רקע

1. לפני עתירה מנהלית שעניינה בקשה לביטול תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה אשר דבר אישורה פורסם בילקוט הפרסומים ביום 12.8.19 ומספרה 257-0311662 (להלן: "התכנית"). לחלופין עותרים העותרים, כי בית המשפט יורה על ביטול החלטת המשיבה מס' 5- הוועדה לתכנות ובנייה "מבוא העמקים" (להלן: "הוועדה") במסגרתה התכנית אושרה למתן תוקף וכי יורה על החזרת התכנית לשלב ההפקדה, כך שיתאפשר לעותרים להגיש התנגדות לתכנית.
2. אציין, כי בסמוך להגשת העתירה הוגשה בקשה למתן צו ביניים האוסר על הוועדה להוציא היתרי בנייה מכוח התכנית ו/או להוציא היתרי בנייה במקרקעין עליהם חלה התכנית ו/או לקדם או לטפל בכל סוג של בקשה שמוגשת מכוח התכנית עד להכרעה בעתירה. בדיון שנערך ביום 31.10.22 הודיעו באי כוח הצדדים, כי אין התנגדות לאחד את הבקשה לצו ביניים עם העתירה העיקרית ולקבל פסק דין.

טענות העותרים בתמצית

1. העותרים 1 ו-2 הם ילדיו של המנוח ריאח זעאתרה (להלן: " המנוח זעאתרה") אשר הלך לעולמו ביום 19.5.08 והיה בעלים לא רשום של 431 מ"ר מחלקה 4 גוש 16875 מאדמות יפיע. העותרת מס' 3 היא אמם של העותרים 1 ו-2 ואלמנתו של המנוח זעאתרה. חלקיהם של העותרים בחלקה 4 הגיעו להם בירושה מהמנוח זעאתרה ובמקור היו בבעלות המנוח פארס עואד (להלן: "המנוח עואד").
2. המשיבים 1, 2 ו-6 הגישו לוועדה תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה ביחס לחלקות 1, 4 ו-5 בגוש 16875 מאדמות יפיע. ביום 12.8.19 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה בדבר אישור תכנית בסמכות הוועדה המקומית. ביום הגשת התכנית, היה המנוח עואד הבעלים הרשום במושע של 1/6 מחלקה 4. באותו מועד היה המנוח זעאתרה הבעלים הלא רשום של החלק האמור וזאת לפחות משנת 1999. כמו כן, הוא היה המחזיק והמשתמש הבלעדי בחלק האמור ועובדה זו הייתה ידועה למשיבים 1-3 ו-6. ביום 20.5.21 נרשמו זכויות העותרים בחלקה. לאחרונה נודע לעותר מס' 1 על אישור התכנית והוא פנה לוועדה לצורך קבלת כל מסמכי התכנית.
3. בהכנת התכנית ואישורה דבקו פגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין ומחייבים את ביטולה. התכנית פוגעת במקרקעין של העותרים מאחר ומבטלת זיקת הנאה אשר הייתה קיימת לטובתם מזה כ- 30 שנה ואפשרה להם ולקודמיהם מעבר ו/או גישה למגרשם. במקום זאת, התכנית ציירה דרך וגישה מדרך השירות הקיימת שאינה מעשית ו/או ברת ביצוע בשל הגבהים ו/או המצב הטופוגרפי בשטח לאור ההפרש בין גובה מפלס הכביש לבין מפלס המגרש. המשיבים 1 ו-2 בנו קיר ומסלעה ללא היתר בגבול מגרשם מהצד הצפון מערבי ומשיבה מס' 3 בנתה קיר ללא היתר בגבול מגרשם מהצד המזרחי ומשכך נמנעת מהעותרים גישה למגרשם.
4. בהתאם לסעיף 122 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), השווי היחסי של החלקות שנכללות בתכנית איחוד וחלוקה יישמר גם במצב התכנוני החדש. אין זה המצב במקרה בו עסקינן. התכנית פוגענית ולא מאפשרת גישה של העותרים למגרשם.
5. לא נמסרה הודעה על הפקדה ואישור התכנית לשותפים ובעיקר בחלקה 4 וביניהם למנוח זעאתרה בניגוד להוראות סעיף 89א(ד) לחוק. הליך ההודעה ופרסום הפקדת התכנית נעשה בחוסר תום לב משווע ומתוך מטרה ברורה שלא להביא את התכנית לידיעת העותרים. במסמכים שהומצאו לעותר מס' 1 על ידי הוועדה, נמצא נוסח הודעה על הפקדת התכנית המופנה למנוח עואד אולם ההודעה לא הומצאה לו או למי מטעמו ואף לא לעותרים המחזיקים בחלק מחלקה 4. בין שנת 2013 ל- 2014 ניהל העותר מס' 1 משא ומתן עם מנהל ואחד מבעלי המשיבה מס' 1 לרכישת חלק מזכויותיו בחלקה 4. כמו כן, הוא ניהל משא ומתן עם בעלה של המשיבה מס' 3 בעניין אופן חלוקת חלקה 4 ביניהם. אף על פי כן, יזמי התכנית הגישו את התכנית וגרמו לאישורה תוך התעלמות ואף הסתרת העניין מהעותרים. בכך, נמנע מהעותרים להגיש התנגדות לתכנית בהתאם לזכותם לפי סעיף 100 לחוק.
6. ביום הגשת התכנית, לא היו המשיבים 1,2 ו-6 בעלי עניין בקרקע. לא הייתה להם זכות בדין ליזום ולהגיש את התכנית. לא התקיימו תנאי סעיף 61א(ב1) לחוק. בכדי שאדם יחשב "בעל עניין" לצורך הגשת תכנית עליו לקיים תנאים מצטברים כדלקמן: 1. הוא הבעלים של לפחות 75% בחלק מסוים משטח התכנית. 2. התכנית לא גורמת לכך שהעלייה בשווי הקרקע של בעל הזכות האחר תהיה נמוכה בשיעור משמעותי מהעלייה בשווי של הקרקע של מגיש התכנית. 3. קיימת חוות דעת של היועץ המשפטי של מוסד התכנון אשר קובע האם בבעל העניין מתקיימים התנאים המתחייבים על פי דין. מאחר והתנאים האמורים לא התקיימו הרי שלא היה מקום להגיש את התכנית או לאשרה. ביום הגשת התכנית מגישי התכנית היו בעלים של 16% בלבד. ליזמי התכנית לא היו כל זכויות בחלקה 1 ולכן היו מנועים מלצרף חלקה זו לתכנית.
7. התכנית אושרה מבלי שצורף לה נספח תנועה ומבלי שנבדקו ההשלכות ו/או השינויים הקשורים לתחבורה ו/או לתנועה ו/או לניידות ו/או לנגישות לחלקם של העותרים בקרקע. מדובר בתכנית לקויה מבחינה תכנונית. אושרה תכנית לאיחוד וחלוקה ללא הסכמה מבלי שנערך תכנון מערך דרכים ומבלי שנבדקו השינויים הקשורים לתחבורה ו/או לתנועה ו/או לניידות ו/או לכל הפחות לנגישות לחלק של העותרים במקרקעין. מדובר בפגם בתכנית המחייב את ביטולה. זאת ועוד, מאחר והתכנית ערכה שינוי בקשר לתשתיות, הרי שצריך היה לצרף אליה נספח תנועה בהתאם לנוהל תנאי סף להגשת תכנית בסמכות מחוזית ותכנית בסמכות מקומית של מנהל התכנון.
8. ככל שתעלה טענת שיהוי, הרי שדינה להידחות הן בשל אי שינוי בנסיבות ו/או אי שינוי המקרקעין מאז אישור התכנית, הן בשל כך שאין לקבל טענת שיהוי בזמן שהמעשה המנהלי בלתי חוקי והן בשל עוצמה וחומרת הפגמים שדבקו במעשה המנהלי- אישור התכנית. התנגדות היא זכות דיונית חשובה מאוד שיש לשמור עליה מכל משמר, בשים לב לכך שמדובר בפגמים מהותיים שדבקו בהליך המנהלי ולאור דרישת הפסיקה לפיה יש לדקדק עם דרישות חוקי התכנון והבנייה כדי למנוע אי סדרים, לבכר את שלטון החוק ולמנוע יצירת עובדות מוגמרות בשטח.

טענות המשיבה מס' 5- הוועדה בתמצית

1. התכנית הוגשה על ידי המשיבים 1,2 ו-6 אשר היו בעלי זכויות בחלקים בלתי מסוימים בשלוש החלקות. ביום 13.10.15 החליטה הוועדה המקומית על הפקדת התכנית. בהמשך, פורסמה הודעה על הפקדת התכנית ברשומות וברשות המקומית. הודעות בדבר הפקדת התכנית נשלחו לבעלי הזכויות הרשומים במקרקעין בהתאם לתקנה 10 לתקנות התכנון והבנייה (איחוד וחלוקה), תשס"ט-2009 (להלן: "התקנות"). העותרים ו/או אביהם לא היו רשומים כבעלי זכויות במקרקעין עליהם חלה התכנית ומשכך לא נשלחו אליהם הודעות. החלק בו טוענים העותרים לזכויות רשום על שם המנוח עואד. בבדיקה מול משרד הפנים לצורך איתור מענו לא נמצא מען ואף לא צוין, כי הוא נפטר. משכך, נשלחה הודעה במסירה אישית אולם אף השליח לא הצליח לאתרו.
2. לאחר פרסום התכנית, הוגשו לוועדה התנגדויות וביום 20.12.16 נערך דיון בהתנגדויות בהשתתפות המתנגדים. התנגדות אחת נדחתה והשנייה התקבלה בחלקה. בהמשך, פורסמו הודעות לפי סעיף 106(ב) לחוק והתקבלו התנגדויות נוספות. לאחר הכרעה בהן החליטה הוועדה לתת תוקף לתכנית. ביום 12.8.19 פורסמה התכנית לאישור ברשומות.
3. בהתאם לתכנית, הוגשו מספר בקשות להיתר והן מצויות בשלבים שונים. כמו כן, מכוח התכנית שולמו זה מכבר תשלומי איזון. ביום 8.2.21 הגישה חברת ריאח זעאתרה בע"מ (להלן: "החברה") בקשת מידע לתכנון במגרש 102, בו מצויות זכויות העותרים. שלושה מבין ארבעת בעלי המניות והדירקטורים בחברה הם העותרים. העותר מס' 1 הוא בעל זכות החתימה אשר בשמו הוגשה הבקשה. הבקשה התייחסה מפורשות למגרש 102 אשר נקבע בחלוקה לפי התכנית. מהמידע התכנוני שנמסר לחברה עולה בבירור, כי חלה במקום חלוקה לפי התכנית. משכך, העותרים ידעו עוד בשנת 2021, כאשר קיבלו את המידע התכנוני ולמעשה כבר בשנת 2020 כאשר קיבלו את מפת המדידה אשר הוכנה עבורם, כי נעשתה חלוקה במקרקעין בהתאם לתכנית.
4. הבא בשערי בית המשפט צריך לבוא כשידיו נקיות ותוך שהוא פורש בפני בית המשפט את מלוא העובדות והנתונים הרלוונטיים. העותרים פעלו בחוסר ניקיון כפיים ותוך הסתרת פרטים מהותיים מבית המשפט. הם ידעו אודות החלוקה בהתאם לתכנית כבר בשנת 2020 ולכל המאוחר בשנת 2021. מדובר בפרט מהותי אשר העותרים הסתירו בחוסר תום לב ויש בכך כדי להצדיק את דחיית העתירה.
5. העותרים פעלו בשיהוי ואף בשל כך יש לדחות את העתירה. העותרים לא ציינו מתי נודע להם אודות התכנית וכל שטענו הוא, כי לאחרונה נודע לעותר מס' 1 על אישורה. כאמור, הם ידעו על התכנית כבר בשנת 2021, ואף קודם לכן. זאת ועוד, ביום 11.5.22 העותרים נפגשו עם אדריכל הוועדה. אף מהמועד האמור ועד למועד הגשת העתירה מדובר בשיהוי. העותרים קיבלו מאדריכל הוועדה את החומר ביום 24.5.22 והמתינו למעלה מחודשיים טרם פנייתם לבית המשפט.
6. התכנית מהווה מעשה עשוי. התכנית אושרה ופורסמה לפני כשלוש שנים. לאחר אישורה היא מהווה מעשה עשוי אשר על פי הפסיקה אף אם נפל פגם כלשהו בהליך המנהלי, הרי שמשקלו של המעשה העשוי גובר בעשרות מונים. התכנית היא דבר חקיקה תקף וביטולה יהווה פגיעה בצדדים שלישיים אשר הגישו בקשות להיתר מכוחה ואשר קיבלו או שילמו תשלומי איזון. המעשה העשוי השתכלל שעה שהוגשו מכוח התכנית בקשות להיתר אשר תלויות ועומדות בפני הוועדה.
7. לא נפל פגם בפרסום התכנית. התכנית פורסמה בהתאם להוראות החוק- משלוח הודעות, פרסום בעיתונות, פרסום בשלט במקום וכדומה. במועד האמור העותרים ו/או אביהם לא היו רשומים במרשם המקרקעין כבעלי זכויות בקרקע. לפיכך, לא היה על הוועדה או על מגישי התכנית לשלוח להם הודעה בדבר הפקדת התכנית. באשר למנוח עואד, הרי שהוועדה עשתה ככל יכולתה כדי למסור הודעה לו או למי מטעמו. עצם הגשת ההתנגדויות מלמדת, כי התכנית פורסמה כדין.
8. אין בסיס לטענה בדבר פגיעה במקרקעין של העותרים. ככלל, ניתן להקים קיר/גדר בגבול מגרש בפטור מהיתר בנייה. אכן קיים הפרש גובה בין הדרך שמצפון למגרש העותרים. אלא שאין מדובר במצב שאינו בר יישום וממילא זהו המצב הנתון מאז סלילת דרך 75 והדבר לא השתנה עקב אישור התכנית.
9. לעניין טענת העותרים לפיה התכנית אושרה ללא צירוף נספח תנועה, הרי שכלל לא נעשה שינוי במערך התחבורה במסגרת התכנית ועל כן לא היה צורך בהגשת נספח כאמור. עוד טרם אישור התכנית הגישה לחלקות נעשתה דרך כביש השירות. התכנית אושרה אף על ידי הוועדה המחוזית וכן, אושרה בוועדת המשנה להקלות מתשתיות תחבורה.
10. אין בסיס לטענה לפיה החלוקה אינה שוויונית בניגוד לסעיף 122 לחוק. טבלאות ההקצאה והאיזון נבחנו על ידי שמאי הוועדה המקומית אשר אישר אותן מבחינה שמאית. משכך, לא ניתן לומר, כי התכנית פוגעת במקרקעין של העותרים.

טענות המשיבים 1,2,6 ו-19 בתמצית

1. המשיבים ציינו את מצב הבעלויות בעת הגשת התכנית. עוד ציינו, כי העותרים לא היו רשומים כלל ולא הייתה רשומה לזכותם הערה כלשהי והם נרשמו רק ביום 20.5.21. המשיבים היו בעלי עניין בקרקע בהתאם להוראות סעיף 61(א)(ב1) לחוק. נדרש שלמגיש התכנית תהיה בעלות ב- 75% מחלק מסוים מהקרקע הנכללת בתכנית ולא מהשטח הכולל של התכנית. לכל אחד מהמשיבים יש זיקה לחלק מסוים משלוש החלקות ומשכך הרי שמתקיים התנאי האמור. כל אחד משלושת היזמים היה רשום כבעלים במושע לפחות באחת מהחלקות מושא התכנית ולכן יש לו זכות להגיש את התכנית. אין ממש בטענה לפיה לא הייתה להם זיקה כלשהי לחלקה 1 שכן, בעת הגשת התכנית המשיב מס' 6 היה רשום כבעלים של 1/4 מהחלקים של חלקה זו.
2. לא היה צורך לצרף נספח תנועה. לא נערך שינוי כלשהו בדרכי הגישה. התכנית קבעה זיקות הנאה לתאי שטח מסוימים אולם כל זאת מתייחס לתאי שטח שלא נמצאים על גבול החלקות. לגבי החלקות הגובלות בכבישי השירות לא היה צורך בהסדרת דרכי גישה לאור קיומה של גישה ישירה מכביש השירות. בתכנית צוין במפורש, כי לגבי כבישי השירות הקיימים בפועל לא נערך שינוי כלשהו. בתחילת שנת 2000 או בסמוך לכך נסלל כביש מס' 75 בגבול של חלקה 4 ובמסגרת העבודות נסללו שני כבישי שירות אשר מסדירים גישה מכביש 75 לחלקה 4 וחלקות נוספות. כמו כן, בנו קירות תומכים והם יצרו את הפרשי הגובה בין כבישי השירות לבין הקרקע שבבעלות העותרים, המשיבים והמשיבה מס' 3. הפרש הגובה בין כבישי השירות למגרש העותרים היה קיים לפני התכנית. גם ביחס למגרשים של המשיבים נוצרו הפרשי גובה גדולים לאחר ביצוע עבודות הסלילה של מע"צ כדי לאפשר גישה למגרשים שלהם מכבישי השירות, סללו המשיבים דרך גישה בתוך המגרשים שלהם וביצעו עבודות נוספות אשר אף בידי העותרים לבצע כדי לאפשר גישה למגרשם.
3. בניגוד לטענת העותרים, לא הייתה רשומה לטובתם ו/או לטובת המנוח עואד זיקת הנאה כלשהי. לתא שטח 102 שבבעלות העותרים יש גבול ישיר עם כבישי השירות. משכך, לא היה צורך במתן זיקת הנאה לצורך גישה למגרש האמור. הדבר צוין במכתבו של המהנדס כילאני. לא היה מקום או צורך ליצור זיקת הנאה שתגביל בעלי מגרשים אחרים בעת שלחלקה קיימת גישה ישירה מכבישי השירות. ניתנו זיקות הנאה רק למגרשים שאין להם נגישות לכבישי שירות.
4. בעבר העותרים נהגו להיכנס למגרש 103 שבבעלות המשיבה מס' 3 ולהסיג את גבול מגרש 118 שגם הוא בבעלותה. בהמשך, הקימה משיבה מס' 3 קיר בין מגרש 118 למגרש העותרים ומנעה את הסגת הגבול ואז קמה זעקת העותרים.
5. לא נפלו פגמים כלשהם בהליך הפקדת התכנית ואישורה. הפרסום לעניין הפקדה ואישור התכנית נעשה כדין. הודעה בדבר ההפקדה פורסמה בשלושה עיתונים שונים. הודעה בדבר הפקדת התכנית נתלתה על לוח המודעות של המועצה המקומית יפיע. נשלחו הודעות לכל הבעלים הרשומים בהתאם לשאילתא ממשרד הפנים. לגבי בעלים שצוין בשאילתא, כי נפטרו נשלחו הודעות ליורשיהם. לגבי המנוח עואד לא צוין, כי הוא נפטר ועל כן נשלחה אליו הודעה כדין. עוד נתלו שלושה שלטים בשטח התכנית. העותרים לא דאגו לרישום זכויותיהם בחלקה ולא דאגו לרישום הערת אזהרה כלשהי. למשיבים ולוועדה לא הייתה כל אפשרות לדעת אודות מעמדם של העותרים בחלקה. משלוח הודעות לבעלים וכן, הפרסומים הם באחריות הוועדה ובוצעו בפועל על ידה. חלקם של המשיבים הוא במילוי אחר הוראות הוועדה. אין מקום לייחס למשיבים כוונה לנשל את העותרים מזכויותיהם.
6. לתכנית צורפו טבלאות איזון והקצאה. לפי הטבלאות ניתן לראות, כי עקרון שמירת השווי היחסי והאיזון בוצע במלואו על ידי תשלומי איזון. התכנית לא פגעה בעותרים והיא אף הטיבה עמם בעת שהקטינה גודל מגרש מינימאלי מ- 400 מ"ר ל- 372 מ"ר. זאת, בשים לב לכך שבעלותם של העותרים מסתכמת ב-324 מ"ר ברוטו. משכך, הרי שהתכנית הקטינה את ההפרש הדרוש לעותרים לצורך מגרש מינימאלי. העותרים טוענים, כי שווי חלקתם נפגם אך מתעלמים מטבלאות איזון והקצאה אשר צורפו לתכנית.
7. העתירה לוקה בשיהוי ניכר ביותר והיא חסרת עילה, קנטרנית וטורדנית והוגשה בחוסר תום לב. מדובר בתכנית אשר הוגשה בחודש יולי 2015. במהלך שנת 2016 נשלחו הודעות ונעשו פרסומים, כמפורט. התכנית אושרה ביום 16.7.19 ודבר אישורה פורסם ביום 12.8.19. העותרים טוענים, כי הם מחזיקים בקרקע עוד טרם הגשת התכנית. לא יעלה על הדעת, כי לא ראו את אף אחד מהפרסומים, לא שמעו מאף שכן ולא ידעו על הגשת התכנית. מעיון בעתירה לא ניתן להסיק ממתי בדיוק ידעו העותרים, לטענתם, על התכנית. מהעתירה עולה, כי העותר מס' 1 נכח בפגישה במשרדי הוועדה בנוגע לתכנית והומצא לו חומר על ידי הוועדה. העתירה הוגשה רק לאחר מספר חודשים.
8. אין ממש בטענת העותרים לפיה אין שינוי בנסיבות. בהסתמך על התכנית, ביצעו המשיבים עבודות רחבות היקף בתאי שטח 100 ו-101 בעלויות של מאות אלפי שקלים. ביטול התכנית יגרום להם לנזקים כבדים. בהתאם לפסיקה, טענת השיהוי נשענת בעיקרה על מידת הפגיעה באינטרסים של העותרים אל מול הנזק הצפוי לאינטרסים אחרים כתוצאה מהשיהוי בהגשת העתירה. לא נפלו פגמים בהליך הפקדת התכנית ואישורה. גם אם בית המשפט יקבע, כי נפלו פגמים טכניים כלשהם הרי שעוצמת הפגם לא מצדיקה ולא מרפאה את עוצמת השיהוי שדבק בהגשת העתירה. במרכז העתירה לא עומדת שאלה של פעולה בחוסר סמכות של הרשות ומשכך קשה יותר להתגבר על סוגיית השיהוי.

טענות המשיבה מס' 3 בתמצית

1. העותר מס' 1 הוא עורך דין. עובדה זו רלוונטית בפרט לעניין הידיעה בפועל ובכוח על ההליך התכנוני ולעניין השיהוי. העותרים לא מציינים מתי בדיוק ידעו על התכנית. העותרים טענו, כי נודע להם לאחרונה אולם הם ידעו לכל המאוחר במאי 2022 במועד בו התקבל מכתב התשובה של הוועדה. העתירה לוקה בשיהוי כבד. התכנית הופקדה ב- 1.9.16 ושלב ההתנגדויות הסתיים זה מכבר. עברו שלוש שנים ממועד אישור התכנית. שיהוי של מספר שנים במשפט מנהלי די בו כדי להביא לסילוק ההליך. העותר מס' 1 ובתה של המשיבה מס' 3 נמצאים בקשר אינפורמטיבי ומנהלים מגעים לגבי הקרקע עוד מלפני התכנית, במהלכה, לאחר אישורה ועד היום. בתה של המשיבה מס' 3 הייתה הבעלים של מחצית מחלקה 4 שכלולה בתכנית. המגעים האמורים מחייבים כל בר דעת ובוודאי עורך דין לבדוק ולהיות מודע למצב התכנוני של החלקה.
2. המשיבה מס' 3 בנתה קיר בגבול המגרש שלה שגובל בעותרים ובשל המתיחות שנגרמה בעקבות בניית הקיר הוגשה העתירה שבכותרת. התנהלות העותרים חסרת תום לב. אין ולא הייתה לעותרים זיקת הנאה ובוודאי שלא זיקת הנאה רשומה אשר התכנית פגעה בה.
3. יש הסתמכות ושינוי מצב לרעה. מונחות לפחות חמש בקשות למתן היתרים על פי התכנית. לבקשות קדמו עבודות הכנה, הוצאות וכו'. המשיבה מס' 3 בנתה קיר בעלות של 41,000 ₪ בהתאם לתכנית.
4. העתירה הוגשה מבלי שמוצו הליכי ערר והשגה על התכנית בפני מוסדות התכנון. לא הוגשו בקשות להארכות מועדים להגשת ערר והשגה על התכנית, ככל שהיה טעם בכך.
5. סעיף 89א(ד) לחוק לא מעגן חובת מסירת הודעה אישית לשותפים בדבר הפקדת ואישור התכנית. הסעיף מסדיר את פרסום הודעת הפקדה ולא הודעת אישור תכנית והוא מתייחס לתכנית שחלה על שטח שאינו עולה על 3,000 מ"ר. הסעיף מציב חובת ידוע נוספת ביחס לבעלים ומחזיקים במגרשים הגובלים בתחום התכנית ולא במגרשים שבתחומה. התכנית בה עסקינן חלה על שטח העולה על 3,000 מ"ר ועומד על 21,757 מ"ר. מדברי ההסבר להצעת תיקון 74 לחוק עולה, כי תחולת התיקון הוגבלה לשטח של עד שלושה דונם שכן בתכניות מתאר רחובות היקף קיים קושי לוגיסטי לשלוח הודעות רבות מאוד ויש להניח, כי תכניות רחבות היקף זוכות לתשומת לב של הסביבה הקרובה באופן שדי בפרסום הפומבי. העותרים מודים, כי אביהם לא היה רשום במרשם המקרקעין. העותרים ציינו, כי הקרקע הייתה רשומה על שם המנוח עואד אשר לא היה בחיים במועד הרלוונטי. לא היה מוטל על הוועדה לאתר יורשים ומחזיקים שאינם רשומים. כמו כן, חובת הודעה אישית, כשהיא רלוונטית, אינה במעמד בכורה. מסעיף 89א(ד) לחוק ומתקנות התכנון והבנייה (פרסום הודעה על הפקדת תכנית על גבי שלט לפי סעיף 89א לחוק), תשס"ד-2004 נקבע, כי חובה כזו היא תחליף להצבת שלט נוסף. חובת הפרסום ושיתוף הציבור בהליך התכנוני הנדון לרבות זכות ושמיעת התנגדויות קוימו כהלכה. החוק קובע, כי פרסום הודעה על הפקדת תכנית לפי החוק יוצר חזקת ידיעה בדבר ההפקדה וזו תעמוד בתוקפה אף אם פלוני לא יכול היה לראות את הפרסומים בשל נסיבות אישיות. העותרים ידעו, בכוח ובפועל, על הפקדת התכנית. הודעה על הפקדת התכנית פורסמה על גבי שילוט כדין. תיעוד לעניין הפרסום נמצאים בתיק הוועדה. יש באי הצגת התיעוד האמור על ידי העותרים טעם לפגם.
6. ליוזמי התכנית הייתה זכות ליזום ולהגיש את התכנית בהתאם לסעיף 61א(ב) לחוק. יוזמי התכנית הם בעלי קרקע רשומים של כל החלקות שבתכנית. בעלותם בחלקות האמורות היא בעלות במושע ומשכך הם בעלים בכל שטח החלקות נשוא התכנית.
7. אין חובה לצרף נספח תחבורתי לשם אישור התכנית. התכנית הוכנה על ידי מהנדס, מודד ויועץ תחבורה מוסמך מר כילאני. בתכנית אין כל שינוי הקשור לתחבורה, תנועה או חניה. כל הדרכים והשימושים הם בהתאם לתכנית ג/9607. כמו כן, נספחים אחרים של התכנית מציגים היבטים תחבורתיים ואין צורך בנספח נוסף.
8. אין ממש בטענה לעניין פגיעה נטענת במקרקעין. התכנית שיבחה את מגרשם של העותרים. שכן, התכנית קבעה את גבולות המגרש ושיבחה זכויות ואחוזי בנייה, קווי בניין וכו'. הטענה לפיה התכנית שללה גישה למגרש העותרים מחוסרת יסוד. הפרשי הגובה בין המגרש של העותרים לכביש השרות היו מאז ומעולם.

דיון ומסקנות

1. האם דבק בתכנית או בהליך אישורה פגם היורד לשורשו של עניין המחייב את ביטולה ו/או את ביטול האישור. זו השאלה בה דרושה הכרעתי במסגרת העתירה שלפניי.
2. לאחר שקילת מכלול טענות הצדדים והחומר המונח לפניי מצאתי, כי דין העתירה להידחות, מהנימוקים שיפורטו.
3. העותרים טוענים, כי בהכנת התכנית ובאישורה נפלו פגמים המצדיקים את ביטול התכנית. העותרים העלו מספר טענות באשר לפגמים הנטענים. אדון בטענות העותרים כסדרן.

גישה למגרש העותרים- זיקת הנאה והפרשי גובה בין דרך השירות ומגרש העותרים

1. העותרים טוענים, כי התכנית פוגעת במקרקעין שלהם מאחר והיא מבטלת זיקת הנאה אשר הייתה קיימת לטובת מגרשם מזה כ- 30 שנה ובמקום הזיקה האמורה ציירה התכנית דרך שאינה מעשית בשל הפרשי גובה.
2. טענת העותרים בדבר קיומה של זיקת הנאה נטענה בעלמא ולא נתמכה בראיה כלשהי. בעניין זה אפנה לדבריו של מהנדס הוועדה בדיון שנערך בפני ולפיהם ערכו בדיקות ואין זיקת הנאה מאושרת בשום מסמך בוועדה. הוא הוסיף וציין, כי זה שהיו עוברים ליד בית הרבה שנים זה לא אומר שיש שם זיקת הנאה וכי אחרת הוועדה הייתה מתחשבת בזה. מצאתי, כי לא עלה בידי העותרים להוכיח קיומה של זיקת הנאה אשר נפגעה בעקבות אישור התכנית בה עסקינן. לא די בטענה בעלמא בדבר קיומה של זיקת הנאה. לפיכך, טענות העותרים בדבר בניית קיר ו/או מסלעה במגרשים סמוכים אשר בגינם לא מתאפשר מעבר דרך המגרשים האמורים למגרש העותרים אינן רלוונטיות לענייננו.
3. כאמור לעיל, העותרים טוענים, כי התכנית קבעה דרך גישה למגרשם אשר אינה מעשית ו/או ברת ביצוע. כפי שציין מהנדס הוועדה בדיון שנערך לפני, הרי שהתכנית היא לא זו שיצרה את הדרך, את הקיר התומך ואת מפלס הדרך. עוד ציין, כי הדבר נעשה על ידי נתיבי ישראל וכי הוא מכיר הרבה שנים את הקרקע הזו שהיא מתחת למפלס הדרך. בהמשך התייחס לעובדה שקרקעות רבות במדינה נמצאות מתחת למפלס הדרך וכי אנשים מתכננים בקרקעות אלו. כך או כך, העותרים לא הצליחו לסתור את הטענה לפיה העניין הטופוגרפי אינו נובע מהתכנית. משכך, אין בטענותיהם לגבי פערי הגובה בין כביש השירות לבין מגרשם כדי ללמד על פגם בתכנית ואין בטענות אלו כדי להצדיק היעתרות לעתירה שלפני ואת ביטול התכנית. בידי העותרים להסדיר את הגישה למגרשם וממילא אין ממש בטענה לפיה התכנית היא זו שאינה מאפשרת את הגישה האמורה. למעלה מהדרוש, לאחר שממילא לא הוכח דבר קיומה של זיקת הנאה, אציין, כי האפשרות לדרך מעבר שלא באמצעות זיקת הנאה שגורמת להגבלה של המגרשים הסמוכים יש בה כדי לחזק את הטענה לפיה לא הייתה קיימת זיקת הנאה ואין הצדקה לקיומה.

פרסום ומסירת הודעה אודות הפקדת התכנית

1. טענה נוספת אשר העלו העותרים היא לעניין מסירת הודעה על הפקדת התכנית ופרסום ההפקדה.
2. בסעיף 89 לחוק נקבע, כי הודעה על הפקדת כל תכנית תפורסם ברשומות ובעיתון. סעיף 89א לחוק עוסק בפרסום הודעה על הפקדת תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת והוא קובע את החובה לפרסם את דבר ההפקדה באמצעות שלט בתחום התכנית.
3. אינני מקבלת את טענת העותרים, לפיה הליך ההודעה ופרסום הפקדת התכנית נעשה בחוסר תום לב ובמטרה שלא להביא את התכנית לידיעתם. טענה זו נטענה בצורה סתמית והיא אינה עולה בקנה אחד עם החומר המונח לפני. מנספח ה' לתשובת המשיבים עולה, כי דבר הפקדת התכנית פורסם בשלושה עיתונים וכי הפרסום נעשה הן בעברית והן בערבית (נספח ה'). כמו כן, המשיבים צירפו צילום של שלטים שהוצבו במקום ובהם הודעה לעניין התכנית (נספח (נספח ט'). עוד תצהיר של מר דאוד עואד (נספח י'), מטעם המשיב מס' 1 ובו הוא התייחס לפרסום שנעשה בעיתונות, בשלטים ובלוח מודעות. בנסיבות אלו, מצאתי, כי נערך פרסום של הפקדת התכנית כנדרש בעיתונים ובשלטים במקום.
4. כמו כן, מנספח ו' לתשובת המשיבים עולה, כי התקבלו שאילתות לגבי הבעלים הרשומים של החלקות הרלוונטיות. מהנספח עולה, כי לגבי המנוח עואד לא צוין, כי הלה נפטר. כמו כן, המען שלו לא הופיע בשאילתא. לתשובת המשיבים, צורפו העתק של ההודעות שנשלחו על ידי הוועדה לבעלים הרשומים (נספח ז') והעתק של ההודעות שנשלחו ליורשים ונוסח הודעה שפורסמה לאחד הנפטרים (נספח ח'). במועד הרלוונטי העותרים ו/או אביהם לא היו רשומים כבעלי הקרקע וכן, לא נרשמה הערה לטובתם על אף טענותיהם באשר למועד בו הפך אביהם לבעל הקרקע, שנים רבות טרם התכנית. בעניין זה אין לעותרים להלין אלא על עצמם. אין בידם לצפות, כי יערכו חקירה לצורך איתור בעלים שאינם רשומים כדי למסור להם הודעה אודות התכנית. דרישה לחקירה כאמור אינה סבירה ויש בה כדי להטיל עול בלתי סביר על יוזמי התכנית. כל זאת, בעת שהיה בידי העותרים ו/או אביהם לפתור את העניין בצורה פשוטה בדרך של רישום הקרקע על שמם או לכל הפחות רישום הערה לטובתם. כמו כן, מאחר והמנוח עואד לא היה רשום כמנוח בשאילתא שהתקבלה, כמפורט לעיל, הרי שגם לא נשלחה הודעה למי מיורשיו.
5. לאור המפורט לעיל, מצאתי, כי יוזמי התכנית והוועדה פעלו לשם פרסום הפקדת התכנית ומשלוח הודעות בנדון לבעלי הקרקע. ברי, כי לא ניתן לצפות מהם לערוך חקירה ולהגיע למי שלא טרח לרשום את הקרקע על שמו במשך שנים רבות. אינני מקבלת את טענת העותרים לפיה בעניין זה פעלו יוזמי התכנית בחוסר תום לב ומתוך כוונה שלא להביא את דבר הפקדת התכנית לידיעתם. אציין עוד, כי סעיף 89א(ד) לחוק אשר קובע, כי מלבד הודעה בדבר הפקדת תכנית כאמור בסעיף קטן (א) הרי שיש למסור הודעה לבעלים ולמגרשים הגובלים בתחום התכנית קובע, כי הוראה זו חלה על תכנית אשר חלה על שטח שאינו עולה על 3,000 מ"ר ואין זה המקרה בענייננו.
6. בשולי עניין זה אציין עוד, כי מטרת הפרסום היא להביא את העניין לידיעת הנוגעים בדבר ובין היתר כדי שיהיה בידם להגיש התנגדותם לתכנית. כפי שיפורט בהמשך, אין מחלוקת, כי בשלב מסוים העותרים היו מודעים לתכנית ולאישורה ואף על פי כן לא מיהרו לפעול בנוגע לתכנית. יש באמור כדי לחזק את עמדתי לעניין דחיית טענת העותרים בנוגע לפגמים הקשורים בפרסום הפקדת התכנית.

הזכות ליזום את התכנית

1. העותרים טוענים, כי במועד הגשת התכנית לא התקיימו תנאי סעיף 61א(ב1) לחוק לגבי המשיבים 1,2 ו-6 ומשכך לא הייתה להם זכות בדין ליזום ולהגיש את התכנית. לטענתם, ביום הגשת התכנית מגישי התכנית היו בעלים של 16% בלבד. ליזמי התכנית לא היו כל זכויות בחלקה 1 ולכן היו מנועים מלצרף חלקה זו לתכנית.
2. המשיבים טענו מצדם, כי לכל אחד מהם יש זיקה לחלק מסוים משלוש החלקות ומשכך הרי שמתקיים התנאי האמור. עוד טענו, כי כל אחד משלושת היזמים היה רשום כבעלים במושע לפחות באחת מהחלקות נשוא התכנית ולכן יש לו זכות להגיש את התכנית.
3. בעניין זה מקובלת עליי עמדת המשיבים. סעיף 61א(ב1) התווסף במסגרת תיקון 101 לחוק. בדברי ההסבר לתיקון צוין, בין היתר, כי מוצע לאפשר גם למי שאינו בעל עניין בקרקע בשלמותה להגיש תכנית. צוין, כי כיום רשאי להגיש תכנית בעל עניין בקרקע בשלמותה, כולל בעל חלק בלתי מסוים בקרקע (מושע) וכי מוצע לאפשר גם למי שהוא בעל עניין בחלק מסוים בקרקע המהווה 80% או יותר ממנה להגיש תכנית, בכפוף לתנאים שנקבעו לעניין זה. בנסיבות אלו, ולאור הזכויות בהן החזיקו יוזמי התכנית במושע בקרקע בה עסקינן במועד הרלוונטי מצאתי, כי הם בעלי עניין אשר היה בידם להגיש את התכנית בה עסקינן.

אי שמירה על השווי היחסי של החלקות

1. סעיף 122 לחוק עוסק בחלוקה שלא הושגה עליה הסכמת כל הבעלים הנוגעים בדבר, כבמקרה שלפני. בסעיף קטן 2 נקבע, כי שוויו של המגרש שיוקצה ביחס לשווי של סך כל המגרשים החדשים שנוצרו על ידי החלוקה יהיה, ככל האפשר, כשוויו של המגרש הקודם של מקבל ההקצאה ביחס לשווי של סך כל המגרשים הקודמים. סעיף קטן 3 קובע תשלומי איזון במקרה בו לא הייתה אפשרות לשמור על מלוא היחסיות כאמור.
2. העותרים טוענים, כי התכנית פגעה במקרקעין שלהם וכי עקרון שמירת השווי היחסי לא נשמר. לעניין הפגיעה במקרקעין שלהם, הם טענו לביטולה של זיקת ההנאה וחסימת המעבר למגרשם ממגרשים סמוכים. כמפורט לעיל, התייחסתי לסוגיה זו ומצאתי, כי אין ממש בטענות העותרים בעניין זה. כאמור, לא הוכחה זיקת הנאה טרם התכנית וכפועל יוצא מכך לא הוכח, כי התכנית ביטלה זיקת הנאה או, כי חסימת המעבר מלמדת על פגיעה שנגרמה לעותרים בעקבות התכנית. כפי שציינתי, בידי העותרים לפעול לשם הסדרת דרך גישה למגרשם וסוגיה זו אינה קשורה כלל לתכנית בה עסקינן.
3. כמו כן, לתגובת המשיבים צורפו טבלאות איזון והקצאה והוועדה ציינה, כי מכוח התכנית שולמו זה מכבר תשלומי איזון, היינו קוימו הוראות סעיף 122(3). ברי, כי במקרים רבים קשה לשמור באופן מדויק על השווי היחסי של החלקות ולשם כך נועדו תשלומי האיזון.
4. מצאתי, כי לא עלה בידי העותרים להוכיח, כי אישור התכנית גרם לפגיעה בקרקע שלהם. זאת, בשים לב לכך שחלק מטענותיהם באשר לנזק שנגרם להם כלל אינן קשורות לתכנית וכן, לאור תשלומי האיזון, כמפורט.
5. לאמור מצטרפת טענת המשיבים לפיה התכנית למעשה הטיבה עם העותרים שעה שהקטינה את גודל המגרש המינימאלי ובכך הקטינה את ההפרש הדרוש לעותרים, שמגרשם לא עמד גם טרם התכנית בגודל מגרש מינימאלי, כדי להגיע לגודל מגרש כאמור.

אי צירוף נספח תנועה

1. העותרים טוענים, כי התכנית אושרה מבלי שצורף לה נספח תנועה ומבלי שנבדקו ההשלכות ו/או השינויים הקשורים לתחבורה ו/או לתנועה ו/או לניידות ו/או לנגישות לחלקם של העותרים בקרקע. לטענתם, מאחר והתכנית ערכה שינוי בקשר לתשתיות, הרי שצריך היה לצרף אליה נספח תנועה בהתאם לנוהל תנאי סף להגשת תכנית בסמכות מחוזית ותכנית בסמכות מקומית של מנהל התכנון.
2. בתגובה טענו המשיבים, כי לא היה צורך לצרף נספח תנועה בשים לב לכך שלא נעשה שינוי במערך התחבורה במסגרת התכנית. צוין, כי עוד טרם אישור התכנית הגישה לחלקות נעשתה דרך כביש השירות ולא נערך שינוי כלשהו בדרכי הגישה לתאי שטח של העותרים, המשיבים והמשיבה מס' 3. נטען, כי בתכנית אין כל שינוי הקשור לתחבורה, תנועה או חניה וכל הדרכים והשימושים הם בהתאם לתכנית ג/9607. עוד נטען, כי נספחים אחרים של התכנית מציגים היבטים תחבורתיים ואין צורך בנספח נוסף.
3. אף בעניין זה מקובלת עליי עמדת המשיבים. העותרים לא הצביעו ולא הוכיחו קיומו של שינוי כלשהו במערך התחבורה בעקבות התכנית אשר בגינו נדרש צירופו של נספח תנועה. לעניין זה רלוונטי המפורט לעיל באשר לגישה למגרשם של העותרים אשר הייתה עוד טרם התכנית דרך כביש השירות ואשר לא חל בה שינוי כלשהו בעקבות התכנית בה עסקינן.
4. העותרים טוענים, כי נוצר מצב שאין להם גישה למקרקעין שלהם וכי מדובר בפגם בתכנית המחייב את ביטולה. כאמור, מצב הגישה למגרשם של העותרים אינו נובע מאישור התכנית אשר לא הביאה לשינוי בתחום זה. כמו כן, בידיי העותרים לפעול לשם הסדרת גישה למגרש שלהם ואין בטענותיהם בעניין זה כדי להצדיק היעתרות לעתירה שלפני.
5. לפיכך, אינני מקבלת את טענת העותרים, לפיה נפל פגם באישור התכנית בשל אי צירוף נספח התנועה וכי יש בכך כדי להצדיק היעתרות לעתירה ולהורות על ביטול התכנית או לחלופין על ביטול ההחלטה במסגרתה אושרה התכנית. לא עלה בידי העותרים להוכיח, כי היה צורך בצירוף הנספח האמור, כי נפל פגם באישור התכנית שעה שלא צורף נספח תנועה או כי נגרם להם נזק בשל אישור התכנית אף שלא צורף נספח תנועה.
6. הנה כי כן, מצאתי, כי לא עלה בידי העותרים להוכיח איזו מטענותיהם לעניין פגמים בתכנית ו/או בהליך אישורה.

שיהוי ופגיעה באינטרסים של צדדים שלישיים

1. למעשה די בכל האמור לעיל כדי להביא לדחיית העתירה שלפני. שכן, לא עלה בידי העותרים להוכיח, כי נפל פגם כלשהו באישור התכנית או את טענותיהם באשר לנזקים אשר נגרמו להם בשל האישור האמור.
2. בהתאם לתקנה 3(ב) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים (סדרי דין), תשס"א-2000 מקום בו לא נקבע מועד בדין להגשת עתירה הרי שהיא תוגש בלא שיהוי, לפי נסיבת העניין, ולא יאוחר מ- 45 ימים מיום שההחלטה פורסמה כדין או מיום שהעותר קיבל הודעה עליה או מיום שנודע לו עליה, לפי המוקדם. במקרה שלפני, העותרים לא הבהירו מתי נודע להם אודות התכנית ואישורה. בעניין זה הם הסתפקו בטענה סתמית וערטילאית לפיה "לאחרונה נודע לעותר מס' 1 על אישור התכנית ובעקבות כך הוא פנה למשיבה מס' 5 לקבלת כל מסמכי התכנית" (סעיף 16 לעתירה). מהמצורפים לתשובת הוועדה עולה, כי ביום 8.2.21 הגישה חברת ריאח זעאתרה בע"מ בקשה למידע לתכנון המגרש בו מצויות זכויות העותרים. העותרים הם בעלי מניות ודירקטורים בחברה האמורה. הבקשה הוגשה בשם העותר מס' 1. לבקשה צורפה מפת מדידה אשר הוכנה ביום 18.11.20 ומתייחסת למגרש 102, המגרש בו מצויות זכויות העותרים. בעקבות הבקשה נמסר לעותרים מידע תכנוני ובו התייחסות לתכנית בה עסקינן (נספח 16 לתשובת הוועדה). כבר במועד בו קיבלו העותרים את המפה אשר צירפו לבקשתם הם ידעו אודות התכנית ולכל המאוחר היו מודעים לה במועד בו קיבלו מענה לפנייתם לוועדה. לכך מצטרפת הטענה לעניין משא ומתן שערכו העותרים לגבי רכישת הקרקע של המשיבה מס' 3.יש באמור כדי לתמוך בטענה באשר למודעות העותרים לתכנית בה עסקינן. כמו כן, כאמור לעיל, מצאתי, כי נערך פרסום כנדרש בנוגע להפקדת התכנית. משכך, קמה חזקה לפיה בעלי הזכויות במקרקעין מודעים להפקדת התכנית. חזקה זו לא נסתרה על ידי העותרים. כמו כן, אמנם לא נשלחה להם הודעה, מאחר והקרקע לא הייתה רשומה על שמם, אולם, הוצבו שלטים המפרסמים את דבר הפקדת התכנית וחלה החזקה בדבר ידיעתם.
3. מצאתי, כי יש בכך כדי ללמד, כי העתירה הוגשה בשיהוי משמעותי. עוד מצאתי, כי העותרים פעלו בחוסר ניקיון כפיים שעה שלא טרחו לציין מתי נודע להם אודות התכנית ואישורה. אציין, כי בדיון שנערך לפני טען בא כוח העותרים, כי הוא אינו אומר שאין שיהוי אלא שיש לבחון אותו מול עוצמת הפגמים. כפי שפירטתי לעיל, לא עלה בידי העותרים להוכיח את הפגמים הנטענים.
4. לעניין השיהוי מצטרפת העובדה, כי צדדים שלישיים הסתמכו על התכנית. מדובר במעשה עשוי ויש להביא בחשבון את הפגיעה בצדדים שלישיים בעת בחינת השאלה, האם יש להורות על ביטול התכנית. בדיון שנערך לפני התייחס לכך בא כוח המשיבה מס' 3 וטען לגבי בקשות היתר שהוגשו והוצאות שהיו כרוכות בכך. כמו כן, שולמו תשלומי איזון ואף בכך יש כדי ללמד על הסתמכותם של צדדים שלישיים על המעשה העשוי. כל זאת למעלה מהדרוש בשים לב לכך שלא עלה בידי העותרים להצביע על פגמים בתכנית ובאישורה.
5. לבסוף אציין, כי במסגרת הדיון התייחס מהנדס הוועדה לאפשרויות לשיפור נקודתי ובין היתר יצירת זיקת הנאה או האפשרות ליזום תכנית נקודתית של שלושת המגרשים. מדובר בעניינים תכנוניים אשר בית המשפט לעניינים מנהליים אינו נוטה להתערב בהם ואינו מחליף את שיקול דעתה של הוועדה בנושאים אלה בשיקול דעתו. דברים אלו יפים ורלוונטיים גם לטענת העותרים, לפיה מדובר בתכנית לקויה מבחינה תכנונית.

התוצאה

1. הנה כי כן, מצאתי, כי לא עלה בידי העותרים להוכיח, כי נפלו פגמים בתכנית ובהליך אישורה. העותרים לא הצליחו לסתור את חזקת תקינות המעשה המנהלי. העותרים לא הוכיחו, כי הייתה קיימת לטובתם זיקת הנאה שבוטלה במסגרת התכנית. באשר לגישה למגרש של העותרים מצאתי, כי לא חל שינוי בעניין זה במסגרת התכנית וכי הפרשי הגובה בין המגרש לבין כביש השירות היו קיימים טרם התכנית וללא קשר אליה. התכנית לא שינתה את דרכי הגישה ולא כללה שינויים תחבורתיים ועל כן אין באי צירוף נספח תחבורה כדי ללמד על פגם בתכנית או בהליך אישורה המצדיק את ביטולה או את ביטול אישורה. עוד מצאתי, כי נערך פרסום של התכנית כנדרש וכי אין לעותרים אשר הם ו/או מורישם לא היו רשומים כבעלי הקרקע להלין אלא על עצמם. עוד קבעתי, כי הייתה למשיבים, הבעלים במושע בחלקות עליהן חלה התכנית זכות ליזום את התכנית וכי אין ממש בטענות העותרים באשר לפגיעה במגרש שלהם ואי שמירה על השווי היחסי של החלקות. לבסוף מצאתי, כי העתירה הוגשה בשיהוי ניכר, כי העותרים פעלו בחוסר ניקיון כפיים שעה שלא ציינו מתי נודע להם אודות התכנית וכי היעתרות לבקשה בשלב זה תביא לפגיעה בצדדים שלישיים אשר הסתמכו על התכנית. כאמור, זאת למעלה מהדרוש ולאחר שממילא מצאתי, כי אין הצדקה להיעתר לעתירה שלפני.
2. לאור כל המפורט לעיל, העתירה נדחית. אני מחייבת את העותרים בהוצאות המשיבה 5 בסך 10,000 ₪, בהוצאות המשיבים 1,2,6 ו- 19 בסך 10,000 ₪ ובהוצאות המשיבה מס' 3 בסך 10,000 ₪. הסכומים ישולמו בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין שאם לא כן יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד מועד התשלום בפועל.

המזכירות תמציא לצדדים.

ניתן היום, ט"ז חשוון תשפ"ג, 10 נובמבר 2022, בהעדר הצדדים.