עניינה של העתירה במגרש 147 ביישוב צורית (חלקה 26 בגוש 19162, להלן: "המגרש").

הצדדים לעתירה -

1. המחלוקת הינה בין העותר, מר אסף פינקלשטיין (להלן: "העותר"), אשר טוען לזכויות במגרש, לבין המשיבים 2 ו-3, ה"ה אברהם ולימור גלאט (להלן: "גלאט") אשר טוענים אף הם לזכויות במגרש.
2. משיבה 1 – רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), הינה בעלת הזכויות במגרש.
3. משיבה 4 הינה הסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן: "הסוכנות"). בדרך כלל, בעת חתימת הסכמים לגבי מגרשים כגון המגרש בו עסקינן, תפקידה של הסוכנות הוא להעביר המלצה לרמ"י, בהתייחס למועמדים אשר זוכים במגרשים.
4. משיבה 5, הינה צורית – אגודה שיתופית להתיישבות קהילתית בע"מ (להלן: "האגודה" או "צורית"), שם נמצא המגרש.

רקע כרונולוגי -

1. ביום 16.2.2005 נחתם הסכם פיתוח בין רמ"י לבין גלאט בנוגע למגרש (להלן: "הסכם הפיתוח"). הסכם הפיתוח הוארך מעת לעת.
2. ביום 22.1.2018 התקבלה ברמ"י פניית המועצה האזורית משגב (להלן: "המועצה"), אשר ביקשה לבטל עסקות במגרשים בהם לא התקדמה הבנייה וכאשר הרוכשים לא עמדו בדרישות הסכמי הפיתוח, וזאת על מנת לאפשר שיווקם מחדש של מגרשים אלה.
3. ביום 13.3.2018 נשלח מטעם רמ"י מכתב התראה לגלאט, על שלא השלימו את הנדרש בהתאם להסכם הפיתוח, והם הוזמנו להגיש בקשת ארכה להסכם הפיתוח, בהתאם לנוהלי רמ"י (להלן: "מכתב ההתראה"). לא התקבל כל מענה למכתב ההתראה.
4. ביום 30.8.2018 נדון עניינם של גלאט בוועדת עסקות ברמ"י ואושר ביטול ההסכם עמם, בשל אי עמידתם במועדים שנקבעו בהסכם הפיתוח.
5. ביום 2.9.2018 נשלחה לגלאט מאת רמ"י הודעה בדבר ביטול הסכם הפיתוח (להלן: "מכתב הביטול"). מכתב הביטול שנשלח חזר, כאשר על המעטפה נרשם לגבי הנמען: "מעולם לא התגורר בצורית". לאחר בדיקה עלה כי מכתב הביטול נשלח לכתובת בצורית (למגרש נשוא העתירה) אלא שגלאט לא התגוררו בכתובת זו באותה העת.
6. ביום 27.5.2019 פנתה המועצה לרמ"י וביקשה את עדכונה אודות המגרש. המועצה ציינה כי בכוונתה לפעול לשיווקו של המגרש מחדש. בתשובה אישרה רמ"י כי ניתן לפעול לשיווק המגרש מחדש וציינה כי העסקה עם גלאט בוטלה.
7. ביום 5.8.2019 פרסמה האגודה הודעה בדבר שיווק המגרש לכל המעוניין, בהליך של קבלת הצעות והגרלה. העותר זכה בהגרלה לגבי המגרש והשלים את הנדרש מול האגודה ומול המועצה.
8. ביום 6.10.2019, למעלה משנה לאחר ההחלטה על ביטול העסקה עם גלאט וכחודשיים אחרי הזכייה של העותר בהגרלה לגבי המגרש, פנה בא כוחם של גלאט לרמ"י בדרישה לבטל את ההחלטה בדבר ביטול העסקה. טענתו הייתה כי הביטול היה חד-צדדי, מבלי שניתנה לגלאט הזדמנות לטעון טענות טרם הביטול, וזאת היות ומכתב ההתראה ומכתב הביטול שנשלחו לגלאט - מעולם לא התקבלו. למכתב צורף טופס בקשה להארכת הסכם הפיתוח. ביום 29.12.2019 נשלחה פניה נוספת.
9. ביום 29.6.2020 נדונה בקשתם של גלאט לחידוש העסקה בפני "צוות מגורים" ברמ"י והוחלט על חידוש העסקה (להלן: "ההחלטה בדבר חידוש העסקה"). החלטה זו היא נשוא העתירה.
10. ביום 6.7.2020 הודיעו האגודה והמועצה לעותר להשלים את מילוי הטפסים הנדרשים מול הסוכנות היהודית על מנת להתקדם בהליך הקצאת המגרש.
11. ביום 12.7.2020 שלחה רמ"י את ההחלטה בדבר חידוש העסקה אל גלאט. כמו כן, באותו היום, התקבלה ברמ"י פניית הסוכנות המבקשת לקבל את מכתב ביטול העסקה שנשלח אל גלאט. או אז, רמ"י הודיעה לסוכנות אודות ההחלטה בדבר חידוש העסקה גלאט, ועדכון נשלח גם לאגודה. בהתאם, האגודה הודיעה לעותר כי לא ניתן להתקדם עמו בהליכים לגבי המגרש.
12. ביום 20.7.2020 שלחה האגודה לרמ"י בקשה להבהרות נוכח חידוש העסקה עם גלאט והודיעה לרמ"י כי החלה בשיווק המגרש מחדש לעותר.
13. ביום 5.8.2020 פנה ב"כ העותר אל רמ"י, אך רמ"י השיבה פניו ריקם. העתק מתשובה זו נשלח גם לסוכנות ולאגודה.
14. ביום 26.10.2020 שלחה רמ"י אל ב"כ גלאט מכתב המודיע על הארכת תוקפו של הסכם הפיתוח (להלן: "ההודעה בדבר הארכת הסכם הפיתוח") . למכתב צורף שובר לתשלום, התשלום בוצע וההסכם עם גלאט הוארך בהתאמה.

ההליכים המשפטיים -

1. ביום 1.11.2020 הגיש העותר תביעה אזרחית (להלן: "התביעה האזרחית") לבית משפט זה (ת"א 1046-11-20), בה תבע שורה של סעדים הצהרתיים לגבי המגרש. התביעה האזרחית נמחקה, מחמת חוסר סמכות עניינית, ובהמשך, ביום 23.11.2020 הוגשה העתירה הנוכחית. בד בבד עם העתירה הוגשה בקשה למתן צו ביניים זמני. בשלב הראשון הורתי על מתן צו ארעי, אך לאחר הדיון ביום 3.12.2020, ובהמלצתי, הודיע העותר כי הוא חוזר בו מבקשתו – והבקשה נמחקה.

טענות העותר -

1. לטענת העותר, היות ורמ"י ביטלה הסכם הפיתוח עם גלאט והיות והודיעה לאגודה כי ניתן לשווק את המגרש מחדש, הרי שנוצר כלפיו מצג שהנו בגדר התחייבות שלטונית מצד רמ"י, המקימה כלפיה וכלפי גלאט השתק ומניעות. בעניין זה מפנה העותר לפסק הדין בת"א 859-09 שגב נ' מינהל מקרקעי ישראל ואח' (19.5.2013) (להלן: "עניין שגב"), אשר זהה, לטענתו, לענייננו, ובו נקבע כי מי שהסתמך בתום לב ובסבירות על מצג של רשות מנהלית יכול לטעון למניעות כלפיה. עוד טוען העותר כי האגודה והמועצה פועלות כשלוחות של רמ"י וכידה הארוכה, ומאחר ופעלו בהרשאת רמ"י - תוצאת פעולותיהן מחייבות את רמ"י.
2. לטענת העותר, מאחר ובוטלה העסקה עם גלאט על ידי רמ"י, הרי שהעותר הוא רוכש הזכויות הראשון בזמן וגלאט - שעמם חודשה העסקה לאחר מכן - הינם בבחינת רוכש הזכויות השני בזמן, שנסוג על פי דין מפני הרוכש הראשון, קרי, העותר. עוד טוען העותר כי גם אם יחשב רוכש שני בזמן, הרי שהוא קודם לגלאט, מאחר ורכש את הזכות תוך הסתמכות על הבטחה והרשאה שלטונית מפורשת, בתמורה ובתום לב, ונרשם אצל האגודה והמועצה המהווים גורם מורשה של רמ"י.
3. לטענת העותר, בהתנהלות רמ"י נפלו פגמים מהותיים, ובין היתר, משוא פנים, הפלייה, חוסר תום לב, שיקולים זרים וחוסר סבירות. לטענתו, רמ"י במעשיה ובמחדליה הפרה את חובות ההגינות המוגברת, הנאמנות והסבירות החלות על רשות מנהלית, והיא פעלה בחוסר תום לב שעה שהחליטה להאריך את תוקפו של ההסכם עם גלאט והתעלמה מזכייתו של העותר במגרש.
4. לטענת העותר, גלאט הפרו את הסכם הפיתוח שנחתם עמם בשנת 2005, הפרה יסודית שנמשכה למעלה מ-15 שנים ורמ"י לא הצביעה על טעם סביר לחידוש העסקה עמם.
5. במענה לטענות רמ"י וגלאט כי העתירה הוגשה באיחור ובשיהוי, טוען העותר כי קיבל לראשונה את החלטת רמ"י בכתב רק ביום 25.10.2020 וכי הגיש את התביעה האזרחית מספר ימים לאחר מכן, ביום 1.11.2020, ואת העתירה הגיש ביום 24.11.2020. עוד טוען העותר כי ההודעה הטלפונית שמסרה רמ"י לסוכנות ביום 12.7.2020, בדבר חידוש העסקה עם גלאט, אינה בגדר החלטה הניתנת לתקיפה על ידו, ובנסיבות אלו לא חל שיהוי בהגשת העתירה.
6. במענה לטענת רמ"י וגלאט כי חל מעשה עשוי מאחר וגלאט חתמו על הארכת הסכם הפיתוח עם רמ"י בטרם הגשת העתירה, טוען העותר כי רמ"י הורתה על הארכת הסכם הפיתוח כשנה לאחר שזכה העותר במגרש. עוד נטען כי גלאט חתמו על הארכת הסכם הפיתוח ושילמו את התשלומים בגין הארכה רק לאחר שהוגשה התביעה האזרחית מצד העותר, וכי רמ"י טרם חתמה מצידה על ההארכה, כך שלא מתקיים מעשה עשוי.

תשובת רמ"י -

1. לטענת רמ"י, דין העתירה להידחות מחמת שיהוי שבהגשתה. כעולה מטענות העותר, ההחלטה בדבר חידוש העסקה מיום 29.6.2020, שהיא ההחלטה נשוא העתירה, הובאה לידיעתו עוד במחצית חודש יולי 2020 אך העתירה הוגשה רק ביום 23.11.2020, למעלה מארבעה חודשים מאוחר יותר – כך שהמדובר בשיהוי אשר די בו לבדו כדי להביא לדחיית העתירה.
2. לטענת רמ"י, הקצאת מגרש בהליך הפטור ממכרז בישובים קהילתיים הינה בסמכות רמ"י בלבד. רמ"י היא המוסמכת לדחות בקשה להקצאה, לאשרה בתנאים או להתנות את הדיון בה וזאת בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ונהליה (להלן: "החלטות מועצת מקרקעי ישראל"). בהתאם לסימן 4.16 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, רמ"י התקשרה ומתקשרת בהסכמי הרשאה עם הסוכנות היהודית ועם ההסתדרות הציונית, למטרת תכנון ופיתוח יישובים קהילתיים והישוב צורית נמנה על היישובים הקהילתיים הללו. נכון לעת הזו, הסכם ההרשאה עם הסוכנות אינו בתוקף ומשכך על מנת לבצע הקצאה חדשה יש צורך לחדש את הסכם ההרשאה בין רמ"י לבין הסוכנות. עוד נטען כי בהליך ההקצאה אין לאגודה או למועצה כל מעמד ולא ניתן לראות באגודה או במועצה משום שלוח של רמ"י.
3. לטענת רמ"י, בהתאם להחלטות המועצה והסכמי ההרשאה לפיתוח והקמת היישוב צורית, הסוכנות היא זו שמפנה אל רמ"י מועמדים אשר קיבלו את המלצתה, לצורך בחינת הקצאת מגרש לבניית בית מגורים. לטענת רמ"י, עד למועד הפניית המועמדים על ידי הסוכנות, אין לרמ"י ידיעה או מידע אודות המועמדים, וכך היה בענייננו, כלומר שלא היתה לרמ"י ידיעה אודות המגעים בין העותר לבין האגודה או הסוכנות, עד שהסוכנות פנתה אליה.
4. לטענת רמ"י, הליך הקצאת מגרש למגורים מסתיים וניתן לביצוע רק לאחר שהושלמו השלבים הבאים: המצאת כל המסמכים הנדרשים בהתאם לנהלי רמ"י, קבלת אישור גורמי המקצוע המורשים (ועדות העסקאות השונות), תשלום כל התשלומים המתחייבים בגין העסקה, חתימה על חוזים פרטניים, קרי, הסכם פיתוח והסכם חכירה. עד להשלמת ההקצאה אין כל התחייבות מצד רמ"י להקצאת המקרקעין והדבר מובהר היטב למועמדים להקצאה ואף מופיע בטפסי הבקשה להקצאה כמו גם במכתבי רמ"י המאשרים את קבלת מסמכי הבקשה. לטענת רמ"י, העותר לא השלים – ולמעשה, כלל לא התחיל - את הליך ההקצאה. העותר לא קיבל את המלצת הסוכנות, כתנאי הכרחי לפנייתו אל רמ"י, ולא השלים את כל הדרוש השלמה בהתאם להחלטות רמ"י ונהליה. מכאן שאין לעותר כל זיקה למגרש ואין לו כל מעמד בעניין מגרש זה אל מול רמ"י.
5. עוד טוענת רמ"י כי יש לדחות את טענת העותר לפיה ניתנה לו הבטחה שלטונית על ידי רמ"י שכן, הטוען להבטחה שלטונית נדרש להוכיח את יסודותיה ואין די בהעלאת טענה בעלמא ונדרש לפרט את המעשים המקימים לשיטת העותר את הבטחה השלטונית. בעתירה שבפנינו אין כל פירוט שהוא בדבר אותה הבטחה שלטונית נטענת. עוד טוענת רמ"י כי יש לדחות את טענות העותר וניסיונו לגזור גזירה שווה מפסק הדין בעניין שגב מאחר ובעניין שגב דובר על הסכם חכירה שנחתם בין רמ"י לבין העותר ובענייננו לא היה כל קשר בין רמ"י לעותר.
6. באשר להחלטה בדבר חידוש העסקה והארכת תוקפו של הסכם הפיתוח עם גלאט – נטען כי המדובר בהחלטה סבירה, נכונה וראויה, שניתנה בהתאם לנהלים והחלטות מועצת מקרקעי ישראל. עוד נטען כי העותר נמנע בעתירתו מלפרט את הפגמים אשר נפלו לשיטתו בהחלטה האמורה, ואין די בהפרחת טענות אודות חוסר תום לב או שיקולים זרים. ככל שסבור העותר שהחלטת רמ"י לוקה בפגמים, היה עליו לפרט את טיבם ולהצביע על הבסיס העובדתי לטענות אלה, אך הוא לא עשה כן.

תשובת גלאט -

1. לטענת גלאט דין העתירה להידחות על הסף מחמת מעשה עשוי. שכן, עוד קודם להגשת העתירה, חתמו גלאט על הארכת הסכם הפיתוח ושילמו את שובר התשלום המצורף, כך שהארכת תקופת הפיתוח נכנסה לתוקפה ומדובר בעסקה שהושלמה. במצב דברים זה ברור כי מדובר במעשה עשוי ודי בכך כדי להביא לסילוק העתירה, מה גם שהלכה למעשה – מה שמבקש העותר הינו ביטול הסכם הפיתוח שנחתם בין רמ"י לבין גלאט, אך מדובר בסעד שלא התבקש, ואף אם היה מתבקש, דינו היה סילוק על הסף.
2. עוד טוענים גלאט כי דין העתירה להימחק מחמת שיהוי של ארבעה חודשים לפחות. בדומה לטענת רמ"י, גם גלאט טוענים כי כבר במחצית חודש יולי 2020 קיבל העותר את הודעת רמ"י לפיה הוחלט להאריך את הסכם הפיתוח עם גלאט, והראיה היא כי כבר בתחילת חודש אוגוסט 2020, שלח העותר מכתב לרמ"י בנושא. עם זאת, העותר לא עשה דבר במשך חודשים, עד להגשת התביעה האזרחית בתחילת נובמבר 2020, וגם לאחר שנמחקה התביעה האזרחית - חלפו שבועיים נוספים עד להגשת העתירה. המדובר, לטענת גלאט בשיהוי סובייקטיבי ואובייקטיבי, ובוודאי שלאחר חלוף המועד הקבוע בתקנה 3(ב) לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים (סדרי דין) התשס"א-2000 (להלן: "תקנות בית משפט לעניינים מנהליים").
3. בנוסף נטען כי דין העתירה להימחק על הסף מחמת חוסר ניקיון כפיים של העותר. שכן, העותר אינו בעל זכות קניין כפי שטען ואף אינו בעל זכות אובליגטורית. העותר אף לא פנה לסוכנות לצורך קבלת המלצתה הדרושה לצורך המשך ההליך ברשות. עוד העלו גלאט טענות הנוגעות לפגמים וחוסר תום לב מצד העותר הנוגעות לזכייתו במגרש, ומעורבות של בני משפחה נוספים.
4. עוד טענו גלאט כי דין העתירה להידחות מחמת חוסר סמכות מקומית. לטענתם, הסעד המבוקש בעתירה הנו ביטול החלטה שניתנה על ידי רשות מקרקעי ישראל - מחוז צפון, ובהתאם לכך העתירה היתה צריכה להיות מוגשת במחוז צפון ולא במחוז חיפה.
5. בנוסף טענו גלאט כי אין מקום להתערב בהחלטה בדבר חידוש העסקה מולם, שכן לאחר שהתברר לרמ"י כי גלאט לא קיבלו את מכתב ההתראה ואת מכתב הביטול - הוחלט על ידי רמ"י לתת להם הזדמנות להאריך את תקופת הפיתוח ואין ספק כי מדובר בהחלטה מתבקשת ותואמת את הנהוג ברמ"י. גלאט מפנים בעניין זה גם לסעיף 5.7.4 לקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל וטוענים כי משלא התקבלו המכתבים כאמור ומשלא נערך להם שימוע בדבר ביטול ההסכם, הרי שאין תוקף להודעת הביטול ששלחה רמ"י.
6. באשר לעיכוב שחל בבניית ביתם של גלאט במגרש, מאז שנת 2005, טוענים גלאט כי התקיימו נסיבות טראגיות אשר מנעו מהם לבנות את ביתם במגרש. כך צוין כי במהלך התקופה שחלפה נפצע המשיב 2, פציעה קשה וכי הוא נדרש לעבור הליכי שיקום זמן רב. עוד נטען כי אחיו של המשיב 2 נפטר ובעקבות זאת נאלץ המשיב 2 לתמוך במשפחתו של אחיו. בנוסף נטען כי במהלך השנים נתקלו גלאט בהתנגדויות לבנות את ביתם במגרש מצד השכן למרות כל ניסיונותיהם להגיע עמו להסכמות.
7. גלאט דוחים אף הם את הטענה בדבר הבטחה שלטונית, טוענים כי אין כל בסיס לטענת העותר כי האגודה או הסוכנות או המועצה מהווים שלוחים של רמ"י, ואף הם טוענים כי עניין שגב אינו דומה לענייננו ואין ללמוד ממנו.

תשובת הסוכנות -

1. מקדמית, טוענת הסוכנות כי על פי חוק בתי המשפט לעניינים מנהליים תש"ס-2000, ניתן להגיש עתירה מנהלית רק כנגד "רשות" והסוכנות אינה עונה על הגדרת "רשות" הקבועה בחוק.
2. לטענת הסוכנות, היא צורפה לעתירה בשל היותה צד להסכם ההרשאה עם רמ"י שעניינו פיתוח הישוב צורית, אך אין כל טענה המופנית כלפיה, למעט הסעד בסעיף ד' לעתירה, שם מבוקש כי רמ"י, הסוכנות והאגודה ישלימו את הליכי רישום המגרש על שם העותר. אלא, שסעד זה תלוי בסעדים האחרים המבוקשים כלפי רמ"י, והסוכנות טוענת כי היא נעדרת כל עמדה ביחס לסעדים המבוקשים במסגרת העתירה כלפי רמ"י והיא תכבד כל החלטה של בית המשפט.
3. לגבי נסיבות המקרה – מבהירה הסוכנות כי גלאט קיבלו את המלצתה להקצאת הזכויות במגרש בשנת 2004, ולעומת זאת, העותר לא פנה לסוכנות, במשרדי הסוכנות לא התקבלה כל פניה ביחס להקצאת מגרש עבור העותר, ולכן – מן הסתם - היא לא המליצה עליו.

עמדת האגודה –

1. לדיון שהתקיים בתיק הגיע מזכיר האגודה, מר אמנון פז, ומסר כי האגודה לא רואה עצמה צד בעניין הנדון מאחר והאגודה משווקת את המגרשים על פי הנחיות רמ"י.

דיון והכרעה -

1. לאחר שקילת טענות הצדדים בכתב ובעל-פה במהלך הדיונים, מצאתי לדחות את העתירה, מחמת הנימוקים המצטברים להלן.

שיהוי -

1. רמ"י וגלאט טוענים כי יש לדחות את העתירה על הסף מחמת שיהוי. העותר טוען מנגד כי טענת השיהוי נטענת שלא בתום לב מאחר ורמ"י היא זו שהשיבה לפניית העותר שנשלחה אליה ביום 5.8.2020, רק ביום 25.10.2020, כשלושה חודשים לאחר הפנייה וכי ימים ספורים לאחריה, ביום 1.11.2020, הוגשה התביעה האזרחית מצד העותר (שנמחקה), ולאחר מכן הוגשה העתירה ביום 23.11.2020.
2. תקנות 3 ו-4 לתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים, קובעות את המועד להגשת עתירה ואת משמעותו של השיהוי, לאמור:

"3. (א) עתירה תוגש במועד שנקבע לכך בדין.

(ב) לא נקבע מועד כאמור, תוגש העתירה בלא שיהוי, לפי נסיבות הענין, ולא יאוחר מארבעים וחמישה ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין, או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה או מיום שנודע לעותר עליה, לפי המוקדם.

4. בית המשפט רשאי לדחות עתירה אם ראה כי בנסיבות הענין היה שיהוי בהגשתה, אף אם הוגשה בתוך אחד המועדים לפי תקנה 3."

1. במקרה הנוכחי, אין חולק כי העותר כי ידע על חידוש העסקה עם גלאט בסמוך לאחר יום 20.7.2020, ולאחר שבועיים, ביום 5.8.2020, שלח העותר לרמ"י את מכתבו (נספח ה' לעתירה), בו אף ציין בסעיף 6 כי: "ככל שלא תתקבל הודעתכם על חידוש ההליכים עם מרשי עד ולא יאוחר מיום 15.8.20 ינקוט מרשי נגדכם בהליכים משפטיים ואתם תישאו בכל נזק שיגרם למרשי." עם זאת, רק ביום 1.11.2020, לאחר כשלושה חודשים, הגיש העותר את התביעה האזרחית, וכשבועיים לאחר מחיקתה – הוגשה העתירה שבפנינו. כלומר, שהעתירה הוגשה לאחר המועד הקבוע בתקנות בתי המשפט לעניינים מנהליים, קרי לאחר שכבר חלפו ארבעים וחמישה ימים מהיום בו נודע לעותר אודות ההחלטה נשוא העתירה.
2. על רקע האמור, נבחן את היסודות של השיהוי, על פי הפסיקה.
3. לגבי שיהוי סובייקטיבי - אינני רואה בטיעון העותר, כי המתין "להחלטה בכתב", סיבה מוצדקת לשיהוי. היה מצופה מהעותר כי יגיש את העתירה סמוך למועד בו נודע לו אודות החלטת רמ"י להאריך את הסכם הפיתוח עם גלאט, ויש בנסיבות שיהוי סובייקטיבי.
4. לעניין השיהוי האובייקטיבי - נראה שגם הוא מתקיים בענייננו. שכן, עד להגשת העתירה חתמו גלאט על הארכת הסכם הפיתוח וכן שילמו את התשלומים הנדרשים לצורך הארכת ההסכם (וראו כי מתשובת גלאט עולה כי שולם על ידם סך של 50,800 ₪ לצורך הארכת הסכם הפיתוח). בנסיבות אלו, מתקיים כאמור גם השיהוי האובייקטיבי.
5. הפגיעה הנטענת בשלטון החוק - כידוע, על פי ההלכה הפסוקה, אין די בשיהוי סובייקטיבי ואובייקטיבי ויש אף לבחון את האפשרות שתיגרם פגיעה בשלטון החוק ובאינטרס הציבורי, באם תדחה העתירה רק מחמת השיהוי, ובהקשר זה יש אף לבחון את מהות הפגיעה וחומרתה. בענייננו, וכפי שעוד יפורט, לא מצאתי כי תהא כל פגיעה בשלטון החוק, ולכן – מתקיימים כל הרכיבים המחייבים את דחיית העתירה מחמת השיהוי.

מעשה עשוי -

1. גלאט טענו כי מדובר במעשה עשוי נוכח העובדה כי חתמו על הארכת תוקף הסכם הפיתוח ושילמו את התשלומים הנדרשים בהתאם לכך. העותר טען כי לא מתקיים מעשה עשוי בענייננו מאחר והסכם הפיתוח עם גלאט בוטל והעותר הוא זה שזכה במגרש ונסיבותיו הן אלו הבאות בגדר מעשה עשוי. עוד טען כי גלאט חתמו על הארכת הסכם הפיתוח לאחר שהוגשה התביעה האזרחית, כלומר, לאחר שהחלו הליכים משפטיים בין הצדדים, ובנסיבות אלו לא מדובר במעשה עשוי.
2. כפי שצוין לעיל, השיהוי שבהתנהלות העותר בהגשת העתירה הביאה למצב בו חתמו גלאט על הארכת הסכם הפיתוח עם רמ"י ואף שילמו את התשלומים הנדרשים לשם כך, וניתן לראות בנסיבות האמורות "מעשה עשוי", הגם – שעוד לא החלה בנייה על המגרש, ועל אף – שלכאורה – ניתן לטעון שכספים ששולמו ניתן להשיב והסכם שנחתם ניתן לביטול. עמדתי היא כי מבחינת גלאט, אכן עסקינן במעין "מעשה עשוי", ולעומת זאת, מבחינת העותר – הוא טרם פנה לסוכנות ועוד רחוק הוא מחתימת הסכם מול רמ"י, ומשכך וודאי שלא ניתן לקבוע כי מצבו של העותר הנו בבחינת "מעשה עשוי" כפי שהעותר טוען. ודוקו. ה"מעשה" הוא חתימה על הסכם פיתוח למול רמ"י ולא הזכייה בהגרלה, ו"מעשה" שכזה קיים מבחינת גלאט ולא מבחינת העותר.

חוסר סמכות מקומית -

1. לטענת גלאט, דין העתירה להידחות מחמת חוסר סמכות מקומית מאחר והסעד המבוקש הינו ביטול החלטת רמ"י להאריך את תקופת הסכם הפיתוח עם גלאט, החלטה שניתנה על ידי רשות מקרקעי ישראל- מחוז צפון, ובהתאם לכך, העתירה היתה צריכה להיות מוגשת במחוז צפון ולא במחוז חיפה. העותר טוען מנגד כי יש לדחות טענה זו מאחר וההחלטה נשוא העתירה הינה בעניין זכות במקרקעין המצויים בתחומו של בית משפט זה.
2. מאחר והעתירה כוללת מספר סעדים וביניהם הצהרה כי העותר זכאי להירשם כבעל זכויות במגרש וזכאי להשלים את הליכי רישום הזכויות במגרש על שמו, וכן סעד אשר ימנע ביצוע כל דיספוזיציה בזכויות במגרש, הרי שמדובר גם בסעדים הנוגעים לזכויות במקרקעין ומשכך הסמכות נתונה לבית משפט זה ולא רק לבית המשפט במחוז צפון כפי שטוענים גלאט.

האם יש מקום להתערב בהחלטה בדבר חידוש העסקה מול גלאט?

1. נזכיר כי לב ליבה של העתירה הינו תקיפת ההחלטה של רמ"י מיום 29.6.2020, שאז "צוות מגורים" ברמ"י דן בבקשת גלאט להאריך את תוקף הסכם הפיתוח והוחלט על חידוש העסקה. העותר טוען כי ההחלטה אינה סבירה, אינה חוקית, פוגעת בו ומנוגדת לדין – וכי על בית המשפט להתערב בה. לטענת העותר, בהחלטה נפלו פגמים מהותיים, היא נגועה במשוא פנים, הפליה, חוסר תום לב ושיקולים זרים, ההחלטה מגלמת הפרה של חובת ההגינות וחובת תום הלב ביחסיה עם האזרח – ולכן, דינה להתבטל. רמ"י וגלאט טוענים מנגד כי ההחלטה בדבר חידוש העסקה עם גלאט היא החלטה ראויה ונכונה, שניתנה בהתאם להוראות ולנהלים על פיהם פועלת רמ"י.
2. סבורני כי אין בסיס לטענות העותר.
3. רמ"י צירפה לתגובתה את ההחלטה לחידוש העסקה (נספח א' לתשובה). מעיון בהחלטה עולה כי מדובר למעשה ב"טופס חידוש עסקה" בו מפורטות הנסיבות שהביאו את רמ"י לחזור בה מהחלטה לבטל את העסקה. וכך צוין:

"רקע עסקה.

חידוש עסקה שבוטלה בשל אי עמידה בתנאי הסכם הפיתוח.

1. בתאריך 17.1.2005 אושרה עסקה בפטור למשפחת גלאט לבניית בית מגורים בצורית. תוקף הסכם הפיתוח פג ב-1.10.2007. בתאריך 10.1.2005 בוטלה העסקה וזאת כי לא שולמו דמי היוון ... בתאריך 13.1.2005 חודשה העסקה כי הסתבר שהוגשה בקשה לחידוש לפני דצמבר 2004. מצ"ב ביטול העסקה וחידושה.
2. ביום 13.3.2018 נשלח מכתב התראה על ידי מרחב השירות כי טרם הושלמה הבניה וזאת בניגוד להוראות ההסכם, וכי עליהם לפעול למתן ארכה, ככל ולא יוארך ההסכם הרשות תפעל ע"פ כל דין.
3. בתאריך 1.7.2018 התיק הועבר לטיפול צוות מגורים לביטול העסקה מאחר והנ"ל לא בנה תקופה ארוכה וכי נשלחו מכתבי התראה ללא מענה.
4. ע"פ דוח פיקוח מיום 4.8.2018 נמצא כי השטח ריק.
5. בתאריך 2.9.2018 העסקה בוטלה ונשלח מכתב לחוכר בדואר רשום + אישור מסירה - אישור המסירה חזר.
6. בתאריך 6.10.2019 נתקבל במשרדנו מכתב מעורך דין צבי בן חיים שמייפה את כוחו מיולי 2019 (יפוי כוח סרוק בתיק).
7. בתאריך 29.12.2019 נתקבל מכתב מעו"ד ובו נטען כי לא התקבלו מכתבי ההתראה ובקשה חוזרת להארכת חוזה פיתוח.
8. ממצאי דוח פיקוח מעודכן לתאריך 16.1.2020 - מגרש ריק.
9. החוכר פנה למשרדנו ביום 29.12.2019 בטענה כי הביטול נעשה חד צדדית ובלא התרעה טרם ננקט.
10. לאחר בדיקה על ידי הצוות המשפטי נראה כי הנסיבות בהן (מילה מחוקה) מכתב ההתראה מצוות מגורים לא אותר. מכתב ממרחב השירות מיום 13.3.2018 שנשלח בדואר רשום – לא נמצא מס' רישום למעקב ואין אישור מסירה, לא ניתן לסתור את הטענה שהביטול נעשה חד צדדית בלא הזדמנות נאותה לטעון טענות טרם הביטול.
11. לאור האמור לעיל העסקה מובאת לבחינת אישור חידוש העסקה באותם תנאים למועד העסקה המקורי קרי: 19.9.2004."
12. מקריאת ההחלטה עולה כי מדובר בהחלטה סבירה והגיונית. רמ"י הבהירה בהחלטה כי נוכחה לדעת שמכתב ההתראה ומכתב הביטול שנשלחו לגלאט לא הגיעו ליעדם, כי אין אישורי מסירה ולא ניתן לסתור את הטענה כי המכתבים לא הגיעו (והרי הם נשלחו לצורית, אך גלאט לא התגוררו שם, שכן הבית על המגרש טרם נבנה). כנגזר מכך, מסקנתה של רמ"י היתה שלא ניתנה לגלאט "הזדמנות נאותה לטעון טענות טרם הביטול", ולאחר שגלאט הביעו רצון להאריך את הסכם הפיתוח, הגיעה רמ"י למסקנה כי יהיה סביר לאפשר לגלאט להאריך את תוקפו של הסכם הפיתוח. מדובר כאמור בהחלטה הגיונית המתיישבת עם הנסיבות אשר פורטו בה.
13. זאת ועוד. רמ"י הפנתה במסגרת תשובתה לחלק מקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל העוסק בביטול עסקאות ומתן ארכות (נספח י' לתשובה). מקובץ ההחלטות, סעיף 5.7.3, עולה כי בסמכות רמ"י לבטל עסקאות בשל אי עמידה במועדים שנקבעו בהסכם לסיום הבנייה, לאמור: "ככלל, רמ"י תבטל עסקאות בשל אי עמידה במועדים שנקבעו בהסכם לסיום הבנייה והארכות לסיום הבנייה אם ניתנו, ויחולו הכללים המפורטים בפרק משנה זה." סעיף 5.7.4 שכותרתו "תנאי ביטול העסקה", עוסק בתנאים אשר בהתקיימותם רשאית רמ"י לבטל עסקה כשאחד התנאים הוא כי: "ביטול הסכם יתבצע בכפוף לשימוע שייערך ליזם". סעיף 5.7.5 שכותרתו "מתן ארכות", קובע כי רמ"י רשאית לאשר ליזם ארכות לסיום הבניה, לאמור:

"(א) רמ"י רשאית לאשר ליזם, אשר לא עמד במועדים הנקובים בהסכם לסיום הבנייה (להלן בפרק משנה זה - המועד שנקבע לסיום הבנייה), ארכות לסיום הבניה, וכן לדרוש ערבות ביצוע להבטחת סיום הבנייה במועד והכל בכפוף לתנאים המפורטים בסעיף קטן (ב)".

כפי שעולה מהאמור לעיל, התנהלה רמ"י באופן התואם את נהליה ואת ההוראות הקבועות בקובץ ההחלטות. ראשית, היות ותנאי לביטול הינו קיומו של של שימוע (לפי סעיף 5.7.4); ושנית, היות ובסמכותה של רמ"י לאשר ארכות (לפי סעיף 5.7.5).

1. לגבי הטענות הקשות של העותר, לגבי שיקולים זרים, אפליה, חוסר תום לב ועוד – אומר כי הטענות נטענו בעלמא, ללא כל פירוט, ללא ציון השיקולים הזרים, או הקבוצה אשר בהתייחס אליה בוצעה אפליה או נימוק לחוסר תום הלב – ודי בכך כדי לדחותן.
2. לכן, לא שוכנעתי כי ההחלטה של רמ"י, בנסיבות מעלה, היתה בלתי סבירה, או שחרגה ממדיניות סבירה, או שמנוגדת להחלטות מחייבות או שמגלמת אי שיווין או אפליה וכו', באופן המחייב התערבות של בית המשפט המנהלי. רמ"י - בהתאם לסמכותה, ולאחר שקילת טענות גלאט ועורך דינם, ולאחר בירור הנתונים והתייעצות – הגיעה למסקנה אליה הגיעה, והחלטה זו מצויה במתחם הסבירות ואין כל סיבה מינהלית להתערב בה.
3. אמנם, אכן יש קושי של ממש בהתנהלות רמ"י בכל הנוגע לכך שלא עדכנה "בזמן אמת" את יתר הגורמים הרלבנטיים באשר למגעים למול גלאט. רמ"י לא עדכנה את המועצה, האגודה או הסוכנות אודות כוונתה לחדש את העסקה עם גלאט במועד בו קיבלה את פנייתם של גלאט, וכתוצאה מהתנהלות זו המשיכה האגודה בהליכי השיווק של המגרש. יתרה מכך. רק כאשר פנתה הסוכנות לרמ"י וביקשה כי תעביר לה העתק מההודעה בדבר ביטול העסקה עם גלאט, עדכנה רמ"י את הסוכנות כי למעשה "הביטול בוטל" והעסקה עם גלאט חודשה. התנהלותה זו של רמ"י, הביאה לכך שמבחינתו של העותר "יד אחת אינה יודעת מה עושה היד השנייה", הגם שאין המדובר בשתי ידיים של אותו אורגן, והדבר גרם לבזבוז זמן ומשאבים.

מן הראוי היה כי רמ"י, תפנה מיוזמתה ותיידע את הסוכנות והאגודה בדבר הכוונה לחדש את ההליכים עם מי שהסכם הפיתוח מולו בוטל, במועד המוקדם האפשרי – וזאת בין אם המגרש כבר יצא לשיווק חוזר, בין אם טרם החל השיווק החדש, בין אם כבר בוצעה ההגרלה ובין אם טרם בוצעה ההגרלה וכו'. ניתן לצפות שיופקו הלקחים מהמקרה הנוכחי.

1. דא עקא, שאין בהערה מעלה לגבי ההתנהלות של רמ"י כדי להשליך בדיעבד על סבירות ההחלטה בדבר חידוש העסקה מול גלאט. קרי, הקושי שיש בכך שרמ"י לא עדכנה את הגורמים הרלבנטיים לגבי החלטה בזמן, לא הופכת את ההחלטה כשלעצמה לבלתי סבירה ולכזו אשר בית המשפט יתערב בה.
2. כידוע, בית המשפט המקיים בחינה מנהלית של החלטת הרשות, יסתפק בבדיקת השאלה אם ההחלטה חורגת ממתחם הסבירות ולא יחליף את שיקול דעת הרשות בשיקול דעתו, לאמור:

"בית^-המשפט המינהלי יבחן בהליך המתקיים בפניו את החלטת הרשות על^-פי עילות הביקורת השיפוטית, אך אין הוא משמש ערכאה המחליטה במקום הרשות המינהלית; הוא אינו שוקל את שיקוליה ולא ימיר את שיקול^-דעתה בשיקול^-דעתו שלו ... כל עוד החלטת הרשות אינה חורגת ממיתחם הסבירות, כלומר כל עוד מדובר בהחלטה שרשות מינהלית סבירה הייתה יכולה לקבל, לא יתערב בית^-המשפט בהחלטה ... "

(בר''מ 3186/03 מדינת ישראל נ' שולמית עין דור, פ"ד נח(4) 754, עמ' 766 (10.5.2004));

וראו בדומה את בג"ץ 4675/03 פייזר פרמצבטיקה ישראל נ' מנכ"ל משרד הבריאות, עמ' 27 (12.5.2011); ועע"מ 6466/19 משרד הביטחון נ' עמותת חברות הסיעוד (11.10.2020), שם נפסק:

"בית המשפט אינו מחליף את שיקול דעתה של הרשות ולא שם עצמו בנהליה, ואין הוא קובע מה ההחלטה שהוא היה מקבל באותן הנסיבות. בית המשפט בוחן אם החלטת הרשות נתקבלה כדין ומשיקולים ענייניים, ואם היא מצויה במתחם הסבירות. ... (ע"א 334/01‏ מדינת ישראל נ' אבו שינדי, פ"ד נז(1) 883, 895 (2003); עע"ם 1847/06 בזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ נ' מדינת ישראל משרד האוצר החשב הכללי, בפסקה 6 (25.4.2007) (להלן: עניין בזק); עניין דגש סחר חוץ, בפסקה 37)."

1. לכן, ההחלטה בדבר חידוש העסקה, נשוא העתירה, הינה סבירה - ולא מצאתי להתערב בה. כך, ניתן למעשה כבר בשלב זה לקבוע כי דין העתירה להידחות ולסיים את הדיון – ועם זאת, אתייחס עוד בקצרה לטענות הנוספות של העותר, אשר אף אותן יש לדחות, כפי שיפורט להלן.

הסתמכות על "הבטחה שלטונית" – האמנם?

1. לטענת העותר השתתפותו בהגרלה וזכייתו במגרש נובעות מהסתמכות על הבטחה והתחייבות שלטונית מפורשת מצד האגודה והמועצה, המשמשות כשלוחות של רמ"י, ולכן – רמ"י וגלאט אינם יכולים להתכחש לאותה הבטחה והתחייבות, וקיימים כלפיהם השתק ומניעות. רמ"י וגלאט טוענים כי לא מדובר ב"הבטחה שלטונית" וממילא, המועצה והאגודה אינם שלוחות של רמ"י.
2. לא אוכל לקבל את טענות העותר.
3. ראשית, ככל שתוקף העותר בטענותיו את רמ"י - הרי שרמ"י לא הבטיחה דבר לעותר, לא התקשרה עמו מעולם בהסכם כלשהו ולא נוצר קשר כלשהו בין רמ"י לבין העותר, קל וחומר – קשר שבמסגרתו מי מטעם רמ"י הבטיח דבר מה לעותר או שהציג בפניו מצג או הבטחה.
4. שנית, גם האגודה והסוכנות לא הבטיחו דבר לעותר, ועצם זכייתו של העותר בהגרלה לגבי המגרש אינה מלמדת על הבטחה כלשהי. נהפוך הוא. האגודה פירטה והסבירה לעותר כי עליו לעבור מספר שלבים עד להשלמת הליך הקצאת המגרש ואף העותר פירט במסגרת עתירתו את השלבים האמורים והיה מודע אליהם; וראו כי במסמכים השונים שצורפו לעתירה צוין כי העותר מודע לעובדה שהזכייה במגרש אינה מחייבת וכי רק לאחר שיחתום על הסכמים מול רמ"י יחשב כבעל זכות במגרש. כך, לדוגמא, צוין בהחלטת המועצה מיום 24.6.2020, בדבר קבלת העותר לישוב (נספח ב' לעתירה): "המשך תהליך הקצאת המגרש מותנה בחתימתך/ם על ההסכמים הנוגעים לפיתוח התשתיות הציבוריות במתחם"; וכן צוין בכתב ההתחייבות המופנה לסוכנות, עליו חתם העותר (נספח ג' לעתירה), בסעיף 2(ב) כי: "זכות השימוש במגרש תתאפשר רק לאחר חתימה על כל ההסכמים ביחס למגרש גם עם מינהל מקרקעי ישראל, או לאחר אישור העברת הזכויות גם על ידי מינהל מקרקעי ישראל". לכן, אין עסקינן בהבטחה "אבסולוטית" אלא בתהליך, הכולל שלבים, ובהצהרת כוונות "על תנאי" בלבד. מכלול שכזה אינו בבחינת "הבטחה שלטונית" מחייבת.
5. שלישית, אף אם ניתן לראות בפועלן של האגודה ושל הסוכנות כ"הבטחה", הרי שהן אינן שלוחות של רמ"י בהקשר זה ואין בכוחן כדי לחייב את רמ"י מבחינה חוזית או מינהלית. כפי שכבר פורט, הסמכות להקצות מגרש לבניית בית מגורים מסורה אך ורק לרמ"י, והאגודה והמועצה לא באות בנעלי רמ"י בעניין זה. הדבר נלמד אף מהתנהלות האגודה, אשר פנתה לרמ"י על מנת לקבל אישור לשיווק המגרש מחדש, כלומר - שלולא אישורה של רמ"י, אין באפשרותן של האגודה והמועצה לפעול ובטח שלא לחייב בפעולתן את רמ"י.
6. רביעית, אף הפסיקה אליה הפנה העותר אינה מתאימה לענייננו. כך, בע"א 9657/03 מגן דוד אדום נ' הממונה על השכר והסכמי עבודה במשרד האוצר (2.8.2004) אליו הפנה העותר, נדונה טענת מניעות והשתק בנוגע למצבים בהם פרט מסתמך על מצג שהציגה רשות מינהלית עמה הוא בא במגע, ומשנה בשל כך את מצבו לרעה. אלא, שהטענה נדחתה בפסק הדין, ונקבע כי רשות מינהלית יכולה במקרים מסוימים לשנות את פרשנותה ולאמץ פרשנות חדשה. במקרה שלנו, אין המדובר במצג מצד רמ"י, והעותר כלל לא בא במגע עם רמ"י, ולכן – אין באמור שם כדי לסייע בידי העותר.

עוד אפנה לבג"ץ 2020/19 קיבוץ נחל עוז נ' מדינת ישראל משרד החקלאות (5.1.2020), אשר אמנם עוסק בתחום שונה, אך נפסק באופן עקרוני, לגבי "הבטחות שלטוניות" נטענות, כך:

"ההלכה מקדמת דנא היא כי מתוקף תפקידה כנאמן הציבור, חייבת הרשות המנהלית להתחשב באינטרס ההסתמכות של הפרט (עע"מ 8329/14 עיריית קרית אתא נ' קורן, פסקה 20 (31.5.2016); בג"ץ 9098/01 גניס נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נט(4) 241, 285 (2005); בג"ץ 6951/17 אפיקי מים אגודה שיתופית חקלאית נ' הרשות הממשלתית למים ולביוב, פסקה 29 (3.4.2019)). כדי שעיקרון ההסתמכות יחול במקרה קונקרטי, על הטוען לו להוכיח כי הוא היה סביר בנסיבות העניין. אך גם אז, הסתמכות הפרט אינה מגבילה את סמכותה של הרשות, אלא מהווה אך שיקול אחד מתוך השיקולים האחרים שעליה לבחון בתוך מכלול שיקוליה (בג"ץ 8371/09 דורון נ' שר הפנים, פסקה 16 (7.7.2010)). היינו, כמו רוב הזכויות, אין הזכות הנבנית על עיקרון ההסתמכות, זכות אבסולוטית אלא יחסית. היא נדחית לעתים לפני שיקולים אחרים ולעתים היא עצמה אינה חזקה דיה כדי שתימשך לאורך זמן".

1. מכאן, שטענות העותר לפיהן רמ"י הבטיחה לו "הבטחה מינהלית" מחייבת – בין אם ישירות ובין אם באמצעות האגודה או המועצה – נידחות, ובוודאי שאין בהן כדי לשנות ממסקנתי כי ההחלטה נשוא העתירה (החלטה בדבר חידוש ההסכם עם גלאט) היתה החלטה סבירה.

עניין שגב -

1. טרם סיום הדיון בנושא זה, נזכיר עוד כי לטענת העותר, עניין שגב זהה לענייננו ויש ללמוד מפסק הדין שם ובהתאם, להורות על ביטול החלטת רמ"י בדבר חידוש העסקה עם גלאט.
2. עיון בעניין שגב מעלה כי לא מדובר במקרה הדומה לענייננו. בעניין שגב, חתמו מינהל מקרקעי ישראל ושגב על חוזה פיתוח וחוזה חכירה, שעניינם הקצאת מקרקעין לשגב למטרת הקמת מפעל. לאחר החתימה על החוזים, שגב ביקש לשנות את יעוד המקרקעין, כך שלא ישמשו עוד לצורך הקמת מפעל, ופנה למינהל לצורך קבלת אישור בדבר שינוי היעוד. שגב הבין מהתנהלות המינהל כי ניתן לשנות את היעוד ופעל בהתאם לכך, אולם, בהמשך שלח המינהל הודעה לשגב בדבר רצונו לבטל את הסכם החכירה נוכח הפרתו מצד שגב, אשר לא פעל בהתאם ליעוד עליו הוסכם, קרי, הקמת מפעל. שגב הגיש תובענה למתן סעד הצהרתי, במסגרתה ביקש להצהיר כי חוזה החכירה שריר וקיים וכי הודעת הביטול הינה חסרת תוקף. בית משפט קיבל את תביעתו וקבע כי התנהלות המינהל היתה בלתי ראויה מאחר והפקידות שעבדו במינהל הנחו את שגב וגרמו לו להבין כי ניתן לשנות את יעוד המקרקעין וכי הדבר לא יביא לביטולו של חוזה החכירה.

בענייננו, בשונה מעניין שגב, וכפי שכבר פורט מעלה, לא היה כל מצג מטעם רמ"י כלפי העותר, ואף המצג הנטען (לגבי כך שהמגרש "פנוי" לשיווק והעותר יכול "לזכות" בו), היה מצג אשר כפוף לתנאים ברורים, אשר לא התקיימו. לכן, אין להשוות בין המקרים. ובמילים אחרות, המחדל אשר בעטיו בית המשפט בעניין שגב הורה לבטל את "הביטול" של חוזה החכירה, אינו דומה למחדל הנטען דכאן, ואין לגזור מהעובדה ששם נזקפה התנהלות המינהל לחובתו, על המקרה הנוכחי.

הטענה כי העותר הינו "הרוכש הראשון בזמן" -

1. לטענת העותר, נוכח העובדה כי רמ"י ביטלה את העסקה עם גלאט הרי שהוא רוכש הזכויות הראשון בזמן, וגלאט - שעמם חודשה העסקה לאחר זכיית העותר - הינם הרוכש השני בזמן, שנסוג על פי דין מפני הרוכש הראשון. עוד נטען כי עצם זכייתו של העותר במכרז מקנה לו זכות קניינית או אובליגטורית במגרש. מנגד טוענים רמ"י וגלאט כי לעותר אין כל זיקה או מעמד במגרש שעה שלא השלים את הליך ההקצאה.
2. אף כאן, לא אוכל לקבל את טענות העותר.
3. אקדים ואומר, כי המדובר בטענות חוזיות שאין מקומן בהליך זה. בענייננו מדובר בעתירה מנהלית בה נבחנת סבירות החלטתה רמ"י, ואין עסקינן בדיון מתחום דיני החוזים.
4. מעבר לכך, ואף אם נרצה לומר שסבירות החלטת רמ"י צריכה להיבחן גם לאור השאלה – אם הסכם הפיתוח מול גלאט "גובר" על זכויותיו הנטענות של העותר, הרי שאין לקבל את עמדתו. שכן, "התנגשות" בין שני מחזיקי זכות, אשר מוכרעת לעיתים בשים לב לשאלה מיהו "הראשון בזמן", הינה התנגשות בין שניים שמחזיקים באותה הזכות. אך כאן – לעותר אין עדיין "זכות".

הטענות של העותר לגבי "עסקאות נוגדות" והפסיקה המתייחסת לאפשרות לראות בבעל העסקה הראשונה בזמן כמי ש"גובר" על בעל העסקה השנייה בזמן – הן טענות שרלבנטיות רק למצבים בהם קיימות שתי עסקאות, כלומר – כאשר שני הצדדים מחזיקים באותן הזכויות, והן "נוגדות". אלא, שבמקרה הנוכחי, לגלאט יש "עסקה" נוכח הסכם הפיתוח מול רמ"י, ואילו לעותר - אין "עסקה". העותר אינו "רוכש הזכויות הראשון", שכן לא התבצעה בענייננו "רכישה" (ונזכיר שוב כי היו "חסרים" כמה שלבים חיוניים במסלול של העותר לקראת "הרכישה", שכן הוא טרם פנה לסוכנות וממילא, הסוכנות לא אישרה את העותר ולא העבירה את המלצתה לרשות). לכן, העותר אינו "רוכש", לעומת גלאט שאכן מהווים "רוכש" (ויובהר כי אין עסקינן ברכישת זכות במקרקעין אלא בחכירה, אך הטרמינולוגיה של "רכישה" נובעת מטעוני העותר).

סיכום –

1. אשר על כן, נוכח האמור במצטבר – אני דוחה את העתירה. לגבי ההוצאות – לאחר התלבטות, לא אעשה צו להוצאות לחובת המשיבות, למעט לחובת גלאט – אשר לזכותם אפסוק הוצאות בסך 7,500 ₪ (כולל מע"מ), אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום.

ניתן היום, כ"ו שבט תשפ"א, 08 פברואר 2021, בהעדר הצדדים.