1. ענייננו בתביעה לפירוק שיתוף בחלקה 21, גוש 19038 מאדמות הכפר מג'ד אלכרום. החלקה הינה בשטח כולל של 2466 מ"ר כאשר התובע הינו הבעלים הרשום של 327 מ"ר בה.

התובע עתר לפירוק השיתוף בחלקה בדרך של חלוקה בעין וצירף לתביעה תשריט אשר בגדרו הציע המודד, עורך התשריט, תוכנית חלוקה.

1. עם הגשת התביעה, הוגשה הבקשה מושא החלטה זו, למתן צו מניעה זמני שיאסור על הנתבעים או מי מהם לבצע כל עבודות בנייה שיש בהן כדי לשנות את השימוש שנעשה במקרקעין ע"י הבעלים השונים, וזאת עד למתן פסק דין בתביעה.

התובע טען כי הנתבע מספר 17, יחד עם בניו, ביצעו בעבר בנייה ללא היתר בחלקה ולאחרונה הספיקו לבנות מבנה הפולש לתוך כביש 85 והשכירו אותו לחנות נרגילות, הכל ללא היתר וללא הסכמת התובע, וזאת בניסיון למנוע ממנו את הזכות לעשות שימוש סביר במקרקעין.

התובע טען עוד כי הוא חושש שהנתבעים או מי מהם ימשיכו לפעול לשינוי תנאי השטח, כפי שעשו זאת בעבר, כאשר לשיטתו הנתבע 17, בתיאום עם הנתבע 27, רקמו קנוניה להתעשר על חשבונו שלא כדין, נקטו ונוקטים בהליכים שונים כדי למנוע ממנו לבנות את ביתו על החלקה.

עוד נטען כי הנתבע 27 הגיש לוועדה המקומית בקשה לאישור חלוקה, אשר התובע התנגד לה הואיל והיא פוגעת תכנונית וקניינית בחלקו בחלקה.

1. משלא נטען בבקשה כי במועדים הרלוונטיים להגשתה התבצעה בנייה בחלקה, נקבעה הבקשה לדיון במעמד הצדדים, כאשר עובר לדיון הוגשה תגובה בכתב מטעם הנתבעים 27 ו- 34.
2. הנתבע מספר 34 טען כי הזכויות ע"ש התובע, כולן או חלקן, נרשמו שלא כדין, שכן הנתבע מספר 34 רכש את אותן זכויות מסבו של התובע עוד בשנת 1983, ומאז הוא מחזיק בהן ללא כל טענה או תביעה או התנגדות ואף גידר אותן בגדר בטון מסביב למגרש שלו, בהתאם לחלוקה מוסכמת בפועל בין כל השותפים בחלקה. חרף זאת, הנתבע הודיע כי בשלב זה אין לו התנגדות למתן צו מניעה זמני שיחול גם על התובע.
3. הנתבע מספר 27 התנגד למתן הצו - נתבע זה טען כי הוא הבעלים והמחזיק של 500 מ"ר הנמצאים בחלק הדרומי של החלקה.

הנתבע טען כי אביו החזיק במגרש שלו משך עשרות שנים והוא בנה גדר בטון מסביב למגרש לפני 10-12 שנים, בידיעתם של כל השותפים בחלקה, ללא התנגדות מי מהם, לרבות אלה אשר העבירו את הזכויות לתובע.

נתבע זה טען כי זכויותיו הרשומות של התובע מסתכמות ב- 288 מ"ר נטו בלבד לפי הצעת החלוקה שהוא עצמו צירף, כאשר לפי תוכנית המתאר המאושרת החלה על המקרקעין (תוכנית מתאר מפורטת ג/10523) , גודל שטח מינימלי למגורים בחלקה הוא 400 מ"ר ומכאן שאין בסיס לחלוקה המוצעת ע"י התובע והמודד מטעמו בתשריט שצורף. הנתבע טען כי הוא לא בנה ולא התכוון לבנות, באף שלב, ללא היתר. כן טען כי המבנים אשר הוקמו על החלקה, הוקמו לאורך תקופה ארוכה ללא התנגדות של מי מהבעלים.

הנתבע טען עוד כי בהצעת החלוקה המצורפת לתביעה, השטח המוצע לתובע הוא מחלקו שלו (של הנתבע 27) בעוד שתרופתו של זה נמצאת דווקא בחלק הצפוני של החלקה, כפי שהיה המצב במשך עשרות שנים.

1. נתבע זה טען כי הוא רכש את זכויותיו במקרקעין מהנתבעים 23-26 וצירף עותק מהסכם המכר, קבלות תשלום מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה. כן צירף עותק מתוכנית החלוקה בחלקה, אשר אושרה על ידי וועדת התכנון, לפיה מגרשו המאושר של הנתבע 27 הינו מגרש מספר 3/21. מגרש זה גודר לטענתו ע"י אביו, והוא מוחזק על ידו ללא עוררין מזה שנים.

הנתבע הדגיש כי התנגדותו של התובע נדחתה ע"י הוועדה בהחלטתה מיום 23.6.20.

1. הנתבע מספר 17 טען, באמצעות בא כוחו, אשר התייצב לדיון שהתקיים בבקשה, כי 120 מ"ר מהחלקים הרשומים ע"ש התובע אינם בבעלותו כלל וכי בעניין זה הוגשה תביעה לפסק דין הצהרתי לביהמ"ש המחוזי. הנתבע חלק, בדומה לנתבעים אחרים, על היקף הזכויות של התובע. עם זאת, מאחר ואין לו כוונה לבצע בנייה חדשה במקרקעין, לא התנגד למתן הצו עד לבירור התביעות המתנהלות בעניין.
2. בדיון שהתקיים ויתרו הנתבעים, מבלי להודות בטענות שהועלו, על חקירתו של התובע והרחיבו את טיעוניהם. התובע השיב לטיעונים אלה ובסוף הדיון, מאחר והצדדים הרחיבו את היריעה הנוגעת לזכויותיהם בחלקה, אפשרתי השלמה של הטיעונים בכתב תוך צירוף מסמכים מתאימים.
3. בטיעונים המשלימים פרס ב"כ הנתבע 34 את טיעוניו וצירף מסמכים רלוונטיים. אלה טיעוניו:

• בחלקה נשוא התביעה היו לסבו של התובע, כאמל חמוד (להלן: "כאמל") ושלושת אחיו, שטח של כ 770 מ"ר. בשנת 1983, ולבקשתו של כאמל אשר הציג את עצמו כמייצג גם את אחיו, התנהל מו"מ בינו לבין הנתבע 34 ובני משפחתו.
• חלק מהזכויות של כאמל ואחיו הופקע לטובת כביש העובר צפונית לחלקה ולטובת כביש העובר דרומית לה; בנוסף, היתה התחייבות קודמת מצידם של כאמל ואחיו לצד שלישי, שהינו הנתבע מספר 17. בשים לב לכך, הזכויות בפועל של כאמל ואחיו היו בשטח של 500 מ"ר.
• ביום 10.10.1983, נערך הסכם חליפין בין כאמל ואחיו לבין הנתבע מס' 34 ומי מטעמו, לפיו כאמל העביר את השטח שבבעלותו בחלקה 21 בשטח של 500 מ"ר ובתמורה העביר לו הנתבע 34 את הזכויות שלהם בחלקה, 626 מ"ר בחלקה 31, בגוש 19037. בשל הפרשי השטחים שילם כאמל את שווי ההפרש בכסף.
• מאז, כל צד מחזיק בחלק שלו בחלקה בהתאם לחלוקה מוסכמת על כל הבעלים שהיו, ומאוחר יותר בנה הנתבע 34 קיר בטון מסביב לחלק שרכש. בפועל מוחזקת החלקה ע"י שלושה בעלים : הנתבע 34 בצד הצפוני של החלקה, משפחת חסיאן (הנתבע 27) בצד הדרום מערבי ומשפחת כבת (הנתבע 17) בכל הצד המזרחי.
• בשנת 1984 הצהיר הנתבע 34 על העסקה לשלטונות המס ושילם את כל המסים המתחייבים. חיובים שנשלחו בזמנו לכאמל על החלקה למס רכוש, שולמו ע"י הנתבע ולבקשתו חתם כאמל על אישור המופנה למס רכוש כי במידה ותוגש השגה ויגיע החזר, החזר זה יהיה לנתבע, אשר שילם את החוב.
• העסקה לא נרשמה מתוך אמונה כי כאמל לא יתכחש לה ואך לפני שנתיים פנה הנתבע לכאמל לצורך ביצוע הרישום, אם כי אז הודיע לו כי הוא (כאמל) העביר את הזכויות לנכד שלו, שהינו התובע.
• לאחר דין ודברים שלא הועיל – כך טען הנתבע – הוא פנה לאחיו שעדיין בחיים, הנתבע 20 ושני אחייניו, בנים של פזע חמוד (הנתבעים 21 ו-22), אשר הופתעו מהתנהלותו של כאמל. אלה חתמו כולם על תצהירים ויפויי כוח בלתי חוזרים בדבר העסקה (תצהירים אלה צורפו ע"י הנתבע).
• התובע החתים שניים מיורשיו של המנוח גמיל חמד ז"ל, אחיו של כאמל, על עסקה פיקטיבית לפיה כביבול מכר ורשם את הזכויות שלהם על שמו. התובע ניסה להחתים יורשים אחרים על העסקה, אם כי אלה סירבו.
• הנתבע הודיע כי בימים אלה, יגיש תביעה לפסק דין הצהרתי בדבר זכויותיו בחלקה.

1. הנתבע מספר 27, בטיעוניו המשלימים, טען כי לתובע היה יומו בפני הוועדה לתכנון ובניה, אשר דחתה את התנגדותו ואישרה את תוכנית החלוקה לפיה מגרשו המאושר תכנונית של הנתבע הינו מגרש 3/21.

הנתבע חזר וטען כי גם לשיטתו של התובע עצמו, הוא בעלים של 288 מ"ר בלבד מהחלקה, כאשר לפי טיעוניהם של יתר הצדדים מתברר כי לכל היותר הוא בעלים של 150 מ"ר ברוטו, ומכאן שבסוף ההליך, אם תעמוד לתובע זכות כלשהי, הרי שתעמוד לו זכות שיפוי ותו לא, מה ששולל את ההצדקה למתן צו מניעה. לחילופין, ואם ביהמ"ש ייעתר לבקשתו של התובע, יש לחייבו בהפקדת ערבות משמעותית לשיפוי וכיסוי נזקיו של הנתבע כתוצאה ממתן הצו.

1. בתגובה לטיעונים אלה, טען התובע כי :

• כל החלקים שמקורם מהמנוח סלימאן סלימאן חמוד ז"ל הם זכותו הבלעדית של הסבא כאמל. כך היה בהתאם לייפוי כוח בלתי חוזר נוטריוני אשר על פיו נוהל משא ומתן בין הסבא כאמל לבין הנתבע 34.
• הסבא כאמל החליף עם הנתבע 34 קרקע בחלקה 21, מסר שטח של 400 מ"ר וקבל בתמורה 720 מ"ר בחלקה 31 גוש 19037, ושילם את ההפרש לנתבע 34. יפוי הכוח המקורי נמסר לידי הנתבע 34, אשר לקח על עצמו לדווח על החליפין.
• אין לאחים של הסבא כאמל כל קשר לעסקה עם הנתבע 34 ואין להם כל זכות בשטח של 770 מ"ר בחלקה 21. שטח זה הוא בבעלותו הבלעדית.
• הסבא כאמל מעולם לא ייצג את אחיו או הציג את עצמו כזה.
• המסמך שצירף הנתבע 34 הינו מסמך מזויף שכן כאמל מעולם לא חתם על עסקת חליפין לפיה הוא מוסר 500 מ"ר. הסיכום היה ביחס ל – 400 מ"ר ובתמורה קבל את כל השטח הרשום על שם משפחת הנתבע 34 שהינו שטח של 720 מ"ר, ושילם סכום של 250,000 ₪ וחתם על מסמך לפיו הוא מקבל 720 מ"ר בנוסף ליפוי הכוח שנמסר לידיו.
• הסבא כאמל הינו הבעלים של יתרת החלק, שהינה 370 מ"ר מהחלקה והוא לא מכר לאף אדם אחר.
• התובע צירף הסכם העברה ללא תמורה, מיום 21.7.18, בין מגיד גמיל חמוד ומוחמד גמיל חמוד לבין התובע והסכם מאותו יום בין גב' גמילה גמיל חמוד לבין התובע.
• הנתבע 34 שהיה אמור להגיש את יפוי הכוח למס רכוש, כדי שירשם קודם השטח על שם הסבא כאמל לא עשה כן, מה שאילץ את התובע באמצעות כאמל לחזור לאחיינים שיחתמו לו על החלקים שנרשמו על שם אביהם. כולם הסכימו למעט נכדיו של גמיל סלימאן חמוד שחשבו לנצל את התובע ולחייבו לשלם להם סכום כסף.
• התובע הכחיש את כל טענותיו של הנתבע מספר 34 וטען כי שלושת המצהירים מטעמו נכחו במשרד בא כוחו וטענו שהם לא ידעו בכלל על העסקה ולא ידעו שהם חותמים על ייפוי כוח בלתי חוזר ושהנתבע 34 מתעתד לרשום הערת אזהרה.
• התובע טען כי אם הנתבע רכש 500 מ"ר בשנת 1983 מדוע לא רשם הערת אזהרה על השטח. הנתבע, כך נטען, מעלים בכוונה ובחוסר תום לב את ההסכמות שהיו עם כאמל, לפיהן הוא קיבל 400 מ"ר בלבד.
• התובע הגיש ערר לועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה בעניין הבניה של הנתבע 27, וזה טרם הוכרע.

1. לאחר שהצדדים השלימו טיעוניהם בכתב, הודיע ב"כ הנתבע 17 כי מבלי להודות בהיקף הזכויות של מי מהצדדים, הגיע להסכמה עם התובע כי יינתן צו מניעה שיחול אך ורק על הקרקע הפנויה בחלקה נשוא התביעה, ולא על הקרקע המוחזקת ע"י הנתבע מספר 17.

דיון והכרעה

1. כידוע, טיבו של דיון בסעד זמני, שאין הוא מכריע בזכויות הצדדים. הדיון הוא לכאורי בלבד, ומבקש הצו צריך להראות כי קיימות ראיות לכאורה לקיום עילת תביעה טובה כלפי המשיבים. מבקש הסעד גם צריך להצביע על הנזק שייגרם לו אם לא יינתן הצו המבוקש. בדרך כלל, צו מניעה זמני נועד להקפיא מצב קיים, ועליו להיות טפל לסעד העיקרי המבוקש בתביעה.

1. על בעל דין המבקש לקבל סעד זמני לעמוד בשני תנאים מצטברים עיקריים: הראשון, עניינו קיומה של זכות לכאורה, והשני מאזן הנוחיות, כאשר בין שני תנאים אלה קיימים יחסי גומלין ומשקלו של שיקול אחד עשוי להיות מושפע ממשקלו של השיקול האחר ולכן תוארו כ"מקבילית הכוחות".

זכות לכאורה – המשמעות של תנאי זה הינה שעל המבקש לשכנע את בית המשפט כי סיכוייו לזכות בהליך העיקרי עדיפים על פני סיכוייו של המשיב. הערכה זו של סיכויי התביעה הינה לכאורית בלבד ונעשית לפי החומר הקיים במועד הדיון בפני בית המשפט. בבדיקה זו, אין צורך לקבוע עמדה נחרצת לגבי סיכויי התביעה העיקרית ודי בכך כי אין מדובר בתביעת סרק וכי מדובר בשאלה רצינית הראויה לדיון (ראה רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר ואח', פד"י נו (1) 529).

ולעניין מאזן הנוחות אציין כי על בית המשפט לאזן בין הנזק שייגרם לתובע/מבקש כתוצאה מאי מתן צו זמני לבין הנזק שייגרם לנתבע/משיב כתוצאה ממתן אותו צו. בעניין זה קיימת נוסחת איזון: ככל שעילת התביעה עליה מסתמך המבקש חזקה יותר, כך יורד משקלו של הנזק עליו הוא צריך להצביע כדי לזכות בסעד הזמני, ולהפך. ככל שעילת התביעה חלשה יותר, על המבקש להצביע על נזק חמור יותר שאינו ניתן לפיצוי כספי.

1. ובחזרה לענייננו, הכלל הבסיסי במקרקעין שאינם מחולקים והם במושע, הוא כי בעלותו של כל אחד מבעלי הזכויות בנכס משתרעת על-פני כל חלק וחלק מן המקרקעין, מבלי שמוקצה למי מבעלי הזכויות חלק ספציפי בהם, ומכאן שנקודת המוצא היא כי אין לבצע עבודת גידור או בנייה במקרקעין שהם במושע מבלי שקיימת בעניין זה הסכמה מפורשת של כל אחד ואחד מבעלי הזכויות במקרקעין, וכל עוד לא בוצע פירוק שיתוף בהם, וזאת על-מנת שלא ליצור עובדה מוגמרת שעלולה ליצור הכבדה שעה שיתבצע פירוק השיתוף במקרקעין.

זו גם הסיבה לכך שבתביעות לפירוק שיתוף, נוטים בתי המשפט, להיעתר לבקשה לסעד זמני, על מנת שלא "ייקבעו עובדות בשטח", ולא ישונה מצב החזקה בחלקה, באופן שעלול למנוע מהתובע לקבל במסגרת תביעת פירוק השיתוף מגרש כלשהו, ובכך "לצמצם" את האפשרויות לחלוקת המקרקעין, או לבטלן כליל. עבודות בנייה יוצרות מטבעם של דברים מצב קיים המשליך על בחירת החלופה הראויה לפירוק השיתוף.

עם זאת, גם בתביעה לפירוק שיתוף, שבה הרציונל של שמירה על המצב הקיים ערב הגשת התביעה קיים באופן ברור, אין ליתן צו מניעה זמני כדבר שבשגרה, וודאי שאין מקום ליתן צו כאמור, מקום שלא עלה בידי המבקש להוכיח זכות לכאורה הראויה להגנה.

1. אין מחלוקת כי התובע הינו בעלים של זכויות רשומות בחלקה. עם זאת, חולקים הנתבעים על היקף זכויות אלה, כאשר בפיהם של הנתבעים 17 ו-34 טענות ממוקדות ומגובות לכאורה במסמכים באשר לעסקאות אשר נעשו בעבר, בטרם יועברו הזכויות לתובע, ואשר נוגסות בזכויותיו של זה במקרקעין. הנתבע 17 כבר הגיש תביעה לביהמ"ש המחוזי בעניין ונתבע 34 הודיע כי בדעתו להגיש תביעה בהתאם.

טענות הנתבעים לעסקאות שלא זכו לרישום תתבררנה בביהמ"ש המחוזי (ככל הנראה במסגרת שני הליכים שונים) וברור כי להכרעה שתינתן באותם הליכים תהיה השלכה ישירה על הליך זה.

1. בזיקה לטענות הנתבע 27 בעניין שטח מגרש מינימלי לפי התוכנית החלה על המקרקעין, נחזור למושכות יסוד ונזכיר כי חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (סעיף 37) מקנה זכות לכל שותף במקרקעין, לדרוש פירוק שיתוף בכלל הנכס כאשר בהעדר הסכם לפירוק, יבוצע הפירוק על פי סעיפים 39-43 לחוק.

סעיף 39 (א) קובע כי במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין וסעיף 40 (א) מורה כי במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה יהיה הפירוק בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

חלוקה בעין משמעותה חלוקת המקרקעין באופן שכל אחד מהשותפים זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת (ראו ע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג(3) 33). מקרקעין ניתנים לחלוקה בעין, באופן שכל שותף זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת בחלקו היחסי במקרקעין, אם ניתן לפצלם למספר חלקים שכל אחד מהם מסוגל לשמש נושא נפרד לבעלות.

1. הטענה לעניין שטח מינימלי בחלקה, כתנאי להקצאת מגרש עצמאי – טענה שאינה שנויה במחלוקת - הינה טענה שיש לה חשיבות והשלכה על הליך פירוק השיתוף, שכן אם לא יתאפשר פירוק השיתוף באופן שכל אחד מבעלי הזכויות יהיה בעלים של יחידת רישום נפרדת, ובאם לא ניתן יהא לקדם מתווה מוסכם כזה או אחר על כל הצדדים או על 'שכנים' במגרשים הפוטנציאליים, ייתכן ומשמעות הדבר תהיה, פירוק השיתוף בדרך על מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. היקף זכויותיו של התובע במקרקעין והמחלוקת בדבר בעלותו בחלק מהזכויות הרשומות על שמו, ודאי שישליכו על מתווה הפירוק ויש להניח כי הדברים ייבחנו בהמשך ההליך.
2. חרף האמור ועל אף שבפיהם של הנתבעים טענות הגנה כבדות משקל, לא ניתן להתעלם ממצב הדברים הקיים היום, לפיו התובע הינו הבעלים הרשום של 327 מ"ר בחלקה, כאשר הטענה בדבר שטח מגרש מינימלי אינה מאיינת את זכותו לעתור לפירוק השיתוף, אם כי משליכה על הדרך בה ייעשה הפירוק. בכל מקרה, כל בנייה על המקרקעין טרם הפירוק יכולה להשליך על חלוקת המקרקעין וגם על שווים, גם למקרה והפירוק יעשה בדרך על מכירה, ומכאן מצאתי הצדקה למתן הצו המבוקש, באופן שיחול על כל הצדדים, ומתוך מטרה לשמור על המצב הקיים בפועל עד סיום ההליך, ויודגש בהקשר זה כי הנתבעים 17 ו- 34 לא התנגדו למתן הצו (והסייג שהוסף ע"י הנתבע 17 בהודעתו המאוחרת, באופן שהצו יחול רק על חלק מהחלקה אינו מקובל על ביהמ"ש, נוכח הרציונל למתן הצו).
3. ואולם במקרה זה, בו יכול להימשך ההליך שנים, בהן תימנע מהנתבע 27 אפשרות בנייה בחלקה, שעה שלכל הנתבעים טענות כנות הנוגעות להיקף זכויותיו של התובע בחלקה וכאשר אין מחלוקת כי במצב התכנוני הקיים, התובע אינו יכול להיום בעלים של מגרש בחלקה, מוצדק לחייב את התובע בהפקדת ערבות משמעותית יחסית, אשר תבטיח פיצויים של הנתבעים בעתיד בגין כל נזק שייגרם להם אם תיפסק התובענה או אם יפקע צו.

בשוקלי את כלל נסיבות העניין ובהתאם לסמכותי על פי תקנה 364(א) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984, אני מורה כי צו המניעה יהיה מותנה בהפקדת ערבות בסכום של 35,000 ₪ (הפקדה כספית או ערבות בנקאית עצמאית צמודה למדד ולא מוגבלת בזמן בסכום זהה) וזאת עד ליום 25.12.20.

1. סוף דבר – אני נעתרת לבקשה ומורה על מתן צו מניעה שיאסור על הנתבעים או מי מהם לבצע כל עבודות בניה בחלקה 21, גוש 19038 מאדמות הכפר מג'ד אלכרום עד להחלטה אחרת, וזאת כנגד הגשת התחייבות עצמית בהתאם לתקנות והפקדת ערבות כספית בסכום של 35,000 ₪ כאמור.

לא תופקד הערבות עד יום 25.12.20, תידחה הבקשה למתן צו מניעה זמני.

הוצאות בקשה זו יישקלו בפסה"ד שיינתן בסוף ההליך.

ת. פנימית ליום 28.12.20.

המזכירות תמציא החלטה זו לצדדים.

ניתנה היום, י"ג כסלו תשפ"א, 29 נובמבר 2020, בהעדר הצדדים.