בפני תביעה לפינוי וסילוק יד של הנתבעת ממקרקעין המצויים בקרית אתא ואשר הזכויות בהם נרכשו ע"י התובעים בשנת 2005, וכן תביעה כספית לתשלום דמי שימוש ראויים בעבור 7 השנים הקודמות למועד הגשת התביעה (משנת 2001), וזאת בסך של למעלה מ-600,000 ₪.

1. התובעים, שניהם עו"ד במקצועם מירושלים, רכשו בחודש 5/2005 זכויות בחלקות שונות המצויות בשטח השיפוט של הנתבעת, וזאת מאת בעלת הזכויות הרשומה בהן באותו המועד, הגב' דורוטה וולודרצ'יק (להלן: "הבעלים הקודם").

בין אותן החלקות נמנתה חלקה 48 בגוש 11542 אשר במועד רכישתה ע"י התובעים יעודה היה לחקלאות (להלן: "המקרקעין").

2. זכויות התובעים במקרקעין נרשמו בחודש 9/08 ובחודש 11/08 נשלחה על ידם דרישה לפינוי המקרקעין זאת לאחר שהתברר לתובעים כי על חלק מאותם מקרקעין קיים מתקן שאיבה השייך לנתבעת ומשמש את העיר קריית אתא (להלן: "מתקן השאיבה"), וכי המקרקעין גודרו ונמצאים בפועל בחזקתה של הנתבעת. דרישת התובעים נדחתה במכתב היועץ המשפטי של הנתבע מחודש 12/08 (להלן: "מכתב היועמ"ש") ובסמוך לאחר מכן הוגשה תביעה זו בה התבקש סעד של פינוי וסילוק ידה של הנתבעת מהמקרקעין

כמו כן נתבעו דמי שימוש וזאת לתקופה של 7 שנים לפני הגשת התביעה, כאשר ביחס לתקופה הקודמת למועד רכישת הזכויות ע"י התובעים התביעה מבוססת על כתב המחאת זכויות שנערך ביום 1.9.08 ואשר מכוחו המחו הבעלים הקודמים לתובעים כל הזכויות כולל זכויות תביעה, הכספים ותשלומים אחרים המגיעים ו/או שיגיעו לבעלים הקודמים מכל גוף פרטי, ציבורי, ממשלתי, עירוני או אחר ביחס לחלקות, לרבות החלקה נשוא תביעה זו.

את התביעה לדמי שימוש תמכו התובעים בחוות דעת שמאי מקרקעין מטעמם, מר גרשון פנחסיק (להלן: "שמאי התובעים"), אשר קבע את דמי השימוש השנתיים הראויים בסך של 92,000 ₪.

3. הנתבעת טענה להגנתה כי מתקן השאיבה הוקם כדין בשנות ה-50 של המאה הקודמת וזאת ע"י מינהל המים במשרד החקלאות. לטענת הנתבעת בעת הקמת מתקן השאיבה הזכויות במקרקעין היו מוקנות לממונה על נכסי אויב ולאחר מכן עברו לרשות וניהול האפוטרופוס הכללי.

הנתבעת אישרה כי בשנת 1993 הגישה בקשה למתן היתר בניה להגדלת תחנת השאיבה.

הנתבעת טענה כי התובעים, והבעלים הקודמים מנועים מלהעלות כל טענה ביחס לסילוק יד או דרישה לדמי שימוש וזאת נוכח פסק דין שניתן בבג"צ 165/50 ביום 18.5.1951 (העתקו צורף לכתב ההגנה) ואשר בו נדחתה עתירה לביטול צו ההקנייה על המקרקעין לממונה על נכסי אויב.

בכל מקרה טוענת הנתבעת כי לתובעים לא עומדת כל זכות לתשלום דמי שימוש למועד הקודם לרכישת הזכויות על ידם.

ביחס לגובה דמי השימוש, ומבלי לגרוע בטענותיה האחרות, הנתבעת הגישה חוות דעת חולקת של מר גדי דגני (להלן: "שמאי הנתבעת")אשר העריך את דמי השימוש השנתיים הראויים במקרקעין לסך של 7,400 ₪.

4. בהתאם להסכמת הצדדים, ומבלי שיהא בכך לגרוע מטענות הנתבעת לעצם זכותם של התובעים לתשלום דמי שימוש ראויים, מונה מומחה מטעם בית המשפט, השמאי דן מרגליות (להלן: "השמאי"), אשר קבע בחוות דעתו (במ/1) כי שווי דמי השימוש הראויים לשנה הינם 8,241 ₪.

קביעתו זו בוססה על מספר אדנים:

א. גודל השטח מתוך המקרקעין שיש לחשב לגביו את דמי השימוש הראויים הינו 577 מ"ר וזאת נוכח קיומה של הפקעה רשומה משנת 1991 לטובת הנתבעת ביחס ל-247 מ"ר, אשר רכישת התובעים נעשתה בכפוף לקיומה.

ב. את שווי השימוש יש להעריך לפי ייעוד תעשייתי בהתאם להגדרה המתאימה ביותר לשימוש שנעשה ע"י הנתבעת. בכך דחה השמאי המוסכם את עמדת שמאי התובעים כי יש לחשב את דמי השימוש לפי שווי למגורים, וכן את עמדת שמאי הנתבעת כי יש לחשבו לפי שווי לחקלאות.

ג. שווי מ"ר בייעוד לתעשיה הינו 560 ₪ בממוצע. קביעת שווי זו נעשתה על סמך הסכמה שגובשה בין שלושת השמאים (שמאי הצדדים ושמאי בית המשפט).

ד. יש לחשב את שווי המקרקעין תוך התיחסות לשימוש בפועל כך ששטח המבונה (60 מ"ר) יחושב לפי שימוש בעל אופי תעשייתי, ואילו יתרת השטח (517 מ"ר) יחושב כשטח אחסנה אשר שוויו יועמד על 40% משווי קרקע לתעשייה.

ה. שווי דמי השימוש נקבע לשיעור של 6.5% וזאת כ"שביל הזהב" בין עמדות שמאי הצדדים.

התביעה לסילוק יד ופינוי המקרקעין

5. ראיות התובע הינן תצהיר התובע 1 (ת/1) אליו צורפו: נסח רישום עדכני של המקרקעין, טופס הבקשה להיתר שהגישה הנתבעת בשנת 1993, המחאת הזכות ויפוי כוח כללי לחותם על ההמחאה בשם הבעלים הקודמים (להלן: "המחאת הזכות"), וכן העתק שטר המכר.

מטעם הנתבעת לא הוגשו ראיות כלשהן התומכות בטענתה בדבר מועד הקמת תחנת השאיבה או על ידי מי היא הוקמה והכיצד ומתי הועברה לחזקת הנתבעת. כל שהוגש, עוד עם כתב ההגנה, הינו העתק מפסק הדין בבג"צ, אשר אומר כבר עתה כי אין בו להוות ראיה המבססת איזה מטענותיה המהותיות של הנתבעת. המדובר בפסק דין שדחה עתירה כנגד הקניית הזכויות במקרקעין כלשהם לממונה על נכסי אויב, אולם אין בפסק הדין זיהוי של המקרקעין בהם מדובר ולפיכך לא ניתן להסיק מפסק הדין מסקנה כי הוא נוגע למקרקעין נשוא הליך זה. ממילא, גם לגופם של דברים, אין בדחיית העתירה, אפילו אניח כי היא מתיחסת למקרקעין נשוא התביעה, כדי לתמוך בטענת המניעות שהעלתה הנתבעת כנגד התובעים שכן דחיית העתירה אין בה להבהיר מתי ועל ידי מי הוקמה תחנת השאיבה, וממילא בוודאי שאין בה כדי להעיד על כך שהתחנה הוקמה כדין, כטענת הנתבעת. כל שכן אין בה לתמוך בטענת הנתבעת כי היא מחזיקה במקרקעין כדין (טענה שהיא נפרדת לחלוטין מזו שיכול היה להעלות, למשל, הממונה על נכסי אויב...).

6. כפי שטוענים התובעים בצדק, יש בראיות שהציגו התובעים כדי להעיד על כך שהם הבעלים הרשומים של הזכויות במקרקעין, ולפיכך יש בכך להקנות להם את הזכות לדרוש שהנתבעת תפנה את המקרקעין בהיותה מחזיקה בהם שלא מכוח הסכמת הבעלים, הם התובעים.

מכאן עובר הנטל על הנתבעת להוכיח כי היא מחזיקה כדין במקרקעין וכי עומדת לה זכות להמשיך ולהחזיק בה, חרף התנגדות הבעלים/התובעים. אינני מקבלת טענת הנתבעת כי על התובעים מוטל הנטל להוכיח שהחזקתה במקרקעין הינה "שלא כדין". כפי שנפסק מימים ימימה: "... בעל בית יכול לבסס תביעת פינוי או סילוק יד על זכות קניינו, בטענה שהנתבע מחזיק ברכושו ללא כל זכות ... ואז על הנתבע להראות ולו גם לכאורה, זכות חוקית לישיבתו במקום. מספיקה לבעל הבית טענת בעלותו כבסיס להחזרת החזקה רק כנגד נתבע שאין בכוחו, להראות זכות חוקית לישיבתו במקום ...". (ע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי ואח', פ"ד לא(3) 455, 464 (1977).

7. בהעדרן של ראיות כלשהן מטעמה של הנתבעת לכך שהיא מחזיקה במקרקעין כדין ובהעדר הפקעה של המקרקעין (למעט אותו חלק שאין מחלוקת כי הופקע בגודל 247 מ"ר), אני קובעת כי לכל היותר עומדת לזכות הנתבעת רשות מכללא להחזיק במקרקעין, וזו בוטלה, לכל המאוחר, בהודעת התובעים מחודש 11/08 וממועד הודעה זו ואילך צריכה היתה הנתבעת לפנות את המקרקעין ולסלק את ידה מהם, בהיות הודעה זו משום "גילוי דעת של בעל המקרקעין כי אין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון..." (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210 (1977) וכן: ע"א 96/50 צינקי נ' כיאט, פ"ד ה(1) 474 (1951); בג"צ 45/71 קרושבסקי נ' ראש העיר, חברי המועצה ותושבי העיר תל-אביב-יפו, פ"ד כה(1) 792 (1971); ע"א 346/62 רכטר נ' מנהל מס עזבון, ירושלים, פ"ד יז 701 (1963)).

למעשה נראה שגם הנתבעת מכירה בכך (ראה סעיף 6 למכתב היועמ"ש) ואכן ביום 22.2.12 הודיע ב"כ הנתבעת כי היא כבר אינה מפעילה את מתקן השאיבה תקופה ארוכה ולדבריו אף הוצאה הנחייה למחלקת ההנדסה של הנתבעת לבצע הריסה של המבונה על המקרקעין.

אמנם אין בדברים אלו משום מסירת הודעה ברורה על מועד סיום השימוש במקרקעין, ובוודאי שאין בהם משום מתן הודעה על פינוי וסילוק יד, אולם יש בהם, לכל הפחות, הודאה של הנתבעת כי קמה חובתה לפנות את המקרקעין ואף להרוס את המבנים שנבנו עליהם.

8. לאור כל האמור לעיל אני קובעת כי על הנתבעת לפנות ולסלק את ידה מהמקרקעין נשוא התביעה (למעט החלק המופקע בחלקה) וזאת כשהם פנויים מכל אדם ו/או חפץ וזאת בתוך 90 יום.

לנוכח האמור בסעיף 6 למכתב היועמ"ש והצהרת ב"כ הנתבעת עוד בחודש 2/12, הדבר צריך היה להיעשות לטעמי זה מכבר, וככל שלא נעשה, אין מקום להאריך את המועד לביצוע הפינוי מעבר לאמור לעיל.

זכות התובעים לתשלום דמי שימוש

9. חרף קביעתי באשר לחובת הנתבעת לפנות את המקרקעין, אני סבורה כי ההכרעה בשאלת הזכות לדמי שימוש ראויים הינה סבוכה יותר, שכן יש להתיחס בה לתקופות שונות לגביהן הוגשה התביעה (זאת עוד קודם לבחינת טענות התובעים ביחס לקביעת השמאי באשר לגובה דמי השימוש), כאשר המועדים הרלבנטיים לבחינת שאלת קיומה של הזכות יכולים להיות (מהמאוחר ביותר למוקדם ביותר):

א. התקופה שלאחר מתן הודעת התובעים בדבר ביטול הרשות מכללא – מחודש 11/08 ואילך.

ב. התקופה שממועד רכישת הזכויות – מחודש 5/2005 ואילך.

ג. התקופה שתחילתה 7 שנים לפני מועד הגשת התביעה (החל מחודש 12/01) וזאת מכוח המחאת הזכויות מהבעלים הקודמים.

לנוכח העובדה כי הנתבעת בסיכומיה מודה כי במידה וקיימת לתובעים זכות לדמי שימוש, הרי שזכות זו קיימת רק ממועד רכישת המקרקעין על ידם, ואין היא מעלה טענה כי המועד המוקדם ביותר להכיר בזכות זו הינו מועד מתן ההודעה על ידם (ראה סעיפים 41 ואילך לסיכומי הנתבעת), יש לבחון למעשה רק את שתי התקופות הרלבנטיות: הראשונה – משנת 2001 ועד לשנת 2005 מועד רכישת הזכויות ע"י התובעים, והשניה – משנת 2005 ואילך.

10. טענתה של הנתבעת כנגד קיומה של זכות לתשלום דמי שימוש כלשהם הינה כי הוקנתה לה זכות להחזיק במקרקעין כדין עוד בשנות ה-50 של המאה הקודמת. אלא שטענה זו, כאמור לעיל, לא הוכחה בבדל ראיה. הנתבעת לא הביאה ראיות כלשהן ואף לא הוכח כי נעשה על ידה מאמץ סביר לעשות כן. בשום שלב, מלבד בקשה לצרף צדדים נוספים כנתבעים בתביעה (בקשה אשר נדחתה על ידי בהחלטה מיום 8.11.09) לא התבקש צו כלפי גורם כלשהו שיכול, או צריך להיות מסוגל, לספק את המידע הרלבנטי באשר לנסיבות הקמת תחנת השאיבה והקניית החזקה בה לנתבעת.

אינני מתעלמת מן העובדה כי מדובר בארועים שארעו לפני שנים ארוכות (ככל הנראה כ-50 שנה), דבר אשר בוודאי שיש בו להקשות על מלאכתה על שהנתבעת, אולם אין בכך משום הסבר לחוסר נסיונה המוחלט של הנתבעת לאתר ראיות רלבנטיות, ואפילו תצהיר מטעמה באשר לנסיונות שנעשו לא הוגש!!

11. אני סבורה כי הנטל להוכחת טענת הנתבעת, או לכל הפחות להצגת "ראשית ראיה" לכך שתחנת השאיבה הוקמה כדין או לכל הפחות כי היא, הנתבעת, החזיקה במקרקעין כדין עד אשר התבקשה לפנותם, מוטל על הנתבעת חרף חלוף השנים הארוכות.

הטענה בדבר חזקת תקינות המעשה המינהלי לא יכולה במקרה זה להוות תחליף להבאת ראיות, ולו ראשוניות להוכחת טענות הנתבעת, אשר כפי שצויין לעיל, נטענו בעלמא ללא שמץ ראיה לתמיכה בהן. אמנם נכון כי אין מחלוקת בין הצדדים שתחנת השאיבה מצויה על המקרקעין מזה שנים ארוכות, אולם אין בכך משום ראיה למועד הקמתה, הגורם המקים, והאופן שבו הועברה החזקה בתחנה ובמקרקעין לנתבעת.

יתירה מכך, הנתבעת לא הביאה בדל ראיה לארועים שארעו במועדים קרובים בהרבה ואשר להם לא ניתן על ידה כל הסבר. כך למשל לא הובאו כל ראיות ואף לא ניתן הסבר, ולו מינימאלי, לכך שבשנת 1993 הגישה הנתבעת בקשה להיתר בניה תוך ציון היות המקרקעין בבעלותה! אפילו נסח היסטורי לא מצאה הנתבעת להגיש, זאת ככל הנראה מאחר שהיה בו להצביע על כך שלנתבעת, בשום שלב לא היו זכויות במקרקעין (למעט הזכויות בחלק המופקע שאינן יכולות להיות במחלוקת).

12. ממילא חזקת תקינות המעשה המינהלי איננה יכולה לגבור על זכויות קנייניות במקרקעין, וגם באם נאמר כי במועד ביצוע המעשה המינהלי של הקמת תחנת השאיבה, חלה על מעשה זה חזקת התקינות של המעשה המינהלי, לא ניתן באמצעות חזקה זו להעביר על כתפם של התובעים, בעלי הזכויות במקרקעין היום, את הנטל להוכיח שהחזקת הנתבעת במקרקעין אינה כדין.

עם זאת, יש להחזקת הנתבעת (או מי שקדם לה בהקמת תחנת השאיבה) רבת השנים במקרקעין (ולא לחזקת תקינות המעשה המינהלי) כדי להטות את הכף כנגד החלק מתביעת התובעים לדמי שימוש מכוח המחאת הזכויות של הבעלים הקודמים, אולם זאת במובן אחר מזה שטענה לו הנתבעת. כפי שהובאה ההלכה במאמרה של נ' זלצמן "רישיון במקרקעין", הפרקליט מב 24, 24 (תשנ"ה) (להלן: "זלצמן")):

"בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך. הסכמתו שבשתיקה של בעל המקרקעין לפעולתו של פלוני בנכס היא שמונחת בבסיסה של הרשות מכללא. ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס" (שם, בעמ' 56-57, ההדגשה אינה במקור – פ.ל.)

13. מכאן נלמד כי על מנת שניתן להסיק על קיומה של רשות מכללא מכוח "התנהגות פסיבית" של בעל המקרקעין, יש לברר ראשית, באם בעל המקרקעין ידע או צריך היה לדעת על אותו שימוש, שכן אלמלא אותה ידיעה, בין אם בפועל ובין אם בכוח, לא ניתן להסיק משתיקתו קיומה של הסכמה.

ביחס לתובעים עצמם אין בפנינו כל קושי. התובע 1 בעדותו בפני העיד כי בעת רכישת המקרקעין לא ידע אודות קיום מתקן השאיבה וכי לא בדק פיסית את המקרקעין בעת הרכישה, אלא רכש אותם מתוך הנחה שהרשום בנסח הטאבו משקף את מצב המקרקעין (עמ' 19 שורה 31, עמ' 20 שורות 4-8). הנתבעת לא הביאה בפני בית המשפט כל ראיה הסותרת את גירסת התובע 1.

בניגוד לטענת הנתבעת אין כל חובה בדין על רוכש זכויות במקרקעין לבדוק את המצב הפיסי של המקרקעין ולא הוכח כי במקרה זה אכן נעשתה בדיקה כזו על ידי התובעים. גם באם נאמר כי "הקונה הסביר" אכן יבדוק באופן פיסי את המקרקעין, אין בכך להוות ראיה לכך שהתובעים במקרה דנן עשו כן. יש לזכור כי מדובר בעסקה רחבת היקף שכללה מקרקעין רבים, ולא ניתן לשלול את האפשרות הסבירה כפי שהתובע הסביר כי התובעים רכשו את המקרקעין "על הנייר" מבלי לבדוק מצבה הפיסי של כל חלקה וחלקה.

העובדה שמדובר בתובעים שהינם עו"ד במקצועם, איננה יוצרת חזקה כי בדקו, גם בדיקה פיסית, את המקרקעין כנטען על ידי הנתבעת, ולפיכך לא מוטל עליהם נטל מוגבר להוכיח את העובדה השלילית, דהיינו כי לא ידעו אודות מתקן השאיבה. מעבר לכך, לא ניתן לייחס ידיעה בכוח ("צריכים היו לדעת") ביחס לבעל הזכויות במקרקעין על מנת שתיווצר רשות מכללא. הרשות נלמדת כאמור מ"התנהגות פאסיבית" של הבעלים המודע לקיום פולש במקרקעין. נכון שניתן להסיק את קיומו של אותה ידיעה מנסיבות ספציפיות ולקבוע כי "סביר להניח שידע" (ראה למשל: ת"א (מחוזי ת"א) 2142/08 וינשל נ' משרד הבטחון (4.6.12)) אולם אין מקום לייחס "ידיעה קונסטרוקטיבית" שממנה תוסק הרשות מכללא (ראה בהיפוך יוצרות לגבי תביעות מינהל מקרקעי ישראל כנגד פולשים למקרקעיה: ע"א (מחוזי נצרת) 5120-07-10 מנהל מקרקעי ישראל נ' עבד אלהאדי עבדאללה סאלח ואח' (21.2.11)).

14. שונה המצב ביחס לתביעת התובעים מכוח המחאת זכויות של הבעלים הקודמים. בניגוד למידע הקיים בפני ביחס לתובעים ונסיבות רכישת המקרקעין על ידם, אין ברשותי כל מידע אודות הבעלים הקודמים, מועד רכישת/הקניית הזכויות לה ועמדתה ביחס לשימוש במקרקעין על ידי הנתבעת.

התובע בודאי שאינו יכול להצהיר דבר בשם הבעלים הקודמים (והוא אף לא התיימר לעשות כן) ומכאן שאין בפנינו אפילו את התשתית המינימאלית הנדרשת בכדי להכריע בשאלה באם זו נתנה רשות מכללא להחזקת הנתבעת במקרקעין במשך שנים ארוכות. אם למשל מדובר במי שהיתה בעלים של המקרקעין במשך עשרות שנים, יתכן בהחלט שבהחזקה זו לבדה, היה די בכדי להסיק קיומה של רשות מכללא.

מכאן עולה, כי בהמחאת הזכויות של הבעלים הקודמים לתובעים, זו לא יכלה להמחות יותר זכויות ממה שהיו לה באותה העת. מכאן שכל עוד לא הוכח כי זו לא ידעה אודות קיום מתקן השאיבה על המקרקעין ו/או כי זו לא נתנה רשות מכללא לשימוש שנעשה במקרקעין במשך שנותיה כבעלים שלהם, לא ניתן לקבוע כי בחודש 9/08 היו ברשותה זכויות כלפי הנתבעת אותם יכלה להמחות לתובעים.

עצם העובדה שהתובעים לא הציגו את הסכם המכר ביחס למקרקעין הספציפיים, לא ביקשו להעיד את הבעלים הקודמים ואף לא נתנו כל הסבר כיצד בא לעולם כתב המחאת הזכויות בחודש 9/08 בעוד שהסכם המכר נערך 3 שנים קודם לכן, יש בה להביא למסקנה כי התובעים לא עמדו בנטל להוכיח שלבעלים הקודמים היתה זכות כלפי הנתבעת אותה יכלה להמחות להם.

15. מכל האמור עולה כי לתובעים עומדת הזכות לתבוע דמי שימוש ראויים רק ביחס לאותה התקופה החלה ממועד רכישת המקרקעין על ידם, דהיינו מחודש 5/05 ועד למועד הגשת התביעה.

התובעים לא ביקשו סעד הצהרתי ביחס לתקופה החלה לאחר הגשת התביעה ועד למועד פינוי המקרקעין על ידי הנתבעת, ולפיכך, ככל הנראה יאלצו לנהל הליך נוסף ביחס לתקופה החלה לאחר חודש 12/08.

ארשה לעצמי להעיר, נוכח קביעותי להלן, ולנוכח העובדה כי עד לחודש 2/12 לא פונו המקרקעין (ולא עודכנתי מאז באם התקדם פינויים), כי יש מקום להסדיר את תשלום דמי השימוש הראויים בהתאם לקביעותי להלן, גם ביחס ליתרת התקופה עד לפינוי מלא של המקרקעין ע"י הנתבעת.

גובה דמי השימוש הראויים

16. כאמור לעיל, השמאי שמינה בית המשפט, בהסכמת הצדדים, קבע את גובה דמי השימוש השנתיים לסך של 8,241 ₪ לשנה.

הנתבעת מבקשת לסמוך ידיה על קביעת השמאי (בכפוף לדחיית טענתה כי אינה חייבת כלל בתשלום דמי שימוש ראויים) וזאת, בין היתר על סמך ההלכות הקובעות כי אין מקום שבית המשפט יסטה מחוות הדעת של מומחה שמונה מטעמו אלא בהתקיים נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן (ע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949 (2002)).

לטעמה של הנתבעת התובעים לא הצביעו על טעם כלשהו המצדיקה סטיה מחוות דעת השמאי, אלא היפוכו של דבר. העקרונות שעמדו בבסיס קביעת השמאי (הערכת שווי לפי שימוש תעשייתי למרות שהייעוד של המקרקעין חקלאי) היו מוסכמים על שמאי שני הצדדים, ויש בקביעותיו אף להיטיב עם התובעים.

לעומת זאת טוענים התובעים כי השמאי שגה בקביעותיו במספר ענינים ואדון בהם כסדרם.

17. קביעת השווי לפי ייעוד תעשייתי

לטענת התובעים יש להעדיף את קביעת השמאי מטעמם ולהעריך את שווי המקרקעין בהתאם לייעוד למגורים (ולהתעלם מהייעוד החקלאי שלהם), שהוא הייעוד של המקרקעין הסמוכים וזאת בהיות המקרקעין חלק מ"מירקם עירוני" וכי השימוש למתקן שאיבה הינו כשימוש של מוסד ציבורי עירוני (סעיף 7 לחוות דעת שמאי התובעים). לכל הפחות, כך טענו בסיכומיהם יש "לשדרג" את קביעת השמאי ולקבוע דמי שימוש גבוהים יותר מאלו שנקבעו על ידו על בסיס שווי לתעשיה.

השמאי בחוות דעתו, וכן בחקירתו בפני, הסביר כי יש להעריך את שווי המקרקעין לצורך חישוב דמי השימוש עפ"י השימוש בפועל שנעשה במקרקעין, שהינו שימוש בעל אופי של תעשייה. על אף שיש מקרקעין גובלים שהם בייעוד למגורים, השמאי לא מצא שיש לקבוע את שווי המקרקעין למגורים כאשר הם מוגדרים בייעוד חקלאי.

בחקירתו הסביר השמאי כי בהעדר ייעוד לשימוש הספציפי של מכון שאיבה, הוא מצא לנכון לבנות מודל המתאים לשימוש זה לצורך קביעת שווי המקרקעין לפיו. על אף שאין מדובר בקרקע המיועדת לתעשייה, הוא מצא לנכון להעריך את שוויה ככזו ולא להיצמד לייעודה כחקלאית.

השמאי הוסיף והסביר כי קביעתו זו, בדבר בניית מודל מתאים על בסיס שווי לתעשיה היתה מקובלת על שמאי שני הצדדים ודברים אלו לא נסתרו על ידי התובעים וכל טענותיהם בסיכומים ביחס לתוקף אותה ההסכמה דינם להידחות. משמעות דברי השמאי הינה כי בניגוד לעולה מחות דעת הצדדים, הרי שבעת שהוא נפגש ושוחח עימם על בסיס מקצועי, הביעו שני השמאים הסכמתם למודל שהוצע. אינני רואה פסול בכך, ואין בעובדה זו כדי לפגום בקביעת השמאי.

18. לא מצאתי בטיעוני התובעים כל טעם הגיוני מדוע היה מקום לחשב את דמי השימוש לפי שווי למגורים. אין מחלוקת שהנתבעת לא עשתה שימוש דומה לשימוש למגורים במקרקעין ואין כל מקום להקביל שימוש כמכון שאיבה לשימוש למגורים.

אין מחלוקת בין התובעים לבין השמאי כי את דמי השימוש הראויים יש לחשב לפי השימוש בפועל, אלא שהתובעים טוענים כי היה על השמאי להתיחס גם ל"טובת ההנאה" שהפיקה הנתבעת מהשימוש במקרקעין, טענה שהשמאי דחה בקביעתו כי אין לנתבעת "טובת הנאה" שכן הנתבעת הינה מלכ"ר והשימוש במקרקעין לא הניב לה רווחים כלשהם (תשובות לשאלות 5-9 לשאלות ההבהרה (במ/2) וכן תשובותיו בעמ' 10-11 לפרוטוקול).

התובעים מסתמכים בטענתם זו, בין היתר על דברי בית המשפט בת.א. (ראשל"צ) 7266/04 עיריית ראשון לציון נ' קהלני (23.1.08) לפיהם דמי השימוש הראויים נועדו לגבות מן המשתמש שכר עבור השימוש שעשה. עליהם לבטא את טובת ההנאה שהפיק. הרציונאל המונח ביסודם הוא למנוע התעשרות שלא כדין, ולהמריץ את הפרטים בחברה להמנע משימוש בלתי מורשה במקרקעין (ראה למשל: ע"א 290/80 ש.ג.מ חניונים בע"מ נ' מ"י, פ"ד לז(2) 633, 639-640).

כך נקבע שם כי: "הייעוד התכנוני של החלקה אינו מבטא את התועלת שהפיק המשתמש מן המקרקעין. השאלה הרלבנטית איננה מה יעוד המקרקעין, או מה היתה התובעת מסוגלת להפיק מהם. השאלה הרלבנטית היא, מהם דמי השכירות אשר הפולש חסך באמצעות הפלישה (השוו: ת.א. (ת"א) 1198/00 חברה פאן פלור ריאל אסטייט לימיטד – חברה זרה נ' עירית בני ברק, (28.8.2006); ת.א. (י-ם) 262/94 משה לייזר נ' עיריית הרצליה ואח', (15.2.1999))".

19. לא מצאתי כי יש בדברים אלו של כב' השופטת סורוקר כדי להביא לסטיה מקביעת השמאי. הרי מדובר במקרקעין בייעוד חקלאי ולמרות זאת מצא השמאי לנכון להעריכם לפי שווי לתעשיה, דהיינו שהוא לא העירכם בהתאם לייעודם התכנוני אלא ביחס לשימוש בפועל. לא הובאו כל ראיות סותרות באשר לאפשרות השימוש במקרקעין בשנים הרלבנטיות (מלבד לשימוש חקלאי שבודאי שווי פחות מזה של תעשיה) ולפיכך אין כל בסיס לטענה כי הנתבעת הפיקה "טובת הנאה" העולה על אותם דמי שימוש המבטאים את דמי השכירות שצריכה היתה לשלם בעבור מקרקעין לשימוש דומה, דהיינו להפעלת מתקן שאיבה.

כפי שהסביר השמאי הוא לא מצא מדד לדמי שכירות המשולמים בעבור שימוש במקרקעין למתקן שאיבה (או מתקן טיהור שפכים) ולפיכך לא יכול היה להציע מודל ספציפי לסוג שימוש כזה.

העובדה שהנתבעת גובה היטלי ביוב מתושבי העיר, אשר לפחות בחלקם אמורים לממן את הפעלת מתקן השאיבה, אין בה כדי לשנות מסקנה זו של השמאי או להביא למסקנה כי הנתבעת הפיקה מהשימוש במקרקעין טובת הנאה החורגת מאותו שווי שימוש בפועל שנעשה על ידה. הסברו של השמאי כי אילו היה מדובר בגוף העושה רווח מהשימוש במקרקעין יתכן והיה מקום לנקוט באמת מידה שונה הינו הסבר סביר ביותר, ואין בעובדה שהשמאי מסתמך על סבירות כדי לקעקע את קביעותיו.

20. האם יש בעובדה כי ביום 24.11.09 הופקדה בועדה המחוזית לתכנון ובניה תכנית מתאר מקומית (כ/450/ב) הכוללת את המקרקעין נשוא התביעה כדי להשפיע על קביעתו?

במהלך חקירת השמאי הוצבה בפניו העובדה כי ביום 24.11.09 הופקדה תכנית מתאר מקומית, לפיה, כך נטען, ישונה ייעוד המקרקעין למגורים. השמאי הודה כי לא היה ידוע לו אודות תכנית זו בעת שערך את חוות דעתו והיא לא הובאה לידיעתו על ידי מי משמאי הצדדים, על אף שחוות דעתו נערכה זמן רב לאחר שתכנית זו הופקדה. מסכימה אני עם התובעים כי בדברים אלו יש משום הודאה של השמאי לא בדק בצורה מיטבית את הנתונים הרלבנטיים לעריכת שמאותו, אולם למרות זאת לא מצאתי כי יש בכך להביא אותי לסטות מקביעותיו.

השמאי אמנם אישר כי תכנית כזו יכולה להשפיע על שווי המקרקעין עוד לפני אישורה, ואף אישר כי לו היה מובא נתון זה בפניו יתכן והיה בכך להשפיע על קביעת השווי, אולם מאחר ולא עיין בתכנית קודם למתן עדותו לא היה מוכן לקבוע באיזו מידה יש בכך להשפיע על קביעותיו (עמ' 16-19 לפרוטוקול). על אף תשובות אלו לא ביקשו התובעים כי השמאי ישלים את חוות דעתו לנוכח קיומה של התכנית המופקדת.

לאור זאת, ונוכח תשובותיו של השמאי לפיהן הרלבנטיות של התכנית יכולה להיות רק ממועד הפקדה (24.11.09) (עמ' 16 שורות 21-23), או לכל היותר מעט לפני כן בעת שהתכנית "מתבשלת" (עמ' 19 שורות 1-5 וכן שורות 8-10), וכל עוד לא הובאו בפני השמאי, או בפני בית המשפט הוכחות לכך שהתכנית אכן השפיעה בפועל על שווי המקרקעין באזור, אנו נותרים עם קביעת השמאי כי "המודל לתעשיה הוא המתאים", בוודאי שביחס לתקופה שעד להגשת התביעה, דהיינו עד לחודש 12/08, כשנה לפני מועד הפקדת התכנית.

יתכן כי ביחס לתקופה מאוחרת יותר יש מקום להוסיף מקדם כלשהו לתחשיב השמאי לנוכח קיומה של התכנית, אשר בהחלט היה מקום שהשמאי יאתרה וידע אודות קיומה בעת עריכת חוות דעתו, אולם כאמור לעיל, בהעדר ראיה כי היה בה לשנות את מחירי העסקאות באזור עד לחודש 12/08, בוודאי שאין לראות בה גורם המקעקע את קביעת השמאי.

21. מכל האמור עולה כי לא מצאתי שיש בטיעוני התובעים כדי להצדיק סטייה מקביעת השמאי ביחס לדמי השימוש הראויים לתקופה נשוא התביעה, ולפיכך דמי השימוש הראויים לתקופה שמחודש 5/05 ועד לחודש 12/08 מחושבים לסך של 28,843 ₪ (8,241 ₪ X 3.5 שנים).

לסיכום

א. אני מורה לנתבעת לפנות ולסלק את ידה מהמקרקעין נשוא התביעה (למעט החלק המופקע בחלקה) וזאת כשהם פנויים מכל אדם ו/או חפץ וזאת בתוך 90 יום.

ב. על הנתבעת לשלם לתובעים דמי שימוש ראויים ביחס לתקופה שמחודש 5/05 ועד לחודש 12/08 וזאת בסך של 28,843 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה ועד היום.

לא פסקתי הפרשי הצמדה וריבית בגין מועד מוקדם יותר מאחר והתובעים לא כללו דרישה כזו בתביעתם.

ג. כמו כן תישא הנתבעת בהוצאות התובעים לרבות בגין אגרת משפט, שכ"ט השמאי מטעם התובעים וחלקם בשכ"ט שמאי בית המשפט, הכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הוצאת כל הוצאה ועד היום.

ד. כן תישא הנתבע בשכר התובעים בסך של 7,500 ₪, כאשר סכום זה נפסק בהתחשב בכך שהתובעים ייצגו את עצמם בהליך.

ניתנה היום, כ"ב טבת תשע"ה, 13 ינואר 2015, בהעדר הצדדים.