עניינה של העתירה בהחלטת המשיבה 1 (להלן: "המשיבה") מיום 31.8.2022, בגדרה נדחתה בקשת העותרת לקבלת ארכה לקיום תנאי ההחלטה למתן היתר בתנאים.

רקע כללי

1. ביום 15.2.2015 נחתם בין העותרת לבין בעלי הדירות, משיבים 2-27 (להלן: "המשיבים"), בבניין הנמצא בהוד השרון, גוש 6412 חלקה 241, מגרש 2 (להלן: "המקרקעין"), הסכם לחיזוק בניין מגורים (להלן: "ההסכם").

בעקבות ההסכם הגישה העותרת בקשה למתן היתר ביום 15.03.2016; חלק מהדיירים הגישו התנגדות כנגד הבקשה; הבקשה נידונה ביום 14.07.2019, והוחלט ליתן היתר בתנאים; על החלטת המשיבה הוגש ערר על ידי אחת מדיירות הבניין; הערר נדחה על ידי ועדת הערר ביום 14.1.2020.

1. ביום 7.11.2021 הגישה העותרת בקשה למהנדס העיר להארכת תוקף ההחלטה למתן היתר בתנאים למשך חצי שנה. ביום 2.1.2022 הוחלט על ידי המשיבה להאריך תוקף התנאים למשך חצי שנה עד ליום 13.7.2022.

העותרת לא הספיקה לעמוד בתנאים שנקבעו בהחלטה למתן היתר. לפיכך, היא הגישה בקשה להארכה נוספת ביום 5.7.2022. הבקשה נדחתה בהחלטת המשיבה מיום 7.7.2022, בנימוק כי ניתן לקבל ארכה אחת במסגרת החוק.

בעקבות כך, הגישה העותרת בקשה לאפשר לה ניצול הפסקת מרוץ הזמנים לפי תקנה 2(א)(2) לתקנות שעת חירום (נגיף הקורונה החדש) (דחיית מועדים בענייני תכנון ובנייה ותנאים למתן תעודת גמר), התש"פ-2020 (להלן: "תקנות הקורונה"), למשך 70 יום. בתשובתה מיום 10.8.2022 צוין על ידי המשיבה כי הארכה ניתנה עד מועד ספציפי 13.7.2022, ולא ניתן להאריך מעבר לפעם אחת.

בעקבות כך, ביקשה העותרת במכתב מיום 25.8.2022 להכיר בהארכת תוקף של שנה, בשל איחור המשיבה במתן מענה לבקשת הארכה המקורית. גם בקשה זו נדחתה על ידי המשיבה ביום 31.8.2022, בהנמקה כי על העותרת חלות תקנות הרישוי הישנות, ולא תקנות הרישוי החדשות משנת 2016, כי תוקף ההחלטה למתן היתר בתנאים פג עם תום התקופה המקסימלית על-פי התקנות הישנות ביום 14.01.2021, וכי החלטת הארכת התוקף מינואר 2022 ניתנה בחוסר סמכות. על החלטה זו הוגשה עתירה זו.

1. ביום 30.1.2023 הגישו בעלי הדירות בקשה להצטרף כמשיבים לעתירה ובקשתם התקבלה ביום 5.2.2023.

תמצית טענות העותרת

1. לטענת העותרת חלות על בקשתה תקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), התשע"ו–2016 (לעיל ולהלן: "התקנות החדשות"), אשר החליפו את תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל–1970 (לעיל ולהלן: "התקנות הישנות"); בהתאם לתקנה 122(א) לתקנות החדשות, למבקש מותר לפעול על-פי תקנות אלו מיום פרסומן; תכלית התקנות החדשות היתה להקל על הליכי התכנון, לרבות הפרוצדורה למתן ההיתר; מדובר בדבר חקיקה חדש המהווה נורמה דיונית ולפיכך תחולתו היא למפרע; העותרת ביקשה לפעול לפי התקנות החדשות והמשיבה התייחסה לעותרת כמי שחלות עליה התקנות החדשות עד ליום 25.8.2022.
2. העותרת ממשיכה וטוענת כי, תקנה 46(א) לתקנות החדשות קובעת כי תוקף החלטה למתן היתר בתנאים הינה למשך שנתיים; בהתאם לתקנה 46(ד) היה על המהנדס להכריע בבקשת ההארכה בתוך 15 ימים, ומשלא עשה כן, הרי תוקף ההחלטה מוארך אוטומטית בשנה.
3. עוד נטען על ידי העותרת כי, חלה בעניינה הארכת מועדים בהתאם לתקנות הקורונה; תקנות אלה חלות על בקשת העותרת בין אם נחיל עליה את התקנות החדשות ובין אם נחיל עליה את התקנות הישנות; מכוח תקנות הקורונה, אין לספור את מניין הימים בתקופה הקובעת, היינו למשך 70 ימים, ומכאן החלטת המשיבה להאריך את תוקף ההחלטה למתן היתר לתנאים עד ליום 14.7.2022, מוארכת אוטומטית עד ליום 21.09.2022; לחלופין, ההחלטה למתן היתר בתנאים, שתוקפה היה עד ליום 13.01.2022 לפי התקנות החדשות, תוקפה הוארך עד ליום 25.3.2022.
4. העותרת ממשיכה וטוענת כי, ככל שהתקנות הישנות חלות על המקרה, הרי שתוקף ההחלטה למתן היתר בתנאים היה למשך שנה, עד ליום 13.1.2021, וזאת בהתאם לתקנה 20(א) לתקנות הישנות; ואולם במקרה דנן חל חוק הארכת תקופות (הוראת שעה – נגיף הקורונה החדש) (אישורים רגולטוריים), התש"פ-2020 (להלן: "חוק הקורונה"), אשר קובע כי אישור רגולטורי, לרבות כזה החל על החלטה למתן היתר בתנאים, שמועד פקיעתו חל במהלך התקופה הקובעת, המתפרסת בין 1.9.2020 עד 30.9.2021, תוקפו יוארך למשך 12 חודשים.

מכאן, לטענת העותרת, משמועד פקיעת תוקף ההחלטה למתן היתר בתנאים על-פי התקנות הישנות חל בתוך התקופה הקובעת (13.1.2021), הרי שהוא הוארך למשך שנה מכח חוק הקורונה, היינו עד ליום 13.1.2022. בנוסף לכך, אין לספור את תקופת הפסקת מרוץ הזמנים בהתאם לתקנות הקורונה למשך 70 יום. היינו, גם על פי התקנות הישנות, תוקף ההחלטה למתן היתר בתנאים, היה עד לחודש מרץ 2022.

1. עוד נטען על ידי העותרת כי, החלטת המשיבה נגועה בחוסר סבירות קיצוני שמצדיק את ביטולה, זאת גם משום שכל שנותר למלא לצורך מתן ההיתר הוא שלושה תנאים טכניים שהם: תשלום היטל השבחה, הגשת ביטוח צד ג', והגשת תכנית של מהנדס קונסטרוקציה, שלא נעשה בשל היעדר מהנדס של המשיבה.

תמצית טענות המשיבה

1. לטענת המשיבה, יש לדחות את העתירה בשל שיהוי, שכן ההחלטה להארכת תוקף ההחלטה למתן היתר בתנאים ניתנה ביום 02.01.2022, וננקב בה המועד האחרון להוצאת היתר עד ליום 13.7.2022; העותרת לא השיגה על החלטת הוועדה מיום 2.1.2022, אלא המתינה עד לפקיעת התוקף, ופנתה בבקשת ארכה נוספת, לא פחות משלוש פעמים, ורק כשלושה חודשים לאחר פקיעת התוקף הגישה את העתירה. בנסיבות אלה, יש לראות בהתנהגות העותרת כמי שפעלה בשיהוי ניכר, בחלוף כ-10 חודשים מיום החלטת המשיבה למתן ארכה.
2. המשיבה ממשיכה וטוענת כי, יש לדחות את העתירה בשל היעדר ניקיון כפיים שכן, העותרת לא גילתה בעתירתה כי לאחרונה החלו בעלי זכויות בבניין להתקומם נגד התנהלותה, לרבות גרירת רגליים וסחבת שבהן נקטה במשך שנים; בעלי הזכויות החלו לפנות לעירייה בתלונות בעניין זה; דיירים רבים כבר אינם מעוניינים בפרויקט; העותרת במכוון לא צירפה את הדיירים כמשיבים אשר עלולים להיפגע מהעתירה.
3. המשיבה גם טוענת כי, דין העתירה להידחות לגופה. לטענתה, התקנות החדשות אינן חלות על בקשת העותרת; בהתאם לתקנה 120(א) לתקנות החדשות, התקנות חלות אך ורק על הבקשה להיתר שהוגשה חודשיים מיום פרסומן ביום 4.7.2016, היינו מיום 4.9.2016, בעוד בקשת העותרת הוגשה עוד ביום 15.3.2016.

לא ניתן להחיל את התקנות החדשות על בקשות שהוגשו לא מכוח תקנות אלו; מכאן שיש להחיל על בקשת העותרת את תקנה 20 לתקנות הישנות, אשר קובעת כי תוקף ההחלטה הוא למשך שנה, ומוסד התכנון רשאי להאריך לתקופה בשנה נוספת מטעמים מיוחדים שירשמו.

במקרה דנן, גם אם נחשב את תחילת מרוץ הזמן מיום מתן החלטת וועדת הערר בבקשת העותרת ביום 14.1.2020, הרי שעל-פי התקנות הישנות, תוקף ההחלטה פקע ביום 14.1.2021, כאשר ניתן להאריך תקופה זו בשנה נוספת בלבד מטעמים מיוחדים שיירשמו, היינו עד ליום 14.1.2022; מכאן, שלא היה מקום לאשר הארכת תוקף להחלטה למתן היתר בתנאים עד ליום 13.7.2022, כפי שנקבע בהחלטת הוועדה מיום 2.1.2022; אין מקום להנציח את השגגה שנפלה בהחלטת הוועדה בעניין זה.

מכל מקום, משחלף המועד האחרון להוצאת ההיתר גם בהתאם לארכה, הרי שלא ניתן עוד להאריך את תוקף ההחלטה, וזאת גם לא בהתאם לתקנה 46(ב) לתקנות החדשות, אשר קובעת כי ניתן להאריך את תוקף ההחלטה לתקופה אחת נוספת שלא תעלה על שנה; העותרת ביקשה ביום 7.11.2021 הארכה למשך חצי שנה בלבד, ובקשתה נענתה, וניתנה ארכה עד ליום 13.7.2022; מכאן, שהיא אינה זכאית לארכה נוספת גם בהתאם לתקנות החדשות.

1. המשיבה ממשיכה וטוענת כי, יש לדחות את העתירה גם משום שהעותרת מתנהלת בסחבת וגרירת רגליים, אשר גורמת לפגיעה בבעלי בעלי זכויות; הבקשה להיתר הוגשה לפני למעלה משש שנים ואושרה כבר בשנת 2019; עד לעצם יום זה העותרת לא הצליחה להוציא היתר בניה; מדובר בזמן לא סביר להוצאת היתר בנייה; העותרת לא פעלה בשקידה סבירה להוצאת היתר; עד היום העותרת לא השלימה תשלום אגרות והיטלים לרבות היטל השבחה; היא גם לא המציאה אישור ליציבות הבניין.
2. המשיבה ממשיכה וטוענת כי, היא בוחנת הגשת תכנית פינוי בינוי עבור הבניין, כך שתתאפשר בו התחדשות עירונית לרווחת הציבור, בלוחות זמנים אידיאליים, במקום פרויקט החיזוק אותו ניסתה העותרת לקדם ללא כל הצלחה.

תמצית טענות בעלי הדירות- המשיבים

1. לטענת המשיבים, אין מקום ליתן ארכה נוספת לעותרת; העותרת סוחבת זמן וגוררת רגליים במתן היתרי הבנייה משך 8 שנים, והם נמצאים שבויים בידיה; הם לא נחשפו לאורך השנים להליכי הרישוי לפרטיהם, ולפיכך סומכים בעניין זה על דעתה המקצועית של משיבה, בכל הנוגע לאישורים הנדרשים לצורך מתן ההיתר; העותרת מסרה להם כי היטל ההשבחה שולם זה מכבר, אך התברר כי טענה זו אינה נכונה.
2. המשיבים ממשיכים וטוענים כי, התקנות החדשות לא חלות על הבקשה; המשיבה האריכה את תוקף ההחלטה למתן היתר למשך חצי שנה, לפנים משורת הדין, בהתאם לבקשתה של העותרת; לבית המשפט אין סמכות להאריך מועדים מעבר לקבוע בתקנות; היה על העותרת לצרפם מלכתחילה כצד לעתירה, במיוחד כשלא ניתן לה כל מנדט מהמשיבים כדי להגישה; הדבר מעיד על חוסר ניקיון כפיים של העותרת.

דיון והכרעה

1. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ומכלול החומר שהוגש על ידם, הגעתי לכלל מסקנה כי דין העתירה להידחות.
2. אשר לתחולת התקנות החדשות: תקנה 121(א) קובעת כי התקנות החדשות תחולנה על בקשות להיתר שהוגשו חודשיים מיום פרסומן ביום 4.7.2016, היינו, בקשות שהוגשו החל מיום 4.9.16; לפיכך, אין תחולה לתקנות החדשות על הבקשה להיתר שהוגשה על ידי העותרת ביום 15.3.2015; מקובלת עלי עמדת המשיבה שלפיה, החריג שנקבע בתקנה 122(א) חל על מקרה שבו המבקש הגיש בקשתו מלכתחילה דרך רישוי זמין בהתאם לתקנות החדשות, מה שלא נעשה במקרה דנן (ראו בעניין זה ערר (ת"א) 6027/17 פתחי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון (נבו 27.8.2017).
3. יחד עם זאת, שני הצדדים נהגו בבקשה להארכת המועד בהתאם לתקנה 46 לתקנות החדשות. תקנה 46(א) קובעת כי "תוקפה של החלטה לאשר בקשה להיתר הוא שנתיים מיום שהתקבלה"; תקנה 46(ב) לתקנות החדשות קובעת כי "...בקשה להארכת תוקפה של החלטה כאמור לתקופה אחת נוספת שלא תעלה על שנה, לא יאוחר מ–15 ימים לפני פקיעת תוקפה".

כאמור בענייננו, העותרת הגישה בקשה להארכת תוקף מיום 7.11.2021 חתומה על ידי האדריכל רפאל שלגי (נספח 7 לתשובת המשיבה); העותרת ציינה בבקשה כי מועד פקיעת ההחלטה למתן היתר יחול ביום 19.1.2022, היינו, בהתאם לתקנות החדשות, וביקשה הארכת תוקף למשך 6 חודשים בלבד; המשיבה שלא הסתייגה מהגשת בקשת העותרת בהתאם לתקנות החדשות, והחליטה ביום 2.1.2022 לקבל את הבקשה במלואה, ולהאריך את מועד פקיעת ההחלטה לחצי שנה נוספת, עד ליום 13.7.2022.

בנסיבות אלה, סבורני כי אין לקבל את טענת המשיבה לפיה ההחלטה להארכת תוקף שניתנה ביום 2.1.2022 חסרת תוקף, משום שניתנה בהתאם לתקנה 46 לתקנות החדשות, שאינן חלות על בקשת העותרת, וזאת משני טעמים:

הראשון, משום שהעותרת הסתמכה על התנהלות המשיבה והחלטתה בעניין זה.

השני, משום שהחלטה זו יכולה היתה להתקבל בנסיבות המקרה דנן גם בהתאם לתקנות הישנות; זאת שכן, תקנה 20(א) לתקנות הישנות קובעת כי החלטה למתן היתר בתנאים תהיה תקפה למשך שנה; מוסד התכנון רשאי להאריך תקופה זו בשנה נוספת מטעמים מיוחדים שיירשמו. בהתאם לתקנה זו, תוקף ההחלטה המקורית שאושרה על ידי וועדת הערר ביום 14.1.2020, היה למשך שנה, היינו עד 14.1.2021; ואולם, מטענות העותרת שהמשיבים הסכימו להן במהלך הדיון, מועד זה אמור להיות מוארך בהתאם לחוק הקורונה למשך שנה; ובהתאם לכך תוקף ההחלטה היה אמור להימשך במשך שנתיים, עד ליום 14.1.2022, היינו, תקופה מקבילה לתקופה המתקבלת לפי תקנה 46 לתקנות החדשות. מכאן, שהבקשה להארכת תוקף שהוגשה על ידי העותרת בחודש נובמבר 2021, מתיישבת גם עם התקנות הישנות, וכך גם החלטת המשיבה.

1. אין לקבל את טענת העותרת לפיה, משהחלטת המשיבה בבקשה להארכת תוקף ניתנה בחלוף 15 ימים ממועד הגשתה, הרי שהתוקף הוארך בשנה נוספת באופן אוטומטי בהתאם לתקנה 46(ד) לתקנות החדשות, וזאת ממספר טעמים.

ראשית, מבלי לקבוע מסמרות, נראה כי הוראת תקנה 46(ד) הקובעת כי תהא הארכה אוטומטית של שנה במידה ולא תתקבל תשובה לבקשה במשך 15 ימים, נקבעה בהמשך להוראת תקנה 46(ב) שלפיה הבקשה תוגש לא יאוחר מ-15 ימים ממועד פקיעת התוקף; היינו, הטענה בדבר הארכה אוטומטית תקפה, במקרה שבו ההחלטה בבקשה לא ניתנה בתוך 15 יום ממועד הגשת הבקשה לפני פקיעת ההחלטה המקורית.

שנית, משום שכאמור נקבע כי התקנות החדשות לא חלות על הבקשה, לרבות תקנה 46(ד).

שלישית, משום שטענה זו מנוגדת לבקשת העותרת עצמה, לפיה היא ביקשה הארכה למשך ששה חודשים בלבד. מכאן שהעותרת מושתקת לטעון טענה המנוגדת לבקשתה.

רביעית, טענת העותרת לעניין זה נוגעת להחלטת המשיבה מיום 2.1.2022; העותרת השלימה עם החלטה זו ופעלה על פיה; אילו העותרת ביקשה לחלוק על ההחלטה האמורה, היה עליה להשיג על החלטה זו בהתאם לדין.

1. מאותם טעמים, אין לקבל את טענת העותרת לפיה היא זכאית לארכה נוספת מכוח הפסקת מרוץ הזמנים, בהתאם לתקנות הקורונה. כאמור, העותרת ביקשה הארכת תוקף למשך ששה חודשים החל מיום 19.1.2022, כפי שצוין במפורש בבקשתה; בקשתה נענתה במלואה וניתנה לה הארכה המיוחלת.

מעבר לכך, תקנה 46(ב) לתקנות החדשות, עליהן נסמכת העותרת ועל פיה נהגו הצדדים, קובעת כי ניתן להאריך את תוקף ההחלטה לתקופה אחת בלבד, שלא תעלה על שנה. בענייננו ניתנה החלטה להארכת מועד אשר נקבה בתאריך מסוים לתום הארכה, בהתאם לבקשת העותרת; מכאן, שלא ניתן להאריך מעבר לארכה שניתנה.

1. כך גם סבורני כי אין לקבל טענת העותרת לפיה בנסיבות המקרה החלטת המשיבה חורגת ממתחם הסבירות באופן קיצוני. תכלית הגבלת הזמן לתוקף החלטת ההיתר בתנאים בהתאם לתקנות הרישוי, נעוצה בצורך להבטיח התאמת ההיתר לתנאי התכנון, הבטיחות והנוחות, בהתאם לצרכי המקום והסביבה, שעשויים להשתנות בחלוף הזמן, דבר שאף עשוי לחייב שינוי בתנאים המוקדמים שניתנו להוצאת ההיתר (השוו:בג"צ 1696/91 יצחקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה (נבו 17.12.1991); עת"מ (ת"א) 5351-06-18 א.ר.י. מזרחי ובניו בניה והשקעות בע"מ נ' עיריית בת ים (נבו 10.3.2019).

בענייננו, בקשת העותרת להיתר הוגשה ביום 15.3.2016; ההחלטה למתן היתר בתנאים ניתנה ביום 14.7.2019, והחלטה בערר ניתנה ביום 14.1.2020; לעותרת היה די והותר זמן כדי להשלים את התנאים שנקבעו בהחלטה למתן היתר.

על אף שבקשת העותרת כפופה לתקנות הישנות, לפיהן תוקף ההחלטה יהיה למשך שנה, הועמדה לרשות העותרת תקופה ממשוכת של שנתיים וחצי, כולל הארכה בת חצי שנה שניתנה על פי בקשתה שלה.

1. בבקשה לארכה שהעותרת הגישה בחודש נובמבר 2021, היא ציינה כי תשלים את התנאים בתוך כחודש וחצי, דבר שלא נעשה; מטענות הצדדים עולה כי אין חולק כי עד כה העותרת לא קיימה את תנאי ההיתר, לרבות הגשת אישור מהנדס קונסטרוקציה, תשלום היטל השבחה והגשת פוליסת ביטוח צד ג' כנדרש.

אין לקבל טענת העותרת כי מדובר בתנאים טכניים. זאת שכן, מדובר בתנאים שמהווים חלק אינטגרלי מההחלטה למתן היתר בתנאים, שהיה על העותרת לקיים, אך לא עשתה כן, עד עצם היום הזה. לעניין אי תשלום היטל השבחה השוו עת"מ (מרכז) 55311-12-17 עיריית נתניה נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה חוף השרון (נבו 6.3.2018),

1. כך גם, אין לקבל את טענת העותרת שלפיה תכנית מהנדס הקונסטרוקציה לא הוגשה בשל העובדה שלא מונה מהנדס מטעם המשיבה לשם בדיקת התכנית. ראשית, טענה זו לא נתמכה בכל אסמכתא על ידי העותרת. שנית, המשיבה מסרה כי במשך כל הזמן פעל מהנדס מטעמה בחוזה תקף, שהוארך מעת לעת; טענה שלא נסתרה על ידי העותרת. שלישית, היה על העותרת למלא את חלקה על ידי הגשת תכנית הקונסטרוקציה על פי הנדרש; משלא עשתה כן, הרי היא מושתקת מלהעלות טענה בעניין היעדר מהנדס קונסטרוקציה מטעם המשיבה.
2. סוף דבר, העתירה נדחית. אני מחייב את העותרת לשלם הוצאות משפט למשיבה 1 בסך של 10,000 ₪, ולמשיבים 2-28 בסך של 10,000 ₪.

ניתן היום, כ"ד שבט תשפ"ג, 15 פברואר 2023, בהעדר הצדדים.