1. העותרים הם הבעלים של משתלה בשטח של כ-40 דונם ביישוב בית דגן (להלן – "המשתלה") ועתירתם מופנית נגד תכנית ממ/1/2058, שעניינה הקמת שכונת מגורים חדשה על שטח המשתלה.
2. תכנית מתאר מקומית (מפורטת) ממ/2050, בית דגן (להלן – "תכנית 2050") היא תכנית החלה על שטח של 92 דונם בבית דגן, ומטרתה הקמת שכונת מגורים חדשה בהיקף של 511 יחידות דיור. תכנית 2050 פורסמה למתן תוקף ביום 17/4/12.

תכנית ממ/1/2058 "שכונת הבאר" (להלן – "תכנית 2058" או "התכנית"), היא תכנית מפורטת החלה על שטח של 57 דונם בבית דגן, ומטרתה הקמת שכונת מגורים חדשה נוספת, בת 354 יחידות דיור, על שטחי המשתלה המתפנה (כך נאמר בתכנית), בחלקו הדרומי של היישוב בית דגן.

1. העותרים הגישו התנגדות לתכנית 2058, ובה העלו בין היתר טענה כי היא סותרת את הוראות תמ"מ/21/3 בכל הנוגע למיצוי אזור הפיתוח העירוני של בית דגן. טענתם זו נתקבלה, ובעקבות זאת קודם תיקון ל-תמ"מ/21/3, היא תכנית תמ"מ/42/21/3, להגדלה משמעותית של אזור הפיתוח העירוני של בית דגן. העותרים הגישו התנגדות לתכנית תמ"מ/42/21/3. התנגדותם נדחתה, והתכנית אושרה ע"י הוולנת"ע (הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים) ביום 30/6/20.
2. ביום 9/8/20 דנה ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית בהתנגדויות לתכנית 2058, והחליטה לדחות את מרבית ההתנגדויות (לרבות התנגדותם של העותרים), ובכפוף לפרסום מספר שינויים בתכנית לפי סעיף 106(ב) לחוק התכנון והבניה, וביניהם תוספת של 102 יח"ד, כך שתהיינה 354 יח"ד (לכתחילה היו בתכנית 252 יח"ד).
3. ביום 27/10/20 פורסמו מסמכי התכנית בהתאם לסעיף 106(ב) לחוק התו"ב. ביום 13/12/20 החליטה ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לקבל את התיקונים כפי שפורסמו לפי סעיף 106(ב), ולתת תוקף לתכנית, בתנאים שנקבעו בהחלטתה מיום 8/9/20. ביום 23/6/21 פורסמה התכנית ברשומות למתן תוקף.
4. החלטת ועדת המשנה להתנגדויות מיום 9/8/20, ביחס להתנגדותה של העותרת לתכנית, כך היא: (השמטתי את החלקים בהחלטה שכבר אינם רלוונטיים ואינם נתקפים בעתירה)

"3. אין לאשר את התכנית שהחלטה על הפקדתה התקבלה בהתבסס על תשתית עובדתית חסרה ומטעה. מהנדס הועדה המקומית מצפה אפק הציג כאילו קיימת החלטה שיפוטית בדבר פינוי המשתלה, מצג שאינו אמת. לפיכך, הוועדה המחוזית לא שקלה את משמעות אישור התכנית על המשתלה.

לדחות את הטענה – סוגיית פינוי המשתלה ליוותה את כל הליכי התכנון לרבות שינוי התמ"מ, הוועדה הייתה ערה לצורך בפינוי ומצאה את התכנית ראויה לקידום. טענות לענין הצורך בפינוי המשתלה עמדו בפני הוועדה ונטענו גם במסגרת הדיונים בשינוי לתמ"מ ובמסגרת ההתנגדות לתכנית. בפני הוועדה הובאו טיעונים רבים לענין זה לרבות לענין המבנים אשר לגביהם ניתן היתר והמבנים אשר לא הוצא להם היתר, וכן לענין צווי ההריסה שניתנו והחלטות בית המשפט בעניינם.

4. אין לאשר את התכנית ללא שנשקלו השיקולים הנוגעים למשתלה, לחקלאות בישראל ולענף הפרחים. למשתלה יגרם נזק כלכלי עצום עקב הפינוי והריסת מתקניה; פגיעה בזכויות המחזיקה והחוכרת את המקרקעין עוד מאמצע שנות ה-50; חוזי חכירה נחתמו מול רשות מקרקעי ישראל עד לתחילת שנות ה-2000, אז התגלעה מחלוקת ודנציגר לא הוחתמה על חוזי חכירה; נזק חברתי עקב פיטורים של עשרות עובדים; פגיעה בחקלאות בישראל ולענף הפרחים בפרט.

לדחות את הטענה – הוועדה בחנה את מכלול השיקולים התכנוניים והסביבתיים הן לענין המשמעות של פינוי המשתלה והן לענין הצורך ברצף הפיתוח. במכלול הדברים סבורה הוועדה כי הכף נוטה בבירור לטובת הצורך ביצירת רצף פיתוח היישוב הקיים, במיוחד לאור המגבלות הסביבתיות הקיימות לפיתוח הישוב. מענה לצרכים החקלאיים של המשתלה ניתן לתת במקומות אחרים ולא בקירבה לאוכלוסיה, כמו כן, את פיתוח היישוב לא ניתן להסיט למיקום אחר. כל הטענות לעניין הפינוי והפיצויים יבחנו באמצעות דינים אחרים, אין באמור כדי לנקוט עמדה לגופן של טענות.

5. אין לאשר את התכנית שכן לא קיים צורך נוסף בפיתוח בית דגן מעבר לתוספת אזור הפיתוח בתכנית ממ/2050.

לדחות את הטענה. הוועדה סבורה כי התכנית מהווה מוקד פיתוח חשוב לישוב וכי היא עולה בקנה אחד עם יעדי האוכלוסיה כפי שבאים לידי ביטוי בשינוי לתמ"מ ובתכנית המתאר המתגבשת.

6. אין לאשר את התכנית שלמרות שחלפו למעלה מ-4 שנים מאישור תכנית ממ/2050 טרם יצא המכרז לשיווק 245 יח"ד.

לדחות את הטענה. אין לכרוך בין שיווק הקרקע ובין הצורך להעמיד תכניות שיתנו מענה לצרכי הדיור בהתאם למגמות התכנון שנקבעו בתמ"א 35 ובהחלטת הממשלה מס' 2457 מיום 13/2/17 בעניין תכנית אסטרטגית לדיור. יתרה מכך, נטען בפני הוועדה כי חלק מיחידות הדיור טרם שווק בשל החשש מחומ"ס הקיים באזור החממות.

7. אין לאשר את התכנית נוכח הפגיעה האנושה בדנציגר ובקניינה.

לדחות את הטענה. עם על ההבנה לגבי המורכבות של פינוי המשתלה והעברתה למיקום חדש, הוועדה איננה המקום לבירור טענות אלה. טענות בדבר פגיעה מתכנית יש לברר במסגרת הדינים המסדרים זאת.

8. נדרש אישור ולקחש"פ לתכנית. לדחות את הטענה. תנאי למתן תוקף לתכנית הוא אישור השינוי לתמ"מ. עם אישור התמ"מ מדובר בשטח לפיתוח עירוני ובהתאם לתוספת הראשונה לא נדרש אישור ולקחש"פ.

9. מבקשים שתנאי להריסת מבני החממות יהיה תעודת גמר לכל הבניה המתוכננת בסביבה.

לדחות את הטענה. פיתוח התכנית הנדונה יכול ויעשה בד בבד עם שיווק ופיתוח המגרשים בתכניות הסמוכות ואין מקום לקשור בין הדברים".

1. נגד החלטה זו הגישו העותרים את העתירה.

הסעדים המבוקשים בעתירה הם: להורות על בטלות ההחלטה, לקבל את התנגדות העותרת לתכנית 2058, ולדחות את התכנית.

לחלופין, להורות על דיון חוזר בוועדה המחוזית בהתנגדותה של העותרת לתכנית, בשים לב להתפתחות התכנונית ובכלל זה קידומה של תכנית "שכונת האתרוג".

ולחלופי חלופין – לקבוע הוראות שלביות בתכנית, כך שפיתוח המתחם ייעשה רק לאחר מיצוי ושיווק הדירות במתחם הסמוך, בשטחה של תכנית 2050.

טענות העותרים

1. היסוד העובדתי העומד בבסיס דחיית ההתנגדות, קרי, ההנחה שלא ניתן להסיט את פיתוח היישוב למיקום אחר, היא הנחה שגויה. לא רק שקיימת אפשרות להסיט את פיתוח היישוב למיקום אחר, אלא שבפועל מקודמות כיום תכניות לבנייה בשטח שממזרח לשטח תכנית 2050 (להלן – "השטח המזרחי").

עוד בשנת 2016 טענו העותרים כי שינוי מס' 1 לתמ"א 35 מייעד שטחים נרחבים של מאות דונמים למרקם בניה בשטח המזרחי, ועל כן, אם שוקלים לפתח את היישוב בית דגן, יש לעשות זאת בשטח המזרחי, ולא על שטח המשתלה.

ואכן, ביום 17/6/19 הוגשה לוועדה המחוזית תכנית כוללנית לבית דגן (תכנית מס' 455-0685917), וביום 7/9/20 הוחלט על הפקדתה, כשבתכנית זו ישנם שני מתחמי בניה של אלפי יחידות דיור בשטח המזרחי, מתחם 9A ובו 186 יח"ד, ומתחם 9B ובו 2047 יח"ד.

בנוסף, ביום 27/5/20 הוגשה לוועדה המחוזית תכנית שכונת האתרוג (תכנית מס' 455-0812289), וביום 8/2/21 הוחלט על הפקדתה, כשלפי תכנית זו, ייבנו כ-2200 יח"ד, על 720 דונם, בשטח המזרחי.

במסגרת הרחבת היישוב לכיוון מזרח לא נשקלה האפשרות להותיר את המשתלה במקומה. ניתן להיווכח שלא היתה בחינה של החלופה הזאת, בין היתר לאור העובדה שבתכנית הכוללנית לא הועלתה אפשרות שאותן 354 יח"ד, המתוכננות במסגרת תכנית 2058, יתוספו לבניה של המתחמים 9A ו-9B, במקום על שטח המשתלה.

כמו כן, די היה בכך שיאושרו הקלות שבס^[1] ביחס לתכנית שכונת האתרוג (2,200 יח"ד), ובדרך זו ניתן היה להוסיף בשכונת האתרוג 440 יח"ד, משמע, כמות יח"ד גדולה בהרבה מזו המתוכננת במסגרת תכנית 2058. נטען כי הוועדה לא נתנה דעתה לאפשרות זו.

העובדה שלא נשקלה האפשרות לפתח את היישוב לשטח המזרחי, חלף בניה על שטח המשתלה, הופכת את החלטת ועדת המשנה להתנגדויות להחלטה בלתי סבירה באופן קיצוני ולא מידתית.

1. הנימוק של הוועדה כי מענה לצרכים החקלאיים של המשתלה ניתן לתת במקומות אחרים ולא בקירבה לאוכלוסיה, אינו יכול לעמוד, שכן, ישנם מקומות רבים בארץ שבהם משתלות נמצאות בסמוך לשטח הבנוי העירוני. גם עמדתו של משרד החקלאות היא, שניתן להצמיד שטח חקלאי לשטח עירוני, ואפשר להשאיר את המשתלה במיקומה הנוכחי.
2. בהחלטת הוועדה המחוזית לא ניתן משקל ראוי לשיקולים הנוגעים למשתלה, לחקלאות בישראל, ולענף הפרחים בפרט. מדובר לפי הנטען בפגיעה אנושה במפעל החיים של העותרים, בקניינם של העותרים, בעשרות עובדים שיפוטרו, ובענף הפרחים בישראל. העותרים מצטטים בהקשר זה דברים שאמרה הגב' רותי פרום, בישיבת וולנת"ע מיום 19/5/09 שדנה באישורה של תכנית 2050, כי המשתלה היא "אחת מהעוגנים הגדולים של פיתוח ענף הפרחים בארץ". וכן דברים שאמר מתכנן המחוז, בישיבת הוועדה המחוזית מיום 20/1/20 שדנה בתכנית תמ"מ/42/21/3, כי מדובר בעסק "ששם את כל מדינת ישראל במקום מתקדם".

על חשיבותה של המשתלה וחשיבות שימורם של השטחים החקלאיים ניתן ללמוד גם מהדיונים במוסדות התכנון ביחס לתכנית 2050, והעובדה שהוחלט להחריג את שטח המשתלה מתחום התכנית הזאת.

1. הוועדה לא נתנה משקל לסוגיות הנוגעות לפיצוי בגין פינוי המשתלה ומתקניה. נטען כי בתי המשפט קבעו כי על מוסדות התכנון לבחון, טרם אישורה של תכנית, את יכולת מוסד התכנון לעמוד בתשלום הפיצויים לגורמים שנפגעים מהתכנית.
2. לא ניתן משקל הולם לטענה כי עד היום, חרף חלוף למעלה מ-9 שנים מאישורה של תכנית 2050, טרם יצא מכרז לשיווק 245 יח"ד שאושרו בתכנית זו.

לא יעלה על הדעת לגרום לפגיעה כה קשה בעותרים ובמפעל חייהם, בטרם שווקו ונבנו מלוא יחידות הדיור נשוא תכנית 2050, ורשויות התכנון ישתכנעו שאכן קיים צורך במאות יח"ד נוספות כמבוקש בתכנית 2058.

1. לחלופין ראוי לקבוע בתכנית הוראות שלביות, באופן שפינוי המשתלה ייעשה רק לאחר שתוצגנה בפני הוועדה המחוזית תעודות גמר של כל יחידות הדיור מסביבה.

טענות הוועדה המחוזית ורמ"י

1. הועלו מספר טענות סף:

טענת שיהוי בהגשת העתירה; טענת השתק ומניעות הואיל וטענות העותרים כנגד תכנית תמ"מ/42/21/3 נבחנו ונדחו בהחלטת הוולנת"ע מיום 30/6/20; תכנית 2058 פורסמה למתן תוקף ברשומות.

1. הוועדה בחנה את מכלול השיקולים הרלוונטיים, לרבות השיקולים הנוגעים למשתלה, וערכה איזון ראוי וסביר בין מכלול השיקולים ובראש ובראשונה – הצורך במתן מענה להתפתחות היישוב בית דגן. מטרת תכנית 2058 היא הקמת שכונת מגורים אשר תיצור רצף יישובי בנוי בין השכונה שתיבנה לפי תכנית 2050 לבין השכונה הקיימת בדרום בית דגן בסמוך לדרך 44.

העותרים אינם טוענים כי הוועדה לא שקלה את כל השיקולים הרלוונטיים, אלא כי לא נתנה את המשקל הראוי (לדעתם) לשיקולים מסוימים. זהו שיקול תכנוני מקצועי מובהק, ושני מוסדות התכנון שדנו במתחם סברו בענין זה, כי ייעוד המתחם לפיתוח עולה בקנה אחד עם הפיתוח הראוי והנכון, ועם יצירת רצף יישובי. הגדלת היישוב בית דגן צריכה לייצר רצף עירוני עם היישוב הקיים, ולהוות ישות עירונית אחת. אין זה נכון להותיר את המשתלה כשטח חקלאי כלוא בין חלקי העיר.

1. יש לדחות את טענת העותרים כי אפשר לתת מענה לצורכי הפיתוח של היישוב בשטחים נוספים אחרים, שטחים המסומנים בתכנית הכוללנית, ועמדו לנגד עיני הוועדה כאשר דנה בתכנית 2058. הוועדה היתה מודעת לתכנית הכוללנית, הכוללת הן את שטח המשתלה, והן את השטח המזרחי, שבמועד מאוחר יותר ייקרא שכונת האתרוג. העותרים למעשה מבקשים כי הפיתוח בשטח התכנית הכוללנית ובשטח שכונת האתרוג יהיה במקום הפיתוח בשטח המשתלה. אולם הוועדה המחוזית לא ראתה בשטח המוצע לפיתוח בתכנית הכוללנית כשטח חלופי לשטח המשתלה, אלא פיתוח שטח המשתלה נכלל בתכנית הכוללנית. במלים אחרות, התכנית הכוללנית כוללת פיתוח של שטחים נוספים, בנוסף לשטחי המשתלה, והדבר אינו סותר את העובדה שאת פיתוח היישוב לא ניתן להסיט למיקום אחר, נוכח מגבלות הבנייה ביישוב (מרבית שטח היישוב נמצאת בתחום תח"ר (תחום רעש מטוסים) גבוה, שאינו מאפשר תוספת יח"ד).
2. בהתייחס לטענה בדבר קצב המימוש של תכנית 2050, נטען כי קצב המימוש הושפע בעיקר מסוגיית הסדרי הפיתוח. עוד נטען כי ביחס לחלק מהמגרשים שבתחום התכנית 2050 (112 יח"ד), רמ"י מנועה מלשווקם, בשל הימצאותם בקירבת המשתלה, שבה מאוחסנים חומרים מסוכנים (חומרי הדברה), וקיימת בתכנית מגבלה למתן היתרי בניה בטווח הקטן מ-100מ' מהחממות. ענין זה נוגע גם לטענת העותרים, כי יש לקבוע הוראות שלביות, דבר שמשמעותו סיכול האפשרות למימוש תכנית 2050.

טענות הוועדה המקומית והמועצה המקומית

1. משיבות אלה מעלות בעיקרו של דבר אותן טענות כפי שפורטו לעיל, ואיני רואה צורך לחזור ולפרט את כולן. אציין רק את חלקן.
2. האפשרויות התכנוניות השונות עמדו בפני מוסדות התכנון, שדנו בהן, שקלו אותן, ומצאו כי אינטרס מיצוי השטח ושמירת הרצף העירוני עולה על אינטרס המשתלה שלא להעתיק את מיקומה.
3. פיתוח היישוב מזרחה לפי התכנית הכוללנית איננו במקום בניה על שטח המשתלה, אלא בנוסף לבניה זו.
4. תכנית 2058 כבר פורסמה למתן תוקף, בעוד שהתכנית הכוללנית ותכנית שכונת האתרוג נמצאות בראשית דרכן, כך שבין מועד אישורן הצפוי לבין מועד אישורה של תכנית 2058 יחלפו שנים. גם מטעם זה אין לראות בהן חלופה תכנונית להחלטה שנתקבלה בשנת 2020.
5. הצעות העותרים בדבר פיתוח היישוב מזרחה, למתחמים 9A ו-9B של התכנית הכוללנית, אינן אפשריות, הואיל ותחום השיפוט של היישוב בית דגן עדיין אינו כולל את מתחם 9A.
6. אין כל אפשרות לממש את תכנית שכונת האתרוג ללא אישור תכנית 2058, הואיל ואחד התנאים למתן היתרים לפי תכנית האתרוג הוא תחילת ביצוע הדרך של קמפוס התעסוקה, ודרך זו עוברת בתחום המשתלה.
7. כוונת רמ"י לפנות את המקרקעין ולאפשר פיתוח לצרכי מגורים נמסרה לעותרים לפני שנים רבות, ואף הוצעו להם ע"י רמ"י חלופות להמשך הפעלת המשתלה במיקומים אחרים, אולם העותרים דחו את כל ההצעות, ובחרו להגיש התנגדויות למוסדות התכנון ולנקוט הליכים משפטיים למניעת הפינוי.
8. שטח המשתלה חולש על כתשעים אחוז משטח התכנית, באופן שאין כל אפשרות מעשית לפתח את המקרקעין שבתחום התכנית ללא פינוי המשתלה.
9. קיים קשר סיבתי בין המשך פעילות המשתלה על המקרקעין לבין העדר היכולת לשווק חלק מיחידות הדיור לפי תכנית 2050. לכן ברור שלא ניתן להיעתר לבקשת העותרים לקבוע הוראות שלביות, הואיל והשלב הראשון והדחוף הנדרש לצורך פיתוח המקרקעין הוא פינוי המשתלה.

דיון והכרעה

מעשה עשוי

1. אפתח בכך שהתכנית, שאותה מבקשים העותרים לבטל, תכנית 2058, היא תכנית שכבר פורסמה למתן תוקף ביום 23/6/21 (י"פ 9701, בעמ' 7122), ונכנסה לתוקפה ביום 8/7/21. משיבי המדינה (המשיבים 1 ו-75) טענו בהקשר זה טענת "מעשה עשוי", ונראה כי יש ממש בטענתם. "הרציונל העומד מאחורי כלל המעשה העשוי הינו, כי אין ליתן סעד שיפוטי בענין שאינו ניתן לשינוי, או שקיים קושי מהותי לשנותו" (עע"מ 7344/16 הועדה המקומית ירושלים נ' ועדת הערר המחוזית, מחוז ירושלים, בפיסקה 21). וכטענת ב"כ המשיבים בדיון: "בנקודת הזמן שאנו נמצאים היום, בחלוף למעלה מחצי שנה מאז פורסמה לתוקף ברשומות התכנית, הדבר אינו ניתן עוד לשינוי או בוודאי שקיים קושי מהותי לשנותו. צדדי ג', שאינם נמצאים באולם, שביצעו או לא ביצעו עיסקאות על בסיס התכנית נושא העתירה שאושרה .... בוודאי ביססו אינטרס הסתמכות בר הגנה".

וספציפית בענין תכנית שכבר אושרה, נקבע בעע"מ 7759/06 יאסו נ' ועדת הערר מחוז ת"א, כי

"משאושרה התכנית ברור כי עסקינן במה שמכונה "מעשה עשוי". אין זה מתקבל על הדעת לגלגל לאחור את כל ההליכים לשלב שלפני אישור התכנית. המערערים לא עתרו לעיכוב ההליכים באשר לאישור התכנית. פתיחת השער עתה עלולה להביא לפגיעה באחרים, שהינם בעלי זכויות במקרקעין שבתחום התכנית. משכך, דין הערעור להידחות, וכך מוחלט".

כך גם בענין עת"מ (ת"א) 41499-03-15 שבילי נ' הועדה המחוזית ת"א, נקבע (בפיסקה 14.2) כי:

"כידוע תכנית שפורסמה למתן תוקף כמוה "כדין", על כל המשמעויות הנלוות לכך. מזה נובע, שגם אם אין לדבר על שלילת סמכותו העקרונית של בית המשפט להתערב ולבטל במידת הצורך גם תכנית שפורסמה, הרי שהוא יעשה כן רק במקרים מיוחדים וחריגים אשר יצדיקו זאת במכלול השיקולים והאיזונים. זאת יש לומר, בין השאר, משום שעם פרסומה הופכת התכנית לנחלת הכלל ויכולים להסתמך עליה הן הצדדים להליך והן צדדי ג'. מדרך הטבע, רק מקום שבו הפגם שעליו יצביע העותר יהיה מובהק ובעל השלכות רציניות ו/או תוך סטייה ניכרת מכללי המשפט המנהלי, יהיה בית המשפט נכון להתערב ולבטל את התכנית חרף פרסומה – ולהיפך. מקום שבו מדובר בפגם שאינו גדול ו/או שאינו שקול כנגד הפגיעה הפוטנציאלית מביטול תכנית שפורסמה והפכה למעשה עשוי – לא ייטה בית המשפט לעתירה ........

עובדת פרסום התכנית למתן תוקף היא אפוא שיקול רלוונטי במסגרת שיקולי בית המשפט אם לקבל את העתירה או לדחותה".

מיחזור טענה שכבר נדונה ונדחתה

1. הטענה העיקרית שהעותרים משליכים יהבם עליה – הטענה שראוי היה שהפיתוח יהיה בשטח המזרחי, ולא בשטח המשתלה – היא טענה שכבר נדונה ונדחתה הן ע"י הוועדה המחוזית והן ע"י הוולנת"ע, אולם העותרים, משיקוליהם, בחרו "למחזר" ולהעלות שוב את אותה טענה. אמנם כן, ההחלטות שציינתי ניתנו בקשר לתכנית תמ"מ/42/21/3, אך תכנית זו כל כולה לא נולדה אלא כדי לאפשר את קידומה של התכנית דנן (תכנית 2058) (ראה פיסקה 3 לעיל, וראה סע' 29, 33-31 לכתב העתירה), והטענה העיקרית המועלית כאן היא אותה טענה ממש, שהועלתה ע"י העותרים בהתנגדותם לתכנית תמ"מ/42/21/3 (ציטוט מההתנגדות לתמ"מ: "אין שום הצדקה שפיתוח היישוב יהיה דווקא על החממות של דנציגר, ולא מזרחית לתכנית ממ/2050". סעיף 100 בכתב ההתנגדות לתמ"מ, נספח 12 לעתירה, עמ' 360 בכרך הנספחים).
2. ומה החליטו מוסדות התכנון ביחס לטענה "שהפיתוח צריך להיות יותר מזרחה, ולא על שטח המשתלה"? ובכן, הוועדה המחוזית החליטה בנושא הזה כך:

"המלצה –לדחות את הטענה. הגדלת היישוב בית דגן צריכה לייצר רצף עירוני עם היישוב הקיים ולהוות ישות עירונית אחת. מבחינה עירונית אין זה נכון להותיר את המשתלה כשטח חקלאי כלוא בין חלקי העיר" (ישיבת הוועדה המחוזית מיום 20/1/20, נספח 13 לעתירה, בעמ' 8, סעיף 7).

1. והוולנת"ע אף היא דנה באותה טענה, והחליטה, מנימוקים שציינה, כי:

"קיימת העדפה לסימון שטח זה (שטח המשתלה) כשטח לפיתוח, על פני סימון שטח לפיתוח בתחום המרקם העירוני שהורחב ממזרח" (ישיבת הוולנת"ע מיום 30/6/20, נספח 15 לעתירה, בעמ' 490 לנספחי העתירה, פיסקה ו').

נכונה טענת ב"כ המדינה עו"ד אביסרור (פרו', עמ' 19) כי הוולנת"ע התמודדה באופן ספציפי עם הטענה הקונקרטית של העותרים ודחתה אותה. העותרים לא עתרו נגד החלטת הוולנת"ע, אך חוזרים ומעלים כאן בשנית את אותה טענה, שנדחתה, כאמור, ע"י ועדת התכנון הבכירה יותר (הוולנת"ע היא ועדת משנה של המועצה הארצית לתכנון ולבניה).

הטענה כי לא נשקלה באופן קונקרטי חלופה אחרת

1. כאמור, הטענה העיקרית בפי העותרים היא, כי המשתלה היא שטח חקלאי חי ומשגשג מזה שנים רבות, המהווה מקור פרנסה למשפחה, לבעליה, ולעובדים רבים, גורם חשוב בענף הפרחים, ומקור גאווה למדינת ישראל. על כן, טרם קבלת החלטה להקים את השכונה החדשה לפי תכנית 2058 דווקא בשטח המשתלה, חובה היתה על הוועדה המחוזית לבחון ולשקול באופן קונקרטי חלופות פוגעניות פחות, היינו, להקים את יחידות הדיור הללו בשטח המזרחי, אם בדרך של ציפוף הבינוי בשכונת האתרוג, אם בדרך של הקלה לפי תקנות שבס, ואם בכל דרך אחרת. בפועל, כך הטענה, "בכל דיוני הוועדה לא ראיתי הפניה ולו מלה אחת שמישהו בחן האפשרות להותיר את המשתלה, ולבחון הגדלת ציפוף, פיתוח מזרחה, או כל פתרון אחר". "במסגרת דיון בתכנית המפורטת לא נערכה חלופה תכנונית המותירה את המשתלה על כנה" (פרו', עמ' 19).
2. התשובה לכך היא, שחלופה קונקרטית כזאת אמנם לא נבחנה, אולם הסיבה לכך היא, שנקודת המוצא של מוסדות התכנון בענין זה היתה שונה בתכלית. בעוד שהעותרים סבורים שצריך וראוי היה לעשות הכול על מנת להשאיר את המשתלה במקומה, הרי שמוסדות התכנון ביקשו בתכנית זו ליצור רצף עירוני בנוי בין השכונה הנבנית כיום לפי תכנית 2050, לבין שכונת נקודת חן, הנמצאת בדרום היישוב, סמוך לכביש 44, ולא להותיר את המשתלה כשטח חקלאי כלוא בין חלקי העיר. מנקודת המוצא התכנונית הזאת, המשתלה אינה צריכה ואינה יכולה להישאר במקום, וברור אפוא שאין מקום לשקול חלופות קונקרטיות, שכל תכליתן להשאירה במקום.
3. כל הגורמים התייחסו לנושא של הרצף העירוני, לכל אורך הליכי התכנון.

כך, דברי ראש המועצה, בדיון בוועדה המחוזית ביום 20/1/20 בקשר לתכנית תממ/42/21/3:

"בית דגן מתרחבת וסובבת את המשתלה, עם אישורה של ממ/2050 יש מקום לייצר את הרצף ליישוב ..... למרות הצער, לא ניתן לאפשר שהמשתלה תהיה כלואה בתוך שכונת מגורים".

(נספח 13 לעתירה, בעמ' 4, עמ' 434 לנספחים).

1. והחלטת הוועדה המחוזית מיום 20/1/20, שאותה כבר ציטטתי, ואצטט שוב, היתה:

"הגדלת היישוב בית דגן צריכה לייצר רצף עירוני עם היישוב הקיים ולהוות יישות עירונית אחת. מבחינה עירונית אין זה נכון להותיר את המשתלה כשטח חקלאי כלוא בין חלקי העיר"

(נספח 14, בעמ' 4, עמ' 443 לנספחים).

1. וכן דברי עורך התכנית (האדריכל פרחי) בדיון בוועדה המחוזית ביום 9/8/20 בקשר לתכנית 2058:

"תראו התא שטח הזה של המשתלה מעבר למגבלות ולמטרדים שהמשתלה מהווה על סביבתה, צריך גם להסתכל בהיבט האורבאני, תא השטח הזה נמצא בין מרקם קיים לבין מרקם שנמצא בבנייה, החיבורים שהתכנית הזאת מציעה הם לדעתנו הכרחיים גם לתפקוד האורבאני של האזור, לא רק צריך להתרכז בהיבטים הקנייניים אלא גם התכנוניים עליהם אני בא פה להעיד.

אני חושב שהתכנית שלנו יחד עם תכנית 2050 ויחד עם המרקם הקיים משלימים איזה שהוא רצף שהוא טבעי ומתבקש וכמובן שכל מה שקשור להמשך התפקוד של המשתלה במיקום אחר וכו' אלו היבטים קניינים שאני לא ארחיב עליהם כי זה לא – הם מטופלים במסלול אחר" (נספח 17 לעתירה, בעמ' 9, עמ' 624 לנספחים).

1. אצטט גם את דברי מהנדס הוועדה המקומית באותו דיון, מר עדי גיא, שדיבר על היבט נוסף של יצירת הרצף העירוני:

"תכנית ממ/2058 היא תכנית שמהווה בעצם מחבר התכנוני הפיזי התלת ממדי בין השכונה שאנחנו בונים שמול התכנית 2058 קיימת בניה כבר אפשר לראות שתיים ושלוש בניינים הגיעו לקומה 12, והם מתוכננים ל-14 קומות, יש עוד בנין שלישי 14 קומות. הבינוי הזה בצורה הגיונית מאוד על ידי התכנית 2058 צריך להביא בצורה הדרגתית לבינוי של צמודי קרקע שנמצאים בשכונה של נקודת חן. זאת אומרת 14 קומות 2050, פארק שמאפשר אחר כך לגדול ע"י תכנית 2058 וכל המעגל, בניה היקפית מרקמית של כשבע קומות שש קומות פלוס קומה מסחרי, ומגיעים לבניה זהה בגובה מול שכונת נקודת חן, של 2.5 קומות עד 3 קומות ..... הנקודה הכוללת שאנחנו מגיעים בהדרגתיות מורידים את כל הגובה של המגדלים לקנה מידה של ... שזה 14 קומות עם ... עם הבניה המרקמית של שבע קומות, שש פלוס מסחר, ומגיעים לשלוש קומות מכסימום מול נקודת חן. הנקודה הזאת מבחינתנו היא חשובה מאוד ..."

(נספח 17 לעתירה, בעמ' 25-24, עמ' 640-639 לנספחים).

1. ובהחלטת הוועדה המחוזית מיום 9/8/20:

"התכנית חלה באזור דרום מערב היישוב בית דגן ועניינה הקמת שכונת מגורים המשלימה את השטח הבנוי בין תכנית ממ/2050 המאושרת, לבין השכונה הקיימת בדרום בית דגן בסמוך לדרך 44 לכדי יצירת רצף יישובי בנוי"

(נספח 18, בעמ' 2, עמ' 673 לנספחים).

"תכנית זו יוצרת רצף ומשלימה מובלעת חקלאית בין הבינוי קיים ביישוב לבין הבניה המבוצעת בימים אלו במסגרת תכנית ממ/2050" (נספח 18, בעמ' 6, עמ' 677 לנספחים).

ובעיקר:

"הוועדה בחנה את מכלול השיקולים התכנוניים והסביבתיים, הן לענין המשמעות של פינוי המשתלה, והן לענין הצורך ברצף הפיתוח. במכלול הדברים סבורה הוועדה כי הכף נוטה בבירור לטובת הצורך ביצירת רצף פיתוח היישוב הקיים, במיוחד לאור המגבלות הסביבתיות הקיימות לפיתוח היישוב. מענה לצרכים החקלאיים של המשתלה ניתן לתת במקומות אחרים ולא בקירבה לאוכלוסיה. כמו כן, את פיתוח היישוב לא ניתן להסיט למיקום אחר" (נספח 18, בעמ' 12-11, עמ' 683-682 ל נספחים).

1. עולה אם כן כי מטרתם של מוסדות התכנון היתה ליצור רצף עירוני, ולא להותיר את המשתלה כשטח חקלאי כלוא בין חלקי העיר. במצב דברים זה ברור, כפי שכבר ציינתי, שאין מחפשים חלופות שמטרתן להשאיר את המשתלה במקומה. מדובר בהחלטה תכנונית מקצועית של מוסדות התכנון, שהעדיפו את האינטרס הציבורי של מיצוי השטח ושמירת הרצף העירוני, על פני האינטרס הפרטי של בעלי המשתלה שלא להעתיק את מיקומה למקום אחר.
2. בכך הרי מדובר במקרה דנן. לא ב"חיסול" המשתלה, ולא ב"מכת מוות" למשתלה, אלא בהעתקתה (עם כל הקושי שבדבר) למיקום אחר. וכאן יש לציין כי הסוגיה של העתקת המשתלה לאתר אחר איננה חדשה. הענין התעורר כבר לפני שנים רבות. המשיבות 2, 3 צירפו לכתב תשובתן (נספח 3) מסמכים המלמדים על כך שבשנת 2004 הודיעה רמ"י לעותרים על אי הארכת חוזה השכירות העונתי, ודרשה לפנות את המקרקעין; כי בשנת 2009 היו דרישות חוזרות של רמ"י לפינוי המקרקעין, והיה גם מו"מ בין רמ"י לבין העותרים בענין מציאת שטח חלופי למשתלה; וכן סיכום דיון משנת 2013 המלמד על כך, שלבקשת המועצה והוועדה המקומית, ניתן נגד העותרים פסק דין לפינוי והפסקת שימוש, וכי נציגי העותרים פנו אל רמ"י בבקשה לאתר שטח חלופי לחממות.
3. דברים אלה עלו גם בדיונים במוסדות התכנון בענייננו. כך, נציג רמ"י, מר אלמליח, אמר בדיון בוולנת"ע ב-ב-30/6/20 כי העותרים מחזיקים במקרקעין כבר 30 שנה ללא כל חוזה תקף עם רמ"י – לא חוזה חכירה, ואפילו לא חוזה עונתי (נספח 16, עמ' 67, עמ' 568 לנספחים). לדבריו "30 שנה בלי חוזה אני חושב שזה מעל ומעבר למה שאפשר היה לתת ולאפשר כאן עוד קיום" (למשתלה). ונציגת הוועדה המקומית הגב' קסטרו אמרה בדיון ב-9/8/20 בענין 2058, כי כל החממות (מלבד 4 מהן) הן ללא היתר (נספח 17, בעמ' 28, עמ' 643 לנספחים).
4. על הרקע הזה, ועל רקע התכנון המתגבש, הציעה רמ"י לעותרים חלופות להעתקת המשתלה למקומות אחרים באותו אזור (עמ' 568 לנספחים), למשל, באזור של המכון הוולקני^[2] במשמר דוד, במועצת גזר^[3]. גם העותרים כבר הבינו והפנימו שעליהם לפנות את המקום, ומנכ"ל העותרת מר דנציגר אף אומר בדיון בוולנת"ע, שהם רוצים למצוא פתרון להעברת המשתלה, אך לדעתו "כל מי שיושב פה ויש לו יד לזה צריך לתת יד ולמצוא את הפתרון. לגבי להעביר את המשתלה אמרתי" (נספח 16, בעמ' 72, עמ' 573 לנספחים). מהמשך הדיון אף עולה כי קיימת כיום חלופה, בשטח בנחל שורק, בין כביש 6 לכביש 3, שהיא באה בחשבון מבחינתם של העותרים (עמ' 577 לנספחים).

משתלה בקירבת אוכלוסיה (חומרים מסוכנים)

1. ביחס לקביעת הוועדה כי מענה לצרכים החקלאיים של המשתלה ניתן למצוא במקומות אחרים ולא בקירבה לאוכלוסיה, מציגים העותרים כמה וכמה משתלות ממקומות אחרים ברחבי הארץ שבהם המשתלה ממוקמת בתוך העיר, ממש כמו בענייננו, ואין בכך כל בעיה.

דעתי היא, כי עצם העובדה שישנן משתלות כאלה במקומות אחרים, אין להסיק ממנה כי שיקול דעתה של הוועדה בנקודה זו היה לא נכון או לא סביר, או שיש מקום או עילה להתערב בו. הוועדה סברה כי במקרה זה, ראוי שהמשתלה תהיה במקומות אחרים, ולא בקירבת אוכלוסיה.

אציין בהקשר זה כי בתחום המשתלה קיים אחסון ושימוש בחומרי הדברה, ראה הדיון בוולנת"ע ביום 30/6/20 (נספח 16 לעתירה, בעמ' 64, עמ' 565 לנספחים), דברי ראש המועצה על כך שהיו אירועי חומרים מסוכנים קשים. כדבריו: "אני לפחות 3 פעמים פיניתי את השכונה ממערב למשתלה בגלל חומרים מסוכנים, כולל אנשים שאושפזו בבתי חולים מאירועי חומ"ס, כולל שימוע שהיה למשתלת דנציגר במקום".

תשובת העותרת בנושא זה היא, שלא היו אירועים כאלה ב-10 השנים האחרונות, ובכך היא מאשרת למעשה כי היו, אמנם לא בשנים האחרונות, אירועי חומ"ס קשים, עם נפגעים.

בנוסף, קיימת מניעה לשווק ולבנות במגרשים, בתחום תכנית 2050, הנמצאים במרחק של פחות מ-100מ' מהחממות, שכן, לגביהם קיימת הוראה בתכנית 2050 כי תנאי למתן היתר בנייה – חוו"ד המשרד להגנת הסביבה שתצביע על כך שאין מגבלות סביבתיות למתן היתר. ונציגת המשרד להגנ"ס אמרה בדיון בוועדה המחוזית, כי "בשלב זה, עפ"י היתר הרעלים הקיים, יש צורך במגבלות" ( נספח 13, בעמ' 5, עמ' 435 לנספחים).

האם, במצב דברים זה, החלטה כי מענה לצרכים החקלאיים ניתן למצוא במקומות אחרים, ולא בקירבת אוכלוסיה, היא החלטה בלתי סבירה באופן קיצוני שעל ביהמ"ש להתערב בה? התשובה ברורה.

החלופות שהוצעו אינן ישימות ואינן מהוות חלופות

1. עמדתי על כך שלא נבחנו חלופות קונקרטיות להקמת יחידות הדיור במקום אחר, משום שהקונספציה התכנונית היתה והינה ליצור רצף יישובי בנוי, ולא להשאיר מובלעת חקלאית בלב היישוב.

ואולם, גם לו היה מקום, חרף האמור, לבחון במקרה זה חלופות קונקרטיות לגופן, הרי שהחלופות המוצעות ע"י העותרים לבנות בתחומה של שכונת האתרוג (בין ע"י ציפוף, בין ע"י הקלות שבס) – אינן ישימות, וגם אינן מהוות חלופות.

1. החלופות הללו אינן ישימות, ראשית, משום שתכנית שכונת האתרוג עדיין רחוקה למדי מאישור וקבלת תוקף (רק בינואר 2022 פורסמה להפקדה ברשומות), ולא ניתן לדעת אם תאושר ומתי. ושנית, משום שיישום התכנית מותנה בשינוי גבולות והעברת שטחים מתחום השיפוט של המועצה האזורית שדות דן לתחום השיפוט של המועצה המקומית בית דגן, שזה תהליך ארוך (דיוני ועדה גיאוגרפית, אישור שר הפנים, פרסום ברשומות) שעוד רחוק מלהסתיים.
2. אולם הכשל העיקרי בטענות העותרים בענין זה הוא, כאמור, שהתכניות (הכוללנית והאתרוג) כלל אינן באות במקום הבניה לפי תכנית 2058, אלא בנוסף אליה. די לעיין בהוראות התכנית הכוללנית^[4], כדי להיווכח כי התכנית הכוללנית כוללת הן את מה שלימים ייקרא שכונת האתרוג (מתחם 9A ומתחם 9B בתכנית הכוללנית), והן את שכונת הבאר לפי תכנית 2050 שאושרה, ומציינת גם במפורש את תכנית 455-0191205, (שזו תכנית 2058) אשר מוסיפה 354 יח"ד.

גם עיון בתשריט התכנית הכוללנית לא מותיר כל ספק כי התכנית הכוללנית כוללת בחובה הן את שכונת האתרוג והן את שטחה של תכנית 2058, קרי, שטח המשתלה והחממות.

במלים אחרות, התכנית הכוללנית, אשר קובעת מסגרת תכנונית כוללת ליישוב, איננה מסתפקת בפיתוח בשטח המזרחי (שכונת האתרוג), אלא דורשת פיתוח גם של שטח המשתלה, ומסמנת אותו למגורים (ראה בתשריט התכנית). כלומר, כדברי עו"ד אביסרור בדיון (עמ' 19) – ואני מקבל את דבריה – "באה התכנית הכוללנית ואמרה יש צורך, בהיבט של מיצוי עתודות הקרקע, ובהיבט צפיפות, נדרשת גם את השטח של המשתלה וגם את שכונת האתרוג, הוא לא בא במקום .... גם התכנית הכוללנית מצאה שנדרש פיתוח בשטח המשתלה והן בשכונת האתרוג".

חשיבות המשתלה לחקלאות ולענף הפרחים

1. הועלתה ע"י העותרים טענה כי בהחלטת הוועדה המחוזית לא ניתן משקל ראוי לשיקולים הנוגעים למשתלה, לחקלאות בישראל, ולענף הפרחים בפרט. אינני מקבל טענה זו. הוועדה המחוזית בהחלטתה מיום 20/1/20 בקשר לתממ/42/21/3 (נספח 13, עמ' 8, עמ' 438 לנספחים) קבעה כי:

"בפני מוסדות התכנון עמדה כל העת ההתנגדות הנדונה, ושיקולים אלה הובאו בחשבון. הוועדה שמעה באריכות את נימוקי ההתנגדות וקובעת כי אל מול הטענות לענין העיבוד החקלאי, היקף הפעילות החקלאית ועובדי המשתלה, עומדים שיקולים נוספים לרבות העובדה שמיקום המשתלה מטיל מגבלות של 100 מטר גם על מגרשים המיועדים לשיווק, העובדה שמדובר בגידול על מצע מנותק, מתנהל מו"מ למציאת אתר חלופי, ובראש ובראשונה – הצורך במתן מענה להתפתחות היישוב בית דגן".

וכך גם בהחלטת הוועדה המחוזית מיום 9/8/20 (ההחלטה מושא העתירה):

"הוועדה בחנה את מכלול השיקולים התכנוניים והסביבתיים הן לענין המשמעות לפינוי המשתלה והן לענין הצורך ברצף פיתוח. במכלול הדברים סבורה הוועדה כי הכף נוטה בבירור לטובת הצורך ביצירת רצף פיתוח היישוב הקיים, במיוחד לאור המגבלות הסביבתיות הקיימות לפיתוח היישוב. מענה לצרכים החקלאיים של המשתלה ניתן לתת במקומות אחרים ולא בקירבה לאוכלוסיה. כמו כן, את פיתוח היישוב לא ניתן להסיט למיקום אחר...".

איש אינו חולק על חשיבותה של המשתלה ותרומתה לענף הפרחים בישראל. הוועדה המחוזית הביאה בחשבון את הדברים הללו, ונתנה להם את המשקל הראוי בעיניה, תוך העדפה של הצורך ליתן מענה להתפתחות היישוב, על פני האינטרס הכלכלי של העותרים, בהינתן (בין היתר) העובדה שלא מדובר בחיסול המשתלה, אלא בהעתקת מיקומה למיקום אחר. זוהי הכרעה סבירה והגיונית, ובוודאי שאין עילה להתערבות של בית המשפט בכך.

טרם שווקו כל יחה"ד מהתכנית הקודמת

1. הועלתה ע"י העותרים טענה כי טרם יצא מכרז לשיווק 245 יח"ד (מתוך סה"כ 511 יח"ד) שאושרו בתכנית הקודמת, תכנית 2050, וכי אין מקום לפגוע פגיעה כה קשה בעותרים, בטרם שווקו ונבנו כל יחה"ד נשוא התכנית הקודמת, ורשויות התכנון משוכנעות שאכן קיים צורך בתוספת של מאות יח"ד, כמבוקש בתכנית הנוכחית, תכנית 2058.
2. אכן, טרם שווקו 245 יח"ד מהתכנית הקודמת, אולם ביחס ל-133 מהן, רמ"י נמצאת בתהליכי פדיון מתקדמים מול בעלי הזכויות, ולגבי 112 מהן, רמ"י מנועה מלשווקן לאור מגבלות המרחק הקבועות בתקנון תכנית 2050 בשל הימצאות חומרים מסוכנים במשתלה (ראה מכתב רמ"י מיום 29/11/20, נספח 9 לכתב תשובת המשיבות 2, 3). לכן ברור שאין זו טענה היכולה להישמע מפיהם של העותרים.
3. הוועדה המחוזית, בהחלטתה מושא העתירה, בהתייחסה לטענה זו, קבעה כי:

"אין לכרוך בין שיווק הקרקע ובין הצורך להעמיד תכניות שיתנו מענה לצרכי הדיור בהתאם למגמות התכנון שנקבעו בתמ"א 35 ובהחלטת הממשלה מס' 2457 מיום 13/2/17 בענין תכנית אסטרטגית לדיור. יתרה מכך, נטען בפני הוועדה כי חלק מיחידות הדיור טרם שווק בשל החשש מחומ"ס הקיים באזור החממות".

גם בכך אין מקום ואין כל עילה להתערב.

שלביות

1. ולבסוף, הטענה החלופית, כי יהיה זה נכון ראוי וצודק לקבוע בתכנית הוראות שלביות, היינו שהמשתלה תתפנה ממקומה רק לאחר שתוצגנה תעודות גמר של כל יחידות הדיור מסביבה.

המשיבות 2, 3 נתנו מענה לטענה זו והוא כי שטח המשתלה מהווה כ-90% משטח התכנית, ועל כן אין כל אפשרות מעשית לפתח את המקרקעין ללא פינוי המשתלה. ושנית, המשך פעילות המשתלה מונע מרמ"י את האפשרות לשווק 112 יח"ד (ראה נספח 9 הנ"ל) כך שברור שהשלב הראשון והדחוף לצורך פיתוח אותם מקרקעין הוא פינוי המשתלה.

סיכום

1. לסיכום, ולאור כל האמור לעיל, העתירה נדחית.

העותרים יישאו בהוצאות המשיבה 1 ו-75 (הוועדה המחוזית ורמ"י) בסך 15,000 ש"ח.

העותרים יישאו בהוצאות המשיבות 2 ו-3 (הוועדה המקומית והמועצה המקומית) בסך 15,000 ש"ח.

ניתן היום, כ"א אדר ב' תשפ"ב, 24 מרץ 2022, בהעדר הצדדים.

1. הכוונה לתקנה 2(9) לתקנות תו"ב (סטיה ניכרת מתכנית) תשס"ב -2002, המאפשרת לקבל הקלה לתוספת יח"ד בשיעור של עד 20% מהמספר המרבי של יח"ד המותר לבניה על המגרש לפי התכנית החלה. ↑

2. עמ' 568. ↑

3. עמ' 572. ↑

4. ראה נספח 6, עמ' 133-130 לכתב התשובה מטעם המשיבות 2, 3. ↑