ב"כ התובעת: עו"ד תומר אברהמי

הנתבעת בעצמה

1. התובעת הגישה כנגד התבעת תביעה כספית על סך של 54,936 ₪, שווי נזקים שנגרמו לדירתה שהושכרה לנתבעת בהסכם שכירות מיום 7.7.20 (להלן: "הסכם השכירות").

לטענת התובעת בתום כמעט שתי שנות שכירות, בהן התגוררו בדירה עובדים זרים, הותירה הנתבעת את הדירה במצב מחפיר, מלאה ברהיטים וחפצים רבים, אשפה ונזקים נוספים כגון ברזים שבורים, צילינדרים של דלתות רבות שבורים, שטיח מדרגות קרוע, טרמוסטט המזגן שבור, שקעי חשמל שרופים ועוד.

הבטחות הנתבעת לתקן הנזקים ולפנות את רכוש השוכרים ששיכנו בדירה – הופרו ולא קוימו.

התובעת צירפה חוות דעת מומחה שהעריך את עלות תיקון הנזקים בסכום שעלה על עלות התיקונים בפועל בסך 34,240 ₪.

לכך יש להוסיף אובדן דמי שכירות בסך 10,262 ₪ בגין הימים שבהם נמנע מהנתבעת להשכיר את הדירה לשוכר אחר ותשלום ועד בית בסך 851 ₪ בגין תקופה זו.

כמו כן יש לחייב את הנתבעת, טוענת התובעת, בסך 7,932 ₪ אובדן דמי שכירות לאחר תום תקופת השיפוצים מאחר והדירה לא הושכרה עדיין.

בנוסף טוענת התובעת כי הנתבעת הותירה חוב ועד בית בסך 3,655 ₪ עד 27.4.21.

2. הנתבעת התגוננה והכחישה טענות התובעת.

לטענתה הדירה הושכרה לצורך שיכון עובדים סינים אשר שהו מרבית שעות היום בעבודה ומחוץ לדירה.

לטענת הנתבעת הדירה הייתה רעועה וישנה כבר טרם הושכרה לנתבעת והייתה זקוקה לשיפוץ ולכן הסכימה התובעת להשכירה למגורי עובדים זרים מתוך כוונה לשפץ את הדירה בתום השכירות ולאחר פינויה.

הנתבעת קיבלה דירה במצב תקין והתחייבה להשיבה במצב זה בלבד. בטרם הושבה הדירה לתובעת בוצעו בה תיקונים והיא אף נצבעה לשביעות רצונה של התובעת.

עוד טענה הנתבעת כי סכום הנתבע כתיקון הנזקים הוא מופרז ואינו משקף את העלות האמתית של התיקונים שבוצעו בפועל על ידי עובדי הנתבעת ועלו לה 15,000 ₪ בנוסף לסך של 7,000 ₪ אשר נפרעו על ידי התובעת שלא כדין בגין דמי שכירות לאחר פינוי הדירה על ידי הנתבעת.

בכך ראתה הנתבעת את חוב ועד הבית כנפרע.

הנתבעת, לטענתה, פינתה את הדירה במועד ביום 12.3.21 לאחר הודעה של חודשיים מראש ואף הביאה אנשי מקצוע מטעמה כפי שהתבקשה לתיקון כל הנדרש בתיקון.

חוות דעת המומחה שהובאה על ידי התובעת מתייחסת לשיפוץ דירה שזקוקה לשיפוץ עוד בטרם הושכרה לנתבעת ועל כן אין לראות בה ראיה לנזקים שהנתבעת חבה בהם.

3. התובעת הגישה שני תצהירי עדות ראשית מטעמה בנוסף לחוות דעתו של השמאי:

תצהירו של עמית נשרי, בעלה של התובעת, אשר עמד בקשר לכל אורך התקופה עם נציגי הנתבעת.

עד זה העיד כי מדובר היה בדירה שמורה מאד בה התגורר אביה של התובעת במשך 15 שנים עד שנפטר.

לתצהירו צורפו תמונות הדירה כפי שפורסמו לצורך השכרתה. עד זה חוזר על האמור בכתב התביעה ומוסיף כי עם קבלת הודעת הנתבעת על כוונתה לפנות את הדירה בעוד חודשיים ימים, נפגש יחד עם התובעת בדירה עם נציג הנתבעת אז גילו כי הדירה הוזנחה ולא נוקתה במשך כל תקופת השכירות והייתה מלאה בציוד ואשפה. לפי מספר המזרונים בדירה נראה כי התגוררו בה כ 14 דיירים בצפיפות רבה ואף נהגו לבשל בחדרים וחיו בזוהמה רבה.

לתצהיר צורף סרטון שהוסרט במעמד אותו ביקור.

הודעת מייל נשלחה לנתבעת ובה דרישה לניקוי ותיקון הנזקים הרבים שהתגלו בדירה כגון שקעי חשמל שרופים משימוש יתר בהם ועוד.

יום לפני הפינוי ביקר העד בדירה ומצא כי הנזקים לא טופלו וכך נותר גם ביום הפינוי וביום שלאחריו.

צורפו תמונות שצולמו לאחר מועד הפינוי.

לתצהיר צורפה טבלה ובה פירוט העבודות שבוצעו ועלותן סך כולל של 34,240 ₪. כמו כן צורפו חשבוניות המס הרלוונטיות המעידות על ביצוע התשלום עבורן.

בהמשך מפרט העד תקלה בשירותים שנגרמה לטענתו בשל נזק שביצע מי מהדיירים שהתגוררו בדירה מטעם הנתבעת שחייבה בסופו של דבר בהחלפת האסלה שניזוקה כתוצאה מתיקון רשלני.

צורף תצהיר עדות ראשית של אדווה רימון, מתווכת אשר תיווכה את עסקת השכירות בין התובעת לנתבעת.

עדה זו העידה כי הדירה אומנם ישנה אך הייתה שמורה ותקינה, במצב טוב וראוי למגורים כאשר כל המתקנים בה שלמים.

למראה התמונות שצולמו לאחר הפינוי, העידה העדה כי מדובר בשינוי קיצוני לרעה של מצב הדירה.

אף לתצהיר זה צורפו תמונות שצולמו בדירה טרם השכרתה לנתבעת.

4. הנתבעת הגישה תצהיר עדות ראשית מטעם רחלי ציאדה בו חזרה על האמור בכתב ההגנה והוסיפה כי חוזה השכירות עם התובעת נחתם בידיעה ברורה שהתובעת והמתווך רון לופו, המתווך של דירת התובעת, הבהיר להם מראש כי הדירה הינה ישנה וזקוקה לשיפוץ וכי בכוונת התובעת לשפצה בטרם תשכיר אותה לנתבעת וכי מי שהתעקשה על השהיית ביצוע השיפוץ הייתה הנתבעת בעצמה עקב קוצר בזמן ומחסור בדירות להשכרה באזור ובעיקר כדי לחסוך לתובעת שיפוץ כפול שעדיף שיתבצע לאחר עזיבת הנתבעת.

עוד טענה נציגת הנתבעת כי הבינה מהמתווך כי הדירה הייתה דירה ישנה אותה ירשה התובעת מאביה וכי לא עשתה כל שיפוץ או שינוי מיום פטירתו אך מאחר והדירה עמדה ריקה זמן רב ללא שוכרים – נעתרה התובעת לבקשת הנתבעת וויתרה על ביצוע השיפוץ באותה עת.

5. דיון והכרעה:

שני ראשי נזק בפי התובעת.

הראשונה – השבת הכספים שהוציאה התובעת לתיקון הנזקים שנגרמו בדירה המושכרת כתוצאה ממגורי העובדים הזרים בדירה בתקופת השכירות ואובדן דמי שכירות כתוצאה מהצורך לבצע התיקונים.

השנייה – חוב בגין מיסי ועד בית שלא שולמו בגין כל תקופת השכירות.

6. סעיף 9 בהסכם השכירות קובע כי יש להשיב את הדירה המושכרת: "...כפי שהייתה במצב כפי שהייתה בעת מסירתה לשוכר בכפוף לבלאי סביר במשך תקופת השכירות והנובע משימוש רגיל וסביר בדירה כדירת מגורים לעובדים זרים".

להוכחת מצבה של הדירה כפי שהייתה טרם השכרתה לנתבעת הביאה התובעת את עדותה של המתווכת שתיווכה בעסקת השכירות דנן.

עדה זו עמדה על דעתה כי הדירה נמסרה כשהיא במצב תקין וטוב ותמכה דעתה זו בתמונות שצירפה לתצהירה. עדות זו בנוסף לעדותו של עמית נשרי, שהתנהל ישירות מול נציגי הנתבעת בשמה של התובעת, לא נסתרה.

נציגת הנתבעת, הגב' ציאדה, אשר התנהלה מול התובעת בענייני השכירות בשמה של הנתבעת, הודתה כי לא ראתה את הדירה אלא שלחה נציגים בלבד כגון סמנכ"ל בנתבעת אשר חזה בדירה טרם הושכרה או סמנכ"ל שהחליף אותו ואשר ביקר בדירה מדי פעם (עדות הגב' ציאדה עמ' 46-48 בפרוטוקול הדיון).

הגב' ציאדה טענה כי ראתה תמונות של הדירה טרם הושכרה לנתבעת אך תמונות אלו לא הוצגו (עמ' 52 בפרוטוקול שורה 32, עמ' 53 בפרוטוקול שורה 3).

עדותם של אותם נציגים לא הובאה כך שלא הוכחה טענת הנתבעת לפיה הדירה נמסרה כשהיא ישנה, רעועה וזקוקה לשיפוץ כפי שנטען בכתב ההגנה.

7. להוכחת הנזקים הנטענים הביאה התובעת סרטונים שנצפו במעמד הדיון ותמונות שהוסרטו וצולמו בסמוך ולאחר מועד הפינוי (12.3.21). הסרטונים צולמו ביום הפינוי וניתן לראות כי הפינוי טרם בוצע בפועל מאחר והדירה מלאה במזרונים, בגדים וכלי אוכל ובמצב תחזוקה גרוע ביותר. נחזו בין השאר, כתמים שחורים על קירות הדירה ורצפה מלוכלכת.

הנתבעת הגישה תמונות לאחר הפינוי וניתן לראות את חסרונם של אותם המזרונים, בגדים וכלי אוכל.

הנתבעת לא הוכיחה כי אכן צבעה את הדירה כטענתה ותיקנה את הדרוש תיקון. נציגת הנתבעת לא ביקרה כלל בדירה אי פעם ולא הביאה לעדות ולו את מי שפיקח על ביצוע הנדרש – סמנכ"ל הנתבעת.

הוגשה חוות דעת שמאי שביקר בדירה לאחר השיפוץ (29.4.21) והיא מבוססת ממילא על אותן התמונות והסרטונים בהם צפה השמאי ושם את עלות התיקונים בהתאם שתי הצעות מחיר שקיבל משני קבלני שיפוצים אשר ביססו את הצעותיהם על אותם תמונות וסרטונים.

ממראה התמונות והסרטונים אין ספק כי הדירה הייתה זקוקה לתיקונים רבים וצבע. כמו גם ברזים שבורים ושקעי חשמל שרופים.

בסעיף 7 לחוות דעתו מתאר המומחה את אשר צפה בתמונות ובסרטונים ונזקק תיקון.

מעיון בחשבוניות שהוצגו – נספח א' – עולים הפרטים הבאים:

חשבונית 199 מיום 21.3.21:

פרוק אסלה וריצוף כולל חיפוי קירות, פתיחת סתימה בקו ביוב. התקנה מחדש של האסלה והשלמת ריצופים – 6,000 ₪.

חשמל – החלפת נקודות מאור ושקעים שרופים ותקולים ע" החשמלאי מוסמך – 1,200 ₪.

פינוי פסולת כולל מכולה למקום מורשה. רהיטים מוצרי חשמל פינוי מחסן – 1,500 ₪.

החלפת 4 ברזים תקולים, שבורים וכו' מטבח ו- 2 חדרי רחצה ומחסן – 2,600 ₪.

סה"כ 11,300 ₪ בצירוף מע"מ.

לא ברור לי צירוף חשבוניות נוספות בגין ברז שבור נוסף בסך 702 ₪ כולל מע"מ (חשבונית מס 200), וחשבונית נוספת בגין עבודות אינסטלציה ופירוק בסך 10,766 ₪ נוספים (חשבונית מס 202). הנני להניח כי הכוונה לשתי יחידות שירותים נוספות המוזכרות גם בחוות דעת השמאי כשתי יחידות שירותים אשר חייבות להחליפן. לא ברור מדוע והאם מדובר בנזק מכוון או בבלאי. סכום זה אינו מוזכר בטבלה שצורפה לתצהיר עד התובעת.

במהלך התכתובת בין הצדדים עולה כי מדובר ביחידת שירותים מסוימת – זו המוזכרת בחשבונית הראשונה ולא יותר ובטבלתו של עד התובעת.

ב"כ התובעת הודה כי בוצעו בדירה שיפוצים שאין להם קשר לנזקים הנטענים (פרוטוקול הדיון מיום 22.2.22) לפיכך אינני מאשרת חיוב זה.

חשבונית בגין החלפת טרמוסטט מזגן וניקוי מסננים בסך 936 ₪ (חשבונית מס 2357) .

חשבונית עבור החלפת צילינדרים שבורים – 1,731 ₪ (חשבונית מס 3044).

חשבונית עבור ביצוע צבע ושפכטל – 9000 ₪, צבע (מילה בלתי ברורה) עץ – 2,000 ₪ וצבע דלתות פנים – 2,200 ₪ (חשבונית מס 0287). בטבלה צוין רק סך של 9,000 ₪ בגין צבע ושפכטל, כך שיש להתעלם מהסכומים הנוספים.

התקנת אינטרקום שנותק מחוטים ותשתית בסך 2,047 ₪ (אינו מוזכר בחוות דעת השמאי או בעדותו של עד התובעת אלא רק בטבלה) לפיכך הנני לדחות חיוב זה.

חשבונית על סך 293 ₪ - אין פירוט עבור מה ואינו מוזכר בטבלתו של עד התובעת לפיכך הנני לדחות חיוב זה.

העברה כספית עבור התקנת פרקט שירותים – אינה הוכחה לדבר. היה צורך בהמצאת חשבונית מס המעידה על תשלום עבור עבודת פרקט, לפיכך הנני לדחות חיוב זה.

שכרו של המומחה בסך 4,680 ₪ כולל מע"מ (חשבונית מס 90).

סה"כ חיוב בגין שיפוץ הנזקים – 22,967 ₪ ושכר המומחה בסך 4,000 ₪.

יובהר כי לא חויב התשלום במע"מ שכן כל החשבוניות הוצאו על שם חברה בע"מ – עסקו של עד התובעת ולכן יש להניח כי בוצע קיזוז המע"מ עם חיוביה של החברה למע"מ.

8. מצידה של הנתבעת לא הובאו כל ראיות קבילות לביצוע צבע, ניקיון ותיקון הנדרש תיקון.

מדובר אך ורק בעדות שמיעה של נציגת הנתבעת אשר הודתה שלא ביקרה אי פעם בדירה – בטרם הושכרה לנתבעת או לאחריה.

נציגת הנתבעת טענה כי צביעת הדירה בוצעה על ידי עובד זר של הנתבעת אך בפיקוח של סמנכ"ל הנתבעת – מתן (עמ' 48 בפרוטוקול שורה 25).

עדות מתן לא הובאה.

בהתאם להתכתבות עם נציג הנתבעת ישנה הודאה על העדרה של צביעה ותיקון שקעי החשמל (נספח ט' לכתב התביעה) ונציגת הנתבעת הודתה בחקירתה כי בקשתם לבצע השלמה זו לאחר מועד הפינוי נדחתה (עמ' 26 בפרוטוקול שורה 10).

נציגת הנתבעת אף הודתה כי מי מטעם הנתבעת נפגש עם עד התובעת וערך רשימה של הדרוש תיקון – אך רשימה זו או עדות על כך לא הוצגה (עמ' 24 בפרוטוקול שורות 1-6).

כאן חלה ההלכה לפיה מעמידים בעל דין בחזקתו שלא ימנע מבית המשפט ראיה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלוואנטית שהיא בהישג ידו ואין לו לכך הסבר סביר - ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה הייתה פועלת כנגדו (ע"א 2493/07 קופת חולים של ההסתדרות הכללית נ' סמירה אבילפזוב מיום 7.9.09).

9. אובדן ימי שכירות:

מדובר כל היותר בימי עבודה שנדרשו לשם ביצוע השיפוץ ובהתאם לעדות עד התובעת – 45 ימים (13.3.21 עד 27.4.21) במהלכם לא ניתן היה להציג את הדירה לשוכרים פוטנציאלים.

לא הובאה על כך כל עדות תומכת אך חוות דעת המומחה קבעה אומדן של 40 יום לביצוע העבודות לפי 233 ₪ ליום ולפיכך אובדן דמי שכירות בתקופת השיפוצים עומד על סך של 9,320 ₪.

לטענת התובעת בטלה הסכם שכירות עם שוכר שהיה אמור לשכור את הדירה שלושה ימים לאחר הפינוי משום מצבה של הדירה.

טענה זו לא הוכחה. לא הוצג הסכם שכירות או עדות כלשהיא בעניין. תמוהה הטענה כי שוכר פוטנציאלי הסכים לשכור את הדירה מבלי לחזות בה ולו פעם אחת או אם חזה – הסכים לשכור.

יצוין כי הדירה לא הושכרה עדיין כאשר הוגשה התביעה ביוני 2021 למרות שהשיפוץ הסתיים כבר בסוף חודש אפריל.

דהיינו, קיים קושי אחר להשכירה שאינו נעוץ באופן שבו הושבה הדירה על ידי הנתבעת לתובעת.

10. נותרה לדיון שאלת החיוב בתשלום מיסי ועד בית בסך 3,655 ₪.

אין מחלוקת כי הנתבעת לא שילמה את מיסי ועד הבית לחודשים ינואר עד אמצע מרץ 2021 לפחות.

לטענת הנתבעת יש לקזז חיוב זה עם שיק מיותר שגבתה התובעת בגין דמי שכירות מרץ-אפריל. הנתבעת מסרה לתובעת שקים לפירעון דמי השכירות לכל חודש מראש ומועד פירעונו ל 7 בכל חודש. התובעת הודתה כי גבתה את השיק שמועד פירעונו 7.3.21, דהיינו, גבתה ביתר את הימים החל מיום 12.3.21 ועד 7.4.21 (סעיף 3ו' בכתב התביעה) ובסך 5,833 ₪.

הנתבעת הציגה בדיעבד אישור על תשלום בגין מיסי ועד בית רק עד יוני 2020.

התובעת הציגה בדיעבד אף היא אישור על תשלום מיסי ועד בית לחודשים אוקטובר-נובמבר 2021 בסך 848 ₪, סך 495 ₪ עבור חודש פברואר, ואישור על העברת סך 2,405 ₪ עבור מיסי ועד בית. לטענת ב"כ התובעת מדובר בתשלום עבור יולי עד ספטמבר 2020 ודצמבר עד ינואר 2021.

מאחר ונטל הראיה להראות ביצוע התשלום על פי חיוב בהסכם השכירות מוטל על הנתבעת שכשלה להראות תשלומים החל מיולי 2020 – הנני לקבל גרסת התובעת בגין החוב הנתבע בצירוף סך 851 ₪ מיסי ועד בית בגין תקופת השיפוצים.

11. סוף דבר הוא כי על הנתבעת לפצות את התובעת בגין נזקים שתוקנו ואובדן דמי שכירות בסך כולל של 32,287 ₪.

לכך יש להוסיף עלות חוות דעת השמאי בסך 4,000 ₪ וסך 4,506 ₪ חוב ועד בית.

מכלל החיוב יש להפחית סך של 5,833 ₪ בגין גביית יתר של דמי שכירות.

אשר על כן, תשלם הנתבעת לתובעת סך כולל של 34,960 ₪ וזאת תוך 30 יום ממועד המצאת פסק דין זה לידי הנתבעת.

עוד תשלם הנתבעת לתובעת שכר טרחת עו"ד בסך 8,000 ₪.

ניתן היום, כ"ח אב תשפ"ב, 25 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.