1. לפניי תביעה שהוגשה לבית המשפט לתביעות קטנות, במסגרתה עותרת התובעת, אשר רכשה דירת מגורים בת שלושה חדרים, בגודל של כ-77 מ"ר, בקומת הקרקע של בניין במגדל העמק, לחייב את הנתבעת, החברה הקבלנית אשר בנתה את הדירה, לשלם לה סך של 28,500 ₪.
2. בכתב התביעה נטען כי בהתאם להסכם המכר מיום 5.6.2019, התחייבה הנתבעת למסור לתובעת את הדירה ביום 15.2.21. לאחר שהנתבעת לא מסרה לתובעת את הדירה במועד, הגישה התובעת, ביוני 2021, תביעה קטנה כנגד הנתבעת, שעניינה פיצוי בגין איחור במסירה, וזאת עוד בטרם נמסרה לה הדירה (ת"ק (עפולה) 51041-06-21, להלן: "התביעה הקודמת"). בתביעה הקודמת, הגיעו הצדדים להסכם פשרה, שלא הוצג אז לבית-המשפט, וביום ניתן 10.10.2021 פסק-דין המורה על דחיית התביעה, בהסכמת הצדדים, ללא צו להוצאות. נטען, כי בהתאם להסכם הפשרה התחייבה הנתבעת, בין היתר, למסור לתובעים את הדירה "במהלך חודש אוקטובר", אולם הנתבעת מסרה לתובעים את הדירה רק ביום 22.11.21.
3. עוד נטען בכתב התביעה כי הדירה נמסרה לתובעת כשהיא אינה ראויה למגורים, וקיימים בה ליקויים רבים שטרם טופלו על-ידי הנתבעת, ולא אפשרו שימוש בדירה. התובעת הפנתה לפרוטוקול המסירה שנערך במועד המסירה, וטענה כי במטבח ובשירותים היו נזקי רטיבות, בחדר השינה היה סדק גדול, הדירה הייתה מלוכלכת בצבע ובמלט, נקודות חשמל היו חשופות וגלאי העשן לא קובעו למקומם. התובעת טענה כי הליקויים לא תוקנו עד למועד הגשת תביעה זו, חרף התחייבות הנתבעת לתקנם בתוך 30 ימים ממועד המסירה, וחרף פניות רבות מצד התובעת אל הנתבעת בנושא.
4. התובעת עתרה לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין איחור במסירה לתקופה שבין 1.10.2021 ועד ל-15.1.2022, מועד הגשת תביעה זו, וכן בפיצוי בגין האיחור במסירה לחודשים 15.2.2021 - 15.4.2021, הם החודשיים "הראשונים" של האיחור לטענתה, בהם זכתה הנתבעת לתקופת "גרייס" ולא שילמה לה פיצוי כלשהו בגינם. את הפיצוי חישבה התובעת לפי שכר-דירה בסך 3,000 ₪ לחודש, לתקופה של ששה חודשים, ובמכפלת 1.5 בהתאם לחוק המכר (דירות), עתרה לחייב את הנתבעת בפיצוי בגובה 27,000 ₪.
5. עוד עתרה התובעת לכך שהנתבעת תשיב לידיה את תשלומי הארנונה לתקופה מחודש נובמבר 2021 ועד לפברואר 2022, אותם שילמה לטענתה בזמן שהדירה לא הייתה ראויה למגורים, בסך 1,250 ₪, ולחיוב הנתבעת בהוצאות בסך 282 ₪.
6. בבקשה שהגישה התובעת ביום 17.7.22 עתרה לחייב את הנתבעת בהוצאותיה, וזאת לאחר שהנתבעת הגישה שתי בקשות מטעמה לדחיית הדיון בתביעה, שהתקבלו, ולאחר שהתובעת הגיעה לדיון שנדחה ולא הודע לה על דחייתו. התובעת עתרה להשית על הנתבעת הוצאות בסך 1,200 ₪ בגין הפסד יום עבודה שלה ושל בן זוגה, הוצאות דלק בסך 400 ₪ שכן היא הגיעה יחד עם בן זוגה לדיון שנדחה לבקשת הנתבעת, מתל אביב, הוצאות בייביסיטר על הילדים בסך 300 ₪ ופיצוי בסך 3,000 ₪ בגין עגמת נפש.
7. מנגד, ביקשה הנתבעת מבית-המשפט לדחות את התביעה, וטענה בכתב ההגנה כי התביעה מנוגדת להסכמות הצדדים שבהסכם הפשרה, וכי התובעת פועלת בחוסר תום לב כלפיה. נטען, כי בהסכם הפשרה הוסכם על קיזוז חוב ריבית והצמדה שהתובעת הייתה חייבת לנתבעת באותו המועד, בסך 8,160 ₪, על ביצוע יציקת בטון בחצר דירת התובעת, ועל מסירת הדירה לתובעת באוקטובר 2021. הנתבעת טענה כי מילאה אחר תנאי הסכם הפשרה, למעט עיכוב קל שבגינו נמסרה הדירה בחודש נובמבר ולא באוקטובר כפי שהוסכם. נטען, כי אף שדירת התובעת הייתה בנויה ומוכנה למסירה, וטופס 4 לבניין התקבל ביום 14.6.2021, העיכובים בחיבור הבניין לתשתיות חשמל, מים ותקשורת הם שגרמו לעיכוב במסירתה.
8. הנתבעת טענה כי האיחור במסירת הדירה לתובעת היה נעוץ בנסיבות שאינן בשליטתה, ונגרם בשל התנהלותם צדדים שלישיים, ובהם משרד הבינוי והשיכון, בנוגע להקמת הפרויקט. הנתבעת טענה כי הדירה אותה רכשה התובעת נבנתה כחלק מפרויקט להקמת שכונה חדשה במגדל העמק, בה בנתה הנתבעת 474 יחידות דיור, וכי במהלך הקמת השכונה נתקלה הנתבעת בקשיים רבים הנוגעים לביצוע התשתיות בפרויקט, אותם פירטה בכתב התביעה, אשר גרמו לעיכוב משמעותי בהשלמת עבודות הבנייה. עוד נטען כי גם לנסיבות אחרות, כהתפרצות נגיף הקורונה, הטלת סגרים וחובת בידוד על בעלי תפקיד שונים בנתבעת, כמו גם לפטירת מנהל החברה באותה התקופה, הייתה השפעה בלתי צפויה על מועד מסירת הדירות בפרויקט. בנסיבות אלה, טענה הנתבעת, ובהתאם להוראות חוק המכר (דירות) והסכם המכר, האיחור במסירה אינו מזכה את התובעת בפיצוי כלשהו.
9. הנתבעת ביקשה, לחילופין, לדחות את התחשיב שערכה התובעת בנוגע לגובה הפיצוי, שכן אינו מתבסס על חוות-דעת ערוכה כדין, בהעדר תמיכה לטענות התובעת לגבי גובה שכר-הדירה ששימש בבסיס התחשיב מטעמה.
10. הנתבעת הכחישה כי הדירה כפי שמסרה אותה לתובעת ב-22.11.21 לא הייתה ראויה למגורים, וטענה כי התובעת לא צירפה אף ראיה לקיומם של הליקויים להם היא טוענת. נטען, כי ככל שנותרו בדירה ליקויים כלשהם, על התובעת לתת לנתבעת הזדמנות לתקנם במסגרת אחריותה בתקופת הבדק.
11. עוד ביקשה הנתבעת לדחות את עתירת התובעת להשבת תשלומי ארנונה, ומסרה כי היה על התובעת לפנות למחלקת הארנונה בעירייה לשם הסדרת הנושא.
12. בדיון בתביעה שהתקיים בפניי ביום 14.8.22, טענה התובעת כי גם במועד הדיון אין באפשרותה להשכיר את הדירה, כפי שתכננה, שכן אף אחד מהליקויים שבפרוטוקול המסירה לא תוקן על-ידי הנתבעת. לדברי התובעת, ברשותה תמונות עדכניות של הדירה אשר צולמו שבוע לפני הדיון, וכן דוח בדק אותו הזמינה בחודש מאי 2022, לאחר הגשת תביעה זו, בו נכללו תמונות של הליקויים, אותו שלחה לטענתה לנתבעת בדוא"ל, אך לא קיבלה כל התייחסות. התובעת אישרה כי הדירה נמסרה לידיה בנובמבר 2021, אך משום שלא הייתה ראויה למגורים לטענתה, וחלפה התקופה בה התחייבה הנתבעת לתקן את הליקויים בהתאם לפרוטוקול המסירה, היא סבורה כי יש להשית על הנתבעת פיצוי גם על התקופה שעד לתיקון מלוא הליקויים. במענה לשאלת בית-המשפט מה לטענת התובעת מנע שימוש סביר בדירה, השיבה כי היו בדירה נזקי רטיבות גדולים. עוד במענה לשאלת בית-המשפט ציינה התובעת כי קיבלה מהעירייה פטור מארנונה, לנכס ריק, למשך חצי שנה.
13. נציג הנתבעת מסר בדיון, כי ביום 7.11.22 הוזמנה התובעת על-ידי הנתבעת למסירת הדירה, אך בשל הצורך לתאם מועד מסירה בנוכחות התובעת ונציג הנתבעת, נדחתה לבקשת התובעת הפגישה ליום 22.11.22. נטען, כי איחור של שבעה ימים ביחס למועד המסירה המוסכם, אינו מזכה את התובעת בפיצוי. עוד נטען בדיון כי הסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים מונע מן התובעת להעלות טענות באשר לאיחור במסירה, שעה שהנתבעת עמדה בחובותיה על-פיו.
14. נציג הנתבעת הציג בפני בית-המשפט תמונות המתארות את מצב הדירה נכון למועד הדיון, וטען כי בהתאם להן, טיפלה הנתבעת בליקויים להם טוענת התובעת, והדירה כעת נקייה וראויה לשימוש. נטען בדיון כי לא התקבל אצל הנתבעת עותק מדוח הבדק שהתובעת טוענת ששלחה לנתבעת.
15. התובעת טענה בדיון, מנגד, כי הדירה שלה אינה נעולה וניתן להיכנס אליה ללא תיאום עמה, וכי לדעתה נציגי הנתבעת נכנסו לדירה ללא תיאום ועדכון שלה, בימים שלפני הדיון. התובעת מסרה כי לא ביקרה בדירה טרם הדיון, וכי את התמונות אותן הציגה בדיון, צילם שכן שמתגורר בבניין עבורה.
16. עוד במהלך הדיון, נשמעה עדותו של מנהל הפרויקט, מר אילן קוקובין, שמסר כי ביקר בדירתה של התובעת שבוע לפני הדיון. העד טען כי בנובמבר 2021 נמסרה הדירה לתובעת כשהיא ראויה למגורים, למעט ליקויים שלא מנעו שימוש סביר בה. העד טען כי טבעי שיהיו בשנה הראשונה לאכלוס הדירה ליקויים כגון סדקים, ואלה מטופלים במסגרת האחריות בתקופת הבדק, אך ככל שמתגלות תקלות המונעות שימוש בדירה, כגון תקלת חשמל, הנתבעת דואגת לתיקונם באופן מידי.
17. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, בחומר הראיות שהוצג לעיוני במהלך הדיון לרבות בדוח הבדק מטעם התובעת והתמונות מטעם הנתבעת, שמעתי את טענות הצדדים ושקלתי אותן, נוכחתי כי דין התביעה להידחות. להלן, אפרט נימוקיי בתמצית, בהתאם להוראות תקנה 15 לתקנות שיפוט בתביעות קטנות (סדרי דין), תשל"ז-1976.
18. זכותם של רוכשי דירה לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה מעוגנת בסעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. במקרה בו נמצאים רוכשי הדירה זכאים לפיצוי, קובע החוק מנגנון לחישוב הפיצוי, בהתאם לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. בחוק נקבע כי אין להתנות על סעיף זה, אלא לטובת הרוכש. החוק קובע גם מהן נסיבות שבהן לא תחול על המוכר החובה לשלם לרוכש פיצוי בגין איחור במסירה, בסעיף 5א(ג) לו. בע"א (מח' י-ם) 27638-07-19 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' פלד (19.3.2020) נקבע כי הנטל להוכיח קיומן של נסיבות הפוטרות את המוכר מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה, מוטל על המוכר. הסעיף הרלוונטי בחוק המכר (דירות), תוקן לאחרונה, בתיקון מס' 9 אשר נכנס לתוקפו ביום 30.6.2022.
19. הדירה נשוא המחלוקת דנן, נמסרה לתובעת באיחור ביחס למועד הנקוב בהסכם המכר, 15.2.2021. מתכתובת שצירפה התובעת לכתב התביעה עולה כי היא הוזמנה למסירת הדירה בהודעה מאת הנתבעת שנשלחה לה בדוא"ל ביום 16.11.21, ותואמה לבסוף עמה פגישה למסירת הדירה ביום 22.11.21, מועד בו נערך פרוטוקול מסירה בנוכחות התובעת ונציג הנתבעת, ולפיכך אתייחס למועד זה כמועד המסירה.
20. יצוין, כי ביוני 2021, בטרם נמסרה הדירה לתובעת, היא הגישה תביעה קודמת בבית-משפט זה, לפיצוי בגין איחור במסירה. הסכם הפשרה שנחתם בין הצדדים, ביום 29.8.2021, נקב במועד מסירה מוסכם, חדש – באוקטובר 2021, וזאת מבלי שהצדדים ציינו מועד מדויק במהלך אוקטובר. בהסכם הפשרה הוסכם בין הצדדים כי ישולם לתובעת, באמצעות קיזוז מחובה לנתבעת, סך 8,160 ₪, וכן תבוצע עבורה יציקת בטון בחצר הצמודה לדירתה. עוד נקבע בהסכם הפשרה כי: "הצדדים מאשרים כי נספח זה מהווה הסכמה בעניין טענות דמי השכירות כתוצאה משינוי מועד המסירה, לרוכש לא תהיה כל טענה ו/או דרישה כלפי החברה בעניין זה."
21. משהוסכם בין הצדדים על פיצוי באמצעות קיזוז ובאמצעות שווה כסף, ומשאין מחלוקת בין הצדדים כי הקיזוז הכספי בוצע ויציקת הבטון בוצעה אף היא, מנועה התובעת מלהעלות טענות בנוגע לפיצוי שעל הנתבעת לשלם לה בגין התקופה שהוסדרה בהסכם הפשרה, קרי התקופה שבין החודשים פברואר 2021 ועד אוקטובר 2021. בהינתן מועד המסירה המוסכם הנדחה, והתחייבות הנתבעת בהתאם להסכם הפשרה שלא להעלות טענות בעניין דמי שכירות כתוצאה משינוי מועד המסירה, הרי שחלוף התקופה שמהמועד שבהסכם המכר, ועד לאוקטובר 2021, אינה מזכה אותה בפיצוי כלשהו.
22. באשר לאיחור שתחילתו במועד המוסכם החדש – חודש אוקטובר 2021, וסופו במועד המסירה, מדובר באיחור אשר לפי פרשנות סבירה והגיונית, משכו אינו עולה על חודש אחד. ביחס לתקופה זו, חלות הוראות סעיף 5א(א) חוק המכר (דירות) אשר לפי נוסחן כיום, מזכות את הקונה לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה, לאחר שחלף חודש מתום המועד הקבוע לכך בהסכם המכר. יובהר, כי קיצור התקופה הנמנית עד לתחילת הזכאות לפיצוי, נעשה בתיקון חקיקה מיום 30.6.2022, אך גם אם אחיל, בנסיבות העניין, את הדין הקודם על המקרה שבפניי, אין בכך כדי לסייע לתובעת, שכן בהתאם לדין הקודם נמנתה תחילת הזכאות לפיצוי רק בחלוף 60 ימים ממועד המסירה.
23. מצאתי אפוא, כי התובעת אינה זכאית לתשלום כלשהו כפיצוי בגין איחור במסירה, בנסיבות האמורות. משנדחו טענות התובעת בנוגע לתשלום פיצוי בגין איחור במסירה, על סמך הראיות שבפניי והאמור בהסכם הפשרה, לא מצאתי צורך לדון בטענות הנתבעת באשר לסיבות שגרמו לעיכוב במסירת הדירה, לגופן.
24. טענות התובעת בדבר קיומם של ליקויים אשר מנעו שימוש בדירה ומגורים בה, בתוכן מקופלת גם עתירתה לקבוע כי הדירה לא נמסרה לה הלכה למעשה עד לתיקון מלוא הליקויים על-ידי הנתבעת, לא הוכחו ודינן להידחות. עיינתי בפרוטוקול המסירה מיום 22.11.2021, בדוח בדק שהציגה התובעת בדיון מחודש מאי 2022, בתמונות שצורפו לדוח הבדק, בתמונות שהציג בפניי נציג הנתבעת בדיון, ושמעתי את עדות מנהל הפרויקט שביקר בדירה שבוע לפני הדיון.
25. בהתאם לפרוטוקול המסירה, היו במועד המסירה בדירה, בין היתר, הליקויים הבאים: קילופי צבע, בדיקת איטום בדירה שלמעלה, השלמת ריצוף ליציקת הבטון שבחצר, ניקיון אדמה גננית שבחצר ובחזית, איטום בחזית, תיקון סדקים בתקרה ובקירות חדר השינה, תיקוני שפכטל וצבע, איטום סיליקון, הצמדת גלאי עשן, חיבור צינור דוד, סידור צנרת בגינה וניקיון כללי. נוכחתי כי אין מדובר בליקויים המונעים שימוש סביר בדירה או מגורים בה. גם הליקוי המרכזי אליו התייחסה התובעת בטיעוניה, ליקויי רטיבות בתקרת סלון הבית והמטבח, לא היו מהסוג המונע שימוש בדירה, ולהתרשמותי ניתן היה לאכלס את הדירה, ולאפשר לנתבעת לתקן את הליקויים תוך כדי השימוש בה.
26. נוכחתי במהלך הדיון, הן מן התמונות שהציג נציג הנתבעת בפניי והן מעדותו של מנהל הפרויקט שנשמעה בדיון, כי הליקויים טופלו, וכי הדירה מצויה כיום במצב שבו היא ראויה למגורים. גם ליקויים שלא הוזכרו בפרוטוקול המסירה אך תועדו בדוח הבדק, כגון שוחת ביוב בולטת בחצר, טופלו, לפחות בחלקם – וקיים קושי לקבוע כעת מהם הליקויים שנותרו. לא עלה בידי התובעת להגיע לדירה בסמוך לפני הדיון על-מנת שתוכל למסור עמדתה ביחס לתיקונים שבוצעו, ולשאלה אילו עוד ליקויים נותרו בדירה. אמנם, נוכחתי, כי בין התמונות שצולמו במהלך עריכת דוח הבדק, במאי 2021, ובין התמונות אותן צילמה הנתבעת בימים שטרם הדיון, קיים פער משמעותי, אך יש קושי לקבוע על סמך התרשמות מתמונות בלבד, מהם הליקויים בהם הנתבעת טיפלה, ובאילו ליקויים נותר עוד לטפל.
27. אציין עוד כי מההתכתבות בין הצדדים, כפי שצורפה לכתב התביעה, עולה כי במהלך נובמבר 2021 ועד לינואר 2022, טענה התובעת בפני הנתבעת ש"הדירה לא נמסרה לה" עד לתיקון הליקויים, והנתבעת מצידה מסרה כי תדאג לתיקונם, אך משהודיעה התובעת כי בכוונתה להגיש תביעה (ותביעה זו אכן הוגשה בינואר 2022) חל נתק בתקשורת שבין הצדדים. לא הובאה בפניי ראיה לכך שהתובעת שלחה לנתבעת את דוח הבדק שהוכן במאי 2022, באופן שיאפשר לנתבעת לבחון את טענותיה בנוגע לליקויים ולטפל בהם, ומכאן שהתובעת לא נתנה לנתבעת הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים עליהם הצביע דוח הבדק (המאוחר להגשת התביעה).
28. דרישת התובעת כי הליקויים להם היא טוענת יתוקנו במלואם בטרם תימסר לה הדירה, או כי ייקבע שהדירה לא נמסרה לה הלכה למעשה עד לתיקון כלל הליקויים, אינה עולה בקנה אחד עם הוראות חוק המכר (דירות) וחובות הצדדים בהתאם לחוק ולהסכם המכר. יודגש, במועד הגשת התביעה, וגם במועד הדיון בה, תקופת הבדק טרם הסתיימה. כמו-כן, לא מצאתי בסיס להתחייבות הנתבעת לתקן את הליקויים שתוארו בפרוטוקול המסירה, בתוך 30 או 40 ימים, כפי שטענה התובעת בכתב התביעה ובדיון.
29. לנוכח המפורט לעיל, אין בדעתי לקבוע כי הדירה לא נמסרה לתובעת הלכה למעשה, או כי הדירה נמסרה לתובעת כשהיא אינה ראויה למגורים, או כי התובעת זכאית בשלב זה לפיצוי כלשהו בגין ליקויי בנייה, בפרט בהעדר כל אפשרות להיווכח אילו ליקויים קיימים כעת בדירה, לאחר שהנתבעת ביצעה בה עבודות אותן התובעת לא בדקה.
30. בנוגע לחשבונות הארנונה אותם צירפה התובעת לכתב התביעה, ומשהבהירה התובעת כי פנתה לעירייה בבקשה לקבל פטור בגין נכס ריק, ובהמשך לקביעות דלעיל באשר למצב הדירה עובר למסירתה, לא מצאתי כי יש מקום לחייב את הנתבעת בהשבת תשלומי הארנונה אותם שילמה התובעת מחודש נובמבר 2021 ועד לפברואר 2022, כפי שביקשה בכתב התביעה.
31. לפנים משורת הדין, איני עושה צו להוצאות.

לצדדים הזכות להגיש בקשת רשות ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי בנצרת, בתוך 15 ימים מיום קבלת פסק-הדין.

המזכירות תשלח לצדדים את פסק-הדין.

ניתן היום, כ"ט אב תשפ"ב, 26 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.