1. לפני בקשת רשות ערעור על החלטת בימ"ש השלום בת"א – יפו (כב' השופט עמית יריב) מיום 5.10.20 בת"א 1517-04-19 לפיה נדחתה בקשת המבקשת- הנתבעת (להלן: "הרשות") לצרף כנתבעים בעלי זכויות שרכשו ממנה את רוב זכויות הבעלות שלה במקרקעין נשוא ההליך באמצעות חברת עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר"). לבקשה הצטרפו גם חלק מאותם רוכשים.

2. בבימ"ש השלום הוגשה ע"י המשיב (להלן: "האפוטרופוס הכללי") תובענה לפירוק שיתוף של מקרקעין ברח' אלעזר בן עזריה 13 בתל אביב הידועים כגוש 7072 חלקה 08 (להלן: "המקרקעין").

האפוטרופוס הכללי מנהל את נכסיהן של הנעדרות גב' שישמנוגלו וגב' יורדן מיכאל (להלן: "הנעדרות") מכוח צווי ניהול שניתנו לו בימים 26.12.2002 ו- 14.4.2010.

הנעדרות הן הבעלים של 50% (במשותף) מן הזכויות במקרקעין הרשום בפנקס הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בתל-אביב – יפו (להלן – "המקרקעין"). יתר הזכויות במקרקעין שייכות לרשות.

בכתב התביעה נטען כי הרשות פעלה בנכס כבשלה, יצרה מצגי שווא מול צדדים שלישיים, חילקה את הנכס לתתי חלקות, התקשרה בחוזים מול צדדים שלישיים, בניגוד לדין ללא הסכם שיתוף וללא הסכמת הנעדרות או האפוטרופוס הכללי.

מבוקש לפרק את השיתוף במקרקעין בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה בין השותפים בהתאם לחלקם היחסי בו, וכן לחייב את הרשות במחצית מדמי השימוש הראויים.

בכתב ההגנה הרשות טענה, בין היתר, כי היא מכרה את זכויות הבעלות שלה באמצעות עמידר ברוב היחידות בנכס עוד בשנות התשעים של המאה הקודמת. שנים רבות לא גבתה כספים בגין דירות אלה.

עמידר מנהלת את הנכס עבורה וכל המידע נמצא אצלה. נטען כי מאחר והבעלות בנכס בחלקים של הרשות נמכרו לבעלי זכויות פרטיים ברוב הדירות, הרי פירוק השיתוף צריך להתבצע מול בעלי הזכויות במקרקעין. לכן המחזיקים הינם בעלי דין נדרשים שיש לצרפם לתביעה ועל האפוטרופוס הכללי להתנהל מול בעלי הדירות.

בדירות שטרם נמכרו מבוקש לבצע פירוק שיתוף באמצעות מכרז פומבי או מכר לדיירים מוגנים.

נטען כי לגבי תתי חלקות שבעניינן נחתמו הסכמי מכר, צוין במפורש כי הרשות מוכרת את חלקה היחסי בלבד וכי העברת הבעלות תיעשה רק לאחר מכירת כל חלקי הנתבעת בנכס וכפוף להסכמת הבעלים האחרים. החלקים במושע ירשמו באופן יחסי בחלקה עפ"י הסכמי המכר. לא הוצג מצג שווא מול צדדים שלישיים.

נטענו גם טענות מקדמיות בנוגע לסילוק התביעה על הסף וטענות הנוגעות לדמי שימוש ראויים.

בכתב התשובה הוסיף וטען האפוטרופוס הכללי כי זכויות הקניין נותרו בידי הרשות הואיל וההסכמים לא קיבלו תוקף ובהעדר רישום כשירותם בספק, כל שכן הם לא נחתמו מול כל הבעלים בנכס במושע. אין רישום בית משותף כך שאין זכות לחלוקה לתתי חלקות ואין רישום הערות אזהרה.

3. הבקשה לצירוף נתבעים בבימ"ש קמא:

א) ביום 21.1.20 הגישה הרשות בקשה לצרף את עמידר ו- 20 בעלי זכויות בנכס שרכשו את זכויות הבעלות של הרשות ברוב היחידות שלה בנכס, מכוח תקנה 24 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984.

נטען כי בעלי הזכויות הינם צדדים חיוניים ונדרשים על מנת שניתן יהיה להכריע ביעילות ושלמות בכל השאלות השנויות במחלוקת הנוגעות לכל בעלי הזכויות בנכס.

ב) האפוטרופוס בתגובתו מיום 3.2.20 התנגד לצירוף הרוכשים. נטען כי הרשות יכולה להגיש הודעות צד ג' לאותם בעלי זכויות אובליגטוריות מולם חתמה לכאורה על התחייבויות שאינן מעניינו של האפוטרופוס הכללי שכן כל זכויותיהם לכאורה נובעות מזכות הרשות בנכס וצירוף 20 בעלי דין כנתבעים לא יקדמו את ההליך.

ג) ביום 24.2.20 התקיים קדם משפט וביום 6.9.20 התקיים דיון אליו התייצבו ב"כ הצדדים, ב"כ עמידר, באי כוחם של 10 רוכשים ושני רוכשים נוספים.

בהחלטה שניתנה בסיום הדיון התבקשה התייחסות בנוגע לצירוף זכות אובליגטורית נטענת במקרקעין לעניין פירוק שיתוף .

ד) הרשות ביום 15.9.20 טענה כי מי שיכול להגיש תביעה לפירוק שיתוף הוא אכן הבעלים הרשום אולם הרוכשים הגם שאינם רשומים כבעלים נכנסים בגדרי תקנה 24 לתקסד"א. זכותם להישמע טרם תוכרע התובענה ואם הם לא יצורפו זכויותיהם עלולות להיפגע וההליכים יהיו לשווא.

ה) רוכשת בשם מרים דניאל אשר הגישה בקשה לצירופה כנתבעת ביום 20.8.20, הגישה ביום 15.9.20 השלמת טיעונים וטענה כי היא בעלת דין נדרשת בתביעה. כך גם רוכש בשם בנימין קריטי ו- 4 רוכשים נוספים: רונית גרמן, כאיד לבלביסי, חאלד זביידת, משה אוליאל.

רוכש נוסף בשם עמיאל אריה הודיע ביום 16.9.20 כי הוא מתנגד לצירופו להליך. כך גם רוכשת בשם רבקה דינה גלאון.

ו) האופוטרופוס הכללי טען בתגובתו מיום 17.9.20 כי אין בתקנה 24 לתקסד"א בכדי לגבור על חוק המקרקעין שאינו מכיר בזכות אובליגטורית לתביעת פירוק שיתוף, קל וחומר שהצדדים האחרים אינם דרושים לפירוק זכות הבעלות בנכס וחלקם אינו מעוניין להצטרף להליך.

4. החלטת בימ"ש קמא מיום 5.10.20:

א) בימ"ש קמא הגיע למסקנה לפיה אין מקום לצרף את הרוכשים להליך פירוק השיתוף הואיל וצירופם לא זו בלבד שיפגע ביעילות ההליך הדיוני, אלא שהוא עלול לפגוע בזכויותיהם של הרוכשים פגיעה קשה.

ב) נקבע כי הקושי המרכזי בניהול ההליך דנן טמון בהתנהלותה של הרשות, שתוארה כך:

"...במשך שנים ארוכות נהגה בנכס מנהג בעלים יחיד: היא ערכה תשריט וחילקה את המקרקעין ל"תתי-חלקות" (אף שאלה לא נרשמו בספרי רישום המקרקעין, ועל כן – אינם מחייבים), השכירה את אותן "תתי-חלקות", ואף מכרה אותן – אף שהקפידה לציין כי היא מוכרת רק את חלקה-היא. המשמעות היא, שבמשך שנים ארוכות, ולמעשה – אין על כך מחלוקת – הציגה רמ"י מצג שווא לשוכרים, שלפיו היא בעלת הנכס, והיא רשאית לנהוג בו כרצונה".

צוין כי גם כאשר מכרה חלק מזכויותיה, אף שלכאורה הקפידה להציג שזכויותיה חלק מחלקה במושע, הסכם המכר מתייחס מפורשות למכירתה של "דירה", המסומנת ב"תשריט", באופן שלא מן הנמנע שעלול להטעות – הרשות לא דאגה

לרישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין, ולא דאגה לרישום הערת אזהרה, אלא הסתפקה ברישום פנימי במה שהיא מכנה "טאבו קטן", אשר אינו נותן לרשומים בו את חזקת הבעלות הנתונה למי שזכויותיו רשומות בפנקסי המקרקעין המנוהלים עפ"י דין.

כעת מבקשת הרשות לצרף את הרוכשים כצדדים, וזאת במטרה ברורה ומוצהרת להעביר את המחלוקת עם האפוטרופוס הכללי אליהם, להסתלק מן ההליך, ולהותיר את הרוכשים לנהל מאבק בדבר רכישת החלק הנוסף מול שותפיה של הרשות באותן זכויות.

ג) הליך של פירוק שיתוף במקרקעין מתנהל בין בעלי הזכויות במקרקעין.

הרוכשים רכשו מהרשות זכויות אובליגטוריות, שעולות לכל היותר כדי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין". לכן הם אינם בעלי דין מתאימים.

אין צורך משפטי בצירופם מאחר והם אינם בעלי זכויות קנייניות רשומות.

עסקינן במצב בו יש שני בעלים רשומים במקרקעין, כך שאין כל מניעה לנהל את ההליך.

ד) בימ"ש קמא סבר כי הוספת הרוכשים כנתבעים תסכל את האפשרות להגיע לפתרון יעיל וצודק.

הוסבר כי משעה שהתבקש פירוק השיתוף, ודאי ע"י בעל מחצית הזכויות, אזי ככל שלא יימצא פתרון שיאפשר פירוק – יהיה צורך לחזור לבררת המחדל של מכירת המקרקעין כולם למרבה במחיר. הדבר יביא לתוצאה שפגיעתה ברוכשים תהיה קשה וחמורה מכל פתרון אחר; גם פירוק השיתוף בעין על דרך של רישום בית משותף לא יצלח – שכן פירוש הדבר יהיה שיחסי שותפות במקרקעין יישמרו, אלא שבמקום שהשותפות תהיה במקרקעין כולם, תהיה השותפות בכל דירה ודירה.

ה) בימ"ש קמא ציין כי הוא מוצא טעם לפגם בעצם הצעת הרשות להותיר את ההתמודדות עם השיתוף בידי הרוכשים.

ו) בימ"ש קמא היה ער לכך שההליך דנן עשוי להשפיע על מצב הרוכשים וזכויותיהם וסבר כי ראוי יהיה לאפשר להם להשמיע את כולם בהליך (כ"ידידי בימ"ש" או כמשתתפים בלתי

פורמליים) אולם קבע כי אין צורך לצרפם לשם כך כנתבעים פורמאליים כאשר משמעות הדבר היא לכבול אותם לתוצאות פסה"ד; עניין שלא יועיל להם.

ההכרעה בהליך בין הצדדים האמתיים בו – בעלי הזכויות הקנייניות.

נקבע כי הרוכשים יהיו רשאים להתייצב לדיונים בהליך, להגיש עמדות בתיק ולקבל עדכון שותף באמצעות הרשות על המתרחש בתיק ולהגיש בקשה לקבל גישה לתיק במערכת נט המשפט.

5. תמצית טענות הרשות בבקשת רשות הערעור:

א) יש לקבל את הבקשה ולדון בה כבערעור ואין מקום להמתין עד למתן פסה"ד הואיל והפגיעה בזכויות הדיירים עלולה להיות בלתי הפיכה.

ב) אכן מי שיכול להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הוא הבעלים הרשום; אך אין בכך כדי להסיק שאין לצרף נתבעים שאינם בעלים רשומים. הדיירים שרכשו את זכויות הבעלות של הרשות, הגם שאינם רשומים כבעלים בנסח רישום מקרקעין, נכנסים ב"דרך המלך" לתקנה 24 לתקסד"א אשר אין חולק כי נוכחותם "דרושה כדי לאפשר לבית המשפט לפסוק ולהכריע ביעילות ובשלמות בכל השאלות הכרוכות בתובענה".

ג) זכותם של הדיירים להישמע טרם תוכרע התובענה, שעה שזו תשליך על רכושם וזכויותיהם המעיין קנייניות. כמו כן אם לא יצורפו כל בעלי הזכויות שעלולים להיפגע מבחינה מעשית ההליכים יהיו לשווא.

ד) אין להידרש לתביעת פירוק שיתוף במקרקעין כל עוד לא כל הבעלים נרשמו כדין ולכן התובענה מוקדמת מדי. יש למחוק את התובענה אלא אם בקשת הצירוף תתקבל.

ה) על בימ"ש קמא מוטלת חובה לצרף את הדיירים כמבוקש על מנת שתעמוד בפניו התמונה המלאה והוא יבחן את כל ההשלכות והטענות המשפטיות העומדות למחזיקים ובעלי הזכויות בפועל של המקרקעין, טרם יחליט אם ליתן צו פירוק ומכירת המקרקעין בכינוס נכסים לכל המרבה במחיר.

בימ"ש קמא ישקול אם זה צודק ונכון ליתן צו פירוק נכסים כמבוקש ובאילו תנאים- למשל, מתן הזדמנות לכל דייר לרכוש מחצית מזכויות הבעלות בדירה אותה מחזיק וכו'.

אם יינתן צו כינוס ומכירה יכול ויטענו הדיירים כי מדובר במכר של נכס "תפוס" וזכותם להמשיך ולהחזיק בנכס כדין.

ו) זכותו של כל שותף למכור את חלקו במושע, ודאי ללא צורך בהסכמת שותפו וכך עשתה הרשות. לא ניתן למכור נכס שכבר נמכר בחציו פעם נוספת, ודאי שלא טרם יצורפו וישמעו כלל בעלי הזכויות.

ז) בימ"ש קמא קבע ממצאים עובדתיים בלא שהובאו בפניו ראיות.

6. תמצית תשובת האפוטרופוס הכללי:

א) בניגוד לחובת הרשות על פי דין להודיע לאפוטרופוס הכללי על הימצאו של נכס "עזוב" ,לא פעלה כך רשות הפיתוח ולא הודיעה על הימצאותו של רכוש עזוב בחזקתה עוד משנות ה- 60 של המאה הקודמת ועשתה ברכוש העזוב כבתוך שלה.

ב) האפוטרופוס הכללי סבור, כי הדרך היעילה לפירוק שיתוף היא לבצע רישום בית משותף. לרשום את בעלי הזכויות האובליגטוריות בנסח הרישום כשותפים לרשות הפיתוח בדירות ורשות הפיתוח תצטרך לתבוע במעל 18 תביעות את פירוק השיתוף מול צדדי ג' שלטענתה רכשו ממנה את הדירות.

ג) בית משפט קמא קבע כי לאותם צדדי ג' תהיה גישה לתיק והם יוכלו להביע עמדתם.

כך יישמרו זכויותיהם של צדדי ג' – בעלי זכויות אובליגטוריות וגם יישמרו האינטרסים של בעלי הזכויות הקנייניות בנכס.

הודגש, כי צדדי ג' שהיו מעוניינים להצטרף כנתבעים לא הגישו בקשת רשות ערעור על ההחלטה שלא לצרפם וחלק מצדדי ג' ביקשו שלא להיות מצורפים.

ד) נטען כי בבקשת רשות הערעור הועלו טענות שהן בבחינת "מקצה שיפורים".

הועלו טענות לגופה של התביעה.

נטען, כי המבקשת לא הרימה את הנטל להוכיח כי בעל זכות אובליגטורית שווה למעמד בעל זכות קניינית בהליך של פירוק שיתוף במקרקעין.

כמו כן לא הראתה כיצד צירופם של 14 בעלי דין עם שלל טענות משפטיות נגדה יועיל להליך פירוק השיתוף מול האפוטרופוס הכללי.

7. לאחר שעיינתי בטיעוני הצדדים, מצאתי לנכון ליתן רשות ערעור. לדון בבקשת רשות הערעור כבערעור בהתאם לתקנה 410 לתקסד"א ולדחות הערעור לגופו מהנימוקים כדלקמן:

א) כיוון שיש בהחלטת הביניים כדי להשפיע השפעה ממשית על ניהול ההליך, מצאתי לנכון ליתן רשות ערעור על החלטת הביניים ולדון בבקשת רשות הערעור כבערעור משלא מצאתי כי זכויות הצדדים ייפגעו מכך.

דין הערעור, כאמור, להידחות לגופו.

ערכאת ערעור אינה נוהגת להתערב בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית בעניינים הקשורים לניהול ההליך, בכל הקשור לסדרי דיון ומהלך שמיעת ראיות, אפילו אם היא סבורה, כי ראוי היה לנקוט דרך דיונית אחרת, להוציא מקרים חריגים בהם החלטת הערכאה הדיונית מנוגדת לדין או גורמת עיוות דין לאחד הצדדים (ראה לעניין זה:

ע"א 607/70 אלקטרוניק אפלינסס קורפורישאן "ירדן" נ' גרץ פרטרבסגזלשפט פ"ד כה(2) 441; רע"א 266/88 סאן אינטרנשיונל לימיטד נ' מדינת ישראל, פ"ד מד(2); רע"א 2148/09 עיריית גבעתיים נ' חיטין (6.4.09). רע"א 6351/19 גיליאזוב נ' ינוביץ (6.10.19). רע"א 4344/19 גדעון נ' פז חברת נפט בע"מ (16.7.19)).

ענייננו אינו מצדיק התערבות בשיקול דעתה הרחב של הערכאה הדיונית.

ב) כלל ידוע הוא כי החלטות הנוגעות להוספת בעלי דין מצויות בגדר שיקול דעתה הרחב של הערכאה הדיונית.

ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בהחלטות אלו, למעט במקרים חריגים (רע"א 1262/20 קילקר נ' נועם, סעיף 9 להחלטת כב' השופט ע' גרוסקופף (19.2.2020).

ההכרעה בעניינינו אינה קלה ואינה אריתמטית.

גם אם בימ"ש השלום היה מחליט לצרף נתבעים ולא דוחה את הבקשה, ניתן היה למצוא להחלטה סימוכין בהוראות הדין, בפסיקה ,תוך יישום לנסיבות שבענייננו.

אני סבורה, כי שתי האפשרויות (צירוף נתבעים ואי צירוף נתבעים) סבירות במקרה דנן ולכן לא מצאתי לנכון להתערב בשיקול דעת הערכאה הדיונית.

ג) תקנה 24 לתקסד"א קובעת כי בימ"ש רשאי להורות על צירוף צד לתביעה, אם מצא כי נוכחותו דרושה לצורך הכרעה יעילה ושלמה בתביעה.

בבקשה מסוג זה בוחנים "בראש ובראשונה את השאלה אם צירופו של בעל הדין דרוש כדי שניתן יהיה לפסוק בשלמות וביעילות בפלוגתאות שעולות במסגרת התביעה" (רע"א 5861/15 עיריית תל אביב-יפו נ' שומוביץ סעיף 26 לפסק דינה של כב' הש' דפנה ברק-ארז (26.1.2016)).

ד) בפסק דין שניתן ברע"א 9022/14 שהביאן נ' מובדי (2.2.15) נקבע בסעיף 19:

הפסיקה הכירה בהיותו של אדם בעל דין "דרוש" במקרים שונים, כגון מקרה בו אי אפשר ליתן פתרון שלם ויעיל לתובענה, בלא שפסק הדין יחייב את פלוני ויהווה מעשה בית דין גם כלפיו, או מקרה בו עשויה זכותו של אדם להיפגע אלמלא הצירוף, וזאת מבלי שניתנה לאותו אדם אפשרות לטעון טענותיו לפני בית המשפט ...לעניין זה אין לבחון את תועלתו ונוחותו של התובע, אלא את השאלה אם הצירוף דרוש על מנת שבית המשפט יוכל לפסוק באופן שלם ויעיל בפלוגתאות שהתעוררו במסגרת התובענה ...מנגד הודגש, כי יש לוודא שהצירוף נדרש בשל הפלוגתאות העולות מן התביעה כפי שהוגשה, ולא הפלוגתאות בתביעה אחרת שהתובע יכול היה להגישה... עוד יש לציין, כי על אף שהסמכות לצירוף צד נתונה לבית המשפט בכל שלב של ההליך, הרי שאחד מהשיקולים החשובים הוא שיקול היעילות הדיונית, במסגרתו יש לשקול, בין יתר הנתונים, גם את המועד בו הוגשה הבקשה לצירוף הצד והשלב שאליו הגיע ההליך (עניין קורלנד, פסקה 6)...".

ה) במקרה דנן התביעה לפירוק שיתוף יכולה להתברר בין רשות הפיתוח לבין בעלי הזכויות הקנייניות בנכס - הנעדרות באמצעות האפוטרופוס הכללי.

לצורך פירוק השיתוף, מערכת היחסים בין הרשות לרוכשים שצירופם מבוקש אינה נוגעת ישירות ליחסים של האפוטרופוס עם הרשות; בעלים משותפים של המקרקעין שפירוק השיתוף נדון ביחס אליהם.

אמנם, מדובר בשתי מערכות יחסים העוסקות באותן זכויות במקרקעין והכרעה באחת מהן בהכרח תשפיע על השנייה, אך לצורך ההכרעה בפירוק השיתוף אין הכרח בצירוף בעלי הזכויות האובליגטורית בייחוד במצב שבו בימ"ש מאפשר להם להשתתף בדיון ולהביע את דעתם.

חזקה כי בנסיבות אלו, בימ"ש בשבתו למצוא פתרון לבעיית פירוק השיתוף ייקח בחשבון גם את עמדת צדדי ג'.

ברור כי צירוף צדדי ג' יסרבל עד מאוד את הדיון ויעלה מחלוקות בין צדדי ג' והרשות שיכולות להתברר גם במסגרת אחרת; מה גם שצדדי ג' בחרו שלא להגיש בקשת רשות ערעור על ההחלטה וחלקם לא מעוניינים כלל להיות מצורפים כנתבעים. ההחלטה לפיה יוכלו להשתתף בהליך, גם אם לא כבעלי דין, מקטינה עד מאוד את האפשרות לפיה פירוק השיתוף יבוצע בדרך שתיפגע בהם.

בימ"ש יכריע בפירוק השיתוף בהתאם לזכויות הקנייניות.

נושא הזכויות האובליגטוריות לא ייפתר במסגרת הזו. אין בכך כדי לגרוע מדרישת תקנה 24 לתקסד"א ולפיה ניתן לצרף צד אם נוכחותו דרושה לצורך הכרעה יעילה ושלמה בתביעה.

בתביעה לפירוק שיתוף בין בעלי זכויות קנייניות ניתן להכריע בפירוק השיתוף גם כאשר רק בעלי הזכות הקניינות הם בעלי דין.

יודגש, כי החלטת בימ"ש קמא היא החלטת ביניים אשר יוכל לשנותה ככל שהתקדמות ההליך תשכנע את בימ"ש כי צירוף נתבעים נוספים דרוש לצורך ההכרעה השלמה והנכונה.

עוד יצוין כי גם הקביעות בעניין התנהלות הרשות הן לכאוריות בלבד וברור שעם הגשת הראיות ושמיעתן יוכל בימ"ש קמא לשנות את התרשמותו הלכאורית.

8. לסיכום:

א) לאור האמור לעיל, ניתנת רשות ערעור והערעור נדחה.

ב) בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.

ג) המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ו' כסלו תשפ"א, 22 נובמבר 2020, בהעדר הצדדים.