1. זוהי החלטת ביניים בשאלות הנוגעות לאופן קביעת דמי השכירות שעל הנתבע 1 לשלם לתובע.

א - העובדות

2. התובע הגיש לבית הדין לשכירות תביעה לקביעת גובה דמי שכירות במושכר (יחידת דיור בבניין שברחוב יוחנן הקדוש 20 בחיפה (חלקה 36 בגוש 11692 אשר שטחה 491 מ"ר, להלן: "החלקה").

3. התובע הנו בעל מחצית מהזכויות בחלקה. במרץ 2017 רכש התובע רבע מהזכויות ובמאי 2019 רכש את רבע נוסף.

הנתבע 2 הנו אביו של הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") והנו בעל 13/28 חלקים בחלקה.

יתרת הזכויות בחלקה (3/84 חלקים) לא הוסדרו.

4. בבניין חמש יחידות דיור, ארבע בקומת קרקע ואחת בקומה א'.

הנתבע מחזיק באחת היחידות בקומת הקרקע. יתרת היחידות בקומת הקרקע מוחזקות על-ידי התובע או מי מטעמו (באחת מיחידת הדיור בקומת הקרקע מתגוררת אמו של התובע ושתי יחידות הדיור הנותרות פנויות).

הנתבע 2 מחזיק ביחידת הדיור בקומה א'.

5. בין התובע לבין הנתבע 2 מתנהלת תביעה לפירוק השיתוף בחלקה (ת"א 43427-05-20). משלא הצליחו הצדדים לפתור את הסכסוך במסגרת אותה תביעה, הוגשה תביעה זו.

6. עוד ציין התובע בתביעתו כי הנתבע הגיש תביעה קודמת לבית הדין לשכירות, במסגרתה עתר למתן צו הצהרתי המורה כי הנו דייר מוגן ביחידת הדיור בה הוא מחזיק (ש' 8466-07-21). נוכח מחלוקת בשאלת מעמדו של הנתבע ביחידת הדיור, נמחקה התביעה.

7. יחד עם זאת, ציין התובע בתביעתו, לכתב התביעה שהגיש הנתבע צירף הסכם מיום 23.10.1990 לפיו רכש זכות לשכירות מוגנת ביחידת הדיור תמורת תשלום דמי מפתח בסך 10,000 ₪ (ההסכם צורף כנספח ג' לכתב התביעה).

בהתאם להסכם, רכש הנתבע את זכויותיו ביחידת הדיור מגב' פדלה עבדו מזאווי (הדיירת היוצאת) תמורת תשלום של 10,000 ₪, ששולמו בפועל לדיירת היוצאת (סעיף ב.1 להסכם).

לא הובאו פרטים ביחס לשאלה מתי רכשה גב' פדלה עבדו מזאווי את זכויותיה ביחידת הדיור או מהם דמי השכירות ששילמה, ככל ושילמה.

8. כן צירף הנתבע לכתב תביעתו הסכם לפיו ישלם דמי שכירות חודשיים בסך 30 ₪. בהסכם לא מצוין מיהם הצדדים לו (צורף כנספח ד' לכתב התביעה).

9. לטענת התובע, מאחר ובשנת 1990 היה הנתבע 2 בעל כמחצית מהזכויות בחלקה, התקיימו יחסים מיוחדים בין הדייר המוגן (הנתבע) לבין הבעלים (הנתבע 2).

10. משכך, יש לקבוע כי דמי השכירות הבסיסיים בהם חב הנתבע בגין יחידת הדיור הם דמי השכירות שהיו אמורים להיות משולמים בעדה ערב תשל"א, לרבות התוספות שנקבעו במרוצת השנים בהתאם להוראות סעיפים 42-45 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").

עוד טען התובע כי מאחר והנתבע לא שילם מעולם דמי שכירות, יש לחייבו לשלם דמי שכירות באופן רטרואקטיבי, בהתאם לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בדירות), תשל"א-1971 (להלן: "תקנות 1971").

11. הנתבע, לעומת זאת, טען כי תקנות 1971 הותקנו מכוח סעיף 10 לחוק הגנת הדייר, תשי"ד-1954 (להלן: "החוק הישן"). דא עקא, החוק הישן הוחלף בחוק הגנת הדייר. אשר בסעיף 162 לו נקבע כי תחילתו ביום 9.10.1972.

משכך, טען הנתבע, תקנות 1971 לא חלות בעניינו ודמי השכירות הם קבועים – כקבוע בהסכם.

ב - ההליך

12. כתב התביעה הוגש ביום 19.4.2022.

ביום 30.6.2022 הוגש כתב הגנה מטעם הנתבע.

13. ביום 14.7.2022 התקיים קדם משפט.

במהלך הדיון הסכימו הצדדים כי תינתן החלטה, על בסיס סיכומים שיגישו, בשאלות הבאות:

א. האם בהינתן הסכם לדיירות מוגנת ובהינתן שגובה דמי השכירות באותו הסכם הושפעו מיחסים מיוחדים בין השוכר לבעלים, יש לחשב את דמי השכירות בהתאם לסעיפים 42-44 לחוק הגנת הדייר או שמא לפי סעיפים 42 ו/או 50, כאמור בהסכם.

ב. ככל והתשובה היא כי יש לחשב את דמי השכירות לפי סעיף 44 לחוק הגנת הדייר, האם יש לחשבם לפי תקנות 1971, או שמא לפי התקנות המשנות, כהגדרתן בסעיף 45 לחוק הגנת הדייר.

ג. האם אופן חישוב דמי השכירות משתנה נוכח המועד בו נכרת הסכם הדיירות המוגנת.

14. הצדדים הגישו סיכומיהם, והגיעה עת ההכרעה.

יובהר כי בשים לב לכך שטרם נערך בירור עובדתי ולכך שהשאלות שהותוו מבוססות על הנחות אשר לא ברור מה מידת ההסכמה לגביהן, החלטה זו אינה החלטה סופית ביחס לאופן קביעת דמי השכירות או גובהם. יחד עם זאת, אני מקווה שיהא בה לסייע לצדדים לגשר על הפערים, ולחלופין לצמצם את גדר הפלוגתאות.

ג – הבסיס הנורמטיבי לקביעת דמי השכירות

15. חוק הגנת הדייר קובע את ההוראות הבאות בעניין גובה דמי השכירות שישלם דייר מוגן לבעלי הדירה:

סעיף 42 לחוק הגנת הדייר קובע כי:

"דמי השכירות של דירה יהיו כדמי שכירות שהשתלמו בעדה ערב תשל"א (להלן - דמי השכירות היסודיים), בשינויים שייקבעו בתקנות לפי סעיף 45 (להלן - התקנות המשנות)".

סעיף 44 לחוק הגנת הדייר קובע הוראות למקרים בהם דמי השכירות היסודיים לא נקבעו באופן חופשי:

"(א) הושפעו דמי השכירות היסודיים על-ידי אחד מאלה:

(1) חיובים שבעל הבית היה חייב לדייר בנוסף על החיוב להעמיד לרשותו את הדירה עצמה;

(2) יחסים מיוחדים שהיו קיימים בין בעל הבית ובין הדייר, והתקנות המשנות קבעו תוספת על דמי שכירות - תבוא התוספת לא על דמי השכירות היסודיים אלא על דמי השכירות שהיו משתלמים לולא חיובים נוספים או יחסים מיוחדים אלה.

(ב) בדירה שבעל הבית לא השתמש כלל בזכותו להעלות דמי השכירות בהתאם לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בדירות ובתי עסק), תשכ"ו-1966 (להלן - תקנות תשכ"ו), תבוא התוספת לא על דמי השכירות היסודיים אלא על דמי השכירות שהיו מגיעים בעד אותה דירה בתוקף התקנות האמורות".

סעיף 45 לחוק הגנת הדייר קובע הוראות לעניין עדכון דמי השכירות היסודיים:

"(א) הממשלה תתקין אחת לשנה תקנות לשינוי דמי השכירות היסודיים.

(ב) התקנות המשנות יכול שיקבעו שינויים הדרגתיים בדמי השכירות שתחילתם תהיה במועדים שונים, ובלבד שלא יחולו שינויים כאמור יותר מאחת לשנה.

(ג) (1) התקנות המשנות יכול שיקבעו תוספת לדמי השכירות היסודיים שלא תעלה על שיעור עליית המדד ולא תפחת מ-70% מעליית המדד; תקנות אלה תחילתן ב-1 בחודש שלאחר תום שלושים ימים ביום פרסומן ברשומות, אם לא בוטלו לפני כן בהחלטת הכנסת;

(2) בסעיף קטן זה, 'עליית המדד' - העלייה במדד המחירים לצרכן שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מן המדד האחרון שלפני התקנת התקנות המשנות הקודמות עד המדד האחרון שלפני התקנת התקנות המשנות החדשות".

לבסוף, סעיף 50 לחוק הגנת הדייר מסמיך את הצדדים לחרוג מהוראות החוק ביחס לגובה דמי שכירות יסודיים במסגרת הסכם:

"(א) בתחום המקסימום והמינימום לפי סעיפים 46 ו-49 רשאים הצדדים להסכים על דמי השכירות; הם רשאים לכך גם לאחר שנפסקו דמי השכירות על ידי בית הדין.

(ב) השינויים לפי סעיף 45 אין בהם כדי למנוע את הצדדים מהסכים על דמי שכירות נמוכים יותר".

16. מורם מהאמור עד כה כי דמי השכירות היסודיים הם אלה ששולמו בשנת תשל"א (סעיף 42 לחוק הגנת הדייר). דמי השכירות היסודיים עודכנו מכוח תקנות שהותקנו מדי שנה. התקנות קבעו כי דמי השכירות היסודיים של דירה יהיו דמי השכירות שהשתלמו ערב תחילתן של תקנות אלה ואת האחוז שיתווסף לדמי השכירות היסודיים מדי שנה ושנה. התקנות האחרונות שהותקנו לעניין זה הן תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות יסודיים ודמי שכירות בדירות), התשפ"ב-2021 (ס"ח התשל"ב, עמ' 176; התש"ם, עמ' 165; ק"ת התש"ף, עמ' 37), שקבעו תוספת של 1.09% לדמי השכירות ערב תחילת התקנות.

17. ואולם, לא זה היה נוסחו המקורי של חוק הגנת הדייר. בנוסחו המקורי של חוק הגנת הדייר (ס"ח תשל"ב, מס' 668, מיום 13.8.1972, עמ' 176) נכלל סעיף 46 אשר קבע סכום מקסימלי של דמי השכירות, באופן נגזר ממספר החדרים במושכר. וזה היה נוסחו של סעיף 46 לחוק בנוסחו המקורי:

"על אף האמור בסעיף 42 –

(1) לא יעלו דמי השכירות על הסכום המקסימלי, שהוא –

(א) בדירה של חדר אחד או חדר וחצי – 24 לירות לחודש לחדר;

(ב) בדירה של שני חדרים או שני חדרים וחצי – 30 לירות לחודש לחדר;

(ג) בדירה של שלושה חדרים או שלושה חדרים וחצי – 40 לירות לחודש לחדר;

(ד) בדירה של ארבעה חדרים או יותר – 50 לירות לחודש לחדר, ובלבד שהיחס בין דמי השכירות לבין הסכום המקסימלי האמור לא יעלה על היחס שבין דמי השכירות היסודיים ובין סכום המקסימום החל על הדירה לפי תקנות תשכ"ו."

18. יצויין כי הסכומים שפורטו בסעיף 46 לחוק הגנת הדייר, זהים לאלה שפורטו בתקנות 1971 כמו גם לאלה שפורטו בסעיף 11(1) לחוק הישן.

סעיף 11(2) לחוק הישן הוסיף וקבע דמי שכירות מינימליים (18 לירות לחדר לחודש בדירה הכוללת שלושה חדרים או יותר).

19. בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בדירות), תשל"ג–1973 נקבע כי לדמי השכירות שהשתלמו ערב תחילתן של התקנות יתווספו 25% וכן סכומי מקסימום נומינליים לדירות בהתאם למספר החדרים. בכל הנוגע לדירה הכוללת ארבעה חדרים נקבע כי דמי השכירות לא יעלו מ-62.50 לי' לחודש לחדר.

גם בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בדירות), תשל"ד-1974, תשל"ה-1975, תשל"ו-1976, תשל"ז -1977 ותשל"ח-1978 נקבעו תוספות לדמי השכירות שהשתלמו ערב תחילתן של התקנות וכן סכומי מקסימום נומינליים לדירות בהתאם למספר החדרים.

19. בשנת 1980 תוקן חוק הגנת הדייר (תיקון תש"ם-1980, ס.ח. 978, י"ח באב, תש"ם, 31 ביולי 1980, עמ' 165). במסגרת התיקון בוטל סעיף 46 לחוק המקורי ותוקן נוסחו של סעיף 45 לחוק.

בדברי ההסבר לתיקון (חוברת 1446, 17.3.1980, עמ' 179) נכתב כי בשל העלייה התלולה במדד המחירים לצרכן אשר הביאה לשחיקה בדמי השכירות שמקבלים בעלי בתים מדייריהם המוגנים ובשים לב לכך שעיקר השחיקה היא בשל ההגבלה הקיימת לפיה דייר מוגן לא יוסיף בשנה אחת יותר משליש על דמי השכירות ששילם ערב ההעלאה, מוצע לתקן הוראה זו ולאפשר לממשלה לקבוע בתקנות מדי שנה את ההעלאה. עוד מוצע כי ההעלאה תהא בשיעור בין 70-100% מן העלייה במדד המחירים לצרכן.

20. אשר לביטול סעיף 46 לחוק הגנת הדייר נכתב כדלקמן:

"בסעיף 46 לחוק העיקרי, נקבעו שיעורי מקסימום ומינימום לדמי השכירות בדירות מוגנות. שיעורים אלה נקבעו בשנת 1971 ואינם משמעותיים עוד, מכיוון ששונו מספר פעמים מכוח תקנות. עם חקיקת ההוראה שלפיה הממשלה תקבע את דמי השכירות בדירות בשיעורים שהם בין 70% ל-100% מן העליה במדד – אין מקום עוד לקבוע במספרים שיעורי מקסימום ומינימום לדמי השכירות בדירות מוגנות.

מוצע איפוא לבטל את סעיף 46 לחוק."

21. במקביל, תוקנו תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות יסודיים ודמי שכירות בדירות), תש"ם-1980, אשר קבעו כי דמי השכירות היסודיים של דירה יהיו דמי השכירות שהשתלמו בעדה ערב תחילתן של תקנות אלה (תקנה 1) וכי לדמי השכירות היסודיים של דירה יווספו 206% (תקנה 2).

תקנות כאמור אשר קבעו את התוספת לדמי השכירות שהשתלמו בעד המושכר ערב תחילתן תוקנו מדי שנה.

22. אשר על כן, בשנת 1980 שונה מנגנון קביעת דמי השכירות כך שהושמטו דמי השכירות הנומינליים המרביים שנקבעו בחוק (סעיף 46 לחוק המקורי) ובתקנות מכוחו, ונקבעה תוספת באחוזים של דמי השכירות היסודיים שהשתלמו ערב תחילת התקנות.

23. ומה המצב מקום בו לא עמד בעל הבית על זכותו להעלאת דמי השכירות היסודיים בהתאם לתקנות?

כפי שנקבע בע"א 17/77 מרדכי רובינשטיין נ' מעון דוד בע"מ, פ''ד לא(3) 757, משלא השתמש בעל-בית בזכותו להעלות את דמי-השכירות על-פי תקנות תשל"א, הרי לאחר שהותקנו תקנות תשל"ד אשר קבעו תוספות על דמי-השכירות שהשתלמו ערב תחילתן, אין בעל-הבית יכול לתבוע את התוספת אלא על דמי-השכירות שהשתלמו בפועל אותה שנה (לעניין זה ראו גם פסק הדין בע"א 857/80‏ ‎ ‎ישראל גרינץ‎ ‎נ' משה סבו, פ''ד לו(2) 393; עא 256/84 מלי רוטנברג נ' איזידור הירש, פ''ד לט(1) 097, פסקאות 9 ו-13 לפסק הדין).

עוד נקבע כי האפשרות הקבועה בסעיף 44(ב) לחוק הגנת הדייר לקבוע את דמי השכירות על-פי דמי השכירות שהיו מגיעים בעד אותה דירה בהתאם לתקנות תשכ"ו לא תחול מקום בו ניצל בעל הבית את זכותו לעדכן את דמי השכירות בהתאם לתקנות תשכ"ו.

24. ומה המצב בו הוסכם בין בעל הבית לבין הדייר על דמי שכירות השונים מדמי השכירות שנקבעו בתקנות?

בעניין זה נקבע כי הסכם כאמור, גם אם הוא בלתי מוגבל בזמן, שריר וקיים כל עוד לא שונה על-ידי בית דין לשכירות, כאשר מעמד ההסכם הנו כמעמד פסק דין של בית דין לשכירות אשר קבע את גובה דמי השכירות בהתאם לסעיף 51 לחוק הגנת הדייר. ואולם "באותם התנאים שיכול בית-הדין לשנות את פסק-דינו, כך גם יכול הוא לשנות את גובה דמי השכירות שנקבעו בהסכם בין הצדדים" (ע"א 401/72 המרץ - מרכבי מכוניות ועבודות מתכת בע"מ נ' צבי גרייב, פ''ד כז(1) 423; לעניין זה ראו גם פסק הדין ברע"א 6842/96‏ שוס ואח' נ' א' קלמן ואח'‏, פ''ד נב(2) 625; ש' (חי') 64125-06-17‏ עיריית חיפה נ' שמעון שראל (3.2.2019), פסקאות 15-16 לפסק הדין).

התנאים לשינוי דמי השכירות מנויים בסעיף 57 לחוק הגנת הדייר: שינוי התקנות הקובעות את שיעורי המקסימום של דמי השכירות, שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות או כשבעל הבית הוציא הוצאות על שיפורים ניכרים או על שינוי המבנה.

25. לבסוף נשאלה השאלה בדבר זכותו של בעל בית לדרוש העלאה רטרואקטיבית של דמי השכירות. לעניין זה קובע סעיף 154 לחוק הגנת הדייר כי:

"דמי השכירות המגיעים מכוח סעיף 42, או מכוח תקנות משנות, יחולו מהיום שדרש בעל הבית, בכתב, את תשלומם; אולם רשאי בית-הדין להחילם למפרע ממועד מוקדם יותר, אם ראה לפי הנסיבות שמן הצדק לעשות כן, ובלבד שלא יקדים מועד זה ליותר משנה לפני יום הדרישה כאמור, ולא יקדימו לתשל"א או ליום תחילתן של התקנות המשנות, לפי העניין".

26. לעניין פרשנות סעיף זה נקבע כי די בדרישה בכתב (ש' (שכירות חי') 26783-09-09 האני פרח נ' ג'דעון סבאח (28.07.2011), פסקאות 10-11 לפסק הדין), ולעניין זה הגשת תביעה לקביעת דמי השכירות כמוה כדרישה בכתב (ש (ראשל"צ) 34768-05-15‏ ‏ גידי עזרוני נ' יצחק ארד (17.7.2018), סעיף 12 לפסק הדין).

ומכאן לענייננו.

ד – דיון והכרעה

27. בהתאם להוראות סעי 42 לחוק הגנת הדייר, דמי השכירות היסודיים הם אלה ששולמו בשנת תשל"א.

הנתבע אמנם מחזיק ביחידת הדיור משנת 1990, אולם מההסכם שהוצג עולה כי נכנס לנעליה של דיירת מוגנת קודמת. לא הוצגו ראיות בשאלה ממתי החזיקה גב' פדוה עבדו מזאווי ביחידת הדיור או מהם דמי השכירות ששילמה בשנת תשל"א.

28. איני מקבלת את טענת התובע כי יש לקבוע כי דמי השכירות היסודיים הם אלה שנקבעו בתקנות 1971 ובתקנות שהותקנו לאחר מכן – באשר מדובר בדמי השכירות המרביים, בעוד הצדדים רשאים להסכים על דמי שכירות נמוכים יותר.

אף איני מקבלת את טענת הנתבע כי תקנות 1971 אינן רלבנטיות, באשר הן חוק הגנת הדייר (סעיף 46) והן התקנות שהותקנו בעקבותיו אימצו את הסכומים הנומינליים שנקבעו בתקנות 1971 (ובסעיף 11(1) לחוק הישן), תוך צירוף תוספות מעת לעת –כך עד לתיקון משנת 1980.

29. ככל ודמי השכירות הושפעו מיחסים מיוחדים בין הנתבע לבין בעל הבית, כאמור בסעיף 44(א) לחוק הגנת הדייר –ומהשוואת דמי השכירות המרביים לשנת 1990 על פי הטבלה שצרף התובע לכתב התביעה - 410.13 ₪ (נספח ח' לכתב התביעה) לאלה המוסכמים (30 ₪), יתכן וכך הדבר – הרי יש לקבוע כי דמי השכירות היסודיים הם אלה שהיו משתלמים לולא אותם יחסים מיוחדים.

דמי שכירות אלה הם דמי השכירות ששולמו בשנת תשל"א, בצירוף התוספות שנקבעו בתקנות.

30. לבסוף, אין בהסכם שנכרת בין הצדדים בכדי לפגוע בסמכותו של בית הדין לשכירות לקבוע את דמי השכירות, בהתקיים הנסיבות הקבועות בסעיף 57 לחוק הגנת הדייר, ביניהן שינוי בגובה דמי השכירות.

31. ולבסוף, לעניין הדרישה לתשלום דמי שכירות באופן רטרואקטיבי.

התובע טען כי פנה לנתבע מספר פעמים בדרישה לתשלום דמי השכירות (סעיף 11 לכתב התביעה). דא עקא, לכתב התביעה לא צורפו דרישות בכתב. מכל מקום, זכאי התובע לכל היותר לדמי שכירות לתקופה של שנה לפני המצאת דרישה בכתב ולכל המאוחר, מועד הגשת כתב התביעה (סעיף 154 לכתב התביעה) – 19.4.2022.

32. בשים לב לכך שהתובע הנו בעל מחצית מהזכויות בחלקה, הרי הוא זכאי למחצית מדמי השכירות.

33. לסיכום: בהנחה שדמי השכירות הושפעו מהיחסים המיוחדים בין הנתבע לבין הנתבע 2, בהנחה שדמי השכירות היסודיים שהשתלמו בשנת תשל"א הם דמי השכירות המרביים, בהנחה כי התובע לא שלח לנתבע דרישה בכתב עובר להגשת כתב התביעה, בהנחה כי התובע יצביע על עילה מהעילות המנויות בסעיף 57 לחוק הגנת הדייר ובהנחה כי הטבלאות שצרף התובע לעניין העלאת דמי השכירות היסודיים במהלך השנים מכוח התקנות (נספחים ז' ו-ח' לכתב התביעה) מקובלים על הנתבע, זכאי התובע לדמי שכירות בסך:

1,358.232/2 * 6 (מאפריל 2021 עד אוקטובר 2021) = 4,074.696 ₪

+

1,373.37/2 ₪ * 6 (מנובמבר 2021 עד אפריל 2022) = 4,120.11 ₪

=

8,194.8 ₪

34. מוצע לצדדים לבוא בדברים על בסיס החלטה זו ולנסות להגיע להבנות. בהיעדר הסכמה עד יום 1.12.2022, תינתן החלטה המורה על הגשת ראיות הצדדים.

המזכירות תשלח החלטה זו לב"כ הצדדים.

ניתנה היום, ט"ו תשרי תשפ"ג, 10 אוקטובר 2022, בהעדר הצדדים.