1. לפניי בקשה לביטול צו הריסה מינהלי שהוצא על ידי המשיבה ביום 18.5.2022 (הודבק ביום 30.5.2022) (להלן: "צו ההריסה" או "הצו") בהתאם לסעיף 221 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק"), ומתייחס ל"רצפת בטון ועליה חיפוי אבן בשטח כולל של כ- 690 מ"ר", שהקים המבקש ללא היתר במקרקעין שבגוש 7762 חלקה 82 בעיר טירה (להלן: "המשטח" ו-"העבודה האסורה") בקרקע חקלאית מוכרזת.

השתלשלות ההליכים וטענות הצדדים

1. במועדים 20.6.2022 ו- 19.7.2022 התקיימו דיונים ארוכים במהלכם נשמעו עדויות המבקש, מפקח הבנייה מטעם המשיבה מר אלעד עמר (להלן: "המפקח"), ומודד מטעם המבקש מר עבד אלעזיז חג' יחיא (בתמיכה לחוות דעת מטעם ההגנה שהוגשה ביום הדיון 19.7.2022).
2. באי כוח המבקש עוה"ד שחר בן עמי ועוה"ד קיריל קפלון טענו בבקשתם בכתב ובמהלך הדיונים מספר טענות שבעטיין עתרו לביטול הצו מכוח סעיף 229 לחוק, כמפורט להלן:
3. בצו נפלו פגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין: ראשית, בשל טעות בזיהוי המקרקעין בשים לב כי העבודה האסורה לא הוקמה בגוש 7762 (ואכן התברר בדיון הראשון שנפלה טעות קולמוס ומדובר בגוש 7764); מתוך כך נטען כי לא קויימה דה פקטו חובת ההיוועצות בהעדר התייחסות ספציפית אל המקרקעין הרלונטיים; הצו חסר פירוט לגבי מועד ביצוע העבודה אסורה; הצו הוצא ע"י מנהל המחוז, מר' יוחאי אלבס, שאינו נמנה עם בעלי התפקידים המוסמכים להוציא צו.
4. השימוש במשטח בוצע כדין משום שעבודה זו אינה מצריכה היתר, בהיותה חוסה תחת תקנה 31 לתקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד – 2014 (להלן: "תקנות הפטור").

כבר כאן יובהר כי הטענה נזנחה ע"י המבקש בהמשך לתגובת המשיבה וההפנייתה לתקנה 2(4) לתקנות הפטור, המחייבת התאמה של המבנה לתכניות החלות במקום, ומשנטען כי משטח הבטון בשטח של כ-690 מ"ר היא עבודה בהיקף רחב שאינה עומדת בתקנה 31 לתקנות הפטור.

1. בפתח הדיון הראשון, לאחר שנודעה טעות הקולמוס שנפלה ברישום מספר הגוש, טען ב"כ המבקש - טענה שעליה מיקד את עיקר בקשתו - כי משטח הבטון קיים בבמקרקעין מזה שנים רבות, ולכן לא מדובר בבנייה חדשה ולא הייתה סמכות להוצאת הצו.
2. במהלך עדותו בדיון הראשון הבהיר המפקח מטעם המשיבה כי אכן נפלה טעות קולמוס במספר הגוש שנרשם בדו"ח הפיקוח שערך. לפיכך, הגיש המבקש חוות דעת מהנדס מטעמו וטען כי הוכח באמצעותה ובשילוב עם עדות המבקש ותצ"אות שהוגשו מטעמו, שהמשטח קיים לכל הפחות משנת 2010. עוד טען ב"כ המבקש כי לא נערכו במשטח שינויים למעט צביעה, או הוספת דשא סינטטי והסרה שלו. בהקשר זה, טען ב"כ המבקש כי השינוי שניתן להבחין במשטח כפי שנראה בתצ"אות מינואר 2022 ואפריל 2022, הוא שינוי של גוון בלבד, בעוד שהמשטח נותר ללא שינוי. והוסיף וטען כי התצ"אות שהוגשו מטעם המשיבה מהוות ראיות מפי השמועה שלא הוכחו באמצעות עורכן כדין.
3. המשיבה באמצעות בא כוחה עוה"ד אמיר ברק, עתרה לדחות את הבקשה ולהשית על המבקש את הוצאותיה. נטען כי משטח הבטון הוא "עבודה אסורה" בהיותו משרת אולם אירועים המופעל על מקרקעין שהיא קרקע חקלאית מוכרזת, כי הוא לא תואם את התכנית במקום, ונבנה ללא היתר.
4. עוד טענה המשיבה כי הצו הוצא טרם חלפו 6 חודשים ממועד סיום העבודה האסורה, ובנוגע להליך הוצאתו נטען כי אף אם נפל פגם טכני במספר הגוש, הרי שהמקרקעין והעבודה האסורה זוהו בבירור, ובפני כל גורמי הרשות עמדו מלוא המסמכים כפי שהוגשו לבית המשפט.
5. אשר ל"גיל" המשטח טענה המשיבה כי הוכח בעדות המפקח ותצלומי האוויר, כי זה נבנה מחדש, חודשים ספורים טרם הוצאת הצו. בתמיכה לטענותיה צירפה המשיבה את דו"ח הפיקוח, תצלומי אוויר רלוונטיים, תצהיר המפקח, אסמכתא להתייעצות עם עוה"ד לילך שלום - יועצת משפטית מטעם הרשות; אסמכתא להתייעצות עם מתכנן מחוז מרכז, מר גיא קפלן ותשריט המקרקעין.

דיון והכרעה

המסגרת הנורמטיבית

1. צו הריסה מינהלי הוא כלי אכיפה יעיל ומהיר למניעה וסילוק של עבודות בנייה בלתי חוקיות (רע"פ 1288/04 נימר נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ובניה – ירושלים (9.3.2004); (רע"פ 5499/16 בדיר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה – מחוז מרכז ואח' (17.7.2018)). באמצעותו ניתנת לרשות סמכות של הריסה מינהלית מתוך תפיסה של מתן בכורה לאינטרס הציבורי לפיו בנייה תעשה רק בהתאם להיתר כדין (רע"פ 6034/99 כהן נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נד(1) 438 (2000)).
2. מפאת החשיבות באכיפה מהירה ויעילה של דיני התכנון והבנייה, תכלית שעמדה בבסיס תיקון 116 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (שנכנס לתוקף ביום 25.10.2017), ולנוכח ההשלכות הרחבות שיש לבנייה בלתי חוקית בפגיעה בסדר הציבורי ובשלטון החוק, קבעה פסיקת בית המשפט העליון כי הריסת מבנים בלתי חוקיים צריכה להיות הכלל והימנעות מהריסה היא החריג. ובמילותיו של כב' השופט א' רובנשטיין (כתוארו אז), יש לנקוט גישת "בית שמאי" בהתייחס לבנייה בלתי חוקית (רע"פ 6136/12 בן זקן ואח' נ' מדינת ישראל (4.9.2012)).
3. משכך, עוד קודם תיקון 116 לחוק, נקבע בפסיקה כי ביטול צו הריסה מינהלי ייעשה רק במקרים חריגים ויוצאי דופן. ברוח זו הורה סעיף 229 לחוק שרק בהתקיים תנאי מתנאיו ניתן יהיה להורות על ביטול הצו. וזהו לשונו:

"לא יבטל בית המשפט צו מנהלי אלא אם כן הוכח לו שהעבודה או השימוש בוצעו כדין או שלא התקיימו הדרישות למתן הצו כאמור בסימן זה, או אם שוכנע כי נפל הצו פגם חמור שבשלו יש לבטל את הצו".

1. ובתוך כך נקבע כי היקף הביקורת השיפוטית על צווי הריסה מינהליים מצומצם (עפמ"ק (ירושלים) 46058-02-19 יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' דבש (31.3.2019)); רע"פ 2958/13 סבאח נ' מדינת ישראל (‏8.5.2013)).
2. היות שעסקינן בהליך מינהלי ולא עונשי, עומדת לזכות הרשות "חזקת התקינות המינהלית" שמשמעותה כי היא ביצעה את פעולותיה כדין. הנטל לסתור חזקה זו הוא על המבקש, שנדרש להוכיח כי נפל פגם היורד לשורשו של עניין בהתנהלות הרשות (רע"פ 5499/16 בדיר ואח' נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה – מחוז מרכז ואח' (17.7.2018)). וכך כתב כב' השופט א' שהם ברע"פ 6032/13 שלהבת אהרן נ' יו"ר הועדה המקומית לתכנון ולבניה טבריה (19.01.2014):

"כידוע, צו הריסה מנהלי, המוצא מכוח סעיף 238א לחוק התכנון והבניה, הוא אקט מנהלי, ולא אקט עונשי. לפיכך, וכפי שקבעו גם הערכאות הקודמות, עומדת למשיב חזקת התקינות המנהלית, היינו חזקה כי פעולתו המנהלית נעשתה כדין. על המבקש לסתור חזקה זו, מוטל הנטל להוכיח את דבר קיומו של הפגם שנפל, לטענתו, בהתנהלותה של הרשות המנהלית".

1. ולענייננו, שתי שאלות מרכזיות דורשות הכרעה: האם מדובר בבנייה שהסתיימה פחות מ-6 חודשים עובר להוצאת הצו, או שמא משטח הבטון קיים מזה שנים רבות ולא עבר שינויים של ממש. שנית, האם הפגם שבציון מספר הגוש הוא פגם מהותי.

מן הכלל אל הפרט

1. אקדים ואומר, כי לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובמסמכים שצורפו להם, שמעתי את עדות המפקח, המבקש, והמודד מטעמו של המבקש, ונתתי דעתי לטענות הצדדים, מצאתי לדחות את הבקשה. ולהלן נימוקיי.
2. ב"כ המבקש הפנה בטיעוניו לעדות המבקש ועתר להסתמך עליה ולקבוע כי המשטח קיים מאז 2008, ולא בוצעו בו שינוי, אלא "קוסמטיים". ואולם, הרושם שהותיר המבקש בעדותו היה שלילי, מתחמק ולא מהימן. המבקש טען בתחילה מספר פעמים, שהוא כלל לא יודע באיזה משטח בטון מדובר, ובהמשך טען כי המשטח קיים משנת 2008, והביע כעס על הרשויות שלדבריו "מתלבשות עליו" ומנסות "להפיל אותו", במטרה לגרום לקריסת עסקיו.
3. מנגד התרשמתי לחיוב מעדות המפקח מר אלעד עמר. המפקח הקפיד למסור תשובות מפורטות ומדוייקות, שלט היטב בפרטים, תיעד את פעילותו ומסקנותיו בדו"ח שערך, סיפר על הכשרתו כמפענח תצלומי אוויר, הסביר ונימק את מסקנותיו בכל השאלות (הרבות והמפורטות) שנשאל ע"י באי כוח המבקש, והפנה לתצ"אות. כשעמד על השגגה שנפלה בדו"ח שערך ביום 15.5.2022 (להלן: "דו"ח הפיקוח") בציון מספר הגוש הסביר זאת בעדותו, ללא כחל וסרק, והבהיר שמספר החלקה והנ"צ נכונים.
4. מר עמר הצביע על השינויים שנערכו במשטח, כפי שניתן להבחין במסמכים שצורפו לדו"ח הפיקוח, ובצילומים שצילם במקרקעין ביום 28.4.2022 באמצעות רחפן שהטיס המפקח אלון לוי (ביקור שנערך בעקבות צילום אוויר שהתקבל מחברת "סימפלקס"). המפקח הסביר, כי ניתן להבחין שבמועד הביקור העבודה הסתיימה, אך טרם חלפו 6 חודשים בהתסמך על תצ"א מיום 8.1.2022.
5. ב"כ המבקש טען שהתצ"אות אינן בידיעתו האישית של המפקח, ולכן הן מהוות עדות מפי השמועה. אני סבורה שאין בטענה זו ממש. כלל ידוע הוא כי איסוף ראיות ע"י הרשות המינהלית יכול להיעשות באמצעים שונים, לרבות בהסתייעות במאגרים של רשויות אחרות. בכלל זה רשאית הרשות להסתמך על תצלומי אוויר המצויים במערכת ובוצעו על ידי גורמים אחרים, שימוש בתוכנת GIS, איתור מפות הכרזה שפורסמו ברשומות ועוד. מדובר במאגרים בהם עושות הרשויות שימוש כדבר שבשגרה, ועליהם מסתמכים בתי המשפט כראיות בהליכים מינהליים דומים, ואף בהליכים פליליים- כמעשה שבשגרה.
6. ודוק, דיני הראיות "הרגילים" אינם חלים על פעולות הרשות המינהלית, אלא אם נקבע בחיקוק אחרת, וזאת מטעמים של צורך ביעילות ומהירות בקבלת החלטות (בג"ץ 10302/07 טל בניה והשקעות קרני שומרון נ' שר הביטחון (16.11.2008); בג"ץ 581/80 אמסלם נ' נציב שירות בתי הסוהר, פ"ד לה(2) 325 (1981)). וכך בספרה של פרופ' דפנה ברק-ארז, משפט מינהלי, כרך א, עמ' 442 (2010):

"הרשות רשאית להסתמך על איסוף ראיות שנעשה על-ידי רשות אחרת. כידוע, הרשות המינהלית חייבת להפעיל את שיקול דעתה באופן עצמאי, אך מותר לה להיעזר באחרים בעניינים טכניים, על כן, אין מניעה מלעשות שימוש בראיות שנאספו על-ידי גורם מינהלי אחר, בעיקר אם הוא נהנה ממומחיות באותו תחום [...]".

1. מאחר שמצאתי ליתן אמון מלא בעדות המפקח, אאמץ את קביעתו המקצועית כי בנייתו של משטח הבטון לא הסתיימה 6 חודשים בטרם הוצאת הצו. ודוק, מעיון בתצלומי האוויר ניתן להבחין בנקל, גם מבלי שנדרשת מומחיות בפיענוח תצ"אות (הכשרה שעבר המפקח, לדבריו), כי אכן מדובר בבנייה חדשה עובר להוצאת הצו (וראו מתוך אסופת המוצגים- נספחים 7 ו-8 תצ"א מיום 8.1.2022 אל מול נספח 6 – תצ"א מיום 10.4.2022); אינדקציה נוספת ביחס לשינויים משמעותיים בבניית המשטח במהלך השנים 2021 ו-2022 (נספח 1, עמ' 5-11 באסופת המסמכים שהוגשו מטעם המשיבה ביום 20.7.2022); אינדקציה שלישית, שגם ממנה נלמדת מסקנה זהה, עולה מצילומי האוויר של חברת סיפלקס מיום 1.3.2022 ו- 10.4.2022 (נספח 2, עמ' 20 באסופת המסמכים שהוגשו מטעם המשיבה ביום 20.7.2022). ואומר כי אני דוחה את טענת ב"כ המבקש כי בצילומי חברת סיפקלס תועדו "הבדלי גוונים" שנבעו מהפרש של כשעה וחצי בצילום (בהתחשב במעבר לשעון קיץ). כפי שהעיד המפקח, כך התרשמתי גם אני, ההבדלים בבניית המשטח ברורים ומדברים בעד עצמם אשר למועד סיום הבנייה.
2. לצד זאת, אומר בזהירות כי התרשמותי מעדותו של מר עבד אלעזיז חג' יחיא מטעם המבקש, הייתה מורכבת. ראשית, מר חג' יחיא לא ערך את חוות הדעת מיום 16.7.2022 עליה חתום ד"ר אינג' פהים חג' יחיא, ולמרבה התמיהה הדבר לא עלה עם הצגתו כעד מטעם המבקש, אלא רק במענה לשאלות בית המשפט. שנית, העד לא שכנעני במקצועיותו משהתברר כי הוא אינו מודד מוסך, והשכלתו וניסיונו המקצועיים לא הובאו לידיעת בית המשפט. כך או כך, מר חג' יחיא מסר עדות בנוגע למדידות שערך במתחם של המבקש, שהוא מתחם של גן אירועים גדול והציג מפות שלוו לחוות הדעת של אינג' חג' יחיא, לפיהן כבר בשנת 2011 היה במקום משטח בטון; בשנת 2019 תועד המשטח כ"דשא סינטטי", וביום 25.11.2021 היה במקום "בטון אפור". כפי שטען ב"כ המשיבה, מצופה היה שמר חג' יחיא יתייחס למצב המשטח כיום, ומאז תחילת שנת 2022. שהרי גם אם היה משטח בטון במקום, אין בכך רבותא משום שהצילום מ- 8.1.2022 אל מול הצילומים מיום 1.3.2022, 10.4.2022 – 28.4.2022 מבססים את מסקנתו של המפקח עמר לעיל. כלומר, בהחלט ניתן להסיק מהראיות המנהליות שהובאו על ידי המשיבה שמשטח הבטון עבר שינוי גדול חודשים ספורים עובר להוצאת הצו, נבנה מחדש וחופה באבנים, ולכן עסקינן ב"בנייה חדשה".
3. אשר להליך הוצאת הצו, אמנם נפלה טעות קולמוס בדו"ח הפיקוח מיום 15.5.2022 ובעקבותיו גם בצו ההריסה, היות שמספר הגוש הוא 7764 (ולא 7762 כפי שנרשם). ואולם, כל החומר הרלוונטי עמד בפני הגורמים הרלוונטיים, לצורך ההיוועצות וקבלת ההחלטה, כאשר סימון המקרקעין עלמה מהחומר בברור ובמדויק, כדלקמן: תצהיר המפקח מיום 15.5.2022; דו"ח הפיקוח; תשריט (ועל גביו סימון המקרקעין) לרבות נ"צ; צילומים שבוצעו בשטח באמצעות רחפן ביום 28.4.2022; תצלומי אוויר מיום 10.4.2022 ו- 8.1.2022, על גביהם סימון ברור בגבול אדום של המשטח מושא הצו, לפני בנייתו ואחרי בנייתו, מפות התמצאות ותמצית העובדות הרלוונטיות – דפית איתור (מסמכים 2-9 ו- 18, בתיק המוצגים).
4. טעות הקולמוס ברישום מספר הגוש היא פגם, והצדק עם ב"כ המבקש כי על הרשות המנהלית להקפיד על רישום מדויק, ולקיים כל תג ותג במילוי חובותיה בהליך המנהלי, בהיותו הליך דרסטי בהשלכותיו כלפי קניינו של הפרט. עם זאת, בשים לב שחומר מקיף ומפורט עמד בפני הגורמים הרלוונטיים, וזיהוי המקרקעין והמשטח מושא הצו ברורים, אין מדובר בפגם היורד לשורשו של עניין המצדיק את ביטול הצו, אלא בפגם טכני (וראו מקרה דומה שנדון ברע"פ 9553-04 סוהילה שבאנה נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (10.11.2004)).
5. ועוד בהקשר זה, אני דוחה את הטענה בכתב (עליה לא חזרו ב"כ המבקש בדיונים) כי מר יוחאי אלבס, מנהל המחוז, לא היה מוסמך להוציא את הצו, טענה שנדונה ונדחתה בעבר בנוגע למנהל מחוז ירושלים (רע"פ 4841/20 חמזה חמוד נ' מנהל היחידה הארצית לאכיפת דיני תכנון ובניה (16.8.2020)).
6. מכל האמור עולה כי המבקש לא עמד בנטל להפריך את חזקת התקינות המנהלית, המשיבה הוכיחה כי הליך הוצאת הצו בוצע כדין, לכן לא מצאתי עילה להתערבות בצו ההריסה.

עיכוב ביצוע צו ההריסה

1. העבודה האסורה, רצפת בטון בשטח כולל של כ- 690 מ"ר, הנמצאת בשטח גן אירועים שבבעלותו של המבקש, נבנתה על קרקע חקלאית מוכרזת. ממילא אין "אופק תכנוני" לקבלת היתר בנייה עבורה היות שהמשטח אינו תואם את התכנית החלה על המקרקעין, ולא נטען אחרת (רע"פ 6742/17 עלאוי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה עירון (27.12.2017)); רע"פ 3146/07 ג'דיר נ' מדינת ישראל- הועדה המחוזית לתכנון ובניה (12.4.2007)).
2. סעיף 254ט(ד)(2) לחוק מורה כדלקמן:

"בית המשפט לא יעכב את ביצועו של צו הריסה שניתן לפי סעיפים 217, 221, 235, 237, 239 או 254ב אם העבודה האסורה אינה תואמת את התכנית החלה על המקרקעין [...]".

בשים לב כי העבודה האסורה אינה תואמת את התכנית החלה על המקרקעין, בית המשפט אינו מוסמך לעכב את ביצוע הצו (רע"פ 8609/20 אבו פרג' נ' מנהל היחידה הארצית לאכיפת דיני התכנון והבניה (25.2.2021)).

1. לצורכי התארגנות ועל מנת לאפשר למבקש לבצע את הריסה המבנה בעצמו, ניתנת ארכה בת 10 ימים, כך שהצו ייכנס לתוקפו ביום 11.8.2022. במידה שלא ייהרס המבנה על ידי המבקש עד לאותו מועד, פתוחה הדלת בפני המשיבה לממש את הצו ולבצע את ההריסה בעצמה.
2. אשר על כן הבקשה נדחית.

המזכירות תשלח לצדדים את ההחלטה לאלתר, ותוודא קבלתה.

המבקש יישא בתשלום הוצאות לטובת המשיבה בסך 10,000 ₪, בתוך 30 ימים.

5129זכות ערעור לבית המשפט מחוזי מרכז-לוד כחוק.

ניתנה היום, ג' אב תשפ"ב, 31 יולי 2022, בהעדר הצדדים.