מונע את הפיכתו לשטח חייב בעתיד אם הנסיבות ישתנו).

1. כאמור, אינני מוצא סיבה להתערב במסקנתה של ועדת הערר במקרה זה.

לטעמי שלושה נימוקים עיקריים מצדיקים את התוצאה שאליה הגיעה הוועדה:

1. אמנם הייעוד הנוכחי של המקום כרוך בכניסתם ויציאתם של בעלי הצ'יפים לשם קשירת האופניים בחדר, אך פרט לכך לא הוכח כי נעשה דבר-מה נוסף על מנת לשנות את צביון המקום לשטח ציבורי או משותף. בנסיבות העניין, הרשאת כניסתם המבוקרת של בעלי האופניים לחדר, גם שלא בנוכחות נציג המערערת, איננה הופכת את המקום מניה וביה ל"רשות הרבים". הרציונל המצדיק הטלת ארנונה על מחזיקה של יחידת שטח (בשל ההנאה המופקת ממנה) לא חדל מלהתקיים כאן, ואילו הרציונל לאי חיוב שטח משותף (בשל ריחוק או לקלישות ההנאה המופקת על ידי הבעל או המחזיק) איננו מתקיים כאן במידה הנדרשת.
2. כניסתם של בעלי האופניים לחדר הייתה מותנית בהסכמתם מראש לתקנון החדר ודומה כי תנאי השימוש נקבעו אך ורק על ידי המערערת עצמה. רק מורשים שנרשמו כאמור וקיבלו אמצעי גישה יכלו לנצל את החדר לצורך אחסון האופניים, ולשם כך בלבד.
3. בפרט מקובלת עלי נטייתה של ועדת הערר לראות בהסדר קשירת האופניים כסוג של שירות שהוענק על ידי המערערת לחלק מדיירי הבניין (עמוד 5 להחלטה) – ולטעמי הסתכלות זו היא נכונה גם אם לא נגבתה תמורה ישירה או עקיפה בשל כך. דהיינו, לפי תפיסה זו של המצב, המערערת עצמה השתמשה בחדר על מנת לספק שירות "ערך מוסף" לשוכרי המשרדים ועובדיהם (הצדדים לא ציינו מה הותנה, אם בכלל, בין המערערת ובין בעלי האופניים לגבי מעמדה של המערערת בהתאם לחוק השומרים, התשכ"ז-1967).
4. המערערת הלינה על כך שוועדת הערר לא דנה בטענתה החלופית לפיה יש לסווג את חדר האופניים בסיווג "תעשיה" (סעיפים 35- 36 לכתב הערעור). לטענת המשיב מדובר בהרחבת חזית פסולה. עיון בהשגה ובכתב הערר מגלה כי המערערת לא העלתה במסגרתם טענה זו, והטענה עלתה לראשונה במסגרת סיכומיה בפני ועדת הערר ובאופן תמציתי ולאקוני.
   
   טענה לטעות בסיווג הנכס נמנית עם סוגי העניין שיש להשיג עליהם לפני מנהל הארנונה (סעיף 3(א)(2) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה), תשל"ו- 1967) ורק לאחר מכן ניתן לערור על החלטתו בפני ועדת הערר ובהמשך להגיש ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר.
   

כמו כן, תקנה 17 לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית)(סדרי דין בוועדת ערר), תשל"ז- 1977, שעניינה "הגבלת הדיון לנימוקים", קובעת כי "בשמיעת הערר לא תיזקק הוועדה לכל נימוק שלא יצויין בכתב הערר או בתשובה, אלא אם היא משוכנעת שהנימוק נשמט שלא באשמת בעל הדין המבקשת להיעזר בו, או ששמיעת הנימוק דרושה למען הצדק". המערערת לא הסבירה את מחדלה להעלות את הטיעון האמור במסגרת ההשגה או כתב הערר ועל פני הדברים לא הייתה מניעה להעלאתו מלכתחילה. שאלת סיווג נכס דורשת הכרעה בתשתית עובדתית, ואופן העלאת הטענה (לראשונה ובאופן בלתי מפורט) בסיכומים בפני ועדת הערר לא אפשר התייחסות מהותית לטיעון. בנסיבות אלה אינני מוצא פגם מהותי בהעדר התייחסות לנושא בהחלטת ועדת הערר.

אוסיף כי לדעתי הטיעון ממילא מוקשה, בין אם הוא מבוסס על השוואת חדר האופניים ל"חדר טכני" ובין אם הוא מבוסס על זהות השוכרים בבניין (שחלקם, לפי הנטען, הם "חברות הייטק ותוכנה"; מה יהיה הדין אם בית תוכנה יוחלף כשוכר משרד על ידי פירמת רואי חשבון – האם סיווג חדר האופניים אמור להשתנות בשל כך?).

הדברים הנ"ל בוודאי נכונים לגבי טענתה הכבושה של המערערת לסיווג כ"חניון", שעלתה לראשונה בסיכומים במסגרת ערעור זה.

1. אשר על כן, הערעור נדחה. המערערת תשלם למשיב הוצאות משפט בסכום כולל של 7,500 ש"ח, וזאת עד ליום 14.10.2021.

ניתן היום, ז' תשרי תשפ"ב, 13 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.