ערעור על פסק דין שניתן על ידי בית המשפט השלום בחיפה (כב' השופט אפרים צ'יזיק) ביום 13/7/22 בת"א 20047-09-17.

הצדדים הסמיכו את בית המשפט ליתן פסק דין על דרך הפשרה בהתאם לסעיף 79א' לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) התשמ"ד 1984.

1. בבעלות המערערת בניין מסחרי בן 2 קומות.

ביום 25/11/15 נחתם הסכם שכירות עם המשיבה למשך 36 חודשים (ואופציה להארכה).

2. לאחר שהמשיבה קיבלה ייעוץ לעניין התאמת מיזוג האוויר לבניין, פנתה למערער 2, וציינה כי לפי חוות דעת מומחה מטעמה יש צורך בהתקנת מנועי המזגנים על גג הבניין, ולא במרתף. נטען כי המערערים לא הסכימו לפעול בהתאם (בטענה שעל הגג לוחות סולריים), ואפשרו התקנת מנועים במרתף הבניין בלבד.

3. לטענת המשיבה, מתחילת השימוש במושכר, התלוננו בפני המערערים כי עוצמת המזגנים חלשה, וכי הדבר גורם למשיבה נזקים רבים.

המשיבה הגישה תביעה נגד המערערים על סך 425,353 ₪, ובקשה, בין היתר, מתן צו עשה להורות על העתקת מיקום המזגנים מהמרתף לגג.

הוגשה חוות דעת הנדסית לפיה הסיבה לפעולתם הלקויה של המזגנים הינה התקנת המעבים במרתף הבניין, שהינו אטום, ללא פתחי אוורור, ומלא בריהוט – דבר שגרם לחוסר יעילות המזגנים בשל חימום יתר של המדחסים.

המערערים הגישו חוות דעת נגדית בה נקבע כי מעבי המזגנים שמוקמו במרתף לא יכלו מלכתחילה למזג כראוי בשים לב לגודל המושכר, והיעדר הצללה מתאימה. כן קבע המומחה כי יש להעביר את מעבי המזגנים מחוץ למבנה, בצמוד לקיר החיצוני של הבניין. המומחה ציין כי אין אפשרות מעשית להתקין את המעבים על גג הבניין, כדרישת המשיבה.

4. בהחלטה מיום 15/5/18 קבע בית המשפט קמא כי אין מקום להורות על מתן צו עשה המחייב את המערערים לאפשר התקנת המזגנים על גג הבניין, ולאחר מתן ההחלטה הסכימו הצדדים על העברת המזגנים לרחבה החיצונית של הבניין.

5. המשיבה הגישה כתב תביעה מתוקן בטענה לנזקים בסכום כולל של 165,261 ₪.

6. המערערת הגישה תביעה שכנגד בסך 75,804 ₪ במסגרתה נטען (בעיקר) כי המשיבה הרחיבה את שטח המושכר בכ- 80 מ"ר, מבלי ששילמה דמי שכירות על השטח הנוסף. בנוסף נטען לחוב בגין מים וחשמל, ולהפרשים בגין תשלומי חשמל בסך של 4,900 ₪, והשתתפות המערערת בעלות התקנת מזגן נוסף במושכר בסך של 8,000 ₪.

7. בית המשפט קמא קבע בפסק דינו כי המעבים הותקנו במרתף בהתאם לשיקול דעת המערערים, שסירבו להיענות לבקשת המשיבה להעתיק את מיקום המעבים, וכי יש לראות בהתנגדות להזיז מיקום המזגנים כהפרה יסודית מסתברת, שכן בקשת המשיבה לשינוי המיקום הייתה מוצדקת, זאת גם עפ"י עמדת מומחה המערערים, כך שמתקיים קשר סיבתי בין הפרת ההסכם לנזקים שנגרמו בגין מיקומם במקום שאינו מאפשר הפעלה מיטבית.

נפסק פיצוי בסכום כולל של כ – 58,700 ₪ (בגין קיצור תקופת משך פעילותם של המזגנים, בגין עלות העתקת המזגנים, בגין עלות תיקון והתקנת מזגן נוסף שהותקן, בגין חיובי תשלומי חשמל ביתר).

התביעה שכנגד נדחתה ברובה - נקבע כי הבנייה הנוספת שבצעה המשיבה הייתה בידיעת המערערים, כי הבנייה גרמה לשיפור מצבו של המושכר, וכי יש לראות בהסכמת המערערים לבנייה שינוי בהתנהגות של תנאי ההסכם (לפיו על כל שינוי במושכר יש לקבל הסכמה כתובה מראש מהמערערת).

המשיבה חויבה בסכום של 9,904 ₪ בגין השתתפות בעלות התקנת ורכישת מזגן נוסף. כן נקבע כי על המשיבה לשאת בהפרשי צריכת המים לטובת המערערת בסך של 1,904 ₪.

לאחר קיזוז הועמד הסכום שעל המערערת לשלם למשיבה על סך 48,799 ₪, ונפסקו הוצאות ושכ"ט עו"ד.

8. המערערים טוענים (בתמצית) כי המערערת עשתה כל שביכולתה על מנת למצוא מיקום חלופי מיטבי להצבת המזגנים, אולם המשיבה התעקשה כי יוצבו רק על גג הבניין, ולא הוכח כי המשיבה בקשה להתקין המזגנים במיקום אחר (מלבד הגג) וסורבה.

אף לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה כי מעבי המזגנים יועברו לחלקו האחורי של הבניין, נותרו מעבי המזגנים במרתף, בשל עמדתה העיקשת של המשיבה, והוספו מזגנים.

עוד נטען כי במסגרת הסכם השכירות הצהירה המשיבה כי בדקה את המושכר והיא מוותרת על כל טענה ביחס אליו. כן הוסכם כי המשיבה תתקין מזגנים על חשבונה, וכי מיקום המזגנים יתואם עם המשכיר. כשבקשה המשיבה להתקין מזגנים על הגג, הודיעה לה המערערת כי קיימת על הגג מערכת סולארית, ולכן לא ניתן להתקין שם מזגנים, אולם הציעה למשיבה חלופה אחרת.

בנוסף העלו המערערים טענות ביחס לכל ראשי הנזק שנפסקו.

לעניין התביעה שכנגד נטען כי המשיבה מודה כי הגדילה את שטח המושכר ב-48 מ"ר, ולפיכך היה מקום להוסיף לדמי השכירות סך של 1,648 ₪ (בהתאם לחישוב שנקבע בהסכם של 30 ₪ למ"ר בתוספת מע"מ).

9. המשיבה טוענת, מנגד, כי צדק בית המשפט קמא כשקבע כי קיים קשר סיבתי בין התנגדות המערערים לשנות את מיקום מעבי המזגנים לבין נזקי המשיבה.

המערערים התנגדו להתקנת המזגנים על הגג, התירו למשיבה להתקין את המזגנים במרתף בלבד, ולא הציעו מקום אחר, פרט למרתף, כאשר ההצעה להתקנת המעבים מחוץ למרתף (ברחבת החנייה), עלתה לראשונה ע"י בית המשפט קמא, לאחר הגשת חוות הדעת מטעם הצדדים.

בפרט נטען כי משהמערערים לא מצאו פתרון לתלונות המשיבה בעניין החום ששרר במושכר, וסירבו להוצאת המעבים מחוץ למרתף (בניגוד לעולה מחווה"ד שהוגשה מטעמם בשלב מאוחר יותר), הפרו המערערים את הסכם השכירות הפרה יסודית מסתברת, שכן מנעו פעילות תקינה של המזגנים, ומשלא ניתן היה לשהות במושכר ללא מיזוג אויר תקין, נאלצה המשיבה להזמין מזגנים ניידים, וכן נגרמו לה הוצאות נוספות.

ביחס לתביעה שכנגד נטען כי מדובר בטענה שהועלתה בשיהוי רב, וזאת רק לאחר שהמשיבה הגישה תביעה נגד המערערים, והכל מתוך ניסיון של המערערים לחמוק מתשלום ולנסות לקזז את הנזק שגרמו.

לגופו נטען כי הקומה השנייה של המושכר הייתה קיימת עובר לתקופת השכירות הנדונה, וכל שעשתה המשיבה היה לאפשר גישה נוחה לקומה העליונה באמצעות מדרגות ומגלשה, וכן תחמה שטח של כ-6 מ"ר לצרכי משרד - פעולות שהשביחו את הנכס, כאשר המערער 2 היה מודע לכל השינויים.

10. הכרעה:

לאחר שעיינתי במלוא החומר בתיק בית המשפט קמא, עיינתי בכתבי הטענות בהליך זה, שמעתי טענות הצדדים בע"פ, ולאחר שקילת הדברים אני מורה על הפחתה של 10% מסכום הנזק שנפסק (דהיינו הפחתת סכום של 5,870 ₪), כך שהנזק יעמוד על 52,833 ₪ ולאחר קיזוז הסכום שקבע בית המשפט קמא (9,904 ₪), יוותר לתשלום 42,929 ₪.

אין שינוי ביתר רכיבי פסק הדין.

כל צד יישא בהוצאות הערעור.

הערבון שהופקד יושב למפקיד באמצעות בא כוחו.

ניתן היום, כ"ח תשרי תשפ"ג, 23 אוקטובר 2022, בהעדר הצדדים.