לפניי בקשת הנתבעת לסילוק תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין על הסף.

רקע כללי

1. עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף, אשר הוגשה מטעם התובעים, ובמיוחד התובעת מס' 1 (להלן: התובעים, המשיבים או המשיבה בהתאמה) נגד הנתבעת (להלן: המבקשת). הצדדים הם בעלים במשותף (ב"מושע") של מגרש בשטח של 847 מ"ר, הידוע כגוש 5840 חלקה 108 במזכרת בתיה (להלן: המגרש). מדובר במגרש שייעודו, בהתאם להיתר הבניה שלעניין (שהוצג ע"י התובעים) לבניית 3 יחידות דיור. התובע מס' 2, אביה של התובעת מס' 1 והמשיבה (להלן: האב), היה בעלים של חלקים מסויימים במגרש והוא העביר חלק מהם לבתו המשיבה ללא תמורה ביום 6.1.2009. לאחר ביצוע העברת החלק של האב במגרש לבתו, נותרו ברשותו 641/2,000 חלקים במגרש, שהם 3,205/10,000 חלקים. בבעלות הבת, המשיבה, מצויים 3,204/10,000 חלקים במגרש, ואילו בבעלות המבקשת 3,591/10,000 חלקים במגרש. סך כל חלקי הצדדים במגרש: 10,000/10,000. כלומר: הצדדים יחדיו מחזיקים במגרש בשלמות, כאשר למבקשת 35.91% במגרש ואילו לתובעים 64.09% במגרש.
2. לטענת המשיבה, המבקשת בנתה בית מגורים על חלקה במגרש, בהתאם להסכם עם האב, התובע. חלקי המשיבה והאב במגרש נותרו עד היום כמות שהם, ללא שנבנו עליהם בתי מגורים. המשיבה קיבלה ביום 2.12.21 היתר בניה ונקצבה בו תקופה של 3 שנים למימושו ולבניה בפועל עד למועד תפוגת ההיתר.
3. המשיבה ביקשה לקדם את בניית בית המגורים על חלקה במגרש, אולם כשפנתה לבנק למשכנתאות, כך, לטענתה, התברר לה כי המערכת הבנקאית דורשת כיום לצורך מתן הלוואה המבוטחת במשכנתה, במקרה של בניה בנכסים צמודי קרקע, להציג הסכם שיתוף בין הצדדים למגרש^[1]. לטענת המשיבה היא ניסתה להחתים את המבקשת על טיוטת הסכם שיתוף שנערך על ידה או מטעמה, אולם זו לא שיתפה פעולה, הגם שחתמה בתחילת הדרך על הגרמושקה מטעם המשיבה, ומכאן התביעה. במסגרת כתב התביעה עותרים התובעים לחייב את המבקשת לחתום על טיוטת הסכם השיתוף, או לחלופין להורות על פירוק השיתוף במקרקעין באמצעות חלוקתם בעין.

תמצית עניינה של התביעה וטענות הצדדים

טענות התובעים

1. לדברי המבקשת, בכתב ההגנה מטעמה, כמו גם בבקשה לסילוק על הסף שלפניי, בין הצדדים (קרי: בין האב לבין המבקשת וצדדי ג') נכרת הסכם שיתוף תקף ומחייב מיום 3.7.2001 (להלן: הסכם השיתוף או ההסכם). לדברי המבקשת, מדובר בהסכם שיתוף שנכרת בין כל הגורמים החתומים עליו: שני הבעלים המקוריים של המגרש דנן: האב והמבקשת, וכן חמש משפחות נוספות - בעלי מגרשים סמוכים (ובסה"כ 7 משפחות), כאשר מטרתו היתה הסדרת קבלת מגרשים המיועדים לבניה בהסכמה מול הרשות המקומית והוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה (להלן: הוועדה), וזאת, נוכח הגשת התנגדויות מקדמיות ועתירה מנהלית של מי מהצדדים להסכם ביחס לתב"ע שניסו הרשות המקומית והוועדה לקדם. לדברי המבקשת, מדובר למעשה בהסכם פשרה שנכרת בשעתו בין כל הגורמים שלעניין: בעלי הזכויות במקרקעין והרשויות (שהן עצמן אינן חתומות על הסכם השיתוף). במסגרת הסכם השיתוף נקבעו זכויות כלל הצדדים במגרשים. האב והמבקשת קיבלו מהרשות המקומית זכויות במגרש 231, הוא המגרש דנן, בגין ויתור על ההליכים המשפטיים וההתנגדויות מושא ההסכם.
2. בסע' 3.1.1 להסכם נקבעה החלוקה של המגרש דנן, המכונה "מגרש 231", לפי מספרו הישן, כך שלאב תוקצינה זכויות בתתי המגרשים 231/1 ו-231/2 ואילו הזכויות בתת מגרש 231/3 תוקצינה למבקשת. כן נקבע כי לאב יהיו חלקים יחסיים במגרש בשיעור של 64.09% ואילו למבקשת יהיו חלקים במגרש בשיעור של 35.91%. אם נביא בחשבון כי למבקשת 3,591/10,000 חלקים במגרש, כאמור לעיל, הרי שהצדדים פעלו בדיוק בהתאם להסכם השיתוף. יוער כי בהתאם להסכם השיתוף הוקצו לאב זכויות במגרש נוסף (מגרש 215), שאיננו קשור לתביעה שלפניי.
3. במסגרת הסכם השיתוף סוכם כי זכויות הבניה בכל תתי המגרשים תהיינה שוות, וכי ניתן יהיה לנצל ניצול מירבי את זכויות הבניה ללא צורך בחתימת בעלי הזכויות האחרים.
4. בסע' 7.1 להסכם השיתוף הוסכם כי הסכם השיתוף יחייב את יורשי הצדדים וכל הבאים מכוחם ו/או רוכשי הזכויות מהם, וכן כי הצדדים מסכימים כי תירשם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על הזכויות שלהם לפני הפרצלציה בדבר קיומו של הסכם שיתוף זה. ייאמר כבר כעת כי הסכם השיתוף לא נרשם בסופו של דבר בלשכת רישום המקרקעין ומכאן המחלוקת שלפניי בדבר מעמדו.
5. במסגרת כתב התביעה (סע' 12-15) מבוקש לחייב את המבקשת לחתום על טיוטת הסכם השיתוף החדש והמוצע ע"י המשיבה ולהורות על רישומו בלשכת רישום המקרקעין, או לחלופין להורות על חלוקה בעין של המגרש בהתאם לתשריט שצורף לכתב התביעה. כן מבוקש לחייב את המבקשת לשאת בעלויות הכנת הסכם השיתוף החדש וכן בעלויות הגשת מפת המדידה. לבסוף, מבוקש לאפשר לתובעים פיצול סעדים לשם הגשת תביעת נזיקין כנגד המבקשת, בשל העובדה שגרמה לעיכוב בקבלת הליווי הבנקאי.

טענות המבקשת

1. לטענת המבקשת, בכתב ההגנה מטעמה, הסכם השיתוף נערך כחלק מהסכם פשרה שהצדדים, האב והמבקשת, היו צדדים לו. המבקשת טוענת (בסע' 18 לכתב ההגנה) כי בניגוד לאמור בכתב התביעה, לפיו רכש האב את המגרש עם המבקשת הרי שהוא נמנה על הבעלים המקוריים של המקרקעין באזור והוא זה שמכר למבקשת חלק קטן מהמקרקעין בשנים 1972-3. לדברי המבקשת (בסע' 20 לכתב ההגנה) האב הוא זה שגיבש את הפשרה מול הוועדה והרשות המקומית ודאג להחתמת כלל הרוכשים על הסכם השיתוף. כלומר: לשיטת המבקשת, האב הוא זה שהיה הגורם המניע והמרכזי בגיבושו של הסכם השיתוף (סע' 22). במבוא להסכם השיתוף (ב"הואיל" הרביעי) מפורטות הנסיבות של כריתתו של ההסכם, כאמור, ומהן עולה כי אכן ההסכם נכרת בסופם של הליכים משפטיים, ובכלל זה, התנגדויות לתב"ע ועתירה מנהלית, כאמור לעיל. המבקשת מטילה ספק בכך שהאב איננו מודע להסכם השיתוף, שלטענתה, נערך בהובלתו. הסכמי הפשרה והשיתוף בין הצדדים להסכמים אלו קבעו חלוקה של מגרשי המשנה באופן שונה מהתשריט שעליו מבקשת המשיבה להחתים את המבקשת, כאשר בעניין זה מפנה המבקשת לקביעות בתשריט, המהווה נספח להסכם השיתוף (ושצורף כנספח ב לכתב ההגנה) וממנו עולה הרחקה בין בתי המגורים האמורים להיבנות במגרשיהם של התובעים לבין קו הבניין של בית המגורים הבנוי על המגרש שלה (231/3), וכאשר מנגד בתשריט המוצע ע"י המשיבה מבוקש לסמוך את קירות בית מגורי המשיבה לקיר ביתה של המבקשת ללא כל הרחקה מקו הבניין. עוד נקבע בהסכם השיתוף כי פירוק השיתוף בין הצדדים ייעשה בדרך של רישום בית משותף (סע' 3.8 להסכם, ובשונה מהאמור בסע' 3.6, שעניינו פירוק השיתוף במתחם אחר במסגרת ההסכם דנן), בניגוד למוצע כעת. המבקשת מבהירה כי אין לה כל כוונה לעכב את המשיבה מלבנות את ביתה והיא בסה"כ דורשת עמידה על הסכם השיתוף וקיומו כלשונו. בשולי הדברים מתייחסת המבקשת גם לבקשה לפיצול סעדים, אולם אין בכוונתי להידרש לכך כעת.
2. המשיבה מציינת כי אביה ייפה את כוחה בייפוי כח בלתי חוזר מיום 20.1.22 (שצורף כנספח ד' לכתב התביעה) הנוגע למגרש, שמפורט במפורש בייפוי הכח כגוש 5840 חלקה 108, הוא המגרש מושא התביעה דנן, כאשר במסגרת ייפוי הכח מוסמכת המשיבה לעסוק אך ורק בהסכם שיתוף לגבי מגרש זה, כדלקמן: "לצורך רשום הסכם שיתוף בלבד לגבי חלקה זו."
3. מן הראוי לציין כבר בשלב זה כי רק לאחר הגשת כתב ההגנה התברר למבקשת, כמו גם למותב, כי האב, הוא התובע מס' 2, לא היה בין החיים במועד הגשת התביעה, באשר הוא הלך לבית עולמו ביום 17.2.22, ואילו התביעה הוגשה ביום 1.4.22, כחודש וחצי לאחר פטירתו. עניין זה התברר, כאמור, עם הגשת תגובת המשיבה לבקשה לסילוק התביעה על הסף, תגובה שהוגשה ביום 7.7.22. לדברי התובעת/המשיבה דבר פטירתו של אביה המנוח היה ידוע למבקשת, מהיכרותה רבת השנים עמו, אולם ניצול המגרש אין לו כל זיקה למיהות הצדדים המעורבים בהליך (סע' 3 לתגובה הנ"ל). בשולי עניין זה מציינת המשיבה בתגובתה (סע' 22) כי האב המנוח לא היה מעורב בהכנת כתב התביעה. בתשובתה לתגובה טוענת המבקשת כי לא היה לה כל מושג בדבר פטירתו של המנוח, והיא למדה על כך לראשונה מתגובת המשיבה הנ"ל. משכך, טוענת המבקשת כי גם בשל כך יש מקום להורות על סילוקה של התביעה על הסף, וזאת, מהטעמים הבאים: הסתרת העובדות מהמותב: התביעה הוגשה כאשר התובע כבר לא היה בין החיים ועניין זה הושמט מכתב התביעה. לתובע יש יורשים נוספים מלבד המשיבה ואלו שותפים בחלקו במגרש ומשכך יש לצרפם, ולבסוף: אדם שנפטר איננו יכול לפתוח בהליך משפטי.

הבקשה לסילוק על הסף, התשובה לה, התגובה לתשובה והבהרת המשיבה בתצהיר

1. ביום 16.6.22, עם הגשת כתב ההגנה מטעם המבקשת, הוגשה בקשה לסילוק על הסף מטעמה. בהחלטתי מאותו יום העברתי את הבקשה לתשובת המשיבה וב"כ עד ליום 6.7.22. זו הוגשה במועד האמור. במסגרת התשובה מבהיר ב"כ התובעים כי האב המנוח נפטר ביום 17.2.22, עניין, שלטעמו, נהיר בוודאי למבקשת, בשל יחסי השכנות וההיכרות ביניהם. כן מפנה ב"כ המשיבה לפסק דינו של ביהמ"ש העליון (מפי כב' השופטת דפנה ברק ארז (ובהסכמת כב' השופטים, כתוארם אז, אסתר חיות וחנן מלצר) בע"א 48/16, ציון דהאן נ' יגאל שמחון ואח' (פורסם ב"נבו", 9.8.17, להלן: עניין דהאן), המתייחס לסוגיית תוקפו של הסכם שיתוף שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין, סוגיה שאליה אדרש בהמשך הילוכי. בהחלטתי מאותו יום קבעתי כי לאחר העיון בתגובה דומה כי התמונה לא תהא שלימה ללא קבלת תשובת הנתבעת, שתוגש עד ליום 14.7.22. תגובה זו הוגשה במועד ובמסגרתה מביעה המבקשת, באמצעות ב"כ, את הפתעתה ותדהמתה מכך שרק כעת, במסגרת תגובת המשיבה התברר כי האב, התובע מס' 2, נפטר עובר להגשת התביעה (כאשר עניין זה לא צויין במסגרת כתב התביעה), והמבקשת אף עותרת לסילוק התביעה ומחיקתה אף בשל טעם זה. לאחר קבלת התגובה הנוספת מטעם הנתבעת, הוריתי בהחלטתי מיום 13.7.22 למשיבה להבהיר באמצעות תצהיר מיהם יורשי האב המנוח, והאם הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה לעזבונו. ביום 14.7.22 הוגשה תגובה נוספת מטעם ב"כ התובעת, המלווה בתצהיר מטעמה, כאשר במסגרת זו הובהר כי למשיבה ייפוי כח בלתי חוזר מטעם אביה, שאיננו פוקע עם פטירתו של האב המנוח, וכן שהאב המנוח הלך לבית עולמו ביום 17.2.22, וכי יורשיו הם רעייתו (מחצית) וחמשת ילדיו, ובכללם, המשיבה דנא, כאשר לכל אחד מהילדים אמורות לעבור עשירית מהזכויות. כן הובהר כי המשפחה שרויה באבלה ומכאן הטעם לכך שלא הוצא צו ירושה עד עתה, וכי לא ידוע על איזושהי צוואה שהאב המנוח הותיר. עם זאת, מציינת המשיבה כי לדידה אין כל נפקות לפטירת האב נוכח ייפוי הכח שברשותה.

דיון והכרעה

התנאים לסילוק תביעה על הסף

1. תקנה 41(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן:
   תקנות סדר הדין האזרחי) מקנות לבית המשפט את הסמכות לסלק תביעה שהוגשה על הסף.
2. על פי ההלכה הפסוקה, סילוק על הסף הינו "סעד מרחיק לכת מאד" (ע"א 335/78, יוסף שאלתיאל נ' אריה שני, פורסם ב"נבו", 25.08.1981), וכי "די בכך שקיימת אפשרות, אפילו קלושה, שעל-פי העובדות, המהוות את עילת התביעה, יזכה התובע בסעד שהוא מבקש, כדי שהתביעה לא תימחק באיבה" (ע"א 35/83 36/83, לאה חסין נ' רחל פלדמן, פ"ד לז(4) 721, 724-725 [1983]).
3. כעולה מהפסיקה, סעד של מחיקת התביעה הינו סעד קיצוני, אשר רק במקרים שבהם ברור כי בשום פנים ואופן לא יוכל לקבל התובע את הסעד שהוא מבקש על בסיס התשתית העובדתית שהציב בכתב הטענות.
4. מכאן, שיש לבחון את המחלוקת שלפניי על רקע הלכות אלה, ולבדוק האם אכן לנוכח העובדות המפורטות בכתב התביעה מתגבשת עילה לסילוק על הסף. שלש הן הטענות העולות במסגרת הבקשה דנן: האחת עניינה בהסכם שיתוף חתום ע"י הצדדים שלעניין, כאשר ברי כי הסכם שיתוף זה לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין וכאשר המשיבה דנא איננה צד לו אלא אך ורק אביה המנוח. הטענה השניה עוסקת בהסתרת העובדה שהאב, הוא התובע מס' 2, מפורט כתובע בהליך שהולדתו לאחר פטירתו של האב. בשולי עניין זה טוענת המבקשת כי המשיבה, כמייצגת את התובעים לא פעלה בקלפים גלויים והסתירה מידע בדבר פטירת האב המנוח, שהוא התובע מס' 2, כאמור. הטענה השלישית עניינה בהעדר צירוף של כלל השותפים במקרקעין להליך דנא. נעסוק בשלש הטענות העיקריות לקמן.

פטירתו של התובע עובר להגשת כתב התביעה מטעמו מובילה למחיקת ההליך מטעמו

1. באשר למעמדו בתביעה של התובע מס' 2, הוא האב המנוח של המשיבה, שהלך לבית עולמו עובר להגשת כתב התביעה מטעמו, אקדים ואומר כי יש לקבל את עמדת ב"כ המבקשת. לא ניתן להגיש כתב תביעה מטעמו של תובע שנפטר לבית עולמו, כפי שלא ניתן להגיש כתב תביעה בשם עזבון. לאב המנוח יורשים שונים ולא רק בתו, המשיבה, ואף להם זכויות לכאוריות במגרש שלו. אמנם טוען ב"כ המשיבה כי למשיבה ייפוי כח בלתי חוזר מטעם אביה המנוח, דא עקא שלא ניתן להגיש תביעה בשם תובע שנפטר באמצעות ייפוי כח מטעמו. ודוק: זכויות המשיבה לפעול בעניין הסכם השיתוף כבודן במקומן מונח, אולם לא ניתן להגיש תביעה באמצעות ייפוי כח של אדם שנפטר. זאת ועוד: ייפוי הכח מסמיך את המשיבה לעסוק אך ורק ברישום הסכם השיתוף ולחלוטין לא נאמר בו כי הוא מסמיך את המשיבה להגיש כתב תביעה בשם אביה המנוח; אולם גם אם היה נאמר כך הרי שכאמור לא ניתן להגיש תביעה בשם נפטר באמצעות ייפוי כח, כאמור.
2. לעניין זה אפנה להחלטתו של כב' השופט בנימין ארנון בה"פ (מרכז) 17765-06-11 סלים בידס ז"ל (המנוח) ואח' נ' הממונה על נכסי נפקדים (החלטה מיום 4.12.12, שפורסמה ב"נבו"), העוסקת בסיטואציה דומה מאד לסיטואציה שלפניי, כאשר גם במקרה הנדון שם הוצג ייפוי כח בלתי חוזר של המנוח לב"כ, עו"ד שמרון, כאשר ברי כי המנוח נפטר עובר להגשת כתב התביעה. ביהמ"ש שם מאבחן בין השימוש בתקנה 38 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (התקנות הישנות), שעוסקת בסיטואציה של אדם שהחל בהליך משפטי ורק לאחר מכן הלך לעולמו, לבין סיטואציה של אדם שהלך לעולמו עובר להגשת ההליך המשפטי. בימ"ש קובע שם את הכללים הבאים ומבהיר כי אכן בהתאם לתקנה 38 הנ"ל (שהושמטה מהתקנות סדר הדין האזרחי, התקנות החדשות), ולפיה אם מת בעל דין או שפשט את הרגל רשאי בית המשפט להורות - אם ראה צורך בכך לשם יישוב מלא של כל השאלות הכרוכות בדבר - כי מנהל העזבון, או היורשים או הנאמנים או חליף אחר של בעל הדין, כולם או מקצתם, יהיו לבעלי הדין.
3. באותו עניין קבע השופט ארנון כי תקנה זו איננה מתאימה לדיון בסיטואציה שבה התובע כבר לא היה בין החיים עובר להגשת התביעה, ולפיכך מלכתחילה לא ניתן היה להגיש את ההליך בשמו. השופט ארנון קבע כי – "ברי אפוא כי מחיקתו של בידס ז"ל מהמרצת הפתיחה מחויבת על פי דין. יתרה מזו: אני סבור כי אין להורות על צירופו של בעל דין חליף מכוח תקנה 38 בתקנות סד"א כאשר מדובר באדם שנפטר טרם היותו בעל דין..." (פסקה 24 לפסק הדין). ויודגש: באותו מקרה ניסה ב"כ של המנוח להתייצב לדין במקומו, אולם ביהמ"ש דחה אפשרות זו.
4. יתירה מכך: בענייננו עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף, כאשר לא ברור מעמדם של יורשי האב המנוח. בעניין זה כבר נקבע בפסק דינו המנחה של הרשם עודד גרשון (כתוארו אז) בבש"א (מחוזי חיפה) 904/99, עיזבון המנוח מאיר בינשטוק ז"ל נ' א.א.חי חברה לבנין ופיתוח בע"מ (פורסם ב"נבו", 09.11.2000):

"אין די בזכות אובליגטורית להרשם כבעלים כדי להקנות לבעל הדין את הזכות לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין. הזכות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין, על פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, מוקנית אך ורק לבעלים הרשומים של המקרקעין. רק מי שבידו זכות קניינית זכאי לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין." (ההדגשות כאן ולהלן שלי. י.פ.).

1. גם מפסק הדין בע"א (חיפה) 36861-06-14 גמאל תאופיק אבו מוך ואח' נ' אבו מוך לוטפיה תאופיק ואח' (פורסם ב"נבו", 11.3.15, פסקאות 26-27) עולה כי המותב שם מאמץ את מסקנתה של הערכאה הראשונה ולפיה לבעל זכות במקרקעין בהתאם להערת אזהרה אין מעמד לתבוע פירוק שיתוף.
2. כן אפנה לפסק דינה המקיף של כב' השופטת רנה הירש (כתוארה אז) בת"א (רח') 49548-04-18 שרון כוכבי נ' חברה קדישא שעריים (פורסם ב"נבו", 13.2.19, בפסקה 7), המסכמת את ההלכה בעניין:

"כפי שנקבע בפסיקה, רק מי שנרשם כבעל הזכויות לאחר השלמת העסקה במקרקעין ברישום, נחשב כבעל זכות קניינית המאפשרת מעמד של בעל דין בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. כל עוד לא הושלמה העסקה ברישום, הזכות היא זכות חוזית, המהווה התחייבות לעשות עיסקה בהתאם להוראות סעיף 7 לחוק המקרקעין."

1. עולה מן המקובץ עד עתה, כי לא ברור מעמדם של יורשי האב המנוח. ברי כי למצער מעמדם איננו עולה על בעלי זכות אובליגטורית במקרקעין, ואין זכות זו מספיקה לצורך הגשת תובענה לפירוק שיתוף בהתאם להוראות סעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין).
2. בשולי עניין זה אביע את מורת רוחי מהתנהלות המשיבה וב"כ, שלא גילו את עיני המותב והמבקשת באשר לפטירתו של האב המנוח עובר להגשת כתב התביעה. בהקשר זה אפנה למשל להוראת תקנה 10(7) לתקנות סדר הדין האזרחי, המחייבת לציין האם מי מבעלי הדין הוא פסול דין או קטין. ברי כי היה מקום לציין כי התובע נפטר. בהקשר זה נתתי דעתי לטענה בדבר שימוש לרעה בהליכי משפט (תקנה 42 לתקנות החדשות), אולם בנסיבות העניין ונוכח הכרעתי בסוגיה לגופה לא מצאתי להידרש לה ולהכריע בה.
3. מכל מקום, די באמור לעיל על מנת לסיים את הכרעתי באשר למעמדו של התובע מס' 2, ולהורות על מחיקתו של התובע מס' 2 מההליך. כעת אדרש לטענתה הנוספת של המבקשת באשר להעדר שילובם של כלל יורשי התובע מס' 2, האב, בתביעה, כדלקמן:

העדר צירופם של כלל בעלי הזכויות במקרקעין בהליך

1. כאמור לעיל, בעניינו של האב טרם הוצא צו ירושה, הגם שלאב יורשים, כמפורט לעיל. לא ברור מהי הסיבה שלא הוצא צו ירושה, הגם שלטענת המשיבה, זו נובעת מאבלה של משפחת האב המנוח. מכל מקום, בהעדר צירוף של כלל יורשי האב המנוח בתביעה שעניינה פירוק שיתוף, לא ניתן לקדם את ניהול התביעה, ודינה להימחק גם מטעם זה.
2. בהקשר זה אפנה לפסק דינו של כב' השופט גדעון גינת בע"א (ת"א) 29114-06-12, רפאל צ'קרוב עו"ד ואח' נ' אוריאל שריקי ואח' (פורסם ב"נבו", 27.10.13, פסקה 9 לפסק הדין), הקובע את הכללים הבאים ביחס להעדר צירוף של בעלי זכויות במקרקעין להליך של פירוק שיתוף:

"אני סבור שבענייננו נדונה התביעה שכנגד לפירוק שיתוף למחיקה על הסף משעה שלא כל בעלי הזכויות במקרקעין הנדונים צורפו כבעלי דין בתביעה שכנגד. בית משפט השלום ציין כי שותף במקרקעין, לעניין סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, הזכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף הינו כל מי שרשום כשותף, קרי כבעלים ו/או כבעלים של זכות רשומה אחרת במרשם המקרקעין וזאת בהסתמך על עו"ד מ' בניאן, דיני מקרקעין – עקרונות והלכות (מהד. 2, 2004), בעקבות ת"א (כ"ס) 1190/03 וינגרטן נ' ננעים חיים, [פורסם בנבו] כב' השופט רמי אמיר.

בענייננו רק חוכרי המשנה הינם בעלי דין. הבעלים הרשום (לפי הנסח שהוצג בבימ"ש השלום) והחוכר הראשי לא היו צדדים בתביעה לפירוק השיתוף. גם בהנחה שחוכר משנה הוא בגדר "שותף במקרקעין משותפים", לפי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, הזכאי לתבוע פירוק שיתוף, הרי ברור שכל יתר בעלי הזכויות באותם מקרקעין צריכים להיות צד להליך של פירוק השיתוף. ראו גם: אז' שלום עכו 3929/95 יורשי המנוח מוחמד איברהים דיאב נ' מופלח מוחמד חסן עואד, עמ' 7, סע' 16 (פורסם בנבו, 14.11.10); אז' שלום עכו 6928-02-09 סרחאן נ' מינהל מקרקעי ישראל, עמ' 4, סע' 7 (פורסם בנבו, 26.5.11, סעיף 7)."

נמצאנו למדים כי בהעדר צירוף של כלל בעלי הזכויות במקרקעין להליך דינה של התביעה מחיקה על הסף. אמנם המשיבה טוענת כי היא מייצגת את אביה המנוח בהליך באמצעות ייפוי כח מטעמו, אולם בהתאם לאמור לעיל אין די בכך אלא יש צורך בהתייצבות כל יורשי האב להליך.

פירוק שיתוף במקרה שקיים הסכם שיתוף

1. כאמור לעיל, הבקשה לסילוק על הסף מבססת עצמה אף על הטענה כי קיים הסכם שיתוף בין הצדדים, תקף ומחייב מיום 3.7.2001. אין כל חולק כי האב, התובע מס' 2, חתום על הסכם שיתוף זה, אלא שהמשיבה טוענת כי היא עצמה לא ידעה דבר בדבר הסכם השיתוף ובהינתן פטירתו של האב הרי שלא ניתן לשאול אותו האם היה מודע להסכם זה. רק זאת נדע כי האב ייפה את כוחה של הבת, המשיבה, לטפל ברישום הסכם השיתוף מטעמו. כן טוענת המשיבה, שהגישה בעניין זה אף תצהיר מטעמה, כי המבקשת עצמה חתומה על גרמושקה, שהומצאה לה ע"י המשיבה ובעלה, באופן המוכיח כי גם היא לא היתה מודעת להסכם השיתוף. בהקשר זה עולה מעמדת המבקשת, אשה הנושקת לגיל גבורות, המלווה בהליך ע"י בתה, כי לא היתה מודעת למסמכים שעליהם החתימה אותה המשיבה, בתו של התובע מס' 2, אשה צעירה ובן זוגה, ורק כשביקשה לברר מהי טיוטת ההסכם השיתוף החדשה שעליה ביקשו להחתים אותה נחשפה להתנהלות המשיבה, הפועלת בניגוד להוראות תנאי הסכם השיתוף התקף והמחייב. המבקשת מוסיפה ומציינת כי כלל הבתים בשכונה נבנו במרווחים בהתאם לתשריט שצורף להסכם השיתוף התקף והמחייב (נספח ב לכתב ההגנה), בשונה מהתשריט שעליו ביקשה המשיבה להחתים ואף החתימה את המבקשת בגרמושקה (נספח ג לכתב התביעה), כאשר במסגרת תשריט זה נראה בבירור כי המבנים של התובעים ושל המבקשת צמודים.
2. סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין קובע את ההוראות הבאות ביחס להסכם שיתוף:

"הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר."

1. כב' השופטת ברק ארז דנה במסגרת עניין דהאן בסע' 29 לחוק המקרקעין ובדינו של הסכם שיתוף שלא נרשם; והיא קובעת בפסקה 33 לפסק דינה כי סע' זה –

"מאפשר לבעלים של זכויות במקרקעין להסדיר במסגרתו של הסכם שיתוף את אופן ניהולם של המקרקעין, את השימוש בהם וכל נושא אחר הנוגע ליחסי השיתוף ביניהם, לרבות הסדרים שעניינם חלוקת זכויות החזקה ושימוש בקרקע וחלוקת הוצאות כספיות (ראו: ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט(1) 243, 248 ו-252 (1974); דויטש, כרך א, בעמ' 554). סעיף 29 לחוק המקרקעין אף מאפשר לרשום את הסכם השיתוף במרשם המקרקעין. מטרתו של רישום הסכם השיתוף היא ברורה – הבאת ההסכמות בין השותפים במקרקעין לידיעת כולי עלמא בניסיון למנוע תאונות משפטיות. ואכן, סעיף 29 לחוק המקרקעין נותן תוקף להסכם שיתוף שנרשם גם כלפי צדדים שלישיים שלא היו צד לו בקבעו כי הסכם שיתוף שנרשם "כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר". משום כך, נהוג לראות ברישומו של הסכם השיתוף כמשכלל את ההסכמות בו לרמה של קניין (ראו: עניין בוקובזה, בעמ' 248; דויטש, כרך א, בעמ' 559)."

1. השאלה היא מה מעמדו של הסכם שיתוף שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. השופטת ברק ארז משיבה על כך (בפסקה 34 לפסק דינה) כדלקמן:

"בשונה מן האמור עד כאן, הסוגיה שעלתה בערעור שבפנינו נוגעת לתוקפו של הסכם שיתוף שלא נרשם במרשם המקרקעין. על אף שהסכם שיתוף שאינו נרשם במקרקעין אינו בעל כוח קנייני כלפי צדדים שלישיים, הסכם כזה יכול לחייבם, במקרים המתאימים, ככל חוזה אחר שלא קיבל מעמד קנייני (ראו: דויטש, כרך א, בעמ' 570, חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 335-334 (2005) (להלן: דגן))." (ההדגשה כאן – במקור. י.פ.).

כלומר: במקרים המתאימים הסכם שיתוף שלא נרשם יכול לחייב אפילו צדדי ג'!

1. כב' השופטת חיות (כמו גם כב' השופט מלצר) מצרפת את חוות דעתה העקרונית לזו של השופטת ברק ארז (בפסקה 2 לפסק דינה) כדלקמן:

"סעיף 29(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) קובע כי "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן - הסכם שיתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר". השאלה האם סעיף 29 לחוק המקרקעין מהווה הסדר שלילי, היינו כי רק הסכם שיתוף שנרשם במרשם המקרקעין יהיה תקף כלפי צד שלישי, טרם נדונה על ידי בית משפט זה (לדיון בשאלה בערכאות הדיוניות ראו ע"א (י-ם) 193/75 אשורי נ' לוי [פורסם בנבו] (31.12.1978) כן ראו ת"א (מחוזי חיפה) ד.ר נופרים וא. חן בע"מ נ' בוטבול [פורסם בנבו] (20.4.2009); ע"א (מחוזי חיפה) 1020/03‏ בובליל נ' שטיינר [פורסם בנבו] (25.2.2004); בר"ע (מחוזי חיפה) 1999/07 סמאר נ' סמאר [פורסם בנבו] (7.8.2007)). לגישת המלומד מ' דויטש ה"לאו" שיש לגזור מן הכלל שבסעיף 29(א) לחוק הוא כי הסכם שיתוף שנרשם כוחו מחייב ככוחו של קניין אך אין הוא נטול כוח לחלוטין כלפי צדדים זרים גם בהעדר רישום ובמקרה כזה מעמדו הוא כמעמד כל הסכם אחר נטול מעמד קנייני (מיגל דויטש קניין כרך א 570 (1997); כן ראו - סעיף 593 להצעת חוק דיני ממונות, התשע"א-2011; חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 335-334 (2005) הקורא להבהרת הסוגיה והמאוזכר על ידי השופטת ברק-ארז בפסקה 34 לחוות דעתה). לגישה זו מצטרף גם פרופסור י' ויסמן המציין בהקשר זה כי:

סבורים אנו כי מן העובדה שהחוק קובע שרישום הסכם שיתוף מביא לכך שהוא תקף כלפי צד שלישי, אין ללמוד את המשפט ההפוך, כי באין רישום אין ההסכם עשוי להיות תקף כלפי צד שלישי, מכוח דוקטרינות אחרות, כגון מניעות, תום לב, שימוש לרעה בזכות (יהושע ויסמן דיני קנייין בעלות ושיתוף 213 (1997)).

מקובלת עליי, אפוא, מסקנתה של השופטת ברק-ארז כי במקרים מתאימים היעדר רישום אינו שולל את תוקף ההסכם כלפי צד שלישי (פסקה 34 לחוות דעתה), וכזה הוא המקרה שלפנינו."

עולה מן המקובץ עד כה כי לשיטת שופטי בית המשפט העליון, המבססת עצמה על גישת המלומדים פרופ' מיגל דויטש ופרופ' יהושע ויסמן, גם בהעדר רישום הסכם שיתוף - ההסכם עשוי להיות תקף כלפי צד שלישי.

1. ונשאלת השאלה: מה מעמדו של הסכם שיתוף שלא נרשם במקרה שלפניי, כאשר אין מדובר בצדדים רחוקים, כצדדי ג', אלא בבתו של הצד החתום על הסכם השיתוף, הפועלת מכוחו של אביה באמצעות ייפוי כח מטעמו?
2. לדידי, במקרה שלפניי, אין לי כל ספק שזהו המקרה המתאים שבו יחול הסכם השיתוף חרף העדר רישומו. לעניין זה ר', בין היתר, פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז בע"א 24243-1121, אבידן חכמה נ' אוהד לפקוביץ' (פורסם ב"נבו", 9.2.22), פסקה 32):

"הסכם שיתוף שלא נרשם מחייב את הצדדים לו, ולעיתים הוא יחייב גם צדדים שלישיים, הכל בהתאם לנסיבות..."

1. ויודגש: במקרה שלפניי נטען ע"י המבקשת (והדברים לא נסתרו ע"י המשיבה) כי כלל המבנים שנבנו ע"י השכנים החתומים על הסכם השיתוף נבנו במרווחים, בהתאם לתשריט שצורף להסכם השיתוף (סע' 10 לבקשת הסילוק). זאת ועוד: בשונה ממקרה רגיל שבו עולה טענה של צד ג' כי לא היה מודע להסכם השיתוף, בהעדר רישומו של זה, הרי שכאן מדובר בצד להסכם השיתוף עצמו, קרי: התובע מס' 2, שאמנם נפטר בעת הגשת כתב התביעה, אולם המשיבה פועלת בעניין מטעמו ומכוחו, מכח ייפוי כח שהפקיד בידיה, למצער, ביחס לחלקו במגרש. המשיבה אמנם טוענת כי לא היתה מודעת להסכם השיתוף וכי לא נטען לשאול את אביה באשר לקיומו של הסכם השיתוף, אולם עלינו להתייחס לטענה זו כטענת שמא מול טענת הברי של המבקשת ומול המסמך בכתב שהוצג על ידה (הסכם השיתוף) בחתימת התובע מס' 2, הוא אביה המנוח של המשיבה. בהקשר זה יודגש כי לדידי, הרציונל שלפיו להסכם שיתוף שלא נרשם לא יהיה תוקף כלפי צד ג' בהעדר ידיעה או כל זיקה של צד ג' להסכם עצמו שנכרת ע"י צדדים אחרים, שלא היה לו כל קשר עמם במועד החתימה - לא קיים במקרה שלפניי, כאשר אין ענייננו בצד ג' אלא בבתו של יזם הפרויקט, בעלי המקרקעין המקורי, שנותר עם מגרשים נוספים במקרקעין מושא הסכם השיתוף ופעל לגיבושו של הסכם השיתוף, כנטען ע"י המבקשת. דברים אלו מקבלים חיזוק מהקביעה בהסכם השיתוף עצמו, לפיה הוא יחייב את יורשי הצדדים וכל הבאים מכוחם ו/או רוכשי הזכויות מהם. הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר הצדדים פעלו הלכה למעשה בהתאם להסכם השיתוף וחילקו את המקרקעין ביניהם במסגרת הרישום בלשכת רישום המקרקעין במדוייק בהתאם לאמור בהסכם. משכך, לא ניתן לומר כי הצדדים זנחו במהלך השנים את הסכם השיתוף, אלא הם דווקא פעלו לפיו. לא זו אף זו: המבקשת איננה חלוקה לחלוטין על זכויות התובעים במגרשיהם ועל זכותם לבנות בשטחם, וכל המחלוקת שלפניי משתרעת ביחס להצמדת בית המשיבה לבית המבקשת אם לאו. הא ותו לא.

סוף דבר

1. לאור האמור, ובשים לב לקביעותיי בדבר הצורך במחיקתו של התובע מס' 2 מההליך, והרציונל שלפיו יש לצרף את יורשי המנוח להליך ולא ניתן להסתפק בתביעה מכוחו של ייפוי כח של המנוח שהלך לעולמו, וכן נוכח קביעתי בדבר תוקפו של הסכם השיתוף התקף והמחייב מיום 3.7.2001, אני קובע כי דין התביעה להיות מסולקת על הסף. המשיבים (באמצעות המשיבה 1) יישאו בהוצאות המבקשת בסך של 3,510 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום. לא ישולם הסכום במועד יישא ריבית והפרשי הצמדה כדין.
2. 5129371המזכירות תסגור את התיק ותדוור את פסק הדין לב"כ הצדדים.

זכות ערעור כדין.

ניתן היום, י"ח תמוז תשפ"ב, 17 יולי 2022, בהעדר הצדדים.

1. בשולי עניין זה אציין מידיעה שיפוטית כי לא ניתן לומר כי קביעה זו מקובלת ע"י כלל הבנקים. ברי כי מדובר בסוגיה של דרישה מסויימת מטעם בנקים למשכנתאות המבקשים להבטיח את האינטרסים שלהם, באופן שלא ייוותרו ללא הסדרה להלוואה שניתנה על ידם. עם זאת, מוכרות פרקטיקות של הסתמכות על הסכמי חלוקה, חתימות על תשריטים בלבד וכיו"ב, כאשר בנקים שונים אינם מחייבים בהכרח חתימה על הסכם שיתוף וודאי שלא חתימת הסכם שיתוף כזה שנרשם בלשכת רישום המקרקעין. מכל מקום, אין העניין נדרש להכרעתי, ולכן מצאתי להעיר עניין זה בהערת שוליים בלבד. ↑