1. לפניי בקשת הנתבעים (להלן: "המבקשים") להעברת הדיון בתביעה לבית משפט השלום בתל אביב-יפו, מפאת תניית שיפוט ייחודית בהסכם שנכרת בין הצדדים, המקנה את הסמכות המקומית לדון בתובענה לבית המשפט בתל-אביב.

2. עסקינן בתביעה שעניינה בהסכם שכירות של מבנה לצרכי "ניהול והפעלה של חנות לממכר משקפי ראיה ומשקפי שמש", שנערך ביום 5.6.20 בין התובע (להלן: "המשיב"), במעמדו כשוכר, לבין המבקשים, במעמדם כמשכירים ומנהלים של הנכס, אשר ממוקם במרכז המסחרי "מול התבור" בכפר תבור, במחוז הצפון, שבבעלות ושותפות המבקשים. בעניין זהות השוכר, מר ישראלי יעקב, ומעמדו כתובע יחיד, אני מפנה להחלטה מיום 29.09.20.

3. התביעה דנן הוגשה בהליך של סדר דין מהיר, ובמסגרתה עתר המשיב לחייב את המבקשים בתשלום פיצויים בסך של 37,621 ₪ בגין הוצאות ונזקים שנגרמו למשיב עקב הפרת הסכם השכירות. בכתב התביעה נטען, כי לבית משפט זה מוקנית הסמכות המקומית לדון בתביעה, מאחר ומדובר בחוזה אחיד העונה לאמות המחמירות בעקרונות החלים על הגדרתו של חוזה אחיד (ראו: סעיפים 49 ו-60 לכתב התביעה), כמו גם על דיון בתניית שיפוט כמקפחת. לפיכך, מקום השיפוט יהיה מקום הימצאותו של הנכס הוא במחוז צפון, זאת בהתבסס על ההחלטה שניתנה ברע"א 2737/20 גלעד מאי השקעות בניה ופיתוח בע"מ נ' איריס אוחיון (1.6.2020). עוד טען המשיב, כי תניית הסמכות המקומית בהסכם השכירות, מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד על-פי הוראות סעיף 4(9) לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982 (להלן: "החוק").

4. המבקשים הגישו בקשה להעברת התיק לדיון בבית משפט השלום בתל אביב-יפו בטענת העדר סמכות מקומית. לגישתם, סעיף 22.9 להסכם השכירות קובע בריש גלי כי "תובענות הכרוכות בהסכם זה או הנובעות הימנו תוגשנה אך ורק לבית המשפט בעל סמכות עניינית, אשר מקום מושבו בעיר תל אביב יפו". הואיל ומדובר בהסכם עסקי בין שווים, להבדיל מצרכן טיפוסי, יש לכבד את הסכמת הצדדים הנוגעת גם לתניית השיפוט הכלולה בהסכם, ולהעביר את ההליך לבית המשפט בתל-אביב. לתמיכה בבקשתם, צירפו המבקשים תצהיר ערוך ע"י מר יואל מאדאר, מנהל המבקשת 1.

5. עוד טוענים המבקשים, כי במרכז המסחרי בו מצוי הנכס מושכרות 17 יחידות מסחריות לשוכרים שונים, שהם בעוצמה כלכלית גבוהה משל המבקשים עצמם (כגון שופרסל, מקדונלדס, פוקס, ללין ועוד), דבר השולל מניה וביה טענת המשיב בדבר היות הסכם השכירות חוזה אחיד. אף לגופו של עניין, נטען כי בד בבד עם כריתת הסכם השכירות, נכרתו גם הסכם ניהול ונספח תנאים מסחריים, כך שגם במקרה של סתירה בין ההסכמים, יגבר האמור בנספח התנאים המסחריים.

6. המבקשים שמים את עיקר יהבם על כך, שבמסגרת אותו נספח של תנאים מסחריים, שונו הוראות מהותיות בהסכמי השכירות והניהול לטובת המשיב, כמפורט בהרחבה בסעיף 8 לבקשה, ועיקרם בחיוב בפועל בדמי שכירות עד לפתיחת הנכס המושכר לקהל הרחב ; קביעת גובה דמי שכירות לפי סכום קבוע, ולא לפי מטראג' או פדיון ועוד (ראו: סעיף 7 להסכם השכירות לעומת האמור בסעיף 4.1 להוראות נספח הניהול); סוג הביטחונות שיינתנו על ידי השוכר (סעיף 20 להסכם לעומת סע' 6.1 לנספח הניהול); הטלת מגבלה על המבקשים שלא להשכיר שטח מסחרי אחר בתחום האופטיקה, הגבלה שאינה קיימת בהסכם השכירות ועוגנה בנספח הניהול (סע' 7.2); וכן שינויים הנוגעים למועד פתיחת האופטיקה (סעיף 11.3 להסכם לעומת סעיף 7.3 לנספח התנאים).

7. השינויים שלעיל, כך נטען ע"י המבקשים, הינם פרי משא ומתן שנוהל בין הצדדים, ואשר הביא לשינויים באותן סוגיות, שהמשיב כמשכיר, היה חפץ בהם ודרכו צלחה בעשיית אותם שינויים בהסכם לטובתו. נושאים אלו, שעסקו במתן פטור מתשלום דמי שכירות לתקופה מסוימת, גובה דמי השכירות, גובה דמי הניהול, כמות ואופי הביטחונות שיימסרו למבקשים, בלעדיות למשיב ושעות פעילות המושכר, מהווים כולם 'שינויים בנושאים מהותיים", הגורעים מטענת המשיב בדבר תנאי מקפח בחוזה אחיד, כשהמשא ומתן נוהל ע"י אחיו של המשיב, שהינו עורך דין, ובכך אין פערי כוחות בין הצדדים, בניגוד לנטען ע"י המשיב. מה גם, שהמשיב לא ביקש לשנות מתניית השיפוט האחיד. עוד נטען כי לאור העובדה שכתובת המבקשים, לרבות מנהליהם, כולם בעיר ירושלים, יש לראות בקביעת מקום השיפוט בתל- אביב כ-"תניה מאזנת".

8. המשיב מנגד התנגד לבקשה ומיקד במסגרת תגובתו את טענותיו בכך, שמבחן "מירב הזיקות" המסדיר את הסמכות המקומית בתקנות סדרי הדין, מצדיק את בירורה של התובענה במקום בו היא הוגשה במחוז הצפון, שביחס אליו מירב הזיקות לדיון בו. אשר למקום החתימה על הסכם השכירות, ההסכם נחתם במשרדו של עוה"ד ישראלי גבריאל בבית שאן. משנחתם, הועבר לחתימתם של המבקשים באמצעות מנכ"לית חברת הניהול מטעמם, במשרדיהם השוכן במתחם "מול תבור" בכפר תבור. גם מקום המושכר הוא בכפר תבור. כן מקום מגורי משיב הוא בבית שאן. משרדי הניהול ומושבה של המנכ"לית מצויים בכפר תבור. מקום הפגישות והמשא ומתן אף הוא בכפר תבור. לאור זאת, מרבית הזיקות הנתונות למחוז הצפון מלמדת כי עסקינן בתניית שיפוט מקפחת.

9. לטענת המשיב, מדובר בחוזה אחיד שנוסח על ידי המבקשים ביחס לכלל השוכרים, ונחתם הלכה למעשה עם יתר השוכרים במתחם עצמו. עם זאת, לא שלל המשיב היתכנות עריכת שינויים או תנאים מיוחדים בהסכמים אחרים עם יתר השוכרים, וטען לחוסר רלוונטיות של עניין אחרון זה לבירור שאלת תניית שיפוט מקפחת בחוזה אחיד, במישור היחסים בינו לבין המבקשים.

10. המשיב סבר כי הוכח כי ההסכם דנן הוא חוזה אחיד וכי מתקיימת בעייננו חזקת קיפוח, שעל המבקשים לסתור אותה, וכי לא עלה בידם לעשות כן. לשיטתו, טענת ניהול המשא ומתן הפתוח כלל לא הוכחה, והשינויים אליהם מכוונים המבקשים אינם אלא שינויים שוליים ומינוריים.

11. יצוין כבר כאן כי לתגובת המשיב צורף תצהיר בג"צי ולפיו כל האמור בתגובתו הוא אמת ונכון ביחס אליו. המבקשים טענו כי מדובר בתצהיר שאינו כדין. ברם, לאור הבהרות שניתנו ובשים לב לנטלי ההוכחה, לא מצאתי לנכון לייחס לנטען ביחס לתצהיר משקל לצרכי ההכרעה בבקשה המונחת לפניי (ראו עמ' 10-11 לפרוטוקול והבהרותיו של ב"כ המשיב באותו עניין).

12. המבקשים הגיבו לטענות המשיב וביארו כי ההסכם נכרת בכפר תבור ולא בבית שאן; חלקו על טענת השינויים המינוריים בהסכם שטען המשיב, והפנו לתכתובת שהוחלפה בין הצדדים המצויה בתיק בית המשפט במסגרת הדיון בבקשה לסעד זמני שהוגשה קודם לכן. מסמכים אלו מלמדים, כך לשיטת המבקשים, על ניהול משא ומתן ארוך בין הצדדים אשר נמשך חודשים.

13. בדיון שהתקיים בפניי נחקרו המצהירים בשאלת הסמכות המקומית שבמחלוקת. לאחר עיון בכתובים, שקילת טענות הצדדים ובחינת העדויות, נחה דעתי כי דין הבקשה להעברת הדיון בתביעה לבית המשפט בתל אביב - יפו, להידחות. להן טעמיי לכך.

14. לפי ההלכה הפסוקה, כאשר קיימת תניית שיפוט מקומית ייחודית, העדיפות תינתן להתחשבות בתנייה ולא להתעלמות ממנה. זאת, משום שתנייה כזו מצביעה על אומד דעת הצדדים אותו יש לכבד. לפיכך, הסכמת הצדדים למקום שיפוט אחר מזה הכתוב בתקנות, גוברת על הוראות תקנות 3 ו-4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. כלל זה נשמר אף בתקנות החדשות (ראו: תקנה 7(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2008). ברם, דני החוזים האחידים מעניקים לבית משפט סמכות להורות על ביטול תנייה בחוזה, ככל שימצא כי מדובר בתניה בחוזה אחיד וכי היא מקפחת (רע"א 5860/16 Facebook Inc נ' אוהד בן חמו (31.5.2018), פסקאות 20-23).

15. אתחיל בשאלה, האם מדובר במקרה שלפנינו בחוזה אחיד, כהגדרתו בחוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982. המבקשים ניסו להדוף את טענת המשיב כי ההסכם השכירות הוא "חוזה אחיד", כי תניית השיפוט בעניין הסמכות המקומית היא תנאי מקפח, וכי לא מתקיימת בענייננו 'חזקת הקיפוח', זאת בשים לב לזהות הצדדים, שאינם אלא צדדים להסכם עסקי השווים במעמדם.

16. כידוע, המאפיין החשוב ביותר של החוזים האחידים הוא חוסר שוויון בין הצדדים. בענייננו, המתקשרים הם חברה הבעלים של המרכז המסחרי "מול התבור" בכפר תבור, מצד אחד, והמשיב שהוא אדם פרטי שעיסוקו בתחום האופטיקה, ואשר התעתד להפעיל את האופטיקה תחת "עוסק מורשה", מן העבר השני. במצב מעין זה, לא מדובר בצרכן קלאסי. ברם, גם אין עסקינן במצב של שוויון בין הצדדים להסכם, וממילא הדבר לא הוכח.

17. "חוזה אחיד" מוגדר בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים כדלהלן: "נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם". כפי שנפסק לא אחת, הגדרה זו מציבה שני תנאים מרכזיים: האחד, כי תנאי החוזה נקבעו מראש על ידי צד אחד; והשני, כי החוזה נועד לשמש בהתקשרויות רבות בין אותו צד שקבע את תנאי החוזה מראש, לבין קהל לקוחותיו שהם בבחינת "אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם". המבחן לקיומו של חוזה אחיד הוא מבחן פורמאלי התלוי בקיומם של מרכיבי הגדרת "חוזה אחיד" (ע"א 4602/97 רדאל (אשדוד 88) בע"מ נ' בנק לאומי לישראל (30.03.1990); וכן ת"א (מח'- תל אביב-יפו) 33582-05-20 אלין סולאר בע"מ נ' ארגון גג בהנהלת יעקב אילוז בע"מ (3.12.2020)).

18. ההגדרה שבסעיף 2 לחוק מתאימה להסכם השכירות, ששימש את המבקשים במתחם המסחרי, שהוקם בכפר התבור ומנוהל על ידם. בתצהיר המבקשים אין התייחסות לכך, כי ההסכם מהווה הסכם סטנדרטי שאותו הם ניסחו בעצמם. ברם, בחקירת מצהיר המבקשים, מר יואל מאדאר (להלן: "מאדאר") הוא העיד כי נוסח ההסכם הועבר על ידי המבקשים לכלל השוכרים אשר במתחם, 17 במספר (עמ' 9 ש' 14-19 ועמ' 10, ש' 4-8 לפרוטוקול). מדובר, כפי שעולה מעדותו של מאדאר, בהסכם שנוסחו משמש את המבקשים ביחס לכלל הנכסים במתחם, ללא קשר לשלב בו מצויה הבניה ואף עובר לשלב הבנייה (ראו: עדות מאדאר בעמ' 8, ש' 24 ואילך לפרוטוקול).

19. על יסוד האמור, אני סבורה כי הסכם השכירות עליו חתם המשיב, בעת ההתקשרות עם המבקשים, הוא בגדר חוזה אחיד, כהגדרתו בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים, משמדובר הוא בהסכם שנוסח מראש ע"י המבקשים, אשר קבעו מראש את כל תנאיו, כשהוא משמש אותם עבור כלל הנכסים שבמתחם, אף ללא קשר לשלב בו מצוי הנכס, אם בטרם השלמת בנייתו, בשלבי קבלת טופס 4, או שכבר מצוי בגינו טופס 4, זאת על מנת שישמש לצורך ההתקשרות בחוזים רבים לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם.

20. מכאן נעבור לבחינת השאלה, האם מדובר בתניה מקפחת, ומשום כך יש להורות על ביטולה ולהותיר את בירור התובענה בבית משפט זה בו היא הוגשה, בהתאם למבחן 'מירב הזיקות'. על שאלה זו מצאתי לענות בחיוב ולהלן הנימוקים לכך.

21. סעיף 4(9) לחוק מחיל חזקה, ולפיה "תנאי המתנה על הוראת דין בדבר מקום שיפוט או המקנה לספק זכות בלעדית לבחירת מקום השיפוט" מהווה תנאי מקפח. ברע"א 2734/20 גלעד מאי חברה להשקעות בניה ופיתוח בע"מ נ' איריס אוחיון (1.6.20), אושרה החלטת בית המשפט המחוזי (כב' השופט ע' טאהא) אשר היפנה לאותה חזקה שבעובדה, ולפיה תנייה בחוזה אחיד המתנה על מקום השיפוט מהווה תנייה מקפחת (סעיף 10 להחלטה), וחזקה זו יפה למקרה שלפנינו, כאשר תניית השיפוט המוסדרת בסעיף 22.9 להסכם השכירות דנן מגבילה את מקום ההתדיינות של הצדדים בבית המשפט בתל אביב-יפו. משהגענו למסקנה זו, עובר הנטל למבקשים לסתור חזקה זו, ובעניין זה פסיקת בית המשפט העליון מורה מפורשות, כי במצב בו עסקינן חלה חזקת הקיפוח עד שהספק יראה אחרת (ראו: רע"א 5860/16 שלעיל; וכן רע"א (חי') 69-11-20 האקר יו בע"מ נ' ואאל ג'אבר (1.11.2020)). סעיף 3 לחוק מוסיף וקובע לעניין "תנאי מקפח וביטולו", כי "בית משפט ובית הדין יבטלו או ישנו, בהתאם להוראות חוק זה, תנאי בחוזה אחיד שיש בו- בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות- משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות".

22. ברע"א 1108/10 מאיר חברה למכוניות ומשאיות בע"מ נ' ברפי (7.4.2010) [ להלן: "עניין מאיר"] התווה בית המשפט העליון את הדרך שבה יש לבחון את תניית השיפוט. בהקשר זה נפסק כי, יש להפריד בין שני שלבים נפרדים: בשלב הראשון, יש לבחון האם היא נופלת בגדרי סעיף 4(9) לחוק, שאז חזקה שהיא מקפחת. אם נקבע כי קמה החזקה דנן, יש לעבור לשלב השני האם הצליח הספק לסתור אותה בנסיבות העניין. בעניין זה הובהר, כי תכליתו של תיקון החוק... הייתה "להרחיב את היקף החזקה ולקבוע כי כל תניה בחוזה אחיד אשר יש בה כדי להתנות על הדין הרגיל בדבר מקום שיפוט חזקה שהיא מקפחת". בשלב השני, "משקמה החזקה האמורה, על הספק לסתור אותה ולהראות שהתנייה אינה מקפחת בנסיבות העניין". לעניין שלב זה הובהר, כי גם לאחר התיקון לחוק, יש להחיל את "מבחן ההרתעה" מפני מימוש הזכות. הלכה היא כי במסגרת הבחינה האם נסתרה חזקת הקיפוח, אם לאו, על ביהמ"ש לקחת בחשבון גם את שיקול ההרתעה מפני שימוש בזכויות, כאשר שאלת ההרתעה נטועה בנסיבות המקרה הקונקרטיות. בית המשפט העליון פסק בנקודה זו, שמבחן ההרתעה מפני מימוש זכויות אינו מסתפק בפגיעה בנוחות, שהיא בבחינת שיקול משני, על מנת לפסול תניה, אלא הוא מחייב פגיעה מהותית בזכות להתדיינות משפטית (רע"א 188/02 מפעל הפיס נ' כהן (2.6.03) – להלן: "הלכת מפעל הפיס" ) ; כן ראו: ע"א 6916/04 בנק לאומי בע"מ נ' היועץ המשפטי לממשלה (8.2.2010) בו הובהרה התשתית הנורמטיבית שנקבעה בהלכת מפעל הפיס ). בעניין מאיר הנ"ל התייחס בית המשפט העליון להלכת מפעל הפיס ולהבהרה בעניין הבנק הלאומי, וקבע כי מבחן ההרתעה שנקבע בהלכת מפעל הפיס עודנו שריר וקיים, כאשר סעיף 4(9) לחוק קובע חזקה שבעובדה ולפיה תנייה בחוזה אחיד המתנה על מקום השיפוט מהווה תנייה מקפחת. עם זאת, הוסיף בית המשפט העליון והבהיר, כי "בכך לא מתמצה הבדיקה. כאמור בסעיף 3 לחוק, יש לבחון את ההתניה 'בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות', כאשר בשל החזקה האמורה, נטל ההוכחה להראות כי התנייה אינה מקפחת מוטל על כתפי הספק".

23. אני סבורה כי במקרה שלפנינו קיימת 'חזקת קיפוח', שכן העיון בסעיף 22.9 להסכם השכירות מלמד, כי הוא כולל תניית שיפוט בלעדית, משום שהוא כולל את ההיגד "אך ורק". תניית שיפוט בהסכם תיחשב לתנייה הקובעת שיפוט ייחודי, כאשר היא מנוסחת בלשון מפורשת ובלתי מסויגת, המעניקה סמכות לבית משפט פלוני, תוך שלילת סמכות בתי משפט אחרים. בהקשר זה נאמר בספרו של אורי גורן, "סוגיות בסדר דין אזרחי", מהדורה עשירית (2009) עמודים 39-40, כי "אם לא צוינו בתניית השיפוט המילים כמו: "בלבד" או "אך ורק", יש לראות בתניה משום קביעת שיפוט מקביל ולא ייחודי". לפיכך, יישום המבחן הדו-שלבי בענייננו מעלה כי בכל הנוגע לשלב הראשון, תניית השיפוט הייחודית שנקבעה בהסכם השכירות היא תנייה מקפחת, בשים לב לחזקת הקיפוח שבסעיף 4(9) לחוק, בכך שהיא מתנה על הוראות תקנה 3 לתקנות סדר הדין האזרחי, ובהינתן מקום יצירת ההתקשרות, מקום הימצאות הנכס, המקום בו הפרה ההתחייבות ועוד, שכולם כאחד מצויים במחוז צפון.

24. לאור מסקנה זו, יש להמשיך ולבחון במסגרת שלב הבדיקה השני, אם עלה בידי המבקשים לעמוד בנטל המוטל עליהם כאמור, לסתור את החזקה ולהראות כי אינה מקפחת. בנטל זה הם לא עמדו, כפי שיבואר להלן. 

25. עיון בחומר שהונח לפניי ולרבות העדויות מלמד, כי מקום יצירת ההתקשרות החוזית היה במחוז הצפון, מבלי שהתקיימה כל זיקה למחוז אחר. כך גם בנוגע לאופן החתימה על הסכם השכירות והניהול. בעניין מקום חתימת החוזה, עיון בהסכמים עצמם מלמד כי מקום החתימה לא נרשם על גבי ההסכמים (השכירות והניהול), והמצהיר מטעם המבקשים לא סתר זאת. מאדאר גם לא מסר גרסה ברורה וחד משמעית, לפיה ההסכם נחתם במעמד ובנוכחות מנהלת המתחם (גב' מירית), כך שאין חולק אף לפי עדותו שלו, שהחתימה לא הייתה בנוכחותו, אלא בנוכחות מנהלת המתחם. הוא הוסיף והודה כי קיבל לידיו את ההסכם, כשהוא כבר חתום ע"י הצדדים, בדואר אלקטרוני (עמ' 7-8 לפרוטוקול ; מוצג מש/1). מאדאר גם אישר בעדותו כי החוזה נחתם על ידי המבקשים, ללא נוכחות המשיב (עמ' 9, ש' 9-10). בענייננו, אין בפי המבקשים טענה רצינית, זולת הטענה בדבר אותם שינויים שנערכו בהסכם השכירות ואשר באו לידי ביטוי בנספח התנאים המיוחדים להסכם השכירות והניהול, ובטענה זו נתמקד עתה.

26. נשאלת השאלה, האם יש בניהול משא ומתן עם המשיב, גם באמצעות בא-כוחו, ובעריכת שינויים שעוגנו בנספח להסכם השכירות, אשר כונה "תנאים מיוחדים להסכם שכירות וניהול", כדי להביא למסקנה כי אין מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד, ומשכך יש לכבד את תניית הבלעדיות בדבר הסמכות המקומית הכלולה בו.

27. באשר לעריכת שינויים, נפסק כי "גם כאשר מדובר בשלד של חוזה אשר זהה בחוזים של אותו ספק, הרי אף אם עטיפתו של שלד זה שונתה מעט בחוזה אחד מכמה חוזים, עדיין יש לראות באותן תניות 'חוזה אחיד'. החוק הביא בחשבון אפשרות לשינויים מצומצמים בין חוזה לחוזה וקובע שאין די בהם כדי להוציא את ההסכם מכלל החוזים האחידים" (ראו: ת"א (מח'-ים) 1/86 היועץ המשפטי לממשלה נ' חברת בית יהונתן (17.12.86); ע"א 568/88 חברת בית יהונתן נ' היועץ המשפטי לממשלה (17.3.1991)). למסקנה זו הגיע ביהמ"ש לאחר שבחן את משמעות העובדה שאחד מן המתקשרים באותו חוזה, שנטען לגביו שהוא 'חוזה אחיד', חתם על חוזה מעט שונה לאחר מו"מ שניהל עם הספק, שלאחריו הוכנסו בחוזה כמה שינויים. ביהמ"ש קבע שאין זה גורע מהיות החוזה 'אחיד', לאור הגדרת חוזה אחיד בחוק המכירה, באפשרות שרק חלק מהחוזה ינוסח מראש בידי צד אחד, וכן לאור הגדרת המונח "תנאי" בחוק, שלפיה "תנאי" הוא "תניה בחוזה אחיד... ולמעט תניה שספק ולקוח הסכימו עליה במיוחד לצורך חוזה מסוים". כלומר, שהחוק הכיר באפשרות שבתוך חוזה אחיד יהיו חלקים שאינם אחידים, והדבר לא יגרע מתחולת החוק ומהיות החוזה "אחיד" (ראו והשוו: ת"א 9339-04-16 י.ד הסעים בע"מ נ' עיריית בית שמש (24.10.19)). בעניין זה מוסיפה הפסיקה ומורה לנו כי, "יכולתו של לקוח להכניס שינויים כאלה ואחרים בחוזה, אינה שוללת היותו חוזה אחיד, ואיני מקבל את הטענה כי כל אימת שעלה בידי לקוח אחד מיני רבים להכניס שינוי באחד מתניותיו של חוזה, נשלל מעמדו של החוזה כחוזה אחיד" (רע"א 8135/12 Nantucket LTD נ' עמיקם דורון, פסקה 26 וההפניות שם, שנאמרו בבחינת למעלה מהנדרש).

28. מן הכלל אל הפרט. אפתח בניהול המשא ומתן בין הצדדים, אשר עצם קיומו מעיד לשיטת המבקשים, שאין מדובר בחוזה אחיד ועמו תניה מקפחת. בחקירתו הנגדית של המשיב ניסה ב"כ המבקשים להראות, כי משך ניהול המשא ומתן בין הצדדים מלמד, שאין מדובר בחוזה אחיד, שכן עסקינן בהתקשרות חוזית שעמה הליך משא ומתן ממושך (עמ' 14, ש' 13 ואילך לפרוטוקול). ואולם, מאדאר בעדותו לפניי חלק על משך תקופת ניהול המשא ומתן (עמ' 11, ש' 29-31). כן התברר מעדותו כי ההתנהלות הייתה בעיקר מול נציגת חברת הניהול ומנהלת המתחם, גב' מירית, שלא הובאה למתן עדות מטעם המבקשים. משכך, לא ניתן לקבוע שניהול משא ומתן בין הצדדים ומשכו שובר את נקודת האיזון ואינו מוביל למסקנה כי אין עסקינן בחוזה אחיד שעמו תניה מקפחת.

29. נוסף על האמור אציין כי אם מנסח החוזה, מצדו, טוען כי המתקשר עמו ניהל או ניתנה לו אפשרות ממשית לנהל משא ומתן לשינוי תנאי זה או אחר בהסכם, והלקוח היה ער לכך, אך העדיף שלא לעשות כן, עליו להראות שהחוק אינו חל על תנאי זה, מאחר שאינו עונה על הגדרת "תנאי" שבסעיף 2 לחוק. נוסחה של הגדרה אחרונה זו מאפשר בחינה נפרדת של כל תנייה ותנייה והוצאת תניות מסוימות בחוזה האחיד, מתחולת החוק. בענייננו, טענו המבקשים כי פתוחה הייתה הדרך בפני המשיב לנהל משא ומתן בעניין תניית הסמכות המקומית והוא לא עשה כן והדבר הרובץ לחובתו. לטענה זו לא מצאתי לייחס משקל, משלא הוכח שאילו המשיב היה מבקש זאת, היו המבקשים נעתרים לדרישה זו.

30. מכאן נעבור לשינויים מושא נספח התנאים המסחריים. בעניין זה העיד מאדאר, כי הגם שמדובר בחוזה שנשלח מאת החברה לכלל המשכירים, עם שליחתו הוא עבר תהליך של הערות ושינויים ונוהל משא ומתן בין הצדדים, ולאחר העברתו הוא השתנה בהתאם לצרכים של אותו שוכר ובהתאם להסכמות שהושגו ביניהם, וכי בעניינו של המשיב הליך כאמור נמשך שנה (עמ' 9 ש' 14 ואילך ועמ' 10). מאדאר הודה שהוא מעולם לא נפגש עם המשיב או בא-כוחו, באף שלב משלבי ההתקשרות החוזית, לא לפני החתימה על ההסכם וגם לא אחריה. כן הוא הודה כי לחברת הניהול, שמקום מושבה בירושלים, יש נציג בתוך המתחם בכפר תבור (עמ' 10), היא גב' מירית, שמולה התנהל המשיב, ואשר לא הובאה כאמור למתן עדות מטעם המבקשים. מאדאר גם לא סתר את החזקה, שעה שמסר בעדותו כי ההתנהלות הייתה מול מנהלת המתחם, גב' מירית, וכך גם בעניין דמי השכירות, הניהול והבלעדיות. לעניין מועדי פתיחת המושכר, העיד המשיב כי מנהלת המתחם גילתה נכונות לגמישות, לעומת יתר התנאים שבהסכם, שלא ניתן היה לשנות אותם כלל (עמ' 13 לפרוטוקול).

31. יתרה מזאת, המבקשים, שעליהם מוטל הנטל כאמור, לא הניחו לעיוני את שאר ההסכמים שנחתמו עם יתר השוכרים (17 במספר), לא כל שכן חלק מהם. הדברים מקבלים משנה תוקף לאור עדות מאדאר כי מדובר בהסכמים שנוסחו על ידי המבקשים וכך הם נשלחו לכל השוכרים (עמ' 9 לפרוטוקול). אין די בטענה, לפיה השוכרים היו רשאים לערוך שינויים ולהעיר הערות, כל אחד לפי הצרכים שלו, ויש לתמוך זאת בראיות. משלא הוצגו ההסכמים האחרים של יתר השוכרים או חלק מהם כאמור, לא ניתן לדעת האם אין לפנינו נספח הדומה עד מאוד להסכמים אחרים, לפחות מבחינת סוג השכירות בה עסקינן (כגון בעלי מקצועות חופשיים כאלה ואחרים). אף בעניין תניית הבלעדיות אין בפנינו ראיה לסתור, לפיה תניית בלעדיות זו לא עוגנה בהסכמים שנכרתו עם שוכרים אחרים במתחם. כך גם בעניין דמי השכירות. אין בידי לקבוע, כי בהסכמים האחרים לא ניתן פטור מתשלום דמי שכירות (לעומת דמי ניהול בעניינם אין פטור), לתקופת הגרייס בת 30 ימים, או עד למועד פתיחת המושכר לקהל הרחב, לרבות הטעמים שעמדו ביסוד הסכמה זו, זאת בשים לב לעדות מאדאר ולפיה ההסכם שימש גם עבור נכסים שטרם הושלמה בנייתם, וכך גם נכסים שסטטוס קבלת טופס 4 בגינם שונה.

32. גם הטענה ולפיה הסתפקו המבקשים בערבות מסוג שיק אינה יכולה לסתור את חזקת הקיפוח. בעניין זה, עיון בהוראות ההסכם (סעיף 6) לעומת הנספח (סעיף 20) מעלה, כי סעיף 20 להסכם עוסק בביטחונות מסוג ערבות בנקאית אוטונומית בלתי מותנית, שטר חוב, ערבות אישית, כאשר מדובר בערבויות ובביטחונות חלופיים ו/או מצטברים, לעומת סעיף 6 לנספח שעוסק בהפקדת 36 שיקים המגלמים בערכם את דמי הניהול ודמי השכירות החודשיים בצירוף מע"מ, שישמשו כביטחון ואילו תשלום דמי השכירות יהיה באמצעות מס"ב, לאחר הצגת אישור חתום בדבר רישום הוראות קבע בלתי חוזרת דרך מס"ב. ברם, נכתב כי דמי השכירות ישולמו גם בכל דרך אחרת עליה תורה המשכירה, ובעניין זה ראו גם הוראת סעיף 6.2 לנספח המותיר בידה את הברירה לגבייה בכל דרך שתמצא לנכון. לפיכך, אין לומר כי מדובר בשינויים מהותיים, כפי שהמבקשים מנסים לטעון.

33. כך גם בעניין שעות הפעילות של המושכר, שכן השוואת שעות הפעילות בהתאם לנספח הניהול (סעיף 7.3) לעומת הסכם השכירות (סעיף 11.3), אינה מלמדת על שינוי מהותי בשעות הפעילות המסתכמות ב-3.5 שעות וסגירה במוצאי שבת וחגים, משמדובר בעניין שברשות, קרי כאופציה בלבד.

34. לפיכך, במצב דברים זה, בו החוזה מנוסח בכללותו ונקבע מראש על ידי צד אחד, אין בעריכת שינויים במסגרת נספח התנאים המסחריים, בנסיבות המקרה שלפנינו, בצל כלל הנתונים עליהם עמדתי לעיל, כדי לגרוע מהיות החוזה חוזה אחיד, כמשמעו בחוק, במיוחד שעה שלא ניתן לדעת אילו שינויים היה בידם של עוסקים בעלי מאפיינים זהים כמו המשיב לערוך; האם מדובר בסוג של שינויים שייחשבו בנסיבות העניין כשינויים מהותיים ביחס לאותו קהל עוסקים עימם התקשרו המבקשים, לעומת עוסקים אחרים בעלי מעמד כלכלי ועסקי גבוה יותר כמו רשתות שיווק גדולות עליהן הצביעו המבקשים בתצהיר מטעמם.

35. בענייננו, עלה מהעדויות שנשמעו לפניי כי החתימה על ההסכם לא הייתה פרונטאלית, אלא באמצעות העברת ההסכם, לאחר חתימתו ע"י המשיב, ליד נציגת חברת הניהול, גב' מירית, במושבה במשרדי החברה בכפר תבור, והיא זו שהעבירה את ההסכם חתום לידי המבקשים לשם החתימה עליו (ראו: מש/1). כפי שכבר צוין לעיל, הנכס המושכר מצוי בכפר תבור, חלק מהעדים המהותיים מטעם בעלי הדין, לרבות המבקשים עצמם, ובכללם גב' מירית, הם מאזור הצפון. לא נעלם מעיני כי מדובר בהסכם עסקי של השכרת חנות, כך שאין עסקינן בצרכן קלאסי, ולעובדה זו יש משקל בעת בחינת בבקשות כגון דא. אלא, שלא שוכנעתי על סמך החומר הראייתי שהוגש לצרכי הדיון בטענת הסמכות המקומית, כי יחסי הכוחות בין המתקשרים שווים הם, וכי חזקת הקיפוח נסתרה.

36. על האמור אוסיף, כי אני בדעה שלא עלה בידי המבקשים להראות שהדרישה לניהול הדיון דווקא בתל-אביב יפו אינה בגדר תנאי מקפח. מקובלת עליי הטענה, כי הקמת וניהול המתחם כמרכז מסחרי בכפר תבור, הימצאות משרדי ניהול בתוך המתחם, מקום החתימה על ההסכם ואופן חתימתו ומקום הימצאות הנכס, שכולם באזור השיפוט של מחוז הצפון, מבלי שמתקיימת כל הצדקה לתניית שיפוט מקומית בתל-אביב יפו, שעה שאין למשרדיהם של המבקשים ומקום מגוריו של המנכ"ל מטעמם זיקה לבית המשפט בתל-אביב, אלא לירושלים, יש בכל אלה כדי להוביל מסקנה, שבנסיבות העניין בחירת מחוז השיפוט בתל אביב אינה אלא לצרכי הרתעה מפני הגשת תביעה, ולא שוכנעתי כי המבקשים, שעליהם הנטל להוכיח בקשתם להעברת מקום הדיון, הראו שישנם שיקולים לטובת העברת הדיון לבית המשפט בתל-אביב. הזיקה היחידה למחוז תל אביב מצויה במקום בו מצוי משרד ב"כ המבקשים, בבני ברק, במחוז המרכז. היענות לבקשה והעברת הדיון כפי המבוקש לבית המשפט בתל-אביב, שאין לו כאמור זיקה לסכסוך דנן ולבעלי הדין, מחזקות בנסיבות העניין את המסקנה כי מדובר בתנייה מקפחת בחוזה אחיד, ולא שוכנעתי כי המבקשים השכילו להראות כי אין בתניית השיפוט כדי להרתיע את המשיב מעמידה על זכויותיו המשפטיות.

37. לטעמי, אין מדובר במרחק נסיעה קצר באופן יחסי או מקובל, ויפים הדברים שנאמרו בסוגיה זו בת"א (ת"א) 714188/07 מירס תקשורת בע"מ נ' שמטל בינוי פרויקטים בע"מ (14.10.07): "במקרים שבהם המרחק האמור גדול יחסית למדינת ישראל ולתרבות ה- commuting הנהוגה בה, כגון זה שבין חיפה, באר שבע או נצרת לבין תל-אביב ההנחה תהיה כי יש לדחות טענה לסתירתה של חזקת הקיפוח הכרוכה בתניית השיפוט הנדונה, כדי שלא לרוקן מתוכן את תכליתה החקיקתית של חזקת הקיפוח, וזאת גם לגבי תביעות בסכומים גדולים ולגבי עוסקים; ואין צורך לומר לגבי תביעות בסכומים בינונים או קטנים ולגבי צרכנים".

38. לשיטה אחרונה - לצורך הדיון בתביעה דנן, אני קובעת כי תניית השיפוט שבהסכם השכירות היא תנאי מקפח בחוזה אחיד וכי חזקת הקיפוח לא נסתרה על ידי המבקשים. לפיכך, התביעה תמשיך להתנהל בבית משפט זה.

39. המבקשים יישאו בהוצאות הבקשה בסך של 1,500 ₪, שישולם בתוך 30 יום מיום המצאת ההחלטה, ללא קשר לתוצאות ההליך, אחרת הוא יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.

40. המבקשים יגישו כתב ההגנה מטעמם תוך 30 ימים מהיום.

41. התיק לעיון ומעקב ביום 25.11.21.

42. המזכירות תמציא העתק ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, ט"ז חשוון תשפ"ב, 22 אוקטובר 2021, בהעדר הצדדים.