1. עניינה של העתירה בהחלטת ועדת ההשגות באגף השומה שבמשרד המשפטים (להלן: "ועדת ההשגות"), בכל הקשור עם שווי הזכויות במקרקעין וגובה דמי ההיתר אותם נדרש העותר לשלם בעקבות תכנית אותה יזם במקרקעין.

רקע בתמצית

1. העותר, תומר בן טובים, הוא בעל זכויות הפיתוח של המקרקעין, המצויים בבעלות המשיבה 2 - רשות מקרקעי ישראל (להלן גם: "רמ"י"). עסקינן במקרקעין בשטח של 505 מ"ר, הידועים כמגרש 910 בחלקה 363 בגוש 6527, על פינת הרחובות אבן עזרא 28 והרב מימון 2 בהרצליה (להלן: ״המקרקעין" או "המגרש״). המקרקעין מיועדים לשימוש מסחרי בהתאם להוראות תכנית הר/1208, המאפשרת 141 מ"ר מסחר בקומת קרקע וכן 141 מ"ר מסחר בקומה א' (סה"כ 282 מ"ר מסחר ב-2 קומות) (להלן: "התוכנית המקורית" או "תוכנית הר/1208"); יצוין כי שטח המגרש המיועד למסחר הוא 470 מ"ר, ו-35 מ"ר הנותרים במגרש מיועדים לדרך.
2. בתאריך 26.22.2001 נחתם חוזה פיתוח למגרש בין רמ"י לעותר. ע"פ הסכם הפיתוח, העותר חוכר את המקרקעין לתקופה של 49 שנים, אולם בתוך 3 שנים עליו להשלים את הפיתוח, ובכלל זה: המועד להגשת התוכניות – עד 9 חודשים מאישור העסקה, המועד להתחלת הבנייה – עד 18 חודשים מאישור העסקה, המועד להשלמת השלד – 17.7.2004 והמועד להשלמת הבנייה עד 36 חודשים מאישור העסקה – 17.10.2004.
3. העותר יזם תכנית למגרש, במסגרתה ביקש בין היתר שינויים בקו בניין על מנת לאפשר מבנה מסחרי חד קומתי (במקום הדו-קומתי בתוכנית המקורית), תוספת אחוזי בנייה ואישור פתרון חנייה מחוץ לגבולות המגרש (תוכנית הר/מק/2099) (להלן: "תוכנית 2099" או "התוכנית הראשונה"). ביום 11.3.2004 החליטה הוועדה המקומית על הפקדת התוכנית להתנגדויות. לאחר דיון בהתנגדויות, ביום 10.4.2005 החליטה הוועדה המקומית לתת תוקף לעיקרי התוכנית – הגדלת התכסית כך שהמבנה המסחרי יהיה בקומה אחת, הגדלת אחוזי הבנייה ואישור פתרון חניה מחוץ למגרש; בכפוף לתיקונים כגון קבלת התנגדות המתייחסת לקו הבניין הדרומי, בין היתר לעניין פתרונות חניה נקבע כי "הוועדה השתכנעה שיש בסביבה היצע מספק של מקומות חניה ציבורית" (העתק ההחלטה צורף למכתב ב"כ העותר, נספח ד' לעתירה). התוכנית קבעה כי אם לא יוצא היתר בנייה בתוך 5 שנים, התוכנית תתבטל.
4. בין לבין, ביקש וקיבל העותר מרמ"י אורכות להשלמת הפיתוח. כך לדוגמה ביום 15.7.2006 פנה העותר לרמ"י בבקשה להארכת חוזה הפיתוח לתקופת הבנייה עד לחודש אוקטובר 2008, וטען כי "... היה צורך לפתור פתרונות אדריכלים רבים לפני, בין השאר לנושא החנייה במגרש... רק בימים אלה הסתיים בשעה טובה הליך קבלת היתר הבניה למגרש שבנדון". בחודש אוקטובר 2008 פנה העותר שוב לרמ"י להארכת חוזה הפיתוח בשנתיים וטען כי "רק בתחילת שנת 2007 הסתיים תהליך היתר הבנייה" וכי "בו בזמן נמצא שוכר למרכזון המסחרי השכונתי שעתיד להבנות למרכול השכונתי של רשת הרבוע הכחול ואשר הצריך שינוי היתר הבניה לצרכיו של השוכר לפיו פרמטרים ספציפיים אשר תואמים את צרכי כלל הרשת. לצערנו, בחודש אוגוסט 2008 לאחר דין ודברים ארוך זמן החליט השוכר לרדת מעסקת השכירות... עניין זה חייב את מרשתי לתכנון מחדש בחזרה של היתר הבניה שבנתיים אף פג תוקפו..." (נספחים 3 ו-4 לתשובה; ר' גם ס' 7 למכתב ב"כ העותר נספח 9 לתשובה "הליך הוצאת היתר הבנייה הגיע עד לשלב אגרות בנייה במרץ 2007, אולם בסופו של יום לא הוצא היתר בשל כישלון של מרשי להתקשר עם שוכר פוטנציאלי...")
5. על פי טענות העותר בעתירה, בשנת 2007 הגיש העותר בקשה להיתר בנייה שהגיעה לשלב תשלום אגרות הבנייה ונקבע כי על העותר לשלם "כופר חניה" בהתאם לתקן. ע"פ תיאור הרקע בהחלטת ועדת ההשגות, אושר היתר הן ביום 21.12.2005 והן ביום 22.3.2006 וביום 14.3.2007 אושרה הארכת תוקף להיתר ממרץ 2006, אלא שהיתרים אלו לא הוצאו בפועל. ככל הנראה כפי העולה מהמפורט לעיל, העותר נמנע מהוצאת ההיתר משום שלא מצא שוכר מתאים. עוד נטען בעתירה כי בשנת 2010, פנה העותר לוועדה המקומית על מנת לקבל היתר בנייה מכוח תוכנית 2099, אולם משפג תוקפו של היתר הבנייה והתוכנית, בקשתו נדחתה בחודש יולי 2011 וערר שהוגש בעניין זה נדחה אף הוא.
6. ע"פ הנטען בעתירה, ביום 9.9.2013 אושרה להפקדה תוכנית חדשה שיזם העותר - הר/מק/2099א (להלן: ״תכנית 2099א" ו/או "התוכנית החדשה״). לאחר דיון בהתנגדויות החליטה הוועדה המקומית ביום 18.11.2014 לתת תוקף לתוכנית, בכפוף לכך שפתרון החניה יהיה בשטח המגרש בלבד. ערר שהוגש בדצמבר 2014 נגד הקביעה כי החניה תהיה בתוך המגרש נדחה בהחלטת ועדת ערר מיום 27.2.2017. ביום 16.7.2018 פורסמה תכנית 2099א למתן תוקף, ותוקפה גם הוא הוגבל ל-5 שנים.
7. בחודש אוגוסט 2018, פנה העותר לרמ״י בבקשה למתן ארכה להסכם הפיתוח שבאותה עת היה בתוקף עד ה-31.12.2018, לטענתו, על-מנת שיוכל להתקדם עם הוצאת היתר הבנייה בהתאם לתכנית החדשה.
8. רמ"י החליטה לפנות לשמאי מטעמה על-מנת שיבחן את מצב הזכויות העדכניות במגרש לצורך קביעת דמי היתר. ביום 24.3.2019 ניתן דוח שומה של שמאי המקרקעין מר אהרון בוץ מטעם רמ"י. שמאי רמ"י השווה את שווי הזכויות בין התוכנית המקורית לתוכנית החדשה. בתמצית יצוין, לאור המחלוקות שהתעוררו בין הצדדים, כי שמאי רמ"י חישב את שווי זכויות הבנייה ע"פ התוכנית החדשה לשטח עיקרי (282 מ"ר) ושטח שירות (100 מ"ר; במקדם של 50%) וקבע כי ההפרש בין שווי החניה לעלות הקמת החניה זניח, ולפיכך אין רווח/הפסד בהקמתה. נקבע כי השווי ע"פ התוכנית המקורית הוא 2,891,000 ₪ ועל פי התוכנית החדשה 3,452,000 ₪.
9. ביום 4.6.2019, הודיעה רמ״י לעותר כי חוזה הפיתוח יוארך עד ליום 16.7.2021 ללא עלות ארכה, בכפוף לתשלום דמי היתר בסך 550,000 ₪ בהתבסס על השומה, וכי באפשרות העותר להגיש השגה.
10. ביום 26.7.2019, הגיש העותר השגה ראשונה לשמאי המחוזי שהסתמכה על חוו"ד השמאי שלומי מערבי. בהשגה נטען, בין היתר כי בשל צורת המגרש ודרישת הרשות לזיקת הנאה, לא ניתן לנצל את מלוא זכויות הבניה בקומת הקרקע, כשלפי בדיקת אדריכל - על פי התוכנית החדשה ניתן לנצל שטח עיקרי 205 מ"ר בלבד ושטח שירות 115 מ"ר (במקדם 50%); עוד נטען כי יש להפחית 500,000 ₪ בשל הפסד על מרתף החניה, משום שבמרכז מסחרי קטן מסוג זה אין ערך כלכלי למקום חניה ויש לקחת בחשבון את העליות הגבוהות וההפסד הכלכלי הנוצר בגין הקמת מרתף חניה מיוחד, כשלא ניתן להתקין רמפת כניסה בגלל גודל המגרש; עוד נטען כי בחישוב השווי ע"פ התוכנית המקורית, היה נדרש להוסיף 20% שטחי שירות בהתאם להחלטת מנהל מקרקע ישראל לתוכניות שאושרו לפני 1991.
11. רמ"י טענה בתשובה כי אין הכרה בתוספת גורפת של 20% שטחי שירות בתוכנית המקורית, כיוון שהשטח הוקצה בשנת 2001 ללא אותה תוספת; כן נטען שבקביעת שווי לפי זכויות בתב"ע, המדיניות היא לקבוע שווי לפי מלוא הניצול בתוכנית, מבלי להיכנס לפונקציונליות הבנייה.
12. ביום 30.6.2020 ניתנה הכרעת השמאי המחוזי במחוז ת"א והמרכז באגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים, מר דוד טוביה. בין היתר, השמאי המחוזי קבע כדלקמן:
13. ע"פ תשריט אדריכלי שהגיש העותר, ניתן לנצל רק 320 מ"ר משטחי הבניה בתכסית המגרש, 62 מ"ר פחות מהתב"ע. השמאי המחוזי בדק את התכסית סכמתית על פי התשריט, ובהתחשב בזה שרמ"י לא הציגה תשריט או אסמכתא – התקבלה טענת העותר ונקבע כי "ינתן לשטח זה (62 מ"ר) מקדם נמוך יותר אשר מבטא את העובדה שלא ניתן לנצלו בקומת הקרקע, אך סביר שבהקלה כלשהי ניתן יהיה לנצלו". (להלן: "השטחים העודפים").

יצוין כי בפועל חושב שטח זה של 62 מ"ר כ-46 מ"ר שטח עיקרי לפי מקדם של 70% ו-16 מ"ר שטחי שירות לפי מקדם של 35%. אשר ל-320 מ"ר שהוכרו - חושבו 236 מ"ר שטח עיקרי ו-84 מ"ר שטחי שירות (מקדם 50%).

1. טענות העותר לגבי החניה נדחו ונקבע בין היתר כי "אין כל מניעה להקים חניון רגיל בכפוף למספר מקומות החניה הנדרשים";
2. השמאי המחוזי קיבל את טענת רמ"י כי המגרש הוקצה ללא שטחי שירות ואין מקום להכיר בשטחי שירות במצב קודם.

בסיכומו של דבר, בין היתר לאור הפחתת השטחים העודפים והפחתת שווי למ"ר, נקבע כי שווי הזכויות לפי התוכנית המקורית הוא 2,509,000 ₪, ואילו השווי לפי התוכנית החדשה הוא 2,937,000 ₪. דמי ההיתר לעותר הופחתו בעקבות ההחלטה בכ-100,000 ₪.

1. על החלטה זו, העותר הגיש השגה שנייה לוועדת ההשגות בתאריך 26.7.2020. העותר שב וחזר על שלוש טענותיו העיקריות: (1) יש להפחית משווי שטחי הבנייה את השטחים שלא ניתן לנצל בפועל (השטחים העודפים). העותר שב וחזר על טענתו שמדובר בתכסית של 320 מ"ר ולאור דרישת שטחי השירות מדובר ב-205 מ"ר שטח עיקרי. נטען שאין לקבוע שווי לשטחים שאינם ברי מימוש בשל "הקלה כלשהי" – שאינה אפשרית בפועל משום שאסור לבנות גלריה ולא ניתן לחרוג מקווי בניין; (2) יש להפחית את ההפסד הכספי שנגרם מחניה במרתף. נטען כי "רמפת ירידה למרתף הייתה מפחיתה, במקרה הנדון, שטח ניכר מהשטח המסחרי בקומת הקרקע", וכי לא בכדי נספח הבינוי של התוכנית החדשה קובע מעלית ומתקני חניה – שעלותם הפסדית (עלות ההקמה עולה על שווי החניה); (3) יש להוסיף 20% שטחי שירות למצב קיים.
2. יצוין כי ההשגות הן לשמאי המחוזי והן לוועדת ההשגות הוגשו על פי פרק משנה 4.20 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל מחודש אפריל 2019.

החלטת ועדת ההשגות

1. ביום 16.12.2021 ניתנה החלטת ועדת ההשגות, ונקבע בין היתר כדלקמן:
2. אשר לשטחים העודפים – הוועדה קיבלה את קביעת השמאי המחוזי כי לא ניתן לנצל את כל השטח לבנייה בקווי בניין. הוועדה קבעה לזכויות אלו (62 מ"ר) מקדם נמוך יותר (43 מ"ר עיקרי במקדם 50% ו-19 מ"ר שירות במקדם 25%) "אשר מבטא את העובדה שלא ניתן לנצלם בקומת הקרקע אך סביר כי בהקלה כלשהי ניתן יהיה לנצלם".
3. אשר לחלוקה בין שטח עיקרי לשטח שירות במסגרת 320 מ"ר השטח שניתן לבנות בקומת הקרקע, קבעה הוועדה כי התוכנית החדשה דומה בהיקפה לתוכנית הראשונה שפקעה, במסגרתה הוגשה בקשה להיתר ע"פ שטח עיקרי של 239 מ"ר ו-81 מ"ר שטחי שירות, ושטח זה ניתן ליישום גם בתוכנית החדשה.
4. אשר לחניה – נקבע כי "ניתן למקם את החניות התת קרקעיות בשני מפלסים תת קרקעיים בהתאם לתוכנית הר/2000/מ'. מכאן שהפתרון אותו בחר היזם (כפי שבא לידי ביטוי בשומת שמאי המשיגה) הינו סובייקטיבי ואינו מחויב בהתאם למפורט לעיל". עם זאת, קבעה הוועדה כי בתוכנית המקורית ניתן היה תיאורטית למקם 6 חניות בקומת הקרקע, לעומת התוכנית החדשה שכלל לא מאפשרת חניה בקומת הקרקע. נקבע כי העלות העודפת ל-6 החניות היא כ-290,000 ₪ (48,500 ₪ לחניה).
5. הוועדה קיבלה את טענת העותר כי היה מקום להתחשב ב-20% שטחי שירות על פי התוכנית המקורית, לאור החלטת הנהלת רשות מקרקעי ישראל מס' 5761 מיום 24.11.1999 והחלטה מס' 988 מיום 22.10.2003 שאינה מתייחסת לתאריך השיווק של הקרקע.
6. הוועדה קבעה כי שווי מ"ר מבונה (כולל פיתוח) עומד על סך של 9,100 ₪. בסיכומו של דבר קבעה ועדת ההשגות כי שווי הנכס ללא עלויות פיתוח ע"פ התוכנית החדשה עומד על 2,232,000 ₪, לאחר הפחתת הפסד החניות במרתף; וכי שווי הנכס ע"פ התוכנית המקורית ללא עלויות פיתוח עומד על 2,124,100 ₪. הסכום הסופי לתשלום דמי ההיתר לאחר החלטת ועדת ההשגות עמד על סך של 121,663.49 ₪ (ע"פ שובר התשלום – נספח 10 לתשובה).
7. החלטה זו היא נשוא העתירה דנן.

עיקר טענות העותר

1. העותר ביקש להורות על ביטול יחסי של שומת ועדת ההשגות ולהורות על תיקונה, בשל סתירות ושגיאות מהותיות שנפלו בה לטענתו. נטען שההחלטה נגועה בחוסר סבירות קיצוני, כי הוועדה לא שקלה את כל השיקולים הנוגעים לעניין ולא ביססה כדבעי את החלטתה.
2. העותר טען כי ועדת ההשגות קבעה שאכן לא ניתן לנצל 62 מ"ר מהזכויות, אולם היא חייבה אותו במקדם נמוך כיוון ש"סביר כי בהקלה כלשהי ניתן יהיה לנצלם". נטען כי ועדת ההשגות לא קבעה מהי אותה "הקלה כלשהי" שניתן יהיה לנצל באמצעותה את זכויות הבנייה, כשבפועל אין חולק שלא ניתן לממשה. נטען כי התוכנית החדשה קובעת כי הבנייה תהיה במבנה בן קומה אחת שגובהו מוגבל ל-7 מ' ואסור לבנות בו גלריה, וכן נקבעו זיקות הנאה למעבר בחלק הצפוני והמערבי של המגרש. מכאן לגישת העותר, לא ניתן יהיה לנצל את זכויות הבנייה בשטחים העודפים ואין לחייב את העותר בגין זכויות שלא ניתן לנצל בטענה להקלה עלומה כלשהי.
3. העותר טען כי ועדת ההשגות התעלמה מטענותיו כי השטח העיקרי המקסימלי שניתן לבנות במגרש הוא 205 מ"ר, וקבעה שטח עיקרי של 239 מ"ר בהתבסס על ההיתר שהתבקש מכוח התוכנית הראשונה שפקעה, תוך התעלמות מטענות אדריכל העותר בדבר השוני בין התוכניות לעניין שטחי השירות.
4. אשר לחניה נטען שמדובר במרכז מסחרי קטן ושכונתי, שבסבירות גדולה המשתמשים בו יגיעו אליו באופן רגלי מבין תושבי השכונה. נטען כי מלכתחילה העירייה והוועדה המקומית סברו כי ניתן למצוא פתרונות חניה מחוץ למגרש, וכל מטרת התוכניות שהוגשו הייתה להתמודד עם הבעיה של פתרון החניה בשל העלות העודפת והמשקל הכבד שהחניון יוצר. נטען כי למרבה הצער בסיכומו של יום, נקבע כי על העותר למצוא פתרון חניה במגרש, ולאחר בדיקה תכנונית וביצועית, על אף שחניון מעלית וחניה רובוטית הוא יקר לביצוע, עדיין מדובר בפתרון הזול ביותר. נטען כי ועדת ההשגות קבעה שניתן לבנות את החניון במרתף דו מפלסי, תוך התעלמות מנספח הבינוי ומטענות העותר כי ניתן לבנות רק מעלית ומכפילים בחניון.
5. עוד נטען כי ועדת הערר שגתה כשקבעה עלות עודפת רק ל-6 חניות בקומת הקרקע, כשלמעשה צריך היה לקבוע עלות עודפת ל-12 חניות.
6. כמו כן נטען שבעת החתימה על ההיתר לפני התוכנית הראשונה – לא דרשה רמ"י כל תוספת תשלום וזאת משום שסברה שאין בתוכנית הראשונה עליית שווי. לטענתו, התוכנית הראשונה היטיבה את הזכויות במגרש לעומת התוכנית החדשה, כיוון שלא נדרשה בניית חניה בתוך המגרש. מכאן נטען שאם בתוכנית הראשונה רמ"י לא דרשה תוספת תשלום, ודאי שאין מקום לתוספת תשלום בגין התוכנית החדשה, שלעומת התוכנית הראשונה דורשת חניה בגבולות המגרש בעלות של כ-3.5 מיליון ₪.

עיקר טענות המשיבות

1. לטענת המשיבות יש לדחות את העתירה על הסף מחמת אי צירוף צדדים דרושים, כנדרש לפי תקנה 6(א) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס״א-2000. זאת, לאור הטענות שהעותר מעלה כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה וכנגד עיריית הרצליה מבלי לצרף אותן לעתירה. כמו-כן, המדינה טענה שנחוץ היה לצרף לעתירה את מגישת התכנית, חברת ש. בן טובים נכסים בע״מ (להלן: ״החברה״).
2. נטען, כי הדיון בוועדת ההשגות הוא דיון ״דה נובו״, קרי, לוועדה סמכות לקבל החלטה עצמאית ומחודשת שאינה תלויה בשומות הצדדים ובטענותיהם – וכן, שההחלטה התקבלה פה-אחד על-ידי הגורם הבכיר והמקצועי, כללה דיון מפורט והכרעה במחלוקות בין העותר לבין רמ״י בשאלת שווי המקרקעין וכן במסגרתה ניתנה התייחסות לטענות העותר באשר לחלופות. נטען כי ועדת ההשגות היא טריבונל מקצועי הפועל כגוף מעין-שיפוטי, ושהתערבות בהחלטותיה תיעשה במשורה ובמקרים חריגים ונדירים, כשמקרה זה אינו נופל בגדר אותם מקרים חריגים.
3. לגופו של עניין נטען כי העותר משיקוליו הוא בחר לתכנן את הבניין באופן שאינו מאפשר לו לנצל שטח של 62 מ״ר. שטח זה הוא בגדר זכויות בעלות ערך שיש לחייב את העותר בגינן והיה צריך לחייבו בגין מלוא הזכויות ולא להפחית עת ערכן כפי שעשתה הוועדה. בנוסף נטען כי עומדת לרשות העותר האפשרות לניצול השטח אם הוא מנייד את אותן זכויות ממגרש למגרש, מתכנן את הבניין בצורה יעילה יותר ו/או בונה את שטחי השירות בקומת תת-הקרקע.
4. אשר לחניה נטען כי ההצגות של קביעות הוועדה על-ידי העותר הן שגויות נוכח עמדת הוועדה לפיה ניתן למקם חניות בקומת הקרקע – ואף על אפשרות זו התבסס החישוב שנערך על ידיה משהתוכנית כלל איננה כוללת הוראה האוסרת על מיקום חניון בקומת הקרקע.

דיון והכרעה

1. כפי שיפורט להלן, דין העתירה להידחות. החלטת ועדת ההשגות – היושבת בהשגה שנייה על קביעת השמאי המחוזי – הא החלטה מפורטת ומנומקת ואין מקום להתערב בה. הוועדה היא ועדה מקצועית, המורכבת מעובד מדינה הכשיר לכהן כשופט שלום, מסגנית השמאי הממשלתי הראשי ומשמאי מקרקעין הכלול ברשימת השמאים המכריעים. הוועדה בחנה לעומק את טענות הצדדים, קיימה דיון בפנייה והגיעה למסקנות על פי החומרים שעמדו בפניה, ולא מצאתי שנפל פגם בהחלטה או שהחלטה חורגת ממתחם הסבירות.

יצוין כבר עתה – הנטל הוא על העותר להוכיח את טענותיו ואין די בטענות בעלמא. הטענות שהעלה העותר הן בסוגיות שמאיות-תכנוניות אותן יש לתמוך בהתאם בחוות דעת מקצועיות.

1. בטרם דיון לגופו של עניין, אציין כי ע"פ חוו"ד שמאי העותר כפי שהוצגה לוועדת ההשגות, שווי המקרקעין ע"פ תוכנית המקורית הר/1208 (כפי המצב בעת חתימת חוזה הפיתוח) עומד על 2,212,552 ₪, ואילו שווי המקרקעין לפי התוכנית החדשה עומד על 1,478,615 ₪. מהאמור עולה, כי לגישת העותר – הוא השקיע זמן וממון בתוכנית אשר בעקבותיה שווי המקרקעין ירד בכ-750,000 ₪ (כ-30% משווי המקרקעין בעת חתימת חוזה הפיתוח). זאת ועוד, על אף ירידת שווי זו – הוא עומד על מימוש התוכנית החדשה (ועל אף שלשיטתו התוכנית החדשה מחייבת אותו לוותר על כ-80 מ"ר שטח עיקרי ולבנות חניון בעלות של מיליוני ₪ שיגרום לו להפסדים). אציין בזהירות הראויה, כפי שגם טענה רמ"י בהשגה, כי יש קושי עם טענות העותר, שלא מתיישבות עם השכל הישר וההיגיון המסחרי.

מכל מקום, אפנה ואבחן את טענותיו לגופן.

השטחים העודפים

1. העותר טען כי יש 62 מ"ר שלא ניתן לבנות בתכסית ע"פ התוכנית החדשה, ואין לחשב כלל זכויות אלו, אולם ועדת ההשגות חישבה אותן במקדם נמוך, מתוך תפיסה כי ניתן יהיה לנצל את הזכויות בהקלה כלשהי – אשר לטענת העותר אינה אפשרית.

לא מצאתי לקבל את טענות העותר.

1. אין מחלוקת כי זכויות אלו לבנייה בשטח של 62 מ"ר מאושרות בתוכנית. הן השמאי המחוזי והן ועדת ההשגות קבעו כי ניתן יהיה לנצל זכויות אלו בדרך כלשהי, והם חישבו אותן במקדם נמוך (השמאי המחוזי החשיב 38 מ"ר, וועדת ההשגות החשיבה 26.3 מ"ר). כאמור, לטענת המשיבה, הזכויות הנותרות הן זכויות בעלות ערך והעובדה כי בשלב זה העותר בוחר שלא לנצלן, אינה פוטרת אותו מתשלום עבורן, כשלגישתה היה מקום לחייבן במקדם מלא ולא בהפחתה. נטען כי ייתכן שהעותר יוכל לנייד זכויות אלו למגרש אחר, לתכנן את הבניין בצורה יעילה יותר ולבנות שטחי שירות בקומת המרתף. נטען כי ההחלטה לקבוע מקדם נמוך לזכויות אלו היא החלטה מידתית, מאוזנת והוגנת. דברים אלו מקובלים אלי.

הערה (1) לס' 5 לתוכנית החדשה קובעת כי "במידה ולא ניתן יהיה לנצל את כלל שטחי הבניה בתחום קווי הבניין מעל פני הקרקע, ניתן יהיה לנצלם במפלס תת קרקעי, הכל לפי תכנית הר/2000". יצוין כי בדיון בפני ועדת ההשגות שמאי העותר מתייחס לכך שיש הערה בתקנון התוכנית החדשה הקובעת שאת השטחים שלא ניתן לנצל מעל הקרקע אפשר לנצל במרתף. שמאי העותר התייחס לכך כי "הפתרון מתחת לקרקע כאשר אנחנו מדברים על מרתף שיש בו חניה, לא אפקטיבי" (עמ' 3 לסיכום הדיון מיום 24.2.2021, נספח 7 לתשובה), ברם לא ניתן כל הסבר או פירוט לטענה זו. יתרה מכך – בעתירה אין כל התייחסות להערה זו, לרבות שלילה מפורשת של האפשרות כי יתרת השטחים יבנו במפלס תת קרקעי. העותר משליך יהבו בעתירה על כך שאסור לבנות קומת גלריה, שאסור לחרוג מקווי בניין וכי מותרת בניית מבנה בן קומה אחת בלבד – ומכאן לשיטתו לא ניתן יהיה לנצל את השטחים העודפים. ברם, העותר מתעלם מאפשרות הבנייה במרתף או מאפשרות ניוד הזכויות – ואין כל איזכור לכך בעתירה. במצב דברים זה, העותר לא מוכיח את טענתו כי לא ניתן יהיה לעשות כל שימוש בזכויות.

בנסיבות בהן הזכויות קיימות בתוכנית, התוכנית מאפשרת לנצלן ולו בקומת המרתף, העותר לא הביא כל חוות דעת ונימוקים מדוע ניצול הזכויות במרתף "לא אפקטיבי", ישנה אפשרות חלופית כי הזכויות ינוצלו במגרש אחר או בתכנון שונה במגרש דנן, ומקום בו הן השמאי המחוזי והן ועדת ההשגות קבעו כי מדובר בזכויות שניתן לנצל אך במקדם נמוך יותר ובכך התחשבו בטענות העותר – מדובר בהחלטה סבירה ואין מקום להתערב בה.

החלוקה בין השטח העיקרי לשטחי השירות

1. כאמור, השמאי המחוזי וועדת ההשגות קיבלו את טענת העותר כי תכסית המבנה בקומת הקרקע היא בשטח של 320 מ"ר. השאלה היא, כיצד יחולק השטח בין השטח העיקרי לשטחי השירות. השמאי המחוזי הכיר ב-236 מ"ר שטח עיקרי ו-84 מ"ר שטח שירות. ועדת ההשגות הכירה ב-239 מ"ר שטח עיקרי ו-81 שטח שירות. ועדת ההשגות התבססה בהחלטתה על ההיתר שהתבקש לתוכנית הראשונה, שכלל אותה תכסית כפי התוכנית החדשה.
2. לטענת העותר ניתן לנצל שטח עיקרי בהיקף של 205 מ"ר בלבד, וועדת ההשגות דחתה טענה זו מבלי שהתייחסה לנימוקי האדריכל מטעם העותר. על פי טענות העותר, הסיבות שבהיתר הקודם ניתן היה לבנות 244 מ"ר שטח עיקרי ועל פי התוכנית החדשה רק 205 מ"ר, הן כדלקמן: (א) חדר ומדרגות ומעלית למרתף החניה בגודל 17.5 מ"ר – שלא נדרשו בהיתר הקודם כיוון שבתוכנית הראשונה אושרה חניה מחוץ למגרש; (ב) חדרי אשפה ומחזור – כולל פח כתום ופח כחול, כלוב קרטונים ודחסנית – 18.7 מ"ר וכן חדר אשפה רגיל בשטח של 12.2 מ"ר. זאת לעומת ההיתר הקודם בו נדרש חדר אשפה בשטח של 13.7 מ"ר בלבד; (ג) מיקום נישת מים בשטח 3 מ"ר בתכסית המבנה מדרום. זאת לעומת ההיתר הקודם בו נישת המים מוקמה על הגדר הדרומית, כשמרווח הדרומי שימש כמעבר ציבורי, וכיום משמש כחניה תפעולית שאינה מאפשרת את מיקום מד המים בגבול החלקה.
3. גם בעניין זה, אין בידי לקבל את טענות העותר.

ראשית, העותר מסתמך על הסברי האדריכל מטעמו. הסברים אלו ניתנו במכתב שמוען לעותר ולשמאי מטעמו, ולא מדובר בחוות דעת רשמית.

שנית, לגופו של עניין – נדמה כי מכתב האדריכל מגלה טפח ומכסה טפחיים. המכתב מפרט אילו שטחי שירות נוספו בעקבות התוכנית החדשה, אך שותק לגבי הסוגיה המהותית – האם בהכרח נדרש כי כל שטחי השירות (העומדים לטענת העותר על 115 מ"ר) יבנו בקומת הקרקע, או שמא ניתן לבנות אותם במקום אחר, ולא על חשבון השטח העיקרי. גם כאן, טענות העותר מתעלמות לחלוטין מהאפשרות לעשות שימוש בשטחי המרתף (לדוגמה – לצרכי אחסנה).

1. בהעדר הצהרה פורמלית לגבי אפשרות בניית שטחי השירות והצורך בהם – העותר לא הוכיח את טענתו כי לא ניתן לבנות שטח עיקרי של 239 מ"ר, ואין מקום להתערב בהחלטת ועדת ההשגות.

חניה בקומת הקרקע

1. העותר טען כי על פי התוכנית המקורית, ניתן למקם 12 חניות בקומת הקרקע – וזאת בהינתן שהתכסית על פי התוכנית המקורית היא 169.2 מ"ר, המשאירים 300.8 מ"ר פנויים ולפי 25 מ"ר לחניה. נטען שועדת ההשגות חישבה בטעות שניתן למקם בקומת הקרקע על פי התוכנית החדשה 6 חניות, על אף שכלל לא ניתן למקום חניות בקומת הקרקע על פי התוכנית החדשה. לאור האמור נטען כי יש להפחית עלות בניה עודפת של 12 חניות ולא רק של 6 חניות.
2. אין בידי לקבל טענה זו. החלטת ועדת ההשגות ניתנה על סמך ההפרש בין התכסית בתוכנית המקורית (169.2 מ"ר) ובין התכסית בתוכנית החדשה (320 מ"ר) – הפרש שווה ערך ל-150.8 מ"ר. לשיטת ועדת ההשגות, בהפרש זה ניתן היה לכאורה לבנות 6 חניות בקומת הקרקע בתוכנית המקורית (לפי 25 מ"ר לחניה). החלטה זו ברורה ומנומקת ולא מצאתי מקום להתערב בה. טענות העותר לפיהן ניתן היה לבנות 12 מקומות חניה בקומת הקרקע על פי התוכנית המקורית נטענו לראשונה בעתירה, אינן נתמכות בחוות דעת ומתעלמות מהאפשרות שגם על פי התוכנית המקורית 150 מ"ר הנוספים (מעבר לתכסית של 169.2 מ"ר + 6 חניות) לא היו משמשים בהכרח ל- 6 חניות נוספות אלא משמשים, כמו בתוכנית החדשה, לצרכי מעבר לציבור, חניה תפעולית וכיו"ב. לא זו אף זו – בחוות דעת השמאי שלומי מערבי מטעם העותר – התייחס השמאי במפורש לאפשרות כי ככל שנדרשה חניה על פי התוכנית המקורית "ניתן למקם חלק ממקומות החניה (4-5 חניות) במפלס הקרקע בקווי הבניין..." (ס' 13.3.7 לשומה). טענות אלו מפי שמאי העותר כי ניתן היה למקם 4-5 חניות בלבד, סותרות במפורש את טענותיו בעתירה כי ניתן היה למקם 12 חניות. יתרה מכך, נלמד כי הערכת ועדת ההשגות אף עשתה חסד עם העותר והתחשבה בו מעבר להערכת השמאי מטעמו.

רמפת חניה

1. לטענת העותר שגתה הוועדה כשקבעה שניתן לבנות מרתף חניה דו-מפלסי עם רמפת כניסה. לטענתו, במקרקעין ניתן לבנות רק מרתף חניה הכולל מעלית למרתף ומתקני/מכפילי חניה במרתף, ללא רמפה, וכי עלות הקמת החניות במקרה זה היא שלילית – עלות המרתף והמתקנים עולה באופן ניכר על שווי החנייה. נטען כי קביעת ועדת ההשגות כי ניתן למקם את החניות בחניון דו-מפלסי אינה נסמכת על כל גורם מקצועי, בעוד העותר נסמך על נספח התנועה של התב"ע המאושרת.
2. אין בידי לקבל את טענות העותר. נספח התנועה של התוכנית החדשה הוא נספח מנחה ולא מחייב, והוא הפתרון שהוצע על ידי העותר משיקוליו הוא. בחירת העותר לתכנון החניון באמצעות מעלית ומכפילי חניה אינו מחייב קביעה כי לא ניתן לתכנן את החניון כחניון דו מפלסי. כאמור, הנטל על העותר להוכיח כי על אף שיש תוכנית המאפשרת את בניית החניון כחניון דו-מפסלי (הר/2000/מ), על ועדת הערר להתעלם מתוכנית זו ולקבוע כי התכנון האפשרי היחיד הוא באמצעות מעלית ומכפילי חניה. בכך לא עמד העותר. טענות העותר בדבר פגיעה בתכסית קומת הקרקע נותרו בעלמא. אמנם ככל הנראה לוועדת ההשגות הוצגו תשריטים המראים מיקום אפשרי של הרמפה החוצה לכאורה את הבניין המסחרי, אולם ככל שניתן להבין – לוועדת ההשגות לא צורפה כל חוות דעת בנושא תנועה שבה אמירות קונקרטיות לגבי אפשרויות תכנון החניון. אותן אמירות שטען העותר בעתירתו (ר' לדוגמה ס' 14 לעתירה) לגבי בחינת מכלול הפתרונות – היה צריך להוכיח באמצעות חוות דעת, שתשווה בין אותו "מכלול פתרונות" ויהיו בה הסברים מפורטים מדוע אין התכנות להקמת חניון דו מפלסי כפי שמאפשרת תוכנית הר/2000/מ.

חתימת רמ"י על בקשת ההיתר לפי התוכנית הראשונה, ללא בקשת דמי היתר

1. העותר טען כי העובדה שרמ"י חתמה על בקשת ההיתר לפי התוכנית הראשונה ללא בקשת דמי היתר, מלמדת כי היא לא סברה שבתוכנית הראשונה הייתה עליית ערך במגרש. נטען כי התוכנית הראשונה הייתה עדיפה על התוכנית החדשה – כיוון שבתוכנית הראשונה אושרה הקלה של 6% שטח עיקרי לבנייה וכן אושר פתרון חניה מחוץ למגרש. מכאן – נטען כי בהינתן שלפי רמ"י לא הייתה עליית ערך בתוכנית הראשונה, בוודאי שאין מקום לקבוע כי בתוכנית החדשה יש עליית ערך.
2. לא מצאתי לקבל טענה זו. ראשית – אין בחתימת רמ"י על ההיתר קביעה פוזיטיבית לפיה אין עליית ערך ודי בכך כדי לדחות את הטענה; שנית, אף אם ניתן היה לקבל את טענת העותר ולראות בחתימה על ההיתר כהסכמה שבשתיקה לכך שבתוכנית הראשונה לא הייתה עליית ערך, אין בכך כדי למנוע מרמ"י לבחון את הדברים מחדש, במיוחד מקום בו מדובר בתוכנית חדשה. כידוע, הרשות יכולה לשנות ממדיניות שהייתה נהוגה, ואין לכפות עליה להמשיך במדיניות שגויה אותה נקטה בעבר (ר' עע"מ 3973/21 רשות מקרקעי ישראל נ' קחם חברה להשקעות בע"מ, פס' 37 (20.12.2021)). בענייננו, תשלום דמי היתר ככל שתוכנית חדשה השביחה את המקרקעין הוא אינטרס ציבורי ולא מצאתי שנפל פגם בהחלטת רמ"י לבחון את עליית הערך בעקבות התוכנית החדשה, וזאת גם אם בעבר בתוכנית קודמת שאושרה רמ"י לא בחנה זאת.

טענות סף

1. המדינה טענה כי יש לדחות את העתירה על הסף מחמת אי צירוף הרשויות הנוגעות בדבר: עיריית הרצליה וועדת תכנון ובנייה הרצליה, וכן מחמת אי צירוף מגישת התכנית לעתירה, חברת ש. בן טובים נכסים בע״מ. לא מצאתי שיש בטענה זו כדי להביא לסילוק על הסף.
2. ראשית, העתירה דנן היא כנגד החלטת ועדת ההשגות והסעד המתבקש הוא להורות על בטלות יחסית של הכרעתה. העותר אינו מבקש סעד נגד עיריית הרצליה או הוועדה המקומית והרקע המתואר הקשור אליהן אינו נדרש על מנת להכריע בעתירה. משאלו פני הדברים – לא היה צורך לצרפן כמשיבות. עם זאת מצאתי לציין כי לאורכה של העתירה שזורות טענות העותר נגד עיריית הרצליה והוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה – שעניינן בתמצית בטרוניית העותר כי בשל התנהלות העירייה והוועדה המקומית נמנעה מהעותר, כך לטענתו, במשך מעל 21 שנים האפשרות לבנות על המקרקעין, מה שגרם לו לנזק ישיר במאות אלפי ₪ ולנזקים עקיפים הגבוהים הרבה יותר. לא היה צורך בטענות אלו ומוטב היה לולא היו נטענות. ראשית – עניינה של העתירה בהחלטת ועדת ההשגות, אין כל רלוונטיות לטענות בדבר עיכובים בבנייה ומדובר בטענות המסבכות את ההליך שלא לצורך. יוסף כי עיריית הרצליה והוועדה המקומית כלל אינן משיבות בעתירה והעלאת טענות נגדן בצורה זו אינה ראויה; שנית – בזהירות הראויה יצוין כי גם לגופו של עניין לא ברור האם יש ממש בטענות אלו, בהינתן שמהמסמכים שצורפו עולה כי לפחות חלק מהעיכובים נבעו מהתנהלות העותר עצמו ומנסיבות מסחריות הקשורות אליו. כידוע, על עותר להגיע לבית המשפט בידיים נקיות, והעלאת טענות שאינן נאמנות לאמת – ובמיוחד כאשר טענות אלו נטענות כלפי מי שאינו צד לעתירה ואינו יכול להתגונן נגדן – יכולה כשלעצמה להביא לדחיית העתירה.
3. שנית, אשר לצירופה של החברה. לא ברור לחלוטין מדוע צוינה החברה כמשיגה בהחלטה ועדת ההשגות ולא שמו של העותר. יצוין כי את ההשגה הראשונה הגיש העותר (ר' גם ס' 1.3 להחלטה בהשגה הראשונה "ההשגה שבנדון הוגשה מטען בעל הזכויות תומר בן טובים...) וגם בהשגה השנייה צוין פעם אחר פעם כי מדובר ב"משיג" (נספח ח' לעתירה). זאת ועוד, הסכם הפיתוח נחתם מול העותר, וגם שובר התשלום שיצא (נספח 10 לתשובה) – יצא על שם העותר. בנסיבות אלו נדמה כי העותר הוא שנושא בחובות ובתשלומים כלפי רמ"י, ומשכך הוא בעל הדין הראוי לעתור נגד החלטת ועדת ההשגות.

סוף דבר

1. העתירה נדחית.
2. העותר יישא בהוצאות המשיבות בסך 10,000 ₪.
3. זכות ערעור לבית המשפט העליון על-פי התקנות.

ניתן היום, י"ט תמוז תשפ"ב, 18 יולי 2022, בהעדר הצדדים.