לפני תביעה לחיוב הנתבע בתשלום סך של 50,000 ₪ בגין יתרת התמורה המוסכמת עבור מכר מקרקעין, בהתאם להסכם מכר מיום 1.12.2014 (להלן: ההסכם), וכן לתשלום פיצוי בסך של 20,000 בגין עוגמת נפש שנגרמה לתובע עקב הפרת ההתחייבות כאמור.

לפני גם תביעה שכנגד לחיוב הנתבע שכנגד (שייקרא להלן: התובע) לפיצוי התובע שכנגד (שייקרא להלן: הנתבע) בסך 61,358 ₪, בגין פיצויים מוסכמים ובגין הנזקים הנטענים עקב הפרת תנאי יסודי בהסכם על ידי המוכרים.

רקע

ביום 2.2.2014 נחתם בין הנתבע לבין התובע (ביחד עם עוד שני מוכרים: עליאן אמיר ועליאן נאיף) הסכם למכר מקרקעין בשטח של 1,543 מ"ר, הידועים כגוש 10365, חלקה 10, תת חלקה 3 (להלן: המגרש). יובהר, כי הבעלות במגרש התחלקה בין שלושת המוכרים באופן הבא: 50% בבעלות התובע; 25% בבעלותו של עליאן אמיר ו-25% בבעלותו של עליאן נאיף.

על פי הוראות ההסכם, תמורת מכר המגרש עמדה על סך של 300,000 ₪. עוד נקבע, כי התמורה תשולם באופן הבא: 30,000 ₪ במעמד חתימת ההסכם; 120,000 ₪ עם רישום הערת האזהרה במרשם המקרקעין; היתרה (על סך של 150,000 ₪) תשלום עד ליום 16.3.2014, כשמתוך הסכום האחרון סך של 50,000 ₪ יופקד בנאמנות אצל עו"ד אשרף עליאן (להלן: עו"ד אשרף) ויועבר למוכרים רק עם השלמת הרישום במקרקעין (ראו: סעיף 10 להסכם).

הנתבע שילם למוכרים את כל הסכומים בהתאם לתנאי ההסכם, פרט לסך של 50,000 ₪ אותם נמנע מלהפקיד כמוסכם, וזאת משנתגלע סכסוך בין הצדדים בסוגיית תשלום המסים המתחייבים בגין עסקת המכר.

בסוף, ולאחר שהמיסים שולמו, הנתבע נרשם כבעלים של המגרש ביום 15.11.2015 (ראו: נסח טאבו מיום 28.8.2016 המצורף לכתב התביעה), וחרף זאת לא שילם את ה- 50,000 ₪.

עוד יצוין, כי הנתבע מכר חלק מהמגרש למר מוחמד סלימאן (להלן: המחזיק). כנגד המחזיק ניתן צו לעיקול כספים עד לסך של 25,000 ₪ בגין חלקו של התובע בחוב הנתבע הנטען בתביעה (ראו: החלטה מיום 7.2.2021).

טענות הצדדים

טענות התובע:

התובע טען כי ההסכם נחתם ע"י הצדדים ביום 2.2.2014, אך באותו מועד התאריך לא ננקב בהסכם. עוד נטען, כי ההסכם דווח לשלטונות המס רק ביום 31.12.2014 כשבמעמד הדיווח נרשם בהסכם שמועד החתימה היה ביום 1.12.2014. עוד נטען כי מיד לאחר החתימה על ההסכם, הנתבע ניסה למכור חלקים מהמגרש ומסר לתובע כי ישלם את ה- 50,000 ₪ כשימכור את המגרש לצד ג'.

באשר לתביעה שכנגד, התובע טען כי טענת הנתבע לזכאותו לפיצויים מוסכמים הועלתה לראשונה לאחר הגשת התביעה העיקרית ולאחר שהנתבע סירב לשלם את יתרת התשלום על פי ההסכם וטען לקיזוז. יתרה מכך, הנתבע לא הוכיח כי הודיע, בכתב או בעל פה, על דרישתו לקיים את הוראת סעיף 19 בהסכם.

התובע הוסיף וטען, כי יש לקבל תביעתו במלואה כנגד הנתבע ויש להורות למחזיק להעביר לידי התובע את הסך של 25,000 ₪, בגין התשלום שטרם הועבר על ידו לנתבע בגין רכישת המגרש, כאשר סכום זה יופחת, ככל שישולם על ידי המחזיק, מהחיוב שיושת על הנתבע.

טענות הנתבע:

הנתבע הקדים וטען, כי אף אם תתקבל התביעה, הרי שיש לפסוק לתובע, לכל היותר, שליש (כך לשיטתו) מסכום היתרה הנטענת. היינו את הסך של 16,666 ₪, היות ואינו מייצג את כל המוכרים.

הנתבע הוסיף וטען, כי מאחר וראה כי המוכרים לא שילמו את מלוא המיסים שהיה עליהם לשלם על פי ההסכם לרבות היטל השבחה בסך 31,000 ₪, נמנע הוא מלשלם את הסך של 50,000 ₪. עוד לטענתו, הוא שילם סך של 21,000 ₪ בעוד התובע שילם 10,000 ₪ עבור המסים. מכאן, הנתבע סיכם עם עו"ד ענאן עליאן (להלן: עו"ד ענאן) כי לא ישלם את יתרת התמורה, וזאת כפיצוי על הנזקים שנגרמו לו בגין העיכוב בהעברת הבעלות על שמו במרשם המקרקעין.

הנתבע הוסיף וטען, כי בהתאם להסכם הוא העביר למוכרים סך של 70,000 ₪ לצורכי תשלום מס שבח והיטל השבחה. עוד טען, כי בהתאם להסכם היה ויידרש סכום גבוה יותר עבור המיסים כאמור, הרי שההפרש יהיה באחריות המוכרים. המוכרים, לרבות התובע, סירבו לשאת בהפרשים שנדרשו עבור המסים כאמור. הדבר גרם לעיכוב משמעותי ברישום המקרקעין על שם הנתבע, ובכך הם הפרו, הפרה יסודית, את ההסכם. מכאן, הנתבע זכאי, לשיטתו, לפיצויים מוסכמים בסך של 10,000$. עוד טען, כי המוכרים לא קיימו את חיובם לפי ההסכם למתן זכות קנייה ראשונה של תת חלקות 10/5 ו- 10/8, ובשל כך נגרם לו נזק בסך 30,000 ₪ עקב הפסד עסקה לצד ג'. בנוסף לכך, הנתבע עתר לקבלת פיצוי בסך 20,000 ₪ בגין נזק לא ממוני שנגרם לו עקב הפרת ההסכם. לבסוף, הנתבע טען כי יש לקזז מכל סכום שייפסק לתובע, ככל שייפסק, את הסך של 29,000 ₪ אותם שילם, לטענתו, במקום המוכרים עבור היטל ההשבחה.

ראיות הצדדים

מטעם התובע העידו עו"ד ענאן והתובע עצמו, ולכתב התביעה צורפו המסמכים הבאים: העתק מהסכם המכר הנושא את התארך "1.12.2014"; הסכם ללא תאריך; הסכם נלווה (נספח א') ללא תאריך; מכתב דרישה מיום 13.9.2020 לביצוע התשלום; נסח טאבו מיום 14.12.2020; נסח טאבו מיום 18.6.2016; בקשה לרישום הערת אזהרה מיום 2.2.2014; מסמכי מיסוי מקרקעין לא שלמים; הודעה על ביטול עיקול מיום 3.11.2016; תדפיס עו"ש של התובע ותצהיר מטעם התובע מיום 15.3.2021.

מטעם הנתבע העיד הנתבע עצמו, ולכתב הגנתו ותביעתו שכנגד צורפו המסמכים הבאים: נסח טאבו מיום 5.1.2021; הסכם מיום 2.2.2014; הסכם נלווה מיום 2.2.2014; חלק מהסכם שיתוף במקרקעין מיום 2.2.2014; העתק של שמונה שיקים לפקודת המוכרים.

דיון והכרעה

מעדויות הצדדים עלה בבירור, כי עסקינן בחוזה מכר מקרקעין שהתמורה הנקובה בו נמוכה מהתמורה ששולמה בפועל (ראו: עדות עוה"ד ענאן בעמ' 11 ש' 34-35 ועדות הנתבע בעמ' 18 ש' 23-29 לפרוט'). עוד עלה, כי מועד ההסכם שדווח לשלטונות המס לא תואם את מועד כריתת ההסכם בפועל (ראו: עמ' 9 בפרוט' ש' 7-14).

מבלי לגרוע מחומרת התנהלות הצדדים – ורבה היא – אין ענייננו בהסכם שמטרתו לא חוקית, אלא בהסכם שתוכנו לא חוקי. משכך, ולאור נסיבות התיק, מצאתי כי יש להכריע במחלוקות בין הצדדים, תוך ריפוי אי החוקיות ע"י הפניית פסק הדין לשלטונות המס ולוועדת האתיקה המחוזית של מחוז חיפה [ראו: ע"א 6667/10 גלית הלוי בר טנדלר נ' דרור קוזניצקי, (12.9.2012)].

אין כל חולק כי הנתבע לא הפקיד את הסך של 50,000 ₪, חרף תנאי ההסכם. מנגד, אין כל חולק כי בטרם הגעת המועד להפקדת הסכום האמור, המוכרים לא דאגו לשלם את היטל ההשבחה שהיה עליהם לשלם. טענת התובע, לפיה היה על הנתבע לשאת בתשלום היטל ההשבחה, אינה מתיישבת עם תנאי ההסכם וההסכם הנלווה, כפי שיפורט בהמשך הדברים.

בסעיף 9 להסכם נקבע כדלקמן: "לאור הצהרות הצדדים והתחייבויות המוכרים בסעיפים הנ"ל של חוזה זה והצהרת הקונה לעיל, מתחייבים בזה המוכרים למכור לקונה, והקונה מתחייבים [כך במקור] לרכוש מאת המוכרים את הקרקע, ומוסכם בזה כי מחיר הקרקע נקבע לסכום של 300,000 ₪ עבור ה- 1,543 מ"ר". בסעיף 10 להסכם הוסדר אופן תשלום התמורה, כך שבמעמד החתימה, וכאמור לעיל, הנתבע ישלם למוכרים סך של 30,000 ₪; עם רישום הערת אזהרה לטובת הנתבע הוא ישלם 120,000 ₪ בעוד היתרה על סך 150,000 ₪ תשלום עד לא יאוחר מיום 16.3.2014, כאשר 100,000 ₪ יועברו למוכרים ואילו ה- 50,000 ₪ הנותרים יופקדו אצל עו"ד אשרף, שיהא עליו להעבירם למוכרים רק לאחר השלמת רישום הבעלות על שם הנתבע במרשם המקרקעין.

בהסכם הנלווה סוכם כי הנתבע ישלם למוכרים סך של 70,000 ₪ לצורך תשלום מס שבח והיטל השבחה. כך נקבע בסעיף 2 להסכם הנלווה: "הקונה יפקיד בידי המוכרים סך של 70,000 ₪ לתשלום מס השבח וכן היטל ההשבחה שיחולו על עסקת המכר מיום 2/2/14". בהתאם לסעיף 3 להסכם הנלווה: "המוכרים מצהירים כי הם מתחייבים לשלם מהסכום הנ"ל את סכום מס השבח והיטל ההשבחה שיחולו על העסקה מתוך הסכום הנ"ל".

בהתאם להסכם וההסכם הנלווה, הנתבע רשם למוכרים את השקים הבאים: שֶק לפקודת התובע על סך 30,000 ₪ לפירעון ביום 2.2.2014; שֶק לפקודת נאיף עליאן על סך 30,000 ₪ לפירעון ביום 28.2.2014; שֶק לפקודת עליאן אמיר על סך 30,000 ₪ לפירעון ביום 28.2.2014; שֶק לפקודת התובע על סך 60,000 לפירעון ביום 28.2.2014; שֶק לפקודת נאיף עליאן בסך 25,000 ₪ לפירעון ביום 15.3.2014; שֶק לפקודת אמיר עליאן בסך 25,000 ₪ לפירעון ביום 15.3.2014; שֶק לפקודת התובע בסך 50,000 לפירעון ביום 15.3.2014. כמו כן, בהתאם להסכם הנלווה, רשם הנתבע שֶק לפקודת עוה"ד אשרף על סך 70,000 ₪ לפירעון ביום 6.2.2014 (ראו: העתקי השיקים המצורפים לכתב ההגנה). עולה אם כך, כי הנתבע שילם למוכרים סך של 320,000 ₪. בנוסף לאמור, הנתבע העיד כי שילם למוכרים עוד 43,000 ₪ במזומן (ראו: עמ' 18 לפרוט' ש' 23-29), והדבר לא הוכחש ולא נסתר ע"י התובע.

כעולה מעדותו של עו"ד ענאן, הוא שילם את מס הרכישה מתוך ה- 70,000 ₪ שהופקדו אצל עו"ד אשרף. מתוך הסכום האמור הוא שילם 30,000 עבור מס רכישה ו- 40,000 ₪ עבור מס שבח (ראו: עמ' 10 לפרוט' ש' 24-28 עמ' 12 ש' 29-31 בפרוט'). עקב האמור, אביו של עוה"ד ענאן רשם לפקודת התובע שֶק על סך 30,000 לערך (ראו: עדות עוה"ד ענאן עמ' 10 ש' 2-9 ועדות התובע עמ' 15 ש' 29-31, עמ' 16 ש' 36 ועמ' 17 ש' 1 בפרוט').

בעדותו של עו"ד ענאן נמסר, כי הוא ניהל את העסקה "טיפה אחרי שהתחילה" וכי היו עוד שני עורכי דין שהתחילו לטפל בעסקה לפניו והטיפול בלשכת המיסוי היה על שמם בהתחלה כשהוא רק עזר להם וליווה אותם כי שניהם קרובי משפחה (ראו: עמ' 8 לפרוט' ש' 10-13). אלא, שעדותו זו אינה מתיישבת עם העובדה ששמו מצוין ראשון מבין שלושת עורכי הדין הרשומים בסעיפים 11א ו- 16 בהסכם. לא זו אף זו, עדותו לא עולה בקנה אחד עם ציר הזמנים ממועד כריתת ההסכם ועד הדיווח ללשכת מיסוי מקרקעין. ההסכם נחתם ביום 2.2.2014 ודווח לשלטונות המס ביום 31.12.2014. עו"ד ענאן הודה כי מועד כריתת ההסכם היה "... בסוף ינואר תחילת פברואר 2014" (ראו: עמ' 9 בפרוט' ש' 7-9). מכאן, ואף אם אקבל את עדותו כי ניהול העסקה עבר לידיו קצת לאחר שהעסקה התחילה, לא אוכל לקבל את גרסתו כי עו"ד אשרף הוא שהיה אחראי על ניהול מס השבח, שעה שהצדדים דיווחו לשלטונות המס רק ביום 31.12.2014. יתרה מכך, עדותו לפיה בהתחלה עניין המס טופל ע"י עו"ד אשרף ואז הועבר אליו, מנוגדת לעובדה כי שמו מופיע בטופס הצהרות המוכרים והנתבע (שומה עצמית) כבא כוחם מול שלטונות המס (ראו: טופס שומה עצמית המצורף לכתב התביעה).

יהיו פני הדברים אשר יהיו, בסופו של יום, המוכרים שילמו את מס השבח, אך נמנעו מלשלם את היטל ההשבחה שעמד על סך של 31,000 ₪ בערך, מאחר ולשיטתם הוסכם כי הנתבע יישא בתשלום היטל זה. ודוק: "בערך" אמרתי, שכן הצדדים לא צירפו אף מסמך שילמד על סכומי המס שנדרשו ושולמו. בעדויות הצדדים נזרקו סכומים שונים והכל התנהל "בערך".

משראה הנתבע כי המוכרים לא משלמים את היטל ההשבחה, נמנע הוא מלהעביר את יתרת התמורה בסך 50,000 ₪ לידי עו"ד אשרף, ולאחר דין ודברים בין הצדדים סוכם כי הנתבע ישלם סך של 21,000 ₪ והתובע ישלם סך של 10,000 ₪ (ראו: עדות הנתבע עמ' 18 ש' 33-36 ועמ' 19 ש' 1-2 ועדות התובע עמ' 16 ש' 15-18 בפרוט').

מהמקובץ לעיל אני קובעת את העובדות הבאות:

• ביום 2.2.2014 נחתם הסכם למכירת המגרש בין המוכרים לנתבע.
• בהסכם ננקב סכום של 300,000 ₪ בגין תמורת המכר.
• הנתבע שילם למוכרים סך של 250,000 ₪ בשקים. התמורה שולמה לכל אחד מהמוכרים בהתאם לזכויותיהם במגרש.
• מעבר לתמורה המצוינת בהסכם, הנתבע שילם תוספת של 43,000 ₪, עליה הצדדים לא דיווחו לשלטונות המס.
• בהתאם להסכם הנלווה הנתבע גם שילם 70,000 ₪ לפקודת עו"ד אשרף. סכום זה אף הוא לא דווח לשלטונות המס.
• הנתבע נמנע מלהפקיד סך של 50,000 ₪ בנאמנות אצל עוה"ד אשרף, עקב חילוקי דעות בעניין תשלום היטל ההשבחה.
• היטל ההשבחה חולק בין הצדדים, כך שהתובע שילם 10,000 ₪ והנתבע שילם 21,000 ₪.
• הנתבע לא העביר את יתרת התשלום למוכרים גם לאחר שהמגרש נרשם על שמו, וזאת בשל קיזוז חלקו בהיטל ההשבחה בסך 21,000 ₪ ובשל פיצוי על הנזק שנגרם לטענתו.

למעשה, השאלה העומדת לפניי היא האם הנתבע פעל בהתאם להוראות ההסכם והדין, עת נמנע מלשלם את יתרת התשלום הסופית.

לצורך התשובה לשאלה יש לבחון את טיב ההסכמות שהושגו בין הצדדים בכל הנוגע לתשלום המסים.

בהתאם לסעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: חוק מיסוי מקרקעין), החובה לשלם מס רכישה מוטלת על הרוכש. בהתאם להוראת סעיף 15(א) לחוק מיסוי מקרקעין חובת תשלום מס שבח מוטלת על המוכר.

בהתאם לסעיף 7(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, היטל ההשבחה "ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל ...". מלשון הסעיף ניתן ללמוד כי היטל ההשבחה מוטל על בעל המקרקעין המבקש לממש את זכויותיו.

בהתאם לסעיפים 13 ו- 14 להסכם, הנתבע יישא בתשלום מס הרכישה והמוכרים יישאו בתשלום מס השבח והיטל ההשבחה.

עינינו הוראות, כי הצדדים דנן, הסכימו לתשלומי המס בהתאם לברירת המחדל בחוק מיסוי מקרקעין.

אם כך, על מה נסמכת טענת התובע, כי חובת תשלום היטל ההשבחה עברה אל כתפי הנתבע? התשובה לכך, שאין כל תימוכין לטענה. אנמק מסקנתי:

ראשית כל אבהיר, כי בין אם עסקינן בהיטל השבחה ובין במס שבח, אין מניעה כי הצדדים להסכם, יעבירו את נטל תשלום המס מאחד לשני [ראו: אהרן נמדר היטל השבחה (2011) עמ' 237-238 ו- אהרן נמדר מס שבח מקרקעין חישוב המס ותשלומו (2012) עמ' 94-95]. אך בענייננו לא שוכנעתי כי הייתה הסכמה כאמור.

עו"ד ענאן סבר, כי לאור הוראת ה- "והואיל" השלישי בהסכם הנלווה (שזו לשונו: "והואיל והצדדים מעוניינים להסדיר את עניין המסים בינם לבין עצם בקשר להסכם שנחתם ביום 2/2/14"), יש לקבוע כי נטל תשלום מס השבח והיטל ההשבחה הועבר אל כתפי הנתבע בהסכמת הצדדים (ראו: עמ' 11 לפרוט' ש' 13-15). סבורני כי הפרשנות הנטענת אינה מתיישבת עם רצון הצדדים שבא לידי ביטוי מופרש בלשון ההסכם הנלווה. עיינתי בהוראות ההסכם הנלווה ולא מצאתי כל הוראה המעבירה את נטל תשלום המס בכללותו אל כתפי הנתבע. לוּ הצדדים חפצו בכך, הדבר היה מקבל ביטוי בלשון ההסכם הנלווה. בנדון דנן, כל מה שנאמר בהסכם הנלווה זה שהנתבע (הקונה) יפקיד בידי המוכרים סך של 70,000 ₪ לתשלום מס השבח וכן היטל ההשבחה שיחולו על עסקת המכר מיום 2.2.2014 וכי המוכרים מתחייבים לשלם מתוך הסכום הנ"ל את סכום מס השבח והיטל ההשבחה שיחולו על העסקה (ראו: סעיפים 2 ו- 3 להסכם הנלווה). בהתאם לסעיף 4 להסכם הנלווה המוכרים התחייבו לעשות כל שביכולתם על מנת לצמצם את המס שישולם למינימום האפשרי מבחינה חוקית לרבות חתימה על תצהיר מדרגות מס וכי אם יוותר סכום כלשהו יוחזר לקונה. הצדדים לא ציינו בהסכם כי אם יתברר כי קיים צורך בתשלום סכום נוסף מעבר ל- 70,000 ₪ עבור מס שבח והיטל השבחה, או אז יהא על הקונה לשלם את ההפרש. הדבר מתיישב עם עדותו של הנתבע, לפיה הוא לא רצה הפתעות וכי הסכים להיכנס לעסקה רק אם כל התשלומים ידועים לו מראש (ראו: עמ' 17 לפרוט' ש' 23-25).

לא זו אף זו, עו"ד ענאן אישר, כי הוא עצמו שילם את מס הרכישה מתוך ה- 70,000 ₪ שהופקדו אצל עו"ד אשרף, כשמתוך הסכום האמור הוא שילם 30,000 עבור מס הרכישה ו- 40,000 ₪ עבור מס שבח (ראו: עמ' 10 לפרוט' ש' 24-28 עמ' 12 ש' 29-31 בפרוט'). הדבר נעשה בניגוד גמור להוראות ההסכם הנלווה. לא בכדי, אביו של עו"ד ענאן אביו של עו"ד ענאן שילם לתובע שיק בסך 30,000 ₪ לערך (ראו: עדות עו"ד ענאן עמ' 10 ש' 2-9 ועדות התובע עמ' 15 ש' 29-31, עמ' 16 ש' 36 ועמ' 17 ש' 1 בפרוט').

מוסכם על כל הצדדים כי רישום הבעלות התעכב אך ורק בגלל סוגיית המס המתוארת לעיל (ראו: עדות התובע עמ' 15 ש' 13 ועדות הנתבע עמ' 17 ש' 27-36 לפרוט'). בהתאם לסעיף 6 להסכם, בהיעדר עיכובים טכניים יש להשלים את העברת הבעלות על שם הנתבע בתוך תשעה חודשים מיום חתימת ההסכם, היינו עד ליום 2.11.2014. בפועל, הבעלות נרשמה רק ביום 15.11.2015, כשנה ושבועיים לאחר המועד המוסכם. הנתבע טען כי בהתחלה נכנסה עמו שותפה לרכישה, אך עקב העיכוב ברישום הבעלות, המשקיעה משכה ידה מהפרויקט (ראו: עמ' 17 לפרוט' ש' 25-30). בשל כך, הנתבע טען כי לאור הנזקים שהמוכרים גרמו לו, הגיע להבנות עם עו"ד ענאן, שיתרת התמורה בסך 29,000 ₪ תקוזז במלואה. בהקשר זה כך העיד עו"ד ענאן: "היא באה לחוצה ורוצה להעביר בעלות על המגרש הזה. אם היה לה הכוונה לקנות 6 מגרשים אחרים אני לא יודע. שהגיעה הייתה מאוד לחוצה ורצתה להעביר כמה שיותר מהר. מה שתקע את העניין בזמנו זה התשלום היטל השבחה לוועדת עמק יזרעאל." (ראו: עמ' 13 לפרוט' ש' 6-8).

חרף האמור, הנתבע לא הצליח להוכיח את נזקו הנטען כדבעי. הנתבע לא הביא כל ראיה שיכולה ללמד על היקף או רצינות ההשקעה מצד אותה משקיעה שותפה. מה גם, שאין די בהוכחת הנזק כשלעצמו, שכן הלכה פסוקה היא כי נושה המעוניין לתבוע פיצוי מוסכם, אינו רשאי לתבוע פיצוי בגין אותו נזק הן מכוח סעיף 10 והן מכוח סעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 [ראו: ע"א 4773/16 דלתון עבודות אלומיניום בע"מ נ' אלמוג (כ.ד.א.י) בע"מ, (24.4.2018), פס' 30]. מהמקובץ לעיל, עולה כי הנתבע קיזז את יתרת התמורה על סך 29,000 ₪ שלא כדין.

כמפורט לעיל, הנתבע שילם לכל אחד מהמוכרים את חלקו לפי שווי זכויותיו במגרש. פרט לתובע, שני המוכרים האחרים אכן לא תבעו את הנתבע, אך יש לשית את הלב להוראת סעיף 59(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 הקובעת כדלקמן: "שניים שמגיע להם חיוב אחד, חזקה שכל אחד מהם רשאי לדרוש את קיומו, ובלבד שלא ייפרעו מהחייב יותר מן המגיע ממנו; החייב רשאי לקיים את החיוב כלפי אחד הנושים, לפי בחירתו, כל עוד לא ניתן פסק דין לטובת הנושה האחר.". בהתאם ללשון הסעיף, אין כל רלבנטיות להיקף הבעלות של התובע או לעובדה כי יתרת המוכרים לא תבעו יחד עמו. משכך התובע זכאי לתשלום מלוא יתרת החוב על סך 29,000 ₪. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום רישום המגרש על שם הנתבע (15.11.2015) ועד היום.

למותר לציין, כי התובע לא טען לזכאותו לקבלת פיצוי מוסכם ולא עתר לקבלת סעד בגין כך.

עקב האיחור ברישום, קמה לנתבע הזכות לפיצויים מוסכמים וזאת בהתאם להוראת סעיף 19 להסכם. להלן לשונו: "כל צד שיפר את החוזה או אחד מסעיפיו יהיה חייב לשלם לצד המקיים את כל הנזקים שייגרמו לו כתוצאה מהפרת החוזה, כמו כן יחוייב לשלם לצד המקיים פיצויים מוסכמים ומוערכים מראש בסכום של $ 10,000 ( עשרת אלפים דולר), וזאת בנוסף ומבלי לגרוע בזכויותיו החוקיות והאחרות של הצד המקיים ע"פ כל חוק ודין. ....".

משהגעתי למסקנה כי הנתבע זכאי לקבל פיצוי מוסכם עקב האיחור ברישום המגרש על שמו, מתייתר הצורך בדיון בשאלה אם התובע הפר את חובתו לשמור לנתבע זכות קדימה לרכישת תת החלקות 10/5 ו- 10/8.

לאור ההפרות ההדדיות וגם לאור אי החוקיות שבהסכם, כפי שפורט בפתח הדיון, שוכנעתי כי אין מקום לפסיקת פיצוי בגין נזק לא ממוני למי מהצדדים, ובכל מקרה לא שוכנעתי כי נגרמה עוגמת נפש למי מהצדדים.

לסיכום

מהמקובץ לעיל, דין התביעה להתקבל באופן חלקי, כך שהתובע זכאי לסך של 31,515 ₪. התביעה שכנגד מתקבלת באופן חלקי אף היא, כך שהנתבע זכאי לסך של 32,228 ₪.

לאחר קיזוז בין שתי התביעות אני מורה לנתבע שכנגד לפצות את התובע שכנגד בסך 713 ₪.

לאור התוצאה אליה הגעתי, כל צד יישא בהוצאותיו.

הסכומים ישולמו תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הם הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

אני מורה על ביטול "צו עיקול כספים" שניתן ביום 7.2.2021 כנגד המחזיק מר מוחמד סלימן ועל ביטול "צו עיקול מקרקעין" שניתן כנגד הנתבע, ביום 24.12.2020.

המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים ולמחזיק, עם העתקים ללשכת מיסוי מקרקעין (אזור חיפה) ולוועדת האתיקה המחוזית בלשכת עורכי הדין - מחוז חיפה.

ניתן היום, ט"ז אלול תשפ"א, 24 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.