פסק דין

השופט איל באומגרט

ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום בחיפה (כב' השופטת הגב' ע. וינברגר), אשר ניתן בת"א 25212-09-17 ביום 18.11.21.

עניינו של הערעור בתמצית, הוא נפקות הסכם פשרה אשר נחתם בין הצדדים וקיבל תוקף של פסק דין.

רקע:

1. המשיבים 1 – 5 (להלן: "המשיבים"), הגישו לבית משפט קמא תביעה לאכיפת הסכם פשרה, אשר קיבל תוקף של פסק דין בת"א (שלום חיפה) 6210/02 (להלן: "ההליך הראשון"). כמו כן, עתרו המשיבים לתשלום פיצויים בגין הפרת הסכם הפשרה.

בתביעתם טענו המשיבים, כי הם בעלי זכויות במקרקעין הידועים כגוש 20414 חלקות 3 ו-4. לטענת המשיבים, במשך שנים רבות הפריד כביש הידוע כחלקה 105 בין החלקות שבבעלותם, באופן שמצפון מזרח לכביש נמצאו חלקות 3 ו-4 ומדרום מערב לכביש חלקיהם בחלקה 98 בגוש 20341.

עוד טענו המשיבים, כי במשך השנים הם השתמשו בחלק מחלקה 98, חלק אשר יועד לשימושם הבלעדי, כדרך גישה לחלקות 3 ו-4.

1. עם אישור תוכנית ען 251 בוטל יעוד חלקה 105 כדרך ונעשה שינוי יעוד לחלקה 98, באופן שנחסמה הגישה לחלקות 3 ו- 4.

בשנת 1999 רכש המשיב 6, יוסף רשאד עבד אלרחמאן אגבאריה (להלן: "יוסף") מעירית אום אל פחם, את הכביש המהווה חלקה מחלקה 105. לטענת המשיבים, החל יוסף למנוע מהם את הגישה לחלקות שבעלותם.

1. בשנת 2002 החל יוסף בביצוע עבודות בניה במקרקעין, זאת ללא הסכם שיתוף. על כן, הגישו המשיבים את ההליך הראשון במסגרתו עתרו לפירוק שיתוף. כהליך ביניים, במסגרת ההליך הראשון, נעתרה בקשת המשיבים לצו מניעה האוסר בניה במקרקעין עד למתן פסק דין.

הסכם הפשרה, מושא הערעור וההליך בבית משפט קמא, קיבל תוקף של פסק דין בהליך הראשון. הצדדים להסכם הפשרה הם: המשיבים, שהם חמישה מכלל התובעים בהליך הראשון. המשיבים כונו בהסכם הפשרה צד א. מהצד השני חתמו על ההסכם שלושת הנתבעים בבית משפט קמא. אלה כונו בהסכם הפשרה צד ב. גם המערער, הנתבע 4 בתביעה בבית משפט קמא – אדהם רשאד אגאבריה (להלן: "אדהם"), חתם על הסכם הפשרה. אדהם הוא אחיו של יוסף ובנו של רשאד אגאבריה ז"ל אשר ביני וביני נפטר. אדהם כונה בהסכם הפשרה צד ג. אדהם לא היה צד בהליך הראשון, אולם, נטל חלק בכריתת הסכם הפשרה וחתם עליו.

1. כעולה מהסכם הפשרה, הצדדים הגיעו להסכמות בדבר חלוקה ושימוש במקרקעין בהם לצדדים זכויות משותפות. ההסכמות בוססו על תשריט מודד שהוכן לשם כך (ת/4).

בהסכם הפשרה יוחדה חלקה 98/3 לשימושם הבלעדי של המשיבים. על פי הסכם הפשרה, שיטחה של חלקה 98/3 מורכב מ- 105 מ"ר בחלקה 98 בה למשיבים זכויות ומשטח נוסף של 131 מ"ר מתוך חלקה 105 אותה כאמור רכש יוסף. את השטח הנוסף בשיעור של 131 מ"ר מתוך חלקה 105 אמור היה יוסף, אשר היה רשום כבעל זכויות בחלקה, להעביר למשיבים.

עוד נקבע בהסכם הפשרה, כי הסכם להעברת השטח 131 מ"ר ייחתם רק לאחר סיום בנית ביתו של יוסף ולאחר קבלת היתר בניה לשם כך. מנגד, בתמורה להעברת השטח של 131 מ"ר, התחייבו המשיבים, בהסכם הפשרה, כי קרוביהם אשר היו צד בהליך הראשון יעבירו לנתבעים את מלוא זכויותיהם בחלקה 98. אותם קרובי משפחה לא היו צד להסכם הפשרה.

פסק דינו של בית משפט קמא:

1. בתחילה נדרש בית משפט קמא לשתי סוגיות מקדמיות. הראשונה הועלתה על ידי הנתבעים, אשר טענו שלא כל הצדדים בהליך הראשון צורפו להליך בבית משפט קמא. הטענה השניה, הועלתה ביוזמת בית משפט קמא, בתום פרשת הראיות ולאחר מתן הוראות לסיכומים, והיא שאלת הסמכות העניינית.

צדדים דרושים להליך:

1. בית משפט קמא דחה את טענת הנתבעים, לפיה יש לצרף להליך לפניו את כל אלה שהיו צד להליך הראשון. לשיטת בית משפט קמא, רק הצדדים להסכם הפשרה הם הצדדים הדרושים להליך שהתנהל לפניו.

עוד קבע בית משפט קבע, שדי בהגשת התביעה נגד הנתבעים שלפניו, שכן נתבעים נוספים שהיו צד להליך הראשון לא חתמו על הסכם הפשרה ולא נטלו על עצמם כל התחייבות.

נוסף על כך, קבע בית משפט כי מאחר הסעד המבוקש מכוון אך ורק נגד הנתבעים שלפניו, אין צורך בצירוף נתבעים נוספים.

סמכות עניינית:

1. בהחלטה מיום 26.10.21, החלטה שניתנה לאחר שהצדדים הגישו סיכומיהם, הורה בית משפט קמא לצדדים להתייחס לשאלת הסמכות העניינית.

המשיבים, בתביעתם בבית משפט קמא, עתרו, בין היתר, לסעדים המורים לנתבעים לחתום על מסמכים לצורך העברת 131 מ"ר מחלקה 105, לחתום על תשריט החלוקה בחלקה 98 במסגרתו יוחדה למשיבים חלקה 98/3, למתן צו מניעה האוסר על הנתבעים למנוע מהמשיבים גישה לחלקות 3 ו-4 וכן עתרו המשיבים לסעדים כספיים בגין ההפרה הנטענת של הסכם הפשרה.

1. בית משפט קמא קבע, כי סמכותו העניינית של בית משפט נבחנת בהתאם לסעד המבוקש. משכך, קבע בית משפט קמא, כי הוא נעדר סמכות עניינית להורות לנתבעים לחתום על ייפויי כוח במסגרתם יועברו מקרקעין מהנתבעים למשיבים. עם זאת, קבע בית משפט קמא כי מסורה לו סמכות עניינית לברר את תביעת המשיבים לגופה.

על כן, קבע בית משפט קמא, כי לכל היותר הוא יכול להעניק סעד הצהרתי לפיו, הפרו הנתבעים את הסכם הפשרה ועליהם לקיים את התחייבויותיהם לפיו.

1. למסקנתו, לפיה קנויה לו סמכות עניינית, הגיע בית משפט קמא מהטעם שעניין התביעה שהונחה לפניו הוא אכיפת הסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין, שעניינו חלוקה ושימוש במקרקעין. הסכם הפשרה כולל התחייבות חוזית עתידית לחתום על מסמכי העברת בעלות במקרקעין, והתחייבות זו ניתנה בגדרי הסכם שעניינו חזקה ושימוש במקרקעין.

טעם נוסף למסקנתו, מצא בית משפט קמא בכך שההתחייבות לעשיית הסכם מכר מקרקעין מותנית בקיומם של תנאים המפורטים בהסכם הפשרה.

טענת הנתבעים לפיה התחייבו בהסכם הפשרה להעביר זכות חזקה ושימוש במקרקעין ולא להעביר בעלות:

1. את טענת הנתבעים, לפיה בהסכם הפשרה יוסף התחייב למתן זכות שימוש וחזקה בלבד, דחה בית משפט משני טעמים.

הטעם הראשון – עניינו הרחבת חזית. בפסק הדין נקבע, כי טענה זו הועלתה לראשונה בסיכומי הנתבעים.

הטעם השני לדחיית הטענה הוא, כי לשון הסכם הפשרה ברורה והוא עוסק, בין היתר, בהעברת הבעלות בשטח של 131 מ"ר מחלקה 105 מיוסף למשיבים.

הבקשה לאימות הסכם הפשרה ופסק הדין שניתן בהליך הראשון:

1. במסגרת ההליך הראשון הגישו המשיבים בקשה לאימות פסק הדין כ"מתאים למקור". בבקשתם טענו המשיבים, כי התיק המקורי בהליך הראשון בוער ואילו עותק הסכם הפשרה בו אחזו לא היה מאושר.

בסוגיה זו קבע בית משפט קמא שאמנם בית המשפט בהליך הראשון לא אימת את פסק הדין. אולם, אין לכך חשיבות שכן הנתבעים לא כופרים בקיומו ובנוסחו.

עוד קבע בית משפט קמא, כי לאמרת בית משפט קמא שם לפיה "תנאי פסק הדין לא בוצעו בפועל עד היום, וכרגע אין זה משנה מדוע ומי אחראי לכך", אין נפקות להליך שלפניו, שכן היא לא באה לאחר שמיעת ראיות וללא הכרעה עובדתית בפלוגתות שבמחלוקת.

האם הסכם הפשרה כולל תנאים מתלים?

1. בית משפט קמא קבע, כי הנתבעים זנחו את טענתם לפיה הסכם הפשרה כולל תנאים מתלים. עוד דחה בית משפט קמא את הטענה האמורה, בנימוק של הרחבת חזית.

גם לגוף העניין נדחתה הטענה, כי הסכם הפשרה כולל תנאים מתלים, מהטעם שלא נקבע בסעיפים 2 ו- 3 להסכם הפשרה, שהם מהווים תנאים מתלים ואם לא יתקיימו אין להסכם הפשרה תוקף.

1. עם זאת, קבע בית משפט קמא, שאין חולק שעל המשיבים לקיים את התחייבויותיהם החוזיות.

האם המשיבים זנחו את הסכם הפשרה והאם עמדו המשיבים בהתחייבויותיהם?

1. כממצא עובדתי קבע בית משפט קמא, כי המשיבים עמדו בהתחייבויותיהם וככל שביקשו הנתבעים לבטל את הסכם הפשרה, היה עליהם להגיש תביעה מתאימה, שכן הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק דין.

זאת ועוד, כממצא עובדתי קבע בית משפט קמא, כי אף יוסף אינו טוען כלפי המשיבים שאלה הפרו את התחייבויותיהם על פי הסכם הפשרה.

1. עו"ד אגאבריה, מי שייצג את המשיבים בהליך הראשון, העיד בבית משפט קמא, כי המשיבים מילאו אחר התחייבויותיהם בהסכם הפשרה. ודוק, עו"ד אגאבריה העיד ששלח לוועדה המקומית לתכנון לבנייה עירון מכתב (להלן: "המכתב") בו הועלתה הסכמת המשיבים לבנייה של הנתבעים על חלקה 98.

בית משפט קמא דחה את טענת הנתבעים, כי מאחר והמכתב נשלח ביום 20.12.03 כלומר, 29 ימים עובר לחתימה על הסכם הפשרה, אין הוא מלמד על קיום התחייבות הנתבעים. כממצא עובדתי נקבע, כי המכתב נשלח כתוצאה מהסכמות הצדדים על פי הסכם הפשרה וכחלק בלתי נפרד ממנו.

כפי שעלה מעדות עו"ד אגאבריה ושאר עדי המשיבים, הסכם הפשרה נחתם רק לאחר שכל התחייבויות המשיבים מולאו.

1. עוד נקבע בפסק הדין, כי לאחר החתימה על הסכם הפשרה הגיש יוסף בקשה להיתר בניה על חלקה 98. המשיבים, בהתאם להסכם הפשרה לא התנגדו, וכתוצאה מכך הבקשה להיתר הבנייה התקבלה ויוסף בנה בחלקה 98.

בית משפט קמא הדגיש שבהליך הראשון נעתרה בקשת המשיבים לצו מניעה האוסר על יוסף לבנות בחלקה 98. אלמלא הסכם הפשרה והמכתב, לא יכול היה יוסף לפעול לקבלת היתר בניה עד לאחר מתן פסק דין בהליך הראשון.

1. לא נעלמה מעיני בית משפט קמא העובדה לפיה, בניגוד להסכם הפשרה, לא שיפו המשיבים את יוסף בגין הוצאות שנשא לשם קבלת היתר הבנייה. עם זאת, נקבע כי הנתבעים מעולם לא פנו למשיבים לשם קבלת השיפוי. נרשמה הצהרת המשיבים לפיה הם מוכנים לשאת בהוצאות.
2. בהסתמך על עדות עו"ד אגאבריה, אותה מצא בית משפט קמא כאמינה, נקבע כי המשיבים פעלו אצל קרוביהם ואלה העבירו, ללא תמורה, לאדהם את חלקם בחלקה 98. כך גם התקבלה כאמינה עדות עו"ד אגאבריה לפיה העבירו המשיבים, ללא תמורה, לאדהם שטח של 256 מ"ר בחלקה 5.

בית משפט קמא לא התעלם מכך, שבהסכמי העברת המקרקעין מקרובי המשיבים לנתבעים נקובה תמורה כספית, בעוד שהמשיבים טענו שההעברה בוצעה ללא תמורה. בית משפט קמא קיבל כמהימנה את עדויות עדי המשיבים, בכך שמי שניסח את הסכמי ההעברה היה עו"ד עסליה מטעם הנתבעים, והצדדים סברו שלא ניתן לבצע, שלא בין קרובים מדרגה ראשונה, העברת מקרקעין ללא תמורה.

כממצא עובדתי, קבע בית משפט קמא, בהסתמך על עדים אותם מצא מהימנים, כי ייפויי הכוח להעברת זכויות קרובי משפחת המשיבים במקרקעין לטובת אדהם, נחתמו עובר לחתימה על הסכם הפשרה. אולם, על פי קביעת בית משפט קמא, מועד מתן ייפויי הכוח מקורו בהסכם הפשרה, חלק בלתי נפרד הימנו וחלק מהמגעים לכריתתו.

1. כך גם נמצאה כאמינה עדות עו"ד אגאבריה, לפיה פנה בשם המשיבים, לאחר שמילאו התחייבויותיהם, לנתבעים על מנת שאלה יקיימו אחר הוראות הסכם הפשרה. אולם, האחרונים סרבו.
2. כמו כן, קיבל בית משפט קמא את עדות עו"ד אגאבריה לפיה אדהם, הגם שלא נתבע בהליך הראשון, היה הרוח החיה בניסוח וכריתת הסכם הפשרה. אדהם, אשר בחלק מאותה תקופה לא שהה בארץ, דרש שהמשיבים יתנו הסכמתם להיתר הבניה ודרש לקבל מקרקעין אחרים בתמורה להעברת המקרקעין אשר יאפשרו זכות מעבר לחלקות המשיבים.
3. בהמשך דחה בית משפט קמא את טענת אדהם לפיה המשיבים לא העבירו לידיו 14.7/60 חלקים אלא 12/60 חלקים בלבד. טענה זו נדחתה מטעם דיוני, לפיו מדובר בהרחבת חזית, שכן טענה זו לא הועלתה בכתב ההגנה.

בית משפט קמא לא עשה מלאכתו קלה ודחה את הטענה גם לגופה. אדהם אישר, כי קרובי משפחת המשיבים העבירו לידיו 12/60 מהמקרקעין. כממצא עובדתי נקבע שביום 10.1.04, עובר לחתימה על הסכם הפשרה וכחלק ממנו, נחתם הסכם (ת/15). על פי ת/15 נמכרו לאדהם 44/3157 חלקים בחלקה 98 המהווים על פי ההסכם ת/15 44 מ"ר נטו שאינם כוללים שטחים מופקעים. צירוף של כל הסכמי העברת המקרקעין לאדהם, הביא את בית משפט קמא למסקנה, לפיה הועברו לאדהם 14.7/60 מהמקרקעין.

1. בית משפט קמא מצא שהמשיבים לא מסרו לנתבעים, כנדרש בהסכם הפשרה, ייפוי כוח המסמיך אותם לחתום על מסמכים לשם קבלת היתר בניה לטובת יוסף. עם זאת, קבע בית משפט קמא, שמטרת ייפוי הכוח היתה לאפשר ליוסף לקבל את היתר הבניה. הצורך בייפוי כוח התייתר שכן המשיבים, באמצעות עו"ד אגאבריה, עובר לחתימה על הסכם הפשרה וכחלק ממנו, פנו לוועדה לתכנון ובניה, והסירו התנגדותם למתן היתר ליוסף לבנות על חלקה 98. על פי קביעת משפט קמא, הסכמת המשיבים היא שאפשרה ליוסף לקבל את היתר הבניה. בכך מהות הסכם הפשרה קוימה.

בית משפט קמא לא התעלם מכך שהיתר הבניה ניתן רק כעבור 10 שנים. עם זאת, נקבע שלא נטען ומכאן שאף לא הוכח על ידי הנתבעים שהעיכוב במתן היתר הבניה נבע ממחדל של המשיבים.

1. בית משפט קמא דחה גם את טענות הנתבעים, לפיהן המשיבים זנחו את הסכם הפשרה והשתהו בהגשת תביעתם. בכך קיבל בית משפט קמא את טענת המשיבים, כי הבינו שהנתבעים מתנגדים לביצוע הסכם הפשרה רק בשנת 2013 שעה שביקשו לבצע עבודות במקרקעין להם התנגדו הנתבעים.

כלומר, מסקנת בית משפט קמא היתה, כי המשיבים קיימו אחר הוראות הסכם הפשרה אשר ניתן לו תוקף של פסק דין.

1. זהו המקום לציין, כי בית משפט קמא מצא את עדויות המשיבים מהימנות ועקביות. מנגד נמצאה עדות אדהם כבלתי אמינה בעליל, מגמתית וכלשון בית משפט קמא; בלתי מתקבלת על הדעת תוך שאדהם מנסה לזרות חול בעיני בית המשפט.

האם הנתבעים הפרו את הסכם הפשרה?

1. כממצא עובדתי קבע בית משפט כי יוסף, בניגוד להסכם הפשרה, לא חתם על הסכם להעברת 131 מ"ר בחלקה 105 למשיבים. עוד נקבע, כי יוסף אישר בעדותו שכך היה צריך לעשות אחרי שהמשיבים "יעשו ויתנו".

בכתב ההגנה לא הכחישו הנתבעים שהם מונעים את מעבר המשיבים לחלקות 3 ו-4. הכחשה זו עלתה לראשונה בסיכומי הנתבעים. משכך, דחה בית משפט קמא את טענת הנתבעים בנימוק של הרחבת חזית. טענה זו אף נדחתה לגופה. כממצא עובדתי נקבע שהנתבעים עושים שימוש בחלק מחלקה 98, חלק המיועד לשמש מעבר לחלקות 3 ו-4 של המשיבים. כך נקבע בפסק הדין, כי הנתבעים הניחו שם מילוי עפר, חפצים שונים ויצקו שם רצפת בטון.

1. עוד קיבל בית משפט קמא את עדות המשיבים, לפיה ביקשו להשכיר לצד שלישי חלק מחלקות 3 ו-4. אולם, מאחר והנתבעים מנעו את זכות המעבר של הצד השלישי זנח הצד השלישי את הסכם השכירות ואף הגיש תביעה כספית נגד המשיבים בגין הפרתו.
2. לסיום דחה בית משפט קמא, בהסתמך על לשון הסכם הפשרה, את הטענה לפיה אדהם לא נטל על עצמו התחייבויות על פי הסכם הפשרה. ביה"מ הסביר, כי גם אם התחייבויות אדהם לא כללו העברת זכויות בחלקה 105 הרשומה ע"ש אחיו יוסף, כל יתר ההתחייבויות בהסכם, לרבות לאפשר למשיבים שימוש ייחודי במגרש 3 העתידי לצורך מעבר לחלקות 3-4, חלות גם עליו.

הנזק:

1. בכימות שיעור הנזק שנגרם למשיבים בגין הפרת הסכם הפשרה על ידי הנתבעים, נעזר בית משפט קמא בחוו"ד שמאי שהוגשה מטעם המשיבים. יצוין, כי הנתבעים לא הגישו חוו"ד נגדית בטענה שנוכח טענותיהם, אין צורך להידרש לשאלת הנזק.

בהתאם לסעיף 3ב' להסכם הפשרה, מחויבותו של יוסף להעברת 131 מ"ר למשיבים קמה רק לאחר שהוא יקבל היתר בניה ויסיים לבנות את ביתו. ההיתר ניתן ביום 14.8.13 וביום זה כבר עמד המבנה שהקים יוסף על תילו. כלומר, יוסף בנה את המבנה עובר לקבלת ההיתר. משכך, קבע בית משפט קמא שהחל מיום 14.8.13 קמה מחויבותו של יוסף על פי הסכם הפשרה כלפי המשיבים.

על כן, פסק בית משפט קמא, בהסתמך על חווה"ד מטעם המשיבים, בגין דמי שימוש ראויים לתקופה מיום 14.8.13 ועד למועד הגשת התביעה 11.9.17 סך של 36,869 ₪.

1. באשר לפגיעה בחלקות 3 ו-4 שכן הנתבעים מנעו את הגישה אליהן, קבע שמאי המשיבים כי הפגיעה בשווי הזכויות היא 189,000 ₪ לשנה. מאחר וחווה"ד התייחסה גם בנוסף לחלקי המשיבים לזכויות של בעלי קרקע נוספים, נערך החישוב בגין חסימת המעבר לחלקות 3 ו-4 לפי 75 ₪ למ"ר.
2. עוד תבעו המשיבים פיצוי בגין אובדן דמי שכירות. בפסק הדין נקבע כי לא ניתן לתבוע פיצוי בגין דמי שימוש ראויים נוסף לאובדן דמי שכירות, שכן הדבר מהווה כפל פיצוי.

על כן, נקבע בפסק הדין שהסכם השכירות משקף באופן המיטבי את הרווח שניתן היה להפיק מחלקות 3 ו-4. משכך, קבע בית משפט קמא שיש לפצות את המשיבים בגין אובדן דמי שכירות בשל ביטול הסכם השכירות, עקב מניעת מעבר השוכר לחלקות 3 ו-4 על ידי הנתבעים. באשר לחלק שלא הושכר פסק בית משפט קמא למשיבים פיצוי בהתאם להערכת השמאי מטעם המשיבים, בגין ראש נזק של דמי שימוש.

1. לסיכום פסק בית משפט בגין אובדן דמי שכירות ובגין דמי שימוש ראויים (עבור החלק שלא הושכר) סך של 503,425 ₪.

תוצאת פסק דינו של בית משפט קמא:

1. בסופו של יום, יצא מלפני בית משפט קמא פסק דין הצהרתי הקובע, כי המשיבים מילאו אחר התחייבויותיהם על פי הסכם הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין, בעוד שהנתבעים הפרו אותו. משכך, קבע בית משפט קמא שעל הנתבעים לפעול בהתאם להסכם הפשרה.

עוד הוציא מלפניו בית משפט קמא צו מניעה קבוע האוסר על הנתבעים למנוע מהמשיבים גישה לחלקות 3 ו- 4. כך גם ניתן צו המורה לנתבעים לפנות את מגרש 98/3 וחלק מחלקה 105 מכל חפץ ומטלטלין, זאת על מנת לאפשר את הגישה לחלקות 3 ו-4.

כן נקבע כי, יוסף רשאי לתבוע מהמשיבים שיפוי בגין הוצאות בהן נשא לצורך קבלת היתר הבניה.

1. נוסף על כך, חייב בית משפט את הנתבעים לשלם למשיבים סך של 503,425 ₪. לסכום זה הוסיף בית משפט קמא שכ"ט עו"ד בסך של 58,500 ₪, אגרת בית משפט ושכר שמאי המשיבים.

הטענות בערעור

1. הערעור הוגש על ידי אדהם בלבד. הנתבעים האחרים צורפו לערעור כמשיבים.
2. אדהם אינו חולק על כך שחתם על הסכם הפשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין. עם זאת, טוען אדהם שטעה בית משפט קמא שעה שקבע שזנח טענותיו לפיהן הסכם הפשרה כולל תנאי מתלה. לשם כך מפנה אדהם לסיכום טענותיו שהוגשו לבית משפט קמא ולטענות בא כוחו בדיונים בבית משפט קמא.

חיזוק לטענה זו מוצא אדהם בלשון הסכם הפשרה, הקובעת שהתנאים המפורטים בסעיפים 2 ו-3 להסכם הפשרה הם תנאי מקדמי לקיום שאר תנאי הסכם הפשרה.

1. לטענת אדהם, גם לשיטת בית משפט קמא לא קוימו התנאים המתלים. לחיזוק טענתו, מפנה אדהם לכך שהמשיבים לא פנו לרשויות התכנון לשם קבלת היתר בניה עבור יוסף, וכי הם לא נשאו בעלויות הוצאות היתר הבניה. עוד מפנה אדהם לכך, שהמשיבים לא חתמו על ייפוי הכוח המסמיך בשמם את הנתבעים לחתום על מסמכים הנחוצים לשם הוצאת היתר הבניה.

נוסף על כך, טוען אדהם שקביעת בית משפט קמא, לפיה יוסף לא היה מקבל את היתר הבניה אלמלא הסירו המשיבים התנגדותם, היא קביעה שגויה וקבלת היתר הבניה כלל לא קשורה במשיבים.

כך גם סבור אדהם שאין מקום לקביעת בית משפט קמא, לפיה החתימה על ייפוי הכוח לצורך חתימה על מסמכים לשם קבלת היתר הפכה בלתי נחוצה, נוכח המכתב ששלח עו"ד אגאבריה לרשויות התכנון. לטענתו, קביעה זו מהווה התערבות ברצון הצדדים להסכם הפשרה. תנאי זה, טוען אדהם, הוגדר כתנאי מקדמי שהוא לשיטתו תנאי מתלה.

לחיזוק טענתו, מפנה אדהם לכך שהיתר הבניה ניתן למקום אחר מזה שהיווה בסיס לפתיחת ההליך הראשון, צו המניעה והסכם הפשרה.

כאן מדגיש אדהם וטוען, כי לא די במכתב שנשלח, עובר לחתימה על הסכם הפשרה, בו הסירו המשיבים את התנגדותם להוצאת היתר בניה, כדי למלא אחר ההוראה בהסכם הפשרה המחייבת אותם במתן ייפוי כוח. אדהם מדגיש, כי הסכם הפשרה נוקט בזמן עתיד, לפיו על המשיבים לפעול במשותף לקבלת היתר הבניה.

מוסיף אדהם, כי מאחר והתנאים המתלים לא קוימו, נעדר הסכם הפשרה כל תוקף והוא בטל.

1. עוד טוען אדהם, כי שגה בית משפט קמא בכך שקבע שמסורה לו הסמכות העניינית לדון בהליך שלפניו, תוך קביעה שעסקינן בהסכם פשרה שעניינו חלוקת השימוש במקרקעין. כמו כן, חולק אדהם על כך שבית משפט קמא העניק למשיבים סעד שלא התבקש, כלומר, פסק דין הצהרתי, לפי הפרו הנתבעים את הסכם הפשרה ועליהם לקיימו, חלף הסעד שהתבקש, חיוב הנתבעים לחתום על ייפוי כוח לביצוע עסקה במקרקעין.

אדהם מסתמך על ההלכה, לפיה הסמכות העניינית נקבעת לפי מבחן הסעד שנתבע ולא מבחן הסעד שבית המשפט יכול להושיט. ממשיך וטוען אדהם, מאחר ואף לשיטת בית משפט קמא אין הוא מוסמך ליתן צו המורה לנתבעים לחתום על ייפוי לביצוע עסקה במקרקעין, אין בית משפט קמא יכול ליתן סעד חלופי מזה שנתבע.

1. כך גם שב ועומד אדהם על טענתו, לפיה היה על המשיבים לצרף לתביעתם את כל אלה שהיו צד להליך הראשון. לטענת אדהם, הסכם הפשרה כולל תנאים מתלים המקימים חיובים, אותם חבים צדדים נוספים שהיו צד בהליך הראשון ולא צורפו לתביעה בבית משפט קמא. חיובים אלה לטענת אדהם, לא קוימו על ידי הצדדים הנוספים, שכאמור לא צורפו. משכך, בית משפט קמא לא יכול לאכוף על אדהם ושאר הנתבעים חיובים מבלי לאכוף חיובים אחרים על צדדים שלא צורפו. כלומר, לטענת אדהם, אי צירוף הצדדים הנוספים פגע בו פגיעה מהותית.
2. נוסף על כך, עומד אדהם על הטענה, לפיה המשיבים, בהתנהגותם, זנחו את הסכם הפשרה. בסוגיה זו מפנה אדהם לעדות מג'די מטעם המשיבים. מג'די העיד, כי רכש זכויות בשטח של 32 מ"ר בחלקה 105על מנת שתתאפשר לו גישה למקרקעין שבבעלותו.

אדהם אף עומד על טענת השיהוי שהעלה באשר למועד הגשת התביעה בבית משפט קמא. אין חולק שמהמשיבים לא קיבלו במשך למעלה מעשור את זכויותיהם בחלקה 105 באופן שיוכלו לעבור לחלקות שבבעלותם. לשיטת אדהם, לא ברור כיצד צד שנמנעת ממנו גישה למקרקעין שלו במשך עשור יושב בחיבוק ידיים. אדהם טוען, כי שגה בית משפט קמא בכך שקיבל את עדויות המשיבים לפיהן המתינו עד אשר יוסף יקבל את היתר הבניה ויסיים את הבניה.

1. זאת ועוד, אדהם מפנה להסכם הפשרה הקובע שעל יוסף להשלים את הבניה תוך שנה מיום הוצאת היתר הבניה. מאחר וההיתר ניתן כעשור לאחר הגשת הבקשה להוצאתו והוא ניתן, לטענתו, לבניה במקום אחר, אין לראות במתן ההיתר ככזה שניתן בעקבות הסכם הפשרה ולהתבסס עליו לשם קביעה, לפיה המשיבים לא זנחו את הסכם הפשרה.
2. עוד נטען כי, הזכויות בחלקה 98 ניתנו לאדהם עובר לחתימה על הסכם הפשרה. כלומר, העברת הזכויות אינה קשורה להסכם הפשרה. מוסיף וטוען אדהם, כי גם אם העברת הזכויות במקרקעין מידי המשיבים וקרוביהם לאדהם, עובר לחתימה על הסכם הפשרה, בוצעה על רקע הסכם הפשרה המתגבש, אין עסקינן בהתחייבויות שהצדדים נטלו על עצמם בהסכם הפשרה, אלא בהצהרה על מצב קיים.
3. אדהם אף מלין על כך שבית משפט קמא העדיף עדויות בעל פה על פני מסמך בכתב הקובע שהעברת הזכויות במקרקעין בוצעה בתמורה. לא זאת אף זאת, אדהם מדגיש שבית משפט קמא נתן הכשר להסכם למראית עין למול רשויות המס.

נוסף על כך, טוען אדהם שאי העדת עו"ד עסליה, אשר לטענת המשיבים ניסח את הסכם הפשרה, עומדת לרועץ למשיבים.

1. עוד סבור אדהם, כי קביעת משפט קמא, לפיה הועברו לידיו 14.7/60 מחלקה 95 היא שגויה שכן לא היה מקום להתבסס על ת/15. אדהם מפנה לכך שת/15 לא גולה במסגרת גילוי המסמכים, כאשר אין חולק שההעברה מכוח ת/15 בוצעה עובר לחתימה על הסכם הפשרה.
2. נוסף על כך, אדהם מלין על קביעת משפט קמא, לפיה הוא והנתבעים מנעו את זכות הגישה של המשיבים לחלקות 3 ו-4. לחיזוק טענתו, מפנה אדהם לכך שהמשיבים העידו שהשכירו את זכויותיהם במקרקעין לצד שלישי, אשר הקים על השטח המושכר רצפת בטון. עוד מפנה אדהם לעדויות המשיבים שהעידו על ביצוע עבודות חיצוב.
3. לסיום, טוען אדהם כנגד החיוב הכספי. לשיטתו, חלקה 98 לא היתה שימושית ואין קשר בין מעשי הנתבעים לבין אי שימוש בחלקות 3 ו-4 על ידי המשיבים. מוסיף וטוען אדהם, כי היה על המשיבים להעיד את מי שהשכירו לו את המקרקעין ככל שרצו להוכיח שזה נטש את הסכם השכירות עקב התנהגות הנתבעים.

טענות המשיבים

1. לטענת המשיבים, אין מקום ולא מתקיימים החריגים המצדיקים התערבות בקביעת ממצאים עובדתיים של בית משפט קמא. כמו כן, טוענים המשיבים, כי מסקנותיו המשפטיות של בית משפט קמא מעוגנות בדין. על כן, מבקשים המשיבים להותיר את פסק הדין על כנו.
2. תחילה מבהירים המשיבים, שלא היה מקום לצרף להליך בבית משפט קמא את כל הצדדים שהיו חלק להליך הראשון. המשיבים מפנים לכך שההליך בבית משפט קמא נוהל רק בין אלה שהיו צד להסכם הפשרה. עוד מדגישים המשיבים, כי הצדדים הנוספים, המוזכרים בהסכם הפשרה, מילאו אחר התחייבויותיהם ולא נגרם כל נזק לאדהם ולנתבעים בכך שלא צורפו צדדים נוספים.
3. כמו כן, מבקשים המשיבים לאמץ את קביעתו של בית משפט קמא, לפיה הסמכות העניינית להכריע בתובענה היתה מסורה לו. נוסף על כך, מדגישים המשיבים, כי הסעד ההצהרתי שניתן על ידי בית משפט קמא מופנה רק כלפי יוסף ולא כלפי אדהם. ודוק, יוסף אינו מערער בהליך דנא אלא אדהם בלבד.

זאת ועוד, המשיבים מפנים לכך שמשך ארבע שנות ניהול ההליך בבית משפט קמא, לא העלה אדהם את טענת היעדר הסמכות העניינית. בכך, לטענת המשיבים, מתגלה חוסר תום ליבו של אדהם. כך גם טוענים המשיבים, שמאחר ואדהם נהנה מתוצאות הסכם הפשרה הוא מושתק כעת מלטעון בעניין היעדר סמכותו העניינית של בית משפט קמא.

נוסף על כך, טוענים המשיבים, כי עניינו של ההליך הראשון הוא פירוק שיתוף. עניינה של התביעה בבית משפט קמא, כך טוענים המשיבים, הוא פרשנות הסכם הפשרה שיצא מלפני בית משפט השלום.

1. המשיבים אף מבקשים לאמץ את מסקנותיו של בית משפט קמא, לפיהן הסכם הפשרה לא כלל תנאים מתלים. עוד מוסיפים המשיבים, כי הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק דין. משכך, אם אדהם מבקש לבטלו עליו להגיש תביעה נפרדת.

זאת ועוד, המשיבים מדגישים שגם אם עסקינן בתנאי מתלה, אין בכך כדי להועיל לאדהם שכן הם מילאו אחר התחייבויותיהם.

1. באשר לסוגיית היתר הבניה, מפנים המשיבים לכך שסוגיה זו עניינה רק למול יוסף אשר לא הגיש ערעור. נוסף על כך, מבקשים המשיבים לאמץ, גם בשאלה זו, את קביעותיו של בית משפט קמא ולקבוע שבמכתב לוועדת התכנון והבנייה, בו הוסרה התנגדות המשיבים לקבלת היתר הבניה וביטול צו המניעה, יש כדי ללמד על קיום התחייבות המשיבים, גם בעניין חובתם לסייע ליוסף לקבל היתר בניה.

דברים אלה טובים גם באשר לסוגיית מתן ייפוי כוח מטעם המשיבים לאדהם ולשאר הנתבעים. גם בסוגיה זו מפנים המשיבים למסקנות בית משפט קמא ומבקשים לאמצן.

1. המשיבים אף מבקשים לאמץ את מסקנת בית משפט לפיה אדהם קיבל 14.7/60 חלקים מחלקה 98.
2. באשר לנשיאת המשיבים בהוצאת היתר הבניה, מפנים המשיבים לכך שחובה זו מוטלת עליהם ביחס ליוסף בלבד. יוסף, כזכור, לא ערער. זאת ועוד, המשיבים מדגישים כי מעולם לא הופנתה אליהם דרישה כזו וככל שתוגש, בצירוף ראיות, הם יישאו בחובת השיפוי.
3. כמו כן, מבקשים המשיבים לאמץ את מסקנות בית משפט קמא, לפיהן אדהם ושאר הנתבעים מנעו מהם גישה לחלקות 3 ו-4.
4. עוד טוענים המשיבים, כי בעובדה שמג'די רכש מיוסף 35 מ"ר מתוך חלקה 105 אין כדי ללמד על כך שהם זנחו את הסכם הפשרה. המשיבים מפנים לכך שמג'די לא חתם על הסכם הפשרה, ומשכך אינו יכול לוותר על זכויות המשיבים הנובעות ממנו.

כך גם דוחים המשיבים את טענת השיהוי בהגשת התביעה לבית משפט קמא ומבקשים לאמץ את מסקנותיו של בית משפט קמא.

1. המשיבים אף מבקשים לאמץ את ממצאיו של בית משפט קמא, לפיהם מילאו אחר חלקם בהעברת מקרקעין וסיוע לקבלת היתר בניה עובר לחתימה על הסכם הפשרה וכחלק ממנו. בכך הם מבקשים לדחות את טענת אדהם, לפיה המשיבים פעלו כאמור, ללא קשר להסכם הפשרה.
2. באשר לאי העדת עו"ד עסליה טוענים המשיבים, כי עד זה מצוי בשליטת אדהם והנתבעים האחרים ועל כן, החובה הייתה עליהם לדאוג להעדתו.
3. לסיום מבקשים המשיבים, מטעמי בית משפט קמא, שלא להתערב בשיעור הפיצוי הכספי שנפסק לטובתם.

דיון והכרעה

לאחר עיון בכתבי הטענות שהגישו הצדדים והדיון שנערך, אציע לחברי לדחות את הערעור. אלו הם הנימוקים:

סמכות עניינית:

1. שאלת הסמכות העניינית הועלתה ביוזמת בית משפט קמא, לאחר שמיעת ראיות והגשת סיכומים. את שאלת סמכות עניינית ניתן לעורר בכל שלב. עם זאת, ראו ע"א 3901/11 מחקשווילי נ' מדינת ישראל (נבו 7.8.2012):

"יחד עם זאת, ראוי היה שהמשיבים יעלו באופן ברור את טענת חוסר הסמכות עוד במסגרת כתב ההגנה, וכן יגישו בקשה לסילוק התובענה על הסף בד בבד עם הגשת כתב ההגנה, ולא כשנה לאחר מכן. לא למותר לציין, כי במהלך שנה זו הקדישו המערערים משאבים בניהול הליכים מקדמיים שכללו שאלונים וגילויי מסמכים. לעובדה זו יש ליתן משמעות במסגרת פסיקת ההוצאות, אך אין בה כדי לדחות את הטענה לחוסר סמכות עניינית, רק בשל מועד העלאתה. המקרים שבהם נדחו טענות של העדר סמכות עניינית בהתחשב בשלב המתקדם של ההליך היו לאחר שנערך דיון מפורט ומלא בתיק, או אף כאשר הטענה הועלתה רק בערכאת הערעור (ראו ע"א 1662/99 חיים נ' חיים, פ"ד נ"ו(6) 295, 312-310 (2002); ע"א 1049/94 דור אנרגיה בע"מ נ' חמדן, פ"ד נ(5) 820, 829-828 (1997)). זהו לא המקרה שלפנינו."

כאשר שאלת הסמכות העניינית עולה לקראת תום ההליך, ראו לדוגמא את אשר נקבע בע"א 1046/94 דור אנרגיה בע"מ נ' חאג' אחמד סמיר מוחמד חמדן פ"ד נ(5) 820 (להלן: "עניין דור"):

"בעניין טענת חוסר הסמכות מתבקשת הערה. הדיון בבית המשפט המחוזי היה דיון מלא וענייני, וניתנה במהלכו לכל אחד מהצדדים אפשרות מלאה להביא את ראיותיו וטענותיו. הכרעתו של בית המשפט המחוזי הייתה לגופו של עניין. גם לפנינו הובא טיעון מלא של באי-כוח הצדדים – בכתב ובעל-פה. אין כל מניעה שנכריע במחלוקת לגופה. קבלת טענת המשיבים בשאלת הסמכות הייתה מחייבת החזרת הדיון לבית-משפט השלום על- מנת שיתחיל בדיון מבראשית לאחר חלוף שנים מיום הגשת התביעה לבית המשפט המחוזי. במקרה כזה הייתה שמורה לצדדים גם הזכות לערער לבית המשפט המחוזי, וכן לערער, לאחר נטילת רשות, לבית המשפט העליון. תוצאה כזו, כפי שאירעה לא אחת בעבר, אינה מניחה את הדעת. היא מתעלמת מאובדן זמן שיפוטי יקר. היא מהווה מקור להתמשכות דיונים רק בשל כך שצד מן הצדדים לסכסוך טעה, במקרה גבול, בדבר הערכאה המוסמכת לדון בעניין. נראה לי, שככל שמדובר במערכת בתי המשפט הרגילים, רצוי לקבוע כלל, שלאחר שבית-משפט דן בעניין ונתן פסקו, שוב לא תוכל לצוף ולעלות שאלת הסמכות העניינית בכל שלב נוסף של הדיון."

עוד ראו רע"א 8426/20 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אצבע הגליל נ' יהודה טרית (נבו 30.12.2021):

"טענת חוסר סמכות עניינית היא אחת מהטענות המקדמיות אותן נדרש להעלות בתחילתו של ההליך. ואולם, טענת חוסר סמכות עניינית נבדלת מטענות מקדמיות אחרות, בכך שניתן להעלותה גם בשלבים מאוחרים יותר של הליך, ואף מיוזמתו של בית המשפט, וזאת בשל היותה נגזרת מעקרון החוקיות. אף על פי כן, עם השנים רוכך הכלל האמור, מטעמים של יעילות וחסכון במשאבים, וכן משיקולים של תום לב דיוני ומניעת שימוש לרעה בהליכים משפטיים, וצומצמה האפשרות להעלות טענה היעדר סמכות עניינית בשלבים מתקדמים של ההליך, לאחר שבית המשפט צולל לבחינת ההליך לגופו (ראו, מיני רבים: ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן, פ"ד נ(5) 820, 829 (1997); ע"א 1662/99 חיים נ' חיים, פ"ד נו(6) 295, 312-310 (2002); רע"א 3640/03 דקל נ' דקל, פסקה 18 [פורסם בנבו] (16.12.2007); ע"א 7215/17 קרן הגמלאות המרכזית של עובדי ההסתדרות בע"מ נ' ארונוסון, פסקה 2 [פורסם בנבו] (19.2.2019). כן ראו: אלון קלמנט "חריגה מסמכות עניינית בהליך  אזרחי" משפט ועסקים י"ח 467 (2014)). כך למשל, לא שעה בית המשפט לטענת היעדר סמכות עניינית שהועלתה בערכאת הערעור (ע"א 4796/95 אלעוברה נ' אלעוברה, פ"ד נ"א(2) 669, 675 (1997); ע"א 6539/09 הוועדה המקומית לתו"ב "לב הגליל" נ' נסאר, פסקה 16[פורסם בנבו] (4.4.2012); ע"א 4891/20 West Face Capital inc corporation נ' עו"ד חיות גרינברג, מנהלת מיוחדת, פסקה 23 [פורסם בנבו] (3.2.2021)), ואף לא לטענה כאמור שהועלתה בשלב הסיכומים (רע"א 11183/02 כלפה נ' זהבי, פ"ד נח(3) 49, 52-51 (2004); ע"א 693/04 קימרי נ' קימרי, פסקה 17 [פורסם בנבו] (28.9.2007))."

1. במקרה דנן, טענת הסמכות העניינית לא הועלתה כלל ע"י הנתבעים משך כל ההליך שהתנהל תקופה ארוכה ואף לא בסיכומיהם. הסוגיה נידונה רק לאחר שביה"מ קמא העלה אותה מיוזמתו בהחלטה שניתנה לאחר שהוגשו סיכומי הצדדים. ודוק, ביה"מ העלה את השאלה רק ביחס לסעד של התחייבות הנתבע 1 להעברת זכויות בחלקה 105 לתובעים. לאור השלב המתקדם בו נידונה הסוגיה, אשר כאמור אף לא הועלתה כלל ע"י  מי מהנתבעים, צדק ביה"מ קמא בכך שלא אפשר בזבוז זמן שיפוטי יקר  ובחר בדרך על פיה אף שלא העניק סעד לחתום על ייפויי כוח להעברת מקרקעין ,לא דחה את יתר הסעדים שנתבעו ואף התייחס למהותה של התביעה-טענה להפרת הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ושעניינו היה שימוש וחלוקה במקרקעין.

בנייננו, התביעה שהוגשה לבית משפט קמא מקורה נטוע בהליך הראשון לפירוק שיתוף ותוצאתו הסכם הפשרה.

זאת ועוד, אדהם לא הצביע על פגיעה שנגרמה לו עקב בירור ההליך בבית משפט השלום. בית משפט קמא אפשר לו להעלות את מלוא טענותיו ולהביא ראיותיו. יש לזכור כי שאלת הסמכות העניינית עלתה לאחר שנשמעו כל הראיות, הוגשו סיכומים ובית המשפט "צלל" לעומקו של התיק.

טוב עשה בית משפט קמא שעה שבחן את סמכותו העניינית וצמצם את הסעד שהעניק בהתאם לסמכותו. באשר לטענת אדהם לפיה בית משפט קמא לא היה מוסמך להעניק סעד שלא נתבע, אין אלא להפנות לסעיף 75 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד – 1984 הקובע:

"כל בית משפט הדן בענין אזרחי מוסמך לתת פסק דין הצהרתי, צו עשה, צו לא-תעשה, צו ביצוע בעין וכל סעד אחר, ככל שיראה לנכון בנסיבות שלפניו."

כלומר, בית משפט מוסמך להעניק סעד אותו הוא מוצא לנכון. במקרה דנן, שאלת הסמכות העניינית עלתה לאחר שנשמעו מלוא הראיות וניתן לאדהם מלוא יומו בבית המשפט. יתרה מזאת, הסעד שבית משפט קמא העניק למשיבים הוא מצומצם מזה שהתבקש. אם כך, אין לאדהם על מה להלין.

1. אותיר בצריך עיון את השאלה מדוע לא הוגש הסכם הפשרה, שקיבל תוקף של פסק דין, לביצוע בהוצאה לפועל. ככל שאדהם והנתבעים האחרים היו מבקשים לטעון, כי לא מוטלת עליהם החובה לקיימו יכולים היו להגיש טענת "פרעתי" אשר היתה מתבררת לפני רשם ההוצל"פ.
2. אשר על כן, במיוחד נוכח שלב בירור הטענה, סבורני, כי בדין קבע בית משפט קמא שקנויה לו הסמכות העניינית לברר את התובענה ויפה עשה שעה שצמצם את הסעד שהעניק.

צדדים נדרשים להליך:

1. אדהם והנתבעים האחרים טענו, בבית משפט קמא ובערעור, שהיה על המשיבים לצרף את כל המעורבים בהליך הראשון ולא רק את הצדדים להסכם הפשרה.

המלומד פרופ' רוזן צבי בספרו, הרפורמה בסדר הדין האזרחי: מורה נבוכים (2021) כותב, כי בקשה לצירוף צדדים תיעתר מקום בו זכויות הצדדים הנוספים יכולות להיפגע. כמו כן, מצביע המלומד רוזן צבי על אפשרות הנתבע, הטוען שיש מקום לצרף צדדים שלישיים והטוען לפגיעה בזכויותיו, להגיש הודעה לצד שלישי (שם בעמ' 186).

כן ראו רע"א 9360/11 הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית נ' רבינוביץ (נבו 8.1.2012) שם נקבע כך:

"אכן, בצירוף נתבע שלא על פי בקשת התובע יש משום כפייה על התובע. אף על פי כן, ישנם מקרים בהם ראוי להורות על צירופו של נתבע, חרף התנגדות התובע: "בית המשפט מוסמך לצרף נתבע נוסף, על פי בקשתו או על פי בקשת הנתבע המקורי, על אפו ועל חמתו של התובע, אם פסק דין שיינתן עלול בעקיפין לפגוע בזכותו החוקית של הנתבע הנוסף, ומטעם זה לא נפתרה 'בשלמות וביעילות' המחלוקת שנפלה בין התובע ובין הנתבע המקורי" (יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 200 (מהדורה שביעית, 1995))."

1. עיון בכתבי הטענות מלמד, כי למשיבים אין טענות כלפי צדדים נוספים. אם כך, לא ברור כיצד יכולים המשיבים, שאין להם טענות כלפי צדדים נוספים לתקן תביעתם, ולהוסיף את אותם צדדים נוספים כנתבעים. ככל שהנתבעים טוענים שאי צירוף צדדים חיוניים פוגע בהם, פתוחה הייתה הדרך לפניהם להגשת הודעה לצד שלישי.

צירוף צדדים להליך שלא על דעת המשיבים (התובעים בבית משפט קמא) הוא הליך חריג והיעתרות לבקשה כזו נבחנת על סמך כתבי הטענות והפלוגתות העולות מהן. ככל שניתן להכריע במחלוקת העולה מכתבי הטענות ללא צירוף צדדים נוספים, אין מקום לצרפם שלא על דעת התובע. ראו לעניין זה ע"א 543/59 מדינת ישראל נ' קיסלוג פד י"ד(2) 1165 שם נקבע, בין היתר, כך:

"הכלל הוא, כי תובע בוחר בנתבע, ואין לכפות עליו לתבוע אדם שממנו אינו חפץ לדרוש סעד".

1. עיון בכתבי הטענות שהוגשו לבית משפט מעלה, כי ניתן היה להכריע בפלוגתות העולות ביעילות ובשלמות, ללא צירוף צדדים נוספים. אדהם, מלבד אמירה כללית, לא הצביע על כל פגיעה בו בכך שלא צורפו צדדים נוספים. כך גם עולה מתוך פסק דינו של בית משפט קמא שלא נפגעה זכותם של צדדים שלא היו חלק בהליך שהתקיים שם.

יודגש, ההליך בבית משפט קמא התנהל בין הצדדים להסכם הפשרה. הסעדים שהתבקשו ואשר ניתנו בבית משפט קמא מופנים אך ורק כלפי הנתבעים שם. לא הוטל כל חיוב על מי שלא היה צד להליך בבית משפט קמא. יתרה מזאת, כאמור, אדהם לא הצביע כיצד נפגעו זכויותיו בכך שצדדים נוספים לא צורפו. ממילא נתונה היתה לאדהם האפשרות להגיש הודעה לצד שלישי הוא בחר, מטעמיו, שלא לנצלה.

תנאים מתלים בהסכם הפשרה?

1. בסעיף 4 להסכם הפשרה נקבע כי חיוביהם של המשיבים הם "תנאי מקדמי" לביצוע התחייבויות הנתבעים.

כזכור טענו, הנתבעים כי התנאים המנויים בסעיפים 2 ו- 3 להסכם הפשרה הם תנאי מתלה וכי אלה לא קוימו על ידי המשיבים. משכך, לטענת אדהם לא קמה כל חובה עליו ועל הנתבעים לבצע את חיוביהם על פי הסכם הפשרה.

1. בית משפט קמא קבע, כי הנתבעים לא העלו בכתב ההגנה את הטענה לפיה סעיפים 2 ו-3 מהווים תנאים מתלים. משכך, נקבע כי העלאת טענה כזו בשלב מאוחר יותר מהווה הרחבת חזית. כמו כן, קבע בית משפט קמא, כי הנתבעים זנחו בסיכומיהם את הטענה האמורה.

בבחינת למעלה מהצורך קבע בית משפט קמא, כי מאחר שבהסכם הפשרה לא נקבע שתנאים 2 ו-3 הם תנאים מתלים, הרי שאין אלו תנאים מתלים. עם זאת, קבע בית משפט קמא שעל המשיבים לקיים את חיוביהם על פי הסכם הפשרה וכי כך נעשה.

1. עיון בכתב ההגנה מעלה, כי צדק בית משפט קמא בקביעתו לפיה, הנתבעים לא העלו את הטענה שהסכם הפשרה מכיל תנאים מתלים. אדהם אינו טוען אחרת. טענת אדהם היא, כי הן בדיונים בבית משפט קמא והן בסיכום הטענות הועלתה על ידי הנתבעים הטענה, כי סעיפים 2 ו-3 להסכם הפשרה מכילים תנאים מתלים.

יש ממש בטיעוני אדהם לפיהם הטענה שהסכם הפשרה מכיל תנאים מתלים הועלתה, בין היתר, בדיון מיום 9.7.20. עיון בסיכומי טענת הנתבעים (סעיף 39) מעלה, כי אלה לא השתמשו שם בדיבור תנאים מתלים אלא בדיבור תנאים מקדמיים. עם זאת, בסעיף 10.4 לסיכום טענות הנתבעים נטען, כי לאור סעיף 4 להסכם הפשרה, התנאים הנקובים בסעיפים 2 ו-3 הם תנאים מתלים. גם שם משתמשים הנתבעים לחילופין בדיבור תנאי מקדמי ותנאי מתלה.

1. כפי שיובהר להלן, סבורני כי המשיבים עמדו בחיוביהם בהתאם להסכם הפשרה. משכך, מתייתר הצורך לבחון האם סעיפים 3 ו-4 מהווים תנאים מתלים. עם זאת, מאחר והצדדים הרחיבו היריעה בשאלה זו, אדרש לה.

סעיף 27 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע:

"(א) חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מתלה) או שיחדל בהתקיים תנאי (להלן – תנאי מפסיק).

(ב) חוזה שהיה טעון הסכמת אדם שלישי או רשיון על פי חיקוק, חזקה שקבלת ההסכמה או הרשיון הוא תנאי מתלה.

(ג) חוזה שהיה מותנה בתנאי מתלה, זכאי כל צד לסעדים לשם מניעת הפרתו, אף לפני שנתקיים התנאי."

69. לעניין פרשנות סעיף 27 לחוק החוזים ראו לדוגמה ע"א 4445/10 ישיבה וכולל אבן חיים נ' חברת צמרות (נבו 5.9.2012) (להלן: "ענין צמרות"). כך הוגדר תנאי מתלה בעניין צמרות:

"תנאי מתלה הוא תנאי המותנה בדרך כלל בהתקיימות אירוע עתידי, בלתי-ודאי שהוא חיצוני לחוזה ואינו מטיל חובה על מי מהצדדים. זאת להבדיל מתניה חוזית שהיא חיוב שאת ביצועו נוטל על עצמו אחד הצדדים לחוזה (ראו: ע"א 8561/03 חלקה 21 בגוש 6286 בע"מ נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד נ"ט(3) 398, 405 (2004); ע"א 7398/00 נחמן גולדברג, עו"ד - כונס נכסים נ' ועד הנאמנים לנכסי הווקף המוסלמי בתל-אביב-יפו, פ"ד נז(6) 730, 743-742 (2003) (להלן: עניין גולדברג); גבריאלה שלו דיני חוזים 330-329 (מהדורה שניה, 2003) (להלן: שלו)). תנאי מתלה שלא התקיים מפקיע את החוזה מאליו כאמור בסעיף 29 לחוק החוזים אשר צוטט לעיל, בלא שמוטלת בשל כך אחריות על מי מן הצדדים לחוזה כלפי רעהו. לעומת זאת, אי-קיום של תניה שאינה מסווגת כתנאי מתלה מהווה הפרת חוזה מצד מי שהתחייב לבצעה על כל הנובע מכך לפי הוראות החוזה והדין (ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ג' 46-45 (2003) (להלן: פרידמן וכהן); ע"א 2836/90 בצר נ' צילביץ, פ"ד מו(5) 184, 193-192 (1992)). השאלה אם מדובר בתנאי מתלה או בהתחייבות חוזית "רגילה" של מי מהצדדים לחוזה, נבחנת בכל מקרה לגופו. על מנת שתנאי ייחשב כתנאי מתלה אין הכרח לתלות עליו "שלט" מפורש המגדיר אותו ככזה בחוזה. המסקנה כי בפנינו תנאי מתלה יכול שתוסק מהתחקות אחר אומד דעת הצדדים כפי שהיא משתקפת מתוך תנאי החוזה במכלול ומן הנסיבות האופפות את כריתתו (ע"א 6018/03 אוליאר נ' מסא א.א. ייזום וניהול נכסים בע"מ)".

בעניין צמרות, אחד הצדדים התחייב להאריך תוקפו של מכתב החרגה בכפוף להסכמת הבנק. מאחר ונדרשה הסכמת הבנק, שהוא גורם חיצוני לחוזה והסכמתו אינה ודאית, נקבע בעניין צמרות שזהו תנאי מתלה.

עוד ראו ע"א 288/14 טהלר נ' זכאי (נבו 1.7.2015), שם נקבע:

"התנאי הוא אירוע בלתי ודאי, חיצוני לחוזה, שבהתרחשותו מתנים הצדדים מראש את כניסתם לתוקף של חיובי החוזה (תנאי מתלה) או את חדילת (פקיעת) החוזה (תנאי מפסיק) (ראו, למשל, ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול וייעוץ (1987) בע"מ נ' מליבו – ישראל בע"מ (פורסם בנבו, בסעיף 21 לפסק דינו של השופט ס' ג'ובראן (8.11.2009), וכן גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 474 (להלן: שלו("."

1. מפאת חשיבותם יובאו להלן סעיפים 2 ו- 3 להסכם הפשרה:

"2. צד א' וכן כל התובעים בת.א. 6210/02 יפנו לועדת התכנון והבניה שבתחום סמכותה חלקה 98, ויפעלו במשותף עם יחיד צד ב' לקבלת היתר בניה עבור יוסף אגאבריה, על פי תוכנית שתוכן על ידי יוסף. צד א' ישא התובעים בתיק ישאו בהוצאות עלות הוצאת היתר בניה כאמור.

3.א. צד א' ושאר התובעים בתיק יחתמו על כל תכנית שיהיה בה צורך, כולל תוכנית חלוקה ו/או איחוד וחלוקה, ללא כל דיחוי, לשם קבלת היתר בניה כאמור.

ב. צד א' ושאר התובעים יחתמו על יפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר, בתוך שלושים ימים מיום חתימת הסכם זה, על פי יפו את כוחם של עו"ד איאד אגאבריה ו/או יוסף ראשד עבד אלרחמאן אגאבריה ו/או אדהם ראשד אגאבריה ו/או של כל אחד מהם לחתום על המסמכים הדרושים לקבלת היתר בניה ולביצוע כאמור בסעיף זה, כולל תוכנית איחוד וחלוקה".

עינינו הרואות, סעיפים 2 ו -3 להסכם הפשרה אינם מתייחסים לאירועים חיצוניים להסכם שהתרחשותם אינה ודאית. הסעיפים האמורים מטילים חובות על המשיבים. בהתאם לסעיפים 2 ו- 3 להסכם הפשרה, על המשיבים לפעול ביחד עם הנתבעים לקבלת היתר בניה עבור יוסף, הם יישאו בהוצאות הוצאת ההיתר וכן יתנו ייפוי כוח לשם חתימה על מסמכים לשם קבלת היתר הבניה האמור.

כלומר, המדובר בסעיפים חוזיים המטילים חובה על המשיבים ואין המדובר בתנאים מתלים. משכך, צדק בית משפט קמא בקביעתו לפיה סעיפים 2 ו- 3 להסכם הפשרה לא מהווים תנאים מתלים.

1. עם זאת, ראו סעיף 5 להסכם הפשרה הקובע:

"מוסכם בזאת כי שאר התובעים שאינם מנויים בצד א' בחתימתם על הסכם זה מתחייבים להעביר לצד ג' את מלוא זכויותיהם בחלקה 98 שהם 14.7/60 (ארבע עשרה נקודה שבע חלקי שישים) חלקים".

כלומר, ביצועו של סעיף 5 להסכם הפשרה, דהיינו העברת 14.7/60 חלקים מחלקה 98 לנתבעים מטיל חובה על צדדים שאינם צד להסכם הפשרה ושאינם מחויבים להוראות פסק הדין. ביצועו של חיוב זה הוא עתידי ואינו ודאי.

משכך, יש לקבוע כי סעיף 5 להסכם הפשרה מהווה תנאי מתלה. דא עקא, אין בכך כדי לסייע לאדהם, שכן כפי שיפורט בהמשך, המסקנה היא כי גם התנאי האמור בסעיף 5 קוים.

האם קיימו המשיבים את התחייבויותיהם בהסכם הפשרה?

כללי פרשנות:

1. יש לפרש את הסכם הפשרה (ומכוחו את התשובה לשאלה האם עמדו המשיבים בחיוביהם), בין היתר, לאור סעיפים 25 ו- 39 לחוק החוזים.

סעיף 25 לחוק החוזים קובע:

"(א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.

(ב) חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל.

(ב1) חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו.

(ג) ביטויים ותניות בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יפורשו לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים.

(ד) סעיפים 2, 4, 5, 6, 7, 8 ו-10 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981, וסעיף 57ג לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971, יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על פירושו של חוזה, אם אין הוראה אחרת לענין הנדון ואם אין בענין הנדון או בהקשרו דבר שאינו מתיישב עם תחולה כאמור."

סעיף 39 לחוק החוזים קובע:

"בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה."

1. הסכם הפשרה נכרת עובר לכניסת תיקון 2 לחוק החוזים לתוקף. משכך, חלים, כללי הפרשנות שהותוו בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2)265 (להלן: "עניין אפרופים"). ראו לשם כך ע"א 7649/19 ביבי כיבושים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (נבו 20.11.2019) (להלן: "עניין ביבי").

בתמצית, נקבע בעניין אפרופים, כי יש לפרש חוזה בהתאם לתכליתו הסובייקטיבית. כלומר, בהתאם לכוונת הצדדים. אחר כוונת הצדדים יש להתחקות בהתאם לנוסח החוזה ונסיבות שאפפו את כריתתו. נסיבות אלה נשקלות ביחד. עוד נקבע בעניין אפרופים, כי מקום בו לא ניתן להתחקות אחר כוונתם הסובייקטיבית של הצדדים, על בית המשפט לפרש את החוזה באופן אובייקטיבי. הפרשנות האובייקטיבית נעזרת בלשון החוזה, המטרה המשתמעת וחובת ההגינות ותום הלב.

1. כך נקבע לעניין ביבי כיצד יש לפרש חוזה לאור הלכת אפרופים:

"לאור האמור לעיל, לנוכח הכלל הבסיסי אשר קובע כי לשון החוזה היא כלי הקיבול של אומד דעת הצדדים, וכן בהתחשב בחזקה הפרשנית לפיה לשון ברורה משקפת את מה שהצדדים לחוזה התכוונו לקבוע בינם לבין עצמם (ראו ע"א 8080/16 עמודי שחף בע"מ נ' לברינצ'וק, [פורסם בנבו] פיסקה 12 (2018)); וכן שלו וצמח, בעמ' 511 והאסמכתאות הנזכרות שם) – שופט אשר בא להכריע במחלוקת לגבי משמעותם של תנאיו של חוזה סגור לא יעסוק אלא בקביעתן של עובדות החוזה. הווה אומר: השאלה היחידה שעליה יהא עליו לענות היא "מה הסכימו ביניהם הצדדים כעניין של עובדה?" – מלאכה שכונתה על ידי הנשיא ברק בהלכת אפרופים כ"פרשנות סובייקטיבית" (ראו הלכת אפרופים, בעמ' 312). במקרה של ספק עובדתי בכגון דא, יהא על השופט להפעיל את נטלי ההוכחה שנקבעו בדיני הראיות ואת הכלל העתיק בדבר פירושו של תנאי חוזי בלתי ברור לרעת מנסחו. כלל זה, המעוגן כעת בסעיף 25(ב1) לחוק החוזים – אשר קובע כי "חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו" – מהווה פתרון יעיל וצודק של חוסר ודאות בגדרו של חוזה פורמלי סגור (ראו, למשל, Richard A. Posner, Economic Analysis of Law 114 (9th ed. 2014) ("The doctrine of contra proferentum may be a sensible tie-breaker … on the ground that the party that drafted the contract was probably in the better position to avoid ambiguities")). פרשנותו של חוזה פורמלי סגור, ככל שמלאכה זו תידרש, תהא אפוא חסינה מפני הכנסת שיקולים ערכיים, החיצוניים לחוזה, על ידי בית המשפט. חובת תום-הלב תמשיך, כמובן, לחול על יחסי הצדדים, אך תחולתה תהא שיורית ושמורה למקרים קיצוניים של מצגי שווא, הטעיה ושימוש לרעה בזכויות; היא לא תשפיע על קביעת תוכנו של החוזה כהוא זה."

1. שני הצדדים יוצגו על ידי עורכי דין בעת כריתת הסכם הפשרה. עיון בהסכם הפשרה מעלה כי הסכם הפשרה, הגם שנוסח על ידי עורכי דין, נראה כי זה ממוקם, כלשון עניין ביבי, בטווח שבין חוזה סגור וחוזה יחס. נבהיר לקורא, כי בהתאם לעניין ביבי חוזה יחס הוא חוזה כללי, אשר הצדדים הסכימו על מטרתו אך לא ניסחו מתווה מדוייק כיצד להגיע למטרה. מהעבר השני מצוי חוזה סגור אשר פרטיו מוגדרים, ברורים ואינם זקוקים לפרשנות.

על דרך פרשנות החוזים שנמצאים בטווח הקשת שבין חוזים סגורים לחוזי יחס נקבע בעניין ביבי כך:

"על פרשנותם של חוזים אלו יחולו, בהתאמה, כללי הפרשנות הערכיים, אשר חלים על חוזי יחס, וכללים בדבר קביעת עובדות החוזה אשר חלים על חוזים סגורים."

1. לעניין פרשנות סעיף 39 לחוק החוזים ראו ע"א 8273/16 Fundacio Gala Slvador Dali נ' וי. אס. מרקטינג (ישראל 2005) בע"מ (נבו 11.2.2021.):

"אין חולקין כי יש לקיים חוזה בתום לב, כולל השימוש בזכות הנובעת מחוזה (סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). אך קשה לעתים לשרטט את הגבול בין קיום ושימוש בזכות חוזית בתום לב לבין קיום ושימוש בזכות שלא בתום לב. אך יפים לעניין זה הדברים שאמר השופט (כתוארו אז) א' ברק בעניין בג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 828 (1981), שלא נס לחם: 

"משמעותה של החובה לקיים חוזה בתום-לב ובדרך מקובלת היא, כי הצדדים ליחס החוזי חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל על בעלי חוזה הוגנים. אמת הדבר, אין הצדדים לחוזים מלאכים זה לזה, אך שוב אל להם להיות זאבים זה לזה." (שם, עמ' 834).       

וכפי שהגדיר זאת השופט י' דנציגר בע"א 1966/07 אריאל נ' קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ [פורסם בנבו] (9.8.2010):

"עקרון תום הלב מחיל את הדרישה לנהוג בתום לב על מילוי חובות וקיום חיובים הנובעים מחוזה ועל שימוש בזכויות הנובעות ממנו. דרישתו של סעיף 39 לחוק החוזים היא קוגנטית, ומדובר בדרישה מצטברת אשר מצטרפת לכל חיוב ולכל הוראה חוזית במשפט הישראלי [...]. עקרון זה מהווה ביטוי משפטי לעקרונות מוסריים ותמציתו מתבטאת בדרישה לנהוג כלפי הצד האחר לחוזה באנושיות, יושר והגינות. העקרון אינו מחייב לנהוג באלטרואיזם תוך הזנחת האינטרסים האישיים, אך הוא דורש להתחשב בזולת ובאינטרסים שלו, תוך שיתוף פעולה עמו לשם הגשמת מטרת החוזה [...]. לעקרון תום הלב ישנם מספר ביטויים קונקרטיים ביחסים החוזיים, אולם הרלוונטיים לענייננו הם האיסור לנהוג באופן שיפגע ברוח העסקה ובמטרתה [...]. כאשר צד לחוזה מתנהל באופן שפוגע בהגשמת החוזה ובמטרתו הרי שהוא חותר תחת אושיות החוזה ובכך הוא מכשיל את רצון הצדדים, ולכן יש לומר כי הוא מתנהג בחוסר תום לב. אחד מנגזרותיו של כלל זה היא החובה בדבר שיתוף פעולה לצורך הגשמת הצפיות הסבירות של הצד האחר לחוזה [...].

הפרת עקרון תום הלב בהקשר זה עשויה להתרחש כאשר צד לחוזה נוקט בהקפדה דווקנית על לשון החוזה מקום שההקפדה אינה נחוצה ויש בה להכשיל את הגשמתו [...]. עקרון תום הלב מטיל על הצדדים במישור זה את החובה להגשים את רוחה של הנורמה המשפטית המפורשת החלה על ההתקשרות ביניהם, גם כאשר הדבר חורג מלשון הנורמה." (שם, פסקאות 36-35).

משמעותו של דבר היא כי לא תמיד עמידה על קוצו של יוד היא הדרך המקובלת לקיים חוזה בתום לב. לעתים דווקא וויתור מזערי ונקיטת גמישות בקיום החוזה כאשר לא נגרם לצד המופר כל נזק, הם הדרך המקובלת והמצופה. לעתים עמידה עיקשת על כל תג ותג של החוזה מבלי שהחריגה מהמוסכם הסבה נזק לאיש, היא זו החורגת מהשורה (ע"א 1233/91 ג'רבי נ' בן-דוד, פ"ד מה(5) 661, 667 (1991))."

1. עוד יש לזכור שאין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בממצאים עובדתיים המבוססים על התרשמותה הבלתי אמצעית של הערכאה המבררת. ראו לדוגמה רע"א 3907/22 בוכריס נ' אברהמי (נבו 9.8.2022) והאסמכתאות שם.

בחינת הסכם הפשרה ומטרתו:

1. מצוידים בעקרונות פרשניים אלה נבחן את הסכם הפשרה. בית משפט קמא שמע באופן בלתי אמצעי את העדים והתרשם מהם. ממצאיו של בית משפט קמא מעוגנים היטב בחומר הראיות ומסקנותיו מנומקות כדבעי ומסתדרות היטב עם הגיונם של דברים ועם ההלכה הפסוקה.
2. מקור הסכם הפשרה הוא ההליך הראשון. הורתו ולידתו של ההליך הראשון הוא תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין וצו מניעה אשר יאסור על הנתבעים לבנות שלא כדין על המקרקעין. כך גם מטרת ההליך הראשון היתה לאפשר דרך גישה לחלקות המשיבים במקרקעין, גישה אותה מנעו הנתבעים בהליך הראשון.

כתוצאה מההליך הראשון וכחלק בלתי נפרד ממנו, נכרת הסכם הפשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין. אין חולק שמטרת הסכם הפשרה היתה מחד לאפשר לנתבעים ובמיוחד ליוסף לבנות על חלקו במקרקעין, תהליך אשר הופסק נוכח צו מניעה שהוצא על ידי המשיבים ומנע בניה על המקרקעין עד להכרעה בהליך הראשון. מאידך, ביקשו המשיבים לוודא גישה חופשית לחלקותיהם במקרקעין. ראו את המבוא להסכם הפשרה שם נכתב כך: "והואיל: והצדדים מעוניינים להגיע להסכם, שיסיים את הסכסוכים ביניהם ויביא לידי הסכם שיתוף/פירוק שיתוף וייחוד החלקות".

1. בית משפט קמא התרשם מאדהם אשר העיד לפניו, כי הוא אדם מתוחכם, משכיל, אשר עדותו היתה מגמתית, תוך ניסיון לזרות חול בעיני בית המשפט. הלכה למעשה, ממצאי בית משפט קמא מבוססים לא רק על עדי המשיבים אלא גם על התרשמותו השלילית מאדהם ועדות יוסף אשר, כזכור, היה בין הנתבעים בבית משפט קמא. יוסף, בחקירתו הנגדית בבית משפט קמא לא ידע להצביע על הפרת הסכם הפשרה על ידי המשיבים.

מטעם המשיבים העידו לא רק המשיבים עצמם, אלא גם עו"ד אגאבריה אשר היה בא כוחם אותה עת. אומנם עו"ד אגאבריה הוא גם בן משפחה של המשיבים, אך אין לו כל עניין ישיר בתוצאות ההליך. בית משפט קמא התרשם באופן בלתי אמצעי מעדותו האמינה והעקיבה של עו"ד אגאבריה.

האם המשיבים סייעו לנתבעים לקבל היתר בניה?

1. כזכור, העיד עו"ד אגאבריה ובית משפט קמא קיבל את עדותו לפיה, שלח מכתב לוועדה המקומית לתכנון ובניה, בו הודיע על הסרת התנגדות המשיבים לבניה על המקרקעין והסכמתם לבניה.

מסקנת בית משפט קמא, לפיה המכתב נשלח עובר לחתימה על הסכם הפשרה אך כחלק בלתי נפרד ממנו, מעוגנת היטב בעובדות ועולה בקנה אחד עם הגיונם של דברים והשכל הישר. אין כל הגיון, כי המשיבים, המצויים באיבו של סכסוך משפטי עם הנתבעים ואוחזים בצו מניעה, ישלחו את המכתב, ללא קשר להסכם הפשרה ובאופן אלטרואיסטי. אין לאדהם ו/או לנתבעים כל הסבר מעוגן בראיות או העולה בקנה אחד עם השכל הישר, מדוע המשיבים יבטלו את התנגדותם לבניה ויתנו הסכמתם להיתר בניה, ללא כל תמורה, שעה שנמנעת מהם גישה לחלקותיהם.

משלוח המכתב, עובר לחתימה על הסכם הפשרה וכחלק ממנו, עולה בקנה אחד עם התרשמות בית המשפט, לפיה הנתבעים לא היו חותמים על הסכם הפשרה אלמלא היה נשלח במועד שנשלח.

המכתב הוא ביצוע חיוב המשיבים לסייע לנתבעים לקבל את היתר הבניה המיוחל. ברי שאלמלא הסירו המשיבים התנגדותם, היה צו המניעה עומד על כנו עד להכרעה בהליך הראשון. אדהם והנתבעים מלינים על כך שהמשיבים לא סייעו להם בהוצאת היתר הבניה. ודוק, הסכם הפשרה אינו מטיל על המשיבים חובה לפנות לנתבעים ולשאול כיצד לסייע. תהליך הוצאת היתר הבניה, אותו ביקשו הנתבעים להוציא, צריך להיות מובל על ידם ולא על ידי המשיבים. אדהם והנתבעים לא הצביעו ולו על פניה אחת שלהם למשיבים בבקשה לסייע להוצאת היתר הבניה. קל וחומר הם לא הצביעו על סירוב כזה.

1. כך גם אין ממש בטענת אדהם והנתבעים, לפיה, מאחר והיתר הבניה הוצא למבנה שהוקם במיקום אחר מזה שיוסף ביקש לבנות מלכתחילה, לא קיימו המשיבים את התחייבויותיהם על פי הסכם הפשרה. מדובר בבניה באותה חלקה, כשממלא לכל בניה כזו ע"י יוסף נדרשה הסכמה מצד המשיבים. מאחר שהוצא היתר ובוצעה בניה, ברור שהמשיבים קיימו את התחייבותם ולא מנעו בניה כלשהיא בחלקה. הבקשה להיתר בניה וההליכים להוצאתו נוהלו על ידי הנתבעים אשר לא הצביעו כיצד המשיבים מנעו מיוסף לבנות במקום בו חפץ.

זאת ועוד, בהתאם להסכם הפשרה, זהו אינטרס מובהק של המשיבים לאפשר ליוסף את הוצאת היתר הבניה והשלמת המבנה. עיון בהסכם הפשרה, מלמד שרק לאחר הוצאת ההיתר והשלמת הבניה על ידי יוסף קמו חיובי הנתבעים.

מתן ייפוי כוח על ידי המשיבים לנתבעים:

1. אין ממש בטענת אדהם, לפיה מאחר והמשיבים לא מסרו ייפוי כוח לשם הגשת בקשה להוצאת היתר בניה, הם הפרו את הסכם הפשרה. מטרת ייפוי הכוח היתה לאפשר הגשת בקשות מתאימות. המכתב הוא אף ביצוע טוב יותר מייפוי הכוח. המשיבים עצמם פנו לוועדה לתכנון ובניה ונתנו הסכמתם להוצאת היתר בניה. לכן ,משהמשיבים הסירו התנגדותם והודיעו על הסכמתם למתן היתר הבניה לא היה עוד כל צורך בייפוי הכוח. עמידתו הדווקנית של אדהם עולה כדי חוסר תום לב במובן סעיף 39 לחוק החוזים.

זאת ועוד, לשם מה נדרש ייפוי הכוח נתבעים אם הוצא היתר בניה? אין זו אלא עמידה דווקנית ומיותרת שאין בה כל ממש מלבד ניסיון בוטה שלא לקיים את הסכם הפשרה.

1. אין חולק שהליך הוצאת היתר הבניה ארך כעשר שנים. אולם, אדהם ואף לא שאר הנתבעים הצביעו כיצד המשיבים גרמו להתארכות ההליך או יכלו לקצר אותו.

שיפוי הנתבעים בגין הוצאות להוצאת היתר בניה:

1. המשיבים מאשרים, כי לא שיפו את יוסף בגין הוצאות שנשא בהן לשם הוצאת היתר הבניה. עם זאת, איש מהנתבעים לא העיד, כי הופנתה דרישה לשיפוי. כיצד אמורים היו המשיבים למלא אחר חיובם אם לא הופנתה אליהם דרישה מפורשת בה יפורטו ההוצאות והאסמכתאות המגבות את הדרישה. חובת הדרישה והמצאת האסמכתאות מוטלת על הנתבעים ולא על המשיבים.

האם המשיבים זנחו את הסכם הפשרה או השתהו בהגשת תביעתם לאכיפתו?

1. לטענת אדהם, המשיבים זנחו את הסכם הפשרה היות והעבירו לידיו את הזכויות במקרקעין עובר לחתימה על הסכם הפשרה. משכך, לשיטת אדהם, העברת המקרקעין אינה חלק מהסכם הפשרה. נוסף על כך, טוען אדהם, כי גם אם הזכויות במקרקעין הועברו לידיו עובר להסכם הפשרה וכחלק ממנו, אין המדובר בהתחייבויות שהצדדים נטלו על עצמם במסגרת הסכם הפשרה, אלא הצהרה על מצב קיים.

בכל הכבוד דין טענות אלה להידחות. ממצאיו העובדתיים של בית משפט קמא, בהסתמך על עדויות עו"ד אגאבריה ושאר עדי התביעה, עולים בקנה אחד עם הראיות, ההתרשמות הבלתי אמצעית, השכל הישר ומטרת הסכם הפשרה.

1. מטרת הסכם הפשרה היתה להביא לידי סיום את הסכסוך בין הצדדים. התרשמותו הבלתי אמצעית של בית משפט קמא מאדהם, מלמדת שזה לא היה חותם על הסכם הפשרה אם המשיבים לא היו מקיימים את התחייבויותיהם עובר לחתימה. אין כל הגיון וטעם להעברת מקרקעין לידי אדהם מקום בו קיים סכסוך משפטי בין הצדדים, ללא שהמשיבים יקבלו כל תמורה. איש מהצדדים לא עשה רושם של אלטרואיסט על בית משפט קמא.

מסקנה זו עולה בקנה אחד עם עדות אגאבריה, לפיה פנה לנתבעים בבקשה לקיים את חיוביהם והם סירבו ואף ניסיונות גישור לא צלחו.

1. טענה נוספת בפי אדהם, ממנה יש ללמוד, לטענתו, על שיהוי בהגשת התביעה וזניחת הסכם הפשרה, היא כי התביעה הוגשה לבית משפט קמא בחלוף למעלה מעשור מהחתימה על הסכם הפשרה. כזכור הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק דין. סעיף 21 לחוק ההתיישנות, תשי"ח – 1958 קובע, כי תקופת ההתיישנות של פסק דין היא עשרים וחמש שנה. ככל שלנתבעים טענה נגד הסכם הפשרה היה עליהם להגיש תביעה נפרדת.

1. נוסף על כך, העידו המשיבים כי חלקה 98 לא הייתה שימושית להם עד שייעודה השתנה לבניה ובנוסף המתינו עד לאחר שיוסף קיבל היתר בניה ובנה את ביתו. לפיכך, עדויות המשיבים, לפיהן הבינו שאין בדעת הנתבעים לקיים את הסכם הפשרה, רק לאחר שהאחרונים לא אפשרו לשוכר מטעמם זכות גישה, עולות בקנה אחד עם הגיונם של דברים. משכך, אין ממש בטענות אדהם כי הנתבעים זנחו או השתהו בהגשת תביעתם לבית משפט קמא.
2. כאן יש להסיר את טענת אדהם, לפיה יש ללמוד כי מכך שיוסף מכר למג'די זכויות בשטח של 32 מ"ר בחלקה 105, זנחו המשיבים את הסכם הפשרה. צדק ביה"מ קמא בקבעו, כי מג'די היה צד להליך הראשון אך לא היה צד להסכם הפשרה. על כן, נאלץ מג'די לרכוש את השטח האמור מיוסף על מנת שתתאפשר לו גישה לשטח שלו בחלקה 108.

העברת המקרקעין לידי אדהם:

1. עוד טוען אדהם, שהיה על בית משפט קמא לקבל את עדותו, לפיה נתן תמורה בגין העברת המקרקעין על שמו ולא להעדיף את עדות עו"ד אגאבריה אשר העיד, חרף האמור בהסכמי ההעברה, כי זו בוצעה שלא בתמורה.

כזכור התרשמות בית משפט קמא מאדהם היתה חמורה וזה לא נתן בו כלל אמון. מאידך, בית משפט קמא נתן אמון מלא בעדות עו"ד אגאבריה, הגם שהוא קרוב משפחה של המשיבים הוא מרוחק יותר מהמחלוקת מאשר אדהם. ביה"מ קיבל כעובדה על בסיס עדות עו"ד אגבריה, עדות מג'די, עדות פרסאן אגבריה, עדות התובע 2, עדות אחמד רווחי כי בפועל לא ניתנה תמורה בגין אותן העברות. כידוע ובהתאם להלכה הפסוקה ביה"מ של ערעור אינו מתערב בקביעות עובדתיות ובקביעות שבמהימנות המבוססות על התרשמות ישירה של הערכאה הדיונית מהעדים.

1. עוד מלין אדהם על כך שבית משפט קמא בחר להעדיף עדות בעל פה נגד מסמך בכתב, זאת בניגוד לסעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחי העותמני. ראו לענין זה דברים אשר נאמרו בע"א 22/63 בן ציון נ' משה, פ"ד י"ז 1410 (להלן: "ענין בן ציון"):

"כבר נזדמן לי להעיר על כך, בע"א 303/62 [4], כי עדות להוכיח שמה שכתוב אינו מה שהוסכם לא נפסלת, בעצם, רק על שום שדרך הראיה היא פסולה. פסול הראיה נובע מן העובדה, כי דרך הבריות להרבות בדברים במשא ומתן קודם עשיית המסמך, אך רק מה שהוסכם בפועל עולה על כתב, ומה שלא נרשם במסמך, אות הוא שאינו חלק מן התניות המוסכמות, שאילו היה, היה אף הוא מוצא את מקומו בין שאר הדברים שזכרם בא במסמך. "לשון אחר: מה שאינו רשום במסמך, ממילא אינו מוסכם בין הצדדים ומטעם זה, בהיותו דבר שאינו נמנה עם תנאי ההסכם, אינו ניתן להוכחה": ע"א 303/62 [4] הנ"ל. מבחינה זו, מרחיק לכת איסור העדות מהוראת סעיף 80 הנ"ל ככתבו וכלשונו, כי עקב חוסר רלבנטיות של הדברים שנאמרו קודם להסכם, אין מתירים את הוכחתם ואין מרשים לסתור את המסמך, אף אם אין המסמך נוגע לעסקאות האמורות בסעיף 80 הנ"ל, חוץ, כמובן, אם ניתן להוכיחם במסמך אחר או אם בעל דין שכנגד מודה בכך, שבשני מקרים אלה נסתרת גם החזקה האמורה.

ואולם מטבע הדברים, יש ובית המשפט חייב לסייג את העקרון האמור. חריג אחד ידוע הוא, כי מותר להוכיח תרמית אף כדי לסתור בכך מסמך בכתב: ע"א 65/49, פד"י, כרך ה, עמ' 878, 890 [5]. טעמו של חריג זה הוא, שצד שעקב תרמית הסכים להתקשר בחוזה, למעשה לא הסכים, שכן הסכמתו היתה פגומה, בבחינת fraus omnia corrumpit, ואותו צד עומד למעשה בפני חוסר אפשרות להוכיח את טענת התרמית על ידי מסמך, דבר שהוא בלשון החוק הצרפתי בבחינת impossibilite morale, אין דרך הרמאים לכתוב מסמך המעיד על מעשה התרמית שביצעו.

       
במקרה דנא לא נטענה טענת תרמית, אך סבור אני, כי גם שתי הטענות שנטענו בכתב ההגנה, מותר להוכיחן בעדים."

עוד נקבע בעניין בן ציון:

"אף משום תיקונו של עולם, כדי שלא יהא חוטא נשכר, יש להתיר את הוכחת הטענה האמורה, אם אמנם נכונה טענת ההכנה שנטענה."

כמו כן, ראו ע"א 913/20 חליאלה נ' טאהא (נבו 9.6.22) שם נקבע כך:

"ואולם, טענת המשיבים אינה טענה נגד המסמך, שכן המשיבים אינם כופרים בכך שהמערער היה אמור להיות הרוכש מול הבעלים הרשומים, אלא טענה נגד העסקה, שכן המשיבים טוענים שהרכישה לא הייתה בכובעו האישי, אלא כנאמן בעבור האחים כולם. טענה שכזו אין מניעה לבסס גם ללא ראיה בכתב."

1. כך גם בענייננו, אדהם אינו טוען נגד עצם קיום הסכמי העברת המקרקעין מקרובי משפחת המשיבים לידיו. טענתו היא נגד העסקה (פריט ספציפי שנרשם בה המתייחס לתמורה), כאשר מנגד עו"ד אגבריה העיד כי פריט זה נרשם משום שהצדדים סברו כי לא ניתן לבצע עסקת מכר בין קרובים רחוקים ללא תמורה. בהסתמך על ענין בן ציון: אין לאפשר לאדהם להנות מרישום של תמורה בגין העברת מקרקעין, כאשר נקבע כעניין בעובדה שלא שילם תמורה. אין חולק כי ההסכמים נחתמו. אדהם קיבל את המקרקעין (ע"פ קביעת ביה"מ, ללא תמורה) ואין לאפשר לו לא לקיים את חלקו בהסכם הפשרה.
2. יתרה מזאת, עיון בפרוטוקולים של דיוני בית משפט קמא מעלה, כי לא עלתה כל התנגדות מטעם הנתבעים למשמע העדויות בעל פה, לפיהן הגם שבהסכמי ההעברה נרשמה תמורה, בפועל ההעברה בוצעה ללא תמורה. גם מטעם זה דין טענת אדהם לפיה אין לקבל עדות בעל פה נגד מסמך בכתב להידחות. ראו לענין זה ע"א 1570/92 בנק המזרחי המאוחד נ' פרופ' ציגלר פד מט(1) 369 שם נקבע:

"הבנק (התובע) לא התנגד להשמעת עדות המשיב בנושא זה בבית המשפט קמא ונמצא כמי ש"וויתר" על זכותו לעשות כן (ע"א 207/86 מגן נ' י' בכר ואח'".

1. כאן המקום גם לסלק את טענת אדהם, לפיה היה על המשיבים להעיד את עו"ד עסליה אשר פעל מטעם הנתבעים לכריתת הסכמי העברת המקרקעין מקרובי משפחת המשיבים לאדהם. עו"ד עסליה ייצג את הנתבעים ולא את המשיבים. משכך, עד זה הוא בשליטתם. ראו לעניין זה ע"א 55/89 קופל נ' טלקאר, פ"ד מד(4) 597 (להלן: "ענין טלקאר"). כפי שנקבע בעניין טלקאר, כאשר בעל דין נמנע מהעדת עד אשר מצוי בחזקתו, ההנחה היא, כי עדותו הייתה פועלת נגדו.
2. טענה נוספת של אדהם אותה יש להסיר היא, כי המשיבים העבירו לנתבעים 12/60 חלקים מחלקה 98 ולא 14.7/60 חלקים מאותה חלקה. צדק בית משפט קמא בקביעתו, לפיה טענה זו מהווה הרחבת חזית. עיון בכתב ההגנה מעלה שטענה זו אף לא נטענה ברמז. למעשה טענות הנתבעים היו, כי לא כל הצדדים הצריכים לענין צורפו והעברת המקרקעין מהמשיבים לנתבעים בוצעה בתמורה ועובר לחתימה על הסכם הפשרה. טענות אלה נדחו כאמור לעיל.

אולם, משהרחיב בית משפט קמא בסוגיה ואף הצדדים עשו כך, אדרש גם לגוף העניין. הנתבעים אינם חולקים על העברת 12/60 חלקים על שמם. עיון בת/15 מעלה כי זהו הסכם למכר 44/3157 חלקים בחלקה 98. המוכרים שם הם יאסר ומוחמד עבדאלראזק (להלן: "יאסר") והרוכש הוא אדהם.

1. טרם דיון בשאלה, האם ניתן ללמוד מההסכם ת/15 שבכך השלימו המשיבים העברת 14.7/60 חלקים על שם הנתבעים, יש להידרש לטענת אדהם, כי הסכם זה קובל לתיק בית משפט קמא חרף העובדה שזה לא גולה במסגרת גילוי המסמכים ולא הוגשה בקשה להגשתו. עיון בפרוטוקול ישיבת בית משפט קמא מיום 1.3.21 מלמד, כי ת/15 קובל לתיק מבלי שהועלתה כל התנגדות מטעם הנתבעים. ודוק, עיון בפרוטוקולים מלמד, כי הנתבעים ידעו והרבו בהתנגדויות. משלא הועלתה התנגדות במועד, בדין קובל ת/15 לתיק בית משפט קמא. זאת גם זאת, אדהם והנתבעים לא ביקשו ואף כעת אינם מבקשים להביא כל ראיה חדשה אשר יהא בה, לשיטתם, לשלול את תוכן ת/15. נוסף על כך, אדהם אינו מכחיש את חתימתו על ת/15 ואינו כופר בנכונותו. טענתו היא דיונית בלבד.
2. מסקנת בית משפט קמא, בהתאם לחישוב שערך, היא כי 2.7/60 חלקים שעל המשיבים להעביר על מנת להשלים העברה של 14.7/60 חלקים, שווים ל- 2/45 חלקים שהיו בבעלות יאסר ואשר הועברו על פי ת/15 לאדהם. בכך הושלמה העברת 14.7/60 חלקים מחלקה 98 לאדהם. חישוב זה נכון.

הפרת הסכם הפשרה על ידי הנתבעים:

1. על פי הסכם הפשרה מוטל על יוסף החיוב להעביר על שם הנתבעים 131 מ"ר בחלקה 105. יוסף מאשר שלא ביצע את חיובו. עיון בפרוטוקול חקירת יוסף מלמד שאין בפיו טעם מבורר לאי קיום חיובו.
2. הטענה לפיה הנתבעים לא מנעו מהמשיבים גישה לחלקות 3 ו- 4 מהווה הרחבת חזית שכן זו לא הועלתה בכתב ההגנה מטעמם. זאת ועוד, עיון בתצהירי הנתבעים אף הוא מגלה שאינם מכחישים את הטענה כי הם מנעו משהמשיבים גישה לחלקות 3 ו-4.

דין הטענה להידחות גם לגוף העניין. בית משפט קמא סמך ממצאיו העובדתיים על עדות סאלח, כי הנתבעים מונעים מהמשיבים גישה לחלקות 3 ו- 4. סאלח העיד כיצד הנתבעים הניחו שם מילוי עפר ויצקו רצפת בטון. נכון הדבר שהשוכר מטעם המשיבים החל בביצוע עבודות, אולם, זה נטש את המושכר נוכח התנהלות הנתבעים. אין בפי הנתבעים כל טעם מבורר מדוע יש להתערב בממצאיו של בית משפט קמא. מסקנתו זו של בית משפט קמא מבוססת אף על תמונות שהוגשו וסומנו ת/6 (נסרקו ת/6).

1. משכך, בדין קבע בית משפט קמא כי הנתבעים הפרו את הסכם הפשרה.

הפיצוי הכספי:

1. לשיטת אדהם, לא היה מקום להורות על פיצוי כספי לטובת המשיבים. דין טענה זו להידחות הן מטעמי בית משפט קמא והן מהטעם שרק אדהם הגיש ערעור בעוד שחיוב הנתבעים הוא ביחד ולחוד.

102. כזכור, הנתבעים לא הגישו כלל חוו"ד שמאי מטעמם ואף לא ביקשו לחקור את שמאי המשיבים. אכן, העד סאלח מטעם המשיבים העיד בישיבת יום 19.10.22 שאדמות אלה לא היו שימושיות. אולם יש לקרוא את התשובה בהקשרה הרחב. בגין התקופה בה אדמות המשיבים לא היו שימושיות לא פסק בית משפט קמא כל פיצוי. יודגש, הפיצוי, נפסק בגין התקופה בה ניתן היה לעשות שימוש בזכויות המשיבים, כלומר, רק ממועד ניסיון השכרת זכויות המשיבים במקרקעין לצד שלישי, ניסיון אשר לא צלח עקב התנגדות הנתבעים לאפשר לשוכר מעבר לחלקות המשיבים. ניסיון זה התרחש בשנת 2013. זהו גם המועד בו יוסף קיבל את היתר הבניה אשר הושלמה עובר לקבלת ההיתר.

זאת ועוד, כיצד ניתן לטעון שחלקות המשיבים לא היו שימושיות שעה שכעולה מקביעת בית משפט קמא עשו הנתבעים שימוש באותן חלקות.

יתרה מזאת, בית משפט קמא, בחישוביו, לא התייחס לחלקות בהן אין למשיבים זכויות.

103. בית משפט קמא בדין חילק את שיעור הפיצוי באופן שהעניק פיצוי בגין אובדן דמי שכירות עבור חלקות האדמה שבעניינן הסכם השכירות לא יצא לפעול, עקב התנהלות הנתבעים, ובין אלה שלא הושכרו. הפיצוי עבור החלקות שלא הושכרו בוסס על ראש נזק של דמי שימוש ראויים. כאן הסתמך בית משפט קמא על חוות השמאי מטעם המשיבים, תוך עריכת ההתאמות הנדרשות.

סוף דבר:

104. לאור כל האמור לעיל אציע לחברי לדחות את הערעור, ולחייב את אדהם בהוצאות הערעור ובשכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪ (כולל מע"מ).

השופט יצחק כהן

הסכם הפשרה, כדרכם של הסכמי פשרה, יש בו דבש ויש בו עוקץ. המערער רדה את הדבש, ועתה מבקש הוא להתחמק מעולו של העוקץ.

אני מסכים אפוא עם חוות דעתו של חברי, כב' השופט מר איל באומגרט.

השופטת רבקה איזנברג

אני מסכימה לניתוח של חברי, השופט איל באומגרט, וכן לתוצאה אליה הגיע.

אשר על כל האמור לעיל, הוחלט לדחות את הערעור, ולחייב את המערער לשלם למשיבים הוצאות משפט בערעור (כולל שכ"ט עו"ד ומע"מ), בסכום כולל של 20,000 ₪.

ככל שהמערער הפקיד ערובה להבטחת הוצאות המשפט בערעור, תעביר המזכירות את הסכום שהופקד למשיבים, באמצעות בא כוחם (עו"ד מוסטפה מחאג'נה).

ניתן היום, כ"ב אלול תשפ"ב, 18 ספטמבר 2022, בהעדר הצדדים.