האם נכרת חוזה שכירות חדש בין הצדדים למרות שלא נחתם?

לחלופין, האם המשיב מימש את האופציה להמשך תקופת השכירות בהתאם להסכם שכירות קודם שנכרת בין הצדדים?

לחילופי חילופין, האם ניתן לראות במשיב כמי שהמשיך להחזיק במושכר שלא כדין ודינו כדין מי שלא פינה את המושכר במועד?

א. רקע עובדתי

1. המרכז הישראלי לאפוטרופסות ובשמו הקודם "הקרן לטיפול בחסויים" (להלן גם: המשיב) הינו הקדש ציבורי שנוסד על ידי האפוטרופוס הכללי לצורך ניהול רכוש של אנשים שמונה להם אפוטרופוס והטיפול בהם. קונקורד מבנים להשכרה בע"מ ואפי נכסים בע"מ (להלן: המבקשות) הן חברות ישראליות אשר בבעלותן מקרקעין הידועים כ"מגדלי קונקורד" בבני ברק (להלן: הבניין). המבקשות משכירות את שטחי הבניין לשוכרים שונים, לרבות למשיב.

2. ביום 19.9.2002 התקשרו המבקשות עם המשיב בהסכם שכירות בלתי מוגנת (להלן: ההסכם המקורי) להשכרת שטחי משרדים וחניות בבניין (להלן: המושכר). תקופת השכירות נקבעה לחמש שנים עם אופציה לתקופה בת חמש שנים נוספות. תקופת השכירות עתידה היתה להסתיים ביום 31.11.13. בתום 11 שנות השכירות הראשונות, הוסכם על ידי הצדדים שתקופת השכירות תוארך ואף יורחב שטח המושכר. לשם כך, חתמו הצדדים ביום 10.11.13 על תוספת להסכם (להלן: תוספת להסכם משנת 2013).

3. בתוספת להסכם משנת 2013 הסכימו הצדדים שתקופת השכירות תוארך עד ליום 31.12.18 והוסיפו אופציה להארכת השכירות עד ליום 31.12.23 (להלן: האופציה). בסעיף 4 לתוספת להסכם משנת 2013 נקבע שבתקופת האופציה יעלו דמי השכירות בשיעור של 7.5% מעבר לתעריף שנקבע עד לסוף שנת 2018.

עוד נקבע בתוספת להסכם משנת 2013, שעל מנת לממש את האופציה, נדרש המשיב למסור למבקשות הודעה בכתב 180 יום לפני תום תקופת השכירות המקורית, וככל שלא תימסר הודעה במועד כאמור, האופציה להארכה תבוטל.

4. ביום 21.6.18 – יותר מחצי שנה לפני סיום תקופת השכירות על פי התוספת להסכם משנת 2013 - פנה מנהל מחוז ת"א והמרכז של המשיב, מר רפי יומטוביאן (להלן: רפי) למר אלימלך שפירא נציג המבקשות (להלן: שפירא) לצורך חתימה על "הסכם חדש" שיכלול הגדלת השטח המושכר, ביצוע התאמות שונות ושיפוצים במושכר. בו ביום נערכה ביניהם פגישה שבסיומה שלח שפירא לרפי מכתב ובו התייחסות לרשימת העבודות והשיפוצים שיבוצעו במושכר וזאת לצורך "קידום הארכת הסכם השכירות והגדלתו".

5. ביום 1.7.18 פנה שפירא לרפי ולמר יואב שפיז (להלן: שפיז) שהוא רכז תפעול ולוגיסטיקה של המשיב וביקש להתעדכן אם יש חדש בעניין הארכת הסכם השכירות. שפיז השיב לו "נחזור אליך עם תשובה בימים הקרובים".

6. בחודש נובמבר 2018 שלח עו"ד זילברשלג מטעם המבקשות (להלן: עו"ד זילברשלג) טיוטת תוספת להסכם וטיוטת נספח עבודות לנציגי המשיב. ביום 25.12.18 העביר מר שפיז למבקשות את הערות המשיב לטיוטה. הצדדים המשיכו לנהל מו"מ וביום 17.2.19 השיב שפיז לטיוטה שהועברה אליו וציין כי:

"מצ"ב הערות, בנספח ניקיתי את כלל הערות והשארתי אחת על כל השאר אנו מסכימים.

בתוספת להסכם מצ"ב בעקוב אחר שינויים".

7. הצדדים המשיכו לנהל מו"מ בנוגע לעבודות הנדרשות במושכר. בין הצדדים הוחלפו תכתובות, טיוטות הסכם ונספח עבודות, בין היתר בנוגע לביצוע צביעה ותיקון ליקויים. ביום 25.6.19 שלח זילברשלג מכתב לשפיז שבו נאמר כי: "ישנם שינויים קטנים במידע והכל מקובל ותאשרו ונחתום". ביום 26.6.19 שלח שפיז מכתב לזילברשלג שבו נאמר שיש לקבוע שאם תמומש האופציה הבאה דהיינו בעוד שבע שנים, יהיה ריענון של הצבע ו"זהו הנושא האחרון אז לאחר שתאשרו נקדם חתימה".

8. ביום 25.9.19 שלח שפיז לזילברשלג מכתב שבו נאמר: "בבקשה תטמיע את הנקודות מטה בנספח העבודות ותשלח לי את הגרסה הסופית לחתימה". ביום 1.11.19 שלח זילברשלג מכתב לשפיז שבו נאמר "מצ"ב הגרסה האחרונה והעדכנית של נספח שינויים. ניתן להתקדם לחתימה". ביום 16.12.19 העביר שפיז לזילברשלג שינויים נוספים והוא ביקש כי: "תאשר לי הנ"ל וברגע שיגיעו התוכניות המתוקנות נחתום ונעביר לכם". דא עקא, המשיב לא חתם על התוספת להסכם, מאחר שבאותה עת התחלף מנהל המחוז של המשיב ובנעליו נכנסה הגב' מסדה קסנטיני-שושני (להלן: שושני) אשר ביקשה להתעדכן בפרטי התוספת להסכם שגובשה ועל כן נמשך המו"מ.

9. ביום 8.3.20 שלח שפירא לשפיז את התוספת להסכם לחתימה בצירוף נספחים (להלן: התוספת להסכם ממרץ 2020).

10. לאחר משלוח התוספת להסכם ממרץ 2020 למשיב, פנו המבקשות למשיב על מנת לקדם את החתימה אולם זה השיב שעקב התפרצות מגפת הקורונה חל עיכוב ולכן טרם נחתם ההסכם.

11. ביום 21.5.20 פנה מר אוריאל לדרברג מנכ"ל המשיב (להלן: לדרברג) לשפירא והודיע לו על הפסקת השכירות וסיום היחסים החוזיים ביניהם. לדרברג ציין שמאחר שהמשיב לא שלח הודעה בכתב על מימוש תקופת האופציה המעוגנת בתוספת להסכם משנת 2013, הרי שהוא לא מחויב להישאר במושכר עד לתום תקופת האופציה והוא יפנה את המושכר בסוף שנת 2020.

12. ביום 25.5.20 שלח שפירא מכתב ללדרברג שבו כתב שהוא קיבל את מכתבו בתדהמה. לדבריו, המבקשות עמלו על הכנת ההסכם החדש זמן רב, הוציאו הוצאות נכבדות לצורך הכנת תוכניות מפורטות ותשריטים וכן ניהלו מו"מ עם דייר שהיה צריך לפנותו על מנת לצרף את השטח שהוא שוכר למושכר שיועד למשיב והושקעו סכומי כסף רבים בתכנון והתאמה של השטח החלופי לאותו דייר. שפירא טען שהמשיב הודיע על הארכת האופציה והטענה שלמעשה האופציה לא הוארכה והסכם השכירות לא נקוב בזמן היא טענה כוזבת. שפירא טען גם שנכרת הסכם מחייב ובר אכיפה שתוכנו הוא כמפורט בטיוטה הסופית ויש לכבדו.

13. משניסיונות הצדדים ליישב את הדברים ביניהם כשלו, הגישו המבקשות ביום 8.7.2020 את המרצת הפתיחה דנן, במסגרתה התבקש ביהמ"ש להצהיר שהתוספת להסכם ממרץ 2020 שרירה וקיימת. לחילופין, התבקש ביהמ"ש להצהיר שהמשיב מימש את האופציה המצוינת בתוספת להסכם משנת 2013. לחילופי חילופין התבקש ביהמ"ש להצהיר שככל שהמשיב לא מימש את האופציה, הרי שהוא המשיך להחזיק במושכר שלא כדין ודינו כדין מי שלא פינה את המושכר במועד. בנוסף עתרו המבקשים שיוצהר שהמשיב ניהל מו"מ בחוסר תום לב ועמד על זכותו בחוסר תום לב ויש להתיר להם פיצול סעדים.

14. ביום 1.1.21 הגישו הצדדים בקשה מוסכמת לאישור הסדר דיוני לפיו התצהירים שהוגשו יהוו ראיות בהליך ללא חקירת המצהירים והצדדים יגישו סיכומים בכתב.

ב. תמצית טענות המבקשות

1. המשיב הבהיר למבקשות שברצונו להאריך את תקופת השכירות תוך עריכת שינויים בחלק מתנאי ההסכם שעיקרם הגדלת שטח המושכר כנגד הפחתה בשכר הדירה. ההגעה להסכמות בקשר להיקף וסוג ההתאמות במושכר נמשכו זמן רב בעקבות בקשותיו המשתנות של המשיב, שרצה לערוך שינויים והתאמות שונות במושכר. אין בהתמשכות המו"מ כדי לשנות את העובדה שכל התנאים המסחריים של ההסכם סוכמו כבר בראשית הדרך בחודשים יולי ואוגוסט 2019. סוכמו גובה דמי השכירות, תקופת השכירות וגודל ומיקום השטח המושכר. לאחר מכן, ניהלו הצדדים מגעים ביחס לעניינים טכניים שוליים ואולם מכלול הנושאים המהותיים סוכמו כבר בחודשים יולי-אוגוסט 2018.

2. המשיב גרר את המבקשות פעם אחר פעם לביצוע שינויים נוספים ותוספות במפרט ובכל פעם שהגיעו להסכמות, הוא חזר בו וביקש עוד ועוד שינויים. השינויים וההתאמות חייבו את המבקשות לשכור שירותים של אנשי מקצוע (אדריכל, יועצי תשתיות וכדומה) ולהיערך לפינוי שוכר אחר בבניין, על מנת להעביר למשיב שטח נוסף שהוא ביקש לשכור ולצרפו למושכר.

3. במהלך המו"מ ובכל פעם שהוסכם על נוסח טיוטה, הוסיף המשיב ודרש עבודות נוספות ובכל תכתובת הוא עורר נקודות ונושאים חדשים שלא הוזכרו קודם. זאת, לאחר שבכל פעם הוא ציין שישנם שינויים קטנים בלבד ולאחריהם ניתן יהיה לחתום על התוספת להסכם.

4. פרטי התוספת להסכם גובשו בהסכמה בין הצדדים. גם לאחר משלוח התוספת להסכם לחתימה, המשיב הציג מצג לפיו החתימה על התוספת להסכם מתעכבת מטעמים טכניים הנובעים מההגבלות והמצב שנוצר בשל מגפת הקורונה.

5. המשיב מעולם לא הביע בפני המבקשות עמדה לפיה הוא לא מעוניין בהתקשרות החוזית ולא הביע את רצונו לעזוב את המושכר. להיפך, עד לרגע האחרון נציגי המשיב גילו דעתם באופן ברור שברצונם להאריך את תקופת השכירות תוך עריכת שינויים ודרישה לשיפורים שונים במושכר. העובדה שהמשיב המשיך לשכור את המושכר לפי התעריף שחל לפני יום 1.1.19 דהיינו ללא התוספת בשכר הדירה בשיעור של 7.5% בהתאם לתוספת להסכם משנת 2013 (להלן: האחוז הנוסף), מלמדת כי אף המשיב קיבל בהתנהגות את התוספת להסכם ממרץ 2020 שקבעה שעד להגדלת שטח המושכר, המשיב ישלם לפי התעריף שנקבע ביחס לתקופה שעד ינואר 2019 וללא האחוז הנוסף. גם המבקשת הסתמכה על כך שהתוספת להסכם ממרץ 2020 בתוקף ולכן היא לא דרשה את האחוז הנוסף החל מיום 1.1.19 ואילך.

6. התנערות המשיב מהתוספת להסכם נגועה בחוסר תום לב. התכחשותו של המשיב מהתחייבותו לשכור את המושכר עד לתום שנת 2027 עומדת בניגוד מוחלט להסכמות הצדדים שעוגנו בתוספת להסכם ממרץ 2020. בסעיף 3 לתוספת זו הסכימו הצדדים שתקופת השכירות החלה ב-1.1.19 ותסתיים ביום 31.12.27 עם אופציה להארכה בחמש שנים נוספות. עוד צוין שתקופת השכירות שנקבעה בתוספת להסכם באה במקום תקופת האופציה לשכירות המוארכת הקבועה בסעיף 2 לתוספת להסכם משנת 2013.

7. עצם העובדה שהמשיב הודיע כחצי שנה לפני תום תקופת השכירות ביום 31.12.18 שהוא מעוניין להישאר במושכר תקופה נוספת תוך הגדלת שטחיו וניהול מו"מ ממושך אל תוך תקופת האופציה, עת הוא ממשיך לשכור את הנכס באותם תנאים המפורטים בתוספת להסכם משנת 2013, מהווה הודעה על מימוש האופציה לפי סעיף 2 לתוספת להסכם משנת 2013 גם אם ההודעה לא ניתנה בכתב.

8. דרישת תום הלב גוברת על דרישת הכתב והדבר מתחייב אף מסעיף 61 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). כמו כן, גם סעיף 12 (ב) לחוק החוזים מצדיק את אכיפת ההסכם. שכן, מקום בו המו"מ הסתיים אך החוזה לא נכרת בשל חוסר תו"ל של הצד השני, הצד הנפגע זכאי לקבל פיצויי ציפייה ולהעמידו במקום בו היה לו קוים החוזה. הצדדים הסכימו בהתנהגות על הארכת תקופת השכירות. החוזה השתכלל באמצעות הצעה וקיבול והצדדים הביעו רצונם לחתום על התוספת להסכם שגובשה.

9. המשיב, המרכז הישראלי לאפוטרופסות, הינו הקדש ציבורי שנוסד לצרכי צדקה ע"י האפוטרופוס הכללי. משכך, מדובר בגוף ציבורי הכפוף לנורמות החלות במשפט הציבורי ובהן בין היתר חובות מוגברות של הגינות, סבירות, יושר ותום לב. לחילופין, אף אם ההקדש הציבורי הינו גוף "דו מהותי" אשר פעולותיו כפופות בצד המשפט הפרטי גם לעקרונות יסוד של דיני המנהל הציבורי, גם אז חלים עליו עקרונות יסוד של הגינות, סבירות ותום לב מוגבר.

10. במקרה זה נוהל מו"מ ארוך בקשר לתוספת להסכם שכירות קיים, כאשר התנאים המהותיים גובשו בראשית הדרך ורוב המו"מ הוקדש לצורך הגעה להסכמות בקשר לטיב וסוג העבודות שיבוצעו במושכר כגון החלפת הקרמיקה בשירותים, החלפת הריצוף בשטחים הציבוריים וצביעת הדלתות. ניתן היה להגיע בקלות להסכמות בנושאים אלו לו המשיב היה פועל בתום לב. מדובר בעבודות שיפוץ בעלות של עשרות אלפי ₪ בודדים וסכום זה "בטל בשישים" לעומת שווי ההסכם שעמד על כחמישה מיליוני ₪, מאחר ששכר הדירה החודשי שהוסכם עליו עמד על כ – 44,000 ₪ (סעיף 4 לסיכומי התשובה). גם העובדה שמספר החניות לא נקבע בטיוטה לא נובעת מחוסר הסכמה בין הצדדים אלא נובעת מכך שהמבקשות הותירו זאת לבחירת המשיב בהתאם לצרכיו. לאחר שנשלחה למשיב הטיוטה הסופית ביום 8.3.20, המשיב לא העיר שום הערה ולא שלח כל הסתייגות ובמשך שבועות הציג מצג לפיו הטיוטה מקובלת והעיכוב בחתימה נובע מבעיה לבר חוזית כגון התפשטות נגיף הקורונה. כמו כן, מסע' 51 לתצהיר לדרברג שצורף לכתב התשובה עולה שגם מספר שבועות לאחר שליחת התוספת להסכם ממרץ 2020 ערכו לדרברג ושושני סיור בשטחים הנוספים "על מנת לחשוב יחד כיצד להתארגן בשטח המשרדים החדש". למבקשות לא היה כל אינטרס לעכב את החתימה. אדרבא, הן פעלו לסיים את העסקה מהר ככל הניתן.

11. המבקשות הסתמכו על ההסכמות ופעלו לפיהן. הצדדים קיבלו בהתנהגות את הוראות התוספת להסכם משנת 2020 ובמשך כשנה וחצי פעלו לפיה. החתימה על התוספת להסכם מרץ 2020 נמנעה מטעמים של חוסר תו"ל והגינות מצד המשיב וללא צידוק ענייני, דבר המצדיק מתן סעד של אכיפת ההסכם. הודעת המשיב על סיום יחסי השכירות נעשתה בשרירותיות ובחוסר תום לב קיצוני. לחילופין, יש לחייב את המבקשות בפיצוי המוסכם שנקבע בתוספת להסכם משנת 2013 בגין כל יום של איחור בפינוי המושכר.

ג. תמצית טענות המשיב

1. בין הצדדים כלל לא נחתם הסכם. הטיוטה האחרונה שנשלחה על ידי המבקשות לפני ההודעה על הפסקת המו"מ היתה הצעה חדשה ולא קיבול של תנאי המשיב. בסעיף 30.6 להסכם המקורי נקבע במפורש שכל שינוי וכל הסכמה בין הצדדים תהיה בכתב ותחתם ע"י שני הצדדים. היה ברור לשני הצדדים שרק חתימה על הסכם תחייב אותם.

2. תקופת השכירות האחרונה על פי התוספת להסכם משנת 2013 הסתיימה ביום 31.12.18 ונמשכה מאז ללא הודעה בכתב מאת המשיב בדבר מימוש האופציה, על פי תנאי השכירות הקבועים בתוספת משנת 2013. גם המבקשות לא סברו שנכרת הסכם חדש, שהרי הן לא התחילו בעבודות השיפוץ וההתאמה של המושכר היות שהיה ברור להן שרק אם ההסכם ייחתם הוא ישתכלל.

3. המבקשות טוענות טענות סותרות. מחד הן טוענות שמומשה האופציה ומאידך הן טוענות שבין הצדדים נכרת הסכם שכירות חדש. המשיב לא מימש את האופציה להארכת השכירות עד ליום 31.12.23 ואף לא כרת עם המבקשות הסכם חדש לשכירת נכס אחר בבניין עד ליום 31.12.27. הצדדים לא הגיעו לנוסח מוסכם והטיוטה שנשלחה במרץ 2020 מהווה נוסח שרק המבקשות הסכימו עליו והן מנסות לכבול את המשיב לתנאי הסכם שמעולם לא הוסכמו.

4. המשיב לא מסר הודעה בדבר מימוש האופציה ולפיכך על פי הוראות התוספת להסכם משנת 2013 האופציה אינה קיימת. המשיב החליט שאין ברצונו להמשיך את ההתקשרות בין הצדדים ופקיעת האופציה לא היתה "בטעות" אלא בכוונת מכוון. במקרה דנן התקיימו כל תנאי סעיף 19 לחוק השכירות והשאלה תשל"א – 1971 (להלן: חוק השכירות) והודעת המשיב על סיום ההתקשרות זמן סביר מראש (שבעה חודשים) נעשתה כדין ואין יסוד לטענת המבקשות שהמשיב הוא בגדר פולש.

5. המשיב המשיך לשכור את המושכר לפי תנאי ההסכם המקורי ולא לפי תנאי האופציה להארכה וללא כל עליה בדמי השכירות. המו"מ שקיים המשיב עם המבקשות היה לכריתתו של הסכם חדש לשכירות נכס משופץ שיוכשר ויותאם לצרכי המשיב ואף יוגדל בשטחו.

6. בטיוטות שהועברו בין הצדדים בנוגע להסכם החדש נכתב במפורש בסעיף 3 שהסכם זה הוא במקום האופציה, כלומר הוא אינו מהווה מימוש של האופציה. לאורך כל המו"מ, היה ברור לצדדים שהמו"מ הוא בקשר להסכם חדש ותוקף ההסכם מותנה בחתימה על הסכם חדש. זו גם הסיבה שהמבקשות אף לא החלו בעבודות השיפוץ במושכר, וזה אף מסביר את ניסיונות המבקשות לדחוק במשיב לחתום על ההסכם החדש. מהות ההסכם החדש לא היה הארכת ההסכם הקיים אלא שינוי מהותי של הנכס המושכר.

7. נציגי המשיב פנו לשפירא מספר פעמים על מנת לקדם את המו"מ אולם זכו "להתעלמות צוננת" מצדו. רק בחודש מרץ 2020 כאשר "נלחץ מחוסר הוודאות בשל מגפת הקורונה" הוא החל לשלוח הודעות לשפיז. המבקשות העדיפו להאריך את ההסכם הקודם על מנת שלא יצטרכו להשקיע בשיפוצים ולהעניק למשיב שטחים נוספים וזאת תוך קבלת שכר דירה מלא. המבקשות עיכבו את חתימת ההסכם ולמשל פנייתו של שפיז לשפירא מיום 25.2.19 נענתה רק ביום 13.6.19, כעבור ארבעה חודשים!!. כמו כן, פניות המשיב לקבלת מסמכים מעודכנים שהוגשו למבקשות בחודש דצמבר 2019 הושבו רק בחודש מרץ 2020 וגם נספח עבודות מתוקן שהתבקש בחודש אוגוסט 2019 נשלח רק בחודש מרץ 2020 דהיינו כעבור חצי שנה. מכאן, שהמבקשות הן אלו שגררו רגליים ונזכרו להשיב רק כשפרץ משבר הקורונה, לאחר שזנחו את המו"מ שלושה חודשים.

8. גם הטיוטה העדכנית שהועברה למשיב ביום 8.3.20 אינה מהווה הסכם סופי, שכן גם בטיוטה זו ישנם פערים בין הצדדים והיא אינה מהווה נוסח מוסכם. המחלוקות בנוגע לרכיבים שונים בנספח העבודות (מיום 31.12.19 ו-8.3.20) לא הוסכמו על הצדדים ומדובר במחלוקות מהותיות. המחלוקות נוגעות לרכיבים הבאים: ביחס למערכת המיזוג (סע' 6 לנספח העבודות) – המשיב דרש שמערכת המיזוג תשופץ באופן כולל ע"י המבקשות והמבקשות יהיו אחראיות לביצוע כל תיקון שיידרש לאורך תקופת השכירות; ביחס להחלפת הדלתות (סע' 7 – לנספח העבודות) – המשיב דרש החלפת דלתות לדלתות עמידות רעש והמבקשות ביקשו החלפה ל"דלתות תקינות" בלבד; ביחס לכלים הסניטריים (סע' 8 לנספח) – המשיב לא היה מוכן לקחת על עצמו את ביצוע העבודות הללו שהינן בעלות ניכרת והן נדרשו כתנאי בסיסי ליישום התוכנית האדריכלית; ביחס לוונטות בחדר הקבלה ובחדרי השירותים (סע' 9 לנספח) – המשיב דרש וונטות חדשות בעוד המבקשות הסכימו על כך שתהיינה "וונטות פועלות"; טרם הוסכם על תקצוב הגינון במרפסת (סע' 15 לנספח); לא ניתן פתרון ביחס לחדר ישיבות למשיב (סע' 15 לנספח). סוגיה נוספת שנותרה במחלוקת היא שאלת תקופת ביצוע העבודות. לוח הזמנים לביצוע העבודות ע"י המבקשות הוא נושא חשוב, היות שהמשיב פועל מהמושכר והוא לא יכול לעבוד כראוי בתקופת שיפוצים ארוכה. גם מספר החניות שיוקצו למשיב לא הוסכמה.

9. החלטת המשיב לפרוש מהמו"מ היתה תמת לב והושפעה ממספר שינויים מהותיים כגון: שינויים פרסונליים אצל המשיב, משבר הקורונה שהביא לירידת מחירי השכירות ולחוסר וודאות כללי במשק, חוסר שביעות רצון מתמשך של עובדי המשיב ממצבו הירוד של המושכר וממיקומו של הבניין. רק לאחר שהמשיב החליט על סיום המו"מ, הוא החל בחיפוש אחר נכס אחר ולא ניהל מו"מ מקביל. החלטת המשיב סבירה ונעשתה בתו"ל ומשיקולים לגיטימיים. כמו כן, לא נעשה קיבול על ידי המשיב, מאחר שלא כל פרטי ההסכם סוכמו, לא הועברה תמורה, לא החלו העבודות ולא נגרם למבקשות נזק ממשי.

10. ההודעה המוקדמת שנתן המשיב, כ-7 חודשים מראש, הינה סבירה ביותר. החלטת המשיב לפרוש מהמו"מ נבעה משיקולי כדאיות המהווים שיקולים ענייניים ומסחריים לגיטימיים בהליך מו"מ, לרבות ירידת מחיר השכירות והצפת השוק במשרדים פנויים לאור משבר הקורונה. ההסכם נשוא הליך זה אינו קשור ל"כובעו הציבורי" של המשיב, המשפט המנהלי לא מטיל עליו כל מחויבות מיוחדת בנוגע להסכם שכירות ואין עליו חובות נוספות מעבר לנדרש מגוף פרטי רגיל. אדרבא, מדובר בהחלטה ניהולית לגיטימית במיוחד שהמשיב ממומן מכספי ציבור.

11. יש לדחות את בקשת המבקשות לאכיפת האופציה מכוח התוספת להסכם משנת 2013 כלומר המשך השכירות עד 31.12.23, שכן האופציה לא מומשה. המשיב לא מסר הודעה בכתב או בע"פ ולכן הן על פי הוראות התוספת והן על פי הדין, אופציית הארכת ההסכם אינה קיימת והיא בטלה. העובדה שהמשיב המשיך להחזיק במושכר אינה מהווה הודעה לעניין מימוש האופציה, שכן המבקשות לא דרשו את דמי השכירות המוגדלים עבור תקופת האופציה. עד היום המשיב משלם שכר דירה ללא האחוז הנוסף והדבר מלמד בבירור שהאופציה לא מומשה.

12. יש לדחות גם את בקשת המבקשות לאכיפת טיוטת ההסכם בין הצדדים לפיה יש לחייב את המשיב להמשיך בתקופת השכירות עד ליום 31.12.27. דרישת החתימה היתה מהותית ושני הצדדים הבהירו בצורה ברורה בתכתובות ביניהם וכן בהסכמים קודמים, כי ההסכם ישתכלל לכדי הסכם מחייב רק לאחר חתימתו על ידי שני הצדדים.

13. אכיפה מכוח סעיף 12(ב) לחוק החוזים אפשרית רק במקרים חריגים ובהתקיים שני תנאים מצטברים: 1) גמירות דעת ומסוימות; 2) פערי כוחות ניכרים בין הצדדים. במקרה דנן לא התקיימה הדרישה של גמירות דעת ומסוימות, שהרי כאמור נותרו הרבה נושאים "פתוחים" ואף לא קיימים פערי כוחות.

14. לא ניתן לפסוק פיצויי קיום, או פיצויי הסתמכות מאחר וכלל לא נתבע סעד כספי.

ד. דיון והכרעה

1. שלוש שאלות ניצבות במוקד תובענה זו:

א. האם יש לאכוף את ההסכם החדש - התוספת להסכם ממרץ 2020 - על אף שלא נחתם?

ב. האם מומשה האופציה בהתאם לתוספת להסכם משנת 2013?

ג. האם יש לראות במשיב כמי שלא פינה את המושכר במועד?

(א) האם יש לאכוף את ההסכם החדש על אף שלא נחתם?

2. שני תנאים מצטברים צריכים להתקיים על מנת שהסכם ישתכלל לכדי הסכם מחייב: גמירות דעת ומסוימות.

המלומדים גבריאלה שלו ואפי צמח בספרם דיני חוזים (מהדורה רביעית, תשע"ט-2019) (להלן: "שלו וצמח") מציינים בעמ' 165 כי:              

"הקביעה בדבר קיומה של גמירת דעת טעונה התבוננות רחבה ומקיפה על כל הנסיבות; זהו מבחן מהותי של הכוונה, המעדיף את מכלול נסיבות העניין על פני ביטויים טכניים דוגמת חתימה, כותרת או הצהרה. רק התמונה הכוללת המצטיירת ממכלול הנתונים הגלויים – ולא אינדיקציה זו או אחרת כשהיא לעצמה – היא שתכריע".              

המלומדים פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן בספרם חוזים (כרך א, 1991) בעמ' 156-157 מציינים כי:

"גמירת דעת של שני הצדדים להתקשר בחוזה היא היסוד המרכזי ביצירתו של חוזה... החוק אינו בוחן מה חשב המתקשר בליבו פנימה. גמירת הדעת נמדדת על פי השתקפותה החיצונית. בדרך זו מעניק הדין הגנה על אינטרס ההסתמכות הפוטנציאלית של המתקשר."

3. באשר לדרישת המסוימות, נקבע כי עליה להיות: "מלאה ומדוייקת במידה מספקת עד שניתן יהיה לראות באמור בה עם קיבולה, חוזה מלא ובר-ביצוע, ללא צורך במשא-ומתן משלים נוסף" (ע"א 440/75 אשר זנדבנק ואח' נ' מלכה (מלי) דנציגר, פ"ד ל(2) 260, 269).

בע"א 6235/15 למיא ראג'י חלאק נ' מונא כריים (15.2.17)‏‏ נקבע כי:

"יסודות גמירת הדעת והמסוימות מקיימים ביניהם קשרי גומלין חזקים, במובן זה שככל שישנן יותר ראיות התומכות בקיומה של גמירת דעת המעידה על כוונה ליצור קשר מחייב, הדבר עשוי לכפר על מסוימות חסרה".

ראו גם: שלו וצמח בעמ' 177 והאסמכתאות שם.

4. הלכה היא, כי היעדר חתימה בהסכם, אינה מאיינת את קיומו של הסכם מחייב אלא היא מהווה נדבך ראייתי להיעדר גמירות דעת להתקשר בהסכם (ע"א 565/79 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' מולי לויס, פ"ד לד(4) 591).

בע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' דינה ג'רבי פ"ד לז(1) 589 (1983) בעמ' 604-605 נקבע:

"עולה מכל האמור לעיל, שבה בשעה שעצם קיום המסמך בכתב הוא תנאי הכרחי ומהותי לתקפותו של הסכם לעיסקת מקרקעין, הרי החתימה על ההסכם, הן מצד הקונה והן מצד המוכר, מהווה גורם ראייתי בלבד, אם כי כבד משקל, אשר בא להוכיח את גמירות הדעת בין הצדדים ולאשר, שאמנם אלה הם תנאי החוזה שהוסכם עליהם. בהעדר ראיה זו יצטרך בית המשפט לבדוק בדיקה קפדנית, שמא מוכחות העובדות הנ"ל על-ידי ראיות אחרות...על-כן, אם נתקלים אנו בחוזה בלתי חתום, ואחד הצדדים לחוזה הכתוב יטען, כי לא הגיעו הצדדים לגמירות דעת ועל-כן אין תוקף לנוסח החוזה, הרי תהיה בהעדר החתימה בדרך כלל משום הוכחה מרחיקת לכת, ואולי כמעט קונקלוסיבית, לטובת גירסתו. אך ייתכנו יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאמנם הייתה גמירות דעת בין הצדדים, למרות העובדה, שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב."

5. בענייננו, מההתכתבויות בין הצדדים שצורפו להמרצת הפתיחה נראה כי כבר ביולי 2019 היו הצדדים כפסע מחתימה על ההסכם, כאשר גם לגישת המשיב היו רק "שינויים קטנים במידע והכל מקובל ותאשרו ונחתום" (דברי שפיז לרפי בדוא"ל מיום 25.6.19). הלך הרוח במו"מ, כפי שמשתקף מחילופי הדוא"ל בין הצדדים, מעיד ששני הצדדים סברו שהמו"מ מתקדם לעבר חתימה ושני הצדדים מעוניינים בהתקשרות החוזית, כאשר רק פרטים טכניים שונים מעכבים את החתימה על ההסכם ותחילת העבודות.

6. נושאים חיוניים ומהותיים בהסכם כגון גובה ואופן התשלום הוסכמו על הצדדים, אולם כאמור פרטים נוספים (שניתן להגדירם בעיקרם כטכניים) נותרו במחלוקת. על מנת ליישב את כל המחלוקות היה צורך בגיבוש הסכמות ביחס לכמה נושאים יחסית שוליים ולא ניתן היה לחתום על ההסכם במועד בו הודיע המשיב למבקשות על סיום ההתקשרות והמו"מ (מאי 2020). העובדה שההסכם לא נחתם מעידה על היעדר גמירות דעת במובן זה שגם אם ניתן להפחית ממשקלה של דרישת המסוימות, הרי שההסכם אינו עומד ברף גמירות הדעת הנדרש לצורך אכיפתו חרף היעדר החתימה עליו. נסיבות מקרה דנן אינן נכנסות תחת חופת המקרים הנדירים המצדיקים אכיפת ההסכם חרף היעדר החתימה עליו. שני הצדדים ידעו שלצורך שכלול ההסכם יש צורך בחתימת שני הצדדים, לא הועברה תמורה בגינו או לפי תנאיו המתגבשים וטרם החלו העבודות במושכר. הן מהתנהלות הצדדים בעבר והן מהתנהלותם לקראת החתימה על הסכם זה, ניתן ללמוד ששני הצדדים סברו שהחוזה ביניהם ישתכלל רק עם חתימת שני הצדדים עליו. כך גם צוין בסעיף 30.6 להסכם המקורי שקבע שלא יהיה תוקף לכל שינוי בהסכם "אלא אם נעשו בכתב ונחתמו על ידי הצדדים לחוזה". התוספות להסכמים שנחתמו לאחר מכן, החילו את יתר הוראות ההסכם המקורי. לכן, כאשר עולה מן הנסיבות שהצדדים הסכימו ביניהם שרק בחתימת החוזה הוא יכנס לתוקפו, הרי שהיעדר החתימה מעיד שלא התקיים היסוד של גמירת הדעת.

ראו גם: ה"פ (ת"א) 22094-01-11 שבתאי סרור נ' רפאל מאירי (30.7.13), ע"א 10619-08-11 פארק תעשיות אלמוג בע"מ נ' טמפו משקאות בע"מ (1.5.12) ות"א 39321-12-11 אפ -וון פתרונות מחשוב בע"מ נ' בזק בינלאומי בע"מ (29.10.13).

7. יש לדחות את טענת המבקשות שלמעשה הקיבול להסכם נעשה בהתנהגות. אכן, המשיב לא שילם את האחוז הנוסף החל מינואר 2019 והדבר נעשה מאחר ששני הצדדים צפו שעל פי ההסכם החדש המבקשות לא יידרשו לשלם את האחוז הנוסף כפי שנקבע בתוספת להסכם משנת 2013 אלא ישולם תעריף גבוה יותר כאשר המבקשות יישכרו שטח גדול יותר שיצורף למושכר. אולם, אין בצפייה זו של שני הצדדים והתנהגות לפיה משום כריתת הסכם חדש, שעה ששני הצדדים ידעו היטב שללא חתימה של שני הצדדים לא ייכנס לתוקפו הסכם חדש.

8. סיכומו של דבר: בנסיבות העניין, בהיעדר חתימה על ההסכם, לא ניתן לאכוף את ההסכם החדש.

(ב) האם מומשה האופציה בהתאם לתוספת להסכם משנת 2013?

9. בסעיף 2 לתוספת משנת 2013 נקבע תחת הכותרת "תקופת השכירות" כי:

"עם תום תקופת השכירות הנוספת הנ"ל תהיה שמורה לשוכר הזכות להאריך את תקופת השכירות בתקופה נוספת שתחילה ביום 1.1.19 וסיומה ביום 31.12.2023 (להלן: "תקופת האופציה"). תקופת השכירות תוארך לתקופת האופציה ובלבד שהשוכר נתן על כך הודעה למשכיר בכתב 180 יום טרם תחילת תקופת האופציה. לא נתן השוכר הודעה למשכירה 180 יום לפני תום תקופת השכירות תתבטל זכות האופציה מאליה."

בסעיף 3 לתוספת להסכם ממרץ 2020 (שלא נחתם) נקבע תחת הכותרת "תקופת השכירות" בין היתר כי:

"עם תום תקופת השכירות הנוספת הנ"ל תהיה שמורה לשוכר הזכות להאריך את תקופת השכירות בתקופה נוספת של 5 שנים שתחילתה ביום 1/1/2028 וסיומה ביום 31/12/2032 (להלן: "תקופת האופציה"). תקופת השכירות תוארך לתקופת האופציה באופן אוטומטי (היינו ללא צורך במתן הודעה מראש) אלא אם הודיע השוכר למשכיר, בהודעה בכתב 180 יום טרם תחילת תקופת האופציה, כי אינו מעוניין במימוש האופציה. נתן השוכר הודעה כאמור כי אינו מעוניין במימוש האופציה כי אז תתבטל זכות האופציה מאליה והסכם זה יבוא לידי סיומו מיום 31.12.27."

10. כלומר, בתוספת להסכם ממרץ 2020 ביקשו הצדדים לקבוע שתקופת האופציה תהא אוטומטית אלא אם השוכר יודיע במפורש שהוא אינו מעוניין בה. זאת, להבדיל מההוראה שנקבעה בתוספת להסכם משנת 2013, שם תקופת האופציה לא נכנסת לתוקף אוטומטית ונדרשה הודעה מפורשת בכתב של השוכר למשכיר. בענייננו, פנה המשיב למבקשות בחודש יוני 2018, קרי, חצי שנה טרם סיום תקופת השכירות. מתכתובת המיילים בין הצדדים במועד זה נראה שקיימת אי בהירות. בעוד שבמכתב המשיב מיום 21.6.18 דובר על הכנת "הסכם חדש", המבקשים במכתבם מאותו יום מתייחסים ל"הארכת הסכם השכירות והגדלתו". אף אחד מהצדדים לא התייחס למימוש האופציה. בשים לב להיקף השינויים לעומת ההסכם המקורי, הן מבחינת השטחים הרלוונטיים והן מבחינת היקף העבודות הנדרשות, עולה שמדובר במו"מ להסכם חדש ולא במימוש האופציה תוך ביצוע כמה שינויים. גם העובדה שהמבקשות לא דרשו את האחוז הנוסף החל מיום 1.1.19 כקבוע בתוספת להסכם משנת 2013 והעובדה שהמשיב המשיך לשלם לאורך כל תקופת המו"מ שנמשכה יותר משנה את אותו סכום שהוא שילם קודם, מלמדות ששני הצדדים לא ראו בהישארות המשיב במושכר לאחר יום 1.1.19 כמימוש האופציה אלא המשך של ההסכם המקורי, תוך ששני הצדדים מעוניינים בחתימה על הסכם שכירות חדש שיכלול תוספות ושיפורים במושכר וכן הגדלת שטח המושכר ושבמסגרתו לא תשולם התוספת בשיעור של 7.5% עד לקבלת שטח המושכר המוגדל.

11. משהמשיב לא נתן הודעה בכתב על מימוש האופציה למבקשות כנדרש על פי התוספת להסכם משנת 2013, האופציה לא מומשה. בע"א 346/88 זאב אביבי נ' שלמה בן זכריה פ"ד מו(4) 684, 691-692 (1992) נקבע בין היתר באשר לאופן מימוש האופציה כי:

"מימוש של אופציה צריך להיעשות בדרך שהתוו לכך הצדדים בהסכם שביניהם.... אין חולק, שאם נקבעה דרך למימוש האופציה, הרי זו הדרך המחייבת להוציא את המכר, שלגביו ניתנה אופציה, מן הכוח אל הפועל, ויש לפעול על פיה כתנאי למימוש האופציה. לפיכך, דבריו של עו"ד ברנר, על פיהם ברור היה שהכוונה היא שהאופציה תמומש, אינם יכולים לבוא במקום מתן הודעה על מימוש האופציה, שהיא הדרך אותה התוו הצדדים למימוש האופציה".

בת"א (חי') 940/07 יצחק עמר נ' עזבון המנוחה מריה גוטמן ז"ל (22.6.10) נקבע כי:

"לצורך הפעלת אופציה לפי חוזה, על הצד המממש לפעול באופן מדויק על פי המנגנון הקבוע בחוזה, לצורך שיכלול החוזה... באותו פ"ד נקבע, כי כל פעולת מימוש שלא בהתאמה מדויקת לתנאי האופציה, יש לראות כהצעה חדשה כאמור בסעיף 11 לחוק החוזים. כמו כן נקבע, כי בהתעורר מחלוקת בנוגע לדרך קיבול האופציה יעמוד בית המשפט על כוונת הצדדים מתוך לשון תנאי האופציה, ועל-פי נסיבות נתינתה ואומד דעת הצדדים. לכללים אלה מיתוסף כלל פרשנות בסיסי, המיוחד לאופציות והשונה מהכלל הרגיל המקובל בדיני חוזים, לפיו יש לפרש את חוזה האופציה לטובת הנותן ונגד הזכאי לפיה".

12. המבקשות לא תבעו סעד כספי בדמות ההפרש בין דמי השכירות ששילם המשיב לבין הסכום שהיה עליו לשלם אם היה מממש את האופציה. המבקשות אף לא פנו ולו פעם אחת למשיב בבקשה לגביית סכום האופציה. הדבר מעיד שהמשיב לא מימש את האופציה והמבקשות סברו שהן במו"מ לקראת הסכם חדש שאינו הארכת ההסכם הנוכחי בלבד. הצדדים התייחסו לאי תשלום האחוז הנוסף בתקופת המו"מ במסגרת התוספת להסכם ממרץ 2020 שלא נחתם. בסעיף 3 שם נקבע כי:

"להסרת ספק מובהר כי תקופת שכירות המפורטת בסעיף 3 זה באה במקום תקופת השכירות המוארכת (האופציה) המפורטת בסעיף 2 לתוספת להסכם השכירות שנחתמה ביום 10.11.13 (משכך גם דמי השכירות שנקבעו בסעיף 3 לתוספת מיום 10/11/2013 אינם רלוונטיים אלא רלוונטי לעניין זה סעיף 4 להלן)."

13. סיכומו של דבר: האופציה בהתאם לתוספת משנת 2013 לא מומשה.

(ג) האם יש לראות בהתנהלות המשיב כמי שלא פינה את המושכר במועד?

14. טענת המבקשות לפיה יש לראות במשיב כמי שלא פינה את המושכר במועד וכמי שהמשיך להחזיק במושכר שלא כדין – דינה להידחות.

15. סעיף 19(א) לחוק השכירות הדן בסיום השכירות קובע כי:

"הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש".

סע' 13(ב) לחוק השכירות שעניינו דמי השכירות קובע כי:

"לא הוסכם על שיעור דמי שכירות או על דרך קביעתם, ישולמו דמי שכירות שהיו ראויים להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה".

בהתאם לסע' 19(א) לחוק השכירות, המשיב נתן למבקשות הודעה על סיום השכירות זמן סביר מראש (כ-7 חודשים).

16. המשיב ממשיך לשאת בדמי השכירות באופן רציף. אין מחלוקת כי במהלך חודשי המו"מ, לאחר שההסכם המקורי תם (קרי, מיום 31.12.18 יום סיום השכירות בהתאם לתוספת להסכם משנת 2013 ועד סיום ההתקשרות), המשיכו הצדדים לקיים את השכירות מבלי לקבוע תקופת שכירות חדשה. כמו כן, אין מחלוקת שבמהלך חודשים אלה המשיך המשיב לשלם דמי שכירות בהתאם לדמי השכירות ששילם עד לתום התקופה ללא האופציה בהתאם לתוספת להסכם משנת 2013. המבקשות לא הלינו בשום שלב על כך שהמשיב לא משלם את דמי השכירות הראויים. המשיב למעשה קיים את כל החיובים שהוטלו עליו על פי הסכם השכירות והתוספת משנת 2013 בכל התקופה שלאחר תום שנת 2018.

17. המבקשות לא תבעו סעד כספי, לא בגין הפרש דמי השכירות בהתאם לאופציה ולא בגין האיחור בפינוי. בנוגע לפיצוי המוסכם בגין פינוי המושכר בהתאם לסעיף 24 להסכם המקורי – אכן, בהתאם לסעיף זה בתום תקופת השכירות מתחייב השוכר לפנות את המושכר וכל יום איחור מזכה את המשכיר בפיצוי קבוע ומוסכם. יחד עם זאת, המבקשות לא תבעו כל סעד כספי בנוגע לאיחור בפינוי המושכר ולא טענו כלל לאורך כל התקופה של ניהול המו"מ שהמשיב מפר את ההסכם וממשיך לשהות במושכר שלא כדין.

18. לאורך תקופת המו"מ המבקשות לא פעלו בשום צורה ואופן לפינוי המשיב מהמושכר והמשיב המשיך לעשות בו שימוש כדין ובהסכמה. הצדדים ניהלו מו"מ והמבקשות סברו שהם לקראת חתימתו של הסכם חדש ולכן כנראה לא רצו ולא פעלו לפינוי המשיב. גם לאחר קבלת ההודעה על סיום המו"מ, לא ציינו המבקשות בהתכתבויות שניהלו שהן דורשות את פינוי המושכר או שהמשיב מחזיק בנכס שלא כדין. מש"בזמן אמת", לאחר שתקופת ההסכם הסתיימה ובמשך תקופת זמן לא מבוטלת (כשנה וחצי של מו"מ) לא דרשו המבקשות את פינוי השוכר ולא טענו שעל המשיב לשלם סכומי כסף שונים מאלו אותם הוא משלם, לא ניתן לטעון כעת שהמשיב פעל שלא כדין שעה שהוא שילם דמי שכירות ולא נדרש כאמור לפנות את המושכר.

(ד) האם יש להצהיר שהמשיב ניהל מו"מ שלא בתום לב ולהתיר פיצול סעדים?

19. המבקשות בחרו להגיש המרצת פתיחה במסגרתה עתרו לסעדים הצהרתיים שונים ולא הגישו תביעה לסעדים כספיים. בין היתר, עתרו המבקשות שבית המשפט יצהיר שהמשיב ניהל מו"מ לכריתת הסכם בחוסר תום לב ועמד על מימוש זכות על פי ההסכם בחוסר תום לב.

20. סעיף 75 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984 מסמיך את בית המשפט הדן בעניין אזרחי ליתן פסק דין הצהרתי. תובע עשוי לזכות בסעד הצהרתי בהתקיים שני תנאים מצטברים. האחד: בהוכיחו כי קנויה לו זכות או כי נתקיים מצב עליו הוא מבקש להצהיר; והשני: בהוכיחו כי ראוי לשריין אותה הזכות באמצעות מתן פסק הדין. (א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה 12 (2015), עמ' 777).

21. בע"א 227/77 בנק ברקליס דיסקונט בע"מ נ' ברנר, פ"ד לב(1) 85 (1977) (להלן: "פס"ד ברקליס"), קבע כב' השופט ש' לוין כי:

"העובדה שיש לתובע סעד מלא ממשי, שאותו הוא יכול לתבוע, מהווה שיקול רב-ערך כנגד מתן הסעד ההצהרתי והתובע עשוי להתגבר על השיקול האמור רק אם יש בכוחו להצביע על אינטרס לגיטימי המצדיק את הדבר."

כפי שקבעה כב' השופטת נאור ברע"א 7886/11 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' אברהם ביריאן (27.3.12):

"סעד הצהרתי הוא סעד שבשיקול דעת. בבוא בית המשפט לשקול אם ליתן סעד הצהרתי, עליו לבחון, בין היתר, האם יש בידי המבקש לעתור לסעד אופרטיבי. תשובה חיובית לשאלה זו משמעה, כי הסעד שהתבקש הוא סעד חלקי בלבד, ובית המשפט ייטה, בדרך כלל, שלא לתיתו... כדי שבית המשפט ייעתר לתביעה למתן סעד הצהרתי, על אף שהיא אינה ממצה את זכויותיו של התובע, על התובע להצביע על קיומו של אינטרס לגיטימי לפיצול הדיון ולהסתפקות בהצהרה בשלב זה."

22. בפס"ד ברקליס נקבע, שמקום בו מתברר שהתביעה לסעד הצהרתי הינה אך שלב ראשון של התדיינות בין אותם הצדדים, ואף אם יזכה התובע בסעד ההצהרתי הוא צפוי להגיש הליך נוסף כדי לזכות במלוא הסעדים, הרי שאין לראות בתובע זה כמי שיש לו אינטרס לגיטימי. כפי שקבע כב' השופט שמגר:

"בית-המשפט איננו צריך לשמש אכסניה לדיונים עקרים שתוצאתם המסתברת איננה סיום ההתדיינות בין הצדדים למחלוקת. אין לפתוח פתח להליכים למתן פסק-דין הצהרתי אשר כל מגמתם היא רק בירור ההלכה בחלק המוגבל של העילות הפתוחות, תוך שמירת הזכות לפרוס בדיון נוסף יריעה רחבה יותר או לעגן את התביעה בעילה שונה. האינטרס הציבורי הוא יסוד המסד של השאיפה כי מחלוקות המובאות בפני הערכאות תגענה לסיומן וכי לא ייפתח פתח להתדיינות כפולה, מקום בו ניתן למצותה בהליך אחד. מכאן כי כאשר מסורה הענקת הסעד לשיקול-דעתו של בית המשפט, הרשות בידו להימנע מהענקת הסעד אם יש בכך כדי לטפח דיון משפטי כפול."

ראה גם: רע"א 1910/04 אילונית פרויקטים תיירותיים בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ פ"ד נח(6) 193 (2004), 198.

23. העקרונות העומדים בבסיס הלכה זו משקפים הן את האינטרס הציבורי למנוע קיומם של הליכים כפולים המגבירים את העומס על מערכת המשפט, הן את האינטרס של הצד השני כי ההליך יסתיים כולו והוא לא יצטרך להתגונן במערכה נוספת והן את הצורך למנוע ניסיונות של תובעים לעקוף את דרך המלך ולהבטיח לעצמם יתרון דיוני. (ע"א 9580/05 אלכסנדר גליקלד נ' מיכאל סמיונוביץ צ'ורני (צ'רנוי) (10.9.07)).

24. מבחני העזר שהותוו בפסיקה לבחינת האינטרס הלגיטימי המצדיק מתן סעד הצהרתי גרידא הם אלו: האם ניתן להשיג את הסעד ההצהרתי המבוקש בדרך אחרת והאם מתן הסעד לא יביא לכפל תביעות. מבחנים אלה עשויים לסייע לנו בבואנו לסווג את הסעד האמיתי שאליו חותרות המבקשות במקרה דנן. (רע"א 8188/14 יורוטקס טקסטיל נ' אגף המכס והמע"מ (31.3.15) והאסמכתאות המובאות שם).

25. במקרה דנן, המבקשות לא הציגו כל אינטרס לגיטימי המצדיק תביעה לסעד הצהרתי בלבד, מקום שקיים אף סעד אופרטיבי ממשי ככל שאכן יוכח שהמשיב פעל בחוסר תום לב וגרם להן נזקים והפסדים. אין כל הצדקה להכריע בשאלה האם המשיב ניהל מו"מ שלא בתום לב או עמד על זכותו שלא בתום לב, שעה שממילא לא נתבקש בהליך דנן כל סעד כספי ושאלה זו צריכה להתברר ככל שהמבקשות יעתרו לסעד כספי בהליך מתאים ובערכאה המוסמכת.

26. כידוע, חסכון באגרת בית המשפט כשלעצמו, לא מהווה אינטרס לגיטימי המצדיק תביעה למתן סעד הצהרתי, מקום שניתן לתבוע מיד את הסעד האופרטיבי (ע"א 417/92 היועץ המשפטי לממשלה נ' זלמן ליבוביץ' ואח' פ"ד מו(3) 414, 417).

27. משאין מקום לדון בסוגיית תום הלב כשניתן להגיש תביעה לסעד אופרטיבי בעניין זה, אני סבור שבנסיבות העניין יש מקום להיעתר לבקשת המבקשות לפיצול סעדים.

28. תקנה 45 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, (היא התקנה החלה בענייננו שכן תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 שנכנסו לתוקף ביום 1.1.21 מחריגות הליכים שנפתחו ערב תחילתן של התקנות החדשות בנוגע להוראות מסוימות ביניהן תקנה 25 הנוגעת לפיצול סעדים) קובעת כי:

"מי שזכאי לסעדים אחדים בשל עילה אחת, רשאי לתבוע את כולם או מקצם; אך אם לא תבע את כולם, לא יתבע אחרי כל סעד שלא תבעו, אלא אם כן הרשה לו בית המשפט שלא לתבעו".

29. ברע"א 1399/11 קופת עליה - אגודה שיתופית לאשראי בע"מ נ' לזרום חברה קבלנית לבנין ופיתוח בע"מ (19.1.12)‏‏ קבעה כב' השופטת נאור כי:

"ביסוד התקנה עומד הכלל של מעשה בית דין, ובכללו עקרון השתק העילה, שנועד בעיקרו להגן על הנתבע ועל בית המשפט מפני התדיינות כפולה... הסיפא לתקנה, המעניקה לבית המשפט סמכות לאפשר לתובע לפצל את תביעותיו בשל עילה אחת, מהווה חריג לכלל. מטרתו של החריג "למנוע במקרים ראויים, על ידי מתן רשות לפיצול הסעדים, טענה של מעשה בית-דין, הנובעת ממיצוי העילה שבה נתבע רק אחד מהסעדים שנצמחו מאותה עילה או חלק מהם".... אותם מקרים ראויים הם מקרים בהם הכלל של מעשה בית דין עלול לפגוע במימוש זכויותיו המהותיות של התובע, עד שאין עוד הצדקה להחמיר עמו עד כדי כך באמצעים דיוניים. במילים אחרות, לבית המשפט מסור שיקול הדעת כדי לערוך איזון בין האינטרסים העומדים בבסיס כלל השתק העילה לבין האינטרסים של התובע, העלולים להיפגע בנסיבות המקרה המסוים. ההיתר לפיצול יינתן רק באותם מקרים בהם מצא בית המשפט כי יש להעדיף את האינטרס הלגיטימי של התובע לפיצול הסעדים בתובענות שונות על פני האינטרס של הנתבע וטובת הכלל..."

30. מקרה דנן מצדיק חריגה מן הכלל ומתן היתר לפיצול סעדים. בית משפט זה לא דן ולא פסק בשאלת תום הלב של המשיב ובבחינת איזון האינטרסים בין זכותו של המשיב למיצוי העילה לבין מימוש זכותן המהותית של המבקשות, זכות המבקשות גוברת.

אף שהיה ראוי ונכון שהמבקשות היו מגישות תביעה רגילה שבמסגרתה היה נתבע אף סעד כספי בגין הנזקים שלטענתן נגרמו להן עקב התנהלות המשיב ולא מגישות את המרצת הפתיחה דנן שעניינה רק סעדים הצהרתיים, הרי משלא נדונה סוגיית תום הלב של המשיב, יש הצדקה במקרה דנן ליתן למבקשות את האפשרות לתבוע סעד כספי.

31. אשר על כן, אני מתיר פיצול סעדים.

(ה) סיכום:

1. תביעת המבקשות להצהרה שטיוטת ההסכם ממרץ 2020 תקיפה ומחייבת נדחית. נדחית גם העתירה החילופית להצהיר שהמשיב מימש את האופציה וכן נדחית העתירה החילופית שהמשיב לא פינה את המושכר במועד.

2. אין מקום לדון בשאלת תום הלב במו"מ, מקום שניתן להגיש תביעה לסעד כספי אופרטיבי. ניתן בזאת היתר למבקשות לפיצול סעדים.

3. מאחר שהתובענה נדחתה, המבקשות ישלמו למשיב הוצאות הליך זה בסך של 25,000 ₪.

ניתן היום, כ"ז אדר תשפ"א, 11 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.