1. לפני שני ערעורים על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה של עיריית פתח תקווה מיום 30.3.2020 (ערר 76/19).

אר.די.אס השקעות בע"מ, היא המערערת בעמ"נ 19388-04-20 והמשיבה בעמ"נ 30515-07-20 (להלן: "אר.די.אס"). מנהל הארנונה של עיריית פתח תקווה הוא המשיב בעמ"נ 19388-04-20 והמערער בעמ"נ 30515-07-20 (להלן: "מנהל הארנונה").

שני הערעורים אוחדו במסגרת החלטתי מיום 13.9.2020.

1. אר.די.אס מחזיקה בנכס בשטח מצטבר של 216 מ"ר המצוי ברחוב גולדנהירש 24 בפתח תקווה (להלן: "הנכס"), אשר אין חולק שבזמנים הרלוונטיים לערעורים דנן עמד ריק, ללא שימוש.
2. לנכס הוענקו על ידי מנהל הארנונה מלוא הפטורים לנכס ריק, בהתאם להוראות תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג-1993, עד ליום 1.3.2019. אר.די.אס הלינה כנגד החלטת מנהל הארנונה מחודש מאי 2019 לחייב את הנכס על פי הסיווג "משרדים", כאשר לדבריה קודם לכן חויב הנכס לפי חלוקה של סיווגים "מחסנים" ו"משרדים" (ראו סעיפים 7-8 לערעור אי.די.אס ונספחים 2-3).
3. ביום 31.7.2019 הגישה אר.די.אס השגה בהתייחס לשנה 2019 וטענה כי יש לשנות את הסיווג ל"בית מלון" או "בית תוכנה", שהם הסיווגים הזולים ביותר האפשריים על פי היתר הבניה ובהתאם לצו הארנונה.
4. מנהל הארנונה דחה את ההשגה, בציינו כי טענות אי.די.אס הוגשו באיחור, בחלוף המועד להגשת השגה על שומת ארנונה. לצד זאת, לגוף העניין, ציין מנהל הארנונה כי חיוב הנכס נעשה באופן התואם את השימוש האפשרי שנקבע בהיתר הבנייה הספציפי ובנסיבות העניין הסיווג הנכון הוא "משרדים", וממילא אין לנכס כל היתר לשימוש כ"מלון". עוד נקבע כי הנכס אינו עומד בהגדרות צו הארנונה של הסיווג "בית תוכנה".
5. על כך הגישה אר.די.אס ערר ובמסגרתו טענה כי ההלכה הפסוקה מתייחסת לשימושים אפשריים לפי היתר הבנייה ולא לשימושים כלליים כפי שטען מנהל הארנונה והיה עליו לתקן את הסיווג בהתאם לסיווג הזול ביותר המותר לפי שימושים אפשריים אלו. עוד לטענתה, שימוש של "בית תוכנה" הוא מותר על פי היתר הבניה של הנכס, ובנוסף אין מניעה מבחינת היתר הבנייה לחייב את הנכס הריק לפי סיווג "מחסן", כפי שנעשה כבר על ידי מנהל הארנונה.
6. בכתב התשובה לערר חזר מנהל הארנונה על קביעותיו בהשגה והוסיף כי הטענה החלופית לפיה יש לסווג את הנכס כ"מחסן" היא הרחבת חזית אסורה שכן טענה זו לא הוזכרה בהשגה, וממילא אף לא מתקיימים הקריטריונים על פי צו הארנונה באשר לסיווג "בית תוכנה" או "מחסן".
7. ביום 27.1.2020 נערך דיון בפני ועדת הערר ובסופו נקבע כי יוגשו סיכומים בכתב - סיכומי אר.די.אס תוך 30 יום, לאחר מכן סיכומי מנהל הארנונה תוך 30 יום ולבסוף זכות תגובה קצרה לאר.די.אס תוך 15 יום (פרוטוקול הדיון בוועדה צורף כנספח 6 לעתירת אר.די.אס).
8. ביום 30.3.2020 נחתמה החלטת הוועדה, נשוא הערעורים דנן, בהעדר הצדדים (ההחלטה צורפה כנספח 1 לעתירת אר.די.אס).

במסגרת ההחלטה נדחתה טענתו מנהל הארנונה לפיה ההשגה הוגשה באיחור.

כמו כן נדחתה טענת אר.די.אס לגבי הסיווג "מחסנים" מן הטעם שמדובר בהרחבת חזית, שכן הטענה הופיעה לראשונה בכתב הערר ולא היה לה זכר בהשגה.

הוועדה הדגישה כי מעיון בהיתר הבנייה עולה שמדובר בהיתר בניה לעסקים ולא לתעשייה, כאשר הפרק הרלוונטי בצו הארנונה לעניין הסיווגים הוא 3.2 – משרדים, שירותים ומסחר. מכאן שהסיווג של "בית תוכנה" אינו יכול להתקבל שכן הוא מופיע כתת סיווג בפרק 3.4 שעניינו בתעשייה, והוא אינו רלוונטי משום שאין שימוש זה מוזכר בהיתר הבניה כאמור.

לצד זאת, ב"הערת אגב" ציינה הוועדה כי מאחר שבפרק הסיווג של משרדים כלול גם הסיווג "בית קפה" וכן מופיע בפרק 2.5 סיווג ספציפי של "בתי מלון", והואיל והסיווגים "בית קפה" ו"מלון" מופיעים בהיתר הבניה, על מנהל הארנונה לשקול חיובה של אר.די.אס בסיווג של "בית קפה" או "מלון", שהם זולים יותר מהסיווג הכללי של "משרדים". אלא שמאחר שהטענה לא נטענה על ידי אר.די.אס בהשגה ובערר, נקבע כי אפשרות זו נתונה לשיקול דעת מנהל הארנונה והערה זו אינה מחייבת אותו.

על החלטת הוועדה האמורה ערערו שני הצדדים.

1. אר.די.אס טענה בפניי כי בהחלטת ועדת הערר נפלו פגמים מהותיים המצדיקים את ביטולה. ראשית, שגתה הוועדה עת מיהרה לדחות את הערר מבלי שאפשרה לה לנצל את זכותה להגשת סיכומי תשובה. שנית, הטענה בדבר שינוי סיווג הנכס ל"מחסנים" אינה הרחבת חזית שכן מדובר באחת האפשרויות העולות מצו הארנונה ואף העובדה כי הנכס חויב בעבר לפי סיווג זה, מעידה כאלף עדים שמדובר בסיווג אפשרי לפי היתר הבניה. אף הסיווג של "בית תוכנה" אפשרי על פי דיני התכנון הבנייה ואינו סותר את ייעודו של הנכס, שכן בתי תוכנה יושבים ופועלים בתוך בנייני משרדים. אשר לסיווג האפשרי "בית מלון", מדובר בטענה שהועלתה בהשגה ולכן לא היה מקום להשאיר אפשרות לסיווג זה בגדר המלצה.
2. מנגד טען מנהל הארנונה כי אר.די.אס זנחה בכתב הערר את הטענה לסיווג "בית מלון", ואילו טענתה לעניין סיווג ה"מחסנים" הועלתה שם לראשונה. עוד הדגיש מנהל הארנונה כי ממילא סיווג כ"מחסנים", כמו גם "בית תוכנה", אינו תואם את הקריטריונים בצו הארנונה.

טענתו העיקרית של מנהל הארנונה בערעור שהוא הגיש מופנית כנגד החלטת ועדת הערר שעניינה המלצה כי ישקול בחיוב את הסיווגים "בית קפה" או "מלון". לטענתו, במקרה דנן קובע היתר הבנייה כי ניתן לעשות בנכס שימוש מסחרי או משרדים בלבד, כעולה אף מ"הגרמושקה", ואין להסתמך על פירוט סוגי הנכסים המופיעים ברשימה לתשלום אגרת בניה, אלא אך ורק על היתר הבניה שהוענק לנכס בפועל.

1. לאחר הגשת עיקרי הטיעון מטעם הצדדים וטרם התקיים הדיון בעתירה, ביקשה אר.די.אס לצרף כאסמכתא את פסק הדין בעמ"נ (מחוזי תל אביב) 7770-11-19 שובל ניהול השקעות בע"מ כנגד עיריית תל אביב (20.7.2020) (להלן: "עניין שובל"), שם לדבריה נפסק כי ב"עולם התכנון והבניה" אין מניעה שבניין משרדים ישמש לצורך ניהול עסק של בית תוכנה, וכי המציאות בשטח מוכיחה שבתי תוכנה רבים קבעו את מושבם במבנים שבהיתר הבנייה שלהם נקבע כי ייעודם הוא משרדים.
2. בדיון שהתקיים בפניי ביום 7.1.2021 המלצתי לצדדים לסיים את ההליך באופן זה שהחיוב בארנונה על הנכס יהיה בהתאם לחיוב שהוחל עליו בעת שהיה בשימוש, דהיינו חלקו תחת סיווג "משרדים" וחלקו תחת סיווג "מחסנים". ואולם הצדדים לא הגיעו להסכמות, לדבריהם, בין היתר לאור החלטת ועדת הערר לשנת 2022 לפיה יש לחייב את הנכס במלואו לפי סיווג "מחסנים" ולאור פסק הדין האמור בעניין שובל (ראו הודעת הצדדים מיום 27.1.2021).
3. ניכר אפוא כי אין עוררין בענייננו בדבר ההלכה הפסוקה הרלוונטית בסוגיה, והמחלוקת למעשה נוגעת לעניין יישומה של אותה הלכה לגבי הנכס הספציפי.
4. הצדדים הדגישו בטיעוניהם, והדבר אף עולה מהחלטת הועדה, כי כאשר לנכס הריק יש מספר שימושים מותרים על פי דין – הרי שיש לחייבו בארנונה בהתאם לסיווג הזול ביותר מבין שימושים אלה (ראו: עע"מ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נ' עיריית תל אביב (4.9.2012)), כאשר לצורך קביעת סיווג נכס ריק לצרכי ארנונה יש להתחשב בשימושים אפשריים לפי היתר הבנייה (ראו: בר"מ 991/16 אפריקה ישראל להשקעות בע"מ נ' בית ארלוזורוב חברה בע"מ (5.8.2018)).
5. אשר לסיווג הספציפי – הוועדה כאמור דחתה את טענותיה של אי.די.אס באשר לסיווג "מחסנים", אך במקביל לכך המליצה בפני מנהל הארנונה לשקול סיווג של "בית מלון" או "בית קפה".

מסקנותיה אלה של הוועדה ראויות בעייני לעיון מחדש ולפיכך החלטתי להורות על החזרת הדיון לוועדה.

זאת, על בסיס הנימוקים הבאים:

ראשית, חרף החלטת הוועדה בתום הדיון לפיה תינתן לאי.די.אס האפשרות להגיש סיכומי תשובה, ההכרעה במחלוקת ניתנה טרם מימשה היא את זכותה, כך שלא התאפשר לה לפרוש משנתה עד תום.

שנית, סבורני כי יש ממש בטענת אר.די.אס לפיה הטיעון לעניין הסיווג "מחסנים" אינו הרחבת חזית, בהתחשב בכך שהוכח על ידה כי הנכס סווג בעבר הלא רחוק לפי סיווג זה (נספחים 2-3 לערעור אר.די.אס), עובדה שאף עשויה ללמד על אודות הרלוונטיות של סיווג זה ומן הראוי שהוועדה תיתן דעתה לכך.

שלישית ובדומה, אף הטענה הנוגעת לסיווג "בית מלון" נטענה על ידי אר.די.אס כבר במסגרת ההשגה, כך שמן הראוי שהוועדה תשקול מחדש האומנם ראוי להותיר סיווג זה לשיקול דעתו של מנהל הארנונה, האם אכן נזנחה הטענה, כטענת מנהל הארנונה, והאם לגוף העניין מדובר בסיווג מתאים נוכח טענותיו.

1. כמו כן ובהמשך לאמור סבורני כי ראוי שהוועדה תיתן דעתה לפסק הדין בעניין שובל שהתקבל לאחר שניתנה החלטתה בערר, כאשר על פני הדברים קיימות בו קביעות שעשויות להיות רלוונטיות לעניין הסיווג "בית תוכנה".
2. מנגד, נראה כי טענות מנהל הארנונה בדבר הסיווג על פי השימושים המצויים בהיתר הבנייה, להבדיל מהשימושים המופיעים בדרישת התשלום בגין אגרת בניה, לא זכו להתייחסות הוועדה.
3. סיכומו של דבר, מבלי שיהיה באמור לעיל כדי לקבוע מסמרות באילו מטענות הצדדים, סבורני כי טוב תעשה הוועדה לו תאפשר לצדדים פעם נוספת זכות טיעון בפניה, לרבות מתן אפשרות לאר.די.אס להגיב לסיכומי מנהל הארנונה כפי שהורתה הוועדה מלכתחילה. כל זאת, תוך מתן הנמקה מפורטת במסגרת החלטתה לכל הסוגיות שבמחלוקת ולכלל נימוקי הצדדים הרלוונטיים לעניין.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.

ניתן היום, כ' שבט תשפ"א, 02 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.