בפניי ערעור על החלטת בית משפט השלום בבאר-שבע (כב' השופט מנחם שחק) בחדל"פ 1325-01-21 אשר ניתן ביום 9.1.22, בה קבע בימ"ש קמא שאין תועלת במימוש בית מגורים, ולכן המשיב 1 (להלן: "החייב") אינו צריך לשלם עבור פדיון זכויותיו בנכס.

עיקר המחלוקת בתיק זה היא האם יש לחשב את שווי הנכס לצורך חישוב סכום הפדיון, לפי שווי למימוש מהיר (כפי החלטת בית משפט קמא וטענת החייב) או לפי שוויו המלא (כפי טענת הנאמנת והממונה).

רקע

1. לבקשת החייב, ניתן צו לפתיחת הליכים בעניינו.

החייב הצהיר על חובות בסכום של כ-660,000 ₪, אך הוגשו נגדו תביעות חוב בסכום של כ-4.5 מיליון ₪, מתוכם כ-2 מיליון ₪ חוב משכנתה.

1. לחייב מחצית הזכויות בנכס מקרקעין באילת (המחצית השנייה שייכת לאשתו).

על פי שומה שהגיש החייב – מדובר בדירה דו מפלסית באילת, בת 6 חדרים ומרפסות, בשטח של כ-223 מ"ר ברוטו, הכוללת בריכת שחייב בשטח של כ-28 מ"ר; לדירה מוצמדים מרפסת לא מקורה בשטח של כ-49 מ"ר, מרפסת לא מקורה בשטח של כ-24 מ"ר, שתי חניות וגינה בשטח של כ-18 מ"ר; בשמאות נרשם שמהדירה נשקף נוף מרהיב למפרץ אילת (להלן: "הנכס").

השמאי מטעם החייב העריך את שווי הנכס בכ-3,030,000 ₪; כמו כן, העריך השמאי את שווי הנכס למימוש מהיר / כפוי ב-2,575,000 ₪.

1. לחייב ואשתו הלוואות מובטחות במשכנתה על הנכס, בסכום של 2,020,000 ₪, נכון למועד החלטת בית משפט קמא. החייב ואשתו הגיעו להסכמה עם הנושה המובטח למחזור ההלוואה המובטחת במשכנתה, הסכמה אשר אושרה ע"י בית המשפט קמא.
2. הצדדים חלוקים בקשר לשאלה מה הסכום שעל החייב לשלם לפדיון זכויותיו בנכס.

החלטה בית המשפט קמא

1. בית המשפט קמא נדרש לסכום שעל החייב לשלם על מנת לפדות את חלקו בנכס.

בית המשפט קבע כי יש לחשב את שווי הנכס לפי שוויו למימוש מהיר וכי יש להפחית את הוצאות הכינוס רק מחלקו של החייב.

לכן, כך קבע בית משפט קמא, לא תקום תועלת לקופת הנשייה ממכירת הנכס ולכן אין יתרה לפדיון.

המסגרת הנורמטיבית

1. בטרם בחינת אופן חישוב פדיון זכויות החייב בנכס, יש לבחון כיצד ימומש הנכס, אם ימומש, על מנת שניתן יהיה לחשב את הסכום אשר יוותר לטובת הנושים הכלליים.
2. הנכס המדובר הוא נכס משועבד לטובת נושה מובטח ועל כן, בעניין מימושו חלות הוראות סעיף 248 לחוק חדלות פירעון ולעניין הדיור החלוף, חלות הוראות סעיף 229(ז) לחוק.

דהיינו, בעיקרון יש להעניק לחייב אשר מתגורר בנכס, דיור חלוף לתקופה של 18 חודשים.

(מאחר שבענייננו החייב אינו מתגורר בנכס, אדון בהמשך בתקופת הסידור החלוף).

אעיר שנושה מובטח אינו רשאי להתנגד למימוש הנכס הממושכן (בעניינו הדבר אינו רלוונטי משום שהנושה המובטח אינו מתנגד למימוש הנכס) - כאשר חייב פותח בהליך חדלות פירעון, יש לממש את נכסיו לתועלת הנושים (סעיף 227 לחוק), בין יתר נכסיו של החייב כלול גם הנכס, ולכן, בעיקרון יש לפעול למימושו. מכוח חובת תום הלב החלה במשפט הישראלי, נושה מובטח אינו רשאי להתנגד למימוש תוך שהוא מעדיף את האינטרס הצר שלו על האינטרס של כל יתר הנושים [ר' רע"א 9025/03 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אלברט בן פורט, 13.10.04]. לכן, ניתן להורות על מימוש הנכס בהתאם לסעיף 248 לחוק, גם אם הנושה המובטח מתנגד.

1. לעניין הוצאות הכינוס, מאחר שיש לממש את הדירה בהתאם להוראות סעיף 248 לחוק חדלות פירעון, ומדובר בהלוואה מובטחת במשכנתה של החייב ואשתו, יש להפחית את הוצאות הכינוס מחלקם של שני בני הזוג.

שאלה פתוחה שתשובה לה אינה נדרשת בתיק זה היא מחלקו של מי יש להפחית את הוצאות הכינוס אם כל החובות הם רק של החייב ואין הלוואה מובטחת במשכנתה.

1. עניין נוסף שיש להביא בחשבון חישוב הוצאות הכינוס הוא שחישוב שכר הכונס כאשר נכס ממומש בהתאם לסעיף 248 לחוק חדלות פירעון, הוא לפי תקנות ההוצאה לפועל (שכר טרחת עורכי דין וכונסי נכסים), תשס"ב – 2002. אולם, מהוצאות הכינוס המחושבות יש להפחית את שכר הנאמן על הסכום המופקד בקופה, בהתאם לתקנות החברות (כללים בדבר מינוי כונסי נכסים ומפרקים ושכרם), תשמ"א – 1981 (להלן: "תקנות השכר"), זאת משום שהנאמן אינו זכאי לשכר טרחה על נכס הנמכר בכינוס, אך זכאי לשכר טרחה על סכום הפדיון.

לדוגמה, אם נמכר נכס בסכום של 2,000,000 ₪ וסכום של 500,000 ₪ יועבר לקופה, ואם נניח שלפי תקנות השכר, מחצית מהסכום שיועבר לקופה נמצא במדרגה של 10% ומחצית במדרגה של 5%, הרי ששכר טרחת הכונס שיש להביא לצורך חישוב הפדיון הוא כ-107,000 ₪ (כ-144,000 ₪ שכר הכונס בהתאם לתקנות ההוצל"פ, בהפחתת שכר הנאמן על סכום הפדיון בסכום של כ-37,000 ₪).

דיון והכרעה

1. לאחר שעיינתי במסמכים הרלוונטיים ושמעתי את הצדדים, הגעתי למסקנה שדין הערעור להתקבל. אני סבור שנפלו מספר טעויות בהחלטת בית המשפט:
   1. לצורך חישוב סכום הפדיון, לא היה מקום להתחשב בשווי הנכס למימוש מהיר אלא בשווי המלא של הנכס.
   2. לא היה מקום להסתמך על שומה שהזמין החייב, והיה מקום להורות לנאמנת להזמין שומה אובייקטיבית של הנכס.
   3. לא היה מקום להפחית את הוצאות הכינוס רק מחלקו של החייב.

להלן אפרט את נימוקיי.

1. לעניין שווי הנכס לצורך חישוב הפדיון

בית משפט קמא קבע שיש לחשב את סכום הנכס לפדיון לפי השווי למימוש מהיר, נוכח מגבלות ההליך כפי שהוא ראה אותן, ובין השאר – זמן מוגבל למכירה, אי שימוש במתווכים, אפשרויות פרסום מצומצמות והיעדר יכולת להתחשב במצב השוק במצב הזמן הרלוונטי.

אינני מקבל את נימוקי בית המשפט קמא – אין שום מגבלת זמן במכירת הנכס, על כונס הנכסים לפעול למקסום תמורת המכירה, גם אם המכירה תתארך במספר חודשים; באופן דומה, אין מגבלות על שימוש במתווכים (בכפוף לאישור בית המשפט, אם המתווך גובה שכר מהמוכר) ובוודאי שאין שום מגבלות פרסום (במיוחד בתקופה הנוכחית שניתן לפרסם נכסים באתרים שונים, בחינם או בעלויות אפסיות); הנימוק השלישי אינו ברור, אך כאמור, על הכונס לפעול להשיא את מחיר המימוש לתועלת החייב והנושים.

יש לזכור שהנכס מושכר בסכום של 8,500 ₪. אם וכאשר ימונה כונס למכירת הנכס, הוא יכול להמשיך להשכיר אותו עד אשר תתקבל הצעה סבירה, ולהשתמש בתמורה לצורך תשלום החזר הלוואת המשכנתה.

1. לעניין השומה

בית משפט קמא הסתמך על שומה שהוגשה על ידי החייב.

מבלי לפגוע בשמאי שהכין את השומה, אני סבור שעל מנת לוודא את שווי הנכס, היה על בית משפט קמא להורות לנאמנת לשכור שירותיו של שמאי מטעמה, על מנת להפיג כל חשש בקשר לאובייקטיביות השומה.

1. לעניין הפחתת עלויות הכינוס

בעיקרון, משווי הנכס יש להפחית את הוצאות הכינוס, הכוללות את שכר הכונס ושווי הסידור החלוף.

מאחר שכאמור יש לבחון את סכום הפדיון לפי מימוש נכס משועבד, ובעניינו החייב ואשתו הם החייבים בהלוואה המובטחת במשכנתה, יש להפחית את עלויות המימוש מחלקם של החייב ואשתו (מחצית על כל אחד מהם).

לעניין שווי הסידור החלוף: כידוע, שווי הסידור החלוף נועד לאפשר לחייב ומשפחתו לשכור דירה מתאימה, במקום הדירה אשר ממומשת, למשך תקופה מסוימת.

על פי סעיף 38(ג) לחוק ההוצאה לפועל (החל בענייננו לפי הוראות סעיף 229(ז) לחוק חדלות פירעון), משך תקופת הדיור החלוף לא תעלה על 18 חודשים. אולם, סעיף 38 לחוק מתייחס לדיור חלוף רק כאשר המקרקעין משמשים למגורי החייב. כלומר, בענייננו, על פי סעיף 38 הנ"ל, החייב אינו זכאי לדיור חלוף.

לעיתים חייב משכיר את דירת מגוריו הממושכנת ושוכר דירה אחרת. במקרה כזה, ניתן לשקול הענקת סידור חלוף, למרות שהחייב אינו מתגורר בדירה. אולם, לפי הנתונים אותם מסרה הנאמנת בתגובתה להצעת החייב לפדיון זכויותיו בנכס, החייב ואשתו משכירים את הנכס ב-8,500 ₪ לחודש (ומסכום זה יש להפחית מסים על פי דין, נתון אליו לא התייחסו הצדדים). לפי תגובת הנאמנת לבקשת החייב לאשר פריסה מחדש של ההלוואות המובטחות במשכנתה על הנכס, ההחזר החודשי של ההלוואה יעמוד על 8,370 ₪ לחודש. כלומר, מלוא שכר הדירה משמש לתשלום החזר ההלוואה (ואפילו על החייב להוסיף כספים מכיסו, לאחר הפחתת מסים משכר הדירה).

לכן, בעניינו, אין מקום להפחית סידור חלוף.

1. חישוב סכום הפדיון לפי השמאות שהגיש החייב

נוכח האמור, סכום הפדיון בהתאם לנתונים שעמדו בפני בית המשפט קמא הוא כדלקמן:

שווי הנכס: 3,030,000 ₪.

החוב המובטח: 2,020,000 ₪.

הוצאות מימוש: 190,000 ₪ (ההפרש בין שכר הכינוס לשכר הנאמנת על סכום הפדיון).

שווי הנכס בהפחתת משכנתה והוצאות מימוש: 820,000 ₪.

לכן, חלקו של החייב מסתכם ב-410,000 ₪, אותו ניתן לעגל ל-400,000 ₪ (יודגש שסכום זה חושב לפי השמאות שהגיש החייב, אך כאמור לעיל, יש לערוך חישוב לפי אותם עקרונות בהתאם לשמאות עדכנית שתוזמן על ידי הנאמנת).

התוצאה

1. הערעור מתקבל.
2. הנאמנת תזמין שומה לשווי הנכס העכשווי.
3. לאחר שתתקבל השומה העדכנית, יחושב סכום הפדיון על ידי בית משפט קמא, כמפורט לעיל.

מובן שבחישוב סכום הפדיון יהיה רשאי בית משפט קמא להביא בחשבון טיעונים נוספים, כגון טענת ב"כ החייב שמאחר שהנכס שייך גם לאשת החייב, אשר אינה חייבת, ייתכן שהליך מימוש יתארך וכו'.

1. החייב ישלם את הוצאות הערעור בסכום של 10,000 ₪.

ניתן היום, כ"ח אייר תשפ"ב, 29 מאי 2022, בהעדר הצדדים.