1. לפני ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית חולון (להלן: "ועדת הערר") מיום 22.7.20 ולפיה נדחה ערר שהגיש המערער (ערר 136/18).

אציין כי ערר 136/18 התנהל בוועדת הערר יחד עם הדיון בערר 140/18 (ערר שהוגש ע"י עו"ד מטי לשם) אף שהתיקים לא אוחדו.

2. המערער הינו המחזיק והבעלים של משרד ברחוב שדרות ירושלים 159 (הכישור 47) בחולון (להלן גם: "הנכס"). עניינו של הערעור הוא בחיובו בארנונה בגין שטחים משותפים בבניין בו מצוי המשרד וכן חיובו בארנונה בגין החניה.

השתלשלות העניינים הרלוונטית לענייננו:

א. בהתאם להודעת שומת ארנונה כללית מיום 2.3.17 הנכס חויב בארנונה כללית בשטח של 77.5 מ"ר בסיווג עסקים מיום 29.12.16.

בסעיף 4 להודעה צוין כי השומה כפופה למדידה שתיערך בנכס באמצעות חברת מדידות מטעם העירייה והעירייה רשאית לעדכן את שומת הארנונה לפי תוצאות המידה ובתחולה מתאריך 29.12.16.

ב. בהשגה מיום 31.4.17 (נספח ג' לערעור) טען המערער כי יש לסווג את הנכס תחת הגדרת "משרדים" הואיל וזה השימוש שנעשה בפועל.

עוד נטען כי יש לתקן את שטח היחידה ולהעמידו על 48 מ"ר הואיל ובהתאם לצו הארנונה לשנת 2017 הגדרת שטח היחידה לצרכי חיוב בארנונה ייעשה "למעט קירות חיצוניים וקירות פנימיים", קרי שטח נטו ולא ברוטו.

מנהל הארנונה בתשובתו מיום 29.6.17 (נספח ה' לערעור) השיב כי הנכס מסווג "משרדים שירותים ומסחר". הטענות נגד שטח החיוב נדחו וצוין כי ממילא שטח הנכס כפוף לתוצאות מדידה שתיערך בו.

התקבלה הטענה לפיה אזור החיוב יהא אזור ב' מיום 24.1.17.

השגה נוספת הוגשה ביום 1.2.18 (נספח ו' לערעור) בגין חשבון תקופתי של חודשים ינואר- פברואר 2018 בנוגע לשטח הנכס.

ההשגה נדחתה בתשובה מיום 13.2.18 (נספח ז' לערעור). צוין כי: שומת הארנונה כפופה למדידה שנערכה בנכס במסגרתה ייקבע גם סך השטחים המשותפים לצרכי חיוב בארנונה.

ג. בעקבות תוצאות מדידה מטעם חברת המדידות הופקה למערער ביום 12.11.18 הודעת שומה לפיה השטח לחיוב 99.73 מ"ר והרכיבים שנכללו בו: עסקים בעיר ב – שטח לחיוב 68.69 מ"ר, מרתף עצמאי ב' בעסק - שטח לחיוב 16.89 מ"ר וחניון בתשלום בשטח לחיוב של 14.15 מ"ר.

צוין כי העדכון החל מיום 14.2.17.

המערער השיג על הודעת השומה מיום 12.11.18 במכתב מיום 13.11.18 (נספח י"ג לערעור).

בהשגה נטען כי לאור הקבוע בצו הארנונה ודברי ראש העיר כי מחייבים רק על שטח היחידה (לא ניתן לחייב בגין שטחים משותפים) נטו, למנהל הארנונה אין סמכות עצמאית ונפרדת לחייב בחיובים הנוגדים את הקבוע בצו הארנונה. נטען כי שטח המחסן הוא 8 מ"ר בעוד שנרשם שטח מדוד של 16.89. כמו כן התווסף לראשונה חניון בתשלום שיש לבטל.

לאחר בדיקת טענותיו וחישוב מחדש, הודעה על תיקון השומה ניתנה למערער בתשובה להשגתו ביום 5.12.18.

עפ"י השומה העדכנית בתחולה מיום 14.2.17 סה"כ השטח לחיוב 100.15 מ"ר לפי הרכיבים כדלקמן: שטח משותף עסק ב – 18.78 מ"ר, שטח משותף חדרי עזר – 0.65 מ"ר, עסקים בעיר ב – 40.8 מ"ר , מרתף עצמאי בעסק – 8.51 מ"ר, חניון בתשלום – 13 מ"ר, חדרי עזר ב – 4.26 מ"ר, שטח משותף חניון בתשלום – 14.15 מ"ר.

ד. המערער הגיש ערר על דחיית ההשגה.

המערער ביקש לקבוע, כי חיובו בתשלום ארנונה בגין תוספת עבור השטחים הציבוריים נעשה בניגוד לקבוע בצו הארנונה ולהצהרות ראש העיר, בחוסר סמכות, בניגוד לדין ויש לבטלו. כן נטען כי לא ניתן לבקש ולתקן רטרואקטיבית לשנת 2017 את חיובי המערער.

למערער אין "חניון בתשלום" אלא חניה פרטית אחת בשטח של 13 מ"ר. לא מדובר בחניון בתשלום ולא קיים כל חניון ציבורי בבניין.

מנהל הארנונה לא ביצע אבחנה בסיווג השטחים וכל השטחים חויבו, ללא אבחנה בין שטח עיקרי לשטחים משותפים. השטחים המשותפים חויבו כאילו היו שטח עיקרי ובסיווג גבוה כפי שחויב השטח העיקרי.

בתשובת מנהל הארנונה לערר נטען כי יש לדחות את טענות המערער שעניינן באי חוקיות לכאורה בהיותן חורגות מעילות ההשגה והערר.

נטען גם כי טענות המערער בדבר רטרואקטיביות החיובים ותעריף החיוב בגין השטחים המשותפים הן בגדר הרחבת חזית שכן לא נטענו בהשגות מימים 13.11.18 ומיום 25.11.18.

לגופו של עניין, נטען כי ניתן לחייב את השטחים המשותפים מכוח צו הארנונה.

דין טענות המערער להידחות נגד חיוב ברכיב חניון בתשלום וחניון משותף בתשלום. המערער מחזיק ומשתמש בשטחי חניה נלווים לשטח העסק המוחזק על ידו. בהתאם לדין, חניה הנלווית לעסק תחויב בהתאם לסיווג החל על העסק. לחלופין, בהתאם לתעריף הסיווג "נכס אחר" בסעיף 9 לצו הארנונה.

השטחים המשותפים יחויבו בתעריף החיוב החל על השטח העיקרי.

למעלה מן הצורך, נטען כי יש לדחות גם לגופו של עניין את טענת המערער נגד תחולת הודעת השומה מיום 14.2.17.

בתשובת המערער לתגובת מנהל הארנונה ביקש המערער בין היתר לזמן את ראש עיריית חולון לדיון.

התקיים דיון ביום 10.9.19 בפני ועדת הערר. הדיון התקיים בנוכחות ב"כ העירייה, מנהלת מחלקת שומה בעיריית חולון והמערער (וכן עו"ד מטי לשם).

3. החלטת ועדת הערר מיום 22.7.20:

א. טענות העותר ביחס לרטרואקטיביות חיובי הארנונה בגין השטחים המשותפים, חריגה מדיני ההקפאה והבטחה שלטונית הן טענות משפטיות במהותן, שאינן מסורות לסמכות הוועדה. טענות אלה לא באות בגדרם של סעיפים קטנים (1) – (4) של סעיף 3 (א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו – 1976 (להלן: "חוק הערר") המעגן את מרחב הסמכות העניינית של ועדת הערר.

ב. טענות בנוגע לרטרואקטיביות החיובים ותעריף חיוב השטחים המשותפים, לא נטענו בהשגה ולכן מהוות הרחבת חזית אסורה ויש לדחותן על הסף.

כמו כן, בשים לב לסעיף 17 לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בועדת הערר), התשל"ז - 1977, הועדה לא השתכנעה כי מדובר בטענות "הדרושות למען הצדק" והמערער לא העלה בפני הועדה טעם מדוע לא העלה טענות אלה בשלב ההשגה. לכן מדובר בהרחבת חזית.

ג. אין חולק כי הנכס אינו משמש למגורים.

סעיף 2.1 לצו הארנונה של עיריית חולון קובע כי ארנונה תושת על "משרדים, שירותים ומסחר" ביחס לכל יחידת שטח.

עפ"י הגדרת "בניין" בסעיף 269 לפקודת העיריות (נוסח חדש) ועפ"י ההגדרות בצו הארנונה כפשוטן, כל יחידת שטח (מ"ר) נושאת בחבות בארנונה, ככל שלא נקבע אחרת בצו הארנונה.

לאור הוראות צו הארנונה, וכאשר השטחים המשותפים לא הוחרגו מהוראות סעיף 2.1 לצו הארנונה, הרי מדובר בשטחים בני חיוב בארנונה.

נקבע בפסיקה, כי בהתאם לעקרונות הארנונה הכלליים, על הרשות לחייב כל שטח שאינו רחוב או אדמת בניין ואין צורך כי צו הארנונה יקבע במפורש את חיוב אותו שטח.

האמור תואם גם את הפרשנות התכליתית של הדין לפיה אין סיבה כי מי שעושה שימוש ונהנה מהשטחים המשותפים, לא יחויב בארנונה עבור השימוש בהם.

עפ"י הפסיקה, פטור לנכס מחיוב במס מצריך הוראת חוק ברורה ומפורשת.

טענת המערער לפיה אין מדובר בשטחים בהם הוא עושה שימוש לא התקבלה.

משהגיעה הועדה למסקנה כי מדובר בשטחים "ברי חיוב בארנונה", ועדת הערר סברה כי מנהל הארנונה פעל כדין, כאשר חייב את כלל המחזיקים בשטחי הבניין, כדי חלקם היחסי בגין השטחים המשותפים וזאת בהיותם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לשטחים אלה. חיוב זה תואם את השכל הישר ואת הדין.

באשר לטענה החלופית של המערער כי יש לחייב את השטחים המשותפים בתעריף שונה מתעריף השטח העיקרי, הטענה נדחתה. נקבע כאמור כי מדובר בהרחבת חזית. לגופו של עניין הפנתה הוועדה לע"א 8838/02 אבי גולדהמר ושות' נ' עיריית חיפה, (20.9.06) שם חויבו שטחי חניה של עסק בתעריף דומה לתעריף העיקרי.

ד. טענת המערער לפיה לא היה כלל מקום לחייבו בגין שטח החניה בבעלותו בסיווג "חניון בתשלום" נדחתה. מדובר בשטח בבעלות המערער והוא עושה בו שימוש בלעדי.

באשר לסיווג נקבע כי מדובר בסיווג אשר מתחייב לכל הפחות שכן לפי הפסיקה, הסיווג הנכון הינו סיווג הזהה לסיווג העסק, כלומר סיווג לפי סעיף 2.1 לצו הארנונה. לחלופין, סיווג "נכס אחר" – סיווגים שתעריפם גבוה מתעריף הסיווג בו סווג המערער.

מכאן הערעור שלפני.

4. תמצית טענות המערער בערעור:

א. המערער כן ביקש להשיב לעצמו את הכספים שנגבו ממנו שלא כדין וזאת עוד משנת 2017. ועדת הערר שגתה כשהתעלמה מכך.

נטען כי מנהל הארנונה אינו יכול לבקש לתקן רטרואקטיבית לשנת 2017 את חיובי המערער.

ועדת הארנונה שגתה עת דחתה את טענות המערער כי לא ניתן לחייבו משנת 2017 בטענה של הרחבת חזית.

ב. בצו הארנונה של עיריית חולון אין כל קביעה מפורשת הקובעת כי ניתן להטיל חיובי ארנונה גם עבור השטחים המשותפים (להבדיל מרשויות אחרות שציינו מפורשות כי ניתן להעמיס את השטחים המשותפים בצו הארנונה שלהם).

לא ניתן להטיל חיובי ארנונה ולחייב בהם נישומים באופן גורף ושרירותי מבלי שחיובים אלו נקבעו מפורשות בצו הארנונה.

בצו הארנונה לחולון אין כל קביעה פוזיטיבית מה אחוז שיעורם של השטחים המשותפים והאם אלו יחושבו כפי שמחושבים מעברים ב- 15% מהשטח העיקרי.

מאחר ואין התייחסות לשטחים המשותפים, מצא מנהל הארנונה לחייבם ב 100% כאילו היו שטח עיקרי, ללא כל אחיזה בלשון הצו, וועדת הערר אימצה פרשנות שגויה זו.

ההגדרה היחידה בצו הארנונה לגבי "שטח משותף" קובעת כי שטח משותף לא נכלל בשטח היחידה, משכך לא ניתן להכליל שטחים אלו גם בחיובי ארנונה למשרדים.

תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז – 2007, לרבות פקודת העיריות, אינן מסמיכות את מנהל הארנונה להטיל ארנונה באופן כללי, קטגורי וללא הסמכה מפורשת בחוק.

עוד נטען כי אין כל הגיון ששטחים ציבוריים יחויבו באותו מחיר למ"ר בו מחויב השטח העיקרי. מנהל הארנונה לא ביצע כל אבחנה בסיווגי השטחים וכל השטחים לשיטתו ברי חיוב ללא כל אבחנה בסיווג ביניהם וללא כל הבדל אם מדובר בשטח עיקרי או שטחי ציבור.

ג. ועדת הערר שגתה כשדחתה את טענת המערער שלא ניתן לחייב חניה פרטית כשאין כל קביעה בצו כי ניתן לחייב חניה כזו.

צו הארנונה קובע כי ניתן לחייב בארנונה רק חנייה הנמצא ב"חניון בתשלום".

ד. ועדת הערר שגתה, משלא זימנה את ראש העיר, כפי שביקש המערער לצורך קבלת תשובתו בתצהיר האם חיובי המערער הם לפי שיטת "נטו – נטו" או לפי שיטת "ברוטו – ברוטו" כפי שנעשה בפועל. ועדת הערר לא נימקה בהחלטתה מדוע מנעה את התייצבותו או את קבלת עמדתו.

ועדת הערר שגתה, עת אימצה את טענת מנהל הארנונה, כי ניתן לחייב את שטחי המערער לפי שיטת "ברוטו – ברוטו" בניגוד לאמור בצו הארנונה ובהעדר עיגון חוקי לכך בצו.

5. תמצית תשובת המשיבים:

א. יש לדחות את הערעור על הסף מהטעמים הבאים:

הרחבת חזית – המערער העלה טענות חדשות וצירף מסמכים חדשים שלא בא זכרם בכתבי ההשגה והערר. מדובר על טענות בדבר אפליה ונספחים שונים שצורפו (ב', ג', י"א, י"ב, כ"ו).

סמכות עניינית – בכתב הערעור יש טעונת החורגות במובהק מסמכותו העניינית של ביהמ"ש (הבטחה שלטונית ומצג, רטרואקטיביות ואפליה) . סמכותו העניינית של ביהמ"ש בשבתו כערכאת ערעור מנהלי מוגבלת לאותן עילות השגה שנקבעו בסעיף 3 (א) לחוק הערר.

ב. אין מקום להתערב בנימוקי ההחלטה בהיותם סבירים ונכונים ותואמים את הדין החל, ולמצער, אינם חורגים ממתחם הסבירות.

ג. ועדת הערר צדקה בנימוקיה לדחייה על הסף.

ועדת הערר יישמה נכונה את הדין החל ביחס למגבלות סמכויותיה בנוגע לנושאים משפטיים שעניינם ממישור אי חוקיות, בהם רטרואקטיביות החיוב, הבטחה מנהלית וחריגה מדיני ההקפאה, ולכן צדקה בדחייתם על הסף מחוסר סמכות.

המערער לא הניח טעם בערעור לפיו יש להתיר לו לברר טענות החורגות מסמכות עניינית בהליך של ערעור מנהלי ונמנע מלנקוט הליך של עתירה מנהלית המהווה את המסלול לבירור סבירות וחוקיות החלטות מנהליות של הרשות.

ועדת הערר צדקה בדחיית טענות המערער בדבר רטרואקטיביות החיובים ותעריף הסיווג החל על שטחים משותפים בשל הרחבת חזית הואיל ובהשגותיו מימים 13.11.18 ו – 25.11.18 הלין רק על מקור הסמכות לחיוב שטחים משותפים, ערכי המדידות, חיוב ברכיב חניון וחניון משותף.

ד. ועדת הערר צדקה בקביעה לפיה צו הארנונה מקים לשטחים המשותפים חבות בארנונה. עמדת הועדה מקיימת את מצוות הצו ומגשימה את תכליות הארנונה. חיוב הוא ברירת המחדל והפטור הוא החריג. ברירת המחדל היא חיוב שטחים משותפים בבניינים שלא למגורים כל עוד לא נרשם אחרת. פטור מחיוב שטחים משותפים יחול רק אם צוין מפורשות שאין לחייב.

משכך, הפרשנות היחידה הנכונה של הצו – על רקע ניסוחו של סעיף 2.1 לצו, ובשעה שאינו מחריג מחיוב שטחים משותפים בבניינים שאינם למגורים, ובהיעדר מחלוקת כי נכסו של המערער אינו נכס למגורים, חובת הארנונה חלה על השטחים המשותפים.

מעיון בהחלטת ועדת הערר עולה כי סוגיית חיוב השטחים המשותפים עוגנה היטב בפסיקה ובלשון צו הארנונה. מסקנת הוועדה מיישמת נכונה את כללי פרשנות המס.

כמו כן, קביעת הוועדה מיישמת נכונה את דוקטרינת המחזיק המשותף. בהתאם לתורת המחזיק המשותף אין כל רבב בחיוב החל על המערער ברכיב השטחים משותפים.

ברירת המחדל בצו הארנונה ולפי פסיקת ביהמ"ש העליון היא מיסוי השטחים המשותפים בתעריף השטח העיקרי, כל עוד לא נקבע אחרת. לא ניתן לגזור גזירה שווה מסעיף 2.2 לצו הארנונה שקובע מנגנון חיוב נפרד למעברים במרכז קניות.

ה. גם בהיעדר סיווג נפרד לחניה פרטית, אין משמעות הדבר כי זו פטורה מחיוב אלא כי סיווגה וסיווג השטח המשותף המצטרף אליה הוא "משרדים, שירותים ומסחר" (כשטחים נלווים למשרד). לחלופין סיווג "נכס אחר" לפי סעיף 9 לצו הארנונה.

ו. למעלה מן הנדרש, נטען כי: גם לגופו של עניין, יש לדחות את טענת המערער כי החיוב הקודם ליום 5.12.18 בטל מחמת רטרואקטיביות.

הערעור לא מגלה יסוד של הבטחה שלטונית שלא לחייב שטחים משותפים בארנונה.

אין יסוד לטענת אפליה אף לגופה.

6. לאחר שהתקיים הדיון בערעור, נעתרתי לבקשת המערער לצרף צווי ארנונה של רשויות אחרות, שכן ביקש להראות שרשויות אחרות כן קבעו בצו הוראות המתייחסות לשטחים המשותפים ולאופן חלוקתם בין כלל המחזיקים.

כן ניתנה רשות לב"כ מנהל הארנונה להשלים טיעון אך ורק בנוגע למשמעות הצווים.

בהשלמת טיעון מטעם מנהל הארנונה נטען כי לצווי הארנונה שצורפו אין כל ערך פרשני.

כפי שקבעתי בהחלטה מיום 6.5.21, לא אתייחס לטענות נוספות שהעלה מנהל הארנונה שאינן בנוגע למשמעות הצווים שצורפו.

7. לאחר עיון בטענות הצדדים והשלמת טיעונים בע"פ הגעתי למסקנה ולפיה דין הערעור להידחות מהנימוקים כדלקמן:

8. הערעור נסב על הליך בוועדת ערר לענייני ארנונה, שהינה טריבונל מעין-שיפוטי בעל מומחיות רבה בשאלות שבמחלוקת (בר"מ 7813/13 מנהל הארנונה - עיריית ירושלים נ' תיכון תל אביב, סעיף 10 להחלטת כב' הש' ד' ברק ארז (24.12.13)).

ביהמ"ש לעניינים מנהליים מתערב בהחלטת ועדת הערר לענייני ארנונה רק כאשר היא חורגת מגדר הסבירות, או כאשר ההחלטה פוגעת בכללי צדק טבעי או נגועה בשיקול זר

(ראה: עמ"נ (ת"א) 50279-07-18 דומיסיל טי אל וי בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב (19.9.19)).

בימ"ש מנהלי צריך לבדוק, האם ועדת הערר הסיקה את המסקנה המשפטית המתחייבת מתוך הממצאים העובדתיים שנקבעו על ידה והאם נפלה טעות משפטית בהחלטתה.

ראה לעניין זה: עמ"נ 5340-09-16  איי פוינט מערכות בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית רמת גן  (4.3.17).

  במקרה דנן, כפי שאבהיר בהמשך, ההחלטה מצויה במתחם הסבירות, ולפיכך אין מקום להתערב בקביעות ועדת הערר.

9. סעיף 3 (א) לחוק הערר קובע את הנושאים בהם ניתן להגיש השגה למנהל הארנונה כמפורט להלן:

"מי שחויב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה:

(1)   הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום;

(2)    נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו;

(3)     הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו- 269 לפקודת העיריות;

(4)    היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנ"ג – שהוא אינו בעל

שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס".

בסעיף 3 (ב) לחוק הערר נקבע במפורש כי ועדת הערר לא תדון בטענות אי חוקיות החורגות מהעילות המנויות בסעיף 3 (א) לחוק הערר.

מקובלת עלי קביעת ועדת הערר לפיה טענות הנוגעות לרטרואקטיביות של חיובים וכן בנוגע להבטחה שלטונית אינן מצויות בסמכות ועדת הערר הואיל והן חורגות מגדר העילות המנויות בסעיף 3 לחוק הערר.

סמכותו של מנהל הארנונה מצומצמת ומוגבלת לנושאים עובדתיים, טכניים ברורים בלבד. מטבע הדברים, ממילא זהו הדין גם לגבי סמכותה של ועדת הערר ושל בימ"ש זה - מסגרת הערעור מוגבלת גם היא לעילות המנויות בחוק (ראה בעניין זה: בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קרית אתא, פ"ד מו (1) 793).

בנוגע לעניינים הקשורים לרטרואקטיביות והבטחה מנהלית, מצג שווא שהוצג למערער והוביל לטענתו להסתמכות, היה על המערער להגיש עתירה מנהלית ולהעלות במסגרתה טענות אלו ולא לפנות לוועדת הערר שאכן לא הייתה צריכה ואינה מוסמכת להכריע בעניינים אלה.

עתירה מנהלית לא הוגשה כאמור, בין במועדה ובין בשיהוי, ולכן בפסק דין זה בערעור מנהלי לא אדרש לגופן של טענות אלו.

זאת ועוד; ועדת הערר אף קבעה כי טענת הרטרואקטיביות היא בגדר הרחבת חזית. כך גם הטענה ביחס לתעריף חיוב השטחים המשותפים.

עיינתי בהשגות המערער מימים 31.4.17, 1.2.18 ו – 13.11.18 מהן עולה כי אכן לא נטענו במסגרתן טענות ביחס לתעריף חיוב השטחים המשותפים ולרטרואקטיביות החיוב.

אמנם בהשגה מיום 31.4.17 המערער ציין באופן סתמי כי נפלה טעות "במועד הקובע לתחילת חיובי הארנונה", אולם אין לכך התייחסות בפירוט נימוקי ההשגה.

אוסיף כי בנסיבות אלה, התייתר ממילא הצורך בזימונו של ראש עיריית חולון לדיון בפני ועדת הערר והצורך בקבלת עמדתו.

ומכאן - לסוגיות הטעונות הכרעה בערעור המנהלי שלפני.

10. הסוגיות העיקריות שוועדת הערר הייתה צריכה לבחון הן שתיים:

א. האם צו הארנונה של עיריית חולון מאפשר לחייב בארנונה בגין שטחים משותפים למרות שהצו לא כולל קביעה פוזיטיבית מפורשת לחיוב בשטחים המשותפים?

ב. חיוב ארנונה בגין חניה.

11. אשר לחיוב בגין שטחים משותפים:

יש לבחון האם צו הארנונה של עיריית חולון מטיל חיוב בגין שטחים משותפים.

שאלה זו מצריכה לפרש את צו הארנונה.

ככל חיקוק אחר, יש לפרש את הצו בהתאם לתורת הפרשנות התכליתית.

ראה בעניין זה: עע"מ 9597/11 עיריית יהוד מונוסון נ' אוגל א.ל.פ סחר בע"מ, סעיף 6 לפסק דינו של כב' השופט ע' פוגלמן (3.4.13); רע"א 8565/10 עמאש נ' הוועדה לתכנון ובניה שומרון, סעיפים 9 ו – 10 לפסק דינה של כב' הש' ע' ארבל (27.9.12).

(א) עסקינן בנכס שמשמש כמשרד. משכך, הסעיף הרלוונטי בענייננו הוא סעיף 2 שכותרתו "משרדים, שירותים ומסחר".

סעיף 2.1 לצו הארנונה של עיריית חולון לשנת 2018 קובע:

"ארנונה כללית החלה על נכסים או חלק מהם המשמשים למסחר, חנויות, מסעדות, קיוסקים, משרדים, מחסן עצמאי, סוכני ביטוח, מרפאות, בתי ספר פרטיים, מועדוני ריקודים, בתי קפה, שטח המשמש לרחיצת רכב בין מקורה ובין שאינו מקורה ועסקים אחרים מכל סוג שהוא, בכל תחומי העיר למעט עסקים הנזכרים במפורש בהמשך צו מיסים זה, לכל יחידת שטח (מ"ר) לשנה בש"ח:

...".

סעיף 2.7 כותרתו "הגדרות פירושים לסעיף 2.1". מתייחס לחדרי עזר, גלריה, מרתף, סככה, מחסן עצמאי ומחסן נילווה.

מלשון סעיף 2.1 עולה כי מדובר בהגדרה כללית והיא אינה מוציאה מגדרה "שטחים משותפים". מובהר במסגרתה שהיא כוללת כל יחידת שטח (מ"ר); לא נקבע במסגרתה כי שטחים משותפים מוחרגים מחיוב ארנונה.

לעומת זאת, בסעיף 1 לצו הארנונה שכותרתו "מבני מגורים" נקבע בסעיף 1.1:

"ארנונה כללית החלה על בתי מגורים לכל יחידת שטח (מ"ר) בש"ח לשנה

...".

בהמשך של סעיף 1, צו הארנונה מחריג שטחים שאינם כלולים בשטח היחידה, רק לצורך סעיף 1.1 – "מבני מגורים":

חניה מקורה, מחסן משותף ושטח משותף – "השטח המשותף לשתי יחידות דיור או יותר בבניין כגון: מדרגות, מקלטים, חדרי כביסה, חדר הסקה וכו', לא יכללו בשטח היחידה".

הגדרה זו מחריגה במפורש שטחים משותפים משטח היחידה של מבני מגורים.

ההגדרה של שטח משותף ממוקמת בחלק של הצו שמתייחס ל"מבני מגורים" ומצוין בפירוש כי היא לצורך סעיף 1.1.

לפיכך ברור שההחרגה של שטחים משותפים לא נועדה לחול על "משרדים, שירותים ומסחר" שעניינם מוסדר בסעיף נפרד- סעיף 2 לצו.

לו העירייה התכוונה להעניק פטור מארנונה לשטחים משותפים בנכסים, משרדים ומסחר יש להניח שהדבר היה בא לידי ביטוי מפורש בלשון הצו.

העובדה שבנוגע למבני מגורים הצו מחריג במפורש חיוב של שטחים משותפים, תומכת בפרשנות לפיה אין מקום לתת פטור מחיוב שטחים משותפים בנוגע לנכסים המשמשים "משרדים, שירותים ומסחר" מבלי שהדבר בא לידי ביטוי מפורש בלשון הצו.

העובדה שישנן רשויות מקומיות שבצו הארנונה שלהן קבעו מפורשות כי יחול חיוב על שטחים משותפים בנכסים שלא למגורים אינה מעידה על כך שרשויות שלא קבעו מפורשות חיוב כזה ורק לא החריגו בצו חיוב של שטחים משותפים שלא במבני מגורים, לא התכוונו לחיובם של אותם שטחים משותפים.

לעניין זה יפים דברי כב' השופט פוגלמן בעע"ם 9597/11 עיריית יהוד מונסון נ' אורגל א.ל.פ סחר בע"מ (3.4.13) בסעיפים 6 – 7, שם התקבל ערעור העירייה על פסק דינו של בימ"ש לעניינים מנהליים ונקבע מפורשות כי ככל שהעירייה התכוונה להעניק פטור מארנונה בגין שטחים משותפים בבניינים שאינם מיועדים למגורים; היא הייתה מביאה זאת לידי ביטוי מפורש בלשון הצו.

אני סבורה כי פרשנות המערער אינה מתיישבת עם ההחרגה המפורשת של שטחים משותפים לגבי מבני מגורים ועל כן מסקנתי היא כי פרשנות מנהל הארנונה את הצו היא המתאימה יותר ללשון הצו.

12. רכיב "חניון בתשלום"

בסעיף 10 להשגה מיום 13.11.18 נכתב כי "בחשבון הארנונה התווסף גם "דבר חדש ולראשונה" והוא חיוב בגין "חניון בתשלום". אציין ולמען הסר כל ספק, כי אין לח"מ כל חניון בתשלום וגם עניין זה יש לבטל".

בשומת הארנונה העדכנית, שצורפה לתשובת העירייה להשגה, הרכיב של "חניון בתשלום" נותר אם כי השטח המדוד הופחת מ – 14.15 ל – 13 מ"ר. נוסף רכיב של "שטח משותף חניון בתשלום" שטח לחיוב 14.15 מ"ר.

בתשובת העירייה נדחתה טענת המערער.

נכתב כי מדובר בשטח חנייה הנלווה לעסק המוחזק ע"י המערער החיוב בהתאם לסיווג החל על העסק.

נטען כי המערער מחזיק בשטח חניה בר חיוב שהסיווג עליו "חניון בתשלום" מתחייב לכל הפחות וזאת בהתאם לסיווג החל על העסק. לחלופין, בהתאם לתעריף הסיווג "נכס אחר" בסעיף 9 לצו הארנונה.

בכל הנוגע לחיוב ברכיב "שטח משותף חניון בתשלום" הובהר כי מדובר בחיוב בגין חלקו היחסי בשטחי הגישה והתמרון המשותפים המהווים חלק בלתי נפרד מהשימוש בחניון.

בערר נטען כי טענות המערער בדבר חיוב רכיב החניון ובגין חניון בתשלום נדחו למרות שאין לו כל חניון בתשלום אלא חניה פרטית אחת.

בנוגע לרכיב "שטח משותף חניון בתשלום" יפים הדברים שקבעתי לעיל ביחס לסוגיה של שטחים משותפים, ואין צורך להוסיף בעניין זה.

אשר לרכיב של "חניון בתשלום" הועדה קבעה כי מדובר בשטח שהינו בבעלות המערער והוא גם עושה בו שימוש בלעדי ובנוגע לסיווג "חניון בתשלום" סברה הוועדה כי "מדובר בסיווג אשר מתחייב לכל הפחות שכן בהתאם לפסיקת בתי המשפט הסיווג הנכון לסווגו הינו סיווג הזהה לסיווג העסק, כלומר סיווג לפי סעיף 2.1 לצו הארנונה, או לחלופין סיווג "נכס אחר" – סיווגים שתעריפם גבוה מתעריף הסיווג בו סווג העורר".

טענת המערער לפיה ניתן לחייב בארנונה רק חניה הנמצאת בחניון בתשלום אינה ברורה ומנסה כנראה להתבסס על סעיף 7 לצו הארנונה שכותרתו "חניונים" והוא לא רלוונטי בענייננו.

קביעת הועדה לפיה מדובר בשטח המצוי בבעלות המערער ובשימושו הבלעדי היא בגדר קביעה עובדתית שאין מקום להתערב בה.

גם לא מצאתי כי המערער מעלה טעם ברור המצדיק התערבות בסיווג שטח החניה הפרטית שבשימושו.

13. לסיכום:

א. לאור האמור לעיל, דין הערעור להידחות.

ב. המערער יישא בהוצאות המשיבים ושכ"ט עו"ד בסך 8,000 ₪.

העירבון יחולט ויועבר למשיבים באמצעות בא כוחם.

ג. המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתנה היום, כ"ב סיוון תשפ"א, 02 יוני 2021, בהעדר הצדדים.