רקע

1. לפני בקשה להארכת מועד להגשת ערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין נצרת מיום 18.2.20 במסגרתה נדחתה בקשת העורר לביטול הסכם מכר אשר נכרת ביום 27.4.00 וביטול ההצהרה שהוגשה בגין אותה עסקה. הבקשה הוגשה בהתאם לסעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") וזאת לאחר שהמנהל דחה בקשה להורות על הארכת מועד בהתאם לסמכותו לפי סעיף 107 לחוק.

טענות העורר

1. ביום 27.4.00 התקשר העורר עם הרוכשת, משיבה מס' 2, בהסכם מכר לפיו התחייב למכור לה קרקע בבעלותו. ההסכם נחתם לפני עו"ד קסום שייצג וטיפל בדיווח העסקה ובהגשת ההצהרות למשרדי מיסוי מקרקעין. במסגרת הסכם המכר, התחייבה הרוכשת לשלם את מס השבח שיחול על עסקת המכר. הותנה בין הצדדים, כי העברת החזקה בנכס תהיה לאחר שהרוכשת תמלא את מלוא התחייבויותיה בהתאם להסכם המכר. העורר והרוכשת הגישו הצהרה למשרד מיסוי מקרקעין אודות עסקת המכר. מאז חתימת ההסכם, העורר קיבל הודעות והתראות מרשות המסים לגבי קיומו של חוב בגין עסקת המכר והוא העביר אותם לעו"ד קסום כדי שיטפל בתשלום מול הרוכשת, כפי שהתחייבה. העורר סבר, כי לאור האמור בהסכם הוא אינו חייב חוב כלשהו כלפי רשות המסים. כמו כן, בעת החתימה על הסכם המכר הוסבר לו, כי הרוכשת לא תוכל להעביר את רישום הזכויות על שמה כל עוד קיים חוב של מס שבח.
2. בחודש מאי 2019 נפתחו הליכי הוצאה לפועל לכינוס נכסי העורר. העורר פנה לעו"ד קסום כדי לברר מדוע הרוכשת לא משלמת את החובות כפי שהתחייבה והלה הבטיח לעורר, כי יגיש למשרד מיסוי מקרקעין בקשה לביטול הקנסות והפחתת הריבית וההצמדה וכי ילחץ על הרוכשת למלא את התחייבותה על פי ההסכם. ביום 7.2.20 נמסרה לעורר החלטה בתיק ההוצל"פ בדבר מינוי כונס נכסים וכי עליו לפנות לכונס לצורך הסדרת החוב. מיד עם קבלת החלטה זו ולאחר שכשלו פניותיו של העורר לרוכשת פנה בא כוח המערער לעו"ד קסום אשר הודיע לו שהרוכשת מתחמקת מתשלום המסים.
3. ביום 14.2.20 הגיש העורר הודעה חד צדדית ומנומקת למנהל בנוגע לביטול עסקת המכר בינו לבין הרוכשת עקב הפרת ההסכם על ידה. הרכז מר נסר ח'יר מטעם המנהל התקשר לעורר ואמר לו שבקשה לביטול ההסכם הוגשה בשנת 2018 על ידי עו"ד קסום וכי אין מה להוסיף על ההחלטה בעניין זה. בא כוח העורר ביקש ממר ח'יר לזמן את העורר לדיון כדי להשמיע את טיעוניו מאחר והבקשה הקודמת הוגשה מטעם הרוכשת בלבד, העורר לא קיבל את ההחלטה משנת 2018 וטענות העורר שונות מהותית מאלו שנטענו בבקשה הקודמת. ביום 17.2.20 הוציא המשיב החלטה על הבקשה לביטול הסכם המכר ובה צוין רק, כי אין מה להוסיף על ההחלטה מיום 21.6.18. זאת, מבלי להתייחס לטענות העורר ונימוקיו במסגרת הבקשה.
4. בעקבות החלטה זו הגיש העורר ביום 24.2.20 תביעה בבית המשפט המחוזי בחיפה ובמסגרתה עתר לפסק דין המצהיר ומורה על ביטול הסכם המכר בין העורר לרוכשת ומורה למנהל על ביטול שומת מס המכירה ושומת מס שבח שהוצאו בגין עסקת המכר. מיד עם קבלת ההחלטה במסגרת נדחתה הבקשה לביטול ההסכם הגיש העורר את התביעה המפורטת לעיל ולא ישב בחיבוק ידיים. העורר הגיש את התביעה בבית המשפט המחוזי בחיפה נגד המשיבים מאחר ומדובר בתובענה לביטול הסכם מכר אשר נשענת על אותן עילות ואותן עובדות ונסיבות והוא סבר, כי כדי לחסוך ניהול כפול של דיונים והליכים בשתי ערכאות משפטיות ניתן לנהל את התביעה נגד המשיבים במאוחד. המנהל הגיש בקשה לסילוק על הסף בשל חוסר סמכות עניינית בטענה שהסמכות לביטול הסכם מסורה למנהל מיסוי מקרקעין והביקורת על החלטתו מסורה לוועדת ערר. בהמשך הוגשה בקשה מוסכמת לעניין מחיקת התביעה נגד המנהל. בעקבות מחיקת התביעה הגיש העורר, ביום 18.6.20, בקשה למנהל להארכת מועד להגשת ערר על ההחלטה מיום 18.2.20. ביום 10.7.20 דחה המנהל בקשה זו בטענה, כי לא קיים טעם מיוחד אשר מצדיק את הארכת המועד וכי סיכויי הערר נמוכים, בין היתר לאור הזמן שחלף ממועד העסקה.
5. בהחלטה בבקשה להארכת מועד אין התייחסות לטענות העובדתיות שטען העורר בבקשה להארכת מועד וההחלטה מתעלמת לחלוטין מהתביעה שהתנהלה בין הצדדים. המשיב נימק את דחיית הבקשה בטיעונים משפטיים בלבד ולא עובדתיים ולא ציין מדוע הטעמים שהעלה העורר לא מספקים לצורך הארכת מועד להגשת הערר. המנהל התעלם לחלוטין מהעובדה שהוגשה תובענה תוך שבוע ממועד ההחלטה על דחיית הבקשה לביטול העסקה. ההחלטה בבקשת האורכה לקונית וערטילאית והיא ניתנה תוך פגיעה ניכרת בהליכים תקינים אשר מוטלים על רשות מנהלית. מטרת ההחלטה היא לחסום את העורר מלנהל את תביעתו בפני בית המשפט. הנסיבות מלמדות על ביטול כן ואמתי של עסקת מכר אשר לא השתרשה בקרקע המציאות וניתן להשיב את הגלגל לאחור.
6. לעניין חלוף הזמן הפנה העורר לפסיקה במסגרת ו"ע 2359-10-18 פרימן נ' מנהל משרד מיסוי מקרקעין נצרת במסגרת ביטלה הוועדה עסקה משנת 1997 לאחר שהגיעה למסקנה, כי העסקה לא השתרשה בקרקע המציאות.
7. הארכת המועד לא עלולה לגרום נזק למנהל ומנגד חסימת העורר לדון בתביעתו בפני וועדת הערר תגרום לו לנזק בלתי הפיך. ברע"א 9073/01 יהודית פרנקו סידי נ' הרשות המוסמכת לפי חוק נכי רדיפות הנאצים נקבע, כי אין לשלול בכל מקרה בקשה למתן אורכה בשל טעות שבדין וכי במקרה בו עוצמת הפגיעה בציפיות בעל הדין האחר פחותה הרי שניתן להכיר בטעות זו כטעם מיוחד להארכת מועד.
8. לאור הפגמים שנפלו בהליך קבלת ההחלטה לדחיית הבקשה לביטול העסקה ולהארכת מועד הרי שיש סיכוי להליך ויש להיעתר לבקשה להארכת מועד.

טענות המשיב

1. יש להורות על דחיית הבקשה והערר על הסף בשל חוסר תום לב, העדר ניקיון כפיים, הסתרת עובדות והעלאת טענות מטעות. הערר על ההחלטה מיום 18.2.20 והבקשה להארכת מועד להגשתו הוגשו תוך התעלמות מההחלטה מיום 10.7.20 במסגרתה נדחתה בקשת האורכה ומבלי שהוגש ערר על החלטה זו.
2. בפועל מדובר בבקשה להארכת מועד להגשת ערר כנגד החלטה שניתנה בשנת 2018 ולא בשנת 2020.
3. העורר והרוכשת הגישו הצהרה על עסקת המכר. המשיב לא קיבל את ההצהרה לעניין השווי וקבע את השווי. הצדדים הגישו השגה כנגד השומה לעניין השווי והשגה זו נדחתה. ביום 25.12.17 הגישו העורר והרוכשת בקשה לביטול העסקה ולבקשה צורף הסכם ביטול. ביום 21.6.18 ניתנה החלטת המשיב במסגרת נדחתה הבקשה מהנימוקים אשר פורטו בהחלטה. בניגוד לטענה לפיה בקשה זו הוגשה על ידי הרוכשת בלבד הרי שעיון בבקשה מלמד שהיא הוגשה גם על ידי העורר ומטעמו. על החלטה זו לא הוגש ערר והיא הפכה חלוטה. ביום 14.2.20 העורר הגיש בקשה חוזרת לביטול העסקה. בהחלטה מיום 18.2.20 נקבע, כי אין מה להוסיף על ההחלטה מיום 21.6.18. על החלטה זו לא הוגש ערר. עצם הגשת בקשה חדשה לביטול עסקה לא יוצרת מועד חדש והחלטה חדשה ואין בה כדי להאריך מועדים הקבועים בחוק. בחלוף 4 חודשים, הגיש העורר בקשה להארכת מועד להגשת ערר על ההחלטה מיום 18.2.20 ובין לבין הגיש תביעה אזרחית לביטול ההסכם. ביום 10.7.20 ניתנה החלטת המשיב במסגרתה נדחתה בקשת המבקש להארכת מועד. כנגד ההחלטה האמורה לא הוגש ערר. הערר שבכותרת לא הוגש כנגד ההחלטה בעניין הארכת מועד אלא כנגד ההחלטה בבקשה לביטול העסקה.
4. בהתאם להוראות, החוק מי שמוסמך לדון בבקשה להארכת מועד הוא המשיב ולעורר הזכות להגיש ערר לוועדת הערר כנגד החלטה זו. ההחלטה בנוגע להארכת מועד היא ההחלטה היחידה שהיה בידי המבקש להגיש כנגדה ערר בכפוף למועדים הקבועים בחוק. לאחר שנדחתה הבקשה להארכת מועד עליה לא הוגש ערר הרי שהמועד לא הוארך ואין בידי העורר להגיש את הערר.
5. העורר לא פירט כל נימוק המצדיק את האיחור בהגשת הבקשה. פניה לערכאות והגשת הליך משפטי שאינו מתאים ומנוגד להסדר שנקבע בחוק אין בה כדי להצדיק הארכת מועד או להוות נימוק ענייני ומספק להארכת מועד להגשת ערר. באופן שיטתי העורר לא פועל במסגרת המועדים הקבועים בחוק ומנסה בדיעבד לרפא מחדליו באמצעות הגשת בקשות חוזרות ו/או בקשות להארכת מועד שאין בהן טעם המצדיק היעתרות להן.
6. פסיקת בית המשפט העליון מדגישה את חשיבות ההקפדה על המועדים הקבועים בדיני המס. פסיקת וועדות הערר קובעת, כי לא ניתן להתעלם מהוראת החוק המגבילה את התקופה להגשת ערר ולכן דין ערר שהוגש באיחור הוא סילוק על הסף. החוק קובע פרוצדורה דיונית ברורה שקובעת גם את הסמכות העניינית והמועדים ויש לפעול על פיה.
7. דין הערר להידחות גם לגופו. בעניין זה הפנה המשיב לאמור בהחלטתו מיום 21.6.18. לבקשה לביטול אשר הוגשה בשנת 2017 צורף הסכם ביטול במסגרתו נטען, כי העסקה בוטלה בשנת 2001 וכי ביום 15.5.01 העורר החזיר את התמורה לרוכשת. אלא שהעורר הגיש השגה כנגד השומה בעניין שווי העסקה בשנת 2002-2003. הדבר מלמד, כי העסקה לא בוטלה ועדיין הייתה בתוקף במועד האמור.
8. עיון בערר ובבקשות הביטול מלמד, כי עיקר טענות העורר הן לעניין תשלום מס השבח על ידי הרוכשת ובפסיקה נקבע, כי הדבר לא מהווה עילה לביטול עסקה.

טענות העורר במסגרת תגובה לתשובת המשיב

1. העורר הגיש את הערר בד בבד עם הגשת בקשת אורכה להארכת מועד להגשתו כאשר ברור שדחיית בקשת האורכה תביא למחיקת הערר. על כן, דין טענת המשיב לפיה העורר התעלם מהחלטתו מיום 10.7.20 והיה עליו להגיש ערר על החלטה זו, להידחות.
2. לוועדת הערר הסמכות לדון בבקשה להארכת מועד להגשת ערר לפי סעיף 88 לחוק לאחר שנפל פגם פרוצדורלי בתום לב בהליך שהוגש בבית המשפט המחוזי בחיפה. העורר רשאי להגיש בפני וועדת הערר בקשה להארכת מועד להגשת ערר לפי סעיף 88 לחוק מכוח תקנה 528 לתקנות סדר הדין האזרחי ולא בהכרח בדרך של השגה על החלטת המנהל לדחות את הבקשה להארכת מועד. העורר הגיש בקשה למנהל לצורך הארכת מועד במטרה לייעל את ניהול הליכי הערר בפני וועדת הערר ולחסוך לצדדים התדיינות של הליך בקשה זו בפני וועדת הערר. המנהל דחה את הבקשה להארכת מועד מכוח הסמכות המוקנית לו לפי סעיף 107 לחוק. תכלית הסעיף נועדה להארכת מועדים שנקבעו בחוק לצורך מתן אפשרות להפעלת סמכויות המנהל ו/או הענקת זכות לנישום לפעול ו/או להגיש בקשות בענייני שומה ו/או כל עניין אחר אשר חלף המועד הקבוע בחוק לבצעו והכל בשביל לאפשר נקיטתם ללא צורך בפניה לבית המשפט לצורך הארכת מועד. יש לדחות את טענת המנהל לפיה הסמכות לדון בהארכת מועד נתונה רק לו. לוועדת הערר נתונה הסמכות לדון בבקשות להארכות מועד להגשת ערר מכוח תקנות סדר הדין האזרחי.
3. אף אם תתקבל הטענה לפיה היה על העורר להגיש ערר על החלטת המנהל לדחות את הבקשה להארכת מועד הרי שבהחלטתו טען המנהל, כי העורר לא סיפק טעמים מיוחדים המצדיקים הארכת מועד. זאת, בעת שסעיף 107 לחוק קובע, כי למנהל יש סמכות להאריך מועדים אם ראה סיבה מספקת לכך. מדובר במשקל קל יותר מהדרישה לקיומו של טעם מיוחד. משכך, הרי שהמנהל שגה בהחלטתו. המנהל לא שקל את מלוא השיקולים הרלוונטיים טרם דחה את בקשת האורכה והחלטתו נוסחה בצורה לאקונית ללא התייחסות לסמכותו להארכת מועדים ולנסיבות המקרה.
4. העורר שב וטען, כי הערר מתייחס לבקשתו מחודש פברואר 2020 ולא ביחס להחלטה שניתנה בבקשה משנת 2017 אשר מבוססת על טענות שונות. כן, הוא שב על הטענה לפיה הבקשה הראשונה הוגשה על ידי הרוכשת. לטענתו, החתימות על מסמכי הבקשה האמורה אינן חתימותיו ולא ידוע לו מי חתם על המסמכים האמורים. עוד טען, כי ככל שיתברר, כי הוא חתם על מסמכים אלו הרי שעשה כן ללא ידיעה ו/או הבנה ומבלי שהוסברה לו מהותם. העורר מעולם לא קיבל את ההחלטה מיום 21.6.18 ועו"ד קסום לא יידע אותו לגבי החלטה זו. הערר שבכותרת הוגש על ההחלטה לדחות את הבקשה לביטול העסקה מחודש פברואר 2020 ולא על ההחלטה משנת 2018. יש לדחות את טענת המנהל לפיה הבקשה משנת 2020 היא בקשה חוזרת על עצמה באותו עניין וזהה לבקשה שהוגשה בשנת 2017.
5. העורר שב על טענתו לעניין טעות פרוצדורלית שניתן לרפא באמצעות בקשה להארכת מועד.
6. באשר לטענה לפיה העורר הגיש בקשה לדיון חוזר בהשגה בשנת 2002 טוען העורר, כי עו"ד קסום טיפל בכל הקשור להליכי השומה והוא פעל לטובת הרוכשת כדי להעביר את הזכויות של העורר אליה. הבקשה לעיון חוזר מתייחסת לשומה נוספת באותה חלקה בה טיפל עו"ד קסום עבור רוכשים אחרים. בעת החתימה על הסכם המכר העורר לא היה מיוצג ועו"ד קסום הוא בא כוחה של הרוכשת. הרוכשת הפרה את ההסכם הפרה בוטה.

דיון ומסקנות

1. הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה, האם יש ליתן לעורר אורכה להגשת הערר נשוא הבקשה שלפני.
2. לאחר שקילת מכלול טענות הצדדים והחומר המונח לפניי מצאתי, להורות על השבת ההליך למנהל בכדי שיתן החלטה מנומקת בבקשת העורר מיום 14.2.20 בנוגע לביטול עסקת המכר.
3. צדדים לעסקת מקרקעין נדרשים לדווח על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין אשר קובע את המיסים המוטלים בגינה. בידי צדדים לעסקת מכר מקרקעין לפנות למנהל מיסוי מקרקעין בבקשה, כי יכיר בביטול עסקת מכר. בהתאם לסעיף 102 לחוק נקבע, כי "המנהל יחזיר מס אם הוכח לו, כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם המס". בבקשתו לביטול עסקת המכר אשר הוגשה למנהל ביקש העורר למעשה לבטל את השלכות המס הנובעת מעסקת המכר שנכרתה בינו לבין הרוכשת ודווחה למנהל מיסוי מקרקעין בהתאם להוראות הדין. במסגרת הערר נשוא הבקשה שלפני מבקש העורר לערור על החלטת המנהל מיום 17.2.20 במסגרתה נדחתה בקשתו לביטול עסקת המכר האמורה.
4. בסעיף 88 לחוק נקבע, כי "הרואה עצמו מקופח בהחלטת המנהל רשאי, תוך שלושים יום מיום שנמסרה לו ההחלטה, לערור עליה לפני וועדת ערר". אין מחלוקת, כי הערר שבכותרת, אשר הוגש בחודש יולי 2020, הוגש לאחר שחלף המועד הקבוע בסעיף 88 לחוק. טרם הגשת הערר שבכותרת הגיש העורר בקשה למנהל לצורך הארכת מועד בהתאם לסמכותו של המנהל לפי סעיף 107(א) לחוק. בסעיף זה נקבע, כי "המנהל רשאי להאריך כל מועד שנקבע בחוק זה, אם נתבקש לכך ואם ראה סיבה מספקת להיעתר לבקשה". כאמור, המנהל לא נעתר לבקשה להארכת מועד.
5. בסעיף 12(ה) לתקנות מס שבח מקרקעין (סדרי דין בוועדות ערר), תשכ"ה- 1965 נקבע, כי על ערר יחולו הוראות תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות") למעט סעיפים אשר פורטו בסעיף זה. סעיף 528 לתקנות לא הוחרג במסגרת הסעיף האמור ומשכך הרי שסעיף 528 לתקנות חל בערר. הסעיף האמור עניינו הארכת מועדים ובמסגרתו נקבע, כי בית המשפט מוסמך להאריך מועד שנקבע בחיקוק מטעמים מיוחדים שירשמו.
6. סמכותו של המנהל להאריך מועדים לפי סעיף 107(א) לחוק אין בה כדי לשלול או להגביל את סמכותו של בית המשפט להאריך מועדים בהתאם לתקנה 528 לתקנות. העובדה שהוגשה למנהל בקשת אורכה אשר נדחתה על ידו וכן, העובדה שלא הוגש ערר על החלטתו האמורה של המנהל אין בהן כדי לשלול את סמכותו של בית המשפט להורות על הארכת מועד ואין בהן כדי ללמד, כי דין הבקשה שלפני להידחות מהטעם האמור.
7. למעלה מהדרוש ואף שלא מונח לפני ערר על החלטת המנהל בבקשה להארכת מועד אציין, כי בסעיפים 5 ו-9 להחלטתו בעניין זה ציין המנהל, כי לא הועלה בפניו כל טעם מיוחד אשר יצדיק את הארכת המועד להגשת ערר באיחור של כמה חודשים. זאת, אף שבהתאם לסעיף 107(א) הרי שלצורך הארכת מועד על ידי המנהל לא נדרש טעם מיוחד ותחת זאת נדרשת סיבה מספקת להיעתר לבקשה. במסגרת ההחלטה הרלוונטית קיימות הפניות לפסיקה שעניינה הארכת מועד בהתאם לתקנה 528 לתקנות אשר אינה זהה לסעיף 107(א) לחוק אשר מקנה את הסמכות למנהל.
8. כמפורט לעיל, בשנת 2017 הוגשה בקשה לביטול עסקת המכר. העורר טוען, כי הבקשה האמורה לא הוגשה על ידו אלא על ידי הרוכשת בלבד. בעניין זה אציין, כי לבקשה האמורה צורף הסכם לביטול הסכם המכר עליו חתומים, לכאורה, הצדדים להסכם המכר. בשנת 2020 הוגשה בקשה נוספת לביטול הסכם המכר. בקשה זו הוגשה על ידי העורר והערר בו עסקינן הוגש על החלטת המנהל בבקשה זו. במסגרת ההחלטה האמורה קבע המנהל, כי "אין מה להוסיף על החלטתנו מיום 21.6.18". הא ותו לא. ההחלטה מיום 21.6.18 ניתנה בבקשה לביטול עסקת המכר אשר הוגשה בשנת 2017.
9. בין אם תתקבל טענת העורר לפיה הבקשה משנת 2017 לא הוגשה על ידו ובין אם לאו הרי שהבקשה השנייה אשר הוגשה בשנת 2020 איננה משום בקשה חוזרת המבוססת על אותם נימוקים. במסגרת בקשת הביטול משנת 2017 נטען, כי הסכם הרכישה אשר נכרת בין הצדדים בטל ומבוטל מאחר והמוכר לא הצליח למסור את החזקה בקרקע לקונה ולא הצליח לפרק את השותפות בקרקע. במסגרת בקשת הביטול משנת 2020 נטען, כי העסקה לא הושלמה עקב הפרתה על ידי הרוכשת אשר לא שילמה את המסים המהווים חלק ניכר מנתח העסקה וזאת בניגוד לאמור בהסכם. עוד נטען בבקשה זו, כי הרוכשת לא תפסה חזקה בקרקע ולא ביצעה בה פעולה פיזית או אחרת וכי העסקה לא הסתיימה ברישום או ברישום הערת אזהרה ומשכך הרי שלא הושלמה ולרוכשת לא הייתה זכות לתפוס חזקה בנכס או לנהוג בו מנהג בעלים.
10. בהחלטה מיום 21.6.18 נדחתה בקשת הביטול הראשונה מהטעמים הבאים: חלוף תקופה ארוכה ממועד עריכת הסכם המכירה עד הגשת הביטול כאשר בתקופה זו שווי הנכס עלה משמעותית, לא הומצאו הוכחות על החזרת התמורה מהמוכר לרוכשת ובהתאם לסעיף 2 להסכם הביטול התמורה הוחזרה ביום 15.5.01 דבר שאינו עולה בקנה אחד עם הגשת בקשה לדיון חוזר בהשגה בשנת 2002 ועריכת דיון בהשגה בשנת 2003. כאמור, ההחלטה בבקשה השנייה לביטול עסקת המכר, שהיא ההחלטה לגביה הוגש הערר, מפנה להחלטה זו. כפי שציינתי לעיל, שתי הבקשות אשר הוגשו למנהל בנוגע לביטול עסקת המכר שונות זו מזו ומסתמכות על נימוקים שונים. מהחלטת המנהל מיום 18.2.20, אשר מפנה להחלטה אשר ניתנה ביום 21.6.18 בבקשה הראשונה, לא ניתן ללמוד, כי המנהל שקל את מלוא השיקולים הרלוונטיים ובחן את טענותיו ונימוקיו של העורר אשר נטענו על ידו רק במסגרת בקשתו מיום 14.2.20. בנסיבות אלו, מקובלת עליי טענת העורר בדבר פגמים שנפלו בהחלטה מיום 18.2.20.
11. אציין, כי אינני מקבלת את טענת המנהל לפיה הערר שלפני הוגש למעשה על ההחלטה מיום 21.6.18. כאמור, החלטה זו ניתנה על בסיס בקשה שונה אשר הסתמכה על נימוקים שונים מהבקשה עליה מבקש להסתמך העורר כעת. העובדה שהמנהל הפנה להחלטה מיום 21.6.18 במסגרת החלטתו מיום 18.2.20 והעובדה שלא הוגש בזמנו ערר על ההחלטה מיום 21.6.18 אין בהן כדי להשליך על ענייננו. אין באמור כדי ללמד, כי הערר שבכותרת הוגש על ההחלטה מיום 21.6.18 אשר הפכה חלוטה.
12. במסגרת בקשת האורכה שלפני נטען, כי בא כוח העורר ביקש, כי יזמנו את העורר לדיון כדי שישמיע את טענותיו. העובדה שלא נערך דיון בעל פה אין בה כשלעצמה כדי ללמד בהכרח על פגם בהליך. בית המשפט העליון קבע בנוגע להליכי השגה לפי חוק מס ערך מוסף והליכי השגה לפי חוק מיסוי מקרקעין, כי זכות הטיעון של הנישום בהליכי השגה מסתכמת בהגשת טענותיהם בכתב ואין זכות לקיום דיון בעל פה למעט מקרים חריגים. עוד נקבע, כי אף אם החוק אינו קובע חובה לערוך דיון בעל פה במקרה שהנישום דורש זאת הרי שעל המנהל לתת משקל לבקשה כאמור ולכבד אותה אם אין שיקול המצדיק את דחייתה (ע"א 3178/12 יגאל שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה). קביעות אלו יפות ונכונות, בשינויים המתאימים, לדיון בבקשה לביטול עסקת מכר. בחוק לא נקבע, כי על המנהל לערוך דיון בעל פה טרם מתן החלטתו בבקשה כאמור. עם זאת, לאור הטענה לפיה המנהל התבקש לערוך דיון כאמור, טענה אשר לא נסתרה על ידי המשיב, הרי שהיה עליו לתת משקל לבקשה זו ולכבדה בהעדר שיקול המצדיק את דחייתה.

התוצאה

1. בנסיבות אלו, מצאתי להורות על השבת ההליך למנהל כדי שיתן החלטה מנומקת בבקשת העורר לביטול העסקה אשר הוגשה ביום 14.2.20. לאחר שתתקבל החלטת המנהל בעניין זה תהא לעורר האפשרות, במידה ויחפוץ בכך, להגיש ערר על החלטה זו בהתאם למועדים הקבועים בחוק.
2. בנסיבות אלו, אינני נדרשת לשאלה האם במקרה בו עסקינן יש הצדקה להארכת המועד להגשת ערר על החלטת המנהל מיום 18.2.20 ואני מורה על מחיקת הערר שבכותרת.

הדיון הקבוע מבוטל. ניתן לסגור את התיק.

המזכירות תמציא לצדדים.

ניתנה היום, י"ט אלול תש"פ, 08 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.