השאלה שבמחלוקת

האם היה מקום "להפעיל" את שטר החוב נשוא הסכם שכירות בגין נזקים נטענים שנגרמו למושכר, והאם מדובר בנזקים שאינם מבלאי סביר, המחייבים את הנתבעת בתשלום בגינם.

רקע והשתלשלות האירועים

1. ביום 17.12.20 הגישו התובעות שטר חוב לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל חתום על ידי הנתבעת, וזאת על סכום של 25,000 ₪ מתוך 30,000 ₪ כפי שנרשם בשטר החוב (להלן: "שטר החוב").
2. הנתבעת הגישה התנגדות לביצוע שטר ביום 15.3.21 אשר הועברה לבית המשפט השלום בתל אביב.
3. במסגרת ההתנגדות גוללה הנתבעת את הרקע לעשיית שטר החוב, ולפיו מדובר בשטר חוב ששימש כבטחון להתחייבות הנתבעת במסגרת הסכם שכירות שנחתם בין התובעות לנתבעת ביום 31.10.17 (להלן: "הסכם השכירות"), במסגרתו שכרה הנתבעת מהתובעות משרד ברח' קהילת סלוניקי 7 תל אביב (להלן: "המשרד"), החל מיום 1.1.18 ועד ליום 31.12.18 עם שלוש אופציות הארכה לתקופה של שנה כל אחת, כאשר ההסכם קבע כי כל אופציה תמומש אוטומטית אלא אם הנתבעת תודיע אחרת בהודעה מוקדמת שלא לחדש את האופציה.
4. ויודגש כי הנתבעת שכרה את המשרד – תחילה מהבעלים הקודמים עוד משנת 1992, ולאחר מכן והחל מיום 13.2.13, מהתובעות, שרכשו את המשרד יחד עם כל הבנין, וזכויות הבעלות עברו לידי התובעות.
5. לקראת סיום תקופת השכירות, ומשהנתבעת ביקשה לסגור את המשרד מפאת גילה ולהמשיך לעבוד מביתה, החלו מחלוקות בין התובעות לנתבעת באשר למצבו הפיזי של המשרד. התובעות טענו כי חרף ישיבה ממושכת במשרד במשך כל אותם שנים, וחרף העובדה כי השיפוץ האחרון שבוצע במשרד היה על ידי הבעלים הקודם עוד בשנת 2011, הרי שחלק מהנזקים שקיימים במשרד עם עזיבתה של הנתבעו, אינם נזקים כתוצאה מבלאי סביר, וכי על הנתבעת לפצות את התובעות בגין כך.

הנתבעת התנגדה בכל תוקף להשתתף בשיפוץ שביקשו התובעות לעשות במשרד לאחר עזיבתה של הנתבעת, מאחר ולטענתה מדובר בבלאי סביר, ועל פי הסכם השכירות, אין היא מחוייבת לתקן או לשלם עבור התיקון. מנגד טענה הנתבעת כי מגיע לה החזר עבור מזגן שהוחלף על ידיה במשרד במהלך שנת 2018 באישור התובעות באמצעות מי ששימש כנציג התובעת בבנין בו היה מצוי המשרד (רו"ח רוני פיינגולד), ואשר עלותו לא הושבה לנתבעת עד היום וכן לקבל החזר עבור דלת פלדלת שהותקנה על ידי הנתבעת עוד בתקופת הבעלים הקודמים ושהיא לא דרשה את עלותה.

1. חרף הוראת סעיף 18ב' להסכם השכירות המחייב עריכת פרוטוקול עזיבה בין הצדדים חודש ימים בטרם עזיבת הנתבעת, לא נערך הסכם כזה, אך נשלח צלם לתיעוד מצב המשרד ביום 26.11.20.
2. לאחר דין ודברים, הנתבעת הקדימה את עזיבתה את המשרד ופינתה אותו כבר ביום 28.12.20, ארבעה ימים בטרם המועד האחרון על פי הסכם השכירות.
3. התובעות אפשרו לנתבעת להוציא את המזגן שהותקן על ידי הנתבעת, הנתבעת ויתרה על שיפוי בגין דלת הפלדלת שרכשה על חשבונה למשרד, אך התברר כי התובעת פעלו והפעילו את שטר החוב 11 יום בטרם העזיבה על סך של 25,000 ש"ח, כאמור, כאשר עוד ביום 17.12.20 הוגש שטר החוב לביצוע בהוצאה לפועל.
4. המחלוקת נסובה על דרישתן של התובעות בהשתתפות הנתבעת בפירוק והרכבת פרקט חדש וכן בהשתתפות בצביעת הנכס בעלות כוללת של 4,500 ₪. התובעות כאמור טוענות כי מצב הפרקט ומצב קירות הנכס אינו נובע מבלאי סביר, ואילו הנתבעת טענה כי מדובר בבלאי סביר כתוצאה משימוש ממושך, ומהעובדה כי על פי הסכם השכירות אין הנתבעת מחוייבת בהשבת המשרד צבוע, ובכל הקשור לפרקט – הרי שמדובר בפרקט שנרכש עוד בתקופת הבעלים הקודמים שהינו מסוג ירוד, דבר שהביא למצבו כפי שהוא היה בעת עזיבת הנתבעת את המשרד.
5. ביום 30.6.21 התקיים דיון בהתנגדות, במסגרתו הוסכם על ידי הצדדים על מתן רשות להתגונן. התובעת נדרשה להגיש כתב תשובה לטענות הנתבעת.
6. ביום 1.9.21 הגישו התובעת כתב תשובה בו דחו את טענות הנתבעת.
7. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם.
8. בדיון קדם המשפט ביום 9.11.21 לא עלה בידי הצדדים לגבש הסכמות והדיון נקבע להוכחות אשר התקיימו ביום 15.2.22.
9. ביום 15.2.22 נחקרו הנתבעת ונציג התובעת, מר אלעד מאירי.
10. הצדדים הגישו סיכומיהם בכתב (לאחר איחור בהגשת סיכומי התגובה מצד התובעות) ולאחר הגשת סיכומי התשובה לתגובה - מכאן הכרעתי.

טענות הנתבעת:

1. התובעת הפעילו את שטר החוב והגישו אותו לביצוע בניגוד לכל דין ובניגוד להוראות הסכם השכירות. במועד הגשת שטר החוב לביצוע, לא הפרה הנתבעת כל התחייבות, הסכם השכירות טרם הסתיים (היו עוד כשבועיים תמימים לקיומו), הנתבעת עמדה בכל התחייבויותיה על פי הסכם שכירות, ולא היתה חייבת דבר לתובעות.
2. לא ברור הסכום שהוגש לביצוע ע"ס 25,000 ש"ח, כאשר גם לשיטת התובעות עלות הנזקים עמדה על סך של 4,500 ₪ בלבד, וכי התובעות לא פרטו זאת בהתאם להוראות הדין בבקשה לביצוע.
3. הנתבעת אינה מחוייבת לצביעת המשרד בעת סיום הסכם השכירות על פי הוראות הסכם השכירות, וממילא התחייבו התובעת כלפי השוכרת החדשה בשיפורים במשרד שהיו מחוייבים בצביעה חדשה של המשרד.
4. הנזקים הנטענים בפרקט כפי שתועדו על ידי התובעות אינם כתוצאה מנזקים שגרמה הנתבעת אלא מבלאי סביר ושחיקה שנבעה מהזזת כסאות במשרד, ובשים לב כי מדובר בפרקט מסוג ירוד. הנתבעת מדגישה כי מי שהתקין את הפרקט היו הבעלים הקודמים של המשרד, ולכן אין היא מחוייבת בפירוקו, מה גם שבענין התקנת פרקט חדש, הדבר היה מחוייב על ידי התובעת מכוח הסכם השכירות מול השוכרת החדשה. לחילופין ניתן היה להחליף את חלקי הפרקט הספציפיים הפגומים בחלקים חליפיים שנותרו במשרד למקרה כזה, וגם בשל כך לא היתה מחוייבת הנתבעת בתשלום כלשהו.
5. גם לענין דלת הכניסה שהוחלפה, הרי שהנתבעת בסופו של דבר הותירה את הדלת שרכשה בעצמה ואין מקום לבוא אליה בטענות אלא להיפך יש להשיב לנתבעת את עלות דלת זו.
6. המזגן שנרכש על ידי הנתבעת, ככל והתובעת חוזרות בהן מהסכמתן לנטילת המזגן על ידי הנתבעת, לשפות את הנתבעת כנגד השבת המזגן.
7. בגין המזגן ודלת הפלדה יש לנתבעת זכות קיזוז בשווי של 3,000 ₪ לכל אחד מהן.

טענות התובעות

1. שטר החוב הוגש כדין במועד שהוגש (עובר לסיום ההתקשרות על פי הסכם השכירות) לאחר שהנתבעת לא עמדה בהתחייבויותיה על פי הסכם השכירות ולאחר שניתנו לנתבעת התראות לתקן את ההתחייבויות והיא עדיין פועלת להתחמק מחובותיה.
2. הנתבעת לא פעלה ולא השיבה את הנכס "במצב טוב ותקין" כפי שקיבלה אותה וכפי שנדרש ממנה על פי הוראות הסכם השכירות, וכן השיבה אותו רק עם שני מזגנים במקום שלושה, דבר שהביא להפרה יסודית של ההסכם ומחייב בפיצוי מוסכם בשיעור של 25,000 ₪.
3. הנזקים בפרקט ובקירות אינם בלאי סביר כפי שניתן להיווכח מהתמונות שצורפו.
4. עלות פירוק הפרקט 1,500 ₪, עלות הרכבת פרקט חדש סך של 7,933 ₪, עלות צביעת המשרד בסך של 7,050 ₪, ועלות התקנת מזגן חליפי בסך של 3,250 ₪.

דיון והכרעה

1. אפתח בתוצאה הסופית על פיה דין התביעה להידחות.
2. מאחר ומדובר בתביעה שהחלה בעילה שטרית, הרי שלטעמי הנתבעת עמדה בנטל ההוכחה המוטל עליה, והצליחה להראות כי שטר החוב הוגש לביצוע שלא כדין ובטרם המועד, וכי טענות התובעות עומדות בסתירה מוחלטת להסכמות הצדדים הן על פי הסכם השכירות והן על פי הדברים שהתנהלו בין הצדדים בכתב בהתאם להתכתבויות שהוצגו לי.

בקשת ביצוע השטר הוגשה שלא כדין

1. לטעמי מקובלים עלי דברי ב"כ הנתבעת המלומד אשר מדגיש כי שטר החוב הוגש ביום 17.12.20 כשבועיים לפני תום תקופת הסכם השכירות המוסכמת ועזיבתה המוקדמת של הנתבעת את המשרד ביום 28.12.20. באותו מועד של הגשת הבקשה לביצוע החזיקה הנתבעת בנכס, לא ניתן היה לדרוש ממנה דבר בכל הקשור למצבו של המשרד וכתב התשובה שהוגש על ידי התובעות ביום 1.9.22 רק מחזק את הטענה כי שטר החוב שהוגש לביצוע כולל בתוכו עלויות של תיקון, סיוד והתקנת מזגן שבמועד ההגשת הבקשה לביצוע לא יכלו התובעת לדרוש.
2. היה מקום להגיש את הבקשה עם פירוט רכיבים אלו לאחר עזיבת הנתבעת את המשרד, ולאחר "שיוולדו" עילות התביעה, ולא בטרם עת.
3. אכן לטעמי אין הדבר מהווה הצדקה למחיקה על הסף של התביעה, אך גם לגופו של ענין וכפי שיפורט להלן, לא מצאתי כי הנתבעת הפרה התחייבויותיה על פי הוראות ההסכם, וכפי שיפורט להלן.

הנתבעת עמדה בהתחייבויותיה על פי הסכם השכירות

1. הנתבעת טוענת מספר טענות נוספות נגד ביצוע שטר החוב כגון סיכום על פינוי מוקדם כנגד ויתור טענות מצד התובעות, או הרחבת חזית בכל הקשור לגדר המחלוקת שהותוותה במסגרת מתן רשות להתגונן, אך לטעמי מבחינה מהותית ניתן וצריך לדון בכל הטענות שהעלו הצדדים ולקבוע כי הנתבעת לא הפרה את התחייבויותיה שיצדיקו את הפעלת שטר החוב.
2. הסכם השכירות נספח 1 לתצהיר התובעת קובע בסעיף 14.ב (1) לו כי על הנתבעת להחזיר את המשרד "במצב טוב ותקין כפי שהינו ביום חתימת הסכם זה, למעט בלאי סביר".
3. אין מחלוקת בין הצדדים כי ביום החתימה על הסכם השכירות (לאחר ששנים היה הסכם שכירות בין הבעלים הקודמים לבין הנתבעת) לא נעשה בנכס כל שיפוץ, וכי השיפוץ האחרון שבוצע, בוצע עוד בשנת 2011 על ידי הבעלים הקודמים.
4. טענת הנתבעת כי מצבו של הנכס במועד החתימה על הסכם השכירות לא היה שונה ממצבו בעת מסירתו עם תום תקופת השכירות לא נסתרו. הטענה מצד התובעת ולפיה מצבו של הנכס לא היה כפי שהיה בעת החתימה על הסכם השכירות לא נתמך בראיות כלשהן, וכל שיש בידי התובעות הן אותם תמונות בסוף תקופת השכירות. יתרה מזו. התובעות לא סתרו את טענות הנתבעת כי נציגי התובעות מיעטו להגיע לנכס, אם בכלל ומי שניהל בפועל את הנכס היה אותו רו"ח פינגולד ששימש כאיש קשר בין הצדדים. הלה לא הובא עדות.
5. לטעמי התמונות שהוצגו לתיק בדבר מצבו של הנכס מלמדות לכל היותר על בלאי סביר של נכס שבו עשו שימוש שנים רבות וששיפוץ בו נעשה לפני כעשור. הגיונם של דברים הם כי קירות יתלכלכו ויידרשו לצביעה מחדש, רצפת פרקט תישחק כתוצאה מהשתפשפות של רגלי כיסא ברצפה וכי ברור לכל אדם סביר כי נכס שמפנים אחרי כל כך הרבה שנים וללא שיפוץ יישא בלאי סביר, כתוצאה משימוש ממושך.
6. הבלאי שבפרקט כמו הבלאי בקירות בתמונות שהוצגו לי, הביאו אותי למסקנה כי לא מדובר בנזקים, אלא בלאי סביר של שימוש רב שנים שבהחלט עונה על האמור בסעיף 14(ב)(1) להסכם השכירות.
7. מנגד לא יהיה סביר לדרוש משוכר שעשה שימוש בנכס במשך שנים רבות ואינו מחוייב להחזיר את הנכס צבוע, כי ישתתף בעלויות של צביעה כאשר אינו מחוייב לכך על פי ההסכם, ולא ישתתף בעלויות של פירוק פרקט והתקנת פרקט חדש, כפי שדורשות התובעות.
8. התובעות מבקשות ליתן פרשנות רחבה מידי לאותו סעיף 14ב(1) להסכם השכירות, שלא בצדק, גם כאשר ברור כי הדרישה לכך באה על רקע הצורך להעביר את הנכס לשוכר הבא כשהוא צבוע, עם שיפורים שונים שממילא ידרשו צביעה חדשה ופרקט חדש, שממילא היה מקום להחליפו בשים לב לשחיקתו. נציג הנתבעת הודה בכך בחקירתו (ר' פרוטוקול עמ' 5 שורה 11) כאשר הבהיר כי גם במשרד הסמוך היה צורך בהחלפת הפרקט בשל בלאי זהה.
9. מכל האמור לעיל השתכנעתי הן מעדותה של הנתבעת והן מהתמונות כי המשרד לא סבל מנזקים בקירות או בפרקט והם כולם בגדר בלאי סביר כתוצאה משימוש ארוך שנים, שימוש סביר ולא שימוש שגרם לנזקים ברשלנות או במזיד.
10. במאמר מוסגר יצויין כי לצורך הוכחת שימוש רשלני או במזיד, היה צריך לערוך ביקורות במשרד במהלך השנים ולתעד היטב את המשרד על מנת לטעון זאת. זאת לא נעשה. יתרה מכך: לא הועלו כל טרוניות שהן בענין זה אלא רק במסגרת מו"מ לעזיבת המשרד, והדבר מחליש את עמדת התובעות.

הוצאת המזגן השלישי

1. התובעות דורשות גם פיצוי בגין הצורך ברכישת מזגן שלישי שהוצא על ידי הנתבעת מהנכס.
2. לא נסתר כי בין הנתבעת לבין נציג התובעות (רו"ח פינגולד) היה סיכום כי לאור העובדה שאחד המזגנים תקול, תרכוש הנתבעת מזגן חליפי והתובעות היו אמורות להשיב לה את עלותו. לאחר רכישתו, לא הושבה עלות המזגן לידי התובעת.
3. הנתבעת הציגה הסכמה של מר מאירי עובר להליכים המשפטיים ובמסגרת הוויכוחים בין הצדדים, כמפורט לעיל, כי הנתבעת תיטול את המזגן יחד איתה, וכך היא עשתה.
4. מקובלים עליי בענין זה טענות הנתבעת ולפיה משהמזגן הובא על ידה, והיא לא קיבלה שיפוי בגין זה, ומשלא מדובר בחפץ מחובר קבע אלא מטלטלין, יכולה היתה הנתבעת ליטול את המזגן עמה.
5. דרישתן של התובעות כמו גם הטענות לענין זה בסעיף 11 לסיכומי התובעות, לשיפוי בגין מזגן זה אינה צודקת, עושה עוול לנתבעת שנשאה בעלות המזגן שהינו בבעלותה המלאה בעת סיום ההתקשרות עם התובעת, ולא יעלה על הדעת כי היא זו שתצטרף לשאת בעלות המזגן השלישי שהתקלקל ולא הוחלף על ידי התובעת בעת היותה שוכרת הנכס.

פיצוי מסוכם

1. משמצאתי להכריע כי אין בנזקים שנמצאו במשוכר אלא בלאי סביר ו/או המזגן השלישי אינו בבעלות התובעות ובדין נלקח מהמושכר, מצאתי גם כי התובעת כלל אינן זכאיות לפיצוי מוסכם, שעה שלא היתה הפרה כלשהי של הסכם השכירות.
2. לא זו אף זו. תנאי להפעלת סעיף 8 להסכם השכירות לענין הפיצוי המוסכם כלל תנאי סף מצטברים, בהם לא עמדו התובעות, וגם בשל כך דין הדרישה להידחות. מקובלים עליי לחלוטין סיכום הדברים של ב"כ הנתבעת בסעיף 9 לסיכומי התשובה בענין זה.

המושכר ממילא היה צריך לעבור שיפוץ

1. לא נסתרו הצהרות הנתבעת כי ממילא היה על התובעת לשפץ את הנכס ולהכינו לקראת השוכר הבא.
2. התובעות לא סתרו את טענת הנתבעת כי התובעות ממילא היו מחוייבות לצביעת הנכס מחדש לאחר שנדרשו הוספת קירות גבס או השלמתם בשונה ממצב הקירות הקיים בתקופת שכירות הנתבעת וכן התחייבו להחלפת פרקט, כפי שנעשה גם במשרד סמוך אחר.
3. יתרה מזו. התובעות לא סתרו את טענת הנתבעת כי לוחות הפרקט הרזרביים יכלו לשמש עבור תיקון הפרקט באופן מקומי, ולא היה צורך בפירוק כל הפרקט ורכישת פרקט חדש לכל המשרד.
4. הגיונם של דברים כי התובעות נדרשו לשיפוץ הנכס לאחר תקופת שכירות כה ארוכה, בטרם ייכנס השוכר החדש, וממילא גם לא הוצג ההסכם בין התובעות לשוכרת החדשה שיפריך זאת.

סוף דבר

1. לטעמי, וכך התרשמתי לאורך כל התנהלות התיק, כי התובעות לא היו צריכות לפעול כפי שפעלו מול הנתבעת.
2. מדובר בשוכרת ששכרה את המשרד במשך שנים רבות וגם במשך מספר שנים תחת בעלותן של התובעת, והיה מצופה כי תקבל יחס מכבד יותר בעת העזיבה.
3. מצופה כי משרד שלא עבר שיפוץ במשך שנים רבות יוחזר עם בלאי סביר ובלאי סביר כזה שישקף שנים של אי שיפוץ.
4. התובעות לא צירפו כל חוות דעת לענין הנזקים, ומהתמונות שהובאו בפניי וצורפו לכתבי הטענות, נחה דעתי כי לא מדובר בנזקים של רשלנות או זדון, אלא בלאי סביר התואם למצב משרד שבו היתה מצויה שוכרת שנים רבות.
5. ייתכן שניתן היה לשמור על מצב הפרקט או הקירות בצורה זהירה יותר, אך לא מצאתי כי הדבר הוכח ברמה הנדרשת מהתובעות, ולא הוכח כי הדבר הביא לכדי היות הנזק כזה שחורג מבלאי סביר. נוסיף על כך את העובדה שלא נסתרה כי התובעות התחייבו לשיפוץ מול השוכרת החדשה, והמסקנה היא כי אין הנתבעת צריכה היתה להשתתף בעלות התחייבות זו.
6. מכל האמור לעיל, דין התביעה להידחות.
7. בשים לב לסכום שטר החוב וההליכים שהצדדים נדרשו להם, אני מחייב את התובעות, יחד ולחוד לשאת בהוצאות הנתבעת, לרבות שכר טרחת בא כוחה, בסכום כולל של 5,000 ₪.
8. התשלום ישולם בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד למועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י"ז אייר תשפ"ב, 18 מאי 2022, בהעדר הצדדים.