1. לפניי תביעה לפינוי מושכר הידוע כגוש 6516 חלקה 16 תת חלקה 131 (להלן: "המושכר").

רקע עובדתי

1. בין התובעת לבין הנתבעים 2-1 נחתם הסכם מכר בתאריך 11.6.2020 (להלן: "ההסכם") מצורף כנספח ב' לכתב התביעה.
2. התובעת טוענת כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר בכך שלא שילמו את תשלומי התמורה לפי הוראות ההסכם, ולאור האמור הגישה בתאריך 5.10.2021 תביעה לביטול הסכם המכר ומחיקת הערת אזהרה. מנגד הגישו הנתבעים 2-1 תביעה לאכיפת הסכם המכר (להלן: "התביעות").
3. התביעות אוחדו, ונידונו בדיון מקדמי בתאריך 27.1.2021 בפני כבוד השופט דורון חסדאי, שבסופו ניתן פסק דין בהסכמה לאכיפתו בשינויים המוסכמים, שעיקרם שינוי תשלומי התמורה (להלן: "פסק הדין") מצורף כנספח ג' לכתב התביעה.
4. התובעת טענה כי הנתבעים 2-1 הפרו שוב את הסכם המכר ואת פסק הדין ופנתה בבקשה מתאימה. ביום 6.7.2021 ניתנה החלטה לפיה הנתבעים הפרו את הסכם המכר ולא ריפאו את הפרתם בתקופה הקצובה על פי ההסכם, וכפועל יוצא הופרה ובוטלה עסקת המכר (להלן: "ההחלטה") מצורפת כנספח ד' לכתב התביעה.
5. סעיף 7.2 להסכם קובע כי ממועד חתימת ההסכם הנתבעים 2-1 יהיו שוכרים של הדירה, וכי אם יבוטל ההסכם מחמת הפרה שלא תוקנה – תסתיים תקופת השכירות וכי מתחייבים הם לפנות את הדירה מכל חפץ ולהשיב את הדירה לתובעת.

טענות התובעת

1. לטענת התובעת, הנתבעים 2-1 השכירו את הדירה בשכירות משנה לנתבע 3 בניגוד להסכם, כשהם נהנים מפירות השכירות שלא כדין.
2. התובעת מציינת כי באמצעות בא כוחה, פנתה בכתב אל הנתבעים 3-1 במכתבי התראה לסילוק יד מהדירה (נספח ה' לכתב התביעה), אך למרות ההחלטה והפניות שנעשו - הנתבעים לא מפנים את המושכר, והנתבע 3 לא מעביר לתובעת את תשלומי השכירות ולא נושא בהוצאות השוטפות של המושכר לרבות דמי ניהול, ארנונה מים וכד'.
3. לאור האמור למבקשת התובעת לפנות את הנתבעים מהמושכר להשיב לה אותו כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ.

טענות הנתבעים 2-1

1. הנתבעים 2-1 טוענים כי מקורה של ההתקשרות בין הצדדים, בהכרות של התובעת והנתבעת 1 עם מר אלי אברהמי אשר גר בדירה אחרת בבניין, שפעלו בשיתוף פעולה בעסקה מול התובעת. הנתבעים מוסיפים כי מר אברהמי הוא הרוח החיה בהסכם וכי במשך תקופה ארוכה סייע לתובעת בתשלום חובות שלה לנושים שונים.
2. עוד טוענים הנתבעים כי בחוזה המכר נקבעו כמה הוראות ספציפיות ביניהן כי על המושכר רובצות שלוש משכנתאות; כי הקונים (הנתבעים) יהיו רשאים לשלם בעצמם ישירות לנושיה של התובעת; וכי החל ממועד חתימת הסכם המכר, ולא ממועד מסירת החזקה בדירה – יחזיקו הקונים את החזקה בדירה ללא תשלום דמי שכירות כלשהם.
3. לטענת הנתבעים, התנאים ערב כריתת ההסכם ולאחר מכן היו כי המושכר יושכר לצד ג' – הנתבע 3, וכי הם אלה שמקבלים את שכר הדירה ממנו, כאשר לתובעת אין זכות לקבל תשלומים אלה לידה, למרות שהבעלות בדירה עדיין שייכת לה.
4. עוד מוסיפים הנתבעים כי סיכום הדברים בין התובעת למר אברהמי היה כי מר אברהמי יפעל לצמצום חובותיה של התובעת ולפירעון שלהם, וכנגד כל סכום שיסולק – יופחת סכום חובה של הנתבעת לאותו נושה מיתרת התמורה שהנתבעים חייבים בו, וזאת ללא קשר לסכום ששולם בפועל לאותה נושה. רוצה לומר – אם יתרת חובה של התובעת לנושה פלוני הייתה בסך 100,000 ₪, והנתבעים (באמצעות מר אברהמי) הצליחו לשכנע את הנושה להסתפק בפירעון סך 50,000 ₪ לסילוק מלוא החוב, אזי יתרת התמורה שעל הנתבעים לשלם תפחת ב-100,000 ₪ (סכום החוב שסולק) ולא ב-50,000 ₪ (הסכום ששולם בפועל לפירעון).
5. הנתבעים טוענים כי בפועל התובעת קיבלה מהם וממר אברהמי על חשבון התמורה סך של 770,000 ₪ - סך של 360,000 ₪ על חשבון התמורה וסך של 410,000 ₪ בפרעון חובות של התובעת לנושים שונים, שאף הוא נחשב חלק מהתמורה.
6. לטענת הנתבעים, במסגרת ההתדיינות בין הצדדים בבקשה של התובעת להכריז על בטלות ההסכם בשל הפרתו – נקבע כי החוזה בוטל והצדדים חתמו על הודעה למנהל מס שבח בה הם מודיעים על ביטול התקשרות בין הצדדים, עם זאת הנתבעים טוענים כי נותרו מחלוקות ביחס לתמורה אשר שולמה על ידם ומי מטעמם לתובעת ולמי מטעמה.
7. הנתבעים מוסיפים כי עם ביטול הסכם בחרה התובעת שלא להשיב להם את הכספים ששולמו על ידיהם ועל ידי מי מטעמם, ולטענתם גם אם הם הפרו את ההסכם - התובעת זכאית לפיצוי מוסכם מכוח החוזה בסך 200,000 ₪ ואת היתרה עליה להשיב להם.
8. לפיכך, טוענים הנתבעים כי התובעת מחזיקה בסך של 770,000 ₪ השייכים לנתבעים, כך שעליה להשיב להם סך של 570,000 ₪, או לכל הפחות סכום של 160,000 ₪ (360,000 ₪ ששולמו לה, עליהם אין מחלוקת, בניכוי הפיצוי המוסכם).
9. עוד טוענים הנתבעים כי לתובעת אין כל זכות לקבל מדמי מכספי דמי השכירות ששולמו להם לכל הפחות עד למעוד החלטת בית המשפט בדבר ביטול ההתקשרות בחודש מאי 2021.

טענות הנתבע 3

1. הנתבע 3 טוען כי התובעת סיפרה לו שמכרה את המושכר לנתבעת 1. לטענתו, סיכמו הצדדים כי הוא ישכור את המושכר לפרק זמן של שנה אחת בתוספת שנת אופציה, ואפשרות להאריך לאחר מכן לתקופה ארוכה יותר - בכפוף לכך שיבצע השקעה כספית בדירה.
2. הנתבע 3 מציין כי סכום השכירות שסוכם היה 11,500 ₪ לחודש כולל דמי ניהול של הבניין, וכי הוא משלם את דמי השכירות במלואם ואת יתר התשלומים במושכר (חשמל, ארנונה ומים).
3. לטענת הנתבע 3 הוא מעוניין להישאר במושכר בתנאי החוזה הקיים ומבקש להמשיך לכבד אותו.

דיון והכרעה

1. השאלות הטעונות הכרעה בהליך שלפניי הן:
2. האם יש להורות על פינוי הנתבעים מהמושכר;
3. ככל שעל הנתבעים 2-1 לפנות את המושכר - האם הם זכאים להשבה מהתובעת.

אדון בשאלות לפי הסדר.

שאלת הפינוי

1. ראשית, אציין כי בדיון הראשון בתיק מיום 18.10.2021, ולאחר עיון בכתב התביעה, ושמעית הצדדים ניתנה החלטה לפיה התביעה אינה מתאימה להתברר בסדר דין מהיר ולכן ההליך עבר לסדר דין רגיל (ראו עמ' 2 ש' 25-16 לפרוטוקול).
2. כאמור, התובעת הגישה תביעה לבית המשפט המחוזי לביטול הסכם המכר, אשר ניתן בה פסק דין בהסכמת הצדדים במהלך הדיון מיום 17.1.2021,כדלקמן:

"מובאת בפני הצדדים הצעת בית המשפט על בסיס הדיון שהתקיים כדלקמן.

א. הדיון בשני ההליכים – ה"פ 6790-10-20 אוחיון נ' פרטוש ות"א 6548-10-20 פרטוש נ' אוחיון – יאוחד. פסק הדין שיינתן, יינתן ביחס לשני ההליכים.

ב. החוזה שנכרת בין הצדדים ביום 11.6.20 ימשיך ויעמוד בתוקפו על כל הוראותיו בשינויים הבאים, דהיינו החוזה ימשיך וייאכף.

ג. הסך של 740,000 ₪ הכולל גם את שכר טרחת ב"כ המוכרת בסך 30,000 ₪ + מע"מ, מושא סעיף 6.1.2 ישולם למוכרת (ורד אוחיון) על ידי הקונים ביחד ולחוד (עופרה ושלמה פרטוש) עד ליום 1.5.21, וממנו ישולמו אף התחייבויות וחובות המוכרת בנוגע להסכם זה לפירעון המשכנתה השנייה ו/או השלישית.

ד. הסך של 1,800,000 ₪ ישולם למוכרת על ידי הקונים ביחד ולחוד עד ליום 1.8.21, וזאת באופן המוגדר בסעיף 6.1.3 רישה.

ה. ביחס לסעיפים 6.1.2 ו־6.1.3 להסכם, חוזרים הצדדים על המוסכם בסעיף 6.1.3 סיפה, לפיו "הקונה רשאית לשלם ולפרוע במקומה של המוכרת את המשכנתה הראשונה ו/או המשכנתה השנייה ו/או המשכנתה השלישית ו/או כל חוב אחר לחובת המוכרת ואשר נוגע להסכם זה באופן ישיר ובלתי אמצעי מול הנושה הרלוונטי ולהפחית בהתאם את סך התשלום/פירעון מהתשלומים המפורטים בסעיף 6.1.3–6.1.2 לעיל".

ו. מוסכם לפיכך על הצדדים כי ככל שהקונים יפרעו חוב כלשהו של המוכרת ו/או משכנתה כלשהי, כאמור בהסכם, הרי שעד המועדים הרלוונטיים (1.5.21 ו־1.8.21 בהתאמה) יהא עליהם לשלם את יתרת הסכום שלא נפרע ישירות לחשבון המוכרת בבנק הבינלאומי.

ז. כל יתר סעיפי ההסכם ימשיכו ויעמדו בתוקפם.

ח. תשומת לב ב"כ הקונים לסעיף 7.2 באמצע, נושא הכותרת "יפוי כוח הקונה".

ט. כפי שהובהר בטיעוני הצדדים, שנוי במחלוקת תשלום בסך 100,000 ₪. המוכרת (ורד אוחיון) תהא רשאית, על פי שיקול דעתה, להגיש תביעה כספית על סכום זה עד ליום 1.6.21. העתק כתב התביעה, ככל שתוגש, יומצא לתיק בית המשפט בתוך 15 ימים ממועד הגשתו לבית המשפט המוסמך.

י. לעניין ההוצאות בשני התיקים המאוחדים, הרי ששמורה לקונים (המשיבים) הזכות, לאחר שישלימו את התשלומים כמפורט מעלה, לפנות ביום 15.8.21 לבית משפט זה בבקשה לפסיקת הוצאות. תינתן זכות תשובה למוכרת (המבקשת), ובית המשפט יפסוק בעניין, למרות שהוא יבוא לידי סיום כבר היום בפסק דין.

1. עוד נקבע בפסק הדין כי:

"בהתאם להסכמת הצדדים, יפוי כוח בלתי חוזר של הקונים בהתאם לסעיף 7.2 להסכם, למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לזכותם בשלכת רישום המקרקעין, יומצא לידי עו"ד מרדכי שלו..."

1. לאחר פסק הדין, הגישה התובעת ביום 3.5.21 בקשה להורות לנאמן למחוק את הערת האזהרה שנרמה לטובת המשיבים, וזאת נוכח הפרתם את ההסכם. ביום 9.5.21 נתקבלה הבהרה מטעם התובעת בה נאמר כי הנתבעים 2-1 לא שילמו את התשלום ביום 1.5.21 בכפוף לפסק הדין, ואף לא ניצלו את ההזדמנות הנוספת שאפשרה להם להשלים את התשלום בתקופת ההפרה.
2. ביום 13.5.21 הנתבעים 2-1 הגישו תשובה בה טענו כי הגיעו להסכמות חדשות עם נציג מטעם התובעת, וככל שהתובעת מבקשת לסוג מההסכמות החדשות – הם מוכנים לפעול בהתאם להוראות פסק הדין. ביום 20.5.21 הגישו הנתבעים 2-1 תשובה נוספת נתמכת בתצהירו של מר אלי אברהמי אליה צורפו התכתבויות בין מר אברהמי לבין התובעת מיום 25.4.21, שלטענת הנתבעים 2-1 "אינן מותירות מקום לספק שאכן נכרתה עסקה חדשה זימה המבקשת (התובעת בעניינו) ושבה היא חפצה".
3. בסופו של יום, לאחר שני דיונים נוספים במעמד הצדדים וסיכומים מטעמם - ניתנה החלטה ביום 6.7.2021 הקובעת כלהלן:

"בסעיף 7 סיפה להסכם המכר מיום 11.6.20 נקבע בין היתר כי הקונה (המשיבים) יחתום על ייפוי כוח מיוחד ובלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה שתירשם לטובתם בגין הסכם המכר בלשכת רישום המקרקעין וכי ב"כ המוכר (המבקשת) יהא רשאי להשתמש בייפוי הכוח במקרה בו הפר הקונה את ההסכם.

בדיון מיום 27.1.21 ועל רקע הסעיף הנ"ל בהסכם המכר אף הוסכם על הצדדים כי "...יפוי כוח בלתי חוזר של הקונים בהתאם לסעיף 7.2 להסכם, למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לזכותם בלשכת רישום המקרקעין, יומצא לידי עו"ד מרדכי שלו (להלן: "הנאמן") ממשרד עורכי הדין אסולנדר, שלו ושות', בתוך 10 ימים מהיום. הנאמן יפעל בהתאם להוראות ההסכם מיום 11.6.20. ההסכם יומצא לידי הנאמן על ידי ב"כ המוכרת בתוך 10 ימים".

בנסיבות הבקשה שלפניי נחה דעתי כי לא הוכחה כריתתו של 'הסכם מכר חדש' שמשנה את הוראותיו של הסכם הפשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 27.1.21.

משהפרו המשיבים את סעיף ג להסכם הפשרה (עמוד 4 לפרוטוקול מיום 27.1.21, שורות 1–4) ולא שילמו את הסך של 740,000 ₪, אשר במקור היה אמור להיות משולם עד ליום 1.10.20 (ר' סעיף 6.1.2 להסכם המכר), וזאת ביום 1.5.21 כפי שנקבע, ואף חלף מניין הימים הקבוע בסעיף 10.1 להסכם לתיקון ההפרה – הרי שנתגבשה זכותה של המבקשת לקבל את ייפוי הכוח הבלתי חוזר המופקד בנאמנות אצל עו"ד מרדכי שלו ולבטל את הערת האזהרה.

אשר על כן ובהינתן כל האמור לעיל, הנני מורה לנאמן להעביר את ייפוי הכוח הבלתי חוזר שהופקד בידיו לב"כ המבקשת, עו"ד פרי מרקו, או לנציג מוסמך מטעמו, וזאת לצורך ביטול הערת האזהרה כמתחייב מהוראת סעיף 7 להסכם המכר ובהתאם להסכם הפשרה.

הנני מחייב את המשיבים, ביחד ולחוד, בהוצאות הבקשה בסך כולל של 8,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 ימים וממועד זה ואילך יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

המזכירות תמציא ההחלטה לב"כ הצדדים בנט' +אישור טלפוני וכן לנאמן.

1. לאור האמור, אין ספק כי הסכם המכר בוטל, ובכפוף לסעיף 7.2, שקובע כי: ככל והסכם זה יבוטל בשל הפרה יסודית שלא רופאה והכל כמפורט בסע' 10 להלן, הצדדים מצהירים כי תקופת השכירות מסתיימת ביום 1.11.20 וכי עד למועד זה על הקונה לפנות את הדירה מכל חפץ ואדם ולהשיב את החזרה בדירה למוכרת" – הרי שאין מחלוקת כי על הנתבעים 2-1 היה לפנות את המושכר עוד ביום 1.11.2020.
2. משהפרו הנתבעים 2-1 את הסכם המכר, ואין מחלוקת כי הוא בטל (בכפוף להחלטות שיפוטיות), ומשלא פעלו לפינוי המושכר בכפוף לאמור בו – יש להורות על פינוי המושכר לאלתר.
3. כעת, נותר לדון בנתבע 3- שכאמור מתגורר כיום במושכר. הנתבע 3 הגיש כתב הגנה בן עמוד אחד, בו השאיר את ההכרעה בתביעה לשיקול דעת בית המשפט. הנתבע 3 לא התייצב לדיון מקדמי, לא הגיש תצהירים ולא התייצב לדיון הוכחות.
4. לפיכך, ובהתחשב במועד מתן פסק הדין ביחס למועד סיומה של תקופת השכירות על פי הסכם השכירות (וראו כתב ההגנה מטעם הנתבע 3), הנתבע 3 יפנה את המושכר, ויחזיר את החזקה בו לידי התובעת, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך לו או למי מטעמה, לא יאוחר מיום 15.6.2022 בשעה 13:00. דמי השכירות החל מיום מתן פסק הדין ועד למועד הפינוי ישולמו לתובעת.
5. למותר לציין, שהנתבע 3 יהיה רשאי לנהל מו"מ עם התובעת ביחס לשכירת המושכר לתקופה נוספת, אולם זכותו מכוח החוזה הקיים תפקע ביום 15.6.2022.

שאלת הכספים שניתנו על ידי הנתבעים 2-1

1. כאמור, הנתבעים 2-1 טענו כי בכפוף להסכם הם היו רשאים לשלם בעצמם ישירות לבעלי החובות של התובעת, כך שלטענתם הם שילמו לתובעת ולמי מטעמה סך של 770,000 ₪ - סך של 360,000 ₪ על חשבון התמורה וסך של 410,000 ₪ בפירעון חובות של התובעת לנושים שונים, שאף הוא על חשבון מחיר התמורה.
2. סעיף 6 – סעיף התמורה בהסכם קובע כי הנתבעים 2-1 ישלמו לתובעת סך של 3,00,000 ₪ עבור המושכר במועדים הבאים:
3. סכום של 460,000 ₪ במועד חתימת ההסכם;
4. סכום של 740,000 ₪ עד ליום 1.10.2020;
5. והיתרה – סכום בסך 1,800,000 "ישולמו עד ליום 1.5.2021 לחשבון הנאמנות וממנו ישולמו כל התחייבויותיה וחובותיה של המוכרת הנוגעים להסכם זה, לרבות –אך לא רק- לפירעון המשכנתא הראשונה, עיקול הוצל"פ כפ"ס, למיסוי מקרקעין בגין מס שבח (ככל שהמוכרת תחויב במס שבח), בגין היטל ההשבחה (ככל שתחויב המוכרת בהיטל השבחה) ובגין דמי ניהול בניין עד ליום 30.4.2020"
6. אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעים 2-1 שילמו סך של 360,000 ₪ על חשבון התמורה (וראו לעניין זה עמ' 10 ש' 5-3 לפרוטוקול). המחלוקת שנותרה בין הצדדים היא בשאלת תשלום 410,000 ₪ שלטענת הנתבעים 2-1 שולמו לפירעון לנושים שונים של התובעת.
7. טענת הנתבעים 2-1 לפיה הם רשאים לסלק לכאורה חובות אחרים של התובעת מכוח הסכם המכר – אינה מצוינת בהסכם, אלא כל שצוין בסעיף 6.3.1 המצוטט לעיל - הוא כי הם יכולים לפרוע במקום התובעת את המשכנתא הראשונה, את החוב בהוצאה לפועל, ואת המיסים של התובעת, ותו לא.

הטענה שהעלו הנתבעים, שלפיה הם היו זכאים לפרוע לא רק חובות של התובעות הקשורים לדירה (דוגמת חובות משכנתה, חובות ארנונה, חובות הוצל"פ בגינם הוטלו עיקולים וכן הלאה) לא זו בלבד שאינה עולה מפסק הדין שניתן, אלא מנוגדת לו תכלית הניגוד, אלא שגם אין בה היגיון כלכלי: בעוד שתשלום לנושים המחזיקים בטוחות בדמות עיקולים או היכולים למנוע את השלמת העסקה (דוגמת חובות ארנונה) היא פרקטיקה סבירה, תשלום לנושים אחרים, שאינם מחזיקים בטוחות הקשורות לנכס – מצדיק הסכמה מפורשת בין הצדדים, הסכמה שלא הוכחה.

1. אולם גם אם סברתי שהתובעת הסכימה לקבל חלק מהתמורה על דרך של פירעון חובות אחרים שלה, שאינם קשורים לנכס, עדיין הנטל על הנתבעים להוכיח כל סכום שהם סבורים שהם זכאים לקבל בחזרה. הנתבעת 1 טענה כי שילמה 247,000 ₪ לנושים של התובעת ואף יש בידה המחאות שיוכלו להוכיח את טענתה זו (ראו עמ' 10 ש' 32-3 לפרוטוקול), אלא שטענות אלה – נותרו בבחינת טענות בעלמא: הנתבעים לא הראו כי שילמו ולו שקל אחד בודד לנושי התובעת. לא הוצגו אישורי העברה, לא הוצגו שיקים שנמשכו לטובת הנושים – ובקיצור: לא הונחה תשתית ראייתית, ולו מינימלית, פרט לעדותה של הנתבעת (ולעדותו של מר אברהמי).
2. אשר לעדותה של הנתבעת 1, שעליה מתבססת הטענה לפירעון חובות התובעת כלפי צדדים שלישיים, לעדות זו אין לייחס משקל משמעותי, בהיותה בעייתית מאוד, לשון המעט. כך, לדוגמה, הנתבעת 1 טענה בדיון בבית המשפט המחוזי כי היא שילמה לנושי התובעת סך של 100,000 ₪, ואולם בדיון לפניי היא טענה כי שילמה סך של 410,000 ₪. התובעת נשאלה בחקירתה אודות הסתירות בדבריה, אך לא הצליחה לתת תשובה עניינית, ותשובותיה היו מתחמקות ובלתי מהימנות, לדוגמה:

" עו"ד מרקו: סליחה, לא בתצהיר, בבקשה של בא כוחך שהגיש לפני חצי שנה, אתם טוענים ששילמתם 100,000 שקל נוספים שמוכחשים, ובתצהיר שלך כאן את טוענת ששילמתם 410,000 שקל שמוכחשים, אז אני שוב שואל אותך, איך הטענות החדשות שלך לגבי ה-410,000, אני שואל אותך איפה הטענה שלך נכונה, פה עם 410 או לפני חצי שנה במחוזי על ה-100,000 שקל?

העדה, גב' פרטוש: כשראינו שכל העסק מסתבך והולך ונמשך, אז כן, אז צירפתי את כל השכירויות ששילמנו במקומה, את כל החובות ששילמנו במקומה, בנוסף ל-100,000.

עו"ד מרקו: אז זאת אומרת, רגע רגע, ז"א שהייתם במחוזי לפני חצי שנה אחרי פסק הדין של כבוד השופט חסדאי, אחרי החלטה נוספת של כבוד השופט חסדאי, עיכוב ביצוע למחיקת הערת אזהרה, עדיין אתם טוענים 100,000 שקל זה החוב, מתי מה שאת אומרת לי עכשיו קרה? שהוא המיר מעל 410,000 בחודשים האחרונים?

העדה, גב' פרטוש: אנחנו לא חשבנו שכל העניין הזה יתגלגל ויסחב כל כך הרבה זמן, המטרה שלנו זה לא לסחוב, אין לי שום עניין להחזיק בדירה, אני רוצה את הכספים שלי בחזרה, ואני רוצה לשחרר לה את הדירה, אבל את הכספים שאני שילמתי אני מבקשת לקבל חזרה וזו זכותי, אין לי שום עניין להחזיק את הדירה שלה, לא חשבנו שנתגלגל ונגיע למועד הזה, אבל כן שולמו כספים, מחובות שלה, ואני רוצה לקבל את כספי חזרה, זה הכל.

עו"ד מרקו: או-קיי אז אני אפנה אותך גם לפסק הדין של כבוד השופט חסדאי מינואר 21' שם נפסק בפסק הדין שתשלמו את מלוא, פסק דין שהפרתם ואז בוטל ההסכם, שם נפסק שתשלמו את מלוא התמורה של הסכם המכר למעט 100,000 שקל שבמחלוקת, שאתם טוענים ששילמתם, ובגינם תנוהל תביעה כספית בין הצדדים,

העדה, גב' פרטוש: נכון

עו"ד מרקו: אז אני שוב שואל אותך, איך הטענות שלך על 410 מתיישבים עם פסק הדין של כבוד השופט חסדאי?

העדה, גב' פרטוש: עוד פעם אני אחזור על התשובה שעניתי מקודם, זו אותה תשובה."

(עמ' 11 ש' 39-15 – עמ' 12 ש' 3-1 לפרוטוקול).

1. מכאן, שהנתבעים 2-1 לא הוכיחו, ולא בבדל של ראיה, כי שילמו סך של 410,000 ₪ או כל סכום אחר לטובת פירעון חובותיה של התובעת לנושים שונים, ועל כן, אני דוחה את הטענה כאילו שילמו הנתבעים סך של 410,000 ₪ (או כל סכום אחר) לפירעון חובות התובעת.
2. אין מחלוקת, כי הנתבעים 1 ו-2 שילמו לתובעת סך 360,000 ₪ כמקדמה על חשבון תמורת המכר. השאלה הנשאלת כעת היא איזה סכום חייבת התובעת להשיב לנתבעים במסגרת השבה אגב ביטול, אם בכלל.
3. ראשית, סעיף 10.1 להסכם קובע כלהלן:

"כל סעיפי הסכם זה מהווים סעיף יסודי ובמקרה שבו הפר צד אחד תנאי מהתנאים שבהסכם זה ולא תוקנה הפרה זו תוך 14 (ארבע-עשרה) ימים מקבלת דרישה בכתב מאת הצד המקיים, אזי הצד המפר יהיה חייב לשלם לצד המקיים סך של 200,000 ₪ (מאתיים אלף ₪) לפיצויים קבועים מוסכמים ומעורכים מראש".

מכאן, ולאור קביעתו החלוטה של בית המשפט המחוזי, שלפיו הנתבעים 1 ו-2 הפרו את הסכם המכר, אזי מתוך הסך של 360,000 ₪, על התובעת חלה חובה להשיב רק 160,000 (לאחר ניכוי הפיצוי המוסכם). היתרה שאותה יש לברר היא, אפוא – 160,000 ₪.

1. אין מחלוקת, כי הנתבעים 1 ו-2 החזיקו בדירה בפועל מיום 1.5.2020, וזאת מכוח סעיף 7.2 להסכם המכר (נספח 2 לכתב התביעה, וראו גם וראו סעיף 8.3 לתצהירה של הנתבעת 1). אכן, בהסכם המכר נקבע כי הנתבעים 1 ו-2 לא יידרשו לשלם תשלום נוסף בגין זכות השכירות שהוקנתה להם, אולם עם ביטולו של הסכם השכירות, יש לקבוע כי חובת ההשבה שלהם כוללת גם דמי שימוש ראויים בנכס בכל התקופה שבה החזיקו בו, קרי – מיום 1.5.2022, על פי סעיף 7.2 להסכם המכר.
2. אשר לשווי דמי השימוש הראויים – הנתבע 3 טען בכתב הגנתו, כי הוא משלם דמי שכירות חודשיים בסך 11,500 ₪. הנתבעת 1, לעומת זאת, הציגה שלוש גרסאות שונות ביחס לדמי השכירות החודשיים שהיא גובה: בתשובה לשאלון היא טענה כי היא מקבלת דמי שכירות בסך 9,000 ₪ לחודש, ובחקירתה טענה כי היא מקבלת 10,000 ₪ לחודש, וכי נחתמו שני הסכמי שכירות – אחד על סך 10,000 ₪ לחודש ואחד על סך 11,500 ₪ לחודש (ראו עמ' 13 ש' 38-16 ועמ' 14 ש' 12-1 לפרוטוקול). גם אם אניח כי הפער בין שני הסכומים (10,000 ₪ ו-11,500 ₪) נובע מדמי הניהול הכלולים בדמי השכירות (והמדובר בהערכה בלבד, שכן הנתבעים 1 ו-2 לא הביאו כל ראיה לעניין זה), גם אז דמי השימוש מתחילת החזקתם של הנתבעים בדירה ועד למתן פסק הדין מגיע ל-240,000 ₪, סכום העולה משמעותית על יתרת סכום ההשבה.
3. יוער, כי יש לחשב את דמי השימוש הראויים כבר מחודש מאי 2020, ולא ממועד הביטול, לאור הוראות סעיף 9 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1971:

"משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך; והנפגע חייב להשיב למפר מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך."

מה שקיבלו הנתבעים 1 ו-2 על פי החוזה הוא זכות חזקה בדירה כבר מיום 1.5.2020 – ואת שוויה של זו הם מחויבים לשלם.

סוף דבר

1. על יסוד כל האמור, אני קובע כדלקמן:
2. ניתן בזה צו המורה לנתבעים כולם לפנות את המושכר ולהשיב את החזקה בו, כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ השייך להם או למי מטעמם, לא יאוחר מיום 15.6.2022 בשעה 13:00.
3. התובעת השיבה את מלוא סכום המקדמה שקיבלה לידיה בסך 360,000 ₪: 200,000 ₪ שקוזזו כפיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם, 160,000 ₪ שולמו על דרך של דמי שימוש ראויים בדירה בתקופה החל מ-1.5.2020 וכלה במועד הפינוי.
4. הנתבעים מחזיקים בנכס לא להם, לאחר שהפרו את הסכם השכירות; כדי להצדיק את התנהלותם, הם הציגו גרסת בדים בדבר פירעון חובות לצדדים שלישיים, שלא נתמכה במאומה, ועשו כל מאמץ לנצל את מצוקתה הברורה של התובעת, השקועה בחובות בהיקפים נרחבים, כדי לשפר את מצבם. בנסיבות אלה, אני סבור כי יש להחמיר עם הנתבעים 1 ו-2, ולחייבם בהוצאות בשיעור ריאלי.
5. הנתבעים 1 ו-2 יישאו אפוא בהוצאות התובעת בסך 10,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 40,000 ₪. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

אין הוצאות לחובת הנתבע 3.

ניתן היום, י"ב אייר תשפ"ב, 13 מאי 2022, בהעדר הצדדים.