ב"כ התובעת: עו"ד אבישי בן זקן

הנתבע בעצמו

1. התובעת הגישה כנגד הנתבע תביעה כספית בסך 15,634 ₪, דמי שכירות ודמי ניהול בהתאם להתחייבות הנתבע בהסכם שכירות מיום 28.4.11 (להלן: "הסכם השכירות") לפיו שכר מהתובעת משרד בבעלות התובעת ברח' המרד 29 בתל אביב (להלן: "המשרד").

בהתאם להסכם השכירות התחייב הנתבע לשכור את המשרד לתקופה של 5 שנים ואופציה לתקופה נוספת של 5 שנים, בעלות של 500 ₪ בחודש.

כמו כן התחייב הנתבע, בין השאר, לשלם את הוצאות המושכר והתשלומים המגיעים לחברת הניהול.

לטענת התובעת חדל הנתבע לשלם את דמי השכירות ונותר חב דמי שכירות בגין החודשים יוני 2019 עד לינואר 2020 בסך 3,150 ₪ וכן דמי ניהול בגין החודשים יולי 2019 ועד ינואר 2020 בסך 4,984 ₪.

התובעת עותרת לחיוב הנתבע בחוב כאמור לעיל וכן בסך 7,000 ₪ בצירוף מע"מ בגין הוצאות משפטיות.

2. הנתבע התגונן וטען כי שכר את המשרד מידיו של בועז נצר, שהינו בעל השליטה בתובעת.

כמו כן טען הנתבע כי בהתאם להוראות הסכם השכירות הפקיד סך של 1,755 ₪ פיקדון עבור 3 חודשי שכירות מראש אשר לא הושבו לו עד היום.

לטענתו תקופת האופציה לא מומשה ולכן הסכם השכירות אינו בתוקף.

עוד טען הנתבע כי שילם תשלומי ארנונה בכפייה בגין התקופה לאחר שעזב את המשרד ובסך 2,900 ₪.

הנתבע טען כי מדובר במשרד בשטח קטן מאד שהתקבל ריק ואוכלס ברהיטים אותם רכש הנתבע בעלות של 2,872 ₪ הנמצאים עד היום במשרד ומשמשים אחרים.

לטענת הנתבע במשך שנות השימוש במשרד, בפינת הישיבה והמטבחון שהיו צמודים אליו, התעוררו בעיות באשר לשימוש במטבחון ומתקן המים שבו, אשר אילצו את הנתבע לשלם תשלום חודשי נוסף.

כמו כן, לימים הסירה חברת הניהול את הדלת המפרידה בין המסדרון לבין המטבחון ופינת הישיבה והשימוש בהם בוטל. במהלך השיפוץ נהרסו ארונות של הנתבע ונגרם נזק לתכולתם.

בהמשך התברר כי נעשה שינוי במערכת החשמל ובכך נגרמה לנתבע הוצאה נוספת שעד אותה עת נחסכה ממנו.

ממשיך הנתבע וטוען כי התובעת נמנעה מלהשתתף בעלויות שנדרשו ממנה על ידי חברת הניהול מפעם לפעם בעת ביצוע השינויים ולפיכך נותר המשרד מיושן ומוזנח.

הנתבע אף נאלץ לשלם קנס לרשות הכבאות משום שמערכת כיבוי האש לא עברה עדכון כנדרש.

הנתבע טען אף כי שילם דמי ניהול מופקעים אשר כללו עלויות אשר היה על המשכיר, התובעת, לשאת בהם.

לטענת הנתבע הבליג בגין כל אלה משום שהתפתחו בינו לבין בועז נצר יחסי ידידות כאשר נהג לבקרו מדי פעם.

באחד מביקוריו אצל בועז נצר בשנת 2015 עדכן אותו הנתבע כי המשרד אינו דרוש לו יותר מאחר והחליט לרכז את פעילותו בניו יורק ולפיכך הכניס למשרד את מר בועז יוגב כ"בר רשות" להשתמש בו ומר נצר נתן לו אישור לכך.

באותה שנה אף הודיע הנתבע לתובעת כאי אין לו רצון להאריך את תקופת השכירות ואין לו בעיה להפסיק את השכירות באופן מידי וכי הוא ממשיך את השכירות באמצעות מר בועז יוגב כדי לעזור לתובעת ולחסוך ממנו שכר טרחה של מציאת שוכר חדש ומתוך התחשבות במר יוגב כעזרה חברית.

סוכם, טוען הנתבע, כי ימשיך להשתמש במשרד על פי תנאיו הראשונים בדרך של תשלום מדי 3 חודשים ללא התחייבות לזמן ארוך כאשר מר יוגב ימשיך להשתמש במשרד בידיעתו ובהסכמתו של מר נצר.

כבר בשנת 2017 נמנע הנתבע מלהגיע למשרד בשל השינוי במצבו הפיסי של המשרד והמקום לא ענה עוד על צרכיו והוא נמנע מלהגיע אליו לפיכך, מר יוגב ניצל את המצב והשתלט על המשרד תוך שהוא מנכס אותו לעצמו באופן בלעדי והחליף את השילוט משמו של הנתבע לשמו הוא ואף דאג בעזרת חברת הניהול להחליף את המנעול.

חברת הניהול, טוען הנתבע, עשתה יד אחת עם מר יוגב לנשלו מהמשרד וראתה בו השוכר במקום הנתבע, מחקה את שמו של הנתבע מדלת המשרד ורשמה את שמו של מר יוגב בתיבת הדואר ואף חסמה את כניסתו של הנתבע למשרד ומסרה אותו למר יוגב.

בחודש מאי 2019 הודיע הנתבע לתובעת כי הוא מושך ידו מהמשרד בעקבות סכסוך בינו לבין מר יוגב. תשובתו של מר נצר הייתה שהמשרד לא מעניין אותו והוא מוכן לתת אותו בחינם לעמותה שהרי סכום דמי השכירות פעוט עבורו כבעל נכסים של מיליונים. הנתבע ענה לו שניתן לראות במר יוגב כמסכן שצריך עזרה ואפשר לראות בו כמי שנתמך בדומה לעמותה.

כך ראה עצמו הנתבע כמי שנפרד מחובתו כלפי המשרד החל ממאי 2019.

אלא שהתובעת ולא מר יוגב לא העבירו את הארנונה על שם אחד מהם ולכן עיריית תל אביב עיקלה בחשבונו את סכום הארנונה למחצית השנייה של 2019 ועוד בגין תחילת 2020 ובסך 2,900 ₪.

אשר על כן דוחה הנתבע את הדרישה לתשלום דמי שכירות ואחזקה אותם יש להפנות למר יוגב שהחזיק בפועל במשרד ואף עד היום.

מוסיף הנתבע וטוען כי הוא שומר לעצמו את הזכות לתבוע את מר יוגב ומר נצר בגין גזילת הרהוט במשרד שרכש על חשבונו ולא הושבו לו ובסך 2,872 ₪.

הנתבע טוען אף להעדר יריבות בינו לבין התובעת בעניין דמי הניהול אשר הזכות לתובעם שייכת לחברת הניהול וכן דוחה את התביעה לתשלום שכר טרחת עו"ד שאינה סבירה וחסרת פרופורציה לסכום התביעה.

3. דיון והכרעה:

בפני תביעה לאכיפת הסכם שכירות.

לטענת התובעת ועל כך אין מחלוקת, לא שילם הנתבע את דמי השכירות בגין חודשים יוני 2019 ועד ינואר 2020. כמו כן לא שילם הנתבע את דמי הניהול בגין החודשים יולי 2019 ועד ינואר 2020.

בפי הנתבע שתי עילות הגנה:

הראשונה לא ניתן לאכוף את הסכם השכירות מאחר ותוקפו פג בהעדר מימוש תקופת האופציה כאמור בהסכם השכירות ובין הצדדים נכרת הסכם חדש לפיו ימשיך להשתמש במשרד על פי תנאיו הראשונים בדרך של תשלום מדי 3 חודשים ללא התחייבות לזמן ארוך.

טענת הגנה שניה בפי הנתבע היא כי במאי 2019 הודיע על הפסקת השכירות ועל כן אינו חב את החוב הנטען כנגדו וכי היריב הנכון עם התובעת הוא מר יוגב בועז שהחזיק בפועל במשרד בידיעתו ובהסכמתו של נציג התובעת.

4. יש לדחות את טענותיו של הנתבע.

טענותיו של הנתבע הן שההסכם השכירות פקע או הסתיים בהסכמה.

טענות אלו אינן עולות בקנה אחד עם העברת החזקה לאדם אחר, כפי שהודה בכך הנתבע, וגביית דמי השכירות מאותו אדם והעברתם לתובעת.

סעיף 9.2 בהסכם השכירות קובע:

"...ניתנת בזאת לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות בתקופה נוספת בת 5 שנים.. אם לא ישלח השוכר הודעה בכתב שתימסר למשכיר לא יאוחר מאשר שלושה חודשים לפני תום תקופת השכירות על פיה מבקש שלא להאריך את תקופת השכירות בחמש שנים נוספות תוארך השכירות אוטומטית לתקופה של חמש שנים נוספות..."

הנתבע הודה כי לא מסר הודעה כאמור.

להיפך, הנתבע מודה כי הסכים להמשיך ולהחזיק במשרד אלא שבפיו טענה לפיה ההסכמה לוותה בתנאים אחרים שנכרתו בין הצדדים למרות האמור בהסכם השכירות לפיה תנאיו יחולו ללא שינוי בתקופת האופציה.

סעיף 29 בהסכם השכירות קובע:

"כל שינוי בתנאי הסכם זה לא יחייב אלא אם יערך בכתב וייחתם על ידי שני הצדדים".

הנתבע לא רק המשיך והחזיק במשרד אלא ששילם את דמי השכירות לתובעת בתקופת האופציה ואת דמי הניהול כסדרם לחברת הניהול במשך 3 שנים לאחר תחילתה. אף חיובי הארנונה שולמו כסדרם במשך כל התקופה.

5. עוד התברר כי הנתבע ערך וחתם על הסכם בכתב בינו לבין מר בועז יוגב לפיו, כך לטענתו, הרשה לו להשתמש במשרד וכי זה גזל ממנו באמצע שנת 2019 את זכויותיו במשרד והשתלט עליו בידיעתו של נציג התובעת.

הסכם זה לא הוצג.

הנתבע הגדיר את השימוש שנתן למר יוגב כ"בר רשות" בלבד.

חוק המקרקעין כלל אינו מכיר בזכות כזו במקרקעין עם זאת על פי הפסיקה הוכרה הזכות בנסיבות מסוימות כאשר עולה השאלה אם וכיצד ניתן לבטלה ביחסים שבין בעל הזכות שבדין במקרקעין ובין היושב במקרקעין ללא זכות מוכרת ובכתב למשל כאמור במאמרה של נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" אשר פורסם בפרקליט מב חוברת א' בעמ' 24:

"לגדרה של "רשות במקרקעין" יכנסו כל אותם מצבים שבהם מסר בעל המקרקעין את החזקה או השימוש בנכס ללא כוונת הקניה של זכות בנכס". כך למשל כאשר נמסרה ההחזקה לפלוני על מנת לאפשר לו את ביצוע ההתחייבות שנטל על עצמו כלפי בעל המקרקעין בקשר למקרקעין, כגון רשות שנמסרה לשומר הנכס או לקבלן שהתחייב לבצע עבודות בנכס...במצבים אלה המחזיק בנכס הוא "מחזיק מטעמו" של בעל המקרקעין כלפי צדדים שלישיים, כגון, לצורך ההגנה על החזקה כלפי משיג גבול שבעל המקרקעין מבקש לתבוע את סילוקו."

אלא שהנתבע הודה כי בינו לבין מר יוגב נכרת הסכם בכתב (עמ' 40 בפרוטוקול שורות 16-18) ועל פיו התחייב מר יוגב לשלם לנתבע 1,550 ₪ בתוספת מע"מ בגין זכות שימוש זו במשרד (עמ' 40 בפרוטוקול שורות 20-22).

דהיינו, אין מדובר בבר רשות אלא בשכירות משנה, זכות שאינה מוקנית לנתבע להעבירה בהתאם להוראות סעיף 13 בהסכם השכירות. בהתאם לאותן הוראות בהסכם השכירות נאסר על הנתבע אף להרשות לאחר להשתמש במשרד, בתמורה ושלא בתמורה.

ואם כך הדבר, אין בהעברת זכות השימוש במושכר לאחר כפי שעשה הנתבע כדי לשנות דבר מה ביחסים החוזיים שבין התובעת לבין הנתבע ואין כל השפעה על חובת תשלום דמי השכירות לתובעת, ידיעתו של נציג התובעת דבר החזקת המשרד בפועל על ידי אדם אחר לבד הנתבע.

מאותה הסיבה אף נגבתה הארנונה מהנתבע כדין שכן הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר למשרד.

ראה האמור ברע"א 422/85 חברת בתי גן להשכרה נ. עיריית תל אביב יפו פ"ד לט (3) 341 שם נקבע כי גם אם נטש השוכר את המושכר איננו חדל להיות בעל הזכות להחזיק בנכס אותו הוא שכר, כל עוד המשכיר לא ביטל את הסכם השכירות אתו.

6. ידיעתו של נציג התובעת על קיומו של שוכר המשנה במשרד, שאלה לה הקדיש הנתבע זמן רב בחקירתו הנגדית את הנציג התובעת, יש לה השפעה רק אם הייתה התובעת טוענת להפרת הוראות סעיף 13 בהסכם השכירות ותביעת פיצויים בגין הפרה זו.

אלא שאלו לא נתבעו ואף אין לטענה זו כל האזכור בכתב טענותיה של התובעת.

התובעת אינה עומדת אלא על זכותה לקבל את דמי השכירות המגיעים לה – זכות איתנה שאין ערעור על תוקפה במיוחד כאשר הנתבע משכיר את המשרד לאחר בניגוד להוראות הסכם השכירות וגובה משוכר המשנה דמי שכירות פי שלוש מאלו שהנתבע משלם לתובעת.

יוער כי טענת הנתבע לפיה סכום דמי השכירות שנגבו ממר יוגב כלל את סכום ההוצאות כגון דמי ניהול, ארנונה וחשמל – ספק אם נכונה היא.

למרות שבידיו הסכם השכירות עם מר יוגב, הנתבע לא הציגו ואף לא הביא את מר יוגב לעדות למרות שאין כל מניעה לעשות כן.

כמו כן מאוחר יותר בחקירתו טען לפתע כי מר יוגב שילם את דמי הניהול והארנונה עד שחדל מכך (עמ' 48 בפרוטוקול שורות 21-31) אמירה העומדת בסתירה לטענתו כי הנתבע שילם את דמי הניהול והארנונה עד שחדל.

כאשר דייר המשנה מפסיק לשלם – האחריות לגבות את חובותיו מוטלת על מי שהשכיר לו והוא בעל היריבות המשפטית עמו גם אם ידע נציג התובעת דבר השכרת משנה זו וגם אם לא ידע.

7. ועתה לסכום התביעה:

עולה מפירוט תחשיב דמי השכירות בכתב התביעה כי הפיקדון הופחת ממנו כך שיש לחייב את הנתבע בסך 3,150 ₪ דמי שכירות.

טוען הנתבע כי חוב דמי הניהול לא הוכח אך יש לדחות טענה זו. החיוב בתשלום דמי ניהול מוטל על הנתבע בהתאם להוראות הסכם השכירות ולפיכך, נטל הראיה להוכיח את התשלום מוטל על הנתבע, מכח הכלל של הודאה והדחה.

אומנם לא הובאה כל ראיה הסותרת את טענת התובעת לפיה נותר חוב של דמי ניהול.

עם זאת, בהתאם להוראות הסכם השכירות, סעיף 19.2, התחייב הנתבע לשלם את דמי הניהול לחברת הניהול. דהיינו, אין לתובעת זכות תביעה לגביית חוב הניהול מהנתבע.

בהתאם להוראות סעיף 19.3 בהסכם השכירות החובה לשלם לתובעת את דמי הניהול קמה רק לאחר תשלום אותו חוב על ידי התובעת.

לא הונחה בכתב התביעה התשתית העובדתית המעידה על ביצוע התשלום על ידי התובעת. אין טענה ואף לא הוכח כי התובעת שילמה לחברת הניהול את חוב דמי הניהול.

אשר על כן, התביעה בגין דמי הניהול נדחית.

התובעת כללה בסכום התביעה שהוגש את סכום ההוצאות המשפטיות בסך 7,000 ₪.

אין כל פירוט מה הן אותן הוצאות משפטיות ומה הבסיס לחיוב בגינן.

ככל שהכוונה לשכר טרחת עורך דין בגין ניהול הליך זה, הרי שמדובר בעתירה בלבד הנתונה לשיקול דעת בית המשפט בתום ההליך ככל שהתביעה תתקבל ותו לא. כך שאין לכלול עתירה זו בסכום התביעה.

8. סוף דבר, כי התביעה מתקבלת רק בכל הנוגע לחיוב בדמי השכירות והנני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת סך של 3,150 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה (24.5.21), ועד ליום התשלום בפועל.

כמו כן ישלם הנתבע את סכום האגרה (760 ₪) וכן שכ"ט עו"ד בסך 2,500 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"ז ניסן תשפ"ב, 28 אפריל 2022, בהעדר הצדדים.