1. לפני ערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית תל אביב (להלן: "ועדת הערר") מיום 17.1.21 ולפיה נדחו 4 עררים מאוחדים שהגישה המערערת ביחס לשנים 2017 - 2020 (140021362, 140020103, 140017412, 140018721. להלן יכונו יחד: "העררים").

2. ענייננו של הערעור בחיוב ארנונה של נכס ברחוב בית אל 34 בתל אביב (להלן: "הנכס") המשמש בית דיור לגיל השלישי ושטחו הכולל 2,943 מ"ר.

בקומה הראשונה של הנכס יש מחלקה סיעודית בשטח של 904.24 מ"ר (להלן גם: "הקומה הראשונה" או "המחלקה הסיעודית").

השאלה שבמחלוקת היא: האם היה צריך לסווג את המחלקה הסיעודית לפי סיווג "בתי חולים", לפי טענת העירייה או לסווגה כ"בית אבות" לפי טענת המערערת.

3. מלכתחילה הוגש הערעור גם בעניין נוסף – סיווג שטחים משותפים .בדיון שהתקיים ביום 11.7.21 קיבלה המערערת את המלצתי שלא לעמוד על הטענות בעניין זה.

לאחר הדיון ניהלו הצדדים משא ומתן ואף הודיעו כי הגיעו לעקרונות פשרה לצורך סיום המחלוקת. ועדת הפשרות בעירייה לא אישרה את עקרונות הפשרה.לפיכך יש צורך עתה לתת פסק דין לגופו של עניין.

4. השתלשלות העניינים הרלוונטית לענייננו:

א. בהתאם להודעת העירייה מיום 27.3.17 (נספח א' לתצהירי העוררת – נספח ד' לערעור המנהלי) שטח הנכס מורכב כך:

• 2,030.67 מ"ר בסיווג "מגורים" (ממ"קים קומתיים +קומת קרקע +מרתף)
• קומה ראשונה המחלקה הסיעודית 904.24 מ"ר בתעריף "בתי חולים" החל מיום 1.1.2017 ועד 31.8.17, בכפוף לאישור משרד הבריאות.

החל מיום 1.9.2017 יסווג הנכס בתעריף "שירותים כללי".

ב. בהשגה מיום 18.4.17 טענה המערערת כי בנוגע לשטחים המחויבים כמגורים מדובר בשטחים משותפים אשר אין לחייב בגינם או לכל היותר יש לחייב את הדיירים לפי חלקם היחסי.

בנוגע לשטח המחלקה הסיעודית בקומה הראשונה נטען כי מדובר בשטח המהווה חלק מבית האבות אשר משמש את דיירי הדיור המוגן ועל כן יש לחייבו עפ"י סיווג "בית אבות".

משיב 2 (להלן: "מנהל הארנונה") בתשובה מיום 3.5.17 דחה את ההשגה.

השיב כי בהתאם לממצאי הביקורות בנכס נמצא כי שטח של 904.24 מ"ר משמש באופן בלעדי כבית חולים, ולכן עפ"י סעיף 3.3.27 לצו הארנונה יסווג בסיווג "בתי חולים".

ג. המערערת הגישה ערר על דחיית ההשגה (נספח א' לערעור) וחזרה על טענותיה כמפורט בהשגה.

בתשובת מנהל הארנונה לערר נטען בנוגע למחלקה הסיעודית כי קיים אישור לנכס "תעודת רישום בית חולים" כנדרש לפי סעיף 3.3.27 לצו הארנונה. מביקורת במקום נמצא כי שטח זה משמש באופן בלעדי כמחלקה גריאטרית כמצוין בסעיף 3.3.27 לצו הארנונה ולא משמש את דיירי הדיור המוגן באופן שוטף. הנכס סווג בהתאם לשימוש שנעשה בו בפועל וזאת בהתאם לחוק ולפסיקה.

בנוגע לשטחים המשותפים נטען כי אין מדובר בשטחים הרשומים על שם הדיירים כמחזיקים בשטחים אלה, ואין מדובר השטחים משותפים בבניין הפטורים מארנונה. מדובר בחיוב שטחים אשר נכנסים לחריג של שטחים משותפים בבניין מגורים אשר הינם בני חיוב בארנונה, כאשר בשטחים הללו נעשה שימוש מועיל המוסיף ערך לבעלי היחידות בבית המשותף.

ד. הוגשו תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים.

המערערת הגישה תצהיר עדות ראשית אליו צורפו תמונות.

בנוגע "לשטחים המשותפים" נטען כי מדובר בשטחים ציבוריים לכל דבר המשרתים את הדיירים באופן קבוע ואין הבדל בינם ליתר השטחים המשותפים שאינם מחויבים.

בנוגע למחלקה הסיעודית טענה כי אין מדובר בבית חולים אלא בבית אבות לכל דבר ועניין. מדובר בשטח בית אבות המשמש למגורי אוכלוסייה קשישה אשר לא יכולה להסתדר בעצמה וזקוקה לעזרה סיעודית 24 שעות. מדובר במגורים של הדיירים ששמותיהם מופיעים על החדרים. רופא נמצא במחלקה רק חלק מהזמן. הדיירים מתגוררים בנכס לתקופה ממושכת, לרוב עד יומם האחרון ואין מדובר באשפוז זמני. אין בנכס מאפיינים של "בית חולים". אין חדרי מיון או חדרי ניתוח.

מטעם מנהל הארנונה הוגש תצהיר חוקר שומה. לתצהיר צורפו שני דו"חות ביקורת ביחס לביקורות בנכס שנערכו ע"י החוקר בימים 6.2.2017 ו- 13.2.2017.

ה. ביום 19.6.2018 התקיים דיון בפני ועדת הערר במסגרתו נחקר בחקירה נגדית מצהיר המערערת.

המערערת ויתרה על חקירת המצהיר מטעם מנהל הארנונה.

לאחר מכן, הוגשו סיכומים מטעם הצדדים.

ו. מנהל הארנונה ביקש לצרף את פסה"ד שניתן ביום 7.5.19 בביהמ"ש המחוזי בחיפה בשבתו כבימ"ש לעניינים מנהליים (כב' השופט סג"נ רון סוקול) עמ"נ (חי') בית בלב בע"מ נ' עיריית נשר (להלן: "פסה"ד בעניין עיריית נשר") במסגרתו נדחה ערעור המערערת ביחס למחלוקת הנוגעת לסיווג לצרכי חיוב בארנונה של נכס המשמש "בית אבות גריאטרי – סיעודי" המצוי בחזקתה בשטחה של עיריית נשר.

המערערת בתגובתה התנגדה לצירוף פסה"ד בעניין עיריית נשר הואיל ולטענתה אין כל משמעות ורלוונטיות לקביעות בפסה"ד שכן מדובר במתקן שונה לחלוטין מהנכס בענייננו.

ז. כאמור, המערערת הגישה 3 עררים נוספים – ביחס לשנים 2018 - 2020. 4 העררים אוחדו.

5. החלטת ועדת הערר מיום 17.1.21:

א. בנוגע לשטח של 2,030.67 מ"ר נקבע כי אין מדובר בשטחים משותפים הפטורים מחיוב בהתאם לסעיף 1.3.1 ז' לצו הארנונה.

ב. בנוגע למחלקה הסיעודית:

ברוב קולות חברי הועדה נדחתה טענת המערערת כי יש לסווג המחלקה בסיווג "בית אבות" (מגורים).

נקבע כי "על פניו, ובהתאם לנתונים שהובאו על ידי העוררת עצמה בפני הועדה, דומה כי שתכליתו של בית האבות שבנדון ונתוני הקשישים השוהים בו דומים מאוד לאלו של בית האבות נשוא פסק דין נשר".

מהעובדות העולות מתצהיר נציג המערערת וחקירתו הנגדית וכן מהתצלומים שצורפו לתצהיר ולדו"ח חוקר מטעם מנהל הארנונה עולה הנקודה העיקרית שתכלית להמצאות השוהים הקשישים בקומה הראשונה של הנכס היא קבלת טיפול רפואי, סיעוד והשגחה ולא מדובר בשוהים עצמאיים אלא הם נתונים להשגחה ולפיקוח של צוות רפואי וסיעודי 24 שעות ביממה.

דיירי הנכס, בדיוק כמו אלה בבית האבות הסיעודי בנשר לא בחרו להתגורר בקומה הראשונה של הנכס. אמנם לעיתים הם שוהים בנכס תקופות ארוכות, אולם ברור שתכלית שהותם אינה למגורים אלא לצורך השגחה וטיפול רפואי. כמו כן, תנאי המגורים שלהם הם מינימאליים.

לפיכך, נראה כי אין הצדקה לאבחן את הנכס בענייננו מן הנכס נשוא פס"ד בעניין עיריית נשר לגביו נקבע כי אינו משמש כמבנה מגורים.

עוד נקבע כי העובדה שהמערערת הגדירה את הנכס כולו כ"בית דיור מוגן" אינה מייתרת את הצורך לבחון את טיב השימוש שנעשה בקומה הראשונה ואינה מונעת את המסקנה שיש לסווג קומה זו באופן שונה מיתר הבניין.

ג. דעת המיעוט של חבר הוועדה ד"ר אחיקם פירסטנברג, רו"ח קבעה כי יש לסווג את שטח הקומה הראשונה בסיווג "בית אבות" הואיל ומהווה למעשה מחלקה סיעודית או סיעודית מוגברת, אולם אינו מתפקד כבית חולים.

הטעמים לכך:

המערערת אינה מקבלת תקצוב ממקור ציבורי; אין במקום מערך מיון, חדרי ניתוח וציוד בסיסי שמצוי בכל בית חולים בארץ; במקרה החמרה הדייר מועבר לבית חולים "אמיתי", אין הגדרת בעלי תפקידים כמו בבית חולים; אין שחרור והגעה חוזרת לבדיקה או העברה לטיפול רופא משפחה; מי שמגיע מבחוץ לא יכול להתקבל מיד ולקבל טיפול רפואי אלא רק לאחר הסדרה שלו כדייר; דיירי המקום נשארים תקופות של שנים והם למעשה דיירים ולא חולים באשפוז; עצם קבלת רישיון בית חולים אין פירושה שבמקום מופעל בית חולים.

ד. בסיכומו של דבר, בסוגיית שטחי השירות התקבלה דעת המשיבים ונדחו טענות המערערת. נקבע כי שטחי השירות אינם נופלים תחת הגדרת סעיף 1.3.1 ז' לצו הארנונה.

בסוגיית סיווג שטח הקומה הראשונה, ברוב קולות חברי הועדה נדחתה טענת המערערת שיש לסווג בסיווג "בית אבות" (מגורים).

מכאן הערעור שלפני, אשר נותר בו להכריע, כאמור, בסוגיית המחלקה הסיעודית בלבד.

6. טענות המערערת:

א. הקומה הראשונה מהווה "מחלקה סיעודית" שיש לסווגה כ"בית אבות", כלומר "מגורים". מדובר בשטח המהווה בית אבות אשר משמש את דיירי הדיור המוגן שמצבם לא מאפשר להם להיות עצמאיים. מדובר בדיירים שזקוקים לעזרה סיעודית ולא יכולים לדאוג לצרכים הבסיסיים ולכן הם עוברים להתגורר בבית האבות הסיעודי ושם הם בהשגחת אחיות 24 שעות ביממה. רופא נמצא במחלקה רק חלק מהזמן. הדיירים מתגוררים בנכס לתקופה ממושכת, לרוב עד יומם האחרון ואין מדובר באשפוז זמני כמו בבית חולים. הדיירים מקבלים טיפול משמר בלבד.

אין מדובר בבית חולים אלא בבית אבות לכל דבר ועניין. מדובר במגורים של הדיירים ששמותיהם מופיעים על החדרים וחפציהם המעטים מצויים בו.

אין בנכס מאפיינים של בית חולים.

מצהיר המערערת הסביר בדיון כי אין מדובר בהפעלת בית חולים והאישור שניתן הוא לניהול בית אבות סיעודי.

נטען כי אין מקום להבחנה שהעירייה עושה בין נכס המשמש כ"בית חולים סיעודי לקשישים" ובין נכס המשמש כ"בית אבות". המוסד הסיעודי משמש לשוהים בו מקום מגורים ובית לכל דבר עד סוף ימיהם ומחליף את דירת המגורים בה גרו קודם לכן.

ב. יש לאבחן את הנכס בענייננו מהנכס בפסה"ד בעניין עיריית נשר.

שני הנכסים שונים בתכלית, ועל כן אין משמעות ורלוונטיות לקביעות בנוגע לנכס בעניין עיריית נשר על הערעור דנן.

המערערת מפנה לתיאור הנכס בענייננו (בית בלב) ותיאור הנכס בעניין פס"ד נשר (מרכז רפואי שיקומי בריאות בלב נשר) באתר האינטרנט שלה. הבית בנשר מוגדר כמרכז רפואי שיקומי מקבוצת מכבי שירותי בריאות. יש בו 6 מחלקות שונות ופועל צוות רפואי מקצועי שמשתמש במיטב הטכנולוגיות הרפואיות, בציוד חדיש ביותר ומציע בין היתר שירותי מעבדה ורנטגן. בנשר אין דיור מוגן.

נטען כי גם לפי המבחנים השונים לקביעת סיווג הנכס שנפרסו בפסה"ד בעניין נשר, מדובר במגורים וכפי שנקבע בפסה"ד בעניין עיריית נשר, יש לבחון את המאפיינים של כל נכס.

7. תמצית טענות המשיבים:

א. החלטת ועדת הערר מפורטת ומתייחסת בהרחבה לכל טענות המערערת. מדובר בהחלטה ראויה, סבירה ותואמת את הדין.

ב. בפסיקה נקבע במפורש כי שטח של מחלקה סיעודית אינו חלק מ"המגורים" הניתנים "בדיור מוגן".

ג. חבר ועדת הערר חלק בדעת מיעוט על דעת הרוב מתוך ראייה כללית מהו בית חולים ולא הסתמך על ההלכה והפסיקה.

ד. מנהל המערערת הצהיר בעדותו כי חלק מהדיירים המצויים במחלקה הסיעודית עברו מתוך הדיור המוגן וחלק הגיע ישירות למחלקה הזו. מאחר ושטח זה שימש ומשמש באופן בלעדי כמחלקה גריאטרית באופן מובהק ולא משמש את דיירי הדיור המוגן באופן שוטף וקולט גם קשישים חיצוניים ללא קשר לשהותם בדיור המוגן, אזי לפי הפסיקה מדובר באגף נפרד.

8. לאחר עיון בטענות הצדדים והשלמת טיעונים בע"פ הגעתי למסקנה ולפיה דין הערעור להתקבל ביחס לסיווג הקומה הראשונה – המחלקה הסיעודית, מהנימוקים שיפורטו.

9. הערעור נסב על הליך בוועדת ערר לענייני ארנונה, שהינה טריבונל מעין-שיפוטי בעל מומחיות רבה בשאלות שבמחלוקת (בר"מ 7813/13 מנהל הארנונה - עיריית ירושלים נ' תיכון תל אביב, סעיף 10 להחלטת כב' הש' ד' ברק ארז (24.12.13)).

ביהמ"ש לעניינים מנהליים מתערב בהחלטת ועדת הערר לענייני ארנונה רק כאשר היא חורגת מגדר הסבירות, או כאשר ההחלטה פוגעת בכללי צדק טבעי או נגועה בשיקול זר

(ראה: עמ"נ (ת"א) 50279-07-18 דומיסיל טי אל וי בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב (19.9.19)).

בימ"ש מנהלי צריך לבדוק, האם ועדת הערר הסיקה את המסקנה המשפטית המתחייבת מתוך הממצאים העובדתיים שנקבעו על ידה והאם נפלה טעות משפטית בהחלטתה.

ראה לעניין זה: עמ"נ 5340-09-16  איי פוינט מערכות בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית רמת גן  (4.3.17).

נוכח הראיות שעמדו בפני ועדת הערר, אין בידי להסכים עם דעת הרוב בוועדת הערר לפיה יש לסווג את הקומה הראשונה בסיווג "בית חולים" ואנמק להלן את קביעתי.

10. רקע נורמטיבי:

ארנונה כללית מוטלת מכוח חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג -1992.

סעיף 8 לחוק קובע:

(א)  מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס.

(ב)   השרים יקבעו בתקנות את סוגי הנכסים וכן כללים בדבר אופן חישוב שטחו של נכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווגו לענין הטלת ארנונה כללית...".

 תקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), התשס"ז – 2007 אשר הותקנו מכוח חוק זה קובעות בסעיף ההגדרות (סעיף 1) כי הסיווג של נכס ייקבע בהתאם לשימוש בו. כן מגדיר הסעיף " "מבנה מגורים" – לרבות בית אבות".

סעיף 2 לצו הארנונה הכללית של עיריית תל אביב לשנת 2017 כותרתו "בנינים המשמשים למגורים" וסעיף 3 כותרתו : "בנינים שאינם משמשים למגורים". תת סעיף 3.3.27 כותרתו: "בתי חולים ומרפאות של קופת חולים או של משרד הבריאות...". נכתב כי לעניין סעיף זה "בתי חולים: שטח מבנה המשמש באופן בלעדי כבית חולים (סמל 859) יחויב בתעריפים הבאים בכל האזורים...

שטח מבנה של בית חולים בעל רישיון כבית חולים ציבורי מאת משרד הבריאות המשמש כמרכז שיקומי גריאטרי (סמל 856 יחויב בתעריף של...".

11. מהאמור עד עתה עולה כי תקנות הארנונה וצו הארנונה אינם מגדירים מהו "בית אבות" ומהו "בית חולים".

לפיכך, הואיל ומדובר בביטויים השגורים בפי הבריות; יש לפרשם לפי המשמעות הרגילה שמייחסים בני האדם לביטויים אלה.

כלי עזר פרשני וראוי הוא מבחן השכל הישר או ההיגיון הבריא והפשוט של חיי המציאות (ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטין שותפות רשומה נ' עיריית ראשון לציון, סעיף 11 לפסק דינה של כב' השופטת ט' שטרסברג - כהן (9.2.03).

12. שאלת סיווג הקומה הראשונה כ"בית אבות" או כ"בית חולים" תלוית נסיבות של הנכס הקונקרטי (בר"מ 4297/10 נאות לה גרדיה בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב, סעיף 7 להחלטת כב' השופט ע' פוגלמן (2.9.20)).

התשתית העובדתית הצריכה לענייננו נקבעה ע"י ועדת הערר.

אין מחלוקת על נכונות הממצאים העובדתיים עליהם השתיתה הועדה את מסקנתה בעניין הסיווג.

למען הסדר הטוב, אחזור על הקביעות העובדתיות הנוגעות לשימוש בקומה הראשונה של הנכס:

בנכס שוהים 30-40 דיירים.

בית האבות משמש לאוכלוסיה קשישה "אשר לא יכולה להסתדר בעצמה. מדובר בדיירים שזקוקים לעזרה סיעודית 24 שעות ביממה ושלא יכולים לדאוג לצרכים הבסיסיים ולכן הם עוברים להתגורר לכל דבר ועניין בבית האבות הסיעודי״ (סעיף 11 לתצהיר מר ולדיסלב).

דיירי המחלקה הסיעודית הם ברובם דיירים שגרו קודם לכן בבית האבות ועברו למחלקה הסיעודית על רקע אי יכולתם לדאוג לצרכיהם ונזקקותם להשגחה רפואית צמודה 24 שעות ביממה (חקירתו הנגדית של מר ולדיסלב). קיימים גם דיירים שהגיעו מבחוץ ישירות למחלקה.

במחלקה הסיעודית מקבלים הדיירים שירותי אחות צמודה, עזרה מלאה של כוח עזר בפעילויות היום יום (רחצה, הלבשה ואכילה) סניטרים, רופאים המגיעים 3 פעמים בשבוע, פיזיותרפיסט, תזונאית ופסיכולוגית (כולם במשרה חלקית). הרופא אינו זמין 24 שעות ביממה. במידת הצורך הרופא עונה לשיחות טלפון.

חדרי הדיירים כוללים מיטה, ארונית, ארון בגדים וחפצים אישיים. לעיתים החדר משותף לשלושה דיירים.

הדיירים מתגוררים במקום עד ליום פטירתם ולעיתים תקופה ממושכת.

המחלקה אינה כוללת חדר מיון ואולם יש בה ערכת החייאה, ותרופות, מודדי לחץ דם, דפיברילטור, מד סטורציה ובלוני חמצן. אין מכשיר רנטגן ואין מערכת אויר בקירות. במקרה שבו נדרש טיפול רפואי חירום או מורכב הדייר מועבר לבית חולים.

המקום אינו מקבל תקצוב או הטבות כספיות מן המדינה.

לנכס ״תעודת רישום בית חולים״ בהתאם לפקודת בריאות העם 1940 (נספח ז׳ לכתב התשובה לערר).

13. איני סבורה כי אופיו של הנכס שנדון בפסה"ד בעניין נשר זהה לאופיו של הנכס בענייננו ולטעמי יש להבחין בין השניים.

בנכס בעניין עיריית נשר שוהים קשישים לצורך קבלת טיפול רפואי, סיעוד והשגחה בכל 6 המחלקות שבו. ביהמ"ש קבע כי זו התכלית האמיתית להימצאות הקשישים בנכס.

כן נקבע כי הם רואים בבית האבות כמקום שהייה זמני לתקופת הטיפול והשוהים בבית האבות נוהגים לחזור לבתיהם בסוף תקופת הטיפול. אמנם חלק מהשוהים נותר בבית האבות לצורך טיפול עד סוף חייו, אולם מטרת השהייה אינה מגורי קבע אלא שהות זמנית עד לסיום הטיפול או האשפוז.

בענייננו, הסממנים של הקומה הראשונה שונים.

מה שמייחד את הקומה הראשונה מיתר הקומות בבית האבות בהם מתגוררים קשישים הוא שבנוסף למגורים, יש בה השגחה מוגברת וטיפול רפואי שוטף.

הם עוברים להתגורר בקומה הראשונה עד ליום פטירתם או לתקופה ממושכת.

כאשר הקשישים הסיעודיים שמתגוררים בקומה הראשונה זקוקים לטיפול רפואי של ממש, המחלקה הסיעודית לא יכולה להעניק להם טיפול מסוג זה והם מועברים לקבלתו בבית חולים.

איני סבורה כי יש בעובדה שבמחלקה הסיעודית בקומה הראשונה ניתנת השגחה מוגברת וטיפול רפואי שוטף, בכדי להוביל למסקנה כי הסיווג הנכון הוא "בית חולים".

לטעמי, עפ"י הממצאים העובדתיים שעליהם נסמכה ועדת הערר גם הקומה הראשונה בנכס היא בגדר "בית אבות" (כמו יתר הקומות בנכס) בו מתגוררים קשישים סיעודיים ולא "בית חולים".

14. לסיכום:

א. לאור האמור לעיל, דין הערעור להתקבל בסוגיית סיווג הקומה הראשונה.

מתקבלת טענת המערערת לפיה היה צריך לסווג את הקומה הראשונה בסיווג "בית אבות" (מגורים).

ב. המשיבים יישאו בהוצאות המערערת ושכ"ט עו"ד בסך 20,000 ש"ח.

העירבון יוחזר למערערת באמצעות בא כוחה .

ג. המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתנה היום, ה' טבת תשפ"ב, 09 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.