עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

רקע עובדתי

1. התובעת היא הבעלים של 1248/1993 חלקים בחלקה 41 גוש 16509 מאדמות העיר נצרת (להלן: "החלקה" או "חלקה 41") והבעלים בשלמות של חלקה 42 באותו הגוש ששטחה 957 מ"ר (להלן: "חלקה 42"), שקיבלה בירושה מבעלה המנוח יוסף נג'יב ריזק (להלן: "ריזק המנוח").

הנתבע הוא בבעלים של 750/1993 חלקים בחלקה 41, שקיבל בירושה מאביו המנוח ח'ליל עבוד כסאברה (להלן: "המנוח כסאברה").

1. בין בעלה המנוח של התובעת לבין המנוח כסאברה נחתם ביום 21.11.1970 הסכם מכר, לפיו מכר המנוח ריזק למנוח כסאברה מגרש בשטח 750 מ"ר שסומן כמגרש 41/1 בתשריט שצורף לאותו ההסכם (להלן: "ההסכם").
2. ביום 30.12.2008 הגיש הנתבע המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי (ה"פ 126/08) במסגרתה ביקש להצהיר כי בהתאם להסכם המכר, הוא זכאי לקבל מגרש ששטחו 750 מ"ר נטו בחלקה 41, וכי כל הפרשה או הפקעה מחלקה 41 לא יפגעו בזכותו לקבלת שטח זה. בהסכמת הצדדים הועברה המרצת הפתיחה הנ"ל לבית משפט השלום (ה"פ 17437-03-09) הדיון בתביעה זו אוחד עם תביעת התובעת לפירוק שיתוף, ושתיהן נדונו בפניי.
3. תחילה נדונה שאלת זכאותו של הנתבע לקבלת שטח של 750 מ"ר נטו בחלקה 41, מבלי לגרוע מחלקים אלו שטחים שהופקעו על ידי עיריית נצרת לצורכי כביש. בפסק דין חלקי שניתן על ידי ביום 18.4.2010 (להלן: "פסק הדין החלקי") קיבלתי את תביעת הנתבע וקבעתי כי " בעת פירוק השיתוף יהיה התובע זכאי לקבל מגרש בשטח של 750 מ"ר, שלם ונקי מכבישים, לרבות מהכביש שתוכנן בהתאם לתוכנית ג/6710. יחד עם זאת, אם יסתבר כי מבחינה תכנונית, או מבחינת המצב הקיים בשטח, לא ניתן לייחס לתובע מגרש בשטח של 750 מ"ר נטו, הדבר יבוא לידי ביטוי בקביעת תשלומי איזון".
4. ערעור שהגישה התובעת וילדיה לבית המשפט המחוזי (ע"א 2709-06-10) נמחק, ועל כן פסק הדין החלקי הפך לחלוט.
5. בתביעתה לפירוק שיתוף בחלקה 41 טענה התובעת, כי יש להורות על פירוק השיתוף בעין בחלקה. לשיטתה, היות והיא הבעלים בשלמות בחלקה 42 ובחלק מחלקה 41, יש להורות על איחוד וחלוקה בין שתי החלקות הנ"ל, כך שתקבל התובעת את חלקיה הרשומים בשתי החלקות במאוחד, ומאידך יופרדו חלקיו הרשומים של הנתבע בחלקה 41, הכל בהתאם לתוכנית חלוקה מוצעת של המודד מרואן זיבק שצורפה לכתב התביעה (ראה סעיף 15 ו-16 לכתב התביעה).
6. בכתב הגנתו, טען הנתבע, כי הוא אינו מתנגד לפירוק השיתוף, אם כי הוא ביקש לקיים את הוראות ההסכם והתשריט שצורף לו, לפיהם הוא זכאי לקבל מגרש בשטח של 750 מ"ר נטו, מבלי לגרוע מחלקו שטחים שהופקעו לצורכי כביש בהתאם לתוכנית ג/6710. הנתבע הגיש הצעת חלוקה מטעמו של המודד אוסאמה אליאס השומרת על זכותו לקבל שטח של 750 מ"ר בחלקה 41. גם הצעת החלוקה של הנתבע התבססה על איחוד שתי החלקות וחלוקתן מחדש, בדיוק כפי שהציע המודד מרואן זייבק.
7. לאור קביעתי בפסק הדין החלקי לפיה בעת פירוק השיתוף בחלקה, זכאי הנתבע לקבל מגרש בשטח של 750 מ"ר נטו, נותרה במחלוקת השאלה האם ניתן להורות על פירוק השיתוף בחלקה בדרך של חלוקה בעין בהתאם לסעיף 39 לחוק המקרקעין. לצורך כך מיניתי את המודד נביל חוראני כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המודד חוראני"), אשר נתבקש להכין תוכנית לפירוק שיתוף בחלקה בהתחשב בזכותו של הנתבע לקבלת 750 מ"ר נטו כאמור בפסק הדין החלקי. המומחה מטעם בית המשפט הגיש שתי הצעות חלוקה אפשריות, אשר הועברו לבקשת התובעת לבחינת ובדיקת הועדה המקומית לתכנון ובנייה, שמסרה במכתבה מיום 17.2.2012, כי ניתן באופן עקרוני לאשר את החלוקה המוצעת, כפי שיופרט בהמשך.

טענות הצדדים

1. בסיכומיה טענה התובעת, כי בית משפט זה אינו מוסמך לאשר את החלוקה בחלקה 41 תוך צירוף חלקה 42 אלא באמצעות תוכנית מתאר מפורטת לאיחוד וחלוקה ללא הסכמה בהתאם לסעיפים 121 ו-122 לחוק התכנון והבנייה, שנמצאת בסמכותם הבלעדית של מוסדות התכנון. לגישתה, ההסכם שנחתם בין בעלה המנוח לבין אביו המנוח של הנתבע בשנת 1970, הינו הסכם מכר ואינו מהווה הסכם חלוקה, ועל כן יש צורך בעריכת תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה וקביעת תשלומי איזון, דבר שאינו בסמכותו העניינית של בית משפט זה, כאמור לעיל.

התובעת טענה, כי יש לפסול את חוות דעת המודד חוראני מכמה טעמים. בין היתר נטען, כי לא עמדה בפני המודד תוכנית מתאר ג/11810 החלה על חלקה 41, שלפיה יש לערוך במתחם זה תוכנית מפורטת, שמפקיעה חלקים מהחלקה למוסדות ציבור ולשטחים פתוחים, דבר הפוגע קשות בחלקיה של התובעת, ומהווה פגם חמור שיש בו כדי להביא לפסילת חוות דעת המומחה. המומחה לא ערך בדיקה שמאית לנזקים שייגמרו לתובעת, לרבות ההוצאות לצורך התאמת דרך הגישה המוצעת למצב הקיים בשטח, לעומת הרווח של התובע הנובע מן העובדה, כי הוא עתיד לקבל מגרש עם חזית מסחרית העולה בשווייה על החלקים שעתידה התובעת לקבל בהתאם להצעה. נטען עוד, כי הצעות החלוקה פוגעות קשות בזכויות הבנייה והפיתוח העתידיות של התובעת, ומצמצמות את אפשרויות הבנייה בחלק שנותר לה בחלקה 41. בעניינים אלו הפנתה התובעת לחוות דעת הארכיטקט חסנין אבו סיף, וחוות דעת המהנדס סמיר קעואר שהוגשו מטעמה.

1. הנתבע טען בסיכומיו, כי יש להורות על פירוק השיתוף בחלקה 41 בעין בהתאם להסכם שנחתם בין המנוח ריזק למנוח כסאברה בשנת 1970, שמהווה הסכם פירוק שיתוף סופי, אשר קבע את גבולות המגרש אותו יקבל אביו של הנתבע, שטחו, ומיקומו בהתאם לתשריט שצורף לאותו הסכם. הנתבע הוסיף, כי יש בהתנהגות הצדדים במשך עשרות שנים כדי להעיד על קיומו של הסכם פירוק סופי. הנתבע טען לקיומן של מספר אינדיקציות המעידות על קיומו של פירוק שיתוף; ראשית נטען כי התובעת בנתה את בית המגורים שלה בחלקו על חלקה 41 ובחלקו השני על חלקה 42, כך שהיא ידעה וזיהתה את החלקים השייכים לה בפועל בחלקה. עוד נטען, כי התובעת הגישה בקשה להיתר בנייה למרפאה השייכת לקופת חולים כללית תוך שהיא מציגה את עצמה כבעלים היחיד במגרש 41/ב, וחתמה על הסכם שכירות עם קופת חולים כללית לפיו היא הבעלים והמחזיק הבלעדי במגרש 41/ב (ראה נספחים ז', ח' ו-ט' לתצהיר הנתבע). יש בהתנהלות זו משום אינדיקציה נוספת לקיומו של פירוק שיתוף בין הצדדים, לפיו נהג כל צד בחלקים השייכים לו כעולה על רוחו. לאור טענת הנתבע לקיומו של הסכם פירוק שיתוף בין הצדדים עוד משנת 1970 הוא סבור כי התובעת אינה זכאית לקבל תשלומי איזון.

לעניין טענת חוסר הסמכות העניינית טען הנתבע, כי הטענה הועלתה בשיהוי רב, תוך שינוי חזית, בחוסר תום לב, ובניגוד לאמור בסעיפים 15 ו-16 לכתב התביעה שהוגש על ידה ואף בניגוד להצעת החלוקה של המודד זיבק שצורפה לכתב התביעה. לטענתו, הצעות החלוקה מטעמו ומטעם המומחה שמונה מטעם בית המשפט הסתמכו על האמור בכתב התביעה והצעת החלוקה שצורפה לו, ועל כן מנועה התובעת מלהעלות טענות באשר לסמכותו העניינית של בית משפט זה. הנתבע אף ביקש לרשום זיקת הנאה וזכות מעבר בחלקה 42 לטובת המגרש שהוא עתיד לקבל. לטענתו, בהתאם להסכם משנת 1970 ומאז שרכש אביו את המגרש 41/א ועד היום, הוא עושה שימוש בדרך העוברת בחלקה 42 ועל כן, יש לרשום לטובתו זיקת הנאה שעניינה זכות מעבר בחלקה הנ"ל.

דיון והכרעה

טענת חוסר הסמכות העניינית

1. טענת התובעת בדבר העדר סמכות עניינית דינה להידחות וזאת מכמה טעמים. ראשית, טענה זו נטענת בחוסר תום לב במטרה לסכל כל אפשרות לפירוק שיתוף, כפי שיפורט להלן. התובעת שהחזיקה בידה את החרב והראשונה שהגישה תביעה נגד הנתבע לפירוק שיתוף בחלקה 41 בחרה בעצמה להגיש את תביעתה מלכתחילה לפירוק שיתוף בחלקה 41 תוך צירוף החלקים המגיעים לה בחלקה 42 שנמצאת בבעלותה, כאמור בסעיפים 15-16 לכתב התביעה. לא זו אף זו, לכתב תביעתה צירפה התובעת הצעת חלוקה מטעמה של המודד זיבק, לפיה החלוקה המוצעת מחלקת את חלקה 41 תוך איחוד חלקיה של התובעת בחלקה 41 עם חלקה 42 שבבעלותה.

בעקבות דרישת התובעת לאיחוד וחלוקה כפי שבאה לידי ביטוי בכתב תביעתה, ועל סמך הצעת החלוקה מטעמה, הוגשו הצעות החלוקה של המודד אוסאמה אליאס מטעם הנתבע ומאוחר יותר של המומחה מטעם בית המשפט, שהלכו באותו מתווה שהציעה ודרשה התובעת מלכתחילה (ראו סעיף 7.5 לחוות דעת המומחה נביל חוראני מיום 10.5.2011). המומחה חוראני חזר על כך בעדותו בפניי וציין, כי הצעת החלוקה ניתנה על ידו בהתחשב בהצעות שהוגשו על ידי התובעת והנתבע, ומכיוון שהבית של התובעת בנוי על חלקה 41 ו-42 (ראה עמ' 45 לפרוטוקול). התנערות התובעת, בשלב מאוחר זה של הדיון, מאיחוד חלקה 41 עם חלקה 42 והעלאת טענת חוסר סמכות עניינית נגועה בחוסר תום לב, שאין לתת לו יד.

שנית, בית המגורים של התובעת וילדיה הוקם ונבנה עוד בשנות השמונים בהתאם לבחירתם ולבקשות להיתר בנייה שהוגשו על ידם (מוצגים נ/1 ו-ת/2) בחלקו על חלקה 41 ובחלקו על חלקה 42. בעת פירוק השיתוף לא ניתן להתעלם מהמציאות והעובדות שקבעה התובעת בשטח, ולהפריד בין שתי החלקות, כשבית התובעת בנוי על שתיהן. באשר להתנהגות התובעים בחוסר תום לב, והתנגדותם לפירוק השיתוף לאחר שהם בעצמם קבעו עובדות בשטח התייחסתי כבר בהחלטה שניתנה על ידי בת"א (נצרת) 2759/05 ח'שיבון נ' ח'שיבון מיום 4.12.2012, שם ציינתי, כי:

"התנגדות התובעים לדרך שנקבעה כתת חלקה (3) נגועה אף בחוסר תום לב. התובעים כבר תפסו חזקה יחודית בחלק מסוים מהחלקה, בנו לעצמם בתי מגורים וסללו לעצמם דרכי גישה. ברם, הנתבעים שמחזיקים בתת חלקה (2) נותרו ללא דרך גישה לחלקה, באופן העלול למנוע מהם לעשות שימוש סביר וראוי בחלקתם. ומה מציעים התובעים ? כלום. המצב יישאר כפי שהוא, הם מחזיקים במגרשים עם גישה נוחה והנתבעים מחזיקים בחלקה שאין לה דרך גישה חוקית. מצב זה לא ניתן לקבל".

הוא הדין בענייננו. התובעת כבר תפסה חזקה יחודית בחלק מחלקה 41 ובנתה עליו בית מגורים שבחלקו בנוי על חלקה 41 ובחלקו על חלקה 42. התובעת הגישה תביעת פירוק בה היא עתרה לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של איחוד וחלוקה ובדרך זו הלכו גם המודד מטעם הנתבע וגם המודד מטעם בית המשפט. היום, לאחר שבית המשפט קבע בפסק דין חלוט כי הנתבע זכאי לקבל, בעת פירוק השיתוף, מגרש בשטח של 750 מ"ר נטו, היא מעלה טענת חוסר סמכות במטרה לסכל כל אפשרות לפירוק השיתוף ע"י בית המשפט. התנהלות זו אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב ומהווה בעצם שימוש לרעה בהליכי משפט.

שלישית, מעיון בסיכומי התובעת עולה, כי היא מתנגדת היום להצעת החלוקה של המומחה מטעם בית המשפט, אך מנגד היא אינה מציגה כל הצעת חלוקה אחרת שנראית לה מתאימה בנסיבות העניין. מעבר לכך, הצעת החלוקה שצירפה התובעת לכתב התביעה אינה שונה באופן מהותי מהצעות החלוקה של המודד חוראני וההבדל ביניהן נובע אך ורק מקביעת שטח המגרש שיועד לנתבע. בעוד שלפי הצעת החלוקה שצירפה התובעת אמור הנתבע לקבל מגרש בשטח 580 מ"ר ויתרת השטח המגיעה לו תופרש לצרכי כביש, הרי המודד חוראני מילא אחר הוראות פסק הדין החלוט וייעד לנתבע 750 מ"ר נטוי. על כן, העלאת טענת חוסר הסמכות במקרה זה אינה יכולה להתקבל.

רביעית, מכתב הוועדה מיום 17.2.2012 אינו מהווה החלטה, אלא אך ורק מכתב בו חיוותה הועדה את דעתה באשר לתשריט המוצע. הועדה עצמה לא פסלה את החלוקה המוצעת, אלא מסרה כי תשריט זה יכול להתקבל עקרונית אם יוגש במסגרת תכנית מפורטת בהסכמה או שלא בהסכמה ולאחר קיום ההליכים החוקיים הקבועים בחוק התכנון והבנייה. אם כן עולה, כי הועדה לא דחתה את ההצעה, אלא ציינה כי בבוא העת יש אפשרות שהצדדים יצטרכו להגיש תכנית מפורטת, אין בכך כדי לפסול את החלוקה המוצעת על ידי המומחה. במידה והצדדים יידרשו להגיש תכנית מפורטת הם יעשו כן בהסתמך על התשריט שהוצע על ידי המומחה מטעם בית המשפט.

1. לאור כל האמור, הנני דוחה את טענת התובעת להעדר סמכות עניינית.

ההסכם מיום 21.11.1970 - הסכם חלוקה או הסכם מכר

1. התובעת טענה, כי ההסכם שנחתם בין בעלה ריזק המנוח לבין כסאברה המנוח בשנת 1970 הינו אך ורק הסכם מכר ואינו מהווה הסכם חלוקה. על כן, כך נטען, כי יש להכין הצעת חלוקה המשקפת את זכויותיו של כל אחד מהבעלים בחלקה, ולהורות על תשלומי איזון בהתאם לשווי המגרשים שיתקבלו, לאור העובדה שהנתבע עתיד לקבל מגרש עם חזית מסחרית. מנגד טען הנתבע, כי ההסכם משנת 1970 הינו הסכם חלוקה שקבע את שטח, מיקום וגבולות המגרש שאביו המנוח רכש, ועל כן יש לדחות את דרישת התובעת לקבלת תשלומי איזון.
2. ההסכם משנת 1970 הינו הסכם מכר הכולל הסכם חלוקה חלקי, הקובע את השטח, המיקום והגבולות של המגרש אותו יקבל המנוח כסאברה. מסקנה זו תואמת את האמור בהוראת ההסכם משנת 1970 לפיה: "הואיל והצד הראשון מעוניין למכור שטח של 750 מ"ר שלם ונקי מכבישים בחלקה, והשטח בחלקה מוגדר כחלקה 41/א גוש 16509 ששטחה, מקומה וגבולותיה מופיעים בתשריט המצורף להסכם זה...". וכן, תואמת את האמור בסעיף 5 להסכם לפיה: "....במידה והקונה יהיה מעוניין ברישום הממכר (מגרש 41/א – ט.ע.) במושע, הרישום בצורה זו (מושע) לא יפגע בזכויות הקונה בממכר (מגרש 41/א- ט.ע.) ולא ישנה ממקומו או גבולותיו בחלקה", והמשמעות של רישום 750 מ"ר מהשטח הכולל תהיה שהקונה מקבל את הממכר, דהיינו חלקה 41א הנ"ל בעיין על אף צורת הרישום בטאבו". מהוראות אלו עולה, כי הצדדים הסכימו ביניהם באשר לשטח המגרש שהמנוח כסאברה יקבל, והסכימו למיקום המגרש וגבולותיו. הם אף קבעו הוראות במקרה שבו זכויותיו של המנוח כסאברה ירשמו במושע והסכימו, כי אין בצורת רישום זו כדי לפגוע בזכותו לקבל בעיין את המגרש שגבולותיו, שטחו ומיקומו נקבעו והוגדרו בתשריט שצורף להסכם.

עולה, אם כן, כי ההסכם משנת 1970 הינו הסכם מכר והסכם חלוקה, אשר צפה את פני העתיד ואת המצב שבו אנו נמצאים היום, שנוצר בעקבות רישום זכויותיו של כסאברה בחלקה במושע. בנסיבות אלו, לא ניתן לקבל את טענת התובעת, כי הסכם זה אינו הסכם חלוקה, וכי מגיע לה תשלומי איזון. פסיקת תשלומי איזון במקרה זה חותרת תחת ההסכם שנכרת בין הצדדים ומביאה למצב שבו הרוכש (כסאברה) ישלם עבור המגרש שרכש יותר מאשר הסכימו הצדדים. תוצאה זו לא ניתן לקבל.

חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט

1. כאמור, מטעם בית המשפט מונה המודד נביל חוראני, על מנת שיחווה את דעתו לגבי אופן פירוק השיתוף במקרקעין ויכין הצעות חלוקה. המודד חוראני הכין שתי הצעות חלוקה דומות האחת לשניה; בשתי הצעות החלוקה, מיקום מגרשו של כסאברה ושטחו לא השתנו, ובשתיהן נקבע שטח ומיקום באופן שתאם את מיקום ושטח המגרש עליו הסכימו הצדדים בהתאם להסכם משנת 1970. יתרה מכך, בשתי הצעות החלוקה אמור הנתבע לקבל מגרש ששטחו נטו הינו 750 מ"ר, כפי שנקבע על ידי בפסק הדין החלקי.

ההבדל בין שתי הצעות החלוקה מתבטא באורך גבולותיו המדויקים של המגרש; לפי הצעת החלוקה הראשונה, גבולות המגרש הם: אורך הגבול הדרומי המשיק לדרך הציבורית המתוכננת הוא 30.58 מ', אורך הגבול המערבי 21.1 מ', הצפוני 21.78 מ' והמזרחי 14.67 מ'. לעומת זאת, בהצעת החלוקה השניה, אורך הגבולות הוא כדלקמן: הגבול הדרומי המשיק לדרך הציבורית 33.59 מ', המערבי 19.42 מ', הצפוני 21.66 מ' והמזרחי 13.77 מ'.

1. על אף ששתי הצעות החלוקה תואמות את ההסכם והתשריט המוסכמים משנת 1970 ואת פסק הדין החלקי, מתנגדת התובעת לשתי ההצעות ומבקשת לפסול את חוות דעתו של המודד נביל חוראני. לטענתה, המודד לא הביא בחשבון את הוראות תוכנית המתאר החדשה של העיר נצרת ג'/11810 ולפיה, חלקות 41 ו-42 נמצאות במתחם המיועד לאיחוד וחלוקה שנקבעו בו אחוזי הפקעה בשיעור 30% למוסדות ציבור ולשטחים פתוחים.

לא מצאתי ממש בטענה זו. כפי שהובא לעיל, בהתאם להסכם שנכרת בין הצדדים ובהתאם לפסק הדין החלקי, פסק דין שהפך לחלוט לאחר שנמחק הערעור שהוגש עליו, זכאי הנתבע, בעת פירוק השיתוף, ל-750 מ"ר נטו. על כן, גם אם קיים סיכוי להפקעת שטחים כלשהם לטובת מוסדות ציבור ולשטחים ציבוריים, הפקעה זו אינה יכולה לפגוע בזכותו של הנתבע לקבל 750 מ"ר נטו. יתרה מכך, לא ברור לי מדוע קיומה של תוכנית כאמור מונע את פירוק השיתוף בהתאם למה שהציע המודד.

1. התובעת הוסיפה וטענה, כי הצעת החלוקה פוגעת קשות בזכויות הבניה והפיתוח במגרש שלה. להוכחת טענה זו היא צירפה חוות דעת של האדריכל אבו סיף.

לא מצאתי ממש בטענה זו. בחקירתו הנגדית אישר האדריכל אבו סיף, כי הוא לא עיין בכתבי הטענות, ולא ידע מה המחלוקת בין הצדדים ולשיטתו הוא אך בחן את המגרעות של חוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש, מבלי שבדק אם קיימת אפשרות אחרת לפירוק השיתוף במקרקעין, הפוגעת פחות בזכויות התובעת כפי שנקבע על ידו.

יתרה מכך, בחקירתו הנגדית אישר האדריכל אבו סיף, כי ניתן לאשר עקרונית את הצעת החלוקה של המודד חוראני, אך לטענתו חלוקה זו אינה מאפשרת ניצול זכויות הבניה באופן אופטימאלי. ברם, הצדדים הסכימו בעצם על אופן פירוק השיתוף ביניהם כבר בשנת 1970 כאשר קבעו את שטח המגרש שקיבל המנוח כסאברה, את מיקומו, את גבולותיו ואת זכאותו לקבל 750 מ"ר נטו בעת פירוק השיתוף בין הצדדים. שוויו של המגרש נקבע באותה עת בהתחשב בכל אלה ועל כן, הטענה שאין להורות על פירוק השיתוף בהתאם למוסכם מכיוון שפירוק בדרך זו יפגע קשות בתובעת לא ניתן לקבל.

1. זאת ועוד, מר נביל חוראני, המומחה מטעם בית המשפט, התייחס בחקירתו הנגדית לחוות דעתו של המומחה אבו סיף והסביר, כי "הפגיעה היחידה האפשרית בחלוקה שלי היא הקטנת המימדים של המבנה המוצע, הוא לא מחסל את אופציית הבניה. היא מקטינה בגלל ה-750 מ"ר נטו שנקבעו בפסק הדין" (עמ' 46 לפרוטוקול).

פגיעה זו בזכויות הבניה של התובעת נובעת, אם כן, מההסכם עליו חתמו הצדדים בשנת 1970, לרבות ההוראה בהסכם המקנה לנתבע שטח נטו של 750 מ"ר בעת פירוק השיתוף באופן פורמאלי. פגיעה זו בתובעת אינה מצדיקה סטיה מהסכם בכתב שנכרת בין הצדדים ושהיה בתוקף במשך עשרות שנים.

1. סיכומם של דברים – לא נפל פגם כלשהו בחוות דעתו של המודד חוראני ודרך עבודתו. בחקירתו הנגדית הסביר המודד חוראני את השיקולים שלקח בחשבון בעת הכנת חוות דעתו והצעות החלוקה ונראה, כי הוא ניסה להציג את הצעות החלוקה האופטימאליות מבחינת שני הצדדים, תוך התחשבות בהסכמות שבין הצדדים, בפסק הדין החלקי ובמצב הקיים. משלא נפל פגם כלשהו בדרך עבודתו של המומחה ובחוות דעתו, אין סיבה שלא לקבל את חוות דעתו ולאמץ אחת משתי הצעות החלוקה שהביא בפני בית המשפט.
2. כפי שניתן להיווכח – ההבדלים בין שתי הצעות החלוקה של נביל חוראני אינם מהותיים מבחינת הנתבע ובשתיהן הוא מקבל מגרש בשטח נטו של 750 מ"ר שמיקומו וגבולותיו תואמים את המיקום והגבולות של המגרש שיועד לו בהתאם להסכם משנת 1970. אף על פי כן, ביקש הנתבע בסיכומיו ובתצהיר עדותו הראשית לאמץ את הצעת החלוקה מס' 2, ולקבוע כי פירוק השיתוף יעשה בהתאם להצעה השניה.
3. אין בידי לקבל את עמדת הנתבע בעניין זה ונראה לי, כי פירוק השיתוף בדרך בהתאם להצעת החלוקה מס' 1 מאזן בצורה טובה וצודקת יותר בין זכויות הצדדים. לעניין זה התייחס המודד חוראני בחוות דעתו, שם הוא קבע:

"לדעתי הצעת החלוקה מס' 1 עדיפה יותר מהצעת חלוקה מס' 2 מבחינת ניצול זכויות הבניה הנותרות של שני המגרשים ... "

על אף קביעה ברורה זו של המודד חוראני, הנתבע לא נתן הסבר כלשהו, מדוע הוא מבקש מביהמ"ש לאמץ את הצעת החלוקה השניה ולהעדיפה על פני הצעת החלוקה מס' 1. יתרה מכך, הנתבע לא הביא בדל של ראיה על מנת לסתור את קביעת המודד כפי שצוטטה לעיל בדבר יתרונותיה של הצעת החלוקה מס' 1 לעומת הצעת החלוקה מס' 2. הוא לא טען ולא הוכיח, כי הצעת החלוקה מס' 1 פוגעת בצורה כלשהי בזכויותיו, באופן שמצדיק דחייתה והעדפת הצעת החלוקה מס' 2.

1. סיכומם של דברים – הנני סבור, כי פירוק השיתוף בהתאם להצעת החלוקה מס' 1 היא הדרך הנכונה והצודקת ביותר בנסיבות העניין. הצעה זו תואמת את הסכמות הצדדים, את המצב הקיים, את הוראות פסק הדין החלקי, ופוגעת פחות מהצעות אחרות בזכויות הצדדים. על כן, הנני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין בהתאם להצעת חלוקה מס' 1, שפורטה בתשריט החלוקה שנערך ע"י המודד נביל חוראני מיום 10/5/2011.

דרך הגישה ודרישת הנתבע לרישום זיקת הנאה

1. הנתבע טען, כי אימוץ אחת משתי הצעות החלוקה של המודד חוראני, אין בו כדי לפגוע בדרך הגישה שנקבעה בהסכם משנת 1970 ושמשרתת אותו ואת בני משפחתו מאז ומתמיד. הנתבעת טענה מנגד, כי דרך הגישה שנקבעה בהסכם משנת 1970 אמורה להתבטל עם פירוק השיתוף במקרקעין ולכן, עם פירוק השיתוף במקרקעין בהתאם לאחת מהצעות החלוקה של המודד חוראני, יש להורות על ביטול דרך הגישה.
2. אינני רואה מקום להכריע במחלקות זו שבין הצדדים. כפי שהובא לעיל וכפי שעולה מכתב התביעה וכתב ההגנה, המחלוקת שבין הצדדים נוגעת לאופן פירוק השיתוף במקרקעין ולצורך מתן פסק דין המורה על פירוק השיתוף, אין בית המשפט נדרש להכריע בגורלה של דרך הגישה. מובן מאליו שמתן פסק דין של פירוק אינו מקנה לנתבעת זכות לעשיית דין עצמית וככל שהיא סבורה, כי פירוק השיתוף באופן שנקבע על ידי מבטל את זכותו של הנתבע לעשות שימוש בדרך הגישה, עליה להגיש תביעה מתאימה לבית המשפט.

סוף דבר

1. הנני מקבל את התביעה ומורה על פירוק השיתוף בחלקה 41, גוש 16509 מאדמות העיר נצרת בהתאם להצעת החלוקה מס' 1 כמפורט בסעיף 8.2 לחוות דעת המודד נביל חוראני מיום 17/7/11 ותשריט החלוקה שנערך על ידו מיום 10/5/11. בהתאם לכך, התובעת, גב' ודאד ריזק, תקבל את המגרש 41/1, הנתבע נסאר ח'ליל כסאברה יקבל את המגרש 41/2 ואילו החלק שסומן כמגרש 41/3 יצורף לדרך מאושרת.
2. דרישת התובעת לקביעת תשלומי איזון נדחית, וזאת נוכח הוראות ההסכם משנת 1970.
3. הצדדים יפנו לועדה המקומית בבקשה לאישור החלוקה שנקבעה בפסק דין זה, וימציאו לה עותק מפסק הדין ומחוות דעתו של המודד חוראני. הצדדים יפעלו לאישור הצעת החלוקה בין בדרך של הגשת תשריט חלוקה ובין בדרך של הגשת תוכנית מפורטת, ככל שהוועדה תדרוש הגשת תוכנית כאמור.
4. אין צו להוצאות.

ניתן היום, א' ניסן תשע"ג, 12 מרץ 2013, בהעדר הצדדים.

הוקלד ע"י קטיה סימה