לפני כבוד השופט רם וינוגרד

כבוד השופטת שושנה ליבוביץ

כבוד השופטת תמר בר-אשר

1. ערעור על פסק-דינה של המפקחת על רישום המקרקעין בירושלים (כבוד המפקחת א' שרייבר) בתיק 1/225/2021 מיום 18.10.2022. בפסק-הדין קיבלה המפקחת את תביעת המשיבה והורתה למערערת לפרק בתוך 60 יום "את המסילות, קירות הזכוכית וקירוי" של המבנה שבנתה בחצר הצמודה לדירתה.
2. קביעת המפקחת התבססה על הוראות התקנון המוסכם החל על הבית המשותף בו הוקם המבנה, הקובע, בין היתר, כי אין בהצמדות שבבית כדי להקנות לבעל דירה זכות לבנות או להוסיף תוספת בניה וכי "כל עבודת בניה ו/או תוספת בניה טעונה הסכמתם בכתב של כל בעלי הדירות בבית" (סעיף VIII(ג) לתקנון המוסכם; ההדגשה במקור). בפסק-הדין נקבע כי הוראות התקנון המוסכם נקבעו על ידי המפקח על המקרקעין בעקבות סכסוכים רבים שהתגלעו בין בעלי הדירות בבית המשותף, ומטרתו היתה להביא לעיגון סטטוס קוו "ולא לאפשר לאף אחד מהם לעשות שינוי משמעותי בבית המשותף או בזכויות השייכות לכולם, אלא בהסכמת כולם". נקבע כי לנוכח הוראת התקנון המוסכם, שנוסח על ידי המפקח, לא ניתן לבצע כל תוספת בניה, ולו בניה שאינה מחייבת קבלת היתר, אלא בהסכמת כל הדיירים. הובהר כי הוראות התקנון המוסכם הביאו אומנם למצב של "מציאות נוקשה לבעלי הדירות", אך מצב זה נבע ממסקנת המפקח בפסק-דינו, לפיה היחסים העכורים שבין הדיירים בבניין אינם מותירים ברירה "אלא לכבול אותם בהוראות ברורות שלא יאפשרו כל סטיה אשר עלולה להביא לחיכוכים משפטיים נוספים".

עוד נקבע בפסק-הדין כי המבנה שבנתה המערערת אינו מצללה (פרגולה) כמשמעה בחוק. קביעה זו נעשתה לאחר שהמפקחת ביקרה במקום. היא קבעה כי מדובר במתקן המאפשר קירוי מלא של החצר תוך סגירה כמעט מלאה של החצר מכל צדיה; כי בתוך השטח המקורה מצויים מתקנים "שמקובל לשים אותם בתוך הבית, ולא בחצר, אף לא בחצר מקורה"; וכי הקירוי צמוד פיזית לדירת המערערת באופן "שהוא מהווה למעשה הרחבה של דירת" המערערת, "דבר שבוודאי נאסר בתקנון המוסכם ככל שלא קיימת הסכמה של כל בעלי הדירות".

1. המערערת סבורה שלא היה מקום להורות על פירוק המבנה. בערעורה העלתה טענות רבות נגד פסק-הדין. בין היתר טענה כי המבנה אינו אלא מצללה שאינה מחייבת קבלת היתר בניה על פי דין. נטען כי מסקנה זו נתמכת בקביעת הפקח מטעם מחלקת הפיקוח בעיריית ירושלים, ויש להעדיף קביעתו על קביעות המפקחת. עוד נטען כי בבניין נעשו שינויים מאז שנות ה-80, בשונה מקביעותיה העובדתיות של המפקחת; המפקחת לא נתנה משקל מספיק לעובדה שהתקנון המוסכם אפשר למשיבה להקים סככה בשטח שהוקצה לה לאחר שנקבע בתקנון שיש לפרק את הסככה שהקימה בחצר ושגתה כשקבעה כי הוראה זו אינה מאפשרת לכלל הדיירים לבנות סככות; לא ניתן משקל לטענה לפיה הבניה עולה בקנה אחד עם שימוש רגיל וסביר של בעל זכויות בבית משותף בשטח הצמוד לדירתו; ולא היה מקום לקביעה לפיה מדובר בבניה של ממש ולא במצללה. עוד נטען שפרשנות התקנון המוסכם תביא לתוצאה הרסנית, שאינה עולה בקנה אחד עם התנהלות דיירים בבית משותף.

הערעור מוסב גם נגד החלטת ביניים של המפקחת מיום 4.10.2021, במסגרתה נדחתה בקשה לסילוק על הסף שהגישה המערערת. המערערת טענה שלמשיבה אין זכות עמידה בהליך מאחר שהזכויות בדירה היו נתונות לאמה, וההליך הנוגע לירושה טרם הסתיים.

1. במסגרת ישיבת קדם ערעור נעשה ניסיון להביא את הצדדים להסכמה, שלא עלה יפה. לאחר עיון, הגענו למסקנה לפיה יש להורות על דחיית הערעור ללא צורך בקבלת תשובה, בהתאם לתקנה 138(א)(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018.
2. קביעת המפקחת לפיה המבנה שהוקם אינו בגדר מצללה היא קביעה הנשענת על יסודות עובדתיים מובהקים ועל התרשמותה הבלתי אמצעית מהביקור במקום (ראו פסקאות 12 ו-32 לפסק-הדין). לקביעה העובדתית צורפה הקביעה המשפטית לפיה קיומם של קירות הניתנים לקיפול חלקי אינה עולה בקנה אחד עם הגדרת "מצללה (פרגולה)" כ"מבנה בלא קירות" בתקנה 1 לתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014 (להלן: תקנות המבנים הפטורים מהיתר). מאליו מובן שהתרשמותו של פקח ממחלקת הפיקוח על בניה אינה גוברת על קביעה עובדתית-משפטית של רשות המפעילה סמכות שיפוטית, ואין בה כדי להביא למסקנה לפיה נפלה טעות בהחלטתה של המפקחת.
3. מעבר לנדרש, נציין כי אף אם ניתן היה לקבוע שמדובר במצללה כהגדרתה בהתקנות המבנים הפטורים מהיתר, וכי זו הוקמה באופן העולה בקנה אחד עם הוראת תקנה 12 לתקנות אלה (ואיננו נדרשים להכרעה בסוגיה זו), הרי שנראה כי היה על המערערת להגיש בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך פרסום הקלה להכשרת מצללה מעין זו: מכתבי הטענות ומהתמונות עולה כי מדובר במבנה המשתרע על כל שטח החצר, הצמוד לחזית החיצונית של הבניין, וזאת בניגוד להוראת סעיף 4.09(12) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, המאפשרת בניית מצללה מחומרים קלים ובלבד שזו לא תבלוט "מעבר לקו הבנין עד 40% לתוך המרווח". אם אכן מדובר ב"מצללה" המתפרשת על כל שטח החצר, דומה שהיה על המערערת לפעול בהתאם לתקנה 4(א)(1)(ט) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, ורק לאחר קבלת ההקלה ניתן היה לבנות את המבנה.
4. די בקביעת המפקחת לפיה מדובר במבנה המצריך קבלת היתר כדי לשמוט את הקרקע מתחת לטענות המערערת, ולהביא לדחיית הערעור.

נוסיף ונבהיר כי אנו סבורים שלא נפלה טעות בקביעות המפקחת בנוגע למשטר החל על הדיירים בבניין מכוח התקנון המוסכם שנוסח על ידי המפקח בעקבות ההליכים הקודמים. עיון בתקנון המוסכם שנוסח על ידי המפקח, על רקע הסכסוכים המרים שהתגלעו בין הדיירים באותה עת, מעלה כי התקנון נוסח מתוך מטרה ברורה לשמר את מצב הדברים בנכס ללא שינוי. עיקרון זה עמד גם בבסיס ההוראה לפיה המשיבה תעביר את הסככה שבנתה לנקודה אחרת בנכס (בדרך של הריסתה במקום בו עמדה ובנייתה באזור המוצמד לדירתה), ולא ניתן ללמוד מהוראה זו קביעה כללית לפיה כל הדיירים בנכס רשאים לבנות סככות בשטחים המוצמדים לדירותיהם. כן יש לקבוע שלא נפלה שגגה בקביעת המפקחת בפסק-דינה לפיה לא ניתן לעקוף את ההוראה הנוגעת לאיסור על בניה ללא אישור של כל הדיירים באמצעות התפיסה לפיה כל דייר רשאי לעשות בשטח הצמוד לו "שימוש רגיל וסביר". המפקחת הבהירה כי המפקח הבחין היטב בהקשר זה בין מצבים שונים בתקנון, וקביעותיה מעוגנות היטב בלשון התקנון. קביעה זו אינה מצדיקה התערבות, ובפרט הקביעה לפיה אין מקום לעקוף את ההוראה הברורה הנוגעת לאיסור בניה ללא אישור כלל הדיירים, באמצעות מושגי שסתום רחבים וגמישים.

1. אשר לטענה לפיה למשיבה לא היתה זכות עמידה, זו נדחתה תוך קביעה כי המשיבה היא אחת מיורשות המנוחה והמחלוקת בהליך הירושה אינו אלא בגדר חלקו היחסי של כל אחד מהיורשים. המפקחת הבהירה בהחלטתה כי "כאשר מדובר ביורשת פוטנציאלית המתגוררת בדירה והתגוררה בה שנים רבות", הרי שמדובר במי שיש לו זיקה קניינית מספקת לצורך הגשת התביעה. בקביעה זו לא נפל פגם, ולפיכך נדחה הערעור גם בעניין זה.
2. לנוכח כל האמור לעיל הערעור נדחה. בנסיבות העניין, וגם מאחר שלא נתבקשה תשובה בכתב, לא נעשה צו להוצאות בערכאה זו. המערערת תפרק את הבינוי עד ליום 1.3.2023.

המזכירות תשלח העתק מפסק-הדין לצדדים, ותשיב למערערת את העירבון שהפקידה באמצעות בא-כוחה ובכפוף לכל דין.

ניתן היום, ח' בטבת התשפ"ג, 1 בינואר 2023, בהעדר.