ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית חולון (להלן: "ועדת הערר"), מיום 3.4.22 בתיק 163/20, לפיה נדחה ערר המערערת על החלטת מנהל הארנונה בעיריית חולון, לראות בה מחזיקה של מקרקעין בשטח של כ- 24 דונם, בגוש 6005, חלקה 97 (להלן: "הנכס"), ולהשית עליה חיובי ארנונה בהתאם.

עיקרי העובדות וההליכים המשפטיים

הנכס בו עסקינן הוא מגרש המוחזק שנים רבות על ידי מר יאיר לוי (להלן: "לוי"), וחברה בבעלותו בשם לוי מוסך הגבעה בע"מ (להלן: "חברת לוי"). על המגרש מוצבות מכולות המשמשות לאחסון ומושכרות לציבור. לטענת העירייה, לוי מעולם לא שילם תשלומי ארנונה בגין הנכס, וחובותיו לעירייה עולים על 10 מיליון ₪, אותם אין העירייה מצליחה לגבות ממנו.

ביום 9.1.18 נחתם הסכם לניהול הנכס בין המערערת לבין חברת לוי (להלן: "הסכם הניהול"). הסכם הניהול לא היה בידיעת העירייה עד תחילת שנת 2020, אך משהובא לידיעתה, והתברר לה כי המערערת מנהלת את העסק בנכס, ובכלל זה גובה את הכנסותיו ומשלמת את הוצאותיו, החליטה העירייה לראות במערערת מחזיקה בנכס. על כן שלחה לה דרישת תשלום ארנונה רטרואקטיבית לתקופה שמיום 1.1.18 עד סוף שנת 2019 (להלן: "תקופת החיוב הרטרואקטיבית"), ובהמשך, לחודשים ינואר ופברואר 2020. תקופה אחרונה זו של חודשים ינואר ופברואר 2020, היא התקופה מושא ההחלטה (להלן: "התקופה הרלוונטית").

ביום 1.3.20, לאחר שהמערערת הודיעה לעירייה על הפסקת הסכם הניהול, החזירה העירייה את רישום המחזיק על שם לוי.

בגין התקופה הרטרואקטיבית הגישה המערערת עתירה בתיק 42535-09-20 שבירורה טרם הסתיים.

בגין התקופה הרלוונטית הגישה המערערת ערר על החלטת מנהל הארנונה, וטענה כי לא החזיקה בנכס, אלא אך ניהלה אותו על פי הסכם הניהול.

ועדת הערר החליטה לשמוע ראיות, ובמסגרת ההליך נשמעו העדים הבאים: מטעם המערערת – מנהלה מר רונן אהרון (להלן: "אהרון") ומר לוי (להלן: "לוי"), ומטעם המשיבה - מר אמנון ארץ קדושה, גזבר העירייה (להלן: "הגזבר").

עמדת המערערת, מפי מנהלה ומפי לוי, היתה כי על פי ההסכם בין הצדדים, המערערת לא החזיקה בנכס אלא ניהלה אותו בלבד, ולוי המשיך לשלוט בו. לוי ערך את ההסכמים עם השוכרים וקבע את גובה דמי השכירות, ואילו המערערת היתה אחראית על ניהול החשבונות. על כן, יש לראות רק אותו כמחזיק הנכס. אהרון העיד כי נתן שירותי אחזקה ותיקונים, דאג לאחזקתם השוטפת של המבנים, העסיק בנכס פקידה מטעמו ולפי הצורך הפעיל קבלני משנה, חברת שמירה, איש מחסומים, טכנאי מצלמות וטכנאי מחשבים. הוא גבה את דמי השכירות מהשוכרים, שילם את הוצאות הנכס, ואת היתרה חלק עם לוי. לצורך ניהול הנכס פתח חשבון בנק על שם המערערת, שם הופקדו ההכנסות ומשם שולמו ההוצאות.

עמדת העירייה מפי הגזבר, היתה כי כל ניסיונות הגביה של חובות הארנונה מלוי כשלו, עקב שיבוש הליכי הגביה על ידו. הגזבר הפנה להסכם הניהול ולחשבונית מס שהוציאה המערערת עבור מתן שירותים של העסק, וטען כי תוכנו של הסכם הניהול וביצועו הנטען על ידי הצדדים, מוכיחים כי מתקיימים בין המערערת לבין הנכס מירב הזיקות המצביעות על החזקה שלה בנכס.

את החלטתה מושא הערעור השתיתה ועדת הערר על תוכנו של הסכם הניהול, קיומו על ידי הצדדים, ומכלול הנסיבות.

ראשית בדקה הועדה את לשון ההסכם, האם היא מלמדת על העברת החזקה למערערת על בסיס פעילותה, שכן ניהול עסק בנכס יכול להוביל למסקנה של חזקה לפי מירב הזיקות.

הועדה הפנתה לסעיפים הרלוונטיים בהסכם הניהול, מהם עולה שהמערערת התחייבה לנהל את הנכס עבור לוי, ובגדר התחייבויותיה קיבלה על עצמה לגבות דמי שכירות משוכרים, לעקוב אחרי מילוי הוראות הסכמי השכירות, ובמידת הצורך לנקוט הליכים משפטיים לצורך גבייה. בנוסף, להגיע להסכמים עם ספקי שירותים עבור השטחים המשותפים, לרבות שירותי ניקיון, תחזוקה, גינון, תיקונים, טיפול במערכות השונות ותשלום לספקי השירותים. המערערת גם קיבלה על עצמה לשלם הוצאות הכרוכות בניהול השטחים המשותפים, לרבות חשמל ומים, להציב שילוט, לבצע פיקוח וביקורת על מצב השטחים המשותפים ולבטחם. כריתת הסכמים והתקשרויות עם שוכרים תעשה על ידי לוי. ההסכם כולל גם סעיף שיפוי (סעיף 13.1), לפיו ישפה לוי את המערערת במקרה בו תוגש נגדה תביעה שעילתה הסכם הניהול, לרבות תביעה של רשויות.

לגבי עמדתו של לוי לחוב, ציינה הועדה כי לוי טען בעדותו כי על שוכרי המכולות לשלם את הארנונה (הגם שלא הודיע לעירייה על דבר החזקתם בנכס, וגם לא הראה חוזה המחייב אותם לעשות כן), וגם טען כי את החוב מושא תיק זה הוא מוכן לשלם כטובה לחברו אהרון, אך לא עשה כן.

לצורך קביעת זהות המחזיק, ביקשה הועדה לבדוק, מי מבין המחזיקים הפוטנציאליים מקיים את מירב הזיקות הרלוונטיות לנכס. מדובר בניתוח מהותי של הזיקות, בגדרו יש ליתן משקל יתר לאותן זיקות המשקפות שימוש בנכס או בעסק המתנהל בעסק. הועדה גם עמדה על חובתה של הרשות המקומית לשנות את רישום המחזיק, גם אם המחזיק הקודם לא הודיע לה על כך, באם נודע לה שמי שרשום כמחזיק, אינו המחזיק האמיתי.

הועדה בחנה את הרקע לחתימת ההסכם, וקבעה את העובדות הבאות:

לוי חייב מיליוני ₪ לעיריית חולון בגין ארנונה. מדובר בחובות פסוקים שלהתרשמות הועדה, אין לו טענות של ממש כנגדם, אלא רק הרצון להתחמק מתשלומם.

לוי ואהרון ידידים ותיקים, ולכן הציע לוי לאהרון לנהל את העסק של השכרת המכולות המתנהל בנכס. ההסכם נוסח על ידי עורך הדין של לוי שאף החזיק בנאמנות במניות החברה המערערת, שהוקמה לצורך הסכם הניהול. סביר להניח כי סעיף השיפוי (סעיף 13.1), נועד בין היתר לנסיבות הנוכחיות, ואהרון גם האמין שלוי ישפה אותו בנסיבות אלה, על יסוד חברותם הארוכה. סביר גם להניח כי לא בכדי נעדרה מסעיף 5.1.4 המשית את הוצאות הנכס על המערערת ומונה "מים וחשמל" המילה "ארנונה". בהקשר זה גם קבעה הועדה, כי הסכם הניהול נועד להקשות על גביית הארנונה ולטשטש את זהות המחזיק בנכס בבחינת "חוזה למראית עין", בו מסכימים הצדדים על הסדר מסויים כלפי חוץ בעוד שכוונתם האמיתית שונה. כאן התכוונו להציג מצב עובדתי כאילו המערערת אינה מחזיקה בנכס ואינה חייבת בתשלום הארנונה. אומד דעתם של הצדדים בניסוח ההסכם, היה לנסות ולטשטש את זהות המערערת כמחזיקה, אולם ניתן ללמוד על זהותה של המערערת כמחזיקה ממכלול הוראות החוזה.

מניתוח עובדתי של הנסיבות והדין, הגיעה הועדה למסקנה לפיה המערערת היתה המחזיקה של הנכס, מהנימוקים הבאים:

הפעלת עסק למתן שירותי ניהול, הכולל את כל ההתחייבויות בהסכם הניהול, מצביעה בעליל על החזקה כמשמעותה בחוק, דהיינו, זיקה מיידית ועוצמתית לנכס. זאת להבדיל מחברת אחזקה, הנותנת רק שירותי ניקיון ואחזקה. המערערת נשאה במירב התפקידים והפעולות המקימים זיקה ישירה לנכס. הפעלת עסק מהנכס מהווה "החזקה למעשה" שלו, כפי הגדרתה בסעיף 1 לפקודת העיריות, ותפקידיה של המערערת בנכס, שכללו למעשה הכל, למעט החתמת השוכרים על החוזים, הופכים את המערערת לבעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס. גם אם ניתן לראות בלוי או חברתו כמחזיק נוסף או משני, אין הדבר גורע מהחזקתה של המערערת בנכס, בהיותה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס. החזקתם של לוי וחברתו בנכס בעבר, לא מונעת מהעירייה לשנות את זהות המחזיק, ויכול גם שיהיו לנכס יותר ממחזיק אחד.

על החלטה זו הגישה המערערת את הערעור שלפניי, כשהיא טוענת כי ועדת הערר ביססה מסקנותיה על עובדות שגויות, מסקנתה המשפטית שגויה, לא מנומקת, חורגת ממתחם הסבירות, וגם התקבלה בחריגה מסמכות ותוך פגיעה בכללי הצדק הטבעי וזכות הטיעון.

דיון והכרעה

היקף התערבות בתי המשפט לענייניים מנהליים בהחלטות ועדת הערר, מוגבל לנסיבות בהן ההחלטה חורגת ממתחם הסבירות. הביקורת השיפוטית תהיה אף מצומצמת יותר מקום שבו ועדת הערר קבעה קביעות עובדתיות, לאחר שמיעת עדים והחומר הראייתי שהונח לפניה. אז יתערב בית המשפט לעניינים מנהליים רק אם נפל פגם מהותי בהחלטת הועדה (עמ"נ (מינהליים ת"א) 8457-03-21 רחל נחשון נ' מנהל הארנונה - עיריית בת ים (נבו 23.03.2022), עמ"נ (מינהליים מרכז) 44487-08-14 חברת טי. אם. סי. אס תקשורת בע"מ נ' עיריית פתח תקווה (נבו 10.11.2015), בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (נבו 17.04.2008), פסק דינה של כב' השופטת ע' ארבל (כתוארה אז), בר"מ 4299/06 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ נ' המועצה האזורית גדרות (נבו 10.09.2006), פסקה 11).

בשים לב לכך, אבחן את טענות המערערת כנגד החלטת ועדת הערר.

החלטת ועדת הערר ניתנה תוך פגיעה בכללי הצדק הטבעי ובזכות להליך הוגן

לטענת המערערת, העירייה סמכה החלטתה לשנות את שם המחזיק, על ממצאיו של חוקר פרטי שנשכר על ידה, ועל ראיה זו בלבד. על סמך הדו"ח שהגיש, הוחלט לשנות את שם המחזיק בנכס מחברת לוי למערערת. זאת למרות שנטל השכנוע לשינוי שם המחזיק בנכס חל על העירייה. עוד טוענת העותרת, כי בדיון בערר החוקר הפרטי לא הגיש תצהיר ולא זומן להעיד מטעם העירייה, ומכאן שהדו"ח שלו שצורף לתצהיר הגזבר, נותר בגדר עדות מפי השמועה, ולא היה מקום להשתית עליו את החלטת הועדה. נוסף על כך, למערערת לא ניתנה האפשרות לחקור אותו על ממצאיו, ומכאן שנפגעה זכותה להליך הוגן, ודין ההחלטה להתבטל.

המשיבה טענה מנגד, כי ההחלטה מושא הערעור אינה מתבססת על דו"ח החוקר הפרטי, והוא כלל לא הוצג כראיה בהליך. גם גזבר העירייה בעדותו בפני ועדת הערר, הסתמך על הוראות הסכם הניהול וביצועו בלבד, ולא על דו"ח החוקר הפרטי. אמנם העירייה החלה לחייב את המערערת בארנונה בעקבות הדו"ח, אך בכך אין כדי לפגוע בממצאי ועדת הערר, היות וזו לא דנה בשאלת סמכות הרשות לשנות שם מחזיק על סמך דו"ח חוקר פרטי, או בממצאיו של הדו"ח. טענה זו גם לא עלתה במסגרת הערר, והמערערת לא ביקשה להוציא את המסמכים מתצהיר גזבר העירייה.

מקובלת עלי עמדת המשיבה.

אכן, וכפי שפירטתי לעיל בהרחבה, ועדת הערר לא ביססה את מסקנותיה על דו"ח החוקר הפרטי. הדו"ח מוזכר בהחלטתה רק במסגרת התיאור העובדתי, לפיו בדרך זו התברר לעירייה כי המערערת מנהלת את עסק ההשכרה בנכס (עמוד 5 שורות 5 - 7 להחלטת הועדה). גם ב"כ העיריה עו"ד ששון הצהיר כך בדיון, שהעירייה מסתמכת בהחלטתה רק על הסכם הניהול והחשבונית (עמוד 5 לפרוטוקול הדיון בועדה), שני מסמכים אלה אינם במחלוקת. זהות המחזיק בנכס נקבעה על פי הסכם הניהול ומירב הזיקות הקושרות את המערערת לנכס, על יסוד הראיות שהוצגו לוועדה.

עניין עת"מ (מינהליים ת"א) 49056-01-14 אלימאל בע"מ נ' עיריית תל-אביב (נבו 01.06.2016), אליו הפנתה המערערת, אינו דומה לענייננו. שם נקבע כי על יסוד התשתית הראייתית שעמדה בפני העירייה, לא היה בסיס עובדתי לרישום העותרת כמחזיקה בנכס (העדר חוזה בין העותרת לבין הבעלים, העדר ראיה על פעילות עסקית של העותרת בנכס, ורק על בסיס הודעת הבעלים בעל פה). בענייננו לעומת זאת, נחתם הסכם בין העותרת לחברת לוי, אשר לא היה במחלוקת, וטיב פעילותה בנכס הוכח גם בעדויות מנהלה ולוי.

בנסיבות אלה, אי זימון החוקר הפרטי כעד לדיון אינו פוגע בכללי הצדק הטבעי ובהליך הוגן. אוסיף, כי גם לו היה נחקר החוקר הפרטי, לא היה בכך בכדי לשנות את מסקנת ועדת הערר, שכן ממצאיו ממילא לא היו במחלוקת.

היה על ועדת הערר לפרש את הסכם הניהול לטובת המערערת ונגד המנסחת

לטענת המערערת, שגתה ועדת הערר עת ביססה מסקנותיה על הסכם הניהול כלשונו. היה עליה לתת דעתה כי הוא נוסח על ידי בא כוחה של חברת לוי, ולכן, ככל שהוא ניתן לפירושים שונים, יש לפרשו לרעת המנסח – חברת לוי. לא זו בלבד, אלא שמחקירתו של אהרון בפני הועדה, עלה כי לא הכיר את ההסכם לאשורו, והתחייבויות חוזיות מסוימות, אשר לכאורה הוטלו על המערערת מכח הסכם הניהול, כלל לא היו מוכרות לו, הוא נחשף אליהן לראשונה רק במהלך הדיון, ומן הסתם גם לא קיימן.

עוד טוענת העותרת כי ועדת הערר התעלמה מסעיף 5.1.4 להסכם הניהול, אשר משית על המערערת את הוצאות התחזוקה של השטחים המשותפים בלבד, ולא של הבנוי והמושכר לצדדי ג'. שעה שלא התחייבה לשאת בהוצאות מים וחשמל של המושכרים לצדדי ג', כך גם לגבי חיובי ארנונה.

התעלמותה של ועדת הערר מסעיף 5.1.4 להסכם הניהול, מלמדת על כך שמסקנותיה שגויות.

ועדת הערר גם לא נימקה בהחלטתה, מדוע עבודות התחזוקה שבוצעו על ידי המערערת משנות את מעמדה והופכות אותה למחזיקה לצרכי ארנונה.

המשיבה טענה מנגד, כי מי שחותם על הסכם חזקה עליו שהוא מבין את תוכנו, ואין לקבל את טענת אהרון כי לא הכיר את התחייבויותיו החוזיות. בנוסף, מדובר בשינוי חזית, שהרי חברת לוי מעולם לא נשאה בתשלומי ארנונה. עוד טענה המשיבה, כי ועדת הערר לא הגיעה למסקנה רק על סמך נוסחו של סעיף 5.1.4, אלא קבעה על יסוד העדויות שבפניה, כי תשלום הארנונה הושמט בכוונה, וסעיפי ההסכם נועדו לטשטש את זהות המחזיק.

איני מקבלת טענה זו של המערערת.

ראשית, הסכם הניהול שימש את המערערת לאורך כל הדרך, כולל בעת הגשת הערר, כבסיס לטענותיה, והיא מעולם לא התנערה ממנו או מחיובים המופיעים בו, כאילו לא הכירה אותם או כאילו הם נתונים לפרשנות אחרת. גם בטענותיה בערעור זה, לא ברור אילו סעיפים משתמעים לשתי פנים, ויש לפרשם בדרך שונה.

לעניין סעיף הנשיאה בהוצאות (5.1.4) וסעיף השיפוי (13.1) קבעה הועדה בסעיף 16 להחלטתה כך:

"סביר להניח, כי סעיף השיפוי בהסכם הניהול נועד להבטיח את העוררת מפני דרישת ארנונה שתופנה כלפיה וכנראה שמנהלה סמך שיקבל את השיפוי, לאור הקשרים בינו לבין מר לוי.

הדעת אף נותנת שלא במקרה נקבע בסעיף 5.1.4 להסכם הניהול, כי במסגרת שירותי הניהול נכלל גם תשלום הוצאות הכרוכות בניהול..."לרבות חשמל ומים", ובכוונת מכוון לא מוזכר תשלום ארנונה, למרות שסכום הארנונה במקרה זה גבוה יחסית בהשוואה להוצאות אחרות".

עינינו הרואות כי הועדה לא נתנה פרשנות שונה לסעיף זה או אחר בהסכם, אלא קבעה על סמך הראיות שהובאו בפניה, מה היתה מטרת ניסוח ההסכם בדרך בה נוסח, ובפרט מה היתה המטרה של השמטת נושא כה מהותי כארנונה מסעיף 5.1.4 להסכם.

זאת ועוד, הסיבה ל"שתיקת" הסכם הניהול בנושא חיובי ארנונה, אינו בליבת החלטתה של הועדה. הועדה ביססה מסקנותיה על ה"יש" שהוכח בפניה, דהיינו, על ההתחייבויות שנטלה על עצמה המערערת בהסכם, בהן גם הודה אהרון בחקירתו. על סמך אלה קבעה הועדה כי התקיימו מירב הזיקות. נושא השמטת הארנונה מהחוזה או נושא השיפוי, הם עניינים משניים להחלטה, ואינם משנים את מהותה.

אשר לטענה כי אהרון לא הכיר חלק מסעיפי ההסכם, ולכן יש להניח כי לא קיימם, לא ברור לאילו סעיפים בדיוק מכוון ב"כ המערערת, וכיצד יש בהם כדי להשפיע על החלטת הועדה. אהרון חזר שוב ושוב בחקירתו על כך שפעל לפי ההסכם, מה גם שמדובר בטענה בעייתית, שהרי אדם מוחזק כיודע ומסכים למה שחתם. בנוסף, משרד ב"כ המערערת, אשר היה אמון על ניסוח ההסכם מטעם שני הצדדים, לבטח דאג שאהרון יקרא אותו לפני חתימתו, ווידא כי הוא מבין על מה הוא חותם. על כן, גם מסיבה זו אין להניח כי מדובר בהתחייבויות שהמערערת לא נטלה על עצמה.

אי צירוף חברת לוי כמשיבה בכתב הערר

המערערת מלינה על כך שבמהלך הדיון בערר היא ביקשה לצרף את חברת לוי כמשיבה נוספת, והועדה בהחלטה מיום 9.8.21, דחתה את בקשתה. לטענת המערערת, נוכח עמדתה של חברת לוי בפני הועדה, כי הצדדים להסכם הניהול התכוונו שלא יחול שינוי במחזיק לצורך נשיאה בתשלומי ארנונה, סירובה של הועדה לצרף אותה כמשיבה בערר, מנע מהועדה להגיע לחקר האמת. נטען כי אילו היתה חברת לוי משיבה בערר, ניתן היה לחקרה חקירה ראשית ונגדית, היא עצמה היתה יכולה לחקור את גזבר העירייה על דבר השינוי שבוצע בדיעבד בספרי העירייה, להגיש את הסכמי השכירות, תשלומי הארנונה לתקופה הרלוונטית וסיכומים. ועדת הערר קבעה כי ניתן לראות את חברת לוי כמחזיקה נוספת לצרכי ארנונה, על כן צירופה להליך היה מאפשר לקבוע מי מבין שני המחזיקים הוא בעל מירב הזיקות למקרקעין.

המערערת טענה בנוסף, כי החוב המיוחס לה הוא למעשה חוב ארנונה חלוט של חברת לוי, שרק בשל קשיי גבייה החליט מנהל הארנונה לשנותו לחובת המערערת. גם העירייה ראתה בחברת לוי כבעלת מירב הזיקות למקרקעין, אחרת לא הייתה חותמת עמה על הסכם פשרה בגין אותם המקרקעין בתיק אחר שניהלה מולה.

המשיבה טענה מנגד, כי המערערת רשאית היתה לצרף בעצמה את חברת לוי כמשיבה לערר שהגישה, אך לא עשתה זאת. ככל שהדבר נוגע לעירייה, חברת לוי אינה צד למחלוקת ולא היה מקום לצרפה. ממילא לוי היה צד לדיון, לאחר שהמערערת הגישה תצהיר שלו כעד מטעמה והוא נחקר על גרסתו.

איני סבורה כי אי צירופה של לוי או חברתו להליך הערר, בנסיבות העניין, פגע באופן כלשהו בזכויותיה של המערערת.

ביום 9.8.21 דחתה הועדה את העתירה לצירוף לוי כמשיב לערר, וכך קבעה:

"...הוועדה שקלה את הבקשה ואיננה מוצאת לנכון להיעתר לה. אינני מבין מדוע זקוק בא כוח העוררת לצירופו של אדם נוסף, במקרה זה מר יאיר לוי, שכן אם יוכיח כי הוא איננו המחזיק, הרי שהערר יתקבל ותביעת העירייה כנגדו בגין התקופה האמורה תדחה. מאידך, אם תקבע הוועדה כי העוררת היא המחזיקה הנכונה, אזי יהיה כמובן על העוררת לשלם. ככל שיתקבל הערר ותסבור העירייה כי המחזיק הנכון הינו מישהו אחר, אדם או גוף משפטי אחר כלשהו, תפעל כפי שתמצא לנכון ואין זה עניינה של העוררת לעניין קביעת ארנונה או כפי שהתבטא בא כוח העוררת 'מס אמת'. שכן הוא איננו ממונה על גביית 'מס אמת'. ארנונה משלם מי שהוא המחזיק בפועל ובעל הזיקה הקרובה ביותר. העירייה סבורה ואולי בטעות, כי העוררת היא המחזיקה בנכס ולכן חייבת בארנונה ועניין זה אמור להתברר במסגרת הערר, אשר על כן אינני מסכים ואינני מורה על צירוף אדם נוסף או גוף נוסף כצד לערר". (נספח 2 לערר; עמוד 44 שורה 18- עמוד 45 שורה 4).

החלטתה של הועדה, על הנמקתה, נראית לי סבירה והגיונית. איני מבינה כיצד יכול היה צירופה של חברת לוי (או לוי עצמו) כמשיבה בערר, להשפיע על בירור האמת. איזו ראיה יכולה היתה לעמוד מול הועדה באופן כזה, שלא עמדה ממילא בפניה. ב"כ המערערת מדבר על חקירה ראשית ונגדית, וכזו נערכה ללוי ממילא. הוא מדבר על חקירת הגזבר, וגם כזו נערכה ממילא. כל מסמך שלוי רצה להביא כבעל דין, יכולה היתה המערערת לדרוש ממנו להמציא כעד, וכל שאלה שחברת לוי היתה יכולה לשאול את הגזבר, יכולה היתה גם המערערת לשאול. למעלה מן הצורך אוסיף שהמערערת היתה מיוצגת בערר, כמו גם בערעור זה, על ידי עורך הדין של לוי וחברתו, מה שמסיר את החשש מפני ניגוד עניינים בין המערערת ללוי, וגם את החשש שעורך הדין של לוי היה פועל בדרך שונה.

אשר לטענה שאילו היתה חברת לוי משיבה בערר, היתה הועדה מחליטה מי מהשתיים (המערערת או חברת לוי) מחזיקים בנכס, גם טענה זו איני מקבלת. תפקידה של הועדה בערר היה לבחון האם צדק מנהל הארנונה משקבע כי המערערת מחזיקה בנכס, וכך עשתה. בהקשר זה היא נתנה דעתה גם למעמדו של לוי בנכס, על יסוד מכלול הראיות וזו המסקנה אליה הגיעה. הועדה לא התעלמה מלוי כלל ועיקר וקבעה את שקבעה.

אפנה בהקשר זה להלכה הפסוקה, לפיה גם כאשר חדל המחזיק הרשום (בענייננו חברת לוי), להודיע לעירייה על העברת ההחזקה לאחר, והעירייה גילתה כי קיים מחזיק בפועל, היא רשאית להחליט בהתאם לשיקוליה אם ברצונה להעביר את החיוב למחזיק בפועל (ראו לעניין זה עע"מ 2330/21 התחנה המרכזית החדשה בתל אביב נ' עיריית תל אביב-יפו (נבו 17.07.2022), סעיף 30 לפסה"ד; ע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי (נבו 21.08.2012)). כך פעלה העירייה בענייננו, כאשר החליטה להעביר את החיוב למערערת שהיא המחזיקה בפועל.

בע"א 8417/09 הנ"ל נקבע, כי תכלית סעיפים 325 - 326 לפקודת העיריות, להקל על העירייה את גביית הארנונה, וכך נאמר:

"תכלית סעיפים 326-325 היא להקל על העירייה בתהליך הגבייה של הארנונה – כך שאין היא צריכה לעמוד בעצמה על מצב הבעלות או ההחזקה בכל נכס בכל עת ועת ... הוראת סעיף 326 מבקשת אך להוסיף על חבות הארנונה הקיימת באופן רגיל ולא לגרוע ממנה ... רוצה לומר: חבות הארנונה העיקרית בגין נכס כלשהו לעולם תחול, בהתאם לסעיף 8(א) לחוק ההסדרים, על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ואילו המחזיק או הבעלים המקורי יהיה חייב, בנוסף לכך, מכוח הוראת סעיף 326, עד למועד שבו הוא שולח הודעה לעירייה. יתרה מזאת, מלשון הסעיף אף עולה כי חבותו של המחזיק או הבעלים המקורי היא שיורית, כך שיש לחייבו בתשלום ארנונה רק כאשר לא ניתן לגבותה ממי שחב בה בפועל (ראו: רוסטוביץ – ספר ראשון, בעמ' 274, 285-284)".

שעה שהוחלט על יסוד הראיות כי המערערת היתה המחזיקה בפועל בתקופה הרלבנטית, העירייה רשאית להפעיל שיקול דעתה ולגבות ממנה את החוב, גם אם חברת לוי היתה המחזיקה הרשומה או בעלת זיקות לנכס. על כן, צירופה של חברת לוי לא היה מועיל למערערת במקרה דנן.

ועדת הערר דלתה רסיסים מהסכם הניהול ופסחה על חלקיו האחרים בניגוד לאומד דעת הצדדים

לטענת המערערת, ועדת הערר נסמכה בהחלטתה על סעיפים בהסכם שחלקם לא קוים בפועל לאחר כריתתו, למרות שהתנהגות הצדדים לאחר חתימת ההסכם יש בה כדי להעיד על פרשנותו ותכליתו. המערערת עוסקת בעבודת כפיים, תיקונים, וזו מומחיותה. הגם שהסכם הניהול שנערך על ידי עורכי הדין של חברת לוי הטיל על המערערת התחייבויות נוספות, כדוגמת עריכת ביטוחים והשקעות, המערערת לא עשתה כן וגם לא ידעה על כך. העירייה גם לא הוכיחה כי המערערת ביצעה עבודות במקרקעין מעבר להצהרותיה במהלך הדיון. לא יתכן לבודד רק סעיף אחד מסעיפי החוזה, אלא על הפרשנות להתבצע בשים לב למכלול הוראותיו וליחס הפנימי ביניהן. בפועל, השליטה במקרקעין עובר לחתימה על הסכם הניהול, במהלכו ואחריו, נותרה בידי חברת לוי. היא זו שקבעה את תעריפי האחסון, חתמה על הסכמי ההתקשרות עם הלקוחות, וגם רשאית היתה להפסיק את ההתקשרות עם המערערת במהלך תקופת השכירות. הסכם הניהול אינו משנה את מירב הזיקות, וגם העירייה ראתה בלוי מחזיק, לצורך חתימה על הסכמי פשרה בתובענה אחרת. גם במבחן הכלכלי חברת לוי זוכה ברוב דמי השכירות למעט 15% שהיו חלקה של המערערת. ב"כ המערערת מפנה לעמ"נ 28859-12-13 שם נקבע כי מקום שאין מחלוקת בין המחזיקים האפשריים לצורך תשלום ארנונה, שיקול הדעת של מנהל הארנונה בעניין רישום המחזיק מצטמצם.

לטענת המשיבה, הועדה לא נדרשה לקבוע אם חברת לוי מחזיקה בנכס, אלא אם המערערת מחזיקה בנכס. הועדה קבעה כי קיימות זיקות בין המערערת לנכס, ודי בזיקות אלו שתועדו בהסכם הניהול, וביצוען, כפי שאושר על ידי מנהל המערערת, בכדי להצדיק את חיוב המערערת בארנונה.

גם טענה זו של המערערת איני מקבלת.

מחד גיסא, טוענת המערערת כי ועדת הערר הייתה צריכה ליתן משקל לאמור בהסכם הניהול לעניין העדר החובה על המערערת לשאת בארנונה, מאידך גיסא היא טוענת כי ועדת הערר "פסחה" על חלקיו האחרים של הסכם הניהול "שאת מרביתם לא ביצעה בפועל".

ועדת הערר הסתמכה על הסכם הניהול, העדויות ויתר הראיות שהובאו בפניה. משעה שהונח לפני הועדה הסכם ניהול בין המערערת לחברת לוי, שבאותנטיות שלו לא כפרו השניים, נטל ההוכחה כי המערערת לא ביצעה את האמור בהסכם הניהול היה מוטל על המערערת ולא על המשיבה, וכבר דנתי לעיל בטענות אהרון כי לא ידע על סעיפים אלה או אחרים בהסכם.

מכל מקום, גם אם המערערת הפרה את התחייבויותיה לבטח את הנכס, כל יתר הנושאים אשר מבססים את החזקתה בנכס, ופורטו לעיל בהרחבה, לא הוכחשו על ידי אהרון, וממילא הם אלה שיוצרים את החזקה.

זיהוי חייב בתשלום ארנונה נקבע בחוק ולא על פי הסכמה חוזית בין הצדדים (בר"מ 2462/19 מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו נ' קניון רמת אביב בע"מ (נבו 05.01.2021) (להלן: "עניין קניון רמת אביב")). בענייננו לא הייתה הסכמה חוזית בין הצדדים לעניין תשלום ארנונה, קל וחומר שלא ניתן להמחות חיוב ארנונה על פי אומד דעת הצדדים בעת חתימה על הסכם ניהול.

לוי גם לא טען כי הוא משלם ארנונה, אלא התחמק מלהשיב. כשנשאל אם שילם ארנונה, השיב כי "הדיירים משלמים מ- 2008 ועד היום" (עמוד 29 שורות 17- 29 לפרוטוקול הועדה). כשנשאל מי לדעתו צריך לשאת בתשלום הארנונה, השיב: "כל מי שמשתמש כבודו, הדיירים" (עמוד 33 שורות 5-6 לפרוטוקול הועדה). כשנשאל מדוע אינו משלם ארנונה אם הוא מחזיק במקרקעין, השיב: "אבל אתה לא שלחת לי חשבון ארנונה" (עמוד 36 שורה 24 לפרוטוקול הועדה).

עמ"נ (מינהליים ת"א) 28859-12-13 עיריית תל אביב (מנהל הארנונה) נ' קניון רמת אביב בע"מ (נבו 13.12.2015), אליו הפנה ב"כ המערערת, שונה בעובדותיו מהמקרה שבפנינו, שהרי כאן אין מדובר בארנונה המשולמת כסדרה, אלא בארנונה שאינה משולמת. על סיטואציה כזו אמר בית המשפט המחוזי את הדברים הבאים:

"...כאשר אין מחלוקת בין צדדים קרובים לנכס מי יישא בתשלומי הארנונה, וכל עוד אלו משולמים כסדרם, אין מקום לרשות להתערב. מבחן ההנאה מהנכס במקרה זה יהיה מבחן סובייקטיבי. מנגד, אם כל הקשורים לנכס מכחישים את חבותם בתשלומי ארנונה, אזי תחול הפסיקה הקובעת שהעניין יוכרע על פי מבחן אובייקטיבי של בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס".

עמ"נ (מינהליים ת"א) 58784-07-18 קניון רמת אביב בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב (נבו 04.03.2019), אותו הזכיר ב"כ המערערת, נהפך על ידי בית המשפט העליון, ונקבע בערעור כי צדדים להסכם אינם יכולים "להעביר הלאה" את תשלום החוב הקבוע בדין. קל וחומר בענייננו, שלא אוזכר בהסכם בין הצדדים מי נושא בתשלום ארנונה.

הקביעה שהסכם הניהול נערך למראית עין בכדי לטשטש את זהותו של המחזיק, שגויה

טוענת המערערת כי הקביעה שהסכם הניהול נכרת למראית עין, מנוגדת לאמות המידה שנקבעו בפסיקה, ולועדה גם אין סמכות לעשות זאת. הסכם הניהול נכרת לאחר שמנהל המערערת הפסיק את עיסוקו הקודם בשל בעיות בריאות וכדי שיוכל להמשיך ולהתקיים בכבוד. לפני חתימת הסכם הניהול, חברת ניהול אחרת ביצעה את אותן המטלות, ותשלומי הארנונה נשארו על שם חברת לוי, כך שלא היתה למערערת סיבה להסיק שיש בהסכם הניהול בכדי לשנות את המצב. הקביעה הזו גם הסתמכה על ממצאי החוקר הפרטי, שלא נחקר.

לטענת המשיבה, הועדה התבססה על הודאת המערערת כי מדובר בהסכם מחייב שהמערערת פעלה על פיו. המשיבה לא טענה כי ההסכם הוא למראית עין, אלא סמכה טענותיה על הוראותיו. המשיבה גם לא הביאה דו"ח חוקר מטעמה. כל שקבעה הועדה בהחלטה הוא כי היה ניסיון במסגרת ההסכם ליצור מראית עין ביחס לזהות המחזיק בנכס, כן יש ללמוד מהסכם הניהול על כוונת הצדדים. הצדדים בחרו שלא להתייחס לשאלת הארנונה בפירוש, על מנת לטשטש ולשבש את התשלום.

איני מקבלת את טענת המערערת.

לא נקבע בהחלטת הועדה כי ההסכם הוא למראית עין. הועדה קבעה בסעיף 16 להחלטתה כי בסעיף 5.1.4: "בכוונת מכוון לא מוזכר תשלום ארנונה". וכי: "סעיף השיפוי בהסכם הניהול נועד להבטיח את העוררת מפני דרישת ארנונה שתופנה כלפיה וכנראה שמנהלה סמך שיקבל את השיפוי, לאור הקשרים בינו לבין מר לוי".

בסעיף 17 קבעה הועדה כי:

"יש יסוד, לקבוע, כי הסכם הניהול נועד להקשות על גביית הארנונה ולטשטש את זהותו של המחזיק בבחינת "חוזה למראית עין" במשפט המסחרי בו מסכימים הצדדים כלפי חוץ על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה. ניסיון להציג מצג עובדתי מוטעה כאילו העוררת לא תישא בארנונה וניסיון להציגה כמי שלא מחזיקה בנכס".

אין זו קביעה כי ההסכם למראית עין, אלא כי נוסח כך על מנת לטשטש את זהות המחזיק כלפי העירייה, כדי להקשות על גביית הארנונה, כפי שנעשה במקרה בו נחתם חוזה למראית עין. הועדה יוצרת אנלוגיה ולא קובעת כי ההסכם הנדון הוא "למראית עין". בהמשך, הועדה קובעת כי: "ניתן ללמוד על זהותו של המחזיק, החייב בארנונה, כפי שמשתמע מפורש מלשון ההסכם ותנאיו", קרי הועדה מסתמכת על הסכם הניהול באשר לזהות המחזיק בנכס.

סוף דבר

הועדה קבעה קביעות עובדתיות סבירות על סמך הראיות והעדים שנשמעו בפניה, ולא מצאתי טעם להתערב בהחלטתה.

על כן אני דוחה את הערעור.

המערערת תשא בהוצאות המשיבה בסך 15,000 ₪.

ניתן היום, ח' אב תשפ"ב, 05 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.