1. לפניי תביעה לתשלום סך של 18,840 ₪ בגין החזר דמי שכירות ששילמה התובעת לנתבע וכן הוצאות שנגרמו לה ועוגמת נפש, כנטען, בשל התנהלותו של הנתבע.

פרשת המקרה וטענות הצדדים

1. הצדדים התקשרו ביניהם בחוזה שכירות בלתי מוגנת מתאריך 30.8.2021 (להלן: "ההסכם") במסגרתו שכרה התובעת דירת מגורים שבבעלות התובע ברחוב פלורנטין 24 בתל-אביב (להלן: "הדירה") תמורת דמי שכירות חודשיים בסך 3,800 ₪. תחילת תקופת השכירות על-פי ההסכם נקבעה ליום 12.9.2021.
2. התובעת ראתה את הדירה לראשונה באותו יום בשעות הצהריים המאוחרות, וכבר באותו ערב הגיעה אל משרדו של הנתבע, והצדדים חתמו במקום על הסכם השכירות. באותו מעמד מסרה התובעת לתובע המחאה על סך של 3,840 ₪ בגין דמי שכירות ודמי ועד בית עבור חודש אחד, ונחתם שטר חוב.
3. התובעת טוענת כי יום למחרת החתימה על הסכם השכירות, ביום 31.8.2021, הגיעה פעם נוספת אל הדירה על-מנת לסכם עם השוכרת היוצאת על העברת חפציה, ואז הבחינה לראשונה בריח עז של עובש. התובעת טוענת כי לא הבחינה בריח בעת ביקורה בדירה יום קודם לכן, בשל העובדה שכל חלונות הבית היו פתוחים. מיד למחרת, ביום 1.9.2021, פנתה התובעת אל הנתבע על-מנת שיטפל במקור הריח בדירה עוד לפני מועד כניסתה, ולטענתה הוא השיב לה כי יטפל בכך, אולם בפועל לא בוצע דבר; הנתבע אף מסר לתובעת כי יוכל להגיע לדירה רק ביום 10.9.2021, לאחר חג ראש השנה.
4. הנתבע אינו חולק על כך, אלא טוען שהתובעת שהתה בדירה טרם חתימת ההסכם, והיתה לה הזדמנות נאותה לבדוק מראש את מצבה של הדירה; והיא לא העלתה כל טענה בנושא זה בעת חתימת ההסכם. התובעת הצהירה במסגרת ההסכם כי בדקה את הדירה ומצאה אותה במצב תקין וראוי לשימוש, ואף ויתרה במסגרת זו על טענות בנוגע למצבה של הדירה. עוד טוען הנתבע כי הוא היה נכון לבחון את טענותיה של התובעת ולתקן את הטעון תיקון במידת הצורך, אולם הוא מסר לתובעת כי לא יוכל להגיע באופן מיידי אלא לאחר חג ראש השנה, ולא ניתנה לו הזדמנות סבירה להתייחס לטענות התובעת.
5. הנתבע טען כי הדירה היתה ראויה למגורים, ולתמיכה בטענתו צירף מכתב מיום 16.2.2022 בחתימת הגב' אנה טיק, בו היא מאשרת כי גרה בדירה במשך שנה, עד 12.9.2021, וכי הדירה היתה ראויה למגורים. עוד נכתב כי בחודשי השכירות האחרונים כמעט לא התגוררה בדירה.
6. לאחר חילופי הדברים בין הצדדים התובעת פנתה אל עורך דין, וכבר ביום 3.9.2021 נשלח אל הנתבע מכתב (נספח ד' לכתב התביעה), בו נטען כי הדירה אינה ראויה למגורים, וכי נוכח העובדה שהנתבע אינו מתכוון לתקן את בעיית העובש עד מועד כניסתה של התובעת לדירה, התובעת מודיעה על ביטול ההסכם ודורשת השבה. ביום 5.9.2021 נשלח מכתב בא כוחו של הנתבע, בו נטען כי אין ממש בטענות התובעת. יחד עם זאת, הנתבע הסכים לביטול ההסכם, ובלבד שהתובעת תפעל בתיאום עם השוכרת הנוכחית למציאת שוכר חלופי שיבוא בנעליה. עוד נכתב כי ככל שהתובעת תמצא שוכר חלופי שיסכים לשלם שכר דירה גבוה יותר, אזי ההפרש יהווה פיצוי עבור הנתבע.
7. התובעת ביקשה לקבל מפתח לדירה על-מנת שתוכל להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאליים, והנתבע הפנה אותה אל השוכרת שהחזיקה בדירה, אולם אין מחלוקת בין הצדדים כי התובעת לא קיבלה הזדמנות כלשהי להראות את הדירה. מהתכתובת בין הצדדים עולה כי התובעת קיבלה את המפתח לדירה רק ביום 12.9.2021, בדיוק במועד תחילת תקופת השכירות על-פי ההסכם. כל זאת, חרף פניותיה אל הנתבע ואל השוכרת. הנתבע אינו חולק על העובדה כי בפועל לא ניתנה לתובעת אפשרות להראות את הדירה לצורך מציאת שוכר חלופי במשך 10 ימים. כשנשאל על כך בחקירתו טען כי השוכרת נסעה לחופשה ולא הסכימה לאפשר ביקור בדירה, וכי על-פי ההסכם לא ניתן היה לבקר בדירה ללא תיאום מראש. לנתבע לא היה מענה לכך שביום 9.9.2021 פנתה אליה מזכירתו בדרישה להפקדת ההמחאות עבור יתרת תקופת השכירות, כאשר התובעת טוענת כי נאמר לה שזה התנאי למסירת המפתח.
8. ביום 14.9.2021 הזמינה התובעת מהנדס בניין, מר בנימין כהן, שבדק את הדירה וקבע כי בשל מספר מוקדי עובש, ובפרט במטבח הדירה, ישנו ריח רע בכל חלקי הבית. המהנדס מצא ותיעד ליקויים משמעותיים נוספים בדירה. המהנדס קבע בחוות דעתו (נספח ז' לכתב התביעה) כי על-מנת שהדירה תהיה ראויה למגורים יש צורך בשיפוץ כל חלקי הבית ובהחלפת המטבח. המהנדס לא התייצב לחקירה על חוות הדעת, אולם גם הנתבע לא הגיש חוות דעת נגדית.
9. במקביל, הנתבע פעל לשיפוץ קל של הדירה, שכלל תיקוני טיח וצבע. הנתבע הודה כי באותו שלב, בחודש ספטמבר 2021, בוצע שיפוץ שטחי בלבד, ולאחר כחודשיים הוחלף המטבח, אולם לדבריו עיתוי החלפת המטבח היה "מקרי" וללא קשר לטענות שהעלתה התובעת.
10. בסופו של דבר, בעקבות פנייתה של התובעת אל מתווך מטעמה, נמצאה שוכרת חלופית והדירה הושכרה החל מיום 20.9.2021 תמורת דמי שכירות חודשיים בסך של 4,100 ₪, שהם גבוהים ב-300 ₪ מדמי השכירות עליהם הוסכם בהסכם עם התובעת.
11. התובעת הגישה כתב תביעה בו היא עותרת לקבלת החזר דמי השכירות ודמי ועד הבית ששילמה, החזר הוצאות חוות דעת המהנדס מטעמה ושכר טרחת עורך דין, וכן פיצוי בגין עוגמת נפש וטרחה שנגרמו לה כתוצאה מהתנהלות הנתבע, ובסך הכל 18,840 ₪.
12. הנתבע הגיש כתב הגנה בו ביקש לדחות את טענות התובעת, ולקזז מכל סכום שייפסק לחובתו דמי שכירות בגין התקופה שבין תחילת תקופת השכירות על-פי ההסכם עם התובעת ועד המועד בו הושכרה לשוכרת חלופית; וכן פיצוי מוסכם והוצאות ושכר טרחת עורך דין.

דיון והכרעה

1. עיקר העובדות בנוגע להתנהלות הצדדים אינן שנויות במחלוקת. המחלוקת נוגעת לשאלה האם הדירה היתה ראויה למגורים בעת חתימת ההסכם; האם היתה לתובעת עילת ביטול; מה היו נסיבות ביטול ההסכם; ומהו הסכום לו זכאי כל אחד מהצדדים כתוצאה מביטול ההסכם.
2. ההגדרה מהי דירה הראויה למגורים נקבעה בסעיף 25א לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. בתוספת הראשונה לחוק פורטו התנאים שבהתקיים אחד מהם הדירה אינה ראויה למגורים. הסעיף הרלוונטי לענייננו הוא סעיף (6) לתוספת הראשונה – סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
3. לאחר שמיעת הצדדים ובחינת הראיות שהוצגו בפניי שוכנעתי כי בדירה היו קיימים ליקויים מהותיים אשר היתה להם השפעה משמעותית על יכולת השימוש בדירה למגורים, אולם לא הונחה בפניי תשתית עובדתית מספקת לצורך קביעה כי הדירה לא היתה ראויה למגורים. הדירה שימשה בפועל למגורים סמוך לפני חתימת ההסכם עם התובעת והושכרה לשוכרת חלופית זמן קצר לאחר מכן, גם לפני שבוצעו בה תיקונים מהותיים. לעניין זה יצוין כי שני הצדדים נמנעו מהבאת עדים רלוונטיים: התובעת לא הביאה לעדות את המומחה מטעמה, ואילו הנתבע, שביקש לתמוך את טענותיו בדבריה של השוכרת הקודמת וטען כי גם השוכרת החלופית לא העלתה טענות בעניין, לא הביא מי מהן לעדות. עובדה זו נזקפת לחובתו של כל אחד מהצדדים [ע"א 55/89 קופל (נהיגה עצמית) בע"מ נ' טלקאר חברה בע"מ, פ"ד מד(4) 595, 602; ע"א 27/91 קבלו נ' ק' שמעון, עבודות מתכת בע"מ, מט (1) 450, 457].
4. על-פי כלל המוציא מחברו עליו הראיה, על התובעת להוכיח כי הדירה לא היתה ראויה למגורים. התובעת ביקרה בדירה והיתה לה הזדמנות להתרשם ממצבה טרם חתימת ההסכם. התובעת הסכימה להתקשר עם הנתבע בהסכם השכירות תוך ויתור מפורש על כל טענה בנוגע למצבה של הדירה, ואף מסרה לנתבע תשלום מראש. גם אם לתובעת לא היתה זכות מיידית לביטול ההסכם, אין להתעלם מן העובדה כי היא פעלה בתום לב ופנתה אל הנתבע באופן מיידי לאחר שגילתה אודות הליקויים בדירה, עוד טרם תחילת תקופת השכירות. התנהלותו של הנתבע החל משלב זה היא שהקנתה לתובעת את הזכות לביטול ההסכם, ובכל מקרה גם הנתבע עצמו הסכים לביטול ההסכם.
5. כאמור, מהראיות שהוצגו ומשמיעת הצדדים השתכנעתי כי היו ליקויים מהותיים בדירה, ובפרט, היה צורך בהחלפת המטבח בשל היותו נגוע בעובש. לראיה, הנתבע מודה כי כחודשיים לאחר שהתובעת ביקשה לבטל את ההסכם הוחלף המטבח במטבח חדש. אין לקבל את הטענה כי מדובר בעיתוי "מקרי". החלפת המטבח בסמוך לאחר מכן מעידה כי מלכתחילה היה ממש בטענות התובעת.
6. הנתבע לא נתן מענה ענייני לדרישת התובעת, אשר בשלב ראשון עדיין לא ביקשה לבטל את ההסכם, אלא להבטיח את תיקון הליקויים וטיפול בבעיית העובש במטבח. אמנם התובעת מיהרה לבטל את ההסכם תוך ימים ספורים, אולם זאת נוכח תגובתו של הנתבע, ומתוך ניסיון להביא לסיום מהיר ויעיל של ההתקשרות בין הצדדים, על-מנת למנוע נזקים לשניהם.
7. ההסכם בין הצדדים אינו קובע על מי מהם מוטלת האחריות לתיקון ליקויים הנובעים מעובש במתקני הדירה, אולם מסעיף 34 להסכם עולה כי על המשכיר האחריות לתיקון ליקויים הנוגעים למערכות המותקנות בדירה, וברי כי זהו אומד דעתם של הצדדים. על-פי סעיף 26 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 פרטים שלא נקבעו בחוזה יהיו על-פי הנוהג בין הצדדים, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו פרטים אלה כמוסכמים. במקרה דנן אף אין צורך להוכיח מהו הנוהג, שהרי הנתבע ביצע שיפוץ ולאחר מכן החליף את המטבח.
8. הנתבע טען כי לא ניתנה לו הזדמנות סבירה להיענות לפנייתה של התובעת לתיקון הליקויים, אולם בעדותו לא זכר איזה שיפוץ הציע לתובעת לאחר שהתלוננה בפניו, ולא טען כי הציע לה להחליף את המטבח. עדות זו מתיישבת עם גרסת התובעת על-פיה בזמן אמת הנתבע לא התכוון לפעול כנדרש. לפיכך, ניתן לקבל את טענת התובעת כי קמה לה עילת ביטול גם נוכח התנהלותו של הנתבע, ולו לפי הוראות סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1971.
9. ואף זאת למעלה מן הצורך, שכן הנתבע הסכים לביטול ההסכם על-ידי התובעת, ובלבד שתמצא שוכר חלופי שיבוא בנעליה, כאמור במכתב בא כוחו של הנתבע מיום 5.9.2021. התובעת מצדה הסכימה לביטול תוך מציאת שוכר חלופי, וביקשה לפעול מיידית לשם כך ועוד לפני המועד שנקבע בהסכם לתחילת תקופת השכירות, על-מנת למנוע מצב שבו ייגרם אובדן דמי שכירות.
10. מהראיות ומהעדויות שהוצגו בפניי התרשמתי כי התובעת פעלה בתום לב ומתוך רצון אמיתי לפעול בשקידה וביעילות למניעת נזק או חסרון כיס. התובעת ביקשה למצוא שוכר חלופי לפני תחילת תקופת השכירות או בסמוך לכך. אולם הנתבע, שהסכים לביטול בתנאי שיימצא שוכר חלופי, לא נתן לתובעת אפשרות מעשית לפעול לשם כך, בכך שלא ניתנה לה אפשרות להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאליים.
11. הנתבע אינו חולק על עובדה זו. טענתו היא השוכרת הקודמת לא הסכימה למסירת מפתח, ולא היתה לו זכות להכנס לדירה ללא תיאום מראש על-פי ההסכם עמה. הנתבע לא צירף את ההסכם עם השוכרת הקודמת, ובהנחה שהוא זהה להסכם עם התובעת, הרי שעל-פי סעיף 19 להסכם, בחודש האחרון לתקופת השכירות יש למשכיר הזכות להראות את הדירה בהודעה בכתב שתימסר שלושה ימים מראש, "גם ללא תיאום מראש עם השוכר". לפיכך, טענת הנתבע נסתרת בהוראות ההסכם עצמו. וכאמור, הנתבע לא הביא את השוכרת הקודמת כעדה מטעמו.
12. במהלך הדיון נתבקש הנתבע להסביר כיצד ביקש להציב בפני התובעת תנאי של מציאת שוכר חלופי מבלי לאפשר לה להראות את הדירה, ולא היה בפיו מענה לכך. למעשה, הנתבע הודה כי הציב בפני התובעת תנאי שלא היתה לה יכולת לקיים בשל התנהלותו, וכי בפועל, לא ניתנה לה ההזדמנות למצוא שוכר חלופי שישכור את הדירה החל מיום 12.9.2021, אלא רק לאחר מכן.
13. התנהלות זו של הנתבע אינה מתיישבת עם החובה היסודית לפעול בתום לב בקיום חוזה. עקרון תום הלב חולש על מערכת היחסים בין הצדדים מכוח הוראת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, המורה כדלקמן:

"בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך המקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה".

בפסק דינו של כב' השופט (כתוארו אז) ברק בעניין בג"צ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר-שבע בע"מ נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים, פ"ד לה(1) 828, נקבע לעניין חובת תום הלב כדלקמן:

"משמעותה של החובה לקיים חוזה בתום-לב ובדרך מקובלת היא, כי הצדדים ליחס החוזי חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל-פי המקובל על בעלי חוזה הוגנים. אמת הדבר, אין הצדדים לחוזים מלאכים זה לזה, אך שוב אל להם להיות זאבים זה לזה ("נבל ברשות החוזה" כלשונו של השופט אלון בע"א 148/77, בעמ' 638). על כל הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. על בעלי החוזה לפעול להגשמתה של כוונתם המשותפת, תוך נאמנות ומסירות למטרה, שעמדה לנגד עיניהם, ותוך עקביות בהגשמת ציפייתם המשותפת הסבירה".

1. הנתבע לא פעל כמתחייב בנסיבות העניין, ולא עמד בחובתו לפעול בתום לב. כתוצאה ישירה של התנהלותו של הנתבע סוכלה האפשרות למציאת שוכר חלופי לפני תחילת תקופת השכירות ביום 12.9.2021, וכתוצאה מכך נגרם אובדן דמי השכירות. לאור העובדה שהנתבע הוא זה שמנע את האפשרות למצוא שוכר שישלם דמי שכירות החל מיום 12.9.2021, אין לו עילה לדרוש מהתובעת קיזוז של הסכום בגין אובדן דמי שכירות.
2. אין מחלוקת כי התובעת הצליחה למצוא שוכרת חלופית ששכרה את הדירה בפועל תמורת דמי שכירות גבוהים יותר, תוך 8 ימים בלבד, החל מיום 20.9.2021. עובדה זו מעידה כי לו היתה ניתנת לתובעת האפשרות להראות את הדירה מיד כאשר הוסכם על ביטול ההסכם, סביר שהיה עולה בידה למנוע את אובדן דמי השכירות למשך 8 ימים, כולו או חלקו.
3. הנתבע טוען כי במקרה של החלפת שוכר הוא זכאי לפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 25א להסכם, בשיעור של שליש מדמי השכירות של חודש אחד, ובסך של 1,266 ₪, וכי יש לקזז סכום זה.
4. ראשית, לדרישה זו אין זכר במועד ההסכמה על ביטול ההסכם, כפי שעולה ממכתב בא כוח הנתבע מיום 5.9.2021.

שנית, משהוסכם על ביטולו של ההסכם הנתבע אינו זכאי לפיצוי מוסכם מכוחו, ולא בכדי טענה זו הועלתה באיחור, בניסיון לערוך התחשבנות עם התובעת.

שלישית, לא זו בלבד שבמכתב בא כוח הנתבע מיום 5.9.2021 לא נדרש פיצוי כאמור, אלא שנכתב כי ככל שיימצא שוכר שישלם דמי שכירות גבוהים יותר, אזי ההפרש ישמש כפיצוי לנתבע. השוכרת החלופית שמצאה התובעת משלמת דמי שכירות גבוהים ב-300 ₪ לחודש, המצטברים לסך של 3,600 ₪ לשנה – סכום העולה באופן ניכר על סכום הפיצוי המוסכם.

רביעית, בנסיבות העניין תשלום הפיצוי המוסכם אינו מוצדק גם לו היה חל על-פי ההסכם. הצדדים הסכימו על ביטולו של ההסכם תוך ימים ספורים ממועד חתימתו, ועוד טרם החלה תקופת השכירות. על-פי תנאי סעיף 25א להסכם, לשוכר הזכות להמציא שוכר חלופי תוך 10 ימים, אולם כאמור, תנאי זה נמנע מהתובעת בשל התנהלותו של הנתבע. נוסף על כך, למקרא הסעיף, ברי כי הוא מתייחס למצב בו השכירות מתקיימת בפועל, כאשר השוכר מבקש לסיימה טרם המועד מסיבותיו שלו, ולא על רקע טענה להפרה מטעם המשכיר, במקרה בו תקופת השכירות טרם החלה, וכאשר המשכיר אינו מאפשר מציאת שוכר חלופי. בנסיבות העניין, ולמעלה מן הצורך, אני מוצאת כי גם לו היתה לנתבע זכאות לפיצוי המוסכם, מן הראוי להפחיתו על-פי הוראות סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1971.

1. לאור קביעתי כי הנתבע סיכל את האפשרות למציאת שוכר חלופי במועד, הוא אינו זכאי לקיזוז בגין אובדן דמי השכירות. מכל הטעמים המפורטים לעיל, הנתבע גם אינו זכאי לפיצוי המוסכם על-פי ההסכם שבוטל. לכך יש להוסיף את העובדה שהנתבע הודיע מיוזמתו כי במקרה בו יימצא שוכר חלופי שישלם דמי שכירות גבוהים יותר, אזי ההפרש ישמש כפיצוי עבורו, ואכן כך היה.
2. באשר לסכומים הנוספים בגינם עותרת התובעת, הנוגעים להוצאות שכר טרחת עורכי דין, עוגמת נפש וביטול זמן, אני מוצאת כי לשני הצדדים נגרמו הוצאות, וכי לשני הצדדים היתה תרומה למצב. לפיכך מוצדק כי כל צד יישא בהוצאותיו שבשלב טרום הגשת התביעה.
3. לצד זאת, לתובעת נגרמה הוצאה נוספת כאשר נאלצה להזמין מהנדס בניין שיבדוק את מצב הדירה וייתן חוות דעת אודות הליקויים שנמצאו בה. מחד, הוצאה זו היתה נחסכת לו הקפידה התובעת לבדוק היטב את הדירה טרם החתימה על הסכם השכירות; אולם בדיעבד היה צורך בהזמנת המהנדס נוכח התכחשותו של הנתבע לטענותיה. הנתבע אינו טוען כי בדק את הדירה בעצמו או באמצעות איש מקצוע כלשהו מטעמו, על אף שסביר היה לצפות שיפעל כך, כבעל דירה האחראי למצבה. הנתבע העלה טענות בנוגע לתוכן חוות הדעת, אולם בפועל, זמן קצר לאחר מכן פעל על-פי עיקר המלצותיה – החליף את המטבח וביצע תיקוני טיח וצבע.
4. לפיכך, אני קובעת כי על הנתבע לשאת במחצית עלות חוות הדעת של המהנדס. על-פי הקבלה שצורפה לכתב התביעה שכר טרחתו של המהנדס עמד על 2,500 ₪, ולפיכך על הנתבע להחזיר לנתבעת מחצית הסכום, בסך של 1,250 ₪.

סוף דבר

1. על יסוד כל האמור לעיל הגעתי למסקנה שדין התביעה להתקבל בחלקה. התובעת זכאית להשבת מלוא דמי השכירות ודמי ועד הבית בסך כולל של 3,840 ₪. כמו כן על הנתבע להחזיר לנתבעת מחצית מעלות חוות דעת המומחה, בסך של 1,250 ₪.
2. אשר על כן, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעת סך של 5,090 ₪, בצירוף אגרת משפט על סך 188 ₪, כל זאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום המלא בפועל, ובצירוף הוצאות משפט על סך 800 ₪.

זכות להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי – בתוך 15 יום.

המזכירות מתבקשת לשלוח העתק מפסק הדין אל הצדדים.

ניתן היום, כ"ז תמוז תשפ"ב, 26 יולי 2022, בהעדר הצדדים.